ABG har visioner, værdier og en mission

Transkript

1 Marts ÅRGANG ABG har visioner, værdier og en mission Få en SMS om din bolig Fældede træer blev til legeplads Sådan betaler du husleje fra 1. maj 2014

2 REPRÆSENTANTSKABSMØDE Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe: Vi har visioner, værdier og en mission ABGs mission er at opføre og administrere almene boliger. Men bestyrelsens ambitioner rummer dog meget mere, og derfor har den konkretiseret sin vision og sine værdier. Organisationsbestyrelsen i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har besluttet, at vi skal have vores mission, visioner og værdier skrevet ned på papir. Det skal være helt klart, hvad det er vi arbejder med, og hvor vi vil hen. Ikke fordi vi skal til at opfinde helt nye ting, men vi skal have det nedskrevet, så det er klart for alle, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 17. marts I efteråret 2013 holdt vi et bestyrelsesseminar, hvor Organisationsbestyrelsen var oppe i helikopteren for at se boligselskabet oppefra. Der blev arbejdet med interesseanalyse, kernekompetencer, og der blev udarbejdet en SWOT analyse (Svagheder, Styrker, Trusler og Muligheder). Det hele mundede ud i, at der blev udarbejdet forslag til mission, visioner, værdier samt strategi og handlingsplan. 2

3 Forslagene, der skal arbejdes videre med, er følgende: Mission Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxes mission er at opføre og administrere almene boliger. Vores ambitioner rummer dog meget mere, og derfor har vi konkretiseret vores vision, der beskriver, hvad vi vil opnå til gavn for nuværende og fremtidige beboere. Visioner Vi vil være en foretrukken almen boligorganisation i Gladsaxe Kommune og vi vil tilbyde boliger, som en bred del af den danske befolkning har råd til og ønsker at bo i. Vi vil for at kunne nå dette mål, arbejde for til enhver tid at kunne tilbyde et attraktivt og varieret udbud af tidssvarende almene boliger med den højest mulige standard i levende og velfungerende boligmiljøer. Vi vil konstant arbejde for at effektivisere vores virke på en måde, så vi på samme tid sikrer en rationel drift og et højt serviceniveau, der lever op til beboerens forventninger. Vi vil desuden udvikle rammerne for det aktive og levende beboerdemokrati, som fundamentet for vores virksomhed, sådan at alle generationer ønsker at deltage. Værdier Vi er fornyende. Vi har altid fokus på at udvikle os selv og vores virksomhed. Vi er ansvarlige. Vi handler i tide og vedstår vore handlinger. Vi er troværdige. Vi gør, hvad vi siger, og siger, hvad vi gør. Strategi Strategien og Handlingsplan for 2014, hvor de foreløbige elementer er: Attraktive boliger Styrkelse af beboersammensætning Effektivisering af driften Kommunikation Beboerdemokratiet Personalestrategi Indtil videre er det forslag, som Organisationsbestyrelsen skal arbejde videre med. Der skal ske en konkretisering af handlingsplanen, så punkterne bliver meget mere synlige for alle beboerdemokrater og medarbejdere. Organisationsbestyrelsen ser meget frem til at anvende dette værktøj i fremtiden. 3

4 REPRÆSENTANTSKABSMØDE Godt vedligeholdte boliger er populære Der er ingen krise i udlejningen af boligerne i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Det er vigtigt at vedligeholde boligerne og dermed være på forkant med de skavanker, som ejendommene og boligerne kan få med tiden. Torveparken udskiftning af vandrør og fjernvarmerør i jorden 4

5 Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er et populært selskab at bo i, og vi har ikke udlejningsvanskeligheder. For tiden er Danmark i en finanskrise der gør, at ejerboligmarkedet er på vågeblus med generelt lave priser, men det har ikke givet tomgang i vores udlejning af boliger. Årsagen er, at vi vedligeholder boligerne og dermed er på forkant med de skavanker, som vores huse kan få med tiden. På kort sigt er det naturligvis dyrt, men på længere sigt er det billigere, da det er langt dyrere at skulle renovere som følge af generel nedslidning. Bliver et hul i taget ikke repareret, betyder det skader længere nede i huset, og bliver hullerne ved med at komme, er det billigere at skifte hele taget end blot at lappe det. Vores boliger er dog meget forskellige, og løsningerne for renovering kan variere afhængig af alder, byggeskik, størrelse, økonomi, energiforbrug o.s.v. Det fremgår af den skriftlige beretning, som bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe sender til medlemmer af Repræsentantskabet, som alle er medlemmer af en afdelingsbestyrelse. Fra godt til småt Selskabets første byggeri Mølleparken 1 stod indflytningsklar i Siden da har krav til boliger og arkitektur ændret sig. Vores byggeri fra 1940 erne og 1950 erne er rækkehuse og etagehuse. Klimaskærmen er med mursten og tegltag. Alt i gedigne materialer, og med gennemprøvede løsninger, og man vidste, at det ville holde. Rækkehusene er store efter datidens standard, men boligerne generelt fra den tid er små efter nutidens målestok. Ubeskyttet rå beton I 1960 erne og 1970 erne vokser boligerne. Løsningerne i byggeriet bliver mere eksperimenterende. Den stærke og fleksible beton bliver mere fremherskende i byggeriet, og konstruktionerne bliver mere spinkle. Samtidig bliver betonen trukket ud på facaden. Egeparken 1 og 2, Lyngparken 2 og Høje Gladsaxe er billeder på dette byggeri. Datidens beton havde ikke godt af at blive blotlagt, og igennem de seneste 20 år har Lyngparken 1 udskiftning af terrassedøre og vinduer, renovering af kviste 5

6 REPRÆSENTANTSKABSMØDE man arbejdet på at inddække betonen i den tids byggeri, når det var tiltrængt. Dårlige vaner og eksperimenter I 1980 erne og fremefter er betonen fortsat fremherskende, men nu er betonen indkapslet i skalmure eller lette materialer som eternit og træ. Der eksperimenteres fortsat meget, men vi skal op omkring årtusindeskiftet, før vi for alvor tog ved lære af det eksperimenterende byggeris dårlige vaner. De tidligste boliger i denne periode havde en del byggeskader, og disse byggeskader blev løbende rettet op. Moseparken og Vadgårdsparken er eksempler på den tids byggeri erne og godt ind i 1980 erne var en periode med høj inflation og dermed store prisstigninger. Det påvirkede også byggeriet, hvorfor byggeomkostningerne bare voksede. Står man så samtidig med et byggeri, der som følge af eksperimenterende byggeskik har høje vedligeholdelsesomkostninger, kan huslejen føles høj i forhold til vores ældre byggeri. Fra engerifrås til godt indeklima Frem til energikriserne i starten af 1970 erne tog man ikke seriøst hensyn til energiforbrug. Boligerne var fra naturens side gennemventilerede (utætte), og isoleringen af boligerne var meget begrænset i forhold til nutidens standard. Der var derfor behov for at skrue op for varmen. Vores boliger havde dog et generelt sundt indeklima, og mekanisk ventilation var unødvendig. Når vi efterfølgende skulle renovere vores boligers tage og vinduer, måtte vi derfor også tænke i varmebesparelse, og boligerne blev derfor gjort mere tætte. Det stiller nu andre krav til beboernes adfærd. Man skal nu være mere aktiv i at bevare et godt indeklima. Det bliver derfor vigtigt, at man lufter korrekt ud i vores boliger. Energirenovering Fra ca får vi et nyt ord til ordbogen, og det er energirenovering. Hermed menes, at det ikke kun er vores boligers tilstand, økonomi samt anvendelse der skal være bestemmende for, hvordan vi renoverer vores boliger. Nu er det også energiforbrug og dermed klimapåvirkning, der skal påvirke en beslutning om renovering. Fremtiden bliver mere fokus på energiforbrug med tætte og velisolerede boliger. I vores eksisterende boligmasse vil det også betyde mekanisk ventilation, og derved kan vi fortsat have gode, sunde og eftertragtede boliger. Torveparken udskiftning af vandrør og fjernvarmerør i jorden I Torveparken er alle vand- og varmerør i jorden nu blevet udskiftet. De fleste af rørene er på samme alder som Torveparken. Rørene bestod af efterisolerede stålrør placeret i betonkanaler under jorden. Nu er rørene udskiftet til præisolerede plastrør. Det betyder, at varmetabet bliver reduceret og at vi ikke længere skal være bekymrede for rørbrud i de gamle ledninger. Arbejdet har været temmelig omfattende. Det startede i maj 2012 og er afsluttet i december Arbejdet har medført opgravning af veje, parkeringspladser og græsplæner. Tilbage henstår udskiftning af rør under gulvene i 1- og 2 plans rækkehusene, som pt. er planlagt til udførelse i Mange istandsættelsesarbejder I årets løb er der indledt og/eller fuldført større og mere gennemgribende renoveringsopgaver. Af disse arbejder kan nævnes følgende: Mølleparken 1 - konvertering til fjernvarme Stengårdsparken - affaldsøer, fjernvarme Højgårdsparken - udskiftning af døre til lejemål Pileparken 1 - renovering af varmecentral Lyngparken 1 - udskiftning af terrassedøre og vinduer, renovering af kviste Lyngparken 1 - konvertering til fjernvarme Tinghøjparken - udskiftning af køkkener ved ind-/udflytning, fjernvarme Tinghøjparken - udskiftning af vinduer i gavle Stationsparken 1 - udskiftning af køkkener ved ind-/udflytning Kongshvileparken - etablering af elevator til festlokale Skoleparken 1 - løbende skimmelrenovering af boliger, helhedsplan Kildeparken 1 - udskiftning af vaskerimaskiner Mølleparken 2 - altaner, udestuer, faskiner, legepladser Mølleparken 2 - konvertering til fjernvarme Pileparken 6 - renovering af varmecentral Torveparken - udskiftning af vandrør og varmerør i jord Lyngparken 2 - konvertering til fjernvarme Pileparken 7 - renovering af varmecentral og brugsvandsledninger Kagsåvej - udskiftning af gasfyr Buddinge Mølle - konvertering til fjernvarme Lyngparken 1 udskiftning af terrassedøre og vinduer, renovering af kviste I Lyngparken 1 var terrassedøre og vinduer af ældre og utidssvarende dato og med høje vedligeholdelsesomkostninger. Kvistene på 1. sal var af træ, og kvistene stod også for at skulle vedligeholdes ved malerbehandling. Man valgte at udskifte døre og vinduer til nyt ligeledes i alu/træ. Kvistene blev også renoverede, men den brune træoverflade blev udskiftet med Rockpanel i farven hvid. Rockpanel er en støbt plade i stenmateriale fra Rockwool. Ud over disse større renoverings- og istandsættelsesarbejder er der i overensstemmelse med budgetter og langtidsplaner udført en del andre planlagte periodiske vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, der dækkes af afdelingernes henlæggelser. ABG har altid prioriteret vedligeholdelse af afdelingerne særdeles højt og konstaterer med glæde, at afdelingernes aktivitetsniveau i forbindelse med fornødne renoverings-, istandsættelses- og forbedringsarbejder, som hidtil, har været højt i den forløbne periode. 6

7 Et år i arbejdstøjet Hvis der skal sættes én sætning på det forløbne år, så er det Et år i arbejdstøjet, hvor de almene boligselskaber er blevet en dynamo for dansk økonomi, skriver bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab i beretningen til Repræsentantskabet. Renoveringerne inden for de almene boligselskaber er kommet op på et historisk højt niveau med tilsagn for ikke mindre end 11 mia. kr. i Og det kommer efter et andet historisk højdepunkt for renoveringerne, nemlig 2011 med tilsagn for over 6,5 mia. kr. Bestyrelsens beretning tager i dette afsnit udgangspunkt i orientering fra BL Danmarks Almene Boliger. Renoveringerne er afgørende vigtige for de mange boligområder, som igennem mange år har haft behov for et nødvendigt løft, og som nu kan fremtidssikres. De almene boliger er blevet en dynamo for dansk økonomi. Mange flere hænder kommer i arbejde, og vi medvirker til, at der også efter krisen er en funktionsduelig byggesektor. Et grønnere Danmark De mange renoveringer betyder samtidig et grønnere Danmark. Når vi renoverer tage og facader på ældre byggerier, så er det ganske normalt, at der fremover spares omkring 30 procent af energiforbruget. Praktikpladser er en anden positiv effekt af de mange renoveringer, og i foråret 2013 er der indgået mange samarbejder og aftaler, som munder ud i praktikpladser til unge mennesker. Den almene boligsektor har grund til at være stolt over de positive bidrag til den samfundsmæssige udvikling, både i forbindelse med renoveringer, den boligsociale indsats og med løsningen af den helt grundlæggende opgave med at sikre forsyningen af boliger, herunder også til de familier, der har det vanskeligt. Grund til glæde Vi har grund til at glæde os over, at kurven over antallet af udsættelser, som igennem mange år har været stigende, nu synes at være knækket blandt andet via gældsrådgivning og en række andre tiltag. Det er afgørende, at denne tendens fortsætter, skriver bestyrelsen i beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 17. mart En stor udfordring er vandkanten, forkanten eller udkanten, hvor der er for mange boliger til for få mennesker. Her arbejder vi med renovering, nedrivning og markedsføring og bidrager på den måde aktivt til at løse en stor samfundsmæssig udfordring. Her er statens udkantspolitik afgørende, da vi hverken kan eller skal gøre det alene. En anden stor udfordring er de udsatte boligområder. Her er det klare indtryk, at de mange lokale sociale indsatser får stadig bedre fat, og blandt andet er andelen af de unge i uddannelse stigende. Der er brug for et langt sejt træk for at styrke de udfordrede boligområder og gøre dem attraktive, herunder at bruge en respektfuld omtale af familiers hjem også i disse områder. Det sidste år har været præget af gode resultater, men også fortsat vigtige udfordringer. 7

8 REPRÆSENTANTSKABSMØDE Vi holder øje med ejendomsvurderingerne 8

9 Ejere af boliger får fem procent rabat på grundværdiskatten. Lejere i almene boliger får ingen rabat. Det er en grotesk forskelsbehandling. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe holder øje med ændringerne i ejendomsvurderingerne, som SKAT fastsætter for boligselskabets afdelinger. Ikke kun i forbindelse med den seneste tumult i slutningen af 2013 om SKATs håndtering af ejendomsvurderingerne, men hver gang der kommer nye vurderinger, ser et Vurderingsudvalg i boligselskabet på eventuelle ændringer, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabet. Tumulten handler om to forhold; vurderingsskandalen samt ansættelse af grundværdien og grundværdiforbedringer 30 år tilbage. Grundværdiforbedringer 30 år tilbage, giver mulighed for fradrag i ejendomsskatten. Da hovedparten af boligselskabets afdelinger er mere end 30 år, er dette ikke relevant. For de afdelinger som er under 30 år, har ABG i år 2012 indgået en aftale med et rådgivningsfirma om at undersøge disse forhold. Sagsbehandlingen er meget langstrakt, så der ikke ingen afgørelser endnu. De enkelte afdelinger vil blive orienteret, når der foreligger nyt. Klager over seks vurderinger Vedrørende fejlvurdering/ansættelse af grundværdien (vurderingsskandalen). I ABG har et Vurderingsudvalg, som ved hver ny ejendomsvurdering får forelagt en STIGNINGER OP TIL 57 PROCENT oversigt over ændringerne. På den baggrund vurderer Vurderingsudvalget, om der skal klages over ændringen. Ved den seneste ejendomsvurdering er indsendt seks klager. Bestyrelsen mener derfor, at den har forebygget deciderede fejloplysninger og dermed større stigninger. Det bestyrelsen ikke har mulighed for at forhindre er, at hele byområder er ansat for højt. I december 2013 blev der vedtaget et lovforslag, som skal rette op på vurderingsskandalen. Den nye vurderingslov medfører imidlertid, at lejere skal betale mere end ejere for grunde, der er lige meget værd. Ingen rabat til almene boliger Loven skal gælde indtil 2015, hvor der ventes et nyt og bedre system for ejendomsvurderinger. I denne periode får boligejere reelt 5 procents rabat på grundværdiskatten. Men det får almene boliger i tæt lavt byggeri ikke, selvom de er vurderet som parcelhuse. BL udtaler, at En ny lov, som skal rette op på vurderingsskandalen, medfører grotesk forskelsbehandling mellem ejere og lejere. Vi kan konstatere, at lovforslaget alene fokuserer på at løse problemerne for ejerboligsektoren til trods for, at Rigsrevisionens kritik ikke alene berører denne sektors ejendomsvurderinger. Vurderingsudvalget har behandlet grundvurdering pr. 1. oktober 2012, som udvalget gennemgik i Vurderingerne viste, at hovedparten af grundværdierne steg med fire procent. Enkelte har fået en lidt større stigning, og andre faldt. Dog var der seks afdelinger, som steg mellem ni procent og 57 procent. For disse seks afdelinger har Vurderingsudvalget klaget over vurderingen. Selvom grundværdierne er steget, betaler de fleste afdelinger fortsat efter den ansatte grundskatteloftværdi, da denne fortsat er mindre end grundværdien. Kredsudvalgets drøftelser på tværs er vigtige Kredsudvalget fungerer både som Arbejdernes Boligselskabs boligpolitiske organ i forhold til Boligselskabernes Landsforeningens 9. Kreds, men også som repræsentant for afdelingsbestyrelserne. Kredsudvalget har arbejdet meget med kompetencer og grænser mellem afdelingsbestyrelsen og boligselskabet. Der har været holdt særskilte møder, og der har været nedsat grupper. Det er meningen, at arbejdet skal udmønte sig i en mini afdelingsbestyrelseshåndbog. For ABGs bestyrelse er der ingen tvivl om, at inddragelse af drøftelser med den bredere kreds af repræsentanter fra afdelingerne er nyttige og hensigtsmæssige i henseende til udviklingen i vore afdelinger, og vi ser frem til en videreførelse af arbejdet i de kommende år, skriver bestyrelsen i sin beretning til Repræsentantskabet. Kredsudvalget har holdt 5 møder, hvor de faste punkter hovedsageligt har været: Orientering fra administrationen, orientering fra de enkelte afdelingsbestyrelsesrepræsentanter, information om arbejdet i Boligselskabernes Landsforenings 9. kreds samt orientering fra de af Kredsudvalget nedsatte underudvalg. Kredsudvalgets nedsatte underudvalg er: Kommuneudvalg, IT-udvalg, Klima- og miljøudvalg, og Idé- og erfaringsudvalg. IT-udvalget har arbejdet med IT sikkerhedspolitik samt sparring omkring den nye hjemmeside. Idé- og erfaringsudvalget afventer den nye hjemmeside, hvor det bliver muligt at indføre deres mange idéer til, hvordan vi i selskabet kan dele vores erfaringer med hinanden. 9

10 REPRÆSENTANTSKABSMØDE Skoleparken 1 hvor en stor gennemgang af afdelingens tilstand blev kortlagt. Foto: Kaj Bonne Mortensen. 10

11 Står overfor stor renovering af Skoleparken 1 Landsbyggefonden har givet tilsagn om støtte. Renoveringen af Buddingeparken og Triumfvej 47 blev afsluttet i Med to flotte resultater. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har igennem de sidste par år arbejdet med to store byggesager; Buddingeparken og Triumfvej 47. Begge er afsluttet, men ABG skal fortsat arbejde med en rigtig stor byggesag i Skoleparken 1 med byggeskader og en helhedsplan. Der arbejdes fortsat med en af de største renoveringssager i boligselskabets historie. Renoveringen af Skoleparken 1. I mange år er der skrevet om afdelingens store problemer med bygningerne, som giver sig udslag i meget dårlig bokvalitet for beboerne, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabets møde, som holdes mandag 17. marts En samlet renovering vil være meget omkostningsfuld for afdelingen med deraf følgende store huslejeforhøjelser, hvorfor det blev besluttet at søge Landsbyggefonden om støtte. I den forbindelse er der blevet udarbejdet en tilstandsvurdering, som blev indsendt til Landsbyggefonden, hvorefter Landsbyggefonden var på besigtigelse i bebyggelsen i november Renovering med støtte Heldigvis var den foreløbige udmelding fra Landsbyggefonden, at det er en renoveringssag med støtte. Omfanget af renoveringssagen skal afklares med Landsbyggefonden, og de har i den forbindelse udbedt sig yderligere undersøgelser / dokumentation, som er blevet indsendt. Da der er meget lang kø hos Landsbyggefonden, har Landsbyggefonden endnu ikke haft mulighed for give en tilbagemelding på det indsendte. Når dette er sket, skal der ske en endelig afklaring, og en endelig helhedsplan for afdelingen skal udarbejdes. Hvor stort omfanget bliver, er som nævnt fortsat usikkert, men det er helt sikkert, at vi har en sag, og at den i løbet af de kommende år bliver en rigtig stor renoveringssag for Arbejdernes Boligselskab. Buddingeparken Afdelingen er færdigrenoveret, og boligselskabet mener, at der er sket en forvandling af Buddingeparken fra en grim ælling til smuk svane. Tidligere 24 utidssvarende 1-værelses lejligheder er renoveret og ombygget til 15 flotte familieboliger bestående af 3 stk. 1-værelses, 6 stk. 2-værelses og 6 stk. 4-værelses lejligheder. Den samlede udgift blev på ca. 25 mio. kr. Boligselskabet er stolt af resultatet. Der er tale om totalt istandsatte lejligheder med nye gulve, nye køkkener, nyt varmeanlæg og ikke mindst en tidssvarende isolering. Samtidig har bygningen totalt ændret udseende. Triumfvej 47 Bygningen, som er en del af Skoleparken 1, bestod af 18 meget utidssvarende 1-værelses lejligheder og et beboerhotel også med meget utidssvarende værelser. Den er nu blevet ombygget og renoveret til 12 stk. 2-værelses familieboliger og er blevet en triumf for vejen. Udgiften blev i alt på 16,9 mio. kr. Det er blevet et flot byggeri, som boligselskabet også er meget stolt af. Mod øst, ud mod Triumfvej, fremstår facaden delvis pudset i en lys farve. Mod vest åbner facaden sig med store vinduespartier og altaner. Buddingeparken Triumfvej 47 11

12 REPRÆSENTANTSKABSMØDE Få en SMS om din bolig Snart kan du få en SMS fra din boligafdeling i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, hvis der må lukkes for vandet på grund af ledningsbrud. Tiden er dog ikke løbet fra det traditionelle opslag i opgangene. Men SMS er hurtig besked her og nu. Og den er gratis at modtage, siger it-chef John Bruun-Pedersen. Tilmelding på KORT OM SMS-TJENESTEN Hurtige og korte beskeder om uforudsete hændelser i din boligafdeling. For eksempel lukning af vandet på grund af ledningsbrud. Det er gratis at modtage SMS-beskederne fra boligselskabet. Du kan ikke svare på SMS-erne. Det er frivilligt om du vil være med. Vil du ikke være med, så klik på ind på og find SMS og meld dig fra her. Her kan du også oplyse din , så vil du få samme besked, der er i SMS-en. Har du hemmeligt nummer, så kan du selv melde dig til. Det samme gælder for de fleste mobiltelefoner, der stilles til rådighed som firmatelefon. Tilmelding sker på 12

13 Der sendes hver dag millioner af SMS til og fra mobiltelefonerne. Hvad den enkelte skriver på de 160 tegn, der er til rådighed, ved vi ikke. Men nu kan alle beboere i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe modtage SMS fra deres boligafdeling. Hidtil har der kørt en forsøgsordning i otte af afdelingerne. Det har været en succes. De aktuelle begivenheder, du kan få en SMS om, kan for eksempel være varsel om lukning af vand og varme ved nedbrud og reparationer. Det er varmemesteren som kan sende disse SMS. Det bliver også mulighed for afdelingsbestyrelsen kan sende SMS til beboerne. Det kan være en Husk, at der er afdelingsmøde i morgen kl Alt dette skulle gå i luften i april og maj telefonudbydere Medarbejderne i administrationen har ikke siddet og pløjet telefonbøger og telefonlister igennem. Et firma har specialiseret sig i at finde mobiltelefonnumre fra alle 114 telefonudbydere i Danmark. Det, kombineret med adresserne, betyder at du kan modtage en SMS fra dit boligselskab. Men det bliver ikke her og nu et farvel til opslag i opgangene med beskeder fra varmemesteren. Beskederne vil fortsat blive sat op. SMS ud fra adressen Det er ud fra adressen, der laves lister over mobiltelefonnumrene, som bruges til SMS-erne. Men du skal være opmærksom på, at hemmelige telefonnumre og skjulte telefonnumre ikke kommer med. Beboerne med hemmelige numre skal selv tilmelde sig på boligselskabets hjemmeside Det samme gælder også for de fleste firmatelefoner. Ønsker du ikke at modtage disse SMS-er, så kan du melde fra på hjemmesiden, fortæller John Bruun-Pedersen. It-chefen peger samtidig på, at SMStjenesten vil omfatte alle de mobiltelefoner, som er tilmeldt på adressen. John Bruun-Pedersen har oplevet, at fraflyttede børn, som stadig havde telefonadresse hos forældre fik SMS-beskederne fra boligselskabet, mens faderen ikke fik dem. Hans telefon var en firmatelefon, som var tilmeldt på arbejdspladsens adresse. Derfor skulle han tilmelde sig på hjemmesiden og så fungerede det. Tilsvarende kan børnene også melde fra, hvis de ikke ønsker at modtage disse SMS. Sådan får du SMS eller om din bolig Ved tilmelding: Gå ind på videre til beboerinformation og her vælger du SMS-service. Udfyld formularen med mobiltelefonnummer eller din . Du kan selv vælge om du vil have SMS eller . Du kan også modtage begge dele. Skriv dit navn. Tryk næste og vent på SMS/ med bekræftelseskode. Indtast kode. Tryk bekræft. Tryk næste. Udfyld formularen med postnummer. Tryk næste. Udfyld formularen med adresse. Tryk tilmeld. Nu bekræftes tilmeldingen af enten af telefon eller . Eller begge dele hvis du har det. Der kommer et nyt skærmbillede, hvor du kan se, hvilken beskedform du har tilmeldt adressen. Sådan afmelder du SMS og/eller om din bolig Ved afmelding: Gå ind på videre til beboerinformation og her vælger du SMS-service. Udfyld formularen. Tryk næste. Vent på SMS/ med kode. Indtast kode. Tryk bekræft. Der kommer et nyt skærmbillede, hvor du kan se, hvilken beskedform du har afmeldt adressen. Tryk afmeld. Så ophører modtagelsen af SMS og/eller om din bolig. Begrænset tab ved fraflytninger Det sker, at afdelingerne får tab ved fraflytninger. Årsagerne kan være mange, men indtil 1. april 2013 var det lejerne i den enkelte afdeling, som over deres husleje skulle dække hele tabet. Men det har lovgivningen lavet om på. En ny ordning, som er vedtaget af Folketinget, betyder, at afdelingerne maximalt skal dække 313 kr. pr. lejemålsenhed pr. år. Det vil sige, at afdeling med hundrede lejemål maximalt kan dække kr. Alt derover dækkes af boligselskabets dispositionsfond, skriver bestyrelsen i beretningen til Repræsentantskabet. Loven trådte i kraft 1. april 2013, og da ABG har regnskabsår 1. oktober til 30. september, har bestyrelsen undersøgt, hvorledes loven skal implementeres. Der er ikke udstukket nogen egentlige retningslinjer herom, men der enighed om, at tab, der skal medtages i den nye ordning, medtages når de konstateres, altså ikke kun for fraflytninger efter 1. april 2013, som efterfølgende giver tab. For at imødegå fortolkningsspørgsmål, har ABG besluttet, at alle tab som er blevet bogført i regnskabsåret 1. oktober 2012 til 30. september 2013 medtages i den nye ordning. Altså dækker dispositionsfonden alt andet lige mere af afdelingernes tab. Det betyder, at opsparede henlæggelser til lejetab fremover begrænses til 313 kr. pr. lejemålsenhed. Overskydende midler overføres til enten henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse (konto 401) eller istandsættelse ved fraflytning (konto 402). 13

14 Flittigt Fritidsudvalg Fritidsudvalget har virkelig været meget aktive i den forgangne periode. De har arrangeret Fritidskonference, AB-fest og Sensommerfestival, og der har været afholdt hele 10 Fritidsudvalgsmøder, hvor de, udover at planlægge arrangementerne, også som hidtil har bistået os med vurdering af ansøgninger fra afdelinger vedrørende tilskud til aktiviteter m.v. Bestyrelsen for Arbejdernes Boligselskab opregner i beretningen Fritidsudvalgets aktiviteter: AB-festen blev i 2013 holdt som en stor 25-års jubilæumsfest med manér. Sensommerfestivalen i sep- tember 2013, var igen i år en stor succes med over 800 besøgende, hvor rigtig mange var fra de andre afdelinger, så det blev en festlig festival med masser af sensommersol. Der er allerede planer for Sensommerfestivalen Den skal holdes i Skoleparken i forbindelse med afdelingens 60-års jubilæum. Bestyrelsen giver i beretningen sin fulde støtte til ideen, der er med til af fremme samarbejdet mellem afdelingerne. Fritidsudvalget har i år blandt andet været med til at støtte koncerterne Musik i bebyggelsen. Der blev holdt 20 gratis sommerkoncerter i fire boligområder fra maj til september måned. Det blev en stor succes. Koncerterne har været omtalt i Boligbladet oktober INVITATION DU INVITERES HERMED TIL DEN ÅRLIGE ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB I GLADSAXE AB FEST LØRDAG 12. APRIL 2014 KL PÅ GRØNNEMOSE SKOLE ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB Så er det tid til AB Fest 2014 Lørdag 12. april 2014 kl har du muligheden for at tilbringe næsten seks timer i godt selskab. For eksempel med din nabo eller andre som bor i Arbejdernes Boligselskab. Det er Fritidsudvalget, der indbyder til årets AB Fest, som holdes på Grønnemose Skole. Invitationen er blevet uddelt til alle boliger inden for Arbejdernes Boligselskab, så her er de væsentligste oplysninger. Det koster 150 kroner per deltager, og der vil være bustransport tæt fra din afdeling til festen. Naturligvis bliver du også kørt 14 hjem det vil sige det sted, hvor du blev samlet op på udturen. Traditionen tro er der spisning og dans til Claus & co samt mulighed for at købe drikkevarer som øl, vand, irish coffee og cognac til rimelige priser. Tilmeldingsfristen er senest 14. marts Du kan læse i indbydelsen, hvordan du melder dig til samt hvordan betalingen skal finde sted. Fritidsudvalget glæder sig til at se dig. Eventuelle spørgsmål kan rettes til Fritidsudvalget ved: Palle Nielsen, Skoleparken Telefon: pne@ncc.dk. Per Helligkilde, Lyngparken Telefon: Claus Rydstrøm, Torveparken Telefon: , claus.rydstrøm@mail.dk

15 Høje Gladsaxe set fra en anderledes vinkel. Nu er der fleksibel udlejning i Høje Gladsaxe Boligselskaberne bag Høje Gladsaxe og Gladsaxe Kommune er enige om at ændre på vilkårene for at få en bolig i bebyggelsen. Det sker for at tiltrække erhvervsaktive, studerende og seniorer. Et af målene i helhedsplanen for Høje Gladsaxe er, at sammensætningen af beboere i bebyggelsen skal styrkes på en række udvalgte socioøkonomiske parametre og ligge tættere på det kommunale gennemsnit. Målet skal opnås dels ved, at de beboere som bor i Høje Gladsaxe får nye kompetencer og muligheder og dels ved, at nye ressourcestærke beboere tiltrækkes. Boligselskaberne bag Høje Gladsaxe og Gladsaxe Kommune anser fleksibel udlejning som et vigtigt middel til at fremme og opfylde dette formål. Den nye aftale har som formål at påvirke sammensætningen af beboere i området ved at øge tilgængeligheden til Høje Gladsaxes boliger for erhvervsaktive, studerende og seniorer, der frigiver en anden bolig i kommunen. Aftalens hovedpunkter Kravet om ugentlig erhvervsaktivitet øges fra 25 timer til 37 timer for boligsøgende, almindelig ventelisteudlejning (anciennitet) ophører i Høje Gladsaxe for en fire-årig periode og afløses af fleksibel udlejning, interne oprykninger i afdelingen kan kun ske til boliger af samme eller mindre størrelse, og kommunal anvisning til boliger i området skal også opfylde de fleksible kriterier. Udlejningen sker efter følgende fordeling: 15 procent kommunal anvisning 85 procent fleksibel udlejning For at påvirke beboersammensætningen mest muligt lukkes midlertidigt for almindelig ventelisteudlejning i aftalens løbetid. Særlige udlejningskriterier Fleksibel udlejning sker efter følgende kriterier: Personer med tilknytning til arbejdsmarkedet 60 procent. Studerende 20 procent Seniorer 20 procent Ved tilknytning til arbejdsmarkedet stilles for enlige krav om fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen og for par enten 1) fuldtidsbeskæftigelse på 37 timer om ugen for en person, eller 2) beskæftigelse på min. 25 timer ugentligt pr. person. Beskæftigelseskravet skal have været opfyldt i minimum fire måneder forud for anvisningstidspunktet. Fire-måneders kravet kan fraviges for nyuddannede. Ved studerende forstås unge (under 30 år) i fuldtidsuddannelse. Der er en fortrinsret for hjemmeboende i Høje Gladsaxe, som opfylder betingelserne. Ved seniorer forstås boligsøgende, som er fyldt 55 år og med bopæl i Gladsaxe Kommune, der i tide ønsker at flytte til en mere passende bolig. 15

16 Sådan ser ABGs hjemmeside ud. Let at finde rundt på. - det er her du finder det meste Men der kommer stadig nye muligheder på Arbejdernes Boligselskabs hjemmeside. Blandt andet at hver enkelt beboer snart får sin egen side med oplysningerne om egen bolig, lige fra indskuddets størrelse over den aktuelle husleje samt gældende lejekontrakt og varmeregnskaber Rigtig mange svenske og finske fyrretræer kan blive stående på roden, fordi Arbejdernes Boligselskab vil afskaffe papiret. Ikke alle steder men i kommunikationen med afdelingernes bestyrelser, bestyrelsen for boligselskabet og til ejendomskontorerne rundt i afdelingerne bliver papirgangen lettere. Rent faktisk forsvinder papiret og bliver til elektroniske dokumenter, fremgår det af beretningen til Repræsentantskabets møde mandag 17. marts Sådan startede det Det startede med, at Arbejdernes Boligselskabs hjemmeside i oktober 2013 fik et kraftigt ansigtsløft. Meget nyt er kommet til, og den er lettere at finde rundt på. Vi har i første omgang bl.a. valgt at udbygge hele afsnittet om at finde en bolig samt opskrivning hertil. Det hele sker gennem hjemmesiden, hvor man kan søge bolig efter huslejens størrelse, boligens type, antal værelser, hvor boligen ligger henne, om det er tilladt at holde husdyr, og ikke mindst hvor lang ventetid der er på en bolig i den enkelte afdeling. Det er også muligt at betale for opnoteringen via hjemmesiden. Beboernes egen side En af de andre udbygninger er, hvor man kan se beskrivelser af alle afdelinger med nye fotos og plantegninger af mange boliger. Senere kommer muligheden for at hver enkelt beboer får sin egen side, hvor man kan se oplysningerne om egen bolig, lige fra indskuddets størrelse over den aktuelle husleje samt gældende lejekontrakt og varmeregnskaber. Sådan fortsætter det Udbygningen stopper ikke her. Der arbejdes på et intranet for afdelingsbestyrelserne, udvalgene og medarbejderne. For afdelingsbestyrelserne bliver det lettere at få og finde oplysninger, da bestyrelserne gennem et intranet vil få adgang til bl.a. regnskaber og budgetter. Især budgetkontroller vil blive meget nemmere at følge med i og mere informationsgivende. Der arbejdes også på, at afdelingsrapporterne bliver indarbejdet på hjemmesiden med en meget smidigere arbejdsgang til følge. For udvalgene vil der være nogle lukkede fora, hvor der kan udveksles informationer og meninger, og der vil også komme et forum for alle afdelingsbestyrelser. For medarbejderne arbejdes der på et medarbejderintranet, hvor alle relevante arbejdsoplysninger med tiden skal kunne findes. 16

17 Lørdagstur med beboerdemokrater 95 beboerdemokrater og medarbejdere satte en hel lørdag af til at pusle om beboerdemokratiet i Arbejdernes Boligselskab. Det kommer der en håndbog ud af. Du må godt bande i Boligbladet. Sådan da. Men det var med formand Ryno Scheils egne ord fandeme godt at en blanding af 95 beboerdemokrater og medarbejdere fra boligselskabet satte lørdag 18. januar 2014 af til at drøfte samarbejde og roller for beboerdemokratiet. Beboerdemokrater var der flest af. De to ord fandeme godt faldt under konferencen, som varede fra klokken 10 til 16 på ABs stadion. Skråt over for Arbejdernes Boligselskabs kontorer i Punkthuset i Høje Gladsaxe. Formålet med konferencen var at finde frem til en samarbejdsaftale, som fastlægger rollerne omkring kompetencer mellem afdelingsbestyrelserne og boligselskabets administration. Kort sagt; hvem bestemmer hvad? Håndbog på vej Og lad os lige gøre det med at bestemme færdigt. Gennem en dialog fik bestyrelsen og administrationen for boligselskabet tilbagemeldinger om, hvordan bestyrelserne i afdelingerne ser på rollerne. Målet er at der snart udkommer en pjece, som dybest set bliver en håndbog for afdelingsbestyrelserne. Farvel til kongedømmerne Lørdagsturen med beboerdemokraterne omfattede også oplæg om de almene boligers fremtid. Oplægget var lagt i hænderne på Bjarne Zetterstrøm fra BL Danmarks Almene Boliger. Her pegede han blandt andet på, at alle skulle respektere beboerne som selvstændige fornuftige mennesker, der ønsker et godt bomiljø, en god betjening, ingen ballade og færrest mulige forbud. Kort sagt skulle kongedømmerne i afdelingerne afskaffes og flere opgaver skulle uddelegeres. Beboervenlige budgetter Jesper Loose Smith fra Arbejdernes Boligselskab fortalte om de nye beboervenlige budgetter, som du kan læse mere om her i Boligbladet samt om ABGs visioner og mål. John Bruun Petersen, it-chef i boligselskabet, orienterede om boligselskabets hjemmeside og de nye muligheder. Dem kan også læse om her i Boligbladet. Sådan betaler du husleje fra 1. maj 2014 Beboere i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe har hidtil kunne betale husleje på flere måde. Mange har valgt at tilmelde betalingen af husleje til Betalingsservice. Andre har valgt at få giroindbetalingskort for tre måneder leveret i deres postkasse. Der er ingen ændringer for de lejere, som betaler husleje via Betalingsservice. Fra 1.maj 2014 bliver det anderledes for de beboere, som hidtil har modtaget giroindbetalingskort for tre måneder af gangen. Det stopper ved udgangen af april 2014, hvorefter denne gruppe af beboere fremover hver måned vil få tilsendt et giroindbetalingskort fra NETS. Baggrunden for ændringen er, at boligsikring eller boligydelse fremover sendes fra Udbetaling Danmark til boligselskabet, hvorefter du skal betale det beløb, som står på det tilsendte giroindbetalingskort. Udbetaling Danmark sender altså din boligstøtte direkte til boligselskabet. Det har Folketinget besluttet. Fremover vil afregningen for brug af vaskeriet i bebyggelsen også blive anderledes. Aconto-betalingen ophører ved udgangen af april 2014 og erstattes af en månedlig afregning af forbruget i forbindelse med opkrævningen af huslejen. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe opfordrer alle til at tilmelde sig Betalingsservice. Oplysninger om Deb.gr. og PBS nr. står på indbetalingskortet. Du kan også tilmelde din huslejebetaling på boligselskabets hjemmeside gå til beboerinfo tryk på Tilmeld husleje til PBS og udfyld formularen. 17

18 Træer blev til legeplads i stedet for pejsebrænde Fældede træer blev til legeplads og rafter, hvor humlen skal slynge sig. Børn i Torveparken har ret til krat, siger varmemester John Monberg Jensen om etablering af grønne miljøer i afdelingens store fælles arealer. Hvad gør man, når store træer fældes? Skal det ende som pejsebrænde eller gøre nytte på anden vis? Ejendomsfunktionærerne i Torveparken var ikke i tvivl. Træerne af arterne Akacia og Robinia skulle fældes, men de skulle ikke ende deres dage i en brændeovn. Træet skulle gøre nytte i Torveparken, og det skal udformes til brug på legepladser for børn. Så det er ejendomsfunktionærerne med varmemester John Monberg Jensen i spidsen gået i gang med. Men det er ikke kun børnene, som får glæde af legepladserne. Omkring legepladserne er der rejst rafter, hvor humlen skal slynge sig for til sidst at ende som en del af Toveparkens Ølbryggerlaugs hobbyproduktion. Vi går også i gang med at skabe forskellige miljøer, fordi der ikke ved udgravninger må køres jord væk fra Torveparken. Overskudsjorden bruger vi til små jordhøje og buler i landskabet, fortæller varmemester John Monberg Jensen, der fortsætter: Det gælder om at skabe forskellige miljøer rundt i Torveparken. Børn har ret til krat. Det kan være en bambuslund, en lund med frugttræer hvor der også er mistelten, der skal være prydtræer og stedsegrønne træer for blot at nævne nogle af de mange muligheder, fortæller John Monberg Jensen. 18

19 Hvem vil bytte? Boligbladet har denne rubrik, hvor du gratis kan annoncere, at du er på udkig efter en anden bolig. Bemærk at til budet kun gælder for boliger inden for Arbejdernes Boligselskabs afdelinger. Annoncerne gentages ikke, men skal indsendes igen. Annoncer under billetmærke optages ikke. Ønsker du at få din annonce med, skal du sende den til: Arbejdernes Boligselskab, Høje Gladsaxe Torv 2 B, 2., 2860 Søborg abg@abg.dk Haves: 2 1/ 2 værelses lejlighed på 2. sal i Vadbro 11, 2. tv. Ønskes: Gerne en stuelejlighed. Evt. 2-værelses lejlighed. Skal være i Stationsparken. Du kan kontakte mig på telefon Så blev Martin udlært Fredag 25. oktober 2013 var der sved på panden. Martin Vagner Nielsen var til svendeprøve på KTS, og Martin kunne tage fra svendeprøven med et diplom på, at han nu er udlært ejendomsservicetekniker. Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe holdt svendegilde i festlokalerne i Høje Gladsaxe tirsdag 29. oktober 2013 med taler og lidt til gane og mave i form af et glas øl og det traditionelle pølsebord. Der var taler ved varmemester John Monberg Jensen fra medarbejdernes klub samt driftschef Henning Juul Hovmand, som begge ønskede til lykke dels med afslutningen på elevtiden, dels med ansættelsen som fastansat i boligselskabet som flyver. Det er fast afløser i boligafdelingerne. AB-kalender Torsdag den 6. marts 2014 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Lørdag den 8. marts til søndag den 9. marts 2014 Årlig weekendkonference i BL s 9. kreds på Konventum i Helsingør. Mandag den 17. marts 2014 Repræsentantskabsmøde Afholdes på Grønnemose Skole. Torsdag den 27. marts 2014 Møde i selskabets bestyrelse. Onsdag den 2. april 2014 Medarbejderseminar Varmemesterkontorer samt selskabets administration holder lukket. Torsdag den 3. april 2014 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Lørdag den 12. april 2014 AB Fest se omtale her i Boligbladet. Torsdag den 24. april 2014 Møde i selskabets bestyrelse. Torsdag den 8. maj 2014 kl Mulighed for at mødes med repræsentanter for bestyrelsen. Aftale træffes med administrationen. Tirsdag den 13. maj 2014 Boligbladet udkommer. Sidste frist for indlæg den 2. maj Torsdag den 22. maj 2014 Møde i selskabets bestyrelse. Onsdag den 4. juni 2014 Styringsdialogmøde 2014 med Gladsaxe Kommune. Afdelingsmøder (beboermøder) holdes i april og maj måned 2014 vel mødt! BOLIGBLADET udgives af Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, Høje Gladsaxe Torv 2 B, 2., 2860 Søborg. Telefon Fax abg@abg.dk. Hjemmeside: Ansvarshavende redaktør Jesper Loose Smith. Læserindlæg kan optages under mærke, når navn og adresse er redaktionen bekendt. Meninger og synspunkter i indlæg og artikler dækker nødvendigvis ikke boligselskabets mening. Indlæg til Boligbladet skal sendes til selskabets adresse. Anonyme indlæg optages ikke. Boligbladet udkommer i eksemplarer og omdeles til alle lejere i marts, maj og oktober. Næste nummer udkommer tirsdag 13. maj Indlæg og annoncer til marts-udgaven skal være selskabets kontor i hænde senest 2. maj Design og tryk: Rosendahls, Albertslund. Forsiden: 2013 var præget af flere store ombygninger. Foto: Kaj Bonne Mortensen. 19

20 Henlæggelser m.v. 27% Ekstra ordinære omk. Ydelser på lån 5% 3% Ejendomsskat 5% Vand 7% Renovation/ forsikring 6% El m.v. 4% Adm.m.v. 7% Bestyrelse- og beboeromk. 1% Alm. vedligeh., vaskeri m.v. 9% Renholdelse/ bemanding 17% Pligtmæssig bidrag 9% Sådan anvendes en huslejekrone. Nu er det tid til lagkage Kom til budgetmøde i din boligafdeling i april eller maj. Så er du med til at bestemme. Løber tænderne allerede i vand, så må vi skuffe dig en lille bitte smule. Den lagkage vi her fortæller om, er sådan en med farver og tal, der viser hvordan pengene er brugt i din boligafdeling og hvordan pengene i det næste år skal bruges. Alt sammen ender med størrelsen på den husleje, du skal betale. Det er du selv med til at bestemme på det budgetmøde, som holdes enten i april eller maj i din boligafdeling. Du får både en indkaldelse og et overskueligt regnskab og budget i god tid inden mødet. Den havner i din postkasse. 20 Vi vil ikke drukne vore beboere i tal og mange ord. Derfor har vi kraftigt ændret på opstillingen af forslag til budgettet. Og det er her lagkagerne kommer ind i billedet. Med farver, tal og procenter vil vi vise, hvad huslejen bruges til. For eksempel vedligeholdelse. Vi vil sikre at beboerne har de bedste muligheder for at deltage aktivt i beboerdemokratiet, fortæller Jesper Loose Smith, direktør i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Jesper Loose Smith peger på, at det bliver meget lettere at få et overblik over afdelingens økonomi, som også har indfly- delse på din private økonomi gennem den husleje, du betaler. Alt lægges åbent frem. Både regnskab og budget. Og budgettet er til debat. Det er dig og din nabo, som bestemmer. Det er her fremtiden bestemmes. Det er også her medlemmerne af afdelingsbestyrelsen vælges. Din afdelingsbestyrelse glæder sig til at se dig. Det er på budgetmødet, du har indflydelse.