Tidligere eksamensopgaver

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "22.01.2015. Tidligere eksamensopgaver"

Transkript

1 Tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår

2 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret Eksamen EA Erhvervslejeret Eksamen EA Erhvervslejeret

3 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Erhvervslejeret DEAS - Eksamensopgave forår 2014 Fredag den 20. juni 2014 Kl Til løsning af disse opgaver gives 4 timer. Dette opgavesæt består af 3 opgaver på 19 sider inklusive forside og bilag, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse. Vægtfordeling Bilag Tilladte hjælpemidler Bemærk De enkelte delopgaver vægtes med følgende fordeling: Opgave 1: 30 % Opgave 2: 30 % Opgave 3: 40 % Til opgaven er vedlagt følgende bilag: Bilag 1.1 Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 1.2 Kalender for sidste halvår 2014 Bilag 1.3 Oversigt over satser i lejelovgivningen Bilag 1.4 Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 1.5 Uddrag af erhvervslejekontakt Bilag 2.1 Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 Bilag 2.2 Kalender for 2015 Bilag 3.1 Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 3.2 Driftsregnskab 2014 for erhvervslejemål Undervisningsmateriale, litteratur, alle skriftlige hjælpemidler samt lommeregner er tilladt. Usb-stick skal afleveres sammen med den fulde besvarelse. 3

4 OPGAVE 1 (30 %) Udlejer Frans Frederiksen ejer ejendommen Gammel Voldgade 1, København K, som ligger ud til et travlt trafikkryds i indre København. Ejendommen består af 3 lejemål fordelt på 2 lejemål i stueetagen og 1 lejemål på 1., 2. og 3. etage. Lejemålet beliggende i stueetagen, tv. er udlejet til diskotek, og lejemålet beliggende i stueetagen, th. er udlejet til restaurant, mens det sidste lejemål på de øvrige etager er udlejet til kontor. Restauranten i stueetagen har igennem et længere stykke tid gået meget dårligt, og flere aviser har da også givet restauranten særdeles ringe anmeldelser. Den franske madanmelder Henrik Hovskisnovski skrev eksempelvis i sin anmeldelse, at han ved besøget i restauranten havde haft en meget lærerig oplevelse. Han vidste således nu, hvordan en restaurant absolut ikke skulle drives. Lejer Tommy Thomsen kan imidlertid ikke forstå, hvorfor hans restaurant går så dårlig. Han synes selv, at hans mor og fætter, som står i køkkenet, laver fantastisk mad, og at han selv som tjener giver gæsterne en superb service. Sandsynligvis som følge af de dårlige tider for restauranten oplever Frans Frederiksen, at Tommy Thomsen indbetaling af leje bliver mere og mere sporadisk. Det bliver i løbet af 2014 mere reglen end undtagelsen, at Tommy Thomsen indbetaler lejen meget forsinket eller først efter henvendelse fra Frans Frederiksen. Frans Frederiksen bliver efterhånden træt af dette og drømmer om at få en mere stabil lejer. I oktober 2014 retter Frans Frederiksen derfor henvendelse til dig som sin administrator og beder om, at du sender et påkrav til Tommy Thomsen og ophæver lejemålet, hvis han ikke indbetaler lejen på kr for november måned. Frans Frederiksen ønsker, at du sender påkrav og ophævelse hurtigst muligt og kræver det størst mulige påkravsgebyr. Uddrag af lejekontrakt for stueetagen, th., er vedlagt som Bilag 1.1, og kalender for sidste halvår af 2014 er vedlagt som Bilag 1.2. Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Hvornår kan påkrav og ophævelse tidligst sendes? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Beregn påkravsgebyrets størrelse? Oversigt over satser i lejelovgivningen vedlægges som Bilag 1.3. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Tommy Thomsen indbetaler aldrig den manglende leje eller påkravsgebyr. Den dårlige anmeldelse fra den franske madanmelder Henrik Hovskisnovski har fuldstændigt fjernet Tommy Thomsens lyst til drive restaurant, og han vil bare gerne ud af lejeforholdet. Efter modtagelse af Frans Frederiksens ophævelse fraflytter Tommy Thomsen derfor lejemålet den 1. december 2014, hvor han afleverer nøglerne til Frans Frederiksen. Frans Frederiksen gør i denne sammenhæng Tommy Thomsen opmærksom på, at han fortsat hæfter for leje indtil udløbet af det normale opsigelsesvarsel regnet fra Tommy Thomsens modtagelse af ophævelsen. Dagen efter at Frans Frederiksen modtager nøglerne fra Tommy Thomsen, sætter han TIL LEJEskilte op i lejemålets vinduer. Frans Frederiksen får efterfølgende mange forskellige henvendelser vedrørende lejemålet, men den 1. februar 2015 har han stadig ikke fundet en ny lejer til lejemålet. Indtil videre har der ikke været nogen, som ville betale den månedlige leje på kr , som Frans Frederiksen nu kræver. Den 14. februar retter Tommy Thomsen henvendelse til Frans Frederiksen, da han ikke kan forstå, at Frans Frederiksen ikke har fået genudlejet lejemålet endnu, og han har 4

5 også hørt, at Frans Frederiksen nu kræver en væsentlig højere leje for at indgå lejeaftale. Tommy Thomsen mener, at Frans Frederiksen ud over opsætning af TIL LEJE-skilt burde have annonceret i nogle medier, at lejemålet var til leje, og at Frans Frederiksen ikke kan kræve en højere leje ved genudlejning i opsigelsesvarselsperioden. Spørgsmål 1.3: Spørgsmål 1.4: Har Frans Frederiksen opfyldt sin tabsbegrænsningspligt ved kun at sætte TIL LEJE-skilte op i lejemålets vinduer? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Er Frans Frederiksen berettiget til at kræve en højere leje i forbindelse med genudlejning af lejemålet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Frans Frederiksen genudlejer lejemålet i marts 2015 til en ny lejer, Morten Michaelsen, som gerne vil betale lejen på kr om måneden. Morten Michaelsen skal drive bar i lejemålet. Baren åbner allerede i april 2015, og den går rigtig godt og har mange gæster. I maj 2015 kontakter diskoteksejeren Sammi Samuelsen, som lejer stuelejligheden, tv., imidlertid pludselig Frans Frederiksen. Sammi Samuelsen er utilfreds med, at der nu drives bar i lejemålet ved siden af. Han mener, at baren tager mange af hans gæster. Sammi Samuelsen fortæller Frans Frederiksen, at han vil rette et erstatningskrav mod Frans Frederiksen eller få nedlagt fogedforbud mod baren, hvis Frans Frederiksen ikke får stoppet bardriften med det samme. Frans Frederiksen svarer Sammi Samuelsen, at han er fuldt berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar, og at lejemålet i øvrigt i lang tid har været brugt som restaurant, uden at Sammi Samuelsen har gjort indsigelse mod det, og restauranter serverer jo det samme som barer. Uddrag af lejekontrakt for stueetagen, tv. er vedlagt som Bilag 1.4, og uddrag af ny lejekontrakt for stueetagen, th. er vedlagt som Bilag 1.5. Spørgsmål 1.5: Er Frans Frederiksen berettiget til at udleje lejemålet til brug for bar? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 5

6 BILAG 1.1 Uddrag af lejekontrakt indgået den 23. januar 2003 vedrørende Gammel Voldgade 1, th., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Tommy Thomsen Det lejede skal anvendes til restaurant og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål Det lejede overtages af lejer den 1. marts 2003, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. marts Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. 6

7 BILAG 1.2 Kalender for sidste halvår af

8 BILAG 1.3 Lovbestemte satser i lejelovgivningen Indvendig vedligeholdelse (LL 22, stk. 1) Gebyr for kommunens udlæg vedr. el, varme og vand (LL 45, stk. 5, 46b, stk. 2, og 46q, stk. 2) Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL 62, stk. 5) - a: egenbetaling Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL 62, stk. 5) - b: maks. godtgørelse Godtgørelse ved lejers forbedringer (LL 62, stk. 5) - c: min. godtgørelse Forbedringskonto (LL 63a, stk. 1) Beb.rep. godkendelse af forbedr.arbejder max. (LL 66a) Påkravsbegyr, boliglejemål (LL 93, stk. 2) Beløbsgrænser for gn.grib. forbed. (ML 5, stk. 2) - pr. m Beløbsgrænser for gn.grib. forbed. (ML 5, stk. 2) - hele lejemålet Pligt til tilbud om erstatningsbolig ved OMK-regulering (ML 7, stk. 4) Beløbsgrænse for iværksæt. af forbed.arbejder (ML 23, stk. 1) Pligt til tilbud om erstatningsbolig ved forbedring (ML 26, stk. 1) Gebyr for forhåndsgodkendelse af leje i ejerbolig eller andelsbolig (ML 39, stk. 1) Gebyr for huslejenævnssag (ML 39, stk. 1) Ankenævnsgebyr (ML 44, stk. 4) Maks. beboerrepr.-kontingent (BEK om BR, 4, stk. 4 og 5) Påkravsgebyr, fast del, erhvervslejemål (ELL 69, stk. 2)

9 BILAG 1.4 Lejekontrakt indgået den 12. november 1999 vedrørende Gammel Voldgade 1, tv., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Sammi Samuelsen Det lejede skal anvendes til diskotek og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål Det lejede overtages af lejer den 1. februar 2000, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. februar Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. 9

10 BILAG 1.5 Lejekontrakt indgået den 27. februar 2015 vedrørende Gammel Voldgade 1, tv., København K, mellem udlejer Frans Frederiksen og lejer Morten Michaelsen Det lejede skal anvendes til bar og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål Det lejede overtages af lejer den 1. april 2015, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. 4.1 Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. april Lejers opsigelse skal ske med 6 måneders varsel til fraflytning den 1. i en måned Lejen forfalder til betaling månedsvis forud hver den 1. i måneden. 10

11 OPGAVE 2 (30 %) Udlejer Executive Estates ApS ejer en ældre kontorejendom beliggende Forretningsvej 55 i Roskilde. Ejendommen er på i alt m 2 og består af 2 lejemål, hvor det ene lejemål består af stueetagen, mens det andet lejemål består af 1. etage. Lejer Teknisk Telesalg lejer lejemålet på i alt 860 m 2 i stueetagen til brug som kontor. I juli 2014 beslutter Executive Estates ApS sig for at gennemføre en større energirenovering af ejendommen, som vil indebære, at ydervæggene bliver isoleret. Isoleringen sker ved, at ydervæggene på såvel ydersiden som indersiden bliver beklædt med isoleringsplader. Som følge af opsætningen af isoleringsplader på indersiden af ydervæggene vil Teknisk Telesalgs lejemål blive reduceret med samlet ca. 20 m 2. Energirenoveringsarbejderne vil starte den 12. oktober 2014 og afsluttes den 10. maj 2015, hvis tidsplanen overholdes. Executive Estates ApS budgetterede udgifter til energirenoveringen er følgende: Håndværkerudgifter til opsætning af isolering kr Projektering og byggetilsyn kr Administration af byggesagen kr Udgifter til byggetilladelse og færdigmelding kr Entrepriseforsikring kr Executive Estates ApS vil selv finansiere arbejderne, da de har en større formue, som de gerne vil aktivere. Executive Estates ApS tekniske rådgiver har beregnet, at energirenoveringen vil medføre en væsentlig reducering af ejendommens energiforbrug til varme. Executive Estates ApS orienterer i august 2014 Teknisk Telesalg om den planlagte energirenovering. Til Executive Estates ApS store overraskelse meddeler Teknisk Telesalg imidlertid, at de ikke er interesseret i energirenoveringen. Teknisk Telesalg mener ikke, at Executive Estates ApS er berettiget til at foretage isoleringsarbejderne inde i deres lejemål, specielt da det vil medføre, at lejemålet bliver mindre. Teknisk Telesalg vil i hvert fald ikke acceptere en eventuel lejeforhøjelse som følge af arbejderne, da de er tilfredse med lejemålet og den nuværende leje. Teknisk Telesalgs lejekontrakt er også uopsigelig indtil 2020, og det vil derfor efter deres mening være urimeligt, hvis Executive Estates ApS bare sådan kan hæve lejen i denne periode, uden at Teknisk Telesalg kan opsige lejemålet. Executive Estates ApS beder herefter sin administrator, som er dig, om hjælp til sagen. Spørgsmål 2.1: Spørgsmål 2.2: Har Executive Estates ApS ret til at gennemføre energirenoveringen? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Har Executive Estates ApS ret til at kræve en lejeforhøjelse? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 11

12 Spørgsmål 2.3: Spørgsmål 2.4: Beregn lejeforhøjelsen for Teknisk Telesalgs lejemål? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 vedlægges om Bilag 2.1. Redegør for, hvordan og hvornår Executive Estates ApS kan opkræve lejeforhøjelse, samt eventuelle formelle krav hertil, såfremt energirenoveringsarbejderne som forventet afsluttes den 10. maj 2015 og byggeregnskab foreligger den 28. maj 2015? Kalender for 2015 vedlægges om Bilag 2.2. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 12

13 BILAG 2.1 Oversigt over gældende rentesatser pr. 2. juni 2014 Rentesatser 02. juni 2014 Rente Ydelsespct. 10-årigt realkreditlån 1,3 11,5 20-årigt realkreditlån 2,4 7,1 30-årigt realkreditlån 3,1 5,9 30-årigt lån i GI 3,0 5,1 Nationalbankens udlånsrente (siden 25. januar 2013); 0,20.. Ydelsesprocent er inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. Gennemsnitligt 30-årigt realkreditlån anvendes til brug for beregning af huslejestigning vedr. Aftalt Boligforbedring (ekskl. bidrag). Tallene bygger på oplysninger fra Nykredit, GI og egne beregninger. Yderligere oplysninger om lån i Grundejernes Investeringsfond kan findes på Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Rentesatsen ved forsinket betaling kan ses via Nationalbankens hjemmeside 13

14 BILAG 2.2 Kalender for

15 OPGAVE 3 Jens Hansen havde en bondegård små 7 kilometer syd for Fredericia. Til gården var der ca. 250 hektar land, som han engang dyrkede fuldt ud. Jens Hansen havde imidlertid nye planer for udnyttelse af sin jord. Han så muligheder i, at Fredericia havde udviklet sig til et erhvervsmæssigt knudepunkt i det jyske trekantsområde, hvor flere industri- og kontorerhverv flyttede til. Han udstykkede derfor noget af jorden til erhvervsarealer med henblik på at opføre bygninger til forskellige erhverv. En dag i det tidlige forår 2011 gik Jens Hansen fodrede sine heste, grise, køer og får, da en stor firehjulstrækker kørte ind på gårdspladsen. Det var Taus Risfjer Federsen, der var kommet kørende fra København, fordi han var på jagt efter et sted at etablere sin nye it-virksomhed HyperKitty, der skulle være den største leverandør af nye it software- og hardwareprodukter til alle de nystartede virksomheder i trekantsområdet. Han så store muligheder i dette Danmarks nye vilde vesten, som han kaldte det. Jens Hansen og Taus Risfjer begyndte derfor drøftelserne om bygningen af nye kontorbygninger, som HyperKitty efter opførelsen skulle leje. Ejendommen blev projekteret i fællesskab mellem Jens Hansen og Taus Risfjer, og Risfjer havde indflydelse på bl.a. udformningen af lejemålet og dets standard. Jens Hansen var en grundig mand, der gerne gik med både livrem og seler, og han fik derfor en lokal ejendomsmægler til at udarbejde et prospekt, som beskrev ejendommen og lejemålet. Det fremgik af prospektet, at ejendommen og dermed lejemålet var m 2, og at den årlige leje var kr. Driftsudgifterne var også bekrevet i prospektet og indeholdt blandt andet forsikringspræmier, ejendomsskatter, dækningsafgift og renovation, hver for sig angivet med beløb og samlet anslået til kr. Det var desuden forudsat i prospektet, at HyperKitty skulle være selvstændig forbruger i forhold til levering af el, vand og varme og dermed direkte kunde hos forsyningsselskaberne, så disse udgifter var ikke beskrevet nærmere. Parterne drøftede driftsudgifterne indgående, og ejendomsmægleren fremlagde desuden oplysninger om driftsudgifter i andre lignende lejemål i Fredericia om omegn. Taus Risfjer vidste, at det var både godt at have styr på indtjening og omkostninger, og han foretog derfor sine egne beregninger af forbrugs- og driftsudgifterne på baggrund af oplysningerne i prospektet. Parterne blev enige om vilkårene og indgik herefter lejekontrakt om HyperKittys leje af ejendommen efter opførelsen og med ikrafttræden den 1. januar Tingene forløb som planlagt, og HyperKitty overtog lejemålet den 1. januar HyperKitty havde god vind i sejlene og fik mange kunder og skabte god forretning i trekantsområdet. Taus Risfjer Federsen havde travlt med at lave hurtige penge og betalte alle ydelser på lejemålet løbende i overensstemmelse med kontrakten. I efteråret 2014 begyndte det imidlertid at gå lidt ned ad bakke for virksomheden, fordi Taus Risfjer Federsen og HyperKitty kom i politiets søgelys for visse uregelmæssigheder. Risfjer fik derfor i foråret/sommeren 2015 sin revisor og sin advokat til at granske alle aftaler og økonomiske forhold for at se, om det var muligt at komme ud af nogle aftaler, og om der var penge at hente nogen steder. Efter råd fra sin revisor og advokat skrev Risfjer til Jens Hansen et brev af 24. juni 2015, hvori han gjorde indsigelser mod forbrugs- og driftsregnskabet for regnskabsåret 2014 vedrørende HyperKittys erhvervslejemål. 15

16 I brevet gjorde Risfjer i relation til varmeregnskabet gældende, at HyperKitty ikke skulle betale for udgifterne til varme ifølge regnskabet og heller ikke den opgjorte tillægsbetaling på kr ,00, fordi varmeregnskabet var aflagt for sent over for ham ifølge fristen angivet i erhvervslejeloven. Han havde således noteret sig, at det fremgik af varmeregnskabet, at Jens Hansen havde modtaget regnskabet fra varmeforsyningsselskabet den 12. februar 2015, og at HyperKitty først havde modtaget det fra Jens Hansen den 27. maj For så vidt angik vandregnskabet, som Risfjer også havde modtaget den 27. maj 2015 fra Jens Hansen, så mente Risfjer, at HyperKitty skulle have et større beløb tilbage end de 4.499,00 kr., som fremgik af regnskabet. Risfjer begrundede dette med, at det havde vist sig, at nogle af vandmålerne var defekte og målte for meget, og fordi der var sket en ændring af målerenhederne i forhold til regnskabsåret 2014, uden at der var sket nogle ændringer af aftapningssteder i lejemålet. Derudover skrev Risfjer, at HyperKitty ikke ville betale udgifterne til el til elforsyningsselskabet samt den opkrævede tillægsbetaling fra forsyningsselskabet, da udgifterne til el ikke havde været ordentligt specificeret i lejekontrakten. Slutteligt gjorde Risfjer gældende, at HyperKitty heller ikke skulle betale de opkrævede udgifter ifølge driftsregnskabet, da de ikke var specificeret i lejekontrakten. Og derfor krævede Risfjer tilbagebetaling af samtlige a conto- og tillægsbetalinger, som HyperKitty havde foretaget til driftsudgifterne siden HyperKittys indflytning i lejemålet. Jens Hansen var en sindig jyde, og han tog derfor modtagelsen af brevet roligt. Godt nok var Risfjers oplysninger i brevet korrekte, men Jens Hansen var nu sikker på, at han alligevel kunne fastholde de aflagte forbrugs- og driftsregnskaber, og dermed også kravene på betaling fra HyperKitty. Uddrag af kontrakten er vedlagt som bilag 3.1. Driftsregnskabet for 2014 er vedlagt som bilag 3.2. Spørgsmål 3.1: Spørgsmål 3.2: Spørgsmål 3.3: Spørgsmål 3.4: Har Taus Risfjer Federsen ret i sine indsigelse mod driftsregnskabet 2015, og kan han kræve driftsudgifterne tilbagebetalt? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Har Risfjer ret i sine indsigelser mod varmeregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Har Risfjer ret i sine indsigelser mod vandregnskabet, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde regnskabet? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Har Risfjer ret i sine indsigelser mod betalingerne for el, og hvad skal Jens Hansen gøre for at fastholde, at Risfjer betaler herfor? Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 16

17 BILAG 3.1 Mellem Jens Hansen (herefter benævnt udlejer ) og HyperKitty A/S (herefter benævnt lejer ) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af m² erhvervslokaler i ejendommen Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia på følgende vilkår: 1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør m² kontor- og lagerlokaler, er beliggende Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia. 2 Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes som kontor- og lager for lejers IT-virksomhed. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål end det aftalte i nærværende bestemmelse og lignende type erhvervsvirksomhed. 3 Ikrafttræden og overtagelse 3.1 Lejemålet overtages af lejer den 1. januar Lejer er bekendt med, at det lejede opføres til det aftalte formål og i overensstemmelse med de aftaler om det lejedes udformning, indretning og standard indgået mellem udlejer og lejer. Lejer overtager således hele den nyopførte kontorejendom. Lejemålet overtages nyistandsat og indrettet fuldt ud til lejers formål og efter lejers ønske. 3.3 Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. 2.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 3.4 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed mv. 3.5 Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. 7. Forbrugsregnskab 7.1. Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Udlejer sørger desuden for levering af koldt vand. Lejer er pligtig at aftage hele sit forbrug af varme og vand efter udlejers anvisning herom, og lejer 17

18 betaler herfor efter nedenstående retningslinjer. Lejer må ikke etablere anden varme- eller vandforsyning uden udlejers skriftlige samtykke Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varme- og vandforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varme- og vandforsyning med ejendommen, samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varme- og vandforsyning I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Alle udgifter til brændsel m.m., alle former for betalinger til en evt. fjernvarmeleverandør samt alle udgifter knyttet til driften af varme- og vandforsyningen, herunder skorstensfejning, personaleudgifter, udgifter til pasning og tilsyn samt vedligeholdelse og reparation af varme- og vandforsyningsanlægget, herunder reservedele og værktøj, alle udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg/fastbrændselskedler, herunder kedelanlæg, varmevekslere, varmeanlæg, ventilations- og klimaanlæg, vandanlæg samt andre energiforbrugende anlæg samt alle udgifter til udarbejdelse af energimærkning og energiplan mv Udgifter til vagt- og serviceordninger, teknisk bistand samt administrationsudgifter, herunder udgifter til udarbejdelse af forbrugsregnskabet Vandforbrug, vandafledningsafgifter og kloakafgifter for ejendommen, herunder fælles forbrug af vand og vandafledning Enhver anden udgift, der har tilknytning til ejendommens forsyning med vand og varme, og som ved kontraktens indgåelse ikke er kendt Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne for varme foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar til 31. december, der følger varmeforsyningsselskabets årsregnskabsperiode. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabs-perioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne for koldt vand foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. april til 31. marts, der følger vandforsyningsselskabets årsregnskabsperiode. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder Udlejers aflæggelse af regnskab sker i henhold til erhvervslejelovens regler herom, dog skal varmeforbrugsregnskabet være kommet frem til lejerne senest 5 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, for de udgifter i regnskabet vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg Den årlige udgift til lejemålets forbrug af varme og varmt vand er anslået til kr ,00. Den årlige udgift til lejemålets forbrug af koldt vand er anslået til kr , Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 18

19 7.9. Ud over lejen, jf. 6, og de i 7 og 8 nævnte udgifter skal lejeren betale udgifter til elforbrug direkte til leverandøren af el, idet lejer skal være direkte kunde hos elforsyningsselskabet. 8 Driftsregnskab (skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige udgifter) 8.1. Ud over den aftalte leje og de i 7 nævne udgifter er udlejer berettiget til hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af enhver art vedrørende ejendommen og den hertil knyttede udlejningsvirksomhed. Med mindre andet er anført, forestår udlejer alle tiltag vedrørende ejendomsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor Ejendomsudgifterne omfatter bl.a. følgende: Grundskyld, dækningsafgifter, miljøafgifter, renovationsbidrag og vejbidrag, og enhver anden afgift, der måtte blive pålagt ejendommen eller udlejningsvirksomheden af det offentlige eller efter satser fastsat eller godkendt af det offentlige Forsikringspræmier vedrørende ejendommen og selvrisikobeløb vedrørende regnskabsåret, bidrag til eller anskaffelse af materiel til civilforsvarsforanstaltninger samt grundejerforeningskontingent Renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af bygningen, herunder installationer og anlæg m.v., i det omfang disse udgifter ikke skal afholdes endeligt af udlejer i henhold til 10.1 og 10.2, eller forholdet særskilt henføres til lejers vedligeholdelsespligt Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, herunder elevatorer, ventilationsanlæg m.v. samt hårde hvidevarer, som ikke er omfattet af lejers egen fornyelsespligt. Henlæggelsesbeløbet udgør p. t. 3 kr. pr. m 2 for ejendommens samlede areal. Henlæggelsesbeløbet reguleres en gang årligt med virkning fra regnskabsårets begyndelse. Reguleringen sker på grundlag af nettoprisindekset, således som dette opgøres 3 måneder før regnskabsårets begyndelse. I tilfælde af nye installationer vil henlæggelsesbeløbet blive forhøjet på grundlag af de nye installationers anskaffelsespris og forventede levetid til også at omfatte disse installationer Udgifter til senere ændringer af ejendommens indretning, installationer, herunder vedrørende elinstallation, vand- og varmeforsyningsanlæg i det omfang disse ændringer kan henføres til ændrede eller skærpede myndighedskrav, medmindre parterne er enige om at behandle udgiften som en forbedringsudgift Enhver anden driftsudgift, der ikke er omfattet af 8, og som ved kontraktens indgåelse ikke er kendt Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar til 31. december. Udlejer kan med 2 ugers skriftlig varsel omlægge regnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte en periode på mere eller mindre end 12 måneder Da det lejede er beliggende i nyopført kontorejendom, der fuldt ud er udlejet til lejer, bære lejer samtlige ejendomsudgifter omfattet af Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer aconto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 10 Vedligeholdelse 10.1 Under lejeforholdet påhviler al løbende vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse 19

20 hermed lejer inden for lejemålets vægge, herunder af alle indretninger (herunder køkken og flytbare vægge), bygningsdele (herunder vægge og gulve), installationer (herunder ITinstallationer, el-installationer og sanitære installationer), ventilationsanlæg og forsyningsledninger i lejemålet Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer, herunder vedligeholdelse af det lejedes varme-, vand- og køleanlæg, klimaskærmen (tag, facader, ruder og vinduer mv.), kloakker og øvrige afløb samt vedligeholdelse af gårdsplads, grønne områder, tilkørsel og portanlæg.. Fredericia, den 3. april 2011 Fredericia, den 3. april 2011 Jens Hansen HyperKitty A/S v/ Taus Risfjer Federsen 20

21 BILAG 3.2 Driftsregnskab for ejendommen Trekants Alléen 33, 7000 Fredericia - for perioden 1. januar december 2014 Udgiftsart Samlet udgift i kr. Grundskyld ,00 Dækningsafgift ,00 Renovation ,77 Vinduespudsning 9.000,00 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer ,50 Græsslåning 6.000,00 Grundejerforening og vejbidrag ,00 Bygningsforsikring ,00 Opretholdelse af portanlæg 8.600,00 Vagtordning 7.500,00 Renholdelse af friarealer ,00 I alt ,27 I alt indbetalt a conto i 2014, i kr. = ,00 Herefter i udlejers favør, der skal betales som tillægsbetaling, i kr. = ,27 Ovennævnte tillægsbetaling bedes indbetalt sammen med betalingen af lejen for maj måned Fredericia, den 7. april Jens Hansen 21

22 Ejendomsforeningen Danmark Uddannelse til ejendomsadministrator Erhvervslejeret Eksamensopgave forår 2013 Torsdag den 24. april 2013 Kl Til løsning af disse opgaver gives 4 timer. Dette opgavesæt består af 3 opgaver på 18 sider inklusive forside og bilag, der indgår i bedømmelsen af den samlede opgavebesvarelse. Vægtfordeling Bilag De enkelte delopgaver vægtes med følgende fordeling: Opgave 1: 35 % Opgave 2: 25 % Opgave 3: 40 % Til opgaven er vedlagt følgende bilag: Bilag 1.1 Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 1.2 Tillæg til erhvervslejekontrakt Bilag 1.3 Kalender for februar, marts og april 2013 Bilag 2.1 Uddrag af erhvervslejekontrakt Bilag 3.1 Kalender for juli og august 2013 Bilag 1.1 vedrører opgave 1 og 3.3, bilag 1.2 og 1.3 vedrører opgave 1, bilag 2.1 vedrører opgave 2 og bilag 3.1 vedrører opgave 3. Tilladte hjælpemidler Undervisningsmateriale, litteratur, alle skriftlige hjælpemidler samt lommeregner er tilladt. Bemærk Usb-stick skal afleveres sammen med 1 eksemplar af din udskrevne besvarelse. Hver udskriftsside oprettes med sidehoved indeholdende følgende oplysninger: dit kursistnr. af hensyn til anonymitet, dato samt sidetal. 22

23 OPGAVE 1 Preben Guldkjær har med succes investeret i erhvervsejendomme i en årrække. Andre i branchen har betragtet Guldkjær som en fair investor, der frækt har turdet tage nogle chancer i markedet, hvor andre har tøvet. Guldkjær køber i sommeren 2012 personligt en erhvervsejendom af Ivan Nilsson. Ejendommen omfatter bl.a. 4 erhvervslejemål og er placeret i et rigtig godt handelsområde, beliggende Mexicogade 86 i Roskilde. Det største af lejemålene udlejes til Lars Erby, der fra lejemålet driver virksomheden L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Lejemålet er indrettet dels som lokaler til produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer dels som butik, hvorfra nogle af varerne sælges. Nogle måneder efter, at Guldkjær har overtaget ejendommen og har set nærmere på ejendommens drift og stand og indtægterne ved at udleje ejendommen, ønsker Guldkjær at få vurderet, om lejen kan forhøjes for lejemålene. Guldkjær kontakter derfor i december 2012 erhvervsejendomsmægler Bjerggren om muligheden for at få vurderet markedslejen for lejemålene. På baggrund af indledende drøftelser, når Guldkjær og Bjerggren frem til, at der kun skal laves en egentlig vurdering af markedslejen på Lars Erby s lejemål, da de andre lejemål umiddelbart vurderes at have en gældende leje, der harmonerer med markedslejen. Guldkjær og Bjerggren mødes igen den 10. januar 2013, hvor Bjerggren starter med at konstatere, at den tidligere ejer gennemførte en markedslejeforhøjelse pr. den 1. august 2009, og at L. Erby Slagterog Charcuterivarer pr. 1. januar 2013 betaler kr. i leje pr. år svarende til ca kr. pr. m². Som Bjerggren herefter siger: Så det kan vist godt bære en pæn forhøjelse, for ham Erby fik jo også sin krævede lejenedsættelse for et par år siden. Ejendomsmægler Bjerggren udarbejder på baggrund af sine undersøgelser en mere detaljeret vurderingsrapport den 13. februar 2013, hvoraf fremgår, at markedslejen for lejemålet vurderes som følger: Vurderingsrapport for lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde: Lejer er L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, der fra lejemålet driver virksomhed, som omfatter produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer og salg af disse, dels i butikslokaler dels som en gros. Lejemålet omfatter således primære butikslokaler og sekundære produktions- og lagerlokaler. De faktuelle oplysninger vedrørende lejemålet og en vurdering af markedslejen er herefter: Samlet areal: 495 m² Nuværende årlige leje pr. 1. januar 2013 = kr ,00. Årlig markedsleje primære lokaler: butikslokalerne: 95 m² á kr pr. m² = kr ,00 Årlig markedsleje sekundære lokaler: produktion, forarbejdning og lager: 400 m² af kr pr. m² = kr ,00 23

24 Samlet årlig markedsleje pr. 1. februar 2013 = kr ,00, svarende til kr ,50 pr. m² Årlig stigning ved varsling til markedsleje = kr ,00. Roskilde den 13. februar 2013, udarbejdet af: Taus Bjerggren Erhvervsejendomsmægler/Valuar Guldkjær jubler over, at der åbenbart ifølge vurderingsrapporten er grundlag for at forhøje markedslejen. Han skriver derfor et brev til L. Erby, hvori han varsler markedslejeforhøjelse: L. Erby Slagter- og Charcuterivarer 27. februar 2013 Forhøjelse af lejen for dit lejemål på Mexicogade 89, stuen Kære Lars Erby Jeg skal hermed meddele dig, at jeg fra og med den 1. juni 2013 varsler markedslejeforhøjelse for dit lejemål, hvorfra du driver L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Årsagen er, at den leje, du pt. betaler på kr er væsentlig under markedslejen. Jeg har fået udarbejdet en vurderingsrapport af en professionel erhvervsejendomsmægler, der konkluderer, at markedslejen pr. 1. juni 2013 kan reguleres og forhøjes med kr ,00 pr. måned svarende til, at du herefter skal betale kr pr. måned, hvilket beløb jeg vil opkræve med lovligt varsel pr. 1. juni Hvis du ikke kan acceptere lejeforhøjelsen, skal du gøre indsigelse over for mig senest 8 uger efter, at dette brev om lejeforhøjelse er kommet frem til dig. Dette brev er sendt med almindelig post og anbefalet post. Med venlig hilsen, Preben Guldkjær Lars Erby er forbitret over markedslejeforhøjelsen, nu da han for mindre end to år siden fik en lejenedsættelse igennem. Men da han ikke er den hurtigste spiller på banen, går der lidt tid inden han endelig farer i blækhuset for at skrive en indsigelse til Guldkjær. I brevet skriver Lars Erby følgende: Preben Guldkjær 25. april 2013 Jeg har modtaget et brev af 27. februar fra dig, som jeg er temmelig forbitret over, og som jeg synes er helt urimeligt. Men så er det jo glædeligt, at du har scoret et gevaldigt selvmål i brevet. For du skriver, at lejeforhøjelsen vedrører lejemålet på Mexicogade 89, og det har ikke noget med mig at gøre. 24

25 Jeg mener i det hele taget slet ikke, at du har ret til at varsle markedslejeforhøjelse for mit lejemål. Og hvis du kan det, ja så kan lejeforhøjelsen ikke ske på én gang, for den skal fordeles over 4 år. Det ved jeg fra min nevø, som er dygtig og har taget en uddannelse i ejendomsadministration hos Ejendomsforeningen Danmark. Alt i alt, så holder det ikke en meter, det du har gang i! Jeg regner med, at du retter dig efter det, jeg skriver her i mit brev. Det var alt!! Lars Erby Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf. Uddrag af lejekontrakten med L. Erby Slagtervarer og Charcuteri vedlægges som bilag 1.1. Tillæg til lejekontrakten med L. Erby Slagtervarer og Charcuteri vedlægges som bilag 1.2 Kalender for februar, marts og april 2013 vedlægges som bilag 1.3 Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? I besvarelsen af spørgsmålet skal du bl.a. tage stilling til, om der er grundlag for markedslejeforhøjelse og indsigelserne fra Lars Erby mod varslingen Du kan lægge til grund, at kr svarer til markedslejen for lejemålet på tidspunktet for varslingen. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. Spørgsmål 1.3 Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? I besvarelsen skal du bl.a. tage stilling til de indsigelser, som Lars Erby fremkommer med. Besvarelsen skal begrundes og indeholde paragrafhenvisninger. 25

26 Mellem Bilag 1.1 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 495 m² butiks- og produktionslokaler i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde på følgende vilkår: 1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør 95 m² butiksareal og 400 m² produktions- og forarbejdningsareal, er beliggende Mexicogade 86, stuen, 4000 Roskilde. 2 Anvendelse 2.2 Det lejede skal anvendes som butiks- og produktions-/forarbejdningslokaler, hvor lejer er berettiget til at forarbejde og producere slager- og charcuterivarer og sælge varerne i butikken. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål. 2.3 Ændringer i det lejede, ud over lejers ret hertil ifølge erhvervslejeloven, må kun foretages med udlejers skriftlige samtykke. 3 Ikrafttræden og overtagelse 3.6 Lejemålet overtages af lejer den 1. august Lejemålet overtages som det er og forefindes, dvs. i pæn og løbende velvedligeholdt samt rengjort stand men med synligt præg af tidligere lejers anvendelse i form af ikke-nymalede vægge, enkelte slidmærker på gulve men funktionsdygtig loftsbelysning. 4 Opsigelse 4.1 Opsigelsesvarslet er 9 måneder til den 1. i en måned ved lejers opsigelse. 4.2 Opsigelsesvarslet er 12 måneder til den 1. i en måned ved udlejers opsigelse. 5. Årlig ydelse og regulering heraf 5.1 Den årlige leje udgør ved kontraktens indgåelse kr ,00, svarende til kr. 850 pr. m². Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang til betaling den 14. juli 2005 for august måned

27 5.2 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7 samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. 8. Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag, hvor disse ydelser er specificeret. 5.3 I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar Denne dato vil tages som udgangspunkt ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter, der vil medføre regulering i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning, dog således at lejeforhøjelse eller nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. 5.4 Hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2006, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks), 5.5 Hver part kan forlange lejen reguleret i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning. Når lejen reguleres, skal nedtrapning af lejen ikke ske over 4 år. Markedslejen kan dog aldrig blive højere end kr pr. år med tillæg af 5 % p.a. de første fem år af lejeperioden tilskrevet hvert år pr. 1. januar, første gang 1. januar 2006 og herefter med tillæg af 3 % p.a. de følgende år af lejeperioden, tilskrevet hvert år pr. 1. januar. Markedslejen kan aldrig blive lavere end kr pr. år.. 8 Vedligeholdelse 10.3 Under lejeforholdet påhviler al løbende indvendig vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse hermed lejer, herunder af alle installationer i lejemålet Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer.. 11 Fraflytning 11.1 Ved lejemålets ophør, skal lejemålet afleveres i samme stand, som det forefandtes ved overtagelsen, dvs. i god og løbende velvedligeholdt stand... Roskilde, den 5. juni 2005 København, den 9. juni 2005 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 27

28 Tillæg til lejeaftale mellem Bilag 1.2 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) vedrørende erhvervslejemålet beliggende i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde. Lejer har krævet en nedsættelse af den gældende leje pga. midlertidige økonomiske vanskeligheder. Lejen for lejemålet nedsættes derfor til kr pr. år. Ændringen træder i kraft den 1. februar 2011, og lejen kan herefter ikke kræves reguleret ned til markedslejen i 4 år fra dette tidspunkt. I øvrigt reguleres lejeforholdet, herunder fremtidige reguleringer af lejen, fortsat i henhold til bestemmelserne i lejeaftalen af 9. juni Roskilde, den 5. januar 2011 Roskilde, den 5. januar 2011 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 28

29 Bilag 1.3 Kalender for februar, marts, april måneder

30 OPGAVE 2 Guldkjærs ejendom på Mexicogade 86 i Roskilde indeholder også et lejemål på 1. sal th., som er lejet ud til tandlægen Malthe Bolse, der fra lejemålet driver Roskilde Tandlægeklinik A/S. Malthe Bolse har i mange år drevet sin praksis alene med succes. Malthe Bolse er imidlertid ved at være op i årene og er begyndt at overveje sit otium, og han ser gerne, at han snart kan komme til at tilbringe dagene i en hængekøje et dejligt sted på den spanske solkyst. Han henvender sig derfor i oktober måned 2012 til Guldkjær, for at forhøre sig om muligheden for at overdrage sin virksomhed og lejemålet til en anden tandlæge. Guldkjær og Malthe Bolse drøfter sagen. Guldkjær svarer, at det med overdragelsen af virksomheden ved han ikke noget om. Guldkjær er også usikker på, om Malthe Bolse kan overdrage lejemålet til nogen, da lejeaftalen ikke indeholder vilkår om dette. Vi finder nok ud af noget, siger Malthe Bolse, men Guldkjær og Malthe Bolse bliver ikke enige om noget konkret. En dag i januar 2013, hvor Guldkjær er i Roskilde for at besigtige sine ejendomme, knækker han en tand ved at spise et stykke rugbrød, hvori der er en sten. Det gør frygteligt ondt, så Guldkjær skynder sig naturligt nok hen til Malthe Bolses tandlægeklinik for at få ham til at kigge på det. Malthe Bolse er imidlertid ikke på arbejde, men i stedet kan Guldkjær akut komme til hos en anden tandlæge, der hedder Sofie Bohr. Guldkjær har aldrig hørt om hende, og han mente da også, at Malthe Bolse drev sin virksomhed alene. Han undrer sig også over, at der i receptionen ligger nogle visitkort, hvor der står Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Guldkjær er dog for mærket af smerter og for bedøvet af en ordentlig omgang lattergas til, at han magter at spørge Sofie Bohr om, hvem hun er. En uges tid senere passer han imidlertid Malthe Bolse op på gaden ud for ejendommen. Malthe Bolse forklarer, at han som tidligere drøftet var ved at forberede sit otium, og at han derfor har overdraget virksomheden til Sofie Bohr. Malthe Bolse forklarer, at Sofie Bohr selv har stiftet et nyt aktieselskab, der har købt tandlægeklinikken, og dermed alle aktiver og goodwill m.v. Overdragelsen var sket pr. 1. januar 2013, men det var samtidig aftalt, at Malthe Bolse skal fortsætte som tandlæge i virksomheden og lægge delvist navn hertil i 1 år fra overdragelsen. Malthe Bolse siger samtidig, at han havde tænkt sig at kontakte Guldkjær for at få styr på papirarbejdet i forhold til lejeaftalen, så Tandlægerne Bolse og Bohr A/S kan komme på lejeaftalen i stedet for Roskilde Tandlægeklinik A/S. Slutteligt siger Malthe Bolse glædesstrålende, at han således inden for overskuelig fremtid kan finde et godt sted til sin hængekøje. Guldkjær har stadig meget ondt i sin tand, og er derfor i dårligt humør. Måske derfor er han pirrelig og bliver fortørnet. Han siger derfor til Malthe Bolse, at det er noget rod, som han vil sørge for, at der kommer styr på. Et par dage senere skriver Guldkjær til Malthe Bolse og meddeler, at han ikke kan acceptere situationen. Guldkjær skriver, at der er tale om uberettiget afståelse af lejemålet, og at han heller ikke vil acceptere, at Sofie Bohr bruger lejemålet sammen med Malthe Bolse Guldkjær gør i brevet 30

31 gældende, at han vil ophæve lejemålet, hvis ikke tingene inden for 1 måned rettes op, så alt er som før. Malthe Bolse er ærgerlig over udsigten til, at hans snarlige otium vil ryge ud med det sydsspanske badevand. Han taler derfor med en af de andre lejere i ejendommen, Lars Erby, om situationen. Lars Erby siger, at hans dygtige og administratoruddannede nevø sikkert kan hjælpe med lidt rådgivning. Malthe Bolse får herefter nevøen til at skrive et kort brev til Guldkjær, hvori der står: Preben Guldkjær Roskilde 21/ Vedr. din lejer, Roskilde Tandlægeklinik A/S, CVR nr På vegne af din ovennævnte lejer Roskilde Tandlægeklinik A/S, CVR nr , skal jeg gøre opmærksom på, at jeg ikke mener, at du som udlejer kan have nogle indvendinger mod, at tandlægeklinikken er overdraget til det nystiftede selskab, Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Derfor mener jeg heller ikke, at du kan ophæve lejemålet. Malthe Bolse og Sofie Bohr ønsker dog at få en hurtig og mindelig afklaring på sagen. De er naturligvis også indforståede med, at du har behov for at få styr på formaliteterne. Derfor vil de gerne have et møde i stand med dig. Jeg foreslår derfor, at der afholdes et møde i tandlægeklinikken på fredag den 25. januar 2013 kl Med venlig hilsen, Tom Erby Ejendomsadministrator Guldkjær tager imod invitationen til mødet. På mødet giver Malthe Bolse udtryk for, at han ikke kan se noget problem i, at Sofie Bohrs selskab har overtaget tandlægeklinikken og dermed lejemålet. Malthe Bolse holder derfor fast i, at Guldkjær ikke har ret til at ophæve lejemålet. Sofie Bohr siger ikke så meget på mødet. Hun har dog altid ønsket sig sin egen topmoderne klinik med et skilt over døren med teksten Tandlæge Bohr vejen til sundere tænder. Derfor forklarer hun også på mødet, at hun allerede for en del af sine likvide midler har afgivet bestillinger på det nyeste state-of-the-art tandlægeudstyr, der findes på markedet, for at skifte al inventaret i klinikken ud. Hun håber derfor meget, at tingene kan løses i mindelighed. Da hun også har talt med Lars Erbys nevø, siger hun til Guldkjær, at hun for at få lukket sagen - er villig til over for Guldkjær at stille en selvskyldnerkaution, som kan sikre Guldkjær imod alle eventuelle tab på lejeaftalen, som følge af overdragelsen fra Malthe Bolse til Sofie Bohr. Kautionen kan hun uden problemer stille næste dag, hvis det skal være. Parterne når ikke til endelig konklusion på mødet, da Guldkjær afslutter med at sige, at han bliver nødt til at gå i tænkeboks. 31

32 Spørgsmål 2.1: Kan Guldkjær nægte afståelsen af lejemålet? Ved besvarelsen skal der tages stilling til, om det har betydning, at Sofie Bohr vil stille den tilbudte selvskyldnerkaution. Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. Preben Guldkjær træffer efter modne overvejelser beslutning om, at han ikke vil gå videre med sagen, hvilket han informerer Malthe Bolse og Sofie Bohr om. De får derfor styr på lejeaftalen, således at det formaliseres, at lejemålet afstås til Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Han er dog ærgerlig over, at det ikke lykkedes at komme af med tandlægeklinikken den her gang, for han ville gerne have rådighed over lokalerne. Årsagen er, at Guldkjær i forsommeren 2012 i sin driftighed har investeret i en anden virksomhed, Scor & Tackling ApS, der producerer og sælger fodboldtræningsudstyr. Virksomheden har produktion ude i Kina, men har 375 m 2 salgskontor/administrationslokaler placeret centralt i København, hvor der sidder 5 ansatte, 3 sælgere, 1 administrativ person og 1 direktør, der har været ansat i virksomheden fra begyndelsen i Direktøren føler på godt og ondt derfor nærmest, at virksomheden er det vigtigste i hans liv. Selvom virksomheden i flere år har haft positiv drift og tjener gode penge, vil Guldkjær nu gerne flytte salgskontor/administrationslokalerne, så der kan spares nogle omkostninger. Han har haft højlydte diskussioner med direktøren i Scor & Tackling ApS om dette, da direktøren er meget utilfreds med, at selskabet nu skal have forretningssted i Roskilde. Direktøren er indforstået med, at salgskontoret/administrationslokalerne udmærket kan drives fra andre og billigere lokaler, men han synes fortsat, at lokalerne bør være placeret rimeligt centralt i København, hvor de har ligget siden starten i 1992, og hvor det også er muligt at finde anvendelige mindre lokaler til en billigere kvadratmeterpris. Guldkjær er helt klar over, at direktøren har ret i dette. Men han er dog fast besluttet på at gennemtrumfe sin beslutning, for som han siger til direktøren: Jeg er eneejer af den her virksomhed, og jeg ejer en glimrende ejendom centralt beliggende i Roskilde, så jeg træffer beslutningerne! Og jeg er sikker på, at både du, de øvrige ansatte og kunderne nok skal blive meget tilfredse med min beslutning Guldkjær skriver derfor et brev til Malthe Bolse og Sofie Bohr. Tandlægerne Bolse og Bohr A/S 17/ Mexicogade 86, 1. sal t.h 4000 Roskilde Vedr. opsigelse af jeres lejemål, beliggende Mexicogade 86, 1. sal t.h. Kære Malthe Bolse & Sofie Bohr Jeg skriver hermed til jer for at meddele, at jeg som udlejer opsiger jeres lejemål. Årsagen er, at jeg selv skal benytte det lejede. 32

33 Opsigelsen sker med 3 måneders varsel til fraflytning den 1. juni 2013, som det fremgår af lejeaftalens 5. Hvis du ikke er enig i denne opsigelse og har indvendinger herimod, kan du skriftligt gøre disse gældende over for mig inden 6 uger efter fremkomsten af dette brev. Med venlig hilsen Preben Guldkjær Malthe Bolse og Sofie Bohr begynder at blive noget irriteret over Guldkjærs uhensigtsmæssige opførsel, og stod det til Malthe Bolse, så kunne det hele snart være lige meget. Men Sofie Bohr har stadig drømmen om sin egen tandlægeklinik, og hun er ikke helt ueffen ud i de juridiske regler, da hun inden tandlægestudiet gennemførte bacherlor-uddannelsen i jura på Aarhus universitet. Hun stoppede dog jurastudiet herefter, da det blev for kedeligt og tørt, men noget havde hun dog lært. Hun er derfor overbevist over, at Guldkjær ikke kan opsige lejemålet, som han påstår, og skriver derfor straks ganske kort til Guldkjær. Preben Guldkjær 25/ Vedr. din opsigelse af vores lejemål, Mexicogade 86, 1. sal, th. Vi må erkende, at vi er ved at være lidt trætte af, at du på alle måder forsøger at chikanere os til at flytte fra lejemålet. Der har aldrig været den samme holdning fra den tidligere udlejer. Vi skal dog gøre opmærksom på, at vi ikke på nogen måde vil acceptere opsigelsen. Hvis du vil af med os, må du gå rettens vej. Med venlig hilsen, Sofie Bohr Tandlægerne Bolse & Bohr A/S Uddrag af lejekontrakten med Roskilde Tandlægeklinik A/S vedlægges som bilag 2.1 Spørgsmål 2.2.a: Spørgsmål 2.2.b: Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er gyldigt foretaget? Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. Du bedes tage stilling til, om Guldkjærs opsigelse er berettiget? Besvarelsen skal begrundes og i øvrigt indeholde paragrafhenvisninger. 33

34 BILAG 2.1 LEJEAFTALE Udlejer : Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) Lejer : Roskilde Tandlægeklinik A/S CVR nr v/ Malthe Bolse Kongen af Danmarksgade Roskilde Det lejede er beliggende Mexicogade 86, 1. sal t.h., og omfatter i alt 317 m². 1 2 Det lejede skal anvendes til tandlægeklinik og må ikke uden udlejers skriftlige tilladelse anvendes til andet. 3 Ikrafttrædelsesdagen er aftalt til den 1. november Lejen udgør kr. årligt. I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar 2003, og ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter vil denne dato blive taget som udgangspunkt. Lejen kan herudover reguleres i henhold til den til enhver tid værende regler, der gælder for erhvervslejemål. 9 4 Lejemålet er gensidigt uopsigeligt i 7 år fra ikrafttrædelsesdatoen, hvorefter lejemålet kan opsiges med tre måneders varsel til den første i en måned i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler. Lejer er ikke berettiget til erstatning og ej heller til goodwill-godtgørelse ved udlejers opsigelse af lejemålet... Den 27. september 2003 Den 13. oktober 2003 Som lejer: Som udlejer: Roskilde Tandlægeklinik A/S Ivan Nilsson Malthe Bolse, Direktør 34

35 OPGAVE 3 Efter at Lars Erby den 25. april 2013 har skrevet og overleveret sin indsigelse mod varslingen om markedslejeforhøjelse, bliver han alligevel urolig for hele situationen og kommer på andre tanker. Han har nemlig ikke overskud og råd til at køre en langvarig retssag, og hans virksomhed har slet ikke råd til at betale den markedsleje, som varslet af Guldkjær. Lars Erby kender også Guldkjærs ry og ved, at han går hele vejen, hvis han først har sat sig et mål. Lars Erby skriver derfor den 2. maj 2013 et brev til Guldkjær: Preben Guldkjær 2. maj 2013 Opsigelse af mit lejemål Jeg fastholder min indsigelse over for varslingen af markedslejeforhøjelsen. Jeg må dog konstatere, at jeg på ingen måde har råd til at betale den varslede markedsleje, og at jeg ikke tror på, at jeg kan drive min virksomhed videre fra Mexicogade 86 med dig som udlejer. Jeg opsiger derfor mit lejemål i overensstemmelse med vilkårene i lejeaftalen. Jeg er ærgerlig over, at det måtte komme hertil. Med venlig hilsen Lars Erby L. Erby Slagter- og Charcuterivarer Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf, hvorpå han også skriver, at han accepterer opsigelsen. Lars Erby tager et par dage senere ned til sin mangeårige advokat Dennis Jævel, der driver byens største og hotteste advokatfirma, D. Jævel & Partnere advokatfirma. Lars Erby forklarer ham situationen. Advokat Jævel mener, at Lars Erby nok har handlet lidt forhastet, men nu er der jo tale om en ny situation, som de må håndtere sammen. Advokat Jævel beder om en oversigt fra Lars Erby, der viser, hvilke arbejder han har lavet i lejemålet siden han flyttede ind. Lars Erby takker for mødet, og afleverer to dage senere den aftalte oversigt til Advokat Jævel. Oversigt over arbejder udført i lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde August/september 2005: Maling af hele lejemålet i eksisterende farver, og opsætning af 2 messing-slagterskilte på facaden med skriften L. Erby Slagter- og Charcuterivarer September/oktober 2005: Installation af yderligere strømforsyning til lejemålet til brug for hakke- og pakkemaskiner til slagtervarerne April 2006: Etablering af lille kontor (12 m 2 ), inkl. opbygning af nye faste skillevægge og isætning af dør til kontoret m.v. 35

36 Januar 2006: Etablering af omklædningsfaciliteter til medarbejdere, inkl. bl.a. opsætning af nye faste skillevægge, isætning af dør, etablering af badefaciliteter og dermed også udbygning af afløbsinstallationer. Juni 2009: Indlægning af edb-kabler til kontor og til salgsdisk i forbindelse med etablering af nyt og moderne edb-anlæg Oktober 2012: Fjernelse af gammelt gulv og lægning af nyt gulv i butikslokaler samt maling af vægge i butikslokaler. Anvendt anden type gulvbelægning, end den der lå i forvejen, men udført i samme kvalitet, udseende og farve som tidligere gulv. Advokat Jævel spørger, om Lars Erby har fået lov fra udlejer til at lave disse arbejder. Lars Erby oplyser, at han fik skriftligt samtykke fra daværende udlejer Ivan Nilsson til at etablere det lille kontor i 2006, og at Ivan Nilsson i forbindelse med samtykket ikke skrev noget om, at disse forandringer af lejemålet skulle retableres ved fraflytning. To uger efter opsigelsen lykkes det for Lars Erby at indgå en lejeaftale med en anden udlejer om leje af nogle andre velbeliggende erhvervslokaler. Lars Erby kan flytte ind i de nye lokaler medio juli 2013, hvilket han er meget tilfreds med. Han får derfor advokat Jævel til at skrive følgende brev til Guldkjær: Preben Guldkjær 23. maj 2013 Vedrørende lejemålet Mexicogade 86, st., 4000 Roskilde Jeg skal oplyse, at jeg repræsenterer Deres lejer, L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, i forbindelse med dennes opsigelse og fraflytning af ovennævnte lejemål. Min klient har bedt mig oplyse, at han vil sørge for, at lejemålet er fraflyttet og ryddeliggjort senest den 15. juli Jeg skal således anmode Dem om at indkalde til flyttesyn i den forbindelse. Jeg skal minde Dem om, at De er forpligtet til at udleje lejemålet hurtigst muligt efter min klients fraflytning. Jeg skal således forbeholde mig, at gøre ethvert krav gældende, som min klient måtte få imod Dem i forbindelse med fra flytningen. Med venlig hilsen, Advokat D. Jævel Møderet for den højeste ret Guldkjær modtager brevet og tager den 2. juni 2013 kontakt til erhvervsejendomsmægler Taus Bjerggren. Bjerggren er fortrøstningsfuld og mener nok, at lejemålet skal blive lejet hurtigt ud til markedslejen. Guldkjær og Bjerggren bliver enige om, at Bjerggren skal annoncere lejemålet via sine normale kanaler og medier og sørge for at sætte skilt op i vinduerne. Da det snart er sommerferie, bliver de dog enige om, at skiltet sættes op i vinduet, når Lars Erby er fraflyttet, men at annonceringen først påbegyndes i slutningen af august måned. De bliver også enige om, at lejemålet skal udbydes til en leje svarende til den markedsleje, som Bjerggren har vurderet i februar 2013, dvs. kr ,00. 36

37 Herefter indkalder Guldkjær Lars Erby til fraflytningssyn den 19. juli Lars Erby arbejder hårdt for at flytte over i sit nye lejemål, og den 15. juli har han ryddet lejemålet og låser for sidste gang dørene bag sig i Mexicogade 86, st. Han efterlader to sæt nøgler til lejemålet på skrivebordet i lejemålet, og det sidste sæt nøgler sender han med brev til Guldkjærs forretningsadresse, som han har fået oplyst af Guldkjær ved dennes overtagelse af ejendommen. I brevet oplyser Lars Erby om nøglerne, som han har efterladt i lejemålet, og han oplyser også den nye adresse for L. Erby Slagterog Charcuterivarer. Den 19. juli 2013, kl mødes Guldkjær og Lars Erby ved lejemålet. Guldkjær er overrasket over, at Lars Erby ikke har en nøgle til lejemålet længere, for han havde ikke aftalt med Lars Erby, at han skulle lægge nøglerne i lokalerne eller sende dem til hans forretningsadresse. Desuden har Guldkjær ikke været på sit kontor de seneste par uger, da han samme dag om morgenen er kommet hjem fra ferie i udlandet, så han har ikke nøgler med til lejemålets dør. Guldkjær ringer efter en låsesmed, der dog først kan ankomme samme dag kl Lars Erby skal imidlertid nå et fly samme eftermiddag, fordi han skal på sommerferie, så kan han ikke vente indtil kl De aftaler derfor, at Guldkjær selv gennemgår lokalerne og fremsender en fraflytningsrapport efterfølgende. Under sin gennemgang af lejemålet kan Guldkjær konstatere, at lokalerne ser noget slidte og brugte ud, nogle steder mere end andre. Der er ikke deciderede skader eller huller i vægge eller på gulve, men både vægge og gulvbelægning trænger til en pæn stor ansigtsløftning, inden der skal en ny lejer ind i lokalerne. Derudover er det tydeligt, at Lars Erby har haft travlt med at komme ud af lejemålet, da der ikke er gjort rent. Guldkjær kan også konstatere, at de etablerede edb-kabler og øvrige strømforsyninger er pænt opsat og fuldt funktionsdygtig. Guldkjær bruger herefter noget tid til at gennemgå gamle tegninger over lejemålet og taler med Ivan Nilsson om lejemålets stand ved Lars Erby s overtagelse af lejemålet. Herefter udfærdiger Guldkjær en fraflytningsrapport, hvori han stiller krav om: Rengøring af hele lejemålet Udgift til låsesmed i forbindelse med fraflytningssyn Maling af alle vægge i lejemålet Maling af alle gulve i produktions-, kontor- lagerlokaler m.v. og lakering af gulve i butikslokaler Fjernelse af skilte og alle spor af skiltning på facader Fjernelse af edb-kabling (faste edb-installationer) Retablering af det etablerede kontor, herunder de faste skillevægge mv. Guldkjær fremsender den 14. august 2013 fraflytningsrapporten med almindeligt og anbefalet brev den nye adresse for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Han meddeler samtidig, at han vil endeligt afregne i forbindelse med fraflytningen, når der er sket genudlejning af lejemålet, da det endelige krav først kan opgøres på dette tidspunkt. Da Lars Erby modtager fraflytningsrapporten overgiver han den til advokat Jævel, der umiddelbart herefter skriver et brev til Guldkjær, hvori han giver udtryk for følgende: 37

38 at han på sin klients vegne ikke kan godkende indholdet af fraflytningsrapporten, at han i enhver henseende forbeholder sig sin klients retsstilling i forbindelse med fraflytningsopgøret, at han har noteret sig, at Guldkjær - udover at have sat til leje skiltet i vinduet - endnu ikke har annonceret lejemålet til leje, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at leje lejemålet ud hurtigst muligt, som Guldkjær er forpligtet til. Der går nogle måneder, inden det lykkes erhvervsejendomsmægler Guldkjær at leje lejemålet ud, selvom der er flere interesserede mulige lejere, der kigger på lokalerne. Nogle af disse potentielle lejere finder ikke lokalerne helt ideelle til deres påtænkte forretning. Guldkjær er i forhandlinger med enkelte andre potentielle lejere, uden at nå til enighed, idet flere af disse ikke vil betale den leje, som lejemålet udbydes til. Det lykkes derfor først at få lejet lokalerne ud til en købmand, til ikrafttræden den 1. januar Lejeaftalens vilkår svarer på de fleste punkter til den lejeaftale, som var gældende for L. Erby Slagterog Charcuterivarer. Men den aftalte leje ved lejeforholdets ikrafttræden aftales til kr , således et stykke under den udbudte leje. Aftalen mellem Guldkjær og købmanden indgås medio november Guldkjær fremsender herefter ultimo november 2013 en endelig opgørelse over istandsættelsesudgifterne og betaling af leje perioden frem til genudlejning den 1. januar 2014 og beder Lars Erby om at betale den opgjorte restudgift efter modregning af deposita. Spørgsmål 3.1: Tag stilling til i hvilket omfang L. Erby Slagter- og Charcuterivarer hæfter for istandsættelsen af lejemålet som opgjort af Guldkjær? Du skal lægge til grund, at oplysningerne i opgaven om lejemålets stand ved overtagelse, udførte arbejder i lejemålet i lejeperioden og lejemålets tilstand ved fraflytning er korrekte og kan dokumenteres. Der skal således ses bort fra eventuelle bevismæssige problemer for Guldkjær og L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Spørgsmål 3.2: Tag stilling til i hvilken periode L. Erby Slagter- og Charcuterivarer skal betale leje for tiden efter sin fraflytning af lejemålet? Som led i besvarelsen af spørgsmålet skal du vurdere, om Guldkjær har opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Du skal ikke inddrage spørgsmålet om Guldkjærs varsling af markedslejeforhøjelse eller eventuelle retlige konsekvenser heraf Spørgsmål 3.3: Tag stilling til, om Guldkjær har fremsat sit fraflytningskrav rettidigt, og dermed om det har betydning for, om han kan fastholde sine krav, og hvilke krav han kan fastholde over for L. Erby Slagter- og Charcuterivarer? 38

39 Til brug for besvarelsen skal du anvende uddrag af lejekontrakten, som er vedlagt som bilag 1.1. Det skal lægges til grund, at lejekontrakten ikke indeholder andre relevante bestemmelser end dem, der fremgår af bilag 1.1. Kalender for august og september måneder 2013 vedlægges som bilag

40 Bilag 3.1 Kalender for juli og august måneder

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver 22.01.2015 Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår 2015 1 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014, rettevejledning - Eksamen EA Erhvervslejeret 2013, rettevejledning

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr.

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr. ERHVERVSLEJEKONTRAKT Lejemål nr. Odsherred IT- og Iværksætterhus Denne kontrakt består af en række bestemmelser, der udfyldes af parterne. Bestemmelser, som uddyber eller fraviger fra det fortrykte kan

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S LEJEKONTRAKT. Erhvervslejemål. 1. Det lejede. 2. Anvendelse. 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S LEJEKONTRAKT. Erhvervslejemål. 1. Det lejede. 2. Anvendelse. 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T Advokat Ole Kildeby Danmarksgade 81.2.th. 9900 Frederikshavn Tlf.nr. 98 42 91 11 L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Fonden Tordenskiold, Frederikshavn som udlejer, og Tordenskiolds Soldater

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Opgavesamling med afleveringsoversigt

Opgavesamling med afleveringsoversigt 22.01.2015 Opgavesamling med afleveringsoversigt Erhvervslejeret Forår 2015 EA06 - Århus 1 Afleveringsoversigt På Erhvervslejeret, hold EA06 Århus, afleveres fire opgavesæt i løbet af semesteret efter

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T L E J E K O N T R A K T BUTIK, RESTAURANT M.V. (erhvervsbeskyttede) Parterne Baggrund og formål 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør 5. Fremleje og afståelse 6. Årlig

Læs mere

Lejekontrakt. Lejekontrakt

Lejekontrakt. Lejekontrakt Lejekontrakt Mellem undertegnede i det følgende kaldet udlejer Tønder Kommune Kongevej 57 6270 Tønder Cvr. 29189781 og medundertegnede XX Xx XX Cvr. i det følgende kaldet lejer er der d.d. indgået følgende

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T MILJØMINISTERIET Naturstyrelsen Midtjylland Mellem xxxx som lejer og Naturstyrelsen Midtjylland, Bjørnkærvej 18, 7540 Haderup som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T 1. Lejemålet Hastruphus

Læs mere

Lejekontrakt for Birkehavehus

Lejekontrakt for Birkehavehus Dato: 5. februar 2014 Journal nr. NST-5232-00454 Lejekontrakt for Birkehavehus mellem Naturstyrelsen, Nordsjælland Gillelejevej 2B, 3230 Græsted, tlf. 72543000 (herefter Udlejer) og NAVN ADRESSE TLF CPR

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

1.1. Det lejede er beliggende på matr.nr., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er.

1.1. Det lejede er beliggende på matr.nr., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er. Dato: Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT Kontor, lager og produktion (ikke-erhvervsbeskyttede) Mellem Og som udlejer som lejer Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: Ledelsesnr.: Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen (herefter Udlejer) og (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET LEJEDE... 3 2. DET LEJEDES STAND... 3 3. DET LEJEDES BENYTTELSE...

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Information Bo med New Yorker stemning på Østerbro Det ledige lejemål på 10.991 m² er indrettet fra stuen til 6. sal med kontorer i flere størrelser, mødecenter, flot reception, kantine på 5. sal med tagterrasse

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Kontorlejemål på 468 m² i København N Information Lejemålet har kontorer af forskellig størrelse, mødelokale, tekøkkenfaciliteter og toilet. Placeret på 2. sal med indgang fra Kontorer i forskellige størrelser

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal OPP Kalvebod Brygge Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden og opsigelse 4 6 Lejemålets

Læs mere

Lejeprospekt Fremleje Lokalerne

Lejeprospekt Fremleje Lokalerne Lejeprospekt Fremleje Lokalerne Bjødstrupvej 20A, 8270 Højbjerg Synlige lækre indrettede butikslokaler Samlet areal: 1.200 m 2 Årlig leje ekskl. drift: 1. år kr. 300,- pr. m 2 2. år. kr. 400,- pr. m 2

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Mellem. DSI Klubhuset Sejs Svejbæk CVR-nr. 85139517 Julsøvej 126 8600 Silkeborg (herefter benævnt udlejer)

LEJEKONTRAKT. Mellem. DSI Klubhuset Sejs Svejbæk CVR-nr. 85139517 Julsøvej 126 8600 Silkeborg (herefter benævnt udlejer) Advokatpartnerselskab Godthåbsvej 4, Postbox 180 DK-8600 Silkeborg T: +45 87 22 80 80 W: www.bklaw.dk Advokat Søren Egede Schulz 1. juli 2013 Sagsnr.: 22-1704ss-ses/jkr LEJEKONTRAKT Mellem DSI Klubhuset

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: xx. november 2014 Anlægsnummer: 90 10 39 Jour. nr. NST-5232-00493 Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen, Sønderjylland Felstedvej 14, 6300 Gråsten tlf. 72 54 30 00 Mail: sdj@nst.dk

Læs mere

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX Lejekontrakt Pilleovn til beboelsesejendom Udlejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CVR-nr.: Lejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CPR-nr.: de nedenfor nævnte effekter: Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer)

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) 1. Parterne Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) og medundertegnede Herning kommune v/center for kommunikation Brahmsvej 8 7400 Herning (i det følgende kaldet

Læs mere

Kvæsthusgade 3, 1251 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk

Kvæsthusgade 3, 1251 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk 322 m² kontor på Kvæsthusgade 3 Information Lejemålet er beliggende i ejendommens baghus med separat indgangsparti. Ejendommen har for nyligt gennemgået en facaderenovering der har omfattet alle baghusende

Læs mere

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer)

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) 1. Parterne Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) og medundertegnede Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa CVR nr. 29189986 (i

Læs mere

fraflytning privat udlejningsbyggeri

fraflytning privat udlejningsbyggeri fraflytning privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når du vil flytte... 4 Aflevering af lejligheden... 4 Nyistandsat... 5 Som beset... 5 Indvendig vedligeholdelseskonto... 6 Når du siger lejligheden

Læs mere

Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø

Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø 14 gode kontorlejemål fra 537 m² 10.991 m² Lejemål 1 874 m² Lejemål 2 721 m² Lejemål 3 1.007 m² Lejemål 4 672 m² Lejemål 5 570 m² Lejemål 6 550 m² Lejemål

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Forbedringer og forbedringsforhøjelser i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Det lejeretlige forbedringsbegreb Forbedringsbegrebet

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 595 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m 2 Sags

Læs mere

Meldahlsgade 1-5, 1613 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk

Meldahlsgade 1-5, 1613 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk Kontorer fra 264 m² 10.095 m² fordelt på 10 gode lejemål Information Ejendommen er centralt placeret og meget nemt tilgængelig med 2 min gåafstand til Vesterport station og 5 min gåafstand til Hovedbanegården,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

GENERELLE LEJEBETINGELSER ved leje af Kontor eller Erhvervslokaler

GENERELLE LEJEBETINGELSER ved leje af Kontor eller Erhvervslokaler GENERELLE LEJEBETINGELSER ved leje af Kontor eller Erhvervslokaler 1. Det lejede 1.1 Lejekontrakt indgås mellem ErhvervsMart Foerlev Møllevej 3 8660 Skanderborg v/ Vagn Hvam Pedersen CVR nr.: 17112791

Læs mere

Tidsbegrænset lejekontrakt

Tidsbegrænset lejekontrakt Tidsbegrænset lejekontrakt 1: Paterne og det lejede. Mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (herefter benævnt udlejer) Og Hvidovre Fodbold A/S Sollentuna Alle 1-3 2650 Hvidovre (herefter

Læs mere

Nyrenoverede kontorlokaler udlejes

Nyrenoverede kontorlokaler udlejes Nyrenoverede kontorlokaler udlejes Beliggende ved trafikeret hovedvej i Nordjylland Sag K1407-24 TIL LEJE Pandrup - Klokkestøbervej 4 (del af) Gode parkeringsmuligheder ved ejendommen Lyse og attraktive

Læs mere

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger Side 1 af 6 Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger LOV nr 485 af 12/06/1996 (Gældende) LBK Nr. 837 af 20/09/1996 LBK Nr. 452 af 24/06/1998 LOV Nr. 934 af 20/12/1999 LOV Nr. 450 af 31/05/2000

Læs mere

KAMPMANN, LADEG D & HOUE ERHVERVSLEJEKONTRAKT. J.nr.: 10-215600-BHB. Mellem. Som udlejer: Som lejer: Vedrørende lejemålet:

KAMPMANN, LADEG D & HOUE ERHVERVSLEJEKONTRAKT. J.nr.: 10-215600-BHB. Mellem. Som udlejer: Som lejer: Vedrørende lejemålet: Advokaterne KAMPMANN, LADEG D & HOUE Østergade 29, 7600 Struer, tlf. 97 851155, fax 97 840558 Storegade 2, 7790 Thyholm - tlf. 97 871566, fax 96 919866 ERHVERVSLEJEKONTRAKT J.nr.: 10-215600-BHB Mellem

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 32, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 300 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m 2 Sags

Læs mere

Lejeprospekt. Vedrørende butikslokalet. Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning. Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum.

Lejeprospekt. Vedrørende butikslokalet. Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning. Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum. clausen-erhverv.dk, ejendomsmægler, valuar, MDE Lejeprospekt Vedrørende butikslokalet Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum. Samlet areal inkl. fællesareal:

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Aabenraa Kommune

LEJEKONTRAKT. Aabenraa Kommune LEJEKONTRAKT Mellem undertegnede udlejer Foreningen De Danske Børneinstitutioner i Aabenraa på vegne af Løjt Børnehus og medundertegnede lejer Aabenraa Kommune indgås herved følgende lejekontrakt S 1 -

Læs mere

LEJEKONTRAKT Udvidet BUTIK, RESTAURANT M.V. (erhvervsbeskyttende)

LEJEKONTRAKT Udvidet BUTIK, RESTAURANT M.V. (erhvervsbeskyttende) Druegaarden ApS Gammel Køgelandevej 869, 2665 Vallensbæk Strand CVR 1445 0378 Tlf. 4354 33 33 - Fax 4354 0488 dkl@aovp.dk Nykredit Bank: 5473 1504698 Hjemsted: Baldersbækvej 22. 2., 2635 Ishøj LEJEKONTRAKT

Læs mere

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer)

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer) Praktisk vejledning for Dats medlemsgrupper og scener omkring leje/lån af lokaler herunder bestyrelsens ansvar.(advokat Sven Brouer Seedorff, judica advokaterne. www.judica.dk.) Generelt: En stor del af

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 175 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011,

Læs mere

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 32 83 66. 1. Det lejede.

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 32 83 66. 1. Det lejede. PETER EGEMAR Advokat L CLAUS CLAUSEN Advokat L Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 32 83 66 490-303-03 L E J E K O N T R A K T Denne lejekontrakt indgås mellem udlejer: og A/B

Læs mere

STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i XXXXX (for kortvarigt udlån udleje til private samt eksterne myndigheder)

STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i XXXXX (for kortvarigt udlån udleje til private samt eksterne myndigheder) Forsvarets Bygnings- & Etablissementstjeneste Lokalstøtteelement XXXXX STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i XXXXX (for kortvarigt udlån udleje til private samt eksterne myndigheder)

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

LEJEPROSPEKT. Hundigevej 79, 1., 2670 Greve. Sag HUND-BOA

LEJEPROSPEKT. Hundigevej 79, 1., 2670 Greve. Sag HUND-BOA Slotsherrensvej 215, 2610 Rødovre Tlf.: 3672 9910 LEJEPROSPEKT Hundigevej 79, 1., 2670 Greve Sag HUND-BOA Bygningen har stor visualitet til motorvejen Centralt beliggende lejemål 500 m2 administration/showroom

Læs mere

LEJEKONTRAKT. mellem Københavns Ejendomme som udlejer. Og xx som lejer. dele af eller hele ejendommen beliggende xx.

LEJEKONTRAKT. mellem Københavns Ejendomme som udlejer. Og xx som lejer. dele af eller hele ejendommen beliggende xx. E-doc i ØKF Lejemåls nr. Ejendoms nr. LEJEKONTRAKT mellem Københavns Ejendomme som udlejer Og xx som lejer dele af eller hele ejendommen beliggende xx. Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse

Læs mere

Sundhedshus til fysioterapi, læge, tandlæge, speciallæge m.v. Stueetagen udlejet til fysioterapi og 1.sal til tandlæge

Sundhedshus til fysioterapi, læge, tandlæge, speciallæge m.v. Stueetagen udlejet til fysioterapi og 1.sal til tandlæge LASSEN ERHVERV LEJEPROSPEKT Sag nr. 092 Helgolandsgade 17, 6700 Esbjerg Sundhedshus til fysioterapi, læge, tandlæge, speciallæge m.v. 4 etager á 360 m 2 medvirk ved indretning Stueetagen udlejet til fysioterapi

Læs mere

Bilag til overdragelsesaftale mellem. Trekantområdets Brandvæsen I/S og Vejen Kommune

Bilag til overdragelsesaftale mellem. Trekantområdets Brandvæsen I/S og Vejen Kommune Bilag til overdragelsesaftale mellem Trekantområdets Brandvæsen I/S og Vejen Kommune Bilag 1. Fortegnelse over verserende retssager og klagesager Ingen. Bilag 2. Ejendomme med tilknytning til det kommunale

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler på 1. sal med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 120 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr.

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Bredgade 45, 1. og 2. sal 7400 Herning. Fleksible kontorlejemål i Herning City.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Bredgade 45, 1. og 2. sal 7400 Herning. Fleksible kontorlejemål i Herning City. clausen-erhverv.dk, statsautoriseret. ejendomsmægler, valuar, MDE Lejeprospekt Kontorlokaler Bredgade 45, 1. og 2. sal 7400 Herning Fleksible kontorlejemål i Herning City. Lejemål mellem: 20-155 m 2 Årlig

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Østre Kanalgade 16, st., 9000 Aalborg

Lejeopstilling for lejemålet Østre Kanalgade 16, st., 9000 Aalborg Lejeopstilling for lejemålet Østre Kanalgade 16, st., 9000 Aalborg Lejemålet Østre Kanalgade 16, st. 9000 Aalborg Sagsnr. 103-115-71 Regulært kontorlejemål beliggende i hyggeligt havnemiljø Mulighed for

Læs mere

Firmadomicil i Aabybro

Firmadomicil i Aabybro Firmadomicil i Aabybro Ejendom med mange anvendelsesmuligheder Sag K1401-30 TIL LEJE Aabybro - Industrivej 22 Lejemålet fremstår i god og præsentabel stand Attraktive lejevilkår Der er gode til- og frakørelsesforhold

Læs mere

Præstøvej 111, 4700 Næstved

Præstøvej 111, 4700 Næstved SALGSOPSTILLING Velholdt kontorejendom med synlig beliggenhed Præstøvej 111, 4700 Næstved Sag ERH15008 . Mægler: Annelise Petersen Dato: 11. september 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Præstøvej

Læs mere

Skatter og afgifter i lejeforhold

Skatter og afgifter i lejeforhold SUSANNE KIRK Skatter og afgifter i lejeforhold JURIST- OG ØKONOMFORBUNDETS FORLAG Skatter og afgifter i lejeforhold Susanne Kirk Skatter og afgifter i lejeforhold Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2013

Læs mere

BUTIKSEJERLEJLIGHED I BROBJERGHUS, AARHUS C. Østergade 1, st., 8000 Aarhus C Sag 16395

BUTIKSEJERLEJLIGHED I BROBJERGHUS, AARHUS C. Østergade 1, st., 8000 Aarhus C Sag 16395 BUTIKSEJERLEJLIGHED I BROBJERGHUS, AARHUS C Østergade 1, st., 8000 Aarhus C Sag 16395 Lighthouse/Isbjerget Bestseller Butiksejerlejlighed Østergade 1 Magasin Domkirken Busgadehuset Hotel Scandic Salling

Læs mere

LEJEKONTRAKT FOR BÅDPLADS I SCANPORT HAVN

LEJEKONTRAKT FOR BÅDPLADS I SCANPORT HAVN Dato / 2015 LEJEKONTRAKT FOR BÅDPLADS I SCANPORT HAVN mellem undertegnede og Skanska Øresund A/S CVR-nr.: 18 05 23 85 Havneholmen 25 1561 København V (i det følgende kaldet Udlejer) Lejer Adresse Postnummer

Læs mere

Køkken og cateringfaciliteter udlejes

Køkken og cateringfaciliteter udlejes Køkken og cateringfaciliteter udlejes Fuldt apteret køkken m/kantine-/selskabslokale Sag R1407-25 TIL LEJE Pandrup - Klokkestøbervej 4 (del af) Der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen Mulighed

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Torvet 1, 2. tv., 4100 Ringsted

Lejeopstilling for lejemålet Torvet 1, 2. tv., 4100 Ringsted Lejeopstilling for lejemålet Torvet 1, 2. tv., 4100 Ringsted Lejemålet Torvet 1, 2. tv. 4100 Ringsted Sagsnr. 236-2322 Kontorlejemål på 2. sal Beliggende i den smukke Børsbygning midt i byen Velegnet for

Læs mere

STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i Oksbøl Skyde-og øvelsesterræn (for kortvarige udlån til ikke-kommercielle formål)

STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i Oksbøl Skyde-og øvelsesterræn (for kortvarige udlån til ikke-kommercielle formål) Lokalstøtteelement Oksbøl STANDARD LEJEKONTRAKT for leje af (terræn, bane, areal, område) i Oksbøl Skyde-og øvelsesterræn (for kortvarige udlån til ikke-kommercielle formål) 1. Parterne og det lejede:

Læs mere

Kontrakt om tjenestebolig

Kontrakt om tjenestebolig Kontrakt om tjenestebolig Selvstændig bolig eller bolig i øvrigt Aftalen er et tillæg til ansættelseskontrakter for ansatte i landbruget Dansk Landbrug Nærværende kontrakt om tjenestebolig er udarbejdet

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Ågade 9, 9000 Aalborg

Lejeopstilling for lejemålet Ågade 9, 9000 Aalborg Lejeopstilling for lejemålet Ågade 9, 9000 Aalborg Lejemålet Ågade 9 9000 Aalborg Sagsnr. 20-401-4001-2 Central beliggenhed i Aalborg centrum Gode parkeringsmuligheder mod betaling lige ved lejemålet Lejemålet

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Katrinebjergvej 63, st. th., Århus N

Lejeopstilling for lejemålet Katrinebjergvej 63, st. th., Århus N Lejeopstilling for lejemålet Katrinebjergvej 63, st. th., Århus N Lejemålet Katrinebjergvej 63, st. th. Århus N Sagsnr. 7-21.582 Centralt beliggende lejemål i beboelsesejendom Fine skiltningsmuligheder/høj

Læs mere

LEJEOPSTILLING FOR LEJEMÅLET

LEJEOPSTILLING FOR LEJEMÅLET LEJEOPSTILLING FOR LEJEMÅLET Nytorv 2, 6000 Kolding Lejemålet Nytorv 2 6000 Kolding Sagsnr. 20-373 Store velindrettede lejemål Central beliggenhed Flot bygning 2 Indhold Præsentation...................................

Læs mere

ADVOKAT PETER LAU LAURITZEN VINGÅRDSGADE 22 9000 AALBORG Tlf. 46 92 92 00 ERHVERVSLEJEKONTRAKT UDLEJER OG LEJER. DAHL AALBORG A/S, CVR nr.

ADVOKAT PETER LAU LAURITZEN VINGÅRDSGADE 22 9000 AALBORG Tlf. 46 92 92 00 ERHVERVSLEJEKONTRAKT UDLEJER OG LEJER. DAHL AALBORG A/S, CVR nr. ADVOKAT PETER LAU LAURITZEN VINGÅRDSGADE 22 9000 AALBORG Tlf. 46 92 92 00 J.NR. 224277 /JBF ERHVERVSLEJEKONTRAKT M E L L E M UDLEJER OG LEJER DAHL AALBORG A/S, CVR nr. 19 23 21 07 1. PARTERNE 3 2. DET

Læs mere

Tagensvej 86 2200 København N

Tagensvej 86 2200 København N Tagensvej 86 2200 København N 13.669 m 2 godt domicillejemål Ejendommen er præsentabel og særdeles markant beliggende på hjørnet af Tagensvej og Hermodsgade. Tagensvej 86 2200 København N Lejemålsoplysninger

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Esplanaden 46, stuen, 1263 København K

Lejeopstilling for lejemålet Esplanaden 46, stuen, 1263 København K Lejeopstilling for lejemålet Esplanaden 46, stuen, 1263 København K Lejemålet Esplanaden 46, stuen 1263 København K Sagsnr. 7-21.426 260 m² til butik, café, restaurant eller til kontor med behov for at

Læs mere

Fremlejeprospekt. Kontorlokaler. Dalgas Alle 1, 1. sal, 7400 Herning. Centralt beliggende lyse moderne kontorlokaler.

Fremlejeprospekt. Kontorlokaler. Dalgas Alle 1, 1. sal, 7400 Herning. Centralt beliggende lyse moderne kontorlokaler. Fremlejeprospekt Kontorlokaler Dalgas Alle 1, 1. sal, 7400 Herning Centralt beliggende lyse moderne kontorlokaler. Samlet areal inkl. fællesarealer: 310 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 650 pr. m 2 Sags

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr. forbrug på lejemål: Fjellerup, Anholt, Kolind Grenaa og Allingåbro

Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr. forbrug på lejemål: Fjellerup, Anholt, Kolind Grenaa og Allingåbro 1 Svar på spørgsmål 3 Tidligere stillede spørgsmål: Spørgsmål 65, spørgsmål/svar 1 vedr forbrug på lejemål: Vi har desværre ikke opgjort tallene pr station, men det kan selvfølgelig gøres såfremt det ønskes

Læs mere

Salgsprospekt. Investeringsejendommen. Bredgade 13, 7470 Karup. Blandet bolig- og erhvervsejendom centralt beliggende i Karup.

Salgsprospekt. Investeringsejendommen. Bredgade 13, 7470 Karup. Blandet bolig- og erhvervsejendom centralt beliggende i Karup. Salgsprospekt Investeringsejendommen Bredgade 13, 7470 Karup Salgspris kontant: Blandet bolig- og erhvervsejendom centralt beliggende i Karup. 2.200.000 kr. Bruttoleje (Fuldt udlejet): 230.356 kr. Bruttoleje

Læs mere

(Lejekontraktens løbetid kan ikke overstige 30 år).

(Lejekontraktens løbetid kan ikke overstige 30 år). . KONTRAKT OM LEJE AF SOMMERHUSGRUND Mellem den danske stat, Naturstyrelsen, som udlejer og nedenstående lejer oprettes følgende kontrakt angående leje af et areal. Navn: Adresse: Telf.: Grund nr.: Beliggende:

Læs mere

LEJEPROSPEKT BUDDINGEVEJ 199 2860 SØBORG

LEJEPROSPEKT BUDDINGEVEJ 199 2860 SØBORG LEJEPROSPEKT BUDDINGEVEJ 199 2860 SØBORG Præsentation Lejemålet Området Lejeforhold Flot og effektivt kontordomicil med fordele for alle Gratis parkering, gåafstand til S-tog, bus tæt på og hurtig adgang

Læs mere

Udlejningsprospekt Kontorlokaler

Udlejningsprospekt Kontorlokaler HANS PROBST CHRISTIANSHOLMS PARKVEJ 26 2930 KLAMPENBORG TELEFON 39 63 62 58 TELEFAX 39 63 02 38 EMAIL: INFO@HPEJENDOMME.DK GIRO 722-7175 Udlejningsprospekt Kontorlokaler Ny Kongensgade 9, 2.sal 1472 København

Læs mere

Jernbanegade 51A, 4690 Haslev

Jernbanegade 51A, 4690 Haslev SALGSOPSTILLING Gedigen byejendom - bedste beliggenhed! ét erhvervslejemål og to boliger - fuldt udlejet! Jernbanegade 51A, 4690 Haslev Sag ERH14134 . Mægler: Jakob Duemose Dato: 19. juni 2015 EJENDOMMEN

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Amagertorv 24, 4. sal, 1160 København K

Lejeopstilling for lejemålet Amagertorv 24, 4. sal, 1160 København K Lejeopstilling for lejemålet Amagertorv 24, 4. sal, 1160 København K Lejemålet Amagertorv 24, 4. sal 1160 København K Sagsnr. 7-21.291 Yderst sjældent udbudt kontorlejemål i smuk ejendom i hjertet af København

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

Butikslokaler. Lejeopstilling. Mølleå Arkaden Sag B1108-08

Butikslokaler. Lejeopstilling. Mølleå Arkaden Sag B1108-08 Lejeopstilling Butikslokaler Mølleå Arkaden Sag B1108-08 Mølleå 10, st., 9000 Aalborg Beliggende i hjertet af Aalborg Regulært butikslokale Kan anvendes til mange former for detailforretning eller klinik

Læs mere

Lejekontrakt om brug af kommunale lokaler og arbejdspladser

Lejekontrakt om brug af kommunale lokaler og arbejdspladser om brug af kommunale lokaler og arbejdspladser Indholdsfortegnelse 1. ens parter 1 2. Indledende bestemmelser 1 3. Beskrivelse af det lejede 1 4. Lejemålets anvendelse 2 5. Lejemålets overtagelse og ikrafttræden

Læs mere

Lejeopstilling for lejemålet Rådhuspladsen 55, 3. sal og 4. th., 1550 København V

Lejeopstilling for lejemålet Rådhuspladsen 55, 3. sal og 4. th., 1550 København V Lejeopstilling for lejemålet Rådhuspladsen 55, 3. sal og 4. th., 1550 København V Lejemålene Rådhuspladsen 55, 3. sal og 4. th. 1550 København V Sagsnr. 21.550 Smuk, klassisk og charmerende ejendom på

Læs mere

Butikslejemål. Greve Midtby Center 2670 Greve. 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed

Butikslejemål. Greve Midtby Center 2670 Greve. 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed Greve Midtby Center 2670 Greve Butikslejemål 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed Greve Midtby Center er et flot center der rummer både små, søde og sjove butikker, samt nogle af de største supermarkedskæder,

Læs mere

L E J E K O N T R A K T HAVEFORENINGEN ERMELUND

L E J E K O N T R A K T HAVEFORENINGEN ERMELUND Lyngby-Taarbæk Kommune L E J E K O N T R A K T HAVEFORENINGEN ERMELUND Mellem Lyngby-Taarbæk Kommune (nedenfor kaldet ejeren) og Kolonihaveforbundet for Danmark (nedenfor kaldet lejeren) er der dags dato

Læs mere