Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon , Fax ,

Transkript

1 Boliger og velfærd Boligselskabernes Landsforenings kommentarer til Velfærdskommissionens forslag på det boligpolitiske område med særligt henblik på den almene sektor og det boligsociale arbejde

2 Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon , Fax , Velfærdskommission Landgreven København K Den 9. januar 2006 Den 7. december offentliggjorde Velfærdskommissionen sin rapport, som nu er sendt i høring hos en række organisationer. Imidlertid er Boligselskabernes Landsforening ikke på høringslisten, og dette er overraskende, idet Velfærdskommissionen præsenterer en række markante anbefalinger på det boligpolitiske område, som i høj grad vedrører den almene sektor. På den baggrund finder BL det helt nødvendigt at fremsende et uopfordret høringssvar, som BL naturligvis forventer vil indgå i Velfærdskommissionens overvejelser i forbindelse med den endelige afrapportering i slutningen af januar Kopi af dette høringssvar sendes også til Folketingets Boligudvalg og til Socialministeriet med henblik på at indgå i overvejelserne i det tværministerielle udvalg, som i juni 2006 skal fremlægge forslag til en mere selvbærende almen sektor, jf. Boligaftalen, november 2005 og dens udmøntning i L70. Med venlig hilsen Henning Kirk Christensen Gert Nielsen

3 Indholdsfortegnelse Boligselskabernes Landsforenings kommentarer til Velfærdskommissionens forslag på det boligpolitiske område med særligt henblik på den almene sektor og det boligsociale arbejde 4 Bilag 1. Den boligsociale opgave og ghettoisering behandles reelt ikke 10 Bilag 2. Huslejeliberalisering utilstrækkeligt beskrevet. 14 Bilag 3. Bypolitik og regionalpolitik helt udeladt. 17 Bilag 5. Uklar og fejlagtig beskrivelse af den almene sektors fonde. 23 Bilag 6. Markant brud med ældreboligpolitikken. 27 Bilag 7. Forringelse af boligsikringen. 29 Bilag 8. Fordelingsprofilen er skæv. 31 3

4 Boligselskabernes Landsforenings kommentarer til Velfærdskommissionens forslag på det boligpolitiske område med særligt henblik på den almene sektor og det boligsociale arbejde 1. Anbefalinger om liberaliseret boligmarked uden reelle overvejelser om løsningen af de boligsociale opgaver. Anbefalingerne fra Velfærdskommissionen (herefter forkortet til VFK) er opsummeret i titlen på kapitlet om boligmarkedet, nemlig et»frit og dereguleret boligmarked«. Hovedsigtet for VFK er på længere sigt at fjerne subsidierne til boligmarkedet i form af tilskud og skattefordele og liberalisere huslejedannelsen.»subsidieringen skal populært sagt omlægges fra mennesker til mursten«, som det anføres i indledningen til VFK s kapitel om boligmarkedet. Det vil ifølge VFK føre til, at der på længere sigt kun vil være to dominerende boligformer, nemlig private udlejningsboliger og ejerboliger. De boligsociale opgaver skal ifølge VFK løses med særlige målrettede tilskud, men desværre er VFK ikke særlig konkret med, hvordan dette skal gøres. Som tankeeksperimenter fremføres, at der enten kan gives særlige tilskud til boligafdelinger, som løser en stor social opgave, eller at der skal gives et særligt boligsocialt tilskud (anvisningstilskud), så svage familier kan få råd til en bolig på det liberaliserede boligmarked. I rapporten er der imidlertid intet forsøg på en analytisk underbygning af disse gennemgribende forslag, og det er en afgørende svaghed ved VFK s anbefalinger. 2. Skuffende lidt nytænkning om den almene sektor. Det er både meget ærgerligt og helt uforståeligt, at VFK i sin næsten sider lange rapport ikke finder plads til en grundig analyse af, hvordan fleksibiliteten på boligmarkedet kan øges herunder afdækker perspektiverne i større frihed og færre regler for den almene sektor samtidig med, at den boligsociale opgave kan løses bedre end i dag, og problemerne med ghettoisering bekæmpes effektivt. VFK tager skridt til noget, der kunne have udviklet sig til spændende analyser. Det drejer sig om beskrivelsen af subsidieringen, som indirekte kritiserer afdragsprofilen og beboerbetalingen i almene boliger, og det drejer sig om tankerne om nye instrumenter til løsning af den boligsociale opgave, som desværre ikke følges op af konkrete analyser. Imidlertid kan Kommissionens anbefalinger sammenfattes til, at på langt sigt skal den almene sektor helt afskaffes, og på kortere sigt skal forskellen mellem de faktiske huslejer og en beregnet markedsleje beskattes, samtidig med at den statslige ydelsesstøtte skal tilbagebetales med midlerne i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde. Disse anbefalinger ligner en defensiv afvikling. Det er meget skuffende, at VFK ikke forsøger at tænke offensivt omkring den almene sektor og kommer med forslag og ideer, der kan inspirere en udvikling. Eksempelvis: Hvilke former for dereguleringer kunne være hensigtsmæssige i forhold til de opgaver, som den almene sektor fremover kan løse i velfærdssamfundet? Hvilke nye ideer til finansieringen af det almene byggeri kunne være hensigtsmæssige at forfølge i lyset af de ændrede konkurrenceforhold på boligmarkedet? Hvordan kunne sådanne overvejelser spille sammen med midlerne i den almene sektors fonde og behovene for indsats til renoveringer og mod ghettoisering? Sådanne overvejelser ville ellers være særdeles interessante i forhold til det forestående udvalgsarbejde om den almene sektor, som i løbet af det næste halve år skal afstikke retningslinierne for fremtidens almene sektor. 4

5 3. Ghettoisering er glemt Endvidere er det helt uforståeligt, at VFK reelt ikke behandler spørgsmålet om ghettoisering. Det må betragtes som et af de allerstørste problemer i velfærdssamfundet, og det må være et kerneemne for en velfærdskommission. Samtidig er nøglen til at realisere VFK s helt centrale målsætninger om flere i arbejde, herunder mange indvandrere og efterkommere, at der sker en målrettet og offensiv indsats i de belastede boligområder. Disse områder er jo netop karakteriseret ved, at en stor andel af beboerne i den arbejdsdygtige alder er uden for arbejdsmarkedet, og en betydelig andel af disse er indvandrere og efterkommere. Boligsituationen, arbejdsmarkedssituationen, skoleforhold og uddannelse m.v. må ses i sammenhæng, og skal løses i sammenhæng. Mange af velfærdssamfundets problemer findes i de belastede områder, men det er også her, løsningerne skal søges. Det er beskrevet i BL s udspil»tryghed i boligområdet«, og det er udgangspunktet for regeringens ghettoindsats og Programbestyrelsens arbejde. Det er således meget kritisabelt, at VFK reelt ikke har forholdt sig til hele problematikken om ghettoisering. Tværtimod indebærer VFK s anbefalinger, at midlerne i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde skal indbetales til staten, og dermed vil der ikke være midler til at gennemføre den nødvendige, massive indsats mod ghettoisering. 4. Velfærdskommissionens anbefalinger bygger på vismandsrapporten, men forholder sig ikke til kritikken af vismandsrapporten fra De konkrete anbefalinger på boligområdet fra VFK er opsummeret i boks 1 herunder. Som det fremgår af boks 1 anbefaler VFK, at subsidierne til alle boligformer på sigt falder bort, og at boligudgifterne skal dannes på Boks 1. Anbefalinger fra Velfærdskommissionen Almene boliger: Generelt skal gælde, at støtten til almene boliger skal omlægges fra mursten til mennesker. På længere sigt vil det ifølge velfærdskommissionen føre til, at der kun vil være to dominerende boligformer, nemlig private udlejningsboliger og ejerboliger. Huslejefordelen hos den enkelte beboer, dvs. forskellen mellem den aktuelle husleje og markedslejen, beskattes i stigende grad over en årrække. Boligudgiften i den almene boligsektor skal på sigt dannes på markedsvilkår enten ved at boligerne sælges som ejerboliger eller ved en omdannelse til privat udlejning med markedsleje. Det offentlige tilskud til løsning af boligsociale problemer, dvs. den nuværende offentlige støtte til almene boliger, skal ifølge Velfærdskommissionen målrettes bedre mod løsning af de boligsociale problemer. Det er uklart, hvad VFK præcis anbefaler omkring de almene fonde, men hovedpointen synes at være, at midlerne skal indbetales til statskassen, og der omtales ikke anvendelse af midlerne til renoveringer og indsats mod ghettoisering. Boligydelsen foreslås afskaffet fra 2010 for nye pensionister, som herefter alene kan modtage boligsikring efter de gældende regler. Samtidig skal boligsikringen beskæres for andre modtagergrupper end folkepensionister, således at fx enlige ikke længere skal kunne modtage boligsikring. Private udlejningboliger: Huslejen i private udlejningsboliger skal på sigt løftes til markedsleje, og en del af kapitalgevinsten herved skal beskattes. Andelsboliger: Andelsboliger skal have fri prisfastsættelse af andele og svare ejendomsskat, men kapitalgevinsten for den enkelte andelshaver (ejer) skal ikke beskattes. Ejerboliger: For ejerboliger skal ejendomsværdiskatten løftes langsomt over 20 år, hvorved skattesubsidiet til ejerboliger gradvist forsvinder 5

6 markedsvilkår. Indfasningen skal ske over en ganske lang årrække, nemlig over år. Hovedoverskriften for anbefalingerne er som tidligere nævnt, at støtten til boligmarkedet skal omlægges fra mursten til mennesker, og der er et betydeligt sammenfald med anbefalingerne i Vismandsrapporten fra maj 2001, som indeholdt et kapitel med overskriften»boligmarkedet skævt og ineffektivt«. Vismændenes anbefalinger er opsummeret herunder i boks 2: Boks 2. Anbefalingerne fra vismændene, maj Ejendomsværdiskatten på ejerboliger fordobles, og særregler for bl.a. ældre afskaffes. Andelsboliger beskattes hårdere, og reglerne om maksimalpriser for andelsbeviser afskaffes. Den direkte støtte til andelsboliger afskaffes. Huslejereguleringen i de private udlejningsejendomme afvikles. Balancelejen i de almene boliger afvikles. Den direkte støtte til almene boliger i form af grundkapital og ydelsesstøtte afskaffes. De almene boliger skal svare ejendomsværdiskat af friværdien, og bidragene til fondene efter udamortisering af lånene bortfalder. Boligydelsen til folkepensionister bortfalder og erstattes af boligsikring. Der indføres en ekstraordinær beskatning af de kapitalgevinster, der opstår som følge af dereguleringen. Vismandsrapportens analyser og anbefalinger kommenterede BL i publikationen»boligmarkedet skævt og ineffektivt?«fra august Vismændenes analyser blev her kritiseret fagligt af Boligselskabernes Landsforening, men også af Arbejderbevægelsens Erhvervsråd og i et nummer af Samfundsøkonomen med blandt andet indlæg af professor Claus Vastrup. 1 ) Her skal især fremhæves tre væsentlige kritikpunkter, som også vedrører VFK s rapport. For det første konstaterede vismændene i en analyse af forskellen mellem de faktiske huslejer i den almene sektor og en beregnet markedsleje, at reguleringen af boligmarkedet især gavner de rigeste, og konkluderede, at»den fordelingsmæssige profil af de nuværende gevinster understøtter således på ingen måde opretholdelsen af huslejereguleringen«. Imidlertid var denne konklusion baseret på en fordrejning af vismændenes egen analyse, idet tallene rent faktisk viste, at ca. halvdelen af den samlede reguleringsgevinst i den almene sektor tilfalder de pct. af befolkningen med de laveste indkomster. Dette er bl.a. vist i BL s høringssvar, som er nævnt ovenfor, og senest er vismændenes analyse blevet kritiseret af professor Christen Sørensen i Nationaløkonomisk Tidsskrift. 2 ) På trods af denne faglige kritik har VFK helt uforståeligt valgt at basere deres vurdering af virkningerne af reguleringerne af huslejerne på denne nu 4 år gamle analyse uden overhovedet at referere den massive kritik af den. For det andet berørte vismændene ikke løsningen af den boligsociale opgave eller problemerne med ghettoisering, når den almene sektor ophørte med at eksistere efter en total liberalisering af boligmarkedet. Lignende kritik kan rettes mod VFK, jf. ovenfor og bilag 1. For det tredje var det et kritikpunkt mod vismandsrapporten, at den slet ikke berørte overgangsordninger fra det nuværende regulerede boligmarked til et totalt liberaliseret boligmarked. Denne kritik kan ikke rettes mod VFK s anbefalinger, som gene- 1 ) Claus Vastrup,»Det skæve boligmarked«, Samfundsøkonomen 2002, nr. 1, side ) Christen Sørensen,»Boligmarkedet skævt og ineffektivt.«en metodologisk kritik. Nationaløkonomisk Tidsskrift 142 (2004), side

7 relt gør meget ud af en meget langsom indfasning af stigningen i boligudgifterne i takt med den stigende velstand i samfundet. Imidlertid er dette forslag om en meget langsom indfasning brudt på flere punkter, nemlig i forhold til kommende pensionister, som allerede om knap fem år kan stå over for markant højere boligudgifter i bl.a. ældreboliger, jf. bilag 6, og modtagerne af boligsikring, hvor de anbefalede beskæringer også skal omfatte gruppen af nuværende modtagere, jf. bilag 7. Samlet set er det skuffende, at VFK s rapport ikke for alvor har forsøgt at bringe analyserne fra vismandsrapporten videre. Ligesom vismandsrapporten synes VFK s anbefalinger teoretiske og uden overbevisende sammenhæng til de konkrete forhold på boligmarkedet med bl.a. stigende social opsplitning og de kommende overvejelser om en fornyelse af den almene sektor. 5. Kommentarer til VFK s anbefalinger. Herunder er BL s kommentarer til VFK s anbefalinger omkring den almene sektor og den boligsociale opgave nævnt i punkter. I de efterfølgende bilag er de enkelte punkter uddybet. Boligsociale opgaver og ghettoisering reelt ikke behandlet. Det er både ærgerligt og helt uforståeligt, at den sociale opsplitning og ghettoisering på boligmarkedet ikke behandles indgående i VFK s rapport. Det er helt centrale problemfelter for velfærdssamfundet og for mulighederne for at få flere i arbejde. Herudover er det problematisk, at VFK ikke tilbundsgående diskuterer, hvordan de boligsociale opgaver og problemerne omkring ghettoisering kan løses i et helt liberaliseret boligmarked, herunder om der overhovedet er eksempler på, at det har kunnet lade sig gøre fordelingspolitisk forsvarligt. Huslejeliberalisering utilstrækkeligt beskrevet. Udgangspunktet for VFK s anbefaling af huslejeliberaliseringer er, at reguleringsgevinsterne især kommer de bedst stillede til gode. Imidlertid er dette en gentagelse af vismændenes fejlslutning fra rapporten i 2001, og det er uheldigt og uforståeligt, at VFK slet ikke forholder sig til den faglige kritik af vismandsrapporten. Huslejestigningerne skal ifølge VFK indfases over år, og for den almene sektor er anført to metoder. En gradvis stigende husleje, hvor den forøgede husleje tilgår staten, og en helt liberal variant, hvor den almene sektor simpelthen forsvinder og omdannes til udlejningsboliger med markedsleje og ejerboliger. Det er for det første problematisk, at VFK ikke forsøger at beskrive denne omdannelse af de almene boligselskaber og sammenhængen til bredere målsætninger i bolig- og velfærdspolitikken. For det andet er det problematisk, at der ikke præsenteres reelt offensiv nytænkning om den almene sektor. Bypolitik og regionalpolitik helt udeladt. Det er helt indlysende, at en liberalisering af huslejedannelsen vil have markante effekter både i forhold til bypolitikken og regionalpolitikken. En liberalisering vil især føre til, at huslejerne i de større byer vil stige markant, og det vil forstærke problemet med, at skolelærere, sygeplejersker m.fl. simpelthen ikke har råd til at bo i de større byer. Konsekvensen vil være større mangel på disse faggrupper og øget pres på pendlingen til byområderne. Herudover har VFK heller ikke forholdt sig til den bymæssige og regionale sociale opsplitning, som kan have store konsekvenser for sammenhængskraften i velfærdssamfundet. Disse forhold burde VFK eksplicit have behandlet og vurderet i forhold til forslaget om en liberalisering af boligmarkedet. 7

8 Usammenlignelige opgørelser af subsidierne til den almene sektor. Subsidierne til den almene sektor opgøres af VFK som forskellen mellem den aktuelle boligudgift og markedslejen, og disse tal kan derfor ikke sammenlignes med statens faktiske udgifter til alment byggeri. Det er problematisk, at VFK ikke forholder sig til de faktiske udgifter herunder kravene om næsten 8 mia.kr. i refusion fra Landsbyggefonden for reelt at aflaste de statslige udgifter til alment byggeri. Imidlertid afdækker VFK s teoretiske analyse af subsidieringen også ganske interessante forhold. For det første, at subsidiet til en almen bolig er negativt i de første 30 år af boligens levetid, fordi beboerbetalingen er højere end en realrente på 3 pct. Dette afspejler de almene boligers pressede konkurrencesituation i en tid med lave renter. For det andet, at gevinsten på de offentlige finanser ved at fjerne subsidierne til den almene sektor skønnes til kun 1 1,5 mia.kr. om året. En beskeden besparelse i betragtning af, at den almene sektor løser hele den boligsociale opgave. Uklar og fejlagtig beskrivelse af den almene sektors fonde. Det hævdes af VFK, at midlerne i fondene er udtryk for den statslige støtte, og på den baggrund fremføres, at den almene sektor skal tilbagebetale fondsmidler svarende til den statslige støtte. Argumentationen hviler på en forkert analyse, men umiddelbart kan det synes at være en logisk følge af VFK s overordnede målsætning om, at der ikke mere skal ydes støtte til boligmarkedet. Men i forhold til de øvrige forslag er der dog den helt afgørende forskel, at her foreslås en tilbagebetaling af støtten med tilbagevirkende kraft, hvor liberaliseringerne af huslejedannelsen og aftrapningen af skattefordelene til ejerboligerne skal indfases over en årig horisont. Dermed er der et afgørende brud med den gradvise indfasning, og desuden er store dele af midlerne i Landsbyggefonden disponeret til at finansiere bl.a. alment nybyggeri, jf. de tidligere omtalte pålagte refusioner på 7,8 mia.kr. for perioden Herudover skal midlerne i den almene sektors fonde ikke inddrages af staten men benyttes til et gennemgribende kvalitetsløft og bekæmpelse af ghettoisering i den almene sektor. Markant brud med ældreboligpolitikken. VFK anbefaler, at boligydelsen skal bortfalde, således at nye pensionister fra 2010 alene skal kunne modtage boligsikring. Konsekvensen af dette vil være, at ældreboliger og lejeboliger generelt vil være langt dyrere end i dag, også når der tages højde for, at VFK vil øge pensionen. Dermed vil det blive meget vanskeligt for en folkepensionist med ATP uden supplerende pensionsopsparing at bebo en ældrebolig. Denne konsekvens er VFK øjensynligt klar over, da det anføres, at ældreboliger fremover skal tildeles efter helbredsmæssig visitation, og de visiterede skal kunne modtage en særlig boligstøtte, der dog ikke er specificeret. Resultatet er, at ældreboliger fremover ikke længere bliver et bredt tilbud til de ældre, men kun rettes mod de svageste ældre. Dette er et markant brud med den nuværende ældreboligpolitik, og fremover vil de økonomisk svageste ældre vanskeligt have råd til en god lejebolig. Det er uforståeligt og ikke særlig sympatisk, at det kan være en VFK s anbefaling. Herudover er det også uforståeligt, at dette forslag allerede skal gennemføres om knap 5 år for nye pensionister, som på den korte tidshorisont slet ikke vil have mulighed for at kompensere for de nye regler. Boligsikring og sammensatte marginalskatter. VFK anbefaler en reduktion af boligsikringen, fordi det offentlige ikke generelt skal subsidiere boligforbrug. I stedet ønsker VFK øget målretning, så boligsikringen løser en reel social opgave. Imidlertid er boligsikringsordningen i dag målrettet de laveste indkomster i samfundet, så VFK s bekymring kan undre. Det kan ligeledes undre, at ændring af boligsikringen også skal omfatte de nuværende modtagere af boligsikring på trods af kommissionens strategi om en langsom indfasning. VFK s forslag vil øge de 8

9 sammensatte marginalskatter, fordi boligsikringen foreslås aftrappet hurtigere, og samtidig foreslås løsningen af de boligsociale opgaver at kunne ske med målrettede tilskud til den enkelte person, som må aftrappes med stigende indkomst. Denne aftrapning vil føre til stigende sammensatte marginalskatter, der kan blive et problem særligt i byområder, hvor en liberalisering vil medføre høje huslejer og dermed store offentlige tilskud, hvis økonomisk svage familier skal kunne bo i disse områder. Det er en svaghed ved VFK s rapport, at det ikke beskrives, hvordan et system med personrettede tilskud skal kunne fungere i områder med høje markedslejer uden enten at føre til meget høje sammensatte marginalskatter eller alternativt til meget store offentlige udgifter. Fordelingsprofilen er skæv Den økonomisk stærkere del af befolkningen med tilknytning til arbejdsmarkedet får glæde af lavere skatter. Men de økonomisk svagere får ikke fordel af skattelettelserne, og mulighederne for at modtage boligsikring beskæres, samtidig med at boligudgifterne stiger. Hertil kommer fjernelsen af boligydelsen, som for økonomisk svagere ældre i lejebolig kan betyde markante stigninger i boligudgiften. Til gengæld går VFK langt forsigtigere til værks på ejerboligmarkedet, hvor stigende ejendomsværdiskat indfases langsomt, og der bliver mulighed for at indefryse skattestigninger. Herudover får pensionister i ejerbolig også fordel af en generelle stigning i pensionen, der skal kompensere for fjernelsen af boligydelsen. VFK s anbefalinger på boligområdet har samlet set en skæv fordelingsmæssig profil. 9

10 Bilag 1. Den boligsociale opgave og ghettoisering behandles reelt ikke VFK lægger op til et markant brud med den nuværende varetagelse af den boligsociale opgave. Den almene sektor foreslås omdannet til private udlejningsboliger med markedsleje eller ejerboliger. Boligydelsen og boligsikringen foreslås beskåret. Den boligsociale opgave dvs. sikringen af gode boliger til familierne med de laveste indkomster og anvisning af boliger til boligløse - skal i stedet løses ved målrettede tilskud. VFK skriver således i sin rapport i kapitel 12, side 8:»Kommissionen finder, at de nuværende midler til løsning af den boligsociale opgave kan gives mere målrettet.kommissionen mener, at indsatsen kan effektiviseres ved i højere grad at lade midlerne følge opgavevaretagelsen«. Det er ikke VFK s målsætning nødvendigvis at indhøste besparelser ved denne markante omlægning, idet det også anføres, at»tiltaget skal ikke nødvendigvis lede til, at der afsættes færre offentlige midler til løsning af den boligsociale opgave«. Alligevel indgår det dog i VFK s samlede provenuberegninger, at de anbefalede omlægninger kan give en besparelse på ca. 1,5 mia. kr., idet»kommissionen vurderer, at en mere målrettet anvendelse af midlerne i den almene boligsektor vil kunne give anledning til et offentligt merprovenu på mindst 1,5 mia.kr.«3 ). Det vurderes således, at der kan spares på de boligsociale udgifter. Modeller til løsning af den boligsociale opgave analyseres ikke På trods af sin næsten sider lange rapport tager VFK overhovedet ikke skridt til at analysere eller inddrage erfaringer fra udlandet om, hvilke virkninger en sådan fundamental omlægning af løsningen af den boligsociale opgave kan tænkes at få. I stedet præsenterer VFK på et helt teoretisk plan hvilke to logiske muligheder, der er for at lade midlerne følge opgavevaretagelsen, nemlig:»midlerne kan enten gives som et mere direkte tilskud til afdelinger, som faktisk løfter den boligsociale opgave eller alternativt knyttes til den anvisningsberettigede borger«. Indbygget i den første mulighed ligger en kritisk påstand:»tværtimod tyder meget på, at det særligt er de gamle attraktive afdelinger, der modtager et subsidium, mens det er de nye afdelinger der generelt set i særlig grad bidrager til løsning af den boligsociale opgave«. 4 ) Denne påstand bygger på flere misforståelser, og det er fagligt set meget bekymrende, at den indgår i grundlaget for VFK anbefalinger på dette område. For det første er det ikke i dag gamle afdelinger, som modtager et subsidie. Det er de nyere afdelinger under ca. 30 år som modtager statslige subsidier. Det er således en misforståelse at tro, at der kan tages et statsligt tilskud fra de gamle afdelinger, som kan bruges til en anden finansiering af den boligsociale opgave. Baggrunden for VFK s påstand ser ud til at være en forveksling af den statslige subsidiering med størrelsen af den såkaldte reguleringsgevinst, jf. afsnit 4. 3 ) VFK s rapport, kapitel 12, side ) VFK s rapport, kapitel 12, side 8. 10

11 For det andet er det en misforståelse at tro, at det er de nyere socialt belastede afdelinger, som løfter opgaven med den boligsociale anvisning, og at dette netop er forklaringen på, at disse afdelinger er så socialt belastede. Tværtimod er mønstret, at kommunerne i hele landet anviser til de mindst belastede boligområder. Det blev dokumenteret i en registerbaseret analyse udarbejdet i fællesskab af SBI og SFI, hvor Københavns Kommune fremstod som den eneste kommune, som også anviste til socialt belastede områder, fordi der var et ekstremt pres på den boligsociale anvisning i København. 5 ) I mange af de mest belastede boligområder har der ikke været boligsocial anvisning i årevis og forklaringen på, at disse områder alligevel er blevet mere og mere belastede er, at tilflytterne fra den almindelige venteliste er socialt svage grupper, og samtidig vælger de socialt stærkere grupper i stigende omfang områderne fra. Det er ligeledes en misforståelse at tro, at det kun er en meget begrænset del af de almene boligområder, som er belastede af sociale problemer. I en registerbaseret analyse af beboersammensætningen i de almene boligområder udarbejdet i maj 2005 af SBI påvises det, at en meget stor andel af de almene boligområder både i de større byområder men især også i de mange provinsbyer er meget socialt belastede. Ikke forsøg på en konkret beskrivelse I VFK s rapport er der ikke nærmere beskrivelser af, hvordan de boligsociale tilskud i praksis skulle kunne uddeles til den enkelte afdeling eller person, samt hvilke mulige effekter dette vil have. Som et praktisk eksempel på, at den boligsociale opgave kan løses ved en tildeling af midler til den enkelte udlejer, nævnes kommunernes mulighed siden 1994 for køb af anvisningsret hos private udlejere. Denne ordning er ifølge rapporten blevet benyttet 13 gange siden 1994, og kommunerne har i alt købt 14 anvisningsretter (1 er ubenyttet) til en samlet pris på knap kr. Sidste gang en kommune købte en anvisningsret var i 2002, og på trods af at ordningen fra juni 2005 giver mulighed for større kompensation til den private udlejer, har kommunerne som nævnt ikke købt en eneste anvisningsret siden Købet af disse anvisninger på 10 år skal sammenholdes med, at kommunerne hvert år anviser familier til de almene familieboliger, og hertil kommer de mange anvisninger til ældreboliger og ungdomsboliger. Selv om det klart må konstateres, at den over 10 år gamle ordning om køb af anvisningsret i private udlejningsboliger er en fiasko, har det ikke reelt fået VFK til at overveje, om en sådan anvisningsordning kan fungere. Det konstateres, at det må forventes, at kompensationen skal være relativt høj, men at det vil afhænge af forholdene på det lokale boligmarked. Desuden har kommissionen den overvejelse, at lejelovens regler for opsigelse måske skal være mindre stramme, således at det bliver lettere for udlejere at opsige beboere, som udviser asocial adfærd. Det kunne have været interessant, hvis VFK havde forsøgt sig med forskellige mulige regneeksempler for omkostningerne ved at kommunerne køber anvisninger. Hvis man som eksempel antager, at en anvisning koster kr., og der købes anvisninger årligt, så ville de årlige udgifter for kommunerne være ca. 700 mill.kr. Herudover skal det erindres, at VFK foreslår en liberalisering af boligmarkedet med markedslejer, og det vil især i de store byområder, hvor den boligsociale anvisningsret benyttes allermest, give yderligere udgifter, fordi der ikke alene skal påregnes betaling til udlejer for at købe anvisningsretten, men økonomisk svage fa- 5 ) Sbi (2004), Kommunal boliganvisning i almene boliger. 11

12 milier vil også i mange tilfælde have behov for ekstra tilskud til at betale de høje huslejer. Konsekvensen kan blive langt større udgifter til varetagelse af den boligsociale opgave end i dag. Det er en klar mangel, at VFK ikke har undersøgt fx de engelske erfaringer med høje boligsociale udgifter i et boligmarked med friere huslejedannelse. Køb af anvisningsret og samspilsproblemer Som alternativ til at købe anvisningsret i forskellige boligformer foreslår VFK som nævnt ovenfor, at midlerne skal knyttes til den anvisningsberettigede borger. Det diskuteres imidlertid ikke, hvordan dette kan gøres. I praksis må VFK her arbejde med en særlig slags boligsikring, som boliganviste familier får til betaling af huslejen hos den private udlejer, som vil leje en bolig ud til dem. Dermed gives tilskuddet ikke til udlejer for at huse familien men til familien, som så på det fri boligmarked får økonomiske midler til at betale boligudgiften. Problemet ved denne meget liberale løsning er imidlertid, at denne særlige boligsikring formentlig skal trappes ned i takt med en stigende familieindkomst. Dermed fås det velkendte problem med høje sammensatte marginalskatter. Dette problem kan endda blive forstærket af, at VFK også foreslår en reduktion i boligsikringen, som medfører en stigning i den sammensatte marginalskat på 12 pct.point i aftrapningsperioden, jf. bilag 7. Det er en klar mangel i VFK s rapport, at det ikke søges belyst, om det overhovedet kan lade sig gøre at løse den boligsociale opgave med kommunal anvisning og sikring af boliger til lavindkomstgrupper ved hjælp af personrettede tilskud. Særligt i de større byområder med høje huslejer efter en liberalisering må det forudses, at summen af marginalskatten også efter VFK s anbefalede skattereduktioner aftrapningen af boligsikringen og aftrapningen af et særligt boligsocialt tilskud kan resultere i uacceptabelt høje sammensatte marginalskatter. Dette kan løses ved at reducere aftrapningen, men så stiger de offentlige udgifter, eller ved at sænke den fordelingspolitiske ambition. Ghettoisering diskuteres ikke Som en slags konklusion på tankerne om den mere målrettede løsning af den boligsociale opgave anfører VFK i indledningen til kapitel 12:»Ved i højere grad at knytte betalingen til den anvisningsberettigede borger frem for at binde midlerne til mursten, kan det sikres, at andre boligformer end den almene i højere grad end i dag inddrages i opgaveløsningen. Mere fleksibel opgaveløsning på tværs af boligformerne vil formentlig modvirke segregering af boligmarkedet«. Det fremgår således af kapitel 12, at VFK s modsvar på den stigende ghettoisering er en liberalisering af boligmarkedet kombineret med den nye mere målrettede opgaveløsning. Det nævnes, at»der er ingen nemme løsninger i forhold til problemerne, men der er grund til at tro, at spredningen af huslejeniveauet indenfor den almene sektor er med til at segregere boligmarkedet«. 6 ) Det er stærkt kritisabelt, at VFK reelt ikke forholder sig til et af alvorligste problemer i det danske velfærdssamfund, nemlig den markante sociale opdeling på boligmarkedet, som bør være en kerneemne for en velfærdskommission. 6 ) VFK rappport, kapitel 12, side

13 Resultatet af VFK forslag om en gennemgribende deregulering samt besparelser på boligydelse, boligsikring og boligsociale udgifter kan risikere at blive en accelererende segregering, hvor de svage grupper presses ud af byområderne med de høje boligudgifter, og den boligsociale opgave»løses«i ghettoiserede områder. I det fuldt liberaliserede boligmarked kan markedsløsningen således være ghettoen, hvilket er velkendt fra USA s liberale boligmarked. Det er kritisabelt, at VFK ikke forholder sig til denne åbenlyse markedsløsning og overvejer de negative konsekvenser, som netop kan begrunde forskellige former for reguleringer. Ghettopolitik er velfærdspolitik Disse overvejelser burde ellers være helt oplagte for VFK, idet den sociale opsplitning på boligmarkedet afspejler, at en meget stor del af beboerne i den arbejdsdygtige alder i de belastede boligområder ikke har tilknytning til arbejdsmarkedet, og desuden er en stor andel af beboerne i disse områder ofte indvandrere og efterkommere. Der er således en klar sammenhæng mellem bosætningsmønster, erhvervsdeltagelse og etnicitet, som VFK bør forholde sig eksplicit til. Helt centrale spørgsmål i velfærdssamfundet og dermed for VFK bør være, om de belastede områder i sig selv kan cementere kultur med bl.a. lav erhvervsdeltagelse, og ikke mindst om en målrettet indsats i de belastede områder ikke er den mest effektive måde, hvorpå både beboernes erhvervsdeltagelse og boligområdets status kan løftes. Denne sammentænkning af bolig og arbejde er formentlig helt afgørende for, om VFK s centrale målsætninger om at øge beskæftigelsen, herunder at øge nydanskernes beskæftigelsesfrekvens, kan realiseres. Men desværre må det konstateres, at VFK helt overser denne sammenhæng mellem ghettoisering og deltagelse på arbejdsmarkedet på trods af, at den har været central i den velfærdspolitiske debat både i arbejdet omkring Byudvalget i 1990 erne og nu med regeringens Ghettostrategi og Programbestyrelsens arbejde. 13

14 Bilag 2. Huslejeliberalisering utilstrækkeligt beskrevet. Baggrunden for VFK s forslag om at fjerne subsidieringen af boligmarkedet og liberalisere huslejedannelsen skal findes i den nu mere end fire år gamle vismandsrapport fra maj 2001, hvor det på baggrund af analyser af de såkaldte reguleringsgevinster, dvs. forskellen mellem den aktuelle boligudgift og en boligudgift dannet på markedsvilkår, blev konkluderet, at»gevinster ved huslejeregulering tilfalder primært de rigeste«. Denne konklusion gentages i VFK s rapport således:»det er vanskeligt at forsvare den samlede subsidiering af boligmarkedet med henvisning til fordelingspolitiske hensyn«. 7 ) Herefter bringes en figur med vismændenes beregning af reguleringsgevinsterne eller murstenssubsidierne i 2001-rapporten (baseret på 1999-tal) opdelt på indkomstdeciler. Figuren er gengivet herunder. Figur 1. Murstenssubsidiet fordelt på indkomstdeciler, kr Andre boliger Ejerboliger D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 Kilde: VFK rapport, kap. 12, side 14 Det fremgår imidlertid tydeligt af figuren, at murstenssubsidierne i udlejningsboligerne (almene boliger og private udlejningsboliger) især kommer de lavere indkomster til gode, hvorimod subsidierne til ejerboligerne især kommer de højere indkomster til gode. Mere detaljerede opgørelser på baggrund af vismændenes egen analyse viser for den almene sektor, at ud af den samlede reguleringsgevinst på 5,9 mia.kr., tilfaldt halvdelen de pct. fattigste og omvendt tilfaldt kun 15 pct. de 30 pct. rigeste. 8 ) På den baggrund forekommer det helt uforståeligt, at VFK ikke klart sondrer mellem subsidier til ejerboliger, som er fordelingspolitisk ulighedsskabende, og subsidier til lejeboliger som fordelingspolitisk er lighedsskabende, men derimod skråsikkert konkluderer, at alle subsidier til boligmarkedet er ulighedsskabende. Og det er endnu mere uforståeligt, når vismændene tilbage i 2001 blev mødt med en markant kritik af samme 7 ) VFK rapport, kapitel 12, side ) Refereret i BL s kommentar»boligmarkedet skævt og ineffektivt«, august

15 skråsikre konklusion på de samme analyser. Denne kritik blev bl.a. fremført af AE-rådet, BL, professor Claus Vastrup og senest af professor Christen Sørensen. 9 ) Men VFK har i sin rapport slet ikke forholdt sig til denne kritik. Det er således en stor svaghed, når VFK baserer en af sine afgørende politikkonklusioner på en temmelig gammel og stærkt kritiseret analyse og uden at forholde sig til denne kritik. Herudover er det også en grundlæggende svaghed, at VFK reelt ikke gør noget forsøg på at belyse de langsigtede effekter af en liberalisering på det boligsociale områder, jf. bilag 1, på det fordelingspolitiske område, jf. bilag 8, og i forhold til det langsigtede boligforbrug. Det synes næsten indirekte at være forudsat, at boligudgifterne skal løftes gradvist over en så lang tidsperiode, nemlig år, at effekterne er beskedne fra år til år, samt at de højere boligudgifter skal ses i sammenhæng med, at der bliver indført lettelser i indkomstskattesystemet. Boligforbruget opbremses på længere sigt. Afviklingen af de såkaldte murstenssubsidier vil betyde en opbremsning i danskernes boligforbrug på længere sigt, idet boligforbruget fremover vil udvikle sig relativt svagere i forhold til velstandsudviklingen. Denne opbremsning af boligforbruget ser VFK umiddelbart ikke noget problem i, da danskerne har et af de højeste boligforbrug i verden målt på antal kvadratmeter pr. indbygger. Det ville dog have været relevant for VFK at belyse, hvordan dette boligforbrug er fordelt på forskellige familietyper med forskellig indkomst. Overordnet forekommer billedet at være, at familierne med de højere indkomster i ejerboligerne bor på mange kvadratmeter, hvorimod mange især børnefamilier med lave indkomster i almene boliger bor på få kvadratmeter. VFK-anbefalingen af opbremsning af boligforbruget og måske ligefrem reduktion af boligforbruget i de større byområder med stor forskel mellem aktuelle huslejer og markedsleje vil selvfølgelig især få negativ betydning for de svage familier, der i forvejen bor trangt, og som set i forhold til dagens almindelige boligstandard har behov for en større bolig. Desværre overser VFK disse fordelingsmæssige aspekter af en opbremsning af boligforbruget. Fri husleje i den almene sektor. På længere sigt anbefaler VFK som tidligere nævnt, at alle direkte og indirekte subsidier til boligformerne afvikles, og huslejerne bliver dannet på markedsvilkår. Reguleringen af lejeområdet skal indskrænkes til værn mod ublu huslejestigninger, når lejeforholdet er indgået, samt beskyttelse omkring opsigelse af lejemålet. Kommissionen anerkender dog,»at den nuværende konstruktion af den almene boligsektor stiller sig hindrende i vejen for dette«, dvs. at der indenfor det nuværende regelsæt for den almene sektor ikke kan skabes markedslejer. Derfor foreslår kommissionen, at der»nedsættes et udvalg, der skal undersøge mulighederne for, at huslejen i den almene boligsektor i fremtiden dannes på markedsvilkår«. 10 ) Forudsætningen for, at der kan dannes en ægte markedsleje, er tilstedeværelsen af en profitmaksimerende udlejer, dvs. at den almene sektor i realiteten omdannes til private udlejningsboliger eller alternativt sælges som ejerboliger. Formålet med det foreslåede kommissionsarbejde er således at afskaffe den almene sektor, 9 ) Der henvises til hhv. BL s og AE-rådets kommentarer til vismandsrapporten, maj 2001, prof. Claus Vastrups indlæg i Samfundsøkonomen, februar 2002, nr. 1, samt Christen Sørensens indlæg i Nationaløkonomisk Tidsskrift 2004, nr ) VFK rapport, kapitel 12, side 8. 15

16 og VFK konkluderer da også, at»det samlede reformforslag vil lede til, at der på sigt alene er to dominerende boligformer: Ejerboligen og den private udlejningsbolig«. 11 ) Hvordan en sådan afvikling af den almene sektor skal foregå, går VFK ikke nærmere ind i. Men hvis det sker, foreslår VFK, at huslejerne gradvist hæves med»byggeomkostningsindekset plus X pct. hvert år«, således at huslejen efter år vil være på markedsniveau. Størrelsen af dette X nævnes ikke, og det vil afhænge af de regionale forhold. I de store byområder vil der sandsynligvis blive ganske betydelige årlige, reale huslejestigninger, mens der vil være en meget behersket huslejeudvikling i provinsen. Men som det fremgår af bilag 3 tages der ikke stilling til disse nok så væsentlige forskelle. Hvis der sker en omdannelse af de almene boligselskaber til profitmaksimerende udlejere, vil konsekvensen selvfølgelig blive, at udlejningsselskaberne skal drives som erhvervsmæssig virksomhed med skattepligt, og der vil ikke længere være begrundelse for de mange særlige reguleringer af den almene sektor. Desuden skal udlejer betales for løsningen af den boligsociale opgave m.v. Beskatning af huslejefordelen. Som et trin før den mest vidtgående løsning nemlig den netop beskrevne afskaffelse af den almene sektor foreslår VFK en beskatning af huslejefordelen i sektoren. Huslejefordelen opgøres som forskellen mellem de faktiske kapitalomkostninger i boligen, dvs. beboerbetalingen, og en markedsmæssig kapitalomkostning. Den markedsmæssige kapitalomkostning opgøres som ejendomsværdien af den almene bolig vurderet som ejerbolig gange en realrente på 3 pct. Denne huslejefordel beskattes med 3 pct. det første år stigende til 50 pct. i Størrelsen af huslejefordelen vil i høj grad afhænge af boligernes geografiske placering. I udkantsområder med ejerboligpriser på fx kr. pr. kvadratmeter vil fordelene som udgangspunkt være beskedne, mens skattegrundlaget vil være stort i de store byer og nord for København med ejendomspriser på fx kr. pr. kvadratmeter. Disse markante regionale forskelle er ikke kommenteret, jf. også bilag 3 om bypolitiske og regionale konsekvenser. I VFK s rapport forklares sammenhængen mellem en»ægte«markedsleje og denne beregnede huslejefordel ikke. Umiddelbart må der forventes at være en ganske stor forskel. I Vismændenes analyser af boligmarkedet fra maj 2001 blev den reale forrentning til opgørelsen af markedslejen sat til 7 pct., hvoraf de 3 pct. var en risikopræmie. Selv om renten er reduceret siden 2001, må det ud fra vismændenes daværende beregningsforudsætninger vurderes, at den her beregnede huslejefordel ligger noget lavere end markedslejen. Imidlertid sammenholdes den anbefalede beskatning i VFK s rapport ikke med en opgørelse af markedslejen. Beskrivelsen af huslejefordelen og beskatningen heraf forudsættes at være positiv i VFK s rapport, men i mange tilfælde i udkantsområder og i belastede boligområder må det forventes, at huslejefordelen vil være negativ, dvs. den enkelte beboer skal have et skattefradrag. Dette skattefradrag kunne i princippet finansieres af skatteindtægter fra beskatning af positive huslejefordele, men det fremgår ikke af VFK s rapport, at staten via skatterne vil lave en sådan begrænset huslejeudligning. 11 ) VFK rapport, kapitel 12, side 4. 16

17 Bilag 3. Bypolitik og regionalpolitik helt udeladt. Bypolitiske og regionalpolitiske overvejelser indgår slet ikke i VFK s overvejelser omkring boligmarkedet på trods af, at den anbefalede totale liberalisering af boligmarkedet vil have meget forskellige virkninger i de større byområder og i provinsen. I provinsen og udkantsområderne med svagere økonomisk udvikling og lille pres på boligmarkedet kan en liberalisering kun forventes at få begrænsede virkninger på boligudgiften, jf. beskrivelserne i bilag 2, og i nogle områder kan der måske ligefrem forventes fald i boligudgifterne, hvis der er et negativt huslejespænd, dvs. hvis huslejen er større end markedslejen. Derimod kan der i de større byer forventes at komme betydelige stigninger i huslejen i forbindelse med en liberalisering. Vismændene opgjorde således i deres analyse af virkningerne af en liberalisering i vismandsrapporten fra maj 2001, at huslejerne i Københavns amt kunne forventes at blive fordoblet, mens stigningerne i Roskilde og Frederiksborg amter blev opgjort til pct. I Århus og Fyns amter blev huslejestigningerne vurderet til hhv. knap 50 pct. og godt 20 pct. I resten af landet blev ikke forventet større huslejestigninger. Vismændenes opgørelser af de regionale huslejestigninger er som nævnt over 4 år gamle og vedrører 1999, og derfor skal tallene vurderes med en vis forsigtighed. Siden dengang er renten faldet yderligere, og det trækker i sig selv i retning af, at den skønnede markedsleje og dermed huslejestigningerne er overvurderet. Omvendt trækker den meget stærke stigning i ejendomspriserne i retning af, at markedslejen er undervurderet, og dette vil særligt være tilfældet i de større byer, hvor de beregnede huslejestigninger i forvejen vurderes at blive størst. Dermed vil forskellen mellem huslejestigningen ude i landet og inde i de større byer være endnu mere markante, end det blev opgjort i vismændenes rapport. Det forekommer helt uforståeligt, at VFK ikke forholder sig til dette. Selv om VFK foreslår, at huslejestigningerne skal indfases over år, vil en real fordobling eller måske mere få en markant betydning for boligmarkedet. De årlige stigninger i huslejerne kan forventes at blive på måske 5-6 pct., og effekterne af dette vil over nogle år blive, at lav- og middelindkomsterne simpelthen ikke har råd til at bo i storbyerne. Mangel på nøglearbejdskraft kan blive forværret. De senere års betydelige stigninger i ejendomspriserne i de store byområder har betydet, at det i stigende grad er vanskeligt særligt i hovedstadsområdet at skaffe skolelærere og sygeplejersker, fordi disse simpelthen ikke har råd til at købe en ejerbolig eller kan skaffe sig en lejebolig, som er til at betale. Hvis huslejedannelsen kommer til at ske på markedsvilkår, kan disse vanskeligheder blive endnu større, fordi der så ikke længere vil være nogen mulighed for at komme ind i en billig lejebolig. Samtidig kan der dog også forventes en påvirkning fra liberaliseringen af huslejerne til ejerboligpriserne, men det er på forhånd vanskeligt at forudsige de præcise effekter i dette samspil. Det forekommer dog helt indlysende, at bortfaldet af lejeboliger med regulerede huslejer vil gøre det umuligt for husstande med lavere indkomster at bo i byen. 17

18 Det opdelte boligmarked. Resultatet vil blive et stærkt segregeret boligmarked, hvor de vellønnede bor i byområderne, mens familier med middelindkomster og lavindkomster presses helt ud af byen. Dette vil have markante bypolitiske effekter med social segregering af boligområderne, yderligere social opdeling af skolerne og desuden føre til en langt større pendling, fordi lav- og mellemindkomstgrupperne med arbejde i byområderne skal transporteres frem og tilbage hver dag fra deres billigere boligområder i yderområderne. Det kan således forudses, at en liberalisering af boligmarked også kan føre til et langt mere opdelt eller klassedelt boligmarked, hvis der ikke kan findes instrumenter, som aktivt kan modvirke denne opdeling. Men som nævnt i bilag 1 har VFK ikke gjort sig overvejelser på dette helt centrale område 18

19 Bilag 4. Usammenlignelige opgørelser af tilskud til den almene sektor. Tilskuddene til de almene boliger opgøres i VFK s rapport på to principielt meget forskellige måder, som ikke direkte kan sammenlignes med de faktiske udbetalinger af ydelsesstøtte m.v. fra staten. Tilskuddene er derimod opgjort ud fra forskellen mellem den aktuelle boligudgift og boligudgiften i en situation, hvor alle subsidier til boligmarkedet er afskaffet, og boligudgiften dannes på markedsvilkår. Det er grundlæggende problematisk, at denne meget teoretiske opgørelse ikke afdækker udviklingen i de faktiske offentlige tilskud til den almene sektor. Imidlertid afdækker VFK s analyse også ganske interessante forhold. For det første at subsidiet til en almen bolig er negativt i de første 30 år af boligens levetid, fordi beboerbetalingen er højere end en realrente på 3 pct. For det andet at gevinsten på de offentlige finanser ved at realisere VFK s anbefalinger om at fjerne subsidierne til den almene sektor og indføre markedsleje skønnes til 1 1,5 mia.kr. om året. Denne besparelse forekommer at være meget beskeden, når løsningen af den boligsociale opgave m.m. skal finansieres på markedsvilkår. Negativt subsidie til en nyopført almen bolig. Ifølge den ene metode opgøres subsidiet til en boligform som afvigelsen i kapitalomkostningen i forhold til en realrente på 3 pct. En bolig med en anskaffelsessum på 1 mill.kr. forudsættes således ikke at modtage tilskud eller subsidie, hvis kapitalomkostningen er kr. om året. Til sammenligning er kapitalomkostningen i en nyopført almen bolig 3,4 pct. af anskaffelsessummen, og det betyder, at en almen bolig ifølge disse opgørelser»modtager«et negativt subsidie. Boks 4.1 Kapitalomkostninger i ligevægt Argumentet for at benytte denne opgørelsesmetode er, at afkastet/omkostningen ved at have midler placeret i en bolig ud fra en langsigtet ligevægtsbetragtning bør svare til realrenten i samfundet, såfremt det offentlige ikke intervenerer i markedet. Der er således tale om en meget teoretisk opgørelse, idet der ud over skatter heller ikke er taget højde for finansieringsomkostninger, transaktionsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger. Men forudsættes disse omkostninger at være ens mellem de forskellige boligformer, kan denne opgørelse være en indikator for kapitalomkostningerne ved at bebo de forskellige boligformer. I figur 4.1 på næste side er gengivet VFK s opgørelse af subsidiet til nyopførte boliger i

20 Figur 4.1. Subsidiet til nyopførte boliger i ,8 1,6 1,4 Ejerbolig Andelsbolig Almen bolig 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0-0,2-0,4 Botid år 1 til år 30 Botid år 31 til år 60 Botid år 1 til år 60 Kilde: VFK s rapport, kapitel 12, side 11. Efter denne metode opgør VFK, at en almen bolig faktisk modtager et negativt subsidie dvs. betaler et tilskud når der måles over 30 år. Det negative subsidie svarer ifølge opgørelsen til 0,2 pct. af ejendomsværdien pr. år. Med en ejendomsværdi på fx 1 mill.kr. svarer dette beløb således til ca kr. årligt målt over 30 år. Til sammenligning modtager beboeren i en ejerbolig med en tilsvarende ejendomsværdi ca kr. årligt. Som beskrevet ovenfor må denne opgørelse af subsidiet ikke forveksles med konkrete udbetalinger af midler fra det offentlige men skal snarere ses som en målestok for, om kapitaludgifterne i boligen ligger over eller under det niveau, som boligudgifterne ville have været, hvis der ikke (teoretisk set) var offentlig indgriben, dvs. skatter og tilskud. VFK konkluderer således, at boligudgifterne i den almene sektor ville være mindre, hvis der ikke var en offentlig indgriben. Forklaringen er den teoretisk simple, at boligerne antages at kunne finansieres til en realrente på 3 pct., hvorimod den faktiske beboerbetaling er på 3,4 pct., som opreguleres med ¾ af inflationen. Det forholder sig omvendt for ejerboligerne, hvor den offentlige indgriben i form af lav ejendomsværdibeskatning og skattestop fører til, at ejerboligen får lavere finansieringsomkostninger, end det ville have været tilfældet uden offentlig indgriben. Opgørelsen er ganske interessant, fordi den klart indikerer, at de almene boliger har et konkurrenceevneproblem både set i forhold til ejerboliger og andelsboliger, idet de almene boliger ikke ligesom de øvrige boligformer har fået fordel af de lave renter og nye låneformer. 20