Fremtidens boligbehov

Transkript

1 Fremtidens boligbehov Ejendomsforeningen Danmark Senioranalytiker Joachim Borg Kristensen 10. november 2016

2 Den demografiske impuls Befolkningstilvækst (%), de kommende 20 år: < -10 [ -10, -5 [ [ -5, -2 [ [ -2, 2 [ [ 2, 5 [ [ 5, 10 [ [ 10, 15 [ 15 Anm.: Ændring i antal personer med bopæl i given kommune. Kilde: Danmarks Statistik 2 10/ Ejendomsforeningen Danmark

3 Fremtidens boligbehov 1. Demografi og flyttemønstre 2. Boligforbruget nu og i fremtiden 3. Investeringsejendom 3 10/ Ejendomsforeningen Danmark

4 Vi bliver flere og bor alene i længere tid 2,0 Antal familier (mio.) 200 Antal familier (1.000) i ,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 Enlige Par Prognose Enlige Par 1,1 1, Alder Kilde: Danmarks Statistik, DREAM-gruppen 4 10/ Ejendomsforeningen Danmark

5 Mange søger mod de større byer Yderkommuner +0,2% Øvrige kommuner 6-11% Aarhus, Odense og Aalborg +15% København og Frederiksberg +22% Anm.: Ændring i forventet indbyggertal i Kilde: Tegning fra Politiken den 24. januar / Ejendomsforeningen Danmark

6 Urbaniseringen er strukturel København og Frederiksberg Aarhus, Odense og Aalborg 950 Antal personer (1.000) 950 Antal personer (1.000) 850 Prognose 850 Prognose ,8% pa +1,0% pa 650-0,3% pa +0,5% pa København og Frederiksberg ,1% pa +0,7% pa +0,9% pa Aarhus, Odense og Aalborg Anm.: Tal angiver gennemsnitlig befolkningstilvækst i given periode. Kilde: Danmarks Statistik 6 10/ Ejendomsforeningen Danmark

7 Små byer bliver affolket Ændring i befolkningstal, Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit 7 10/ Ejendomsforeningen Danmark

8 Befolkningsprognoser viser tendenser Antagelser om fertilitet, dødelighed og migration 7,0 Indbyggertal (mio. personer) 6, prognose 6,0 5,5 Faktisk prognose 5,0 4, Kilde: Danmarks Statistik 8 10/ Ejendomsforeningen Danmark

9 Lokale prognoser er svære! Antagelser om fertilitet, dødelighed, migration og flyttebevægelser størst chance for job? attraktivt område? bolig til mit/vores behov? ventelister og ledige boliger? bolig som god investering? Antal personer pr. år Tilflytning Fraflytning De fire største byer ift. resten af landet Anm.: Til- og fraflytning i forhold til resten af landet. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit 9 10/ Ejendomsforeningen Danmark

10 Fremtidens boligbehov 1. Demografi og flyttemønstre 2. Boligforbruget nu og i fremtiden 3. Investeringsejendom 10/ Ejendomsforeningen Danmark

11 Vi bruger flere penge på at bo Samlet boligforbrug i kr. pr. år Ejere i lejligheder Lejere i lejligheder Anm.: Boligbenyttelse inklusive opvarmning og elektricitet. For ejere anvendes beregnet lejeværdi af egen bolig. Beløb i løbende priser. Kilde: Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse 10 10/ Ejendomsforeningen Danmark

12 Boligforbruget over de seneste 20 år 2,17 i ,10 personer per bolig i m 2 per husstand i kr. i husleje per husstand i kr. i reparation/vedligehold per husstand i ,08 i m kr kr. Anm.: Beløb i faste priser / Ejendomsforeningen Danmark

13 Hver femte bolig er privatudlejning 2016 Andelshavere Offentlig udlejning Almen udlejning Ejerboliger Privatudlejning Anm.: Pr. primo Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit 12 10/ Ejendomsforeningen Danmark

14 Hvordan vil det se ud om 20 år? Model: Potentiel efterspørgsel efter boliger bestemmes af tre forhold 1. Befolkningstilvækst Befolkningen fremskrivning successivt til 2040 med sandsynligheden for demografiske hændelser, dvs. fødsler, dødsfald, indvandring/udvandring 2. Befolkningssammensætning Fremskrivning med sandsynligheder for socioøkonomiske hændelser (vedr. uddannelse og arbejdsmarked) og husholdningsspecifikke hændelser (pardannelse eller flytning til ny bolig) 3. Bosætningsmønster Hvis man flytter, hvor ligger boligen så og hvilken type og størrelse er det? Kilde: DREAM-gruppens mikrosimuleringsmodel 13 10/ Ejendomsforeningen Danmark

15 Næsten flere private udlejningsboliger Antal boliger på landsplan Antal boliger på landsplan Ejerboliger Prognose Private udlejningsboliger Prognose Anm.: Boligbestanden fremskrevet til 2035, hvis udbuddet fuldt ud tilpasser sig den demografisk betingede efterspørgsel. Kilde: DREAM-gruppen, Nykredit 14 10/ Ejendomsforeningen Danmark

16 Størst efterspørgsel omkring København Private udlejningsboliger Antal boliger Aktuelt Ændring i Københavns omegn % København og Frederiksberg % Nord- og Østsjælland % Øvrige Sjælland og øer % Syd- og Sønderjylland % Østjylland ekskl. Aarhus % Aarhus, Odense og Aalborg % Vestjylland % Nordjylland ekskl. Aalborg % Fyn ekskl. Odense % Hele landet % Anm.: Boligbestanden fremskrevet til 2035, hvis udbuddet fuldt ud tilpasser sig den demografisk betingede efterspørgsel. Kilde: DREAM-gruppen, Nykredit 15 10/ Ejendomsforeningen Danmark

17 Erhvervsaktive aldre efterspørger mere privatudlejning 60% Andel i aldersgruppen, som bor i privatudlejning Familier i udvalgte aldersgrupper 50% 40% 30% år 48% 43% familier år 23% 28% familier 20% 10% 0% år 16% 20% familier år 13% 18% familier år 11% 16% Aldersgruppe familier Anm.: Boligbestanden fremskrevet til 2035, hvis udbuddet fuldt ud tilpasser sig den demografisk betingede efterspørgsel. Kilde: DREAM-gruppen, Nykredit 16 10/ Ejendomsforeningen Danmark

18 Fremtidens boligbehov 1. Demografi og flyttemønstre 2. Boligforbruget nu og i fremtiden 3. Investeringsejendom 10/ Ejendomsforeningen Danmark

19 DKK mia. Boligejendomme i høj kurs Anm.: Handelsvolumen, 12-mdr. rullende sum. Kilde: RED Property Advisors 17 10/ Ejendomsforeningen Danmark

20 Priserne presses op af stærk efterspørgsel Prisindeks, vægtet (2006 = 100) Boligudlejningsejendom på landsplan +17% Kr./m 2 Ældre boligudlejningsejendom i København Maksimum +51% Minimum 20 Danmarks Statistik Nybolig Erhverv Anm.: Handelspriser, hvor prisindeks er beregnet som vægtet gennemsnit for mindre hhv. større boligudlejningsejendomme. Kilde: Danmarks Statistik, Nybolig Erhverv 18 10/ Ejendomsforeningen Danmark

21 Byggeaktiviteten er lav Antal fuldførte boliger pr. år Antal fuldførte etageboliger pr. år Alle boligtyper Hele landet Etageboliger København by Anm.: Tal for de seneste år kan blive oprevideret pga. forsinkelser i indberetninger. Kilde: Danmarks Statistik 19 10/ Ejendomsforeningen Danmark

22 Faktorer for boligudlejning Demografi Indkomster Finansiering og renter Afkast og videresalg 20 10/ Ejendomsforeningen Danmark

23 Byplanlægning er bundet op på befolkningsprognoser Demografi Indkomster "København har vokseværk, og inden 2025 vil hovedstaden vokse med nye borgere, hvoraf mange er børnefamilier med almindelige lønindkomster, og det kræver nye boliger ( ) " Finansiering og renter Frank Jensen (S), overborgmester i København Afkast og videresalg Kilde: Berlingske, 24. april / Ejendomsforeningen Danmark

24 Privatudlejning vil fylde mere Demografi Indkomster Finansiering og renter Afkast og videresalg Anm.: Andel af boligbestanden, som består af private udlejningsboliger. Landkort vises ændringen i procentpoint fra 2013 til Kilde: DREAM-gruppen 22 10/ Ejendomsforeningen Danmark

25 Meget lave obligationsrenter Demografi 12 Rente (%) Indkomster årige konverterbare 6 Finansiering og renter og 2-årige stående inkonverterbare 2,3% -0,3% Afkast og videresalg Anm.: Effektive obligationsrenter, ekskl. bidrag. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets 23 10/ Ejendomsforeningen Danmark

26 Snart 2 år med turbulens Demografi Indkomster Finansiering og renter 1,00 0,75 0,50 0,25 0,00-0,25-0,50-0,75 Ændring i effektiv rente, uge-uge (procentpoint) Fastforrentet, 30-årig Afkast og videresalg -1,00 Anm.: Effektive obligationsrenter, ekskl. bidrag. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets 24 10/ Ejendomsforeningen Danmark

27 Overraskende blid markedsreaktion OMXC20 +0,2% onsdag kl. 12 Men meget stor usikkerhed om betydningen for den økonomiske vækst Anm.: Udvalgte nøgletal opdateret frem til onsdag den 9/ , kl. 12. Kilde: Macrobond, Nykredit 25 10/ Ejendomsforeningen Danmark

28 Fremtidens boligbehov Vi bliver flere bor alene i længere tid bruger flere penge på at bo Urbaniseringen er strukturel men forstærket af konjunkturer Behov for flere private udlejningsboliger over de næste 20 år Boligejendomme i høj kurs bl.a. i lyset af meget lave renter Men meget stor usikkerhed om vækstudsigterne for dansk økonomi 26 10/ Ejendomsforeningen Danmark

29 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax / Ejendomsforeningen Danmark