Flot investeringsejendom beliggende ved havnen i Korsør

Transkript

1 Salgsopstilling Flot investeringsejendom beliggende ved havnen i Korsør Byfornyet i 1999 Sag 10S1036 Slottensgade 1A, 4220 Korsør 12 fuldt udlejede lejemål Flere af lejlighederne har udsigt til havnen Fuld ydelsesstøtte på 2 lån i Nykredit Mulighed for gældsovertagelse af eks. afdragsfrie lån i Nykredit restg ,- Pris pr. m² kr ,- Kontantpris kr / Startforrentning 6,12 % Etageareal m 2 Grundareal m 2

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Nybolig Erhverv udbyder nu en virkelig flot boligudlejningsejendom med en helt fantastisk beliggenhed lige ved Korsør havn, marinaen samt flådestationen. Ejendommen har 12 store lejligheder som alle er udlejet og er beliggende på henholdsvis Slottensgade 1, Sylowsvej 1 og Batterivej Ejendommen er byfornyet for ca. 13 år siden, og fremtræder udvendigt meget velholdt med renoveret tage, vinduer ligesom ejendommen er blevet nymalet henover sommeren. Ejendommen har desuden egne parkeringspladser, hyggelige gårdmiljøer m.m. Her er tale om nogle større og rummelige lejligheder i størrelsesordenen m² som alle fremtræder pæne og nydelige med lyse køkkener, lyse badeværelser m.m. Lejlighederne blev renoveret i forbindelse med byfornyelsessagen for 13 år siden, ligesom det er værd at nævne at flere af lejlighederne har kig til havnearealerne og vandet. I ejendommen er der endvidere mulighed for at inddrage ejendommens tagetage og indrette et par fantastiske liebhaver-lejligheder, ligesom der ved fraflytning af en enkelt lejlighed er mulighed for at omdanne denne i 2 mindre lejligheder. Hertil kan nævnes at denne ombygning vil kræve et minimalt bygningsarbejde og der vil kunne opnås en god lejereserve. Der er allerede givet principgodkendelse af nærværende projekt fra kommunen hertil. Der er tilbudspligt på ejendommen, hvorfor beboerne ved købsaftalens indgåelse har mulighed for at erhverve ejendommen som andelsboligforening. Der er tale om en meget attraktiv ejendom med en unik beliggenhed i Korsør som så samtidig har et mindre men fornuftigt udviklingspotentiale. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Slottensgade 1A 4220 Korsør 232 a Korsør bygrunde Slagelse OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår Ombygningsår 1989 AREALER: Grundareal m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 784 m² Boligareal m² Etageareal i alt m² Sekundære arealer 90 m² Sagsnr. 10S1036 kic - Side 2 af 16

3 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1904/ 1989 Bebygget areal 402 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Batterivej 15 st. 94 m² Boligareal Nej Batterivej 15 1.sal 101 m² Boligareal Nej Batterivej 17 st. 155 m² Boligareal Nej Batterivej sal 195 m² Boligareal Nej Batterivej sal 121 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1A st. 109 m² Boligareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1770/ 1989 Bebygget areal 382 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Slottensgade 1A st. 120 m² Boligareal Nej Slottensgade 1B st. 93 m² Boligareal Nej Slottensgade 1C 1. sal 96 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B st. 142 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B 1.tv. 126 m² Boligareal Nej Sylowsvej 1B 1.th. 169 m² Boligareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1905 Sekundære arealer 90 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Udhus 90 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Sagsnr. 10S1036 kic - Side 3 af 16

4 FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. Køber skal være opmærksom på, at startforrentning udelukkende er baseret på kontantbasis. Idet der i denne ejendom er indestående lån som fordres overtaget, hvortil der ydes tilskud som bortfaldet såfremt lånene indfries, kan der ikke beregnes startforrentning på den prioriterede pris. Køber opfordres til at anvende professionel bistand for beregning heraf, idet Nybolig Erhverv Jørgen Klode er uden ansvar herfor. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 20 for Korsør bymidte er beliggende samt kommuneplan nr. 2.1B5 (Fiskergade/Slottensgade) og 2.1BE1. (Batterivej) er gældende. Anvendelse i.h.t. lokalplanen: Område II må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål. Område III må kun anvendes til boligformål og offentlige formål. Slottensgade har bevaringsværdi 3 og Batterivej 17 har bevaringsværdi 2. Der henvises til lokalplanen vedr. bevaring af bebyggelse, træer og belægninger. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen er opført før år 1900, og er derfor omfattet af Brandsikringsloven for ældre ejendomme opført før år Sagsnr. 10S1036 kic - Side 4 af 16

5 SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: dok. om færdselsret m.v., fælles brandmur/gavl m.v Lokalplan nr Dok. om saneringsplan m.v Dok. om saneringsplan m.v. TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. TEKNISKE INSTALLATIONER: Fjernvarme. EL, VAND OG VARME: Vand: Offentlig Varme: Fjernvarme Udover lejen betaler lejerne el, vand og varme efter målere. LØSØRE OG INVENTAR: Der henvises til lejekontrakterne. ØVRIGE FORHOLD: Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til kommunalt oplysningsskema eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Sagsnr. 10S1036 kic - Side 5 af 16

6 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr FINANSIERING BEMÆRKNINGER: Der gøres nøje opmærksom på, at der overtages 2 lån udenfor købesummen sikret ved to tinglyste pantebreve h.h.v. kr ,- og kr ,-. Lånene er givet i forbindelse med byfornyelse, og der ydes fuld støtte i hele lånenes løbetid. Disse lån er ikke indeholdt i købesummen, ligesom stempelværdien ikke er beregnet. Specifikationer fra Nykredit kan rekvireres hos Nybolig Erhverv Jørgen Klode LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNINGER: Sælger oplyser, at ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, men at der ikke er udarbejdet budget af omkostningsbestemt husleje DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr RENOVATION Renovation kr Gebyr for jordflytning kr. 71 Rottebekæmpelse kr. 354 VAND / VANDAFLEDNING / EL Ejendommens el, jvf. sælgers oplysninger kr Varmeregnskab kr Vandregnskab kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr Sagsnr. 10S1036 kic - Side 6 af 16

7 VEDLIGEHOLDELSE (i h.t. lejelove) Bindingskonto: BRL 18 B kr ADMINISTRATION Administration kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr BEMÆRKNINGER: Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Der er ikke afsat til 18 p.g.a. ejendommens ekstraordinære uvendige vedligeholdelsesstand med renoverede tage, vinduer, nymalet m.m VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto BRL 18 kr. 0 Pr Regnskabskonto LL 22 kr. 0 Pr. Bindingskonto GI BRL 18 B kr Pr Bindingskonto Gl LL 63 A kr. 0 Pr HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Sagsnr. 10S1036 kic - Side 7 af 16

8 6.7. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: X = 6,12 % (anslået) 6.8. KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr BEMÆRKNINGER: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. Sagsnr. 10S1036 kic - Side 8 af 16

9 6.9. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr BEMÆRKNINGER: BEMÆRKNINGER: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Jørgen Klode, Nygade 6, 1. Nytorv., 4200 Slagelse, Sagsnr. 10S1036 kic - Side 9 af 16

10 8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 10S1036 kic - Side 10 af 16

11 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 11 af 16

12 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 12 af 16

13 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 13 af 16

14 Sagsnr. 10S1036 kic - Side 14 af 16

15 Lejemålsoversigt Ejendommen: Slottensgade 1A, 4220 Korsør Lejemåls. nr Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret Batterivej 15 st. Karen Lund Nej Nej/Nej Batterivej Jon Engsager Trappeleje Nej Nej/Nej Batterivej Linda og Kim Christiansen Trappeleje Nej Nej/Nej Batterivej Ena Andreasen og Gert 17 st. Dilby Trappeleje Nej Nej/Nej Batterivej John Olesen Nej Nej/Nej Sylowsvej 1A st. Ann Nielsen Trappeleje Nej Nej/Nej Sylowsvej Chris Elbæk og Berit Møller 1B st Nej Nej/Nej Sylowsvej 1B 1.tv. I&A Hemmingsen Nej Nej/Nej Sylowsvej 1B 1.th. Marianne Nielsen Trappeleje Nej Nej/Nej Slottensgade 1A Kim Slaarup Trappeleje Nej Nej/Nej Slottensgade 1B Johannes Thomsen Nej Nej/Nej Bolig, Vicevært bolig Slottensgade 1C 1. Dorthe Juel Hansen Trappeleje Nej Nej/Nej Sagsnr. 10S1036 kic - Side 15 af 16

16 Lejemålsoversigt Ejendommen: Slottensgade 1A, 4220 Korsør Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje I alt Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Erhvervsdelens andel Af erhvervsdelens depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Heraf faktisk Af boligdelens depositum på kr er kr. 0 stillet som garanti. Heraf anslået Af anden depositum på kr. 0 er kr. 0 stillet som garanti. Boligdelens andel Heraf faktisk Heraf anslået Andet Heraf faktisk Heraf anslået Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret Sagsnr. 10S1036 kic - Side 16 af 16