Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november Carsten Aaen. Theis Olsen

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009. Carsten Aaen. Theis Olsen"

Transkript

1 Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Carsten Aaen Theis Olsen

2 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Indholdsfortegnelse Table of Contents Indledning... 4 Problemformulering... 6 Metode og afgrænsning... 7 Målgruppen for opgaven... 8 Introduktion til selskabet og dets strategi... 9 Strategisk analyse... 9 Regnskabsanalyse Budgettering og terminalforudsætninger Værdiansættelsen Perspektivering, diskussion og konklusion Introduktion til Tower Group og deres strategi Strategisk analyse Analyse af ressourcer og kernekompetencer Porters Five Forces Konkurrence intensiteten i branchen (rivalisering blandt eksisterende konkurrenter) Truslen fra nye konkurrenter Konkurrence fra substituerende produkter Leverandørernes forhandlingsstyrke Kundernes forhandlingsstyrke PEST Politik og lovgivning Økonomi og demografi Sociale og kulturelle / Teknologiske og miljømæssige forhold SWOT analysen Styrker Svagheder Muligheder Trusler Konklusion på den strategiske analyse Regnskabsanalyse & Analyse af finansiering og kapitalstruktur Datagrundlaget Reguleringer til årsregnskaberne Tower Management A/S Tower Management 2008/09 - estimeret Reformulering af resultatopgørelsen Reformulering af balancerne Øvrige regnskabsmæssige overvejelser Sammenligning med lignende/konkurrerende virksomheder Tilsvarende virksomheder Hvorfor er de sammenlignelige Nøgletalsberegninger og sammenligning Budgettering... 41

3 Carsten Aaen & Theis Olsen Resultatopgørelse Balance Værdiansættelsen Diskussion af diskonteringsfaktor (WACC) Værdiansættelse ud fra RIDO modellen Beregning af selskabets værdi ved anvendelse af Merton modellen selskabets værdi som en option på fallitsandsynligheden Sammenligning med asset based value of firm Reguleringer Aktionærværdi efter reguleringer Aktiemarkedets værdiansættelse Diskussion og perspektivering Perspektivering Rekonstruktion Konklusion Kildefortegnelsen Litteratur Artikler Publikationer Hjemmesider Årsrapporter, halvårsrapporter og selskabsmeddelelser Med særlig tak til følgende kontaktpersoner Bilag 1 - Reformuleret egenkapitalopgørelse for Victopria Properties A/S Bilag 2 - Regnskaber Victoria Properties A/S Bilag 3 - Regnskabsanalyse Victoria Properties A/S Bilag 4 - Budgettering og værdiansættelse (egen) Bilag 5 - Forudsætninger til eget budget Bilag 6 - Regulerede årsregnskaber Tower Group A/S Bilag 7 - Værdiansættelse på ledelsens budgetter fra december Bilag 8 - Transaktioner med Tower Management A/S Bilag 9 - Reformulerede egenkapitalopgørelser Tower Group A/S Bilag 10 - Indeks over tekst i årsrapporten 2008/09 for Tower Group A/S Bilag 11 - Tekst i årsrapporterne 2006/07 og 2007/08 for Tower Group A/S Bilag 12 Analyse kvadratmeterpriser for Tower Group, Berlin Bilag 13 Analyse kvadratmeterpriser for Tower Group, Wuppertal (NRW) Bilag 14 Lejlighed i Berlin, eksempel Bilag 15 Lejlighed i Berlin, eksempel Bilag 16 Beregning af lejeindtægter bolig, fordelt på segmenter Bilag 17 - Angivelse af forfatter for de forskellige afsnit Side 3 af 116

4 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Indledning Vores interesse for netop denne opgave kommer sig af, at vi begge er meget interesserede i ejendomsinvestering. Særligt fordi det har været en lukrativ forretning at investere i ejendomme set over de seneste år. Udviklingen på ejendomsmarkedet i Danmark har dog været meget turbulent indenfor de sidste to års tid, hvor der har været markant faldende priser, hvilket blandt andet har været med til at forårsage den finansielle krise. Tyskland har ikke gennemgået den samme udvikling som Danmark 1, hvorfor flere danske investorer, har fundet det tyske marked interessant, grundet en forventning om stigende priser. Det børsnoterede Tower Group A/S var et af de danske investeringsselskaber som fulgte ideen til dørs, og har i dag ejendomme for over 4 mia. kr. på det tyske ejendomsmarked. Vi har derfor fundet det spændende at se på Tower Group og deres værdier, 3 turbulente år efter deres første investering på det tyske marked. Fordelene ved at vælge netop Tower Group, er at de er børsnoterede, hvilket giver mange muligheder i værdiansættelsesprocessen, samt mulighed for at sammenligne vores resultater med markedets forventninger til selskabets værdi. Derudover gør Tower Group børsnotering, at deres årsrapporter er aflagt efter IFRS (International Financial Reporting Standards) 2, hvilket gør note og specifikationsomfanget væsentligt større end årsrapporter aflagt efter ÅRL (den danske årsregnskabslov). Tower Group viste sig at være mere interessant end først antaget, da de har en spændende historie og baggrund for investering. Selskabet startede i efteråret 2006, hvor en gruppe investorer, opkøbte et børsnoteret selskab, der skulle afvikles. Der var oprindeligt tale om det møbelproducerende selskab SIS International, der i en årrække kørte med underskud 3. Tower Group overtog således selskabet - et smart trick fra investorerne, der nu havde et børsnoteret selskab, med adgang til at hente likviditet på aktiemarkedet. Tower Group investerer som nævnt i tyske ejendomme, men har også enkelte polske ejendomme i porteføljen. 1 Robert Spliid, Stabile afkast i Tyskland, Børsen Magasin Onsdag, den 12. marts 2008, Danmark, side 52 2 Tower Group, Årsrapport 2008/09, side 51 3 Peter B. Rasmussen, Nyt ejendomsselskab på Fondsbørsen, Børsen, den 2. oktober 2006, Danmark, side 12

5 Carsten Aaen & Theis Olsen Tower Group A/S er et dansk ejendomsselskab noteret på OMX Københavns Fondsbørs. Vi fokuserer på investering i attraktive og velbeliggende ejendomme i Tyskland. Målet er at opbygge en betydelig ejendomsportefølje med en langsigtet investeringshorisont. 4 Sådan introducerer Tower Group sig selv på deres hjemmeside. Aktien har over de seneste år været igennem en meget turbulent periode hvilket fremgår tydeligt af kursudviklingen afbilledet nedenfor. Figure 1 Kursudvikling for Tower Group A/S, De markante ændringer i selskabets aktieværdi, giver anledning til gode diskussioner om investorernes forventninger og dermed om selskabets reelle værdi. Vi finder det derfor meget interessant, særligt i det nuværende marked, at vurdere selskabets markedsværdi ud fra en strategisk og regnskabsmæssig analyse. Særligt er de høje priser i udgangen af 2006 meget interessante, da de afspejler aktionærernes meget høje forventninger til værdistigninger på det tyske marked. Af artiklen Konkursfrygt for 22 børsnoterede selskaber 6, fremgår det, af et tilbageblik på krisens 2008, at Tower Group ligger nummer 10 i rækken for konkurstruede børsnoterede selskaber. Selskabets meget høje gearing af den finansielle struktur, kombineret med større nedgang i den globale økonomi og dermed fald i priser på fast ejendom, har medført seriøse overvejelser om valg af Tower Group som case virksomhed. Tror vi på at Tower Group kan overleve i fremtiden? Eller er det bare et spørgsmål 4 Citat fra Tower Group A/S hjemmeside: Jens Nymark, Konkursfrygt for 22 børsnoterede selskaber, den 14. september 2009, Danmark. Side 5 af 116

6 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 om tid, før nøglen må drejes om? Der ligger et større politisk spil heri, da banker og andre långivere, har meget store udeståender med Tower Group. Vores målgruppe for opgaven er nye potentielle investorer som overvejer at investere i Tower Group, for diskussion heraf, henvises til afsnittene om metode og afgrænsning. Sammendrag af det ovenstående leder os til nedenstående problemformulering. Problemformulering Med baggrund i indledningen til emnet og selskabet, har vi formuleret følgende problem: Hvad er den estimerede markedsværdi af Tower Group A/S pr. mandag den 2. november 2009 ud fra en strategisk og regnskabsmæssig analyse af selskabet? For at kunne lave en strategisk og regnskabsmæssig analyse af Tower Group for derved at besvare ovenstående spørgsmål, skal vi kunne besvare følgende delspørgsmål: - Hvem er Tower Group? o Det er naturligvis vigtigt, at have en god forståelse for selskabet og dets forretning, for at kunne lave en analyse af dets performance. - Hvad er Tower Group strategi for fremtiden? o Strategien er den overordnede forretningsplan for hvor selskabet arbejder på at bevæge sig hen ad. Den er derfor en central brik i vurderingen af værdien af selskabet. - Hvilke ejendomme har selskabet og hvilke muligheder er der for indtægter og omkostninger knyttet til disse? o Selskabets ejendomme udgør grundlaget for indtægter og omkostninger i den primære drift. Det er derfor vigtigt at vurdere og analysere ejendomsporteføljens evne til at generere overskud i fremtiden. o Værdiudviklingen af ejendommene udgør en væsentlig parameter i estimeringen af nutidsværdien af selskabet under going concern. Hvilken udvikling står det tyske ejendomsmarked overfor? - Hvordan er Tower Group kapitalstruktur? o Tower Group arbejder ved udarbejdelsen af denne opgave på en rekonstruktion af deres kapitalstruktur. Vi vil derfor vurdere betydning af en gennemførsel heraf i forhold til aktionær værdien af selskabet. - Hvordan har den økonomiske udvikling været over de sidste par år, og hvad har Tower Group af forventninger til fremtiden?

7 Carsten Aaen & Theis Olsen o På baggrund af den historiske udvikling vil vi forsøge at lave proforma regnskaber for de kommende år, hvilket skal bruges til værdiansættelsen af selskabet i en Residualindkomstmodel. - Hvad værdiansætter markedet Tower Group til? Hvad er børskursen mandag den 2. november 2009? o Hvordan adskiller markedets forventninger sig fra vores og hvorfor? Herved vil vi kunne fange signaler som vi måske ikke har været opmærksomme på. Metode og afgrænsning Til besvarelse og løsning af problemformuleringen, har vi valgt at bygge vores opgave op om seks elementer, som til sammen skal danne grundlag for vores konklusion. Hele opgaven vil altså være bygget på følgende form: Side 7 af 116

8 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Indledning og problemformulering Metodevalg og afgrænsningsafsnit Introduktion til selskabet og dets strategi Strategisk analyse Regnskabsanalyse & analyse af finansiering og kapital struktur Reformulering af resultatopgørelse og balance Sammenligning med lignende selskaber Budgettering og terminalforudsætninger Værdiansættelse, diskussion og perspektivering Konklusion Elementer i opgaven er nærmere uddybet nedenfor. Målgruppen for opgaven Vores målgruppe for opgaven er nye potentielle investorer, som overvejer at investere i Tower Group. Vores indgang til opgaven vil være som eksterne analytikere af selskabet. På baggrund af vores problemformulering, er denne synsvinkel valgt, da det er interessant for potentielle investorer at vide, hvorvidt selskabets aktie er over- eller undervurderet. Vores grundlag for analysen er afgrænset til kun at omfatte offentliggjorte informationer. Der har således ikke været adgang til insiderviden. Dette vil naturligvis påvirke kvaliteten af værdiansættelsen, som i flere tilfælde vil være bygget på vores bedste skøn og vurderinger.

9 Carsten Aaen & Theis Olsen Introduktion til selskabet og dets strategi For at kunne vurdere hvad Tower Group er for et selskab, er vi nødt til at se på den historie det har samt de forretningsområder det opererer på. Med udgangspunkt i en vurdering af selskabets forretningsområder, vil vi se på hvordan selskabet skaber værdi for dets aktionærer. Dette leder os til en gennemgang af selskabets strategi og vision, samt dets forretningsplaner for de kommende år. Hele denne forståelse af selskabet som helhed, skal sammen med vores forventninger til fremtiden, danne baggrund for de budgetter som senere anvendes til værdiansættelse af selskabet. Vi vil koncentrere vores selskabsbeskrivelse om de seneste 3 år, da der i 2006/07 var et totalt ejerskifte 7. Perioder før 2006/07 vil derfor ikke give analytisk mening. Vi har valgt, grundet omfanget af analysen, kun af sammenligne Tower Group med Victoria Properties A/S. Vi har i den forbindelse, lavet en reformulering af Victoria Properties A/S regnskaber, for at øge kvaliteten af sammenligningen. Nøgletalsberegningerne på Victoria Properties, skal således give værdifuldt input til budgetteringen af fremtiden for Tower Group. Strategisk analyse I den strategiske analyse vil vi forsøge at gå tæt ind på det tyske lejeboligmarked og forsøge at identificere trends som påvirker Tower Group og deres virke. Der er mange faktorer at tage højde for, hvorfor de mest centrale ting er udvalgt, mens andre ting er nedprioriteret eller slet ikke behandlet i opgaven. Vi vil forsøge at identificere Tower Group spillerum og dets muligheder og trusler. Dette skal give værdifuldt input til estimeringen af resultaterne for Tower Group drift for de kommende år. Der udarbejdes en Porters Five Forces og en PEST analyse. Disse to analyser, skal danne grundlag for en sammenfatning i en SWOT analyse til sidst. SWOT analysen skal give os et mere nuanceret billede af fremtiden i forhold til en passive fremskrivning af vores budgetter for Tower Group. I SWOT analysen skal indarbejdes Opportunities og Threats samt deres effekt på selskabets fremtid. Der vil i denne forbindelse blive en del forudsætning og gisninger, på grund af den begrænsede viden om selskabets interne forhold, hvilke vi vil forsøge at diskutere bedst muligt. Det er vigtigt i den strategiske analyse, at vurdere selskabets muligheder for forsat at opretholde deres Strenghts og minimere Weaknesses, da dette skal danne baggrund for den passive fremskrivning af budgetterne. 7 Peter B. Rasmussen, Nyt ejendomsselskab på Fondsbørsen, Børsen, den 2. oktober 2006, Danmark side 12 Side 9 af 116

10 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Regnskabsanalyse Regnskabsanalysen skal bruges til at danne et overblik over selskabets driftsmæssige performance over de seneste 3 år. Denne viden er meget vigtig i relation til at danne forventningerne til selskabets fremtidige drift. Regnskabsanalysen skal brydes ned på det lavest mulige niveau som adgangen til information tillader. Det kan vise sig at blive et problem, at få adgang til meget detaljeret økonomisk materiale, da selskabet er børsnoteret og derfor underlagt lovgivning om insiderviden. For at give denne analyse kvalitet, skal der foretages en reformulering af selskabets resultatopgørelse, balance og egenkapitalopgørelse 8. De reformulerede opgørelser danner grundlag for opstilling af budgetforudsætningerne. Grundet den korte analyseperiode og den kraftige vækst i selskabets balance, kan de traditionelle nøgletalsberegninger ud fra dupont pyramiden ikke finde optimal anvendelse her. Der er i stedet anvendt særligt relevante nøgletal i forbindelse med opstilling af budgetterne. Derudover er omkostningsstrukturen ikke direkte afledt af aktiviteten. Til regnskabsanalysen anvendes alene Tower Group offentliggjorte koncernårsrapporter. Der vil ikke blive inddraget underliggende datterselskabsrapporter i analysen. Regnskabsanalysen vil være koncentreret omkring driftsaktivitetens value drivers. Tower Group er i deres nuværende situation ramt af den finansielle krise og af konjunkturudviklingen. Deres høje finansielle gearing og udviklingen på ejendomsmarkedet har presset selskabet i forhold til dets nuværende kapitalstruktur. Selskabet forhandler derfor under udarbejdelsen af denne opgave en rekonstruktion af selskabets kapitalstruktur. Dette giver en række udfordringer i forhold til værdiansættelsen. Der analyseres derfor alene på selskabets drift, da kapitalomkostningerne for fremtiden er uvisse. Ved anvendelse af RIDO modellen til værdiansættelse, estimeres kapitalomkostningerne på baggrund af netto driftsaktiverne. Kapitalomkostningerne budgetteres derfor ikke men indeholdes i WACC. Dette vurderes at være en styrke i modellen. Værdiansættelsen tager udgangspunkt i selskabet som going concern, hvorfor værdien ved likvidation ikke opgøres. Til selskabets generalforsamling blev det oplyst, at 1. prioritetsbankerne under en konkursbehandling vil tabe en del af deres pantsikrede gæld, hvorfor selskabet ved likvidation er værdiløst for aktionærerne. 8 Reformuleringen tager udgangspunkt i teorierne fra Jens O. Elling og Ole Sørensen, Regnskabsanalyse og værdiansættelse en praktisk tilgang, Gjellerup/Gads Forlag, 2005, Gylling, samt Stephen H. Penman, Financial Statement Analysis and Security Valuation, McGraw-Hill Education, 2010, International Edition.

11 Carsten Aaen & Theis Olsen Budgettering og terminalforudsætninger Budgetterne danner baggrund for vores værdiansættelse. Disse bygges på viden fra de øvrige elementer i opgaven. Hvorvidt de forventede tal realiseres og hvornår, har stor betydning for den værdi vi finder for selskabet. Vi forventer, at opstille budgetterede Nettodriftsresultater og Nettodriftsaktiver på baggrund af de tidligere reformuleringer. Vi opstiller budgetter for de næste 10 regnskabsår, da der i denne periode forventes at indtræffe steady state. Herefter opstilles forudsætninger til beregning af terminalværdien for selskabet under uendeligt going concern. Vi afgrænser os fra at regne rentefradragsbegrænsning. For et par år siden blev fradragsretten for meget høje renteomkostninger begrænset. Der er tre regler som begrænser fradragsretten for finansieringsomkostninger. Alle tre regler kræver opstilling af forholdsvis omfattende noter. Tower Group er ikke blevet begrænset i deres fradragsret de sidste 3 år, hvilket ses på afstemningen af selskabets skatteprocent. Da selskabet ikke, med en egenkapitalandel på 5,4 % i 2008/09, er blevet begrænset og kapitalstrukturen rekonstrueres til en egenkapitalandel på mere end 20 %, vurderes det at være en realistisk forudsætning, at der ikke i budget- og terminalperioden vil indtræffe rentefradragsbegrænsning. Værdiansættelsen På baggrund af vores budgetter, vil vi værdiansætte Tower Group pr. 2. november Diskonteringsfaktoren har stor indflydelse på beregningen af værdien, hvorfor denne vil blive diskuteret herunder. Diskonteringsfaktoren skal afspejle risikoen ved investering i selskabet. Til værdiansættelsen, har vi valgt at anvende RIDO modellen. Mange værdiansættelsesopgaver anvender DCF modellen, da denne er mest udbredt i praksis 9. Umiddelbart har RIDO modellen følgende fordele i forhold til DCF modellen: Den bygger på selskabets fremtidige overskud og ikke pengestrømme. Der spares tid på opstilling af grundlaget, idet der ikke skal budgetteres pengestrømme. Vi tager udgangspunkt i selskabets egenkapital i den seneste årsrapport. Herved ligger en del af værdiansættelsen i ledelsens udarbejdelse af årsrapporten og deres viden om selskabet og dets indtjeningsmuligheder. 9 Christian Petersen, Thomas Plenborg og Finn Schøler, Hvordan værdiansættes unoterede virksomheder i praksis?, Ledelse & Erhvervsøkonomi 3/2006, Danmarkside 161. Side 11 af 116

12 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Terminalværdien tillægges mindre værdi. Hændelser og værdiskabelse langt ude i fremtiden kan være svære at forudsige i forhold til hændelser indenfor en kortere årrække. Der er naturligvis også ulemper ved modellen. Den fortæller ikke noget om selskabets pengestrømme og dermed om eventuelle finansielle problemer. Der er heller ikke nogen information omkring muligheder for fremtidig investering i driften eller afdrag på gæld mv 10. Der anvendes ikke andre traditionelle metoder, idet disse vil komme til samme værdier, idet de bygges på samme grundlag. Derimod har vi valgt at lave en værdiansættelse på baggrund af Merton modellen. Merton modellen udregner virksomhedens værdi som en option på at virksomheden kan betale deres gæld inden for en valgt periode. For yderligere beskrivelse henvises til afsnittet under værdiansættelsen. Ud over vores fundamentalanalyse og værdiansættelse ud fra Merton modellen, anvendes også en asset based valuation model til estimering af selskabets værdi. Vi laver i denne forbindelse dagsværdireguleringer til selskabets balance for årsregnskabet 2008/09. Når alle aktiverne og passiverne reguleres til dagsværdi under going concern, vil værdien af egenkapitalen være lig selskabets værdi for aktionærerne. Ved denne fremgangsmåde flyttes en stor del af værdiansættelsen fra analytiker til selskabets ledelse 11. Disse værdiansættelsesmodeller bygger på tre forskellige grundlag og input. Vi vil derfor holde dem op imod hinanden og vurdere en værdi for selskabet ud fra en helhedsbetragtning. Denne værdi bør herved være stærkt teoretisk underbygget idet modellerne er uafhængige af hinanden. Perspektivering, diskussion og konklusion Vi diskutere den værdiansættelse vi har lavet og sammenholde denne med dagsværdien på selskabets aktier. Herefter vil vi evaluere eventuelle større forskelle og forsøge at årsagsforklare disse. På baggrund af denne diskussion samt opgavens delkonklusioner, vil vi konkludere på opgavens problemformulering. Introduktion til Tower Group og deres strategi Tower Group er et dansk ejendomsselskab, der er noteret på OMX Københavns Fondsbørs. I 2006/07 skiftede selskabet ejerkreds og SIS International A/S skiftede navn til Tower Group A/S. Forretningsområdet skiftede i denne forbindelse fra møbelproduktion til ejendomsinvestering. 10 Aktieanalytiker ved Jyske Bank Rune Møller, Værdiansættelse problemer ved bestemmelsen af terminalværdien, Finans/Invest, 5/05, Danmark, side Undervisning ved Ole Sørensen.

13 Carsten Aaen & Theis Olsen Koncernen ejer pr. 30. juni 2009 i alt lejemål fordelt på 593, hovedsageligt velbeliggende, tyske boligudlejningsejendomme, der henvender sig til middelklassen. Porteføljen har en bogført værdi på MDKK Det er selskabets egen vurdering, at disse boligudlejningsejendomme har det bedste udviklingspotentiale (i forhold til andre ejendomssegmenter), samtidig med at driftsrisikoen på dette marked er yderst begrænset 12. Porteføljen er koncentreret omkring Berlin og delstaten Nordrhein Westfalen (NRW). NRW indeholder eksempelvis Düsseldorf, Köln, Bochum og Wuppertal. Ved investering i ejendommene har beliggenhed, bygningens kvalitet og stand samt ejendommens økonomi og udlejningspotentiale været afgørende faktorer for gennemførelse af investering. Tower Group målsætning er at optimere værdien af koncernens ejendomsportefølje, igennem effektivisering af ejendommenes drift. Denne effektivisering skal resultere i en genetablering af rentabiliteten, for på sigt at udnytte det langsigtede værdistigningspotentiale. Tower Group har tidligere outsourcet forvaltning og bogføring af ejendommene, og dermed primært fokuseret på indkøb og asset management. Administratorernes manglende performance har medført store nedskrivninger på tilgodehavender, høje tomgangsprocenter og store omkostninger til vedligeholdelse og drift af egendommene. Tower Group har ikke formået at udføre tilstrækkelig controlling af deres eksterne administratorer på driften af ejendommene. Selskabet har således skiftet strategi, og har overtaget store dele af forvaltningen. Tower Group varetager ved udgangen af regnskabsåret 2008/09 75 % af ejendommene. Strategisk analyse Den strategiske analyse skal identificere og belyse det marked Tower Group opererer på. Hvilke faktorer påvirker selskabets stilling i markedet og dets finansielle stilling? Den strategiske analyse, skal sammen med regnskabsanalysen danne grundlag for værdiansættelsen. Den strategiske analyse vil indeholde en analyse af selskabets interne forhold, som f.eks. ressourcer og kernekompetencer. Derudover vil den strategiske analyse behandle de eksterne faktorer som Tower Group arbejder under. Markedet Tower Group befinder sig i belyses igennem Michael Porters Five Forces med de fem konkurrencekræfter. Michael Porters Five Forces beskriver systematisk de faktorer der definerer spillereglerne og hvordan Tower Group påvirkes heraf. Herefter vil vi se på omverdenens påvirkning af virksomheden i form af en PEST-analyse. Denne skal beskrive de trusler 12 Tower Group, Årsrapport 2008/09, side 10 Side 13 af 116

14 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 og muligheder selskabet står overfor, i forhold til relevante politiske, økonomiske, sociale, og teknologiske forhold. Delkonklusionerne fra ovennævnte analyser vil til sidst danne grundlag for opstilling af en SWOT analyse, som anvendes ved opstilling af budgetforudsætningerne. Analyse af ressourcer og kernekompetencer Tower Group beskæftiger sig med investering i velbeliggende tyske boligudlejningsejendomme, der henvender sig til middelklassen. Kun en lille del af ejendomsporteføljen udgør erhvervslejemål13. Investeringerne er fokuseret omkring Berlin og større byer i Nordrhein Westfalen. Såvel ejendommens som lejemålets kvalitet og stand skal være af en vis standard, der kan accepteres af middelklassen. Beliggenheden tæller højt, da der kan være lige så stor forskel mellem at bo i Ballerup og Hellerup som der kan være at bo i de forskellige bydele i f.eks. Berlin. Af artiklen Danske ejendomsaktører med vekslende held i Tyskland fremgår det dog, at Tower Group ikke udelukkende har velbeliggende ejendomme. Det er en velkendt sag, at en del af opkøbene i Ruhr-distriktet har ligget meget langt fra de førsteklasses beliggenheder, der normalt efterspørges. >>Ejendommene i Wuppertal har en tomgangsprocent på 14. Her er ikke er positivt cashflow, men det arbejder vi på at forbedre.<< 14 Endvidere fremgår det af Tower Group boligudlejningshjemmeside at flere af lejemålene er i dårlig stand. For eksempler herpå, henvises til Bilag 14 Lejlighed i Berlin, eksempel 1 og Bilag 15 Lejlighed i Berlin, eksempel 2. Tower Group bør foretage en analyse af rentabiliteten på alle deres ejendomsinvesteringer, vurdere udviklingspotentialet og afgøre om enkelte ejendomme bør frasælges, eventuelt med tab til følge. Det gælder om at komme af med sine Dogs, således at den samlede rentabilitet på sigt øges. Selskabet nævner i årsrapporten for 2008/09 side 20, at lokal tilstedeværelse er afgørende. Tower Group har derfor et tæt samarbejde med lokale ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer. Ligeledes består Tower Group ledelse af erfarne personer med vigtig og branchespecifik know-how. Jan Procida har mere end 20 års erfaring med development og køb og salg af ejendomme. Jan Procida må derfor forventes at have kendskab til de vigtige faktorer, herunder blandt andet kundernes behov. Nævneværdige kernekompetencer for tyske ejendomsselskaber generelt bør omfatter lokalkendskab, netværk, effektiv økonomistyring og opfølgning, stor indsigt i lejelovgivning og tysk 13 Pr udgør kun 12,8 % af porteføljen erhvervslejemål, målt på kvadratmeter, jf. Tower Group, Halvårsrapport 2008/09, side Citat fra Peter B.Rasmussen, Danske ejendomsaktører med vekslende held i Tyskland, Børsen, København, side 2.

15 Carsten Aaen & Theis Olsen ret, samt dygtighed til forhandling af lån. Der har været stor udskiftning i ledelsen hos Tower Group igennem årene, hvilket fremgår af beretningerne i årsrapporterne. Det vurderes derfor, at selskabets kernekompetencer er relativt begrænsede, idet kompetencerne lægger sig til Tower Group ansatte. Visse kompetencer har ledelsen vurderet nødvendigt at outsource til administrationsselskaber. Dette har omfattet effektiv økonomistyring og opfølgning på lejemålene, hvilket har vist sig at være en fejlslåen strategi. Administrationsselskaberne har ikke leveret den nødvendige performance der skulle til, for at udføre arbejdet tilstrækkeligt. Der føres i den forbindelse en større retssag mod deres tidligere administrationsselskab Curanis Wohnimmobilien GmbH 15. Tower Group kernekompetence burde være controlling med de outsourcede området, hvilket har fejlet i kalenderåret Tower Group arbejder intensivt for at opbygge og styrke deres kernekompetencer. De har eksempelvis insourcet lejemål af i alt til egenforvaltning. Samarbejdet med enkelte administrationsselskaber er i den forbindelse ophørt, og der er sket ansættelse af kompetente medarbejdere, til håndtering af denne opgave. Heriblandt kan nævnes at der er overtaget 13 medarbejdere fra Alpha Immobilienvervaltung GmbH. Ligeledes har Tower Group ansat Michael Brag som ny CEO, med en lang karriere bag sig, indenfor den finansielle sektor. Michael Brag har en solid ledelseserfaring, og har tidligere arbejdet med værdiudvikling og strategisk rådgivning. Ligeledes er der sket udskiftninger i bestyrelsen, således at to nye medlemmer med et godt netværk til de finansierende banker, har styrket selskabets position og muligheder for et givtigt samarbejde med juniorbankerne. Porters Five Forces Konkurrence intensiteten i branchen (rivalisering blandt eksisterende konkurrenter) For at vurdere konkurrence intensiteten i branchen, eller rivaliseringen blandt de eksisterende konkurrenter, skal der foretages en analyse af det marked Tower Group opererer på, med henblik på at sammenligne Tower Group med dets konkurrenter, og sandsynliggøre udviklingsmulighederne for Tower Group. Tower Group marked defineres primært som værende fokuseret på udlejning af boligejendomme, til mellemklassen. Langt størsteparten af Tower Group' investeringsejendomme er beliggende i Berlin og større byer i Nordrhein Westfalen (NRW). 15 Tower Group, Årsrapport 2008/09, side 5 Side 15 af 116

16 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 For at afklare Tower Group markedsposition set i forhold til lejepriser, stilles der nogle relevante spørgsmål: 1. Hvad er markedsprisen på en bolig, og hvordan ligger Tower Group sig i forhold hertil? 2. Hvor stort er udbuddet af boliger, set i forhold til efterspørgslen? Hvad er markedsprisen på en bolig, og hvordan ligger Tower Group sig i forhold hertil? I den tyske lejelov står det bestemt, at huslejen (målt ved kvadratmeterprisen) fastsættes ud fra huslejetabeller, bedre kendt som mietspiegel 16. Huslejetabellerne udarbejdes af kommunen eller i fællesskab af lejeres og udlejeres repræsentanter, og fastsættes på baggrund af lejlighedens udstyrsniveau, størrelse og beliggenhed (set i relation til trafikale forhold, beliggenhed i forhold til offentlig transport og omgivende naturområder m.v.). Disse huslejetabeller er tilgængelige for alle og kan hentes på kommunernes hjemmesider mod et beskedent beløb. Overstiger huslejen mietspiegel med mere end 20 % af det anførte i huslejetabellen, kan dette medføre bødestraf. Overstiger huslejen med mere end 50 %, er dette strafbart som værende åger. 16 Med de rigtige oplysninger, kan man således nemt slå markedslejen op for et specifikt lejemål og afgøre hvorvidt Tower Group ligger under, over eller på niveau med mietspiegel. Desværre er lejeindtægter, lejemålets størrelse og indplacering i huslejetabellerne, ikke offentligt tilgængelige og indgår ikke i årsrapporten for Tower Group. I stedet er der foretaget en analyse pr segment på baggrund af de offentligt tilgængelige oplysninger i årsrapporten. Analysen er beskrevet nedenfor. 2008/09 Berlin NRW Øvrige Lejeindtægter bolig, TDKK Lejeindtægter o.l., EUR Antal kvm bolig Antal kvm bolig belagt Gennemsnitlig kvm pris EUR 4,49 5,04 4,58 Figur 2 - Analyse af kvadratmeterpris angivet i EUR egen tilvirkning. Fra Tower Group årsrapport 2008/09 note 3 side 62, kendes lejeindtægterne fordelt på segmenterne Berlin, NRW og Øvrige. Årsrapporten 2008/09 viser ikke ejendomsporteføljen pr. 30. juni 2009, med angivelse af kvadratmeter fordelt på segmenterne. Derfor har vi været nødsaget til at anvende halvårsrapporten for 1. Halvår 2008/09, til trods for at der er handlet ejendomme for ca. MDKK 6,8 svarende til 0,16 % af porteføljen efterfølgende. Denne difference vurderes uvæsentlig. I analysen foretages der følgende vurderinger, forudsætninger og antagelser: 1. Fordelingen af kvadratmeter på segmenterne er retvisende. 16 Sagawe & Klages Rechtsanwälte, Lejelovgivning i Tyskland,

17 Carsten Aaen & Theis Olsen 2. Lejeindtægter fra erhverv tages ud af analysen, da mietspiegel ikke anvendes for erhverv. Der er i årsrapporten 2008/09 ikke foretaget en fordeling mellem lejeindtægter fra bolig og erhverv fordelt på segmenter, hvorfor der på egen hånd foretages en fordeling, se Bilag 16 Beregning af lejeindtægter bolig, fordelt på segmenter. Det påpeges at fordelingen kan være misvisende idet lejeindtægterne er fordelt ud fra kvadratmeternes andel af den samlede ejendomsportefølje og ikke specifikt. Vi er opmærksomme på at fordelingen ud fra sådanne arbitrære fordelingsnøgler kan sløre det faktiske billede ud fra et økonomistyringsperspektiv. Analysen vurderes dog at give et realistisk billede af det samlede lejeniveau indenfor segmenterne. 3. Der har i regnskabsåret 2008/09 været tilgange i investeringsejendomme for MDKK 300, svarende til en tilgang på 7 %. Disse er overtaget i starten af FY2008/09 17, hvorfor det antages at lejeindtægten for disse indgår for alle finansårets 12 måneder. Af årsregnskabet 2008/09 side 8 fremgår det at lejlighederne er erhvervet i 1. Halvår 2008, men først overtaget i regnskabsåret 2008/09. Der foretages således ingen regulering herfor. Teoretisk set, skal omsætningen indekseres proportionalt med andelen af måneder dvs. hvis der har været en tilgang på investeringsejendomme midt på året, skal omsætningen på disse fordobles, således der regnes med omsætning for et helt år. 4. Der regnes med en gennemsnitlig belægningsprocent på 88,75 % for 2008/09, svarende til en gennemsnitlig tomgang på 11,25 % målt på kvadratmeter, igennem hele FY 2008/09. Mere herom i separat afsnit. Det antages, at tomgangen er fordelt ligeligt på alle segmenterne. 5. Der ses bort fra udsving i valutakurser. 6. Der tages udgangspunkt i et samlet gennemsnit af kvadratmeterpriserne pr segment. Det påpeges at der kan være udsving, på de enkelte lejemål. Det vurderes, at en gennemsnitsbetragtning kan anvendes, for overordnet set at vurdere Tower Group mulighed for at øge lejepriserne. I opgørelserne fra mietspiegel er ligeledes anvendt gennemsnit for lejligheder med god stand, dårlig stand og middel stand. Lejemålenes stand og beliggenhed analyseres særskilt efterfølgende. 7. Til sammenligning af priser anvendes for NRW segmentet lejeniveauet for Wuppertal mietspiegel, hvilket naturligvis ikke nødvendigvis er en god indikator for lejeniveauet i de øvrige byer i NRW. Wuppertal udgør dog en stor del af segmentet. Den tredje største andel af Tower Group ejendomsportefølje i NRW, findes i Bochum, hvor den beregnede 17 Tower Group, Årsrapport 2008/09, side 8. Side 17 af 116

18 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 gennemsnitlige mietspiegel leje er EUR/m 2 5,49, kun 2,5% mindre end i Wuppertal, hvilket indikerer at markedslejen i NRW ligger i dette lag. Beregningerne i Figur 2 viser en gennemsnitlig kvadratmeterpris på henholdsvis EUR/m 2 4,49, EUR/m 2 5,04 og EUR/m 2 4,64, for segmenterne Berlin, NRW, og øvrige. Disse kvadratmeterpriser sammenholdes med markedsniveauet, givet ved mietspiegel, som beskrevet i afsnittet ovenfor. Da mietspiegel, som tidligere nævnt, afhænger af flere parametre, blandt andet ejendommens alder, lejemålets størrelse og stand m.m., foretages der også her en gennemsnitsbetragtning, på baggrund af et beregnet mietspiegel gennemsnitspris for hvert af segmenterne; Berlin og NRW. Der ses bort fra segmentet øvrige, da indtægterne herfra vurderes at være af uvæsentlig karakter og mietspiegel kun findes pr by. Den beregnede mietspiegel gennemsnitskvadratmeterlejeindtægt for Berlin er EUR/m 2 5,06 og EUR/m 2 5,63 for Wuppertal. Disse priser er fremkommet ved at tage gennemsnittet af samtlige af de angivne priser i mietspiegel-tabellerne for henholdsvis Berlin og Wuppertal. Med baggrund i de ovenfor anførte antagelser og beregninger, fremgår det, at Tower Group udlejede lejemål pr. 30. juni 2009 gennemsnitligt er udlejet 13 % under markedsniveauet i Berlin, og 12 % under markedsniveauet i NRW. Det kan heraf konkluderes, at der potentielt kan ske en stigning i lejeindtægterne fra bolig på henholdsvis 13% og 12% i de to segmenter, for de lejemål der er udlejet. Dette er naturligvis under forudsætning om en gennemsnitsbetragtning om lejemålenes stand, svarende til gennemsnitslejemålene i de respektive segmenter. Ser man på de lejemål der er udbudt på Tower Group boligudlejningssider for de to segmenter, viser beregningerne i Bilag 12 Analyse kvadratmeterpriser for Tower Group, Berlin og Bilag 13 Analyse kvadratmeterpriser for Tower Group, Wuppertal (NRW), at de udbudte lejemål ligger 3 % under den gennemsnitlige mietspiegel i Berlin, og 10 % under tilsvarende i NRW. Med antagelsen om at de udbudte lejemål og beregnede kvadratmeterpriser, med rimelighed, repræsenterer og afspejler alle Tower Groups lejemål på de pågældende segmenter, kan det udledes at der reelt er en potentiel stigning i kvadratmeterprisen på 10% (13 minus 3) for Tower Group i Berlin, og 2% (12 minus 10) tilsvarende i NRW. Artiklen Danske ejendomsaktører med vekslende held i Tyskland bekræfter, at Tower Groups lejemål i NRW ikke har potentialet til at stige til markedsniveau: Det er en velkendt sag, at en del af opkøbene i Ruhr-distriktet har ligget meget langt fra de førsteklasses beliggenheder, der normalt efterspørges. >>Ejendommene i Wuppertal har en tomgangsprocent på 14. Her er ikke er positivt cashflow, men det arbejder vi på at forbedre.<< Peter B.Rasmussen, Danske ejendomsaktører med vekslende held i Tyskland, Børsen, København

19 Carsten Aaen & Theis Olsen Til understøttelse af sammenligningen med mietspiegel for udlejede lejemål, er der foretaget en stikprøvevis gennemgang af de væsentlige parametre, stand og beliggenhed. Denne er foretaget for alle de udbudte lejemål i Berlin, pr. 1. november Lejemålets stand er vurderet ud fra de vedlagte billeder. Lejemålets nøjagtige placering er opslået på kommunernes online mietspiegel register19, som angiver om beliggenheden er god, middel eller dårlig. Gennemgangen viser, at der både findes lejemål der placeres under, på og over middel, uden væsentlige indikatorer af at lejemålene generelt placeres under/på/over middel. Hvor stort er udbuddet af boliger, set i forhold til efterspørgslen? Af ovenstående analyse, vurderes kvadratmeterprisen potentielt at kunne stige % i Berlin, mens stigningspotentialet i NRW vurderes at være forholdsvist begrænset. Virker en stigning sandsynligt, set i forhold til udbud og efterspørgsel? Af pressemeddelelse dateret , fra Amt Für Statistik Berlin Brandenburg (statistik bank), fremgår det at der har været en tilgang, fra boliger pr. 31. december 2007 til boliger pr. 31. december 2009, svarende til en stigning på 0,2 %. Der er altså ingen indikatorer på at udbuddet stiger i form af en væsentlig større boligmasse. Af en artikel fra erhvervsbladet 21 at der grundet offentligt tilskud og store planer for byen efter krigens afslutning et overudbud af ejendomme grundet byggeboom tidligere. Dette betyder at der ikke bygges nyt så længe efterspørgslen ikke er til det. Senest tilgængelige statistik fra Statistisches Bundesamt Deutschland viser at der var en tomgangsprocent i boligerne på 8,8% i Berlin i 2006 (2002: 10,0 og 1998: 8,6)22. Denne tomgangsprocent forventes dog at være faldet siden 2006, da byen er blevet meget populær rent kulturelt, der henvises til artiklen fra Erhvervsbladet 21. Delkonklusionen af ovenstående analyse er, at Tower Group har belæg for at kunne hæve deres lejeindtægter i form af højere kvadratmeterpriser, særligt i Berlin, hvor de potentielt kan hæves 10 % i forhold til markedsprisen. Overudbuddet af boliger vurderes ikke at have nogen effekt på lejestigningen idet lejen i Tower Group er sammenlignet med markedslejen. 19 I Berlin er mietspiegel opgjort på et så detaljeret niveau, at man kan slå mietspiegel op på gade og husnummer niveau. 20 Wohnungsbestand in Berlin blieb auch 2008 konstant - Pressemitteilung vom Nr Lars Løcke, Berlin er en magnet på danske boligkøbere, den 19. juni Statistisches Bundesamt Deutschland - Housing situation, vacancy rate, Microcensus , len/content75/leerstandsquote,templateid=renderprint.psml Side 19 af 116

20 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 Truslen fra nye konkurrenter Det vurderes, at markedet er under fuldkommen konkurrence idet store udlejningsportaler som og mietspiegel har gjort markedet gennemsigtigt. Der er mange udbydere, hvorfor der kun vil være en meget begrænset påvirkning og trussel fra nye konkurrenter. Tilgang af nye konkurrenter vil i ejendomsbranchen have en positiv effekt på værdierne, da en tilgang vil øge efterspørgslen efter investeringsejendomme, og dermed få priserne til at stige. Derimod er der en risiko for, at lejerne bliver i kort tid hos Tower Group, forårsaget af Tower Group interne forhold. Det har en negativ indvirkning på lejerne, når de får dårlig service ved administratorerne, dårlig vicevært service, og andre interne forhold som strømafbrydelser, stoppede afløb og lignende. Utilfredshed blandt lejerne kan således føre til en høj udskiftning i Tower Group lejemål samt en negativ omtale som skader selskabets ry, hvilket kan føre til en højere tomgangsprocent. Dette medfører øgede omkostninger til skift af lejere, betaling af el og varme for ikke udlejede lejemål, og markedsføringsomkostninger mv. Tower Group har øget fokus på administration og har insourcet en stor del af deres ejendomme til egenforvaltning, efter misligholdelse fra deres samarbejdende administratorer, blandt andre Curanis Immobilien GmbH. En tomgangsprocent på 13 pr. 29. oktober 2009, indikerer en høj ledighed/udskiftning, over markedsniveau 23. Vi må således antage, at deres nuværende performance på fastholdelse af nuværende lejere og tiltrækning af nye er dårlig, idet de ikke performer på god service, god vicevært, effektiv kundeservice og markedsføring mv. Tower Group har mulighed for at påvirke dette med øget fokus på ejendomsadministration og drift. Konkurrence fra substituerende produkter Overordnet set, er der to muligheder når kunden vælger bolig; ejer- eller lejebolig. Derved bliver der kun et substituerende produkt til udlejning, nemlig at Tower Group lejere selv køber deres boliger. Af den seneste statistik fra Statistisches Bundesamt Deutschland fremgår det at 14,1 % af boligerne i Berlin er selvejer pr (2002: 12,7 og 1998: 11,0). Tilsvarende viser statistikken at ejerandelen er 38,7 % i NRW i 2006 (2002: 39,0 og 1998: 37,4) 24. Der er en stigende trend i Berlin, mens andelen 23 Oplyst af Tower Groups bestyrelsesformand ved den ordninære generalforsamling afholdt den 29. oktober Statistisches Bundesamt Deutschland - Housing situation, Development of owner-occupied dwelling rate, Micro-Census , len/content75/entwicklungeigent_c3_bcmerquote,templateid=renderprint.psml

21 Carsten Aaen & Theis Olsen ligger forholdsvist fast i NRW. Den stigende ejerandel har en positiv effekt på prisniveauet og er ikke nødvendigvis dårligt for Tower Group. Selvom statistikken er fra 2006, er det forventningen at andelen af ejere i forhold til lejere, ikke ændres i så høj grad, at det har nogen indvirkning på Tower Group position i markedet. Herudover kan man tale for, at nybyggeri i nogen grad vil være et substituerende produkt. Dog ses det ud fra mietspiegel at kvadratmeter prisen er væsentlig højere på disse lejemål, hvorfor det vurderes ikke at være en væsentlig trussel. Dette skyldes at arbejdsløsheden er stigende (mere herom i separat afsnit). Faldende lønindkomster vil have den effekt at man substituerer dyre lejemål med mindre dyre lejemål, hvilket er en positiv udvikling for Tower Group, som udlejer i middel niveauet. Seneste statistik fra Statistisches Bundesamt viser, at der opføres færre og færre nybyggerier, hvilket bekræfter vurderingen af at nybyggeri i mindre grad udgør en trussel for Tower Group. Sum of bygget antal Column Labels Berlin Nordrhein-Westfalen Grand Total Row Labels Wohngebäude Wohngebäude Grand Total Table 1 (C)opyright Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2009 Leverandørernes forhandlingsstyrke Selskabet har forholdsvis få leverandører. Deres primære leverandører er ejendomsadministratorer, revisorer, advokater samt bank- og kreditinstitutter. Omkostninger til revision og assistance har været stigende over de seneste år, da selskabets økonomiske vanskeligheder tvinger dem til at søge assistance fra eksterne eksperter og konsulenter. Der er forholdsvis få velkvalificerede leverandører af disse ydelser, hvorfor forhandlingsstyrken for disse leverandører vurderes at være høj. Den største post er renteudgifterne. Banker- og kreditinstittuterne har en meget stor forhandlingsstyrke, idet de egenhændigt sætter renteniveauet overfor Tower Group. Denne position bliver øget markant idet Tower Group i senest aflagte regnskab har brudt med 2 covernants på deres langfristede lån. Dette betyder, at banken kan ophæve engagementerne med meget kort varsel, eller kan ændre vilkårene for lånene. Långiverne er begrænset af, at de er nødt til at samarbejde med Tower Group for at sikre Tower Group overlevelse. Långiverne har store engagementer med Tower Group, hvilket betyder at långiverne har interesse i at Tower Group overlever for at mindske deres tab ved en Side 21 af 116

22 Hovedopgave Værdiansættelse af Tower Group A/S pr 2. november 2009 konkursbehandling. Tower Group har forsøgt at svække långivernes position ved at fordele deres lån over mange pengeinstitutter. Spredningen af bankengagementerne gør den igangværende rekonstruktion sværere, da forhandlingerne skal gennemgås med flere pengeinstitutter. At lave refinansiering via andre pengeinstitutter er en meget begrænset mulighed for Tower Group, da man vil være forsigtig i sin långivning, når cashflow ikke tidligere har været gode. Leverandørernes forhandlingsstyrke vurderes generelt at være meget stærk. Kundernes forhandlingsstyrke Alle boligudlejninger er reguleret af den tyske lejelov. Set i relation til kundernes forhandlingsstyrke, skal der især tages højde for mietspiegeltabellerne, som er omtalt under afsnittet Konkurrence intensiteten i branchen (rivalisering blandt eksisterende konkurrenter). Med baggrund i disse huslejetabeller, vurderes forhandlingsstyrken mellem Tower Group og lejerne at være neutral. Derimod er lejen bestemt af markedet som helhed. Der er ikke nogen større indikatorer fra udbuddet af boliger i markedet, om at forhandlingsstyrken er stærk eller svag for nogen af parterne, idet markedet som helhed sætter priserne. Tower Group har en tomgang på omtrent 13 % omkring 1. november 2009, hvilket vurderes at være relativt højt. Dette kan have en negativ effekt på Tower Group forhandlingsstyrke, idet de kan betyde at de er villige til at sætte priserne ned. Den lave belægning vurderes dog at skyldes manglende styring og markedsføring, hvorfor effekten er neutral. Belægningsprocenten omtales i særskilt afsnit. Forces. Der vil under SWOT analysen ske en sammenfatning og konklusion på Michael Porters Five PEST Politik og lovgivning Rente og kreditpolitik Tower Group er meget eksponeret overfor ændringer i renten, da de har en høj finansiel gearing. Tower Group er under udarbejdelsen af denne opgave i gang med forhandlinger omkring rekonstruktion af kapitalstrukturen. Der henvises til omtale herom under diskussionsafsnittet. Lejelovgivningen Væsentlige elementer i den tyske lejelov er gennemgået under afsnit om konkurrenceintensiteten i markedet. Økonomi og demografi Arbejdsløsheden

23 Carsten Aaen & Theis Olsen Figur 3 - OECD Economic Outlook 85, Volume 2009 Issue 1: (Complete Edition - ISBN ), juni 2009, side 84, og OECD Economic Outlook 86, Volume 2009 Issue 2: Preliminary Version (Complete Edition - ISBN ), november 2009, side 155 Af OECD prognose offentliggjort i juni 2009 (afbildet ovenfor til venstre), fremgår det, at der forventes en kraftig stigning i arbejdsløsheden, fra 7,3 % i 2008, til 8,7 % i 2009, til 11,6 % i Dette menes at være forskyldt af et business environment that remains grim 25, som følge af fald i eksporten samt et fald i private investeringer. Den seneste prognose offentliggjort i november 2009 viser en væsentlig mindre stigning i arbejdsløsheden, fra 7,2 % i 2008, til 7,6 % i 2009, til 9,2 % i 2010, og 9,7 % i Altså forventes arbejdsløsheden kun at stige 2,5 procentpoint fra 2008 til 2011, i forhold til 4,3 procentpoint fra 2008 til 2010, som først forventet i juni Dette skyldes at nettoeksporten vendte fra negativ til positiv i andet halvår af 2009, samtidig forblev private forbrug robust. Især salg af nye biler, har bidraget positivt til udviklingen. Ligeledes har der været et fortsat vækstmomentum, der har drevet aktiviteterne fremad, med øget business confidence samt et mere stabilt finansieringsmarked. 26 Ændringer i andelen af arbejdsløse samt frem- eller tilbagegangen i erhvervslivet (målt på BNP), påvirker Tower Group indirekte, igennem lejernes indkomst, som påvirker lejernes forbrugsmønster. Stiger lejernes indkomst, vil efterspørgslen efter velbeliggende boliger henvendt til middelklassen stige, hvilket vil føre til øgede belægningsprocenter og højere lejepriser. Ligeledes vil et fald i lejernes indkomst medføre faldende efterspørgsel og dermed faldende belægningsprocenter og lavere lejepriser. Det skal dog tages i betragtning, at der altid vil være et behov for boliger i alle prisklasser. Boligudlejningsmarkedet er derfor ikke ramt i lige så høj grad af ændringer i konjunkturerne, som f.eks. erhvervslejemål 27. Som tidligere nævnt, vil efterspørgslen efter de mest velbeliggende boliger 25 OECD Economic Outlook 85, Volume 2009 Issue 1: (Complete Edition - ISBN ), juni 2009, side OECD Economic Outlook 86, Volume 2009 Issue 2: Preliminary Version (Complete Edition - ISBN ), november 2009, side ULI-the Urban Land Institute and PricewaterhouseCoopers, Emerging Trends in Real Estate Europe 2009, ULI-the Urban Land Institute, 2009, Washington D.C., side 53. Side 23 af 116

Formandens beretning. v. Bo Heide-Ottosen

Formandens beretning. v. Bo Heide-Ottosen Formandens beretning v. Bo Heide-Ottosen Året - Velkommen Tredje år som ejendomsinvesteringsselskab Victoria Properties investeringer omfatter velbeliggende lav-risiko erhvervs- og boligejendomme i det

Læs mere

Berlin III A/S. NASDAQ OMX Copenhagen A/S. Berlin III A/S Selskabets nye strategi.

Berlin III A/S. NASDAQ OMX Copenhagen A/S. Berlin III A/S Selskabets nye strategi. NASDAQ OMX Copenhagen A/S nr. 94 / 2012 Birkerød, 27. april 2012 CVR. nr. 29 24 64 91 www.berlin3.dk Berlin III A/S Selskabets nye strategi. Som nævnt i tidligere selskabsmeddelelser skal bestyrelsen herved

Læs mere

Byggeøkonomuddannelsen

Byggeøkonomuddannelsen Byggeøkonomuddannelsen Overordnet virksomhedsøkonomi Ken L. Bechmann 9. september 2013 1 Dagens emner/disposition Kort introduktion til mig og mine emner Årsregnskabet Regnskabsanalyse nøgletal Værdifastsættelse

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Nasdaq OMX Copenhagen

Læs mere

INVESTERING I BOLIGEJENDOMME I BERLIN

INVESTERING I BOLIGEJENDOMME I BERLIN INVESTERING I BOLIGEJENDOMME I BERLIN BLIV MEDEJER AF GOD OG VELBELIGGENDE UDLEJNINGSEJENDOM I BERLIN. Nu får du mulighed for at blive medejer af en 16 anparter), hvor Andersen Development velbeliggende

Læs mere

BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2011

BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2011 BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2011 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse

Læs mere

A/S Difko ValueBuilding III. A/S Difko. ValueBuilding-projekt

A/S Difko ValueBuilding III. A/S Difko. ValueBuilding-projekt 1 A/S Difko valuebuilding III ValueBuilding-projekt 2 Difko udbød i 2010 A/S Difko ValueBuilding I. I dag er flere af ejendommene steget i værdi, og én af ejendommene er allerede solgt med stor gevinst.

Læs mere

Hovedpunkter,i,delårsrapport,for,Berlin,IV,A/S,,perioden,1.,juli,,31.,december,2012,

Hovedpunkter,i,delårsrapport,for,Berlin,IV,A/S,,perioden,1.,juli,,31.,december,2012, Nasdaq&OMX&Copenhagen&A/S& & & & Selskabsmeddelelse& nr.02&/&2013& Aarhus,&19.&februar&2013& CVR.&nr.&29&14&98&60&&&& www.berlin4.dk& & & Hovedpunkter,i,delårsrapport,for,Berlin,IV,A/S,,perioden,1.,juli,,31.,december,2012,

Læs mere

Admiral Capital A/S Hovedpunkter i delårsrapport for perioden 1. juli til 31. december

Admiral Capital A/S Hovedpunkter i delårsrapport for perioden 1. juli til 31. december NASDAQ OMX Copenhagen A/S nr. 5 / 2015 Aarhus, 27. februar 2015 CVR. nr. 29 24 64 91 www.re-cap.dk Admiral Capital A/S Hovedpunkter i delårsrapport for perioden 1. juli til 31. december 2014 Bestyrelsen

Læs mere

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning N O T A T Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning Bankerne skal i fremtiden være bedre polstrede med kapital end før finanskrisen. Denne analyse giver nogle betragtninger omkring anskaffelse af ny

Læs mere

Berlin High End A/S Generalforsamling d. 1 nov. 2010

Berlin High End A/S Generalforsamling d. 1 nov. 2010 Moderselskabet: Berlin High End A/S. vs Koncernen: Berlin High End A/S og samtlige tyske datterselskaber konsolideret efter dansk praksis. 2009/2010 vs 2008/2009: 2008/2009 Fuld omsætning med oprindelige

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets periodemeddelelse for 1. -3. kvartal 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. august 2015 Nikolaj Plads 6 1007 København K

Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. august 2015 Nikolaj Plads 6 1007 København K side 1 af 12 Nasdaq OMX Copenhagen A/S 27. august 2015 Nikolaj Plads 6 1007 København K Sendt via OMX indberetningssystem Selskabsmeddelelse nr. 7 2015 Bestyrelsen har i dag godkendt delårsrapporten for

Læs mere

DIRF. Finansielle nøgletal i teori og praksis Maj 2012

DIRF. Finansielle nøgletal i teori og praksis Maj 2012 DIRF Finansielle nøgletal i teori og praksis Maj 2012 v./ Christian V. Petersen, Professor, Ph.D. Copenhagen Business School Institut for Regnskab og Revision Copyright 1 @ Christian V. Peter Agenda Introduktion

Læs mere

Banker presses på overskuddet

Banker presses på overskuddet N O T A T Banker presses på overskuddet 11. oktober 2012 Bankernes overskud er lavt i disse år både historisk set og når der sammenlignes med andre sektorer. Det viser nye tal fra Finanstilsynet samt en

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Nøgletalsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

Revisoreksamen 2014. Modul C

Revisoreksamen 2014. Modul C Revisoreksamen 2014 Modul C Torsdag den 4. september 2014 (4 timer) Alle hjælpemidler kan medbringes til prøven bortset fra: disketter, brændbare cd-rommer, egne usb-stik, eksterne harddisks og andre elektroniske

Læs mere

ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger

ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger ØVELSER TIL KAPITEL 2 Med løsninger Øvelse 1. I begyndelsen af 2008 blev aktierne i Royal Unibrew handlet til kurs 534 per aktie. Aktien lukkede i december 2008 i kurs 118,5. Royal Unibrew udbetalte en

Læs mere

adserving International A/S Resultatresume 1. juli 2007 / 30. juni 2008 Selskabets Revisor: Nørre Farimagsgade 11 1364 København K

adserving International A/S Resultatresume 1. juli 2007 / 30. juni 2008 Selskabets Revisor: Nørre Farimagsgade 11 1364 København K Pressemeddelelse nr. 24/2008 29. september 2008 adserving International A/S Resultatresume 1. juli 2007 / 30. juni 2008 Selskabets Revisor: Nørre Farimagsgade 11 1364 København K Selskabets godkendte rådgiver:

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 2 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Stabil Dato 2012-05-30 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder 160 Antal andele 158 Samlet KVM

Læs mere

Nyhedsbrev 3. Kære Aktionær / Læser

Nyhedsbrev 3. Kære Aktionær / Læser Kære Aktionær / Læser Nu hvor overgangen til det nye år er vel overstået er det blevet tid til tredje udgave af vores nyhedsbrev. I denne udgave vil vi kort: Præsentere selskabets nye bestyrelsesmedlem

Læs mere

Den Nordiske Børs Aktionæraften Radisson SAS Scandinavia Hotel 4. juni 2008

Den Nordiske Børs Aktionæraften Radisson SAS Scandinavia Hotel 4. juni 2008 Den Nordiske Børs Aktionæraften Radisson SAS Scandinavia Hotel 4. juni 2008 Agenda 1) Hvem er Victoria Properties? 2) Hvorfor Tyskland? 3) Sådan arbejder Victoria Properties 4) Hvad vil Victoria Properties?

Læs mere

Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2008 Hellerup, 15. april 2008 CVR nr. 21 33 56 14

Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2008 Hellerup, 15. april 2008 CVR nr. 21 33 56 14 Til OMX Den Nordiske Børs København Fondsbørsmeddelelse nr. 3/2008 Hellerup, 15. april 2008 CVR nr. 21 33 56 14 Delårsrapport for perioden 1. januar - 31. marts 2008 Bestyrelsen for Dan-Ejendomme Holding

Læs mere

Regnskabsåret 2011 i bygge- og anlægsbranchen

Regnskabsåret 2011 i bygge- og anlægsbranchen Efter at 2010 var et ekstremt hårdt år for bygge- og anlægsbranchen, så viser regnskabsåret 2011 en mindre fremgang for branchen. Virksomhederne har i stort omfang fået tilpasset sig den nye situation

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser Oversigtsrapport for andelsboligforeningen Eksempel Købt gennem Boliga 2012-11-07 (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring på 1 år Grafer over udvikling Status E E Dato

Læs mere

German High Street Properties A/S

German High Street Properties A/S German High Street Properties A/S DELÅRSRAPPORT FOR PERIODEN 1. JANUAR - 31. MARTS 2012 Selskabsoplysninger Selskabet German High Street Properties A/S Sundkrogsgade 21 2100 København Ø CVR-nr: 30 69 16

Læs mere

Brd. Klee A/S. CVR.nr. 46 87 44 12. Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015

Brd. Klee A/S. CVR.nr. 46 87 44 12. Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015 Brd. Klee A/S CVR.nr. 46 87 44 12 Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015 For yderligere oplysninger kan direktør Lars Ejnar Jensen kontaktes på telefon 43 86 83 33 Brd. Klee A/S Delårsrapport

Læs mere

Nasdaq-OMX Den Nordiske Børs København A/S Nikolaj Plads 6 1007 København K

Nasdaq-OMX Den Nordiske Børs København A/S Nikolaj Plads 6 1007 København K side 1 af 14 Nasdaq-OMX Den Nordiske Børs København A/S Nikolaj Plads 6 1007 København K Sendt via Nasdaq-OMX indberetningssystem Selskabsmeddelelse nr. 9 2009 Bestyrelsen har i dag godkendt delårsrapporten

Læs mere

Halvårsrapporten for Danske Spil koncernen for perioden 1. januar 2014 til 30. juni 2014 (urevideret)

Halvårsrapporten for Danske Spil koncernen for perioden 1. januar 2014 til 30. juni 2014 (urevideret) 27.08.14 aen/rano Erhvervsstyrelsen Langelinie Alle 17 2100 København Ø Halvårsrapport pr. 30. juni 2014 Halvårsrapporten for Danske Spil koncernen for perioden 1. januar 2014 til 30. juni 2014 (urevideret)

Læs mere

Exiqon har konstant øget deres omsætning lige siden deres børsnotering med høje vækstrater. De seneste tre år har deres vækstrater kun været omkring

Exiqon har konstant øget deres omsætning lige siden deres børsnotering med høje vækstrater. De seneste tre år har deres vækstrater kun været omkring Exiqon A/S Exiqon er et dansk Life Science selskab der sælger analyser, reagenser og andre materialer til forskningsbrug rettet mod pharma selskaber og universiteter. Jeg har fulgt Exiqon længere over

Læs mere

GRIFFIN BONDS II NRW A/S

GRIFFIN BONDS II NRW A/S GRIFFIN BONDS II NRW A/S HALVÅRSRAPPORT 2006/2007 BONDS II NRW A/S Indholdsfortegnelse Halvårsrapport 31. december 2006 2 Resultatopgørelse for perioden 1. juli 2006-31. december 2006 3 Balance 31. december

Læs mere

4.2 Revisors erklæringer i årsrapporten

4.2 Revisors erklæringer i årsrapporten Regnskab Forlaget Andersen 4.2 Revisors erklæringer i årsrapporten Af statsautoriseret revisor Morten Trap Olesen, BDO mol@bdo.dk Indhold Denne artikel omhandlende revisors erklæringer i årsrapporten har

Læs mere

Hvad er virksomheden værd?

Hvad er virksomheden værd? HVAD ER VIRKSOMHEDEN VÆRD? 55 Hvad er virksomheden værd? Det er ikke muligt at beregne en pris på virksomheden, der er den "rigtige" værdi. En beregnet værdi vil afhænge af de vurderinger og forudsætninger,

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7. Hoved- og nøgletal

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7. Hoved- og nøgletal Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. kvartal 2006 Side 2 af 7 Hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.) 2006 2005 2005 Resultatopgørelse Resultat af udlejning 251 74 897 Avance ved salg af lejligheder

Læs mere

Værdiansættelse og finansiering. Masterclass om virksomhedsopkøb Peder Pedersen Statsaut. revisor, partner

Værdiansættelse og finansiering. Masterclass om virksomhedsopkøb Peder Pedersen Statsaut. revisor, partner Værdiansættelse og finansiering Masterclass om virksomhedsopkøb Peder Pedersen Statsaut. revisor, partner Værdiansættelse og finansiering Indledende overvejelser ved virksomhedskøb Strategisk virksomhedsanalyse

Læs mere

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S

Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport 2014 Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Ejendomsselskabet Borups Allé P/S Årsrapport for perioden 31. juli 2014 31. december 2014 CVR 36 05 53 83 (1. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og

Læs mere

Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S

Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S Den 14. november 2000 Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Telefax nr. 33 12 86 13 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar 30. september 2000 for EjendomsSelskabet Norden A/S Periodens

Læs mere

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS 1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele

Læs mere

Korte eller lange obligationer?

Korte eller lange obligationer? Korte eller lange obligationer? Af Peter Rixen Portfolio manager peter.rixen @skandia.dk Det er et konsensuskald at reducere rentefølsomheden på obligationsbeholdningen. Det er imidlertid langt fra entydigt,

Læs mere

Andelsselskabet Saltbæk Strandvænge Vandværk Årsrapport for 2014. CVR-nr. 51 09 50 14

Andelsselskabet Saltbæk Strandvænge Vandværk Årsrapport for 2014. CVR-nr. 51 09 50 14 Andelsselskabet Saltbæk Strandvænge Vandværk Årsrapport for 2014 CVR-nr. 51 09 50 14 Indholdsfortegnelse Side Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning 4 Regnskabspraksis

Læs mere

Dansk Træforening. Revisionsprotokol af 5/5 2009 vedrørende årsrapporten for 2008

Dansk Træforening. Revisionsprotokol af 5/5 2009 vedrørende årsrapporten for 2008 Dansk Træforening Revisionsprotokol af 5/5 2009 vedrørende årsrapporten for 2008 Kvæsthusgade 3 DK-1251 København K Tlf. (+45) 39 16 36 36 Fax (+45) 39 16 36 37 E-mail:copenhagen@n-c.dk Aalborg København

Læs mere

EJERFORENINGER ADMINISTRATION AF. Tryghed og tilgængelighed i din dagligdag. www.housinggroup.dk. Mere end bare et administrationsselskab

EJERFORENINGER ADMINISTRATION AF. Tryghed og tilgængelighed i din dagligdag. www.housinggroup.dk. Mere end bare et administrationsselskab Tryghed og tilgængelighed i din dagligdag ADMINISTRATION AF EJERFORENINGER Mere end bare et administrationsselskab "Vi gør en dyd ud af personlig og professionel service, gennemsigtighed og proaktivitet."

Læs mere

Kommunikation til omverdenen

Kommunikation til omverdenen e-bog KAPITEL 4 Kommunikation til omverdenen Traditionelt har mange virksomheder og organisationer kunnet styres ved en fokusering på god udnyttelse af de materielle aktiver bygninger og maskiner. Men

Læs mere

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 GENERELT... 4 OPBYGNING... 4 SÅDAN KOMMER DU I GANG... 5 FORUDSÆTNINGER... 6 Stamoplysninger... 6 Energimærke... 6 Fremskrivning

Læs mere

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser

nævnte hensættelser er regnskabsmæssige hensættelser (nyeste regnskab: 2011) Side 1 af 1 plus forklaringer Information Ændring siden sidste regnskab Grafer over udvikling Status Stabil Dato 2012-05-31 Stiftelsesår 1977 Byggeår 1936 Antal enheder Antal andele

Læs mere

Bliv klar til møde med banken

Bliv klar til møde med banken www.pwc.dk Bliv klar til møde med banken v/brian Rønne Nielsen Revision. Skat. Rådgivning. 7 år med finanskrise, lavvækst og uro i bankerne Karakteristika ved den nye virkelighed for SMV Knap likviditet

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18 Årsrapport 2004/05

Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18 Årsrapport 2004/05 Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab CVR-nr. 24 21 37 14 Klædemålet 9 2100 København Ø Telefon 39 17 03 33 Telefax 39 27 03 33 www.deloitte.dk Résidence Masséna Nice A/S CVR-nr. 78 81 96 18

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

Ordinær Generalforsamling, 22. oktober 2014

Ordinær Generalforsamling, 22. oktober 2014 Ordinær Generalforsamling, 22. oktober 2014 Velkommen ved formand Henrik Frisch Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse,

Læs mere

Bestyrelsen i Bispebjerg Kollegiet A/S har den 18. august 2015 afholdt bestyrelsesmøde, hvor selskabets delårsrapport blev behandlet.

Bestyrelsen i Bispebjerg Kollegiet A/S har den 18. august 2015 afholdt bestyrelsesmøde, hvor selskabets delårsrapport blev behandlet. 66 1 Halvårsmeddelelse for 1. halvår 2015 Bestyrelsen i har den 18. august 2015 afholdt bestyrelsesmøde, hvor selskabets delårsrapport blev behandlet. Rapporten følger her. Resume: Halvårsresultat for

Læs mere

Regnskabsforståelse i Forbidelse med udbud

Regnskabsforståelse i Forbidelse med udbud Regnskabsforståelse i Forbidelse med udbud 14. september 2010 Michael N.C. Nielsen AUDIT Udgangspunkt Som en del af vurdering af økonomisk og finansiel kapacitet udbedes ofte regnskaber for tilbudsgiverne

Læs mere

SPAREKASSEN DEN LILLE BIKUBE

SPAREKASSEN DEN LILLE BIKUBE SPAREKASSEN DEN LILLE BIKUBE Risikorapport i henhold til kapitaldækningsbekendtgørelsen. Offentliggørelsespolitik I henhold til kapitalbekendtgørelsens 60 bilag 20, er det sparekassen pålagt at offentliggøre

Læs mere

en reduktion i energiforbruget Copyright ThomasPlenborg

en reduktion i energiforbruget Copyright ThomasPlenborg Økonomiske konsekvenser af en reduktion i energiforbruget g 1 Formål Metoder til måling af økonomiske konsekvenser Eksempler på (økonomiske) konsekvenser af energibesparende tiltag Økonomiske konsekvenser

Læs mere

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014 www.pwc.dk Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning. Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter: København, 30. januar 2013 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2012 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2013 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

København den 28.februar 2007. Notabene.net A/S offentliggøre halvårsregnskab for regnskabsåret 2006/2007. Tilfredsstillende vækst og indtjening

København den 28.februar 2007. Notabene.net A/S offentliggøre halvårsregnskab for regnskabsåret 2006/2007. Tilfredsstillende vækst og indtjening First North meddelelse nr. 54 / 28. februar 2007 København den 28.februar 2007 Notabene.net A/S offentliggøre halvårsregnskab for regnskabsåret 2006/2007 Tilfredsstillende vækst og indtjening Notabene.net

Læs mere

Ejendomsselskabet Nordtyskland 1. 3. kvartal 2013 og budget 2014

Ejendomsselskabet Nordtyskland 1. 3. kvartal 2013 og budget 2014 1. 3. kvartal og budget 2014 Regnskabsrapport for 1. 3. kvartal Det ordinære overskud for perioden er 7,9 mio. EUR, hvilket er det samme som det budgetterede. Lejeindtægterne er 29,3 mio. EUR, hvilket

Læs mere

Halvårsmeddelelse 1999 EjendomsSelskabet Norden A/S Highlights

Halvårsmeddelelse 1999 EjendomsSelskabet Norden A/S Highlights Den 9. august 1999 JSP/ah Københavns Fondsbørs Nikolaj Plads 6 1067 København K Fax nr. 33 12 86 13 Halvårsmeddelelse 1999 EjendomsSelskabet Norden A/S Highlights EjendomsSelskabet Norden har haft en positiv

Læs mere

Ledelsesberetning for 1. halvår 2008

Ledelsesberetning for 1. halvår 2008 Ledelsesberetning for 1. halvår 2008 Bestyrelsen for Investeringsforeningen Nielsen Global Value har på et bestyrelsesmøde i dag behandlet og godkendt regnskabet for 1. halvår 2008, hvilket herved fremlægges.

Læs mere

BENCHMARK ANALYSE RIVAL

BENCHMARK ANALYSE RIVAL BENCHMARK ANALYSE RIVAL 0-- Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Introduktion... Det samlede resultat... De største virksomheder... Markedsandel... Nettoomsætning...7 Dækningsbidraget/bruttofortjenesten...

Læs mere

Målbeskrivelse nr. 4: Egenkapitalforrentning og risiko

Målbeskrivelse nr. 4: Egenkapitalforrentning og risiko HA, 5. SEMESTER STUDIEKREDS I EKSTERNT REGNSKAB Esbjerg, efteråret 2002 Målbeskrivelse nr. 4: Egenkapitalforrentning og risiko Valdemar Nygaard TEMA: EGENKAPITALFORRENTNING OG RISIKO Du skal kunne redegøre

Læs mere

Revision af pengeinstitutter

Revision af pengeinstitutter Revision af pengeinstitutter Hvor meget information kan en revisor overskue? Ledende økonom Nikolaj Warming Larsen 03/04/2014 1 Hovedkonklusioner Det overordnede mål med ekstern revision af finansielle

Læs mere

Supplerende oplysninger til regnskabsmeddelelse for 1. halvår 2008

Supplerende oplysninger til regnskabsmeddelelse for 1. halvår 2008 Selskabsmeddelelse nr. 27/2008 Frederiksberg, 10. november 2008 Supplerende oplysninger til regnskabsmeddelelse for 1. halvår 2008 Olicom A/S ( Olicom ), hvis aktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen

Læs mere

BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2010

BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2010 BERLIN III A/S Generalforsamling 14. oktober 2010 Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse

Læs mere

Værdiansættelse af kunder og varemærke

Værdiansættelse af kunder og varemærke Nordic Valuation www.nordicvaluation.dk Morten Christensen cand.merc., MBA Email: morten@nordicvaluation.dk Mobil: 21 30 27 22 CVR: 25376153 Værdiansættelse af kunder og varemærke Anvendt model: Cashflow

Læs mere

Brunder Ejendomme A/S -et selskab i MBC Gruppen A/S

Brunder Ejendomme A/S -et selskab i MBC Gruppen A/S Brunder Ejendomme A/S -et selskab i MBC Gruppen A/S Agenda Henrik Brandt Brunder Ejendomme A/S Ejendomsaktieselskabet Pakhuset Aros Boliginvest A/S Dansk AMP A/S Ejendomsmarkedet Henrik Brandt Direktør

Læs mere

Transaction Services info Corporate Finance køb og salg af virksomheder

Transaction Services info Corporate Finance køb og salg af virksomheder Transaction Services Due diligence ved virksomhedsovertagelse Finansiel og driftsøkonomisk due diligence Identifikation af risici og muligheder Vurderinger af indtjeningskvaliteten Arbejdskapitalanalyser

Læs mere

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende:

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: 1. 2. 3. Først afslutte indtastningen af årsrapporten. Det gør du på den sidste side under punktet

Læs mere

Bogen om nøgletal af Jesper Laugesen og Anette Sand

Bogen om nøgletal af Jesper Laugesen og Anette Sand Bogen om nøgletal Bogen om nøgletal af Jesper Laugesen og Anette Sand Regnskabsskolen A/S 2013 Udgivet af Regnskabsskolen A/S Wesselsgade 2 2200 København N Tlf. 3333 0161 www.regnskabsskolen.dk Redaktion:

Læs mere

Tilsynsrapport Socialtilsyn Øst

Tilsynsrapport Socialtilsyn Øst Tilsynsrapport Socialtilsyn Øst Tilsynstype: Driftsorienteret tilsyn Område: Sociale tilbud Praktiske oplysninger Tilsynsrapporten indeholder socialtilsynets bedømmelse og vurdering af om tilbuddet fortsat

Læs mere

Nordea Ejendomme. Enkelhed på alle niveauer. Nordea Ejendomme

Nordea Ejendomme. Enkelhed på alle niveauer. Nordea Ejendomme Nordea Ejendomme Enkelhed på alle niveauer Nordea Ejendomme Bredgade Den enkle vej Overblik skabt på erfaring Som en af landets største ejendomsforvaltere har Nordea Ejendomme opbygget en stor erfaring

Læs mere

Projekt: Skolen i bymidten Semesterprojekt: 7B - E2013 Dokument: Ansættelseskontrakt Dato: 29-10-2013 13:18

Projekt: Skolen i bymidten Semesterprojekt: 7B - E2013 Dokument: Ansættelseskontrakt Dato: 29-10-2013 13:18 1 af 6 1. Sammendrag K.E.A Totalentreprise agerer som samlet totalentreprenør for bygherre, vi varetager alle de ydelser, der udgør en nødvendig helhed for gennemførelse af den aftalte opgave. Vi er derfor

Læs mere

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald

Køb af virksomhed. Værdiansættelse og Finansiering. v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Køb af virksomhed Værdiansættelse og Finansiering v/statsautoriseret revisor og partner Torben Hald Hvad er værdien af en virksomhed? Den værdi, som virksomheden kan handles til på et givet tidspunkt mellem

Læs mere

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv.

Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Andelsforeningen Duegården Redegørelse vedr. de økonomiske forhold mv. Indledning Den 19. maj 2010 blev der afgivet accept til PrivatBo A/S og advokatvirksomheden Pernille Høxbro om at yde økonomisk rådgivning

Læs mere

Delårsrapport for 1. halvår 2012

Delårsrapport for 1. halvår 2012 1 af 28 Delårsrapport for 1. halvår Resumé Fortsat stigning i omsætning og primært resultat baseret på god underliggende drift Victoria Properties forøgede omsætningen til EUR 8,7 mio. i 1. halvår fra

Læs mere

Henrik Lindegaard Andersen, Anne Line Tenney Jordan og Jacob Seier Petersen. Arbejdskraft og -potentiale i hovedstadsområdet

Henrik Lindegaard Andersen, Anne Line Tenney Jordan og Jacob Seier Petersen. Arbejdskraft og -potentiale i hovedstadsområdet Henrik Lindegaard Andersen, Anne Line Tenney Jordan og Jacob Seier Petersen Arbejdskraft og -potentiale i hovedstadsområdet Arbejdskraft og -potentiale i hovedstadsområdet kan hentes fra hjemmesiden www.kora.dk

Læs mere

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

Køb af virksomhed. Værdiansættelse

Køb af virksomhed. Værdiansættelse Køb af virksomhed hvad koster den? Findes der i praksis en værdi man kan sætte to streger under? Ja - hvis man er i besiddelse af alt viden om, hvordan indtjeningen vil være i ubegrænset tid fremover.

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

v/ Statsaut. revisor Morten Ovesen

v/ Statsaut. revisor Morten Ovesen v/ Statsaut. revisor Morten Ovesen Tlf.: 96 23 54 00 Økonomi styres af den som tager beslutning med virkning for økonomien. - det er ikke ægtefællen! - det er ikke bogholderen! - det er ikke revisoren!

Læs mere

Delårsrapport. Halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2011 for perioden 1. januar - 30. september 2009 GERMAN HIGH STREET II A/S

Delårsrapport. Halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni 2011 for perioden 1. januar - 30. september 2009 GERMAN HIGH STREET II A/S Investea German German High High Street Street Properties II A/S A/S Delårsrapport Halvårsrapport for perioden 1. januar - 30. juni for perioden 1. januar - 30. september 2009 GERMAN HIGH STREET II A/S

Læs mere

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut?

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Værdiansættelsesseminar den 7. november 2013 v/ Peter Winther, Sadolin & Albæk Indhold 1. Sadolin & Albæk 2. Ejendomsmarkedet i de seneste

Læs mere

Delårsrapport for 1. kvartal 2008

Delårsrapport for 1. kvartal 2008 Delårsrapport for 1. kvartal 2008 Brødrene A & O Johansen A/S Rørvang 3 * 2620 Albertslund Tlf.: 70 28 00 00 * Fax: 70 28 01 01 CVR-nr.: 58 21 06 17 side 1/6 (Alle beløb er i hele 1.000 kr.) Resultatopgørelse

Læs mere

Lejernes prioriteringer og ønsker - vær forberedt på nye krav

Lejernes prioriteringer og ønsker - vær forberedt på nye krav Lejernes prioriteringer og ønsker - vær forberedt på nye krav Ved Claus Asger Olsen, afdelingsdirektør Investeringsejendomme 1 / 28. maj 2015 28. Maj 2015 Hvad skal jeg tale om? Kort om DEAS Hvad fortæller

Læs mere

Om Berlin IV. Ejendomsporteføljen og strategien

Om Berlin IV. Ejendomsporteføljen og strategien November 2014 AGENDA 1. Om Berlin IV A/S - overblik over porteføljen og strategien 2. Finansielle resultater og forventninger 3. Hvorfor investere i Berlin 4. Hvorfor investere i Berlin IV A/S 2 Om Berlin

Læs mere

Grønt Udviklings- og Demonstrationsprogram FORRETNINGSPLAN GUDP. Christian Huus Jensen, COWI

Grønt Udviklings- og Demonstrationsprogram FORRETNINGSPLAN GUDP. Christian Huus Jensen, COWI Grønt Udviklings og Demonstrationsprogram FORRETNINGSPLAN GUDP Christian Huus Jensen, COWI Forretningsplan indhold Projektets output A28 (maks1 side) Markedet og kunder A29 (maks½ side) Forretningsgrundlag

Læs mere

Delårsrapport, 1. halvår 2010, Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje

Delårsrapport, 1. halvår 2010, Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje Side 1 af 12 OMX Den Nordiske Børs København Nikolaj Plads 6 Postboks 1040 1007 København K Fondsbørsmeddelelse nr. 12/2010 Delårsrapport 1. halvår 2010 Foreningen Fast Ejendom f.m.b.a. Tuborg Boulevard

Læs mere

Ordinær aeneralforsamlinq iberlin III A/S

Ordinær aeneralforsamlinq iberlin III A/S Ordinær aeneralforsamlinq iberlin III A/S Den 14. oktober 2011 kl. 13.00 afholdtes ordinær generalforsamling iberlin III A/S (CVR-nr. 29 24 64 91) hos Bech-Bruun Advokatfirma på adressen Langelinie Alle

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal 2015. Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal 2015. Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Langsom vækst Der er fremgang i den danske økonomi, men væksten er lav. Danmarks Statistik har endnu ikke opgjort BNP-væksten for hele 1, men den årlige vækst for årets

Læs mere

Meddelelse nr. 1 / 22.01.2015 Side 1 af 5

Meddelelse nr. 1 / 22.01.2015 Side 1 af 5 Meddelelse nr. 1 / 22.01.2015 Side 1 af 5 Til NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nikolaj Plads 6 1007 København K Årsrapport 2013/14 for Aller Holding A/S Aller Holding A/S har udsendt sin årsrapport for regnskabsåret

Læs mere

TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET. side 1

TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET. side 1 TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET side 1 HVOR SKAL AFKASTET KOMME FRA? side 2 AKTIV ALLOKERING Hvad bidrager mest til porteføljens afkast og risiko Strategiske (langsigtede)

Læs mere

SKAGEN m² investerer i globale ejendomsselskaber - vil du være med?

SKAGEN m² investerer i globale ejendomsselskaber - vil du være med? SKAGEN m² investerer i globale ejendomsselskaber - vil du være med? Tag del i det globale ejendomsmarked Med udgangspunkt i SKAGENs investeringsfilosofi ser vi muligheder for attraktive langsigtede investeringer

Læs mere

FM og ejendomsinvesteringer

FM og ejendomsinvesteringer THE NORDIC REGION PROPERTY SPECIALIST FM og ejendomsinvesteringer Mikkel Skat Skov, Facility Direktør, Saxo Properties A/S FACILITY MANAGEMENT & EJENDOMSINVESTERING Saxo Bank og Saxo Properties A/S FM

Læs mere

Foreningen af Danske Lægestuderende Århus Kredsforening. Økonomisk beretning fra FADL, Aarhus Kredsforening. Aarhus, Kære Medlemmer,

Foreningen af Danske Lægestuderende Århus Kredsforening. Økonomisk beretning fra FADL, Aarhus Kredsforening. Aarhus, Kære Medlemmer, Økonomisk beretning fra FADL, Aarhus Kredsforening Kære Medlemmer, Aarhus, Det er en fornøjelse at kunne sætte jer ind i foreningsåret 2013/2014 set fra et økonomisk perspektiv. Som altid præsenteres her

Læs mere

Nyhedsbrev 20. december 2011 Nummer 9

Nyhedsbrev 20. december 2011 Nummer 9 Core German Residential II 1 CORE GERMAN RESIDENTIAL INDHOLD: II Nyhedsbrev 20. december 2011 Nummer 9 INDHOLD: 1. Carl-Fried-Haus købt i Köln Læs om en stor dejlig ejendom i Köln, som vi har købt for

Læs mere

Til NASDAQ OMX Nordic Copenhagen GlobeNewswire

Til NASDAQ OMX Nordic Copenhagen GlobeNewswire Til NASDAQ OMX Nordic Copenhagen GlobeNewswire Delårsrapport for 9 måneder 2009 Faaborg, den 29. oktober 2009 Selskabsmeddelelse nr. 15/2009 Bestyrelsen og direktionen har behandlet og godkendt delårsrapporten

Læs mere

2 Indledning... 3 3 Værdien af virksomheden... 4. 4 Køberen... 4. 5 Generationsskifte... 5. 6 Processen... 6. 7 Centrale spørgsmål...

2 Indledning... 3 3 Værdien af virksomheden... 4. 4 Køberen... 4. 5 Generationsskifte... 5. 6 Processen... 6. 7 Centrale spørgsmål... Køb og salg af rengørings- og servicevirksomhed Dansk Servicekonsulent er landsdækkende og har igennem 33 år opbygget et indgående kendskab til branchen og derigennem et omfattende netværk som efterspørger

Læs mere

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården.

Vi anmoder Nykredit om at udlevere sin interne kreditvurdering fra 2007, som var grundlag for koncernes finansiering af AB Duegården. AB Duegården under likvidation Den 27. september 2013 J.nr.2011-01-01-03 Til Realkreditankenævnet AB Duegårdens bemærkninger til udtalelse IV fra Nykredit A/S Nykredits rolle ved stiftelsen Det fremgår

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere