Velbeliggende udlejningsejendom

Transkript

1 Velbeliggende udlejningsejendom i Randers Centrum Sag 5718 TIL SALG Randers C - Slotsgade 18 Beliggende lige ved Østervold gågademiljøet 2 store beboelseslejligheder 2 butikslejemål i stueetagen 4 stk. parkeringspladser i ejendommen gård Kontantpris kr års nettoafkast % 6,00 Etageareal m 2 402

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende byejendom i Randers centrum. Ejendommen er opført i 1897 og væsentligt om og tilbygget i 1971, og fremstår med pudsede facader og med teglstens tag og to kviste. Der er nyere plastvinduer med termoglas mod Slotsgade og trævinduer med termoglas mod gården. Ejendommen består af to mindre erhvervslejemål i stueplan, hvor af det ene er ny renoveret til butikslejemål, den anden har fået ny gulvbelægning m.v. Begge erhvervslejemål er med tilhørende kælderrum. Det ene lejemål er udlejet til alternativ behandlingsformål, og det andet udlejet til en massør. Derudover indeholder ejendommen 2 beboelseslejligheder, en på 1.sal med tre værelser, samt køkken og badeværelse. Lejligheden er med nyere trægulve og køkkenelementer, samt badeværelse. Den anden lejlighed er beliggende på 2. og 3. Sal og består af en større stue i åben forbindelse med en mindre spisestue, derudover er der køkken og badeværelse på 2.sal. Lejlighedens øverste etage rummer tre værelser, badeværelse og et større repos med udgang til en altan. Til ejendommen er der et mindre gårdområde med plads til 4 parkeringspladser. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 153 Randers Bygrunde Randers Opført / Ombygget Opførelsesår 1897 Ombygningsår 1971 Arealer Grundareal 177 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 92 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 128 m 2 Boligareal 274 m 2 Etageareal i alt 402 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 Opført / ombygget år 1897/1971 Bebygget areal 92 m 2 Antal etager 5 Anvendelse Registreret som Afskrivning St. tv. 35 m 2 Erhvervsareal Ja Kld. tv. 27 m 2 Erhvervsareal Ja St. th. 50 m 2 Erhvervsareal Ja Kld. th. 16 m 2 Erhvervsareal Ja 1. sal 96 m 2 Boligareal Nej 2. sal 97 m 2 Boligareal Nej Tagetagen 81 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Ejendommen har bevaringsværdi 5 i henhold til Kommuneatlas. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2

3 Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Ejendommen er beliggende i et område omfattet af Randers Kommunes lokalplan nr. 291 " Underværket" og 309 "Midtbyen". Området, hvori ejendommen er beliggende må ifølge lokalplanerne anvendes til boliger og erhverv som butikker og administration, liberale erhverv, forlystelser og mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder samt til offentlige formål. Værtshuse og restauranter med alkoholbevilling kan etableres med Byrådets særlige tilladelse. Restauranter med natbevilling må ikke etableres i lokalområdet. Boligetagearealts skal mindst udgøre 35%. Da ejendommen er beliggende med facade mod en strøggade må bygningers stueetage kun indrettes til butiksformål. Liberale erhverv, som har udstillingsvinduer og salg af produkter til private, for eksempel frisører, klinikker (fodpleje, hudpleje, kiropraktor o.l.), caféer, restauranter, kan indrettes i bygningers stueetage langs "Strøggader" efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Andre liberale erhverv som for eksempel kontorer, pengeinstitutter, forsikringsselskaber, ejendomsmæglere, spillehaller, solcentre o.l. kan ikke godkendes indrettet i bygningers stueetage langs "Strøggader". Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 160. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen Dok om fælles brandmur/gavl mv, forsynings- /afløbsledninger mv, Dok om fælles brandmur/gavl mv (45/290) Dok om fælles brandmur/gavl mv, Dok om fælles brandmur/gavl mv, Lejekontrakt med Peter Jensen, Lejekontrakt med Anna Lise Erikstrup, Bygningsfornyelse m.v Tillæg til bygningsfornyelsesbeslutning Lokalplan Dok om fælles gårdanlæg mv Lokalplan nr. 309 Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 3

4 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ejendommen er ifølge Region Midtjyllands oplysninger ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1 / ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr Lejeindtægt andre lejemål (p-pladser) kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr Renovation (år 2017) kr Vand / Vandafledning El El. fællesarealer opgørelse (år 2015) kr. 942 Vand og vandafledning opgørelse (år 2015) kr Renholdelse / Vicevært Vicevært, afsat kr pr. lejemål kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 50 pr. kvm kr Administration Afsat kr pr. lejemål kr Forsikringer Præmie årligt kr Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse (år 2017) kr. 168 Varmeregnskabshonorar (år 2015) kr

5 Ejerlaugskontingent (år 2016) kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 31,7% 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 31,7% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 6% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 31,7% 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr

6 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 29,49% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 31,7%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 31,7%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Randers/Viborg/Skive Østervold 42, 2. sal Randers C Att.: Carsten Hjorth, Erhvervsmægler & valuar, MDE Tlf.: , mobil: , hjo@nybolig.dk 6

7 FOTOS OG KORT 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Erik. Laila Knudsen 18, 2 og 3 sal Bolig Ledig 1 sal Bolig Massage-Huset St. th Erhverv Ledig St. tv Erhverv Parkeringspladser Andet I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået

13 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erik. Laila Knudsen Nej Faktisk Lejeloven Nej 2 Ledig Nej Anslået Nej 3 Massage-Huset Ja Faktisk Nettoprisindeks, min. 2,5 % Nej 4 Ledig Ja Anslået Nej 5 Parkeringspladser Nej Anslået Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erik. Laila Knudsen 0 Lejer Udlejer Nej Ja 2 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Ja 3 Massage-Huset Lejer Udlejer Ja Ja 4 Ledig 0 Lejer Udlejer Ja Ja 5 Parkeringspladser 4 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 13