Lejlighedstype A-D: 70 m2

Transkript

1 Side 1 af 5 Lejlighedstype A-D: 70 m2 Spørgsmål 1 Er der udført forbedringer 1 i lejligheden i perioden 1935 indtil 2015? Hvis nej: gå til lejlighedstype A Hvis ja: gå til spørgsmål 2 Spørgsmål 2 Er forbedringerne i lejligheden udført i perioden 1935 indtil 22. maj 2007? Hvis nej: gå til spørgsmål 4 Hvis ja: gå til spørgsmål 3 Spørgsmål 3 Er der udført gennemgribende forbedringer 2 i lejligheden i perioden 1935 indtil 22. maj 2007? Hvis nej: gå til lejlighedstype B Hvis ja: gå til lejlighedstype C Spørgsmål 4 Er forbedringerne (udført i perioden 22. maj 2007 indtil 2015) indlagt i bygningen 3, og er beløbskravene i 5, stk. 2 4 opfyldt for forbedringer som er indlagt i bygningen? Hvis nej: gå til lejlighedstype B Hvis ja: gå til lejlighedstype D Forbehold Formålet med denne oversigt er at give andelshaverne et overordnet indtryk af lejeniveauet i 2015 efter salg af andelsboligforeningens ejendom. Lejlighederne er imidlertid forskellige, og individuelle forhold kan bevirke, at denne oversigt ikke er retvisende for konkrete lejemål. De beskrevne lejlighedstyper er ikke udtømmende, og der findes derfor lejlighedstyper, der p.g.a. størrelse, udførte forbedringer m.v. ikke er beskrevet. For en mere detaljeret gennemgang af principperne for lejefastsættelsen henvises til LEAD s notater af 26. august og 4. december Forbedringer : Der sondres mellem forbedringer og vedligeholdelse. I modsætning til vedligeholdelse tilfører forbedringer lejligheden egenskaber, den ikke havde før. Eksempler på vedligeholdelse er maling, tapetsering og afhøvling af gulve. Forbedringer kunne eksempelvis være et nyt og bedre køkken eller badeværelse. Ved udskiftning af køkken eller bad skal der ved fastsættelsen af værdien af udførte forbedringer fratrækkes sparede vedligeholdelsesudgifter. Dette indebærer fx at en udskiftning af udtjente køkkenelementer i sig selv ikke kan anses for en forbedring. 2 Gennemgribende forbedret : Betingelserne for hvornår en lejlighed er gennemgribende forbedret fremgår af Boligreguleringslovens 5, stk. 2. En lejlighed er som udgangspunkt gennemgribende forbedret hvis forbedringerne er sket indenfor en periode på 2 år, og forbedringsudgifterne overstiger et samlet minimumsbeløb. I perioden 1935 indtil 22. maj 2007 var minimumsbeløbet kr (det præcise beløb afhænger af hvornår den gennemgribende forbedring er udført). Udlejer har bevisbyrden for at en lejlighed er gennemgribende forbedret. 3 Indlagt i bygningen : Det er ikke alle forbedringer, der er indlagt i bygningen. En forbedring er som udgangspunkt indlagt i bygningen, hvis genstanden ikke (let) kan fjernes uden skade på bygningen. Eksempelvis er størstedelen af et køkken typisk ikke indlagt i bygningen. 4 I perioden udgjorde beløbsgrænsen i Boligreguleringslovens 5, stk. 2 for lejlighedstype 1 (70 m2) ca. kr (det præcise beløb afhænger af hvornår den gennemgribende forbedring er udført).

2 Side 2 af 5 Lejlighedstype A Areal 70 m² Ingen forbedringer i lejligheden i perioden Omkostningsbestemt leje, BRL 5, stk. 1. Anslået leje pr. m² i 2015: kr pr. m². Anslået årlig leje: kr

3 Side 3 af 5 Lejlighedstype B Der er udført forbedringer i lejligheden i perioden Lejligheden er ikke gennemgribende forbedret i perioden 1935 indtil 22. maj 2007, jf. BRL 5, stk. 2. Der er ikke siden 22. maj 2007 brugt minimum kr indenfor en periode på 2 år på forbedringer, der er indlagt i bygningen (det præcise beløb afhænger af tidspunktet for forbedringerne). Omkostningsbestemt leje med tillæg af forbedringsforhøjelser, BRL 5, stk. 1. Anslået leje pr. m2 i 2015: kr pr. m2 eksklusive forbedringsforhøjelser. Anslået årlig leje: kr eksklusive forbedringsforhøjelser. En indikation af forbedringsforhøjelsernes størrelse pr. 22. maj 2007 kan for hvert enkelt lejemål findes i lejeoversigten fra 2007 (bilag 1), jf. kolonnen Leje pr. m2. Forbedringsforhøjelsen udgør antagelig den i lejeoversigten anførte leje med fradrag af den daværende rene omkostningsbestemte leje på ca. kr. 400 pr. m2 pr. år. Dertil kommer forbedringsforhøjelser for forbedringer, som er udført i perioden 22. maj 2007 indtil 2015, og som er indlagt i bygningen. Eksempel på lejlighedstype B Udlejer har i 2005 brugt ca. kr på udskiftning af køkken og badeværelse. Eftersom der også tidligere var køkken og bad i lejligheden fastsættes sparet vedligeholdelse (efter en konkret vurdering) til kr af den samlede udgift på kr Værdien af forbedringerne udgør således ca. kr Det fremgår af lejeoversigten i bilag 1, at lejen forud for andelsboligforeningens stiftelse udgjorde kr. 511 pr. m2. På den bagrund kan det anslås, at forbedringsforhøjelsen udgjorde (kr ) kr. 111 pr. m2. Forudsat, at der ikke er foretaget forbedringer i lejligheden i perioden 22. maj 2007 og indtil i dag vil lejen i dag skønsmæssigt kunne fastsættes således: Den rene omkostningsbestemte leje 70 m2 à kr kr Forbedringsforhøjelser 70 m2 à kr. 111 kr Leje i dag pr. år Kr

4 Side 4 af 5 Lejlighedstype C Der er udført forbedringer i lejligheden i perioden 1935 indtil 22. maj Lejligheden er gennemgribende forbedret i perioden 1935 indtil 22. maj 2007, jf. BRL 5, stk. 2. Det lejedes værdi, jf. BRL 5, stk. 2 Anslået leje pr. m2 i 2015: kr pr. m2 Anslået årlig leje: kr Eksempel på lejlighedstype C Udlejer har i 1995 brugt ca. kr på udskiftning af køkken og badeværelse. Eftersom der også tidligere var køkken og bad i lejligheden fastsættes sparet vedligeholdelse (efter en konkret vurdering) til kr af den samlede udgift på kr Værdien af forbedringerne udgør således ca. kr Beløbsgrænsen for gennemgribende forbedringer i Boligreguleringslovens 5, stk. 2 er dermed overskredet. Det lejedes værdi 70 m2 à kr kr Leje i dag pr. år kr

5 Side 5 af 5 Lejlighedstype D Der er udført forbedringer i lejligheden i perioden 22. maj 2007 indtil Der er siden 22. maj 2007 brugt minimum kr indenfor en periode på 2 år på forbedringer, der er indlagt i bygningen (det præcise beløb afhænger af tidspunktet for forbedringerne). Det lejedes værdi, jf. BRL 5, stk. 2 Anslået leje pr. m2 i 2015: kr pr. m2 Anslået årlig leje: kr Eksempel på lejlighedstype D Andelshaveren har i 2009 brugt ca. kr på udskiftning af eksisterende køkken og badeværelse, og på at etablere af et yderligere badeværelse/toilet. Eftersom der tidligere var køkken og ét bad i lejligheden fastsættes sparet vedligeholdelse (efter en konkret vurdering) til kr af den samlede udgift på kr Ud af værdien af forbedringerne på kr fastsættes (efter en konkret vurdering) værdien af de forbedringer, der er indlagt i bygningen til kr Beløbsgrænsen for gennemgribende forbedringer (BRL 5, stk. 2), der tillige er indlagt i bygningen er dermed overskredet. Det lejedes værdi 70 m2 à kr kr Leje i dag pr. år kr