Tillæg nr. 71. Forslag til. til Kommuneplan , for et område til bolig- og centerformål i Troldhede. Ringkøbing-Skjern Kommune

Transkript

1 Forslag til Tillæg nr. 71 til, for et område til bolig- og centerformål i og Ringkøbing-Skjern Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune Oktober

2 Forord Kommuneplantillægget fastlægger muligheden for at etablere et område til bolig- og centerformål i Troldhede. Kommuneplantillægget består af: En redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål, herunder ændringerne i kommuneplanens hovedstruktur og rammer for lokalplanlægning. Bestemmelser, der fastligger de forhold, der ændres i kommuneplanens hovedstruktur (retningslinier) og i rammerne for lokalplanlægningen. Derudover indeholder kommuneplantillægget følgende bilag Kortbilag 1: Eksisterende bymidteafgrænsning Kortbilag 2: Eksisterende afgrænsning af rammeområde 50bo004 og rammeområde 50bo007 Kortbilag 3: Fremtidig bymidteafgrænsning i Troldhede Kortbilag 4: Fremtidig afgrænsning af rammeområde 50bo004 Kortbilag 5: Fremtidig afgrænsning af rammeområde 50ce017 Bilag 6: Miljøscreening Baggrund og formål Udarbejdelsen af kommuneplantillægget sker på baggrund af et konkret ønske om at etablere henholdsvis en ny dagligvarebutik med tankanlæg og et nyt boligområde i Troldhede. Formålet med kommuneplantillægget er at udvide bymidteafgrænsningen og udbygningsrammen for detailhandel i Troldhede, så der sikres mulighed for at etablere en ny butik, der kan være med til at skabe udvikling i Troldhede, herunder en udbygning af Troldhede mod nord. Formålet med kommuneplantillægget er desuden at give mulighed for at opføre både tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse. Muligheden for at etablere en butik i den nordlige del af Troldhede strider mod den gældende kommuneplans retningslinier (detailhandelsstruktur) og rammebestemmelser og kræver derfor et kommuneplantillæg. Sideløbende med dette forslag til kommuneplantillæg er der udarbejdet et forslag til lokalplan 408. Forudgående offentlig høring - indkaldelse af ideer og forslag Der har været afholdt foroffentlighed om tillægget. Der indkom ingen forslag eller bemærkninger. 2

3 Eksisterende forhold I dag er der en dagligvarebutik på 480 m 2 i Troldhede bymidte, der ligger centralt i byen. I den nordlige ende af byen er der udpeget et rammeområde 50bo004 til boligformål. Rammområdet er i dag ubebygget og har hidtil været anvendt til landbrugsformål. Der er et mindre beskyttet moseareal indenfor området. Der er et meget stort ønske blandt byens borgere om at få en ny dagligvarebutik. Ansøgergruppen har afholdt borgermøde med et meget stort fremmøde, og der er indsamlet skriftlige tilkendegivelser om økonomisk støtte til finansiering af en ny butik. Den nuværende butik har svære vilkår rent økonomisk, og der er en meget kort restlevetid for bygninger og inventar. Den eksisterende butik Eksisterende relevante retningslinjer og rammer for arealudlæg til butiksformål 1a. Der er udlagt bymidter i hovedcenterbyerne og i lokalcenterbyerne samt i landsbyen Søndervig 3b. Rammer for arealudlæg og restarealer, beregnet som bruttoetageareal til detailhandelsbutikker i lokalcenterbyerne samt i landsbyen Søndervig, er fastlagt i skemaet: 3

4 3c. Bymidterne i lokalcenterbyerne er afgrænset på kortene. (Her er valgt alene at vise Troldhede bymidte på kortbilag 1, da dette kommuneplantillæg alene omfatter denne by) Kortbilag 1: eksisterende bymidteafgrænsning i Troldhede Eksisterende rammebestemmelser 50bo004 (Se kortbilag 2) Områdets anvendelse Området er udlagt til Boligområde Særlige bestemmelser for Troldhede Udstykning skal ske i henhold til planer og efter byrådets retningslinjer. Bebyggelsens art og anvendelse Boliger, offentlige bygninger og bygninger til nærmere angivne erhverv. Fastlæggelse til boligformål, kollektive anlæg og nærmere angivne erhvervstyper. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 25. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Infrastruktur Bebyggelsen skal fjernvarmeforsynes. Opholdsarealer Min. 10 % udlægges til samlede friarealer af forskellig karakter. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone. 4

5 Eksisterende rammebestemmelser 50bo007 (Se kortbilag 3) Områdets anvendelse Området er udlagt til Boligområde Særlige bestemmelser for Troldhede Udstykning skal ske i henhold til planer og efter byrådets retningslinjer. Bebyggelsens art og anvendelse Boliger, offentlige bygninger og bygninger til nærmere angivne erhverv. Fastlæggelse til boligformål, kollektive anlæg og nærmere angivne erhvervstyper. Lokalplanlægning Byplanvedtægt nr. 16 og lokalplan nr. 34. Bebyggelsesforhold Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 25. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Infrastruktur Bebyggelsen skal fjernvarmeforsynes. Opholdsarealer Min. 10 % udlægges til samlede friarealer af forskellig karakter. "Zonestatus" Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til byzone. 5

6 Kortbilag 2: Eksisterende rammeområder 50bo004 og50bo007 6

7 Konkrete ændringer Retningslinjerne for detailhandel ændres med kommuneplantillægget, da bymidteafgrænsningen udvides mod nord. Udvidelsen af bymidten mod nord skal ses i sammenhæng med, at mange af byens øvrige servicefaciliteter som skole, børnehave og idrætsanlæg ligger i den nordlige del af byen. Den ændrede afgrænsning af bymidten fremgår af kortbilag 3. Med kommuneplantillægget øges den samlede ramme til butiksformål inden for bymidteafgrænsningen i Troldhede. Arealrammen øges således fra i alt 1000 m 2 til i alt 2000 m 2. Størrelsen for den enkelte butik fastholdes til maksimum m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. Den nuværende geografi for rammeområdet til boligformål opdeles således, at der skabes et rammeområde til centerformål og et rammeområde til boligformål. Derudover udvides rammeområdet til boligformål 50bo004 med et mindre areal fra nabo-boligområdet (rammeområde 50bo007), så vejadgangen inkluderes. Endelig gives der i rammeområdet til boligformål (50bo004) også mulighed for at opføre tætlav boligbebyggelse foruden åben-lav boligbebyggelse. I rammebestemmelserne for boligområdet gives mulighed for, at der kan etableres et regnvandsbassin. Derudover stilles krav om, at vejadgang skal ske fra Hvirveltoften. Endvidere stilles krav om, at der skal placeres et opholdsareal som buffer mellem boligerne og rammeområde 50ce017, samt at der skal sikres en grøn beplantning i skel mod det åbne land og mosearealet. I rammebestemmelserne for centerområdet gives mulighed for butikker, tankanlæg og parkering for både lastbiler og personbiler. Området skal vejbetjenes fra Nr. Viumvej og dette kan ske via to vejoverkørsler. Der stilles krav om stiforbindelse til Hvirveltoften samt adskilt parkering til henholdsvis lastbiler og personbiler. Derudover stilles krav om en sammenhængende beplantning på min. 0,5 m i højden mod Nr. Viumvej. Begrundelse for den valgte planlægning Udvidelsen af bymidten I henhold til planloven skal bymidter og bydelscentre afgrænses efter en statistisk metode, der tager udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud og privat og offentlig service. Den statistiske metode skal dog ikke anvendes ved udvidelse af bymidter/bydelscentre, der har et samlet bruttoetageareal til butiksformål på under m². Da det samlede bruttoetageareal til butiksformål i Troldhede er under 5000 m² anvendes den statiske metode ikke i forbindelse med ændringen af afgrænsningen af bymidten i Troldhede. Grundet det lille opland og den korte afstand til bymidten er det ikke muligt at udlægge en enkeltstående butik i Troldhede og samtidig beholde et område som udpeget bymidte. Enkeltstående butikker skal have et selvstændigt opland, og butikken må ikke påvirke bymidten. Grundet dette og for samtidig at opretholde de samme detailhandelsmuligheder i Troldhede som i kommunens øvrige lokalcenterbyer, er der derfor valgt at udvide afgrænsningen af bymidten. Detailhandelsundersøgelse Forud for kommuneplanrevisionen blev der i 2015 udarbejdet en detailhandelsundersøgelse for hele Ringkøbing-Skjern Kommune, herunder også Troldhede. Der er i dag kun en butik i Troldhede bymidte: Min Købmand på Dalgasgade. Butikken er ca. 480 m², og omsætningen er mio. kr. årligt. I undersøgelse blev det fastslået, at den eksisterende købmandsbutik i Troldhede ikke har optimale driftsvilkår på den nuværende placering. Det bliver i undersøgelsen anbefalet at flytte dagligvarebutikken til den nordlige ende af byen, hvilket dette tillæg følger op på. I detailhandelsundersøgelsen konkluderes endvidere, at en placering tæt på trafikken fra industriområdet samt en ny butik med attraktive p-forhold kunne øge muligheden for også på længere sigt at opretholde en dagligvareforsyning i byen. 7

8 Sammenhæng til mål for detailhandlen i kommuneplanen Et af målene med detailhandelsstrukturen i kommuneplanen er at udvalgs- og dagligvarebutikkerne primært skal ligge i henholdsvis bymidterne, lokalcentrene eller aflastningscentrene i alle kommunens ti byzonebyer samt i bymidten i Søndervig. Ved at udvide bymidten i Troldhede er dette mål stadig opfyldt. Den tætte overensstemmelse mellem det eksisterende bymønster og den decentrale butiksstruktur skal fastholdes, så de fleste borgere får korte afstande til et meget bredt og varieret udbud af detailhandel, og så den interne indkøbstrafik i kommunen som helhed ikke forøges unødigt. Ved at give mulighed for at etablere en ny butik i Troldhede vil det være muligt at fastholde en decentral butiksstruktur således at Troldhedes borgere fortsat kan handle lokalt frem for at skulle køre til Videbæk, Sdr. Felding eller andre større byer. Detailhandelen skal udvikles på et bæredygtigt grundlag og med respekt for bevaringen af bygningsværdierne i bymiljøet. Den gamle købmandsbygning er ikke bevaringsværdig, og der er i forvejen ikke andre bevaringsværdige værdier i det område som den gamle købmandsbutik ligger i. Kommunen skal være et attraktivt handelsmål med en bredspektret butiksforsyning. Kommunens butiksområder skal være tilgængelige, så alle kan foretage dagligvareindkøb lokalt, uanset hvilket transportmiddel de har til rådighed. Kommunens mål om at dagligvarekøb skal være tilgængelig for alle uanset transportmiddel er i forvejen stærkt udfordret i mange små bysamfund herunder også i Troldhede. Det er derfor meget vigtig at der skabes de helt optimale rammer for at fastholde en dagligvarebutik i Troldhede. Det vurderes derfor ikke at være så afgørende for den enkelte borger om der er 200 m eller 700 m til en dagligvarebutik i Troldhede, men det er meget afgørende om der er en butik eller ej. Arealforsyning til nye butiksformål skal svare til det forventede behov bl. a. ved at omdanne eksisterende bymidter eller eventuelt ved at udlægge egnede bymidtenære arealer. Hvis den nuværende placering skal bruges til ny butik, vil det resultere i, at butikken skal rives ned, og der skal bygges en ny bagefter. I byggeperioden vil Troldhede stå helt uden indkøbsmuligheder i byen. Der vil fortsat være problemer med levering af varer, og tilkørselsforholdene vil stadig være dårlige. Specielt for leverandører og kunder i lastbiler er der store udfordringer jf. figur 1. Der er ikke plads til at lave bedre infrastruktur og en større butik ved den eksisterende butik. Det er ikke muligt at omdanne de eksisterende bymidtearealer indenfor rimelig økonomiske rammer, og derfor er det nødvendigt at udvide bymidte arealet. 8

9 Figur 1. Den eksisterende butik er vist med gul markering, og den røde markering viser rammeområde 50be011 Valg af område Det er ikke muligt at finde en anden placering i bymidten hvorved der opstår et areal, der er stort nok til en moderne butik med tilhørende tankanlæg, og hvor der også er gode parkeringsforhold for personbiler og lastbiler. Der skal også være plads til en vareindlevering, hvor lastbilerne ikke spærrer for trafikken. Det er derfor nødvendigt finde en anden placering udenfor den eksisterende bymidteafgrænsning. Efter en gennemgang af de faktiske muligheder for lokalisering af en dagligvareforretning er det vurderet, at den bedste lokalisering er i den nordlige del af Troldhede. Baggrunden herfor er, at arealet ligger i sammenhæng med mange af byens øvrige servicefaciliteter som skole, børnehave og idrætsanlæg i den nordlige del af byen, se figur 2. Der er derfor mulighed for at få en god sammenhæng mellem indkøb, skole, fritidsformål, børnehave, arbejde mv. således, at byens borgere kan handle ind på vej til eller fra de nævnte steder. 9

10 Figur 2: Luftfoto over den nordlige del af Troldhede Trafikale forhold, Bymiljø, og opland Det nye område til butiksformål ligger 700 meter fra den eksisterende butik. Der vil betyde, at byens borgere vil få en ændret afstand til indkøbsmuligheder. Der er i forvejen ikke offentlig transport til og fra den eksisterende butik, og det vil der heller ikke være ved den nye butik. For de gående vil der være fortov og stier på hele strækningen, som vist på figur 3. Da der stilles krav om stiforbindelse fra butikken til Hvirveltoften i rammebestemmelserne for det nye område til centerformål (50ce017) vil det for skolebørn være muligt at komme til butikken ved at passere fodgængerfeltet lige ud for skolen, og fortsætte langs stien direkte til butikken, jf. figur 3 på næste side. 10

11 Figur 3: Fortov og stier fra Nr. Viumvej og til butiksområdet er markeret med orange. Der etableres to parkeringspladser ved butikken til henholdsvis lastbiler og personbiler. Formålet med at etablere en p-plads specielt til lastbiler er, at undgå at lastbilerne parkerer langs Nr. Viumvej. Ændringen i trafikmønsteret vurderes at være af underordnet betydning, idet butiksarealet placeres tæt på andre funktioner, der er trafikgenererende. 11

12 Udvidelsen af bymidten mod nord vurderes at kunne få en mindre negativ påvirkning af den eksisterende bymidte og bymiljøet her, idet udvidelsen vil kunne presse den eksisterende butik i bymidten. Dette skyldes, at oplandet til butikker i Troldhede er begrænset. Imidlertid er bymiljøet i den eksisterende bymidte allerede i dag præget af en del lukkede funktioner herunder hotellet og øvrige butikker. Også den eksisterende dagligvarebutik er presset, da der ikke her er mulighed for at udvide og opdatere butiksfaciliteterne, se figur 1. Udvidelsen af bymidten kan derfor også påvirke det overordnede bymiljø i Troldhede positivt, da der hermed skabes rammer for, at opretholde et detailhandelsudbud i Troldhede, herunder også dagligvareforretninger, som det er svært at finde plads til i den eksisterende bymidte. For at sikre en indpasning i byen og en afgrænsning af det nye butiksområde ud mod Nr. Viumvej, stilles der i kommuneplanrammerne krav om en beplantning mod Nr. Viumvej samt i skel mod det åbne land. Det kan oplyses at der er forhandlinger mellem købmanden og ansøgergruppen om afvikling af den eksisterende butik. Det er vanskeligt at omdanne bygningen til boliger eller lign., og for at undgå at bygningen blot står og forfalder, er det tanken, at den skal rives ned. Det er ansøgergruppens foreløbige planer at skabe en form for byrum med en mini-park, legeplads, motionsredskaber og skulptur. Udnyttelse af arealet til et fælles byrum ikke er i strid med kommuneplanramme 50be011, der fastlægger området til blandet bolig- og erhvervsformål. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3, stk. 1 skal alle fysiske planer indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens Bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens Bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af planforslagene Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af Forslag til Lokalplan nr. 408 samt af Forslag til Tillæg nr. 71 til for at vurdere, om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens 3, stk. 2. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der er indsat som bilag i både lokalplanforslaget og i forslaget til kommuneplantillægget. Generelt knytter de mulige negative konsekvenser af planernes realisering sig hovedsageligt til sikring af grundvandet, overfladevand, støj, det åbne land, bymiljø samt en let stigning i trafikmængde på Nr. Viumvej og Hvirveltoften. Bestemmelser i kommuneplanen og lokalplanen er med til at sikre grundvandet og sikre at området kan håndtere mængden af overfladevand samt at naboområdet ikke belastes med væsentlig støj fra butiksbyggeriet og vareindlevering hertil. Udvidelsen af bymidten kan påvirke bymiljøet i den eksisterende bymidte negativt, men i mindre grad, da bymiljøet her allerede er udfordret. Omvendt kan udvidelsen af bymidten også påvirke det overordnede bymiljø i Troldhede positivt, da der hermed skabes rammer for, at opretholde et detailhandelsudbud i Troldhede. For at sikre en indpasning i byen og en afgrænsning af det nye butiksområde ud mod Nr. Viumvej samt en klar grænse mod det åbne land, stilles der krav om en beplantning mod Nr. Viumvej samt i skel mod det åbne land. I forhold til den mindre stigning i trafikmængden vurderes det, at Nr. Viumvej og Hvirveltoften har den fornødne kapacitet til at klare dette uden at det vil medføre væsentlige gener for de omkringboende. 12

13 Det vurderes, at lokalplanen og kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planerne ikke vurderes at medføre væsentlige indvirkninger på miljøet jf. 3, stk

14 Bestemmelser Bestemmelser I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning (BEK nr af 23. november 2015) foretages følgende ændring af : - Ændring af hovedstruktur (retningslinjer) - Ændring af kommuneplanrammer Kommuneplanens hovedstruktur retningslinjer under afsnittet detailhandel Nye retningslinjer og rammer for arealudlæg til butiksformål: Retningslinje 3c. I retningslinje 3c udskiftes kortet med bymidteafgrænsningen af bymidten i Troldhede med nedenstående afgrænsning som vist på kortbilag 3. Kortbilag 3: Fremtidig bymidte afgrænsning i Troldhede Retningslinje 3b. Det samlede bruttoetageareal for bymidten i Troldhede fastsættes til m 2. Restarealet oplyses som værende m 2. 14

15 Bestemmelser Nye rammebestemmelser 50bo004 (se kortbilag 4) Områdets anvendelse Boligområde Bebyggelsens art og anvendelse Boligområde, åben-lav og tæt-lav Særlige bestemmelser Der kan etableres et regnvandsbassin indenfor området, der evt. også kan modtage overfladevand fra rammeområde 50ce017. Bebyggelsesforhold Min. grundstørrelse: 700 m2 ved åben-lav, 300 m2 ved tæt-lav. Bebyggelsesprocent max. 30 for åben-lav, 40 for tæt-lav. Bebyggelsesprocenten beregnes for den enkelte ejendom. Max etageantal: 2. Max bygningshøjde: 8,5 m. Infrastruktur Området vejbetjenes fra Hvirveltoften. Opholdsareals- og parkeringsarealer Opholdsarealer, se de generelle rammer. Der skal placeres et opholdsareal som buffer mellem boligerne og rammeområde 50ce017. Der skal sikres en sammenhængende grøn beplantning i skel mod det åbne land og mosearealet. Zonestatus Eksisterende zonestatus: Landzone. Fremtidig zonestatus: Byzone. Kortbilag 4: rammeområde 50bo004 15

16 Bestemmelser Nye rammebestemmelser 50ce017 (se kortbilag 5) Områdets anvendelse Centerområde Bebyggelsens art og anvendelse Området er udlagt til butikker, tankanlæg samt parkering for personbiler og lastbiler Særlige bestemmelser Den samlede ramme til butiksformål for bymidten i Troldhede fastsættes til m 2. Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige henholdsvis m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. Bebyggelsesforhold Max etageantal: 2. Max bygningshøjde: 8,5 m. Infrastruktur Området vejbetjenes fra Nr. Viumvej via to vejoverkørsler. Der skal sikres stiforbindelse til Hvirveltoften samt adskilt parkering til henholdsvis lastbiler og personbiler. Opholds- og parkeringsarealer Opholdsarealer, se de generelle rammer. Der skal sikres en sammenhængende beplantning på min. 0,5 m i højden mod Nr. Viumvej. Miljøklasser Max miljøklasse: 3. Zonestatus Eksisterende zonestatus: Landzone. Fremtidig zonestatus: Byzone. Kortbilag 5: rammeområde 50ce017 16

17 Bestemmelser 17

18 Bestemmelser Planloven I henhold til Planlovens 24 skal der i forbindelse med kommuneplanforslaget oplyses om reglerne i Planlovens 12 stk. 2 og 3. I henhold til stk. 2 kan byrådet inden for byzoner modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. I henhold til stk. 3 kan byrådet inde for byzoner og sommerhusområder modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Forslag til Tillæg nr. 71 til offentliggøres samtidig med forslag til Lokalplan nr. 408 i henhold til Planlovens 24, med en frist på 8 uger til at fremkomme med indsigelser mod, eller ændringsforslag til planforslagene. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillægget Foreløbig vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd i henhold til 24 i Lov om planlægning, den Iver Enevoldsen Borgmester Niels Erik Kjærgaard Kommunaldirektør Endelig vedtagelse af kommuneplantillægget Endeligt vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd i henhold til 27 i Lov om planlægning, den Iver Enevoldsen Borgmester Niels Erik Kjærgaard Kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse af kommuneplantillægget Kommuneplantillægget er i henhold til 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den Kommuneplantillægget er i henhold til 54b i Lov om planlægning registreret i PlansystemDK. 18