Investeringsejendomme - Regnskabsmæssig behandling og værdiansættelse

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Investeringsejendomme - Regnskabsmæssig behandling og værdiansættelse"

Transkript

1 Kandidatafhandling Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Cand.merc.aud. Forfattere: Jørgen Peter Banke Michael Schelde Poulsen Vejleder: Claus Holm Investeringsejendomme - Regnskabsmæssig behandling og værdiansættelse Handelshøjskolen i Århus Juli 2005

2 Summary Since the collapse of the stock market in USA in 1929, the regulation of financial reports has been dominated by valuing items at historical cost prices because of the fear of manipulation and volatility in values. In the recent years fair value accounting has been allowed for some parts of the financial reports. Fair value is in short the market value of an asset or liability. As one of the only non-financial assets it is allowed to value investment property at fair value with regulation of the value in profit and loss and without making systematic depreciations. Investment property is in short property (land or a building) held to earn rentals or for capital appreciation or both. For Danish companies investment property is specifically regulated in the Danish law of financial reports (ÅRL), International accounting standard (IAS) 40 and Danish accounting guidance (RV) 16. Companies listed at Copenhagen stock exchange are required to follow either IAS 40 or RV 16. As from January all consolidated financial reports for listed companies are required to be presented in conformity with IAS 40. Common to the regulation is that it is allowed to use fair value accounting for investment properties. For companies who present their financial reports in conformity with ÅRL, the option to fair value accounting for investment properties is only available when investment is the main activity of the company. When investment in property is the main activity of the company, RV 16 requires fair value accounting. IAS 40 does not operate with a main activity requirement. Because of the difficulties involved with determining the main activity of a company and the implied lack of comparison between financial reports containing investment properties, we find that the requirement should be repealed. Whether fair value is more useful to the users of financial reports than historical cost price is debatable. All things being equal fair value is likely to be more relevant to the users of the annual reports than historical cost price, because fair value implies a current value which lead to a high degree of predictive and feedback value. In relation to investment property this seems to be the case too, because the value of investment property is rather volatile plus increasing and at the same time the duration of possession is about 5 to 10 years. These matters often make the value of investment properties very different from the historical cost price. This together with the fact that investment properties often are held to earn capital appreciation as well as rentals seems to make fair value more relevant than historical cost price for investment properties.

3 Relevance is not enough for financial accounting information to be useful to the users. Among other things the information has to be reliable too. In the case of a perfect (a good does only have one price) and complete (all goods have a price) market, fair value accounting seems to be the right way to make financial reports, because fair values can then be observed in the market and will then be reliable too. Such market conditions are seldom present though and therefore a trade-off between relevance and reliability emerges. It is characteristic for investment properties that they are often not comparable and therefore it is not possible to observe a completely comparable sales price for a sold investment property and used it as the fair value for another investment property. This implies that the fair value of investment properties is often based on valuation models where estimated future cash flows are discounted. Investment property seems to fit such models quite well due to the fact that investment property generates cash flows largely independent of other assets held by the company. The valuation models are based on a lot of judgement, which can make the fair value of investment property less reliable. Relevant and reliable accounting information is not enough for it to be efficient to inform about fair values of investment properties. The increase in usefulness to the users of the financial reports has to be weighed against the cost of generating reliable fair value estimates. After asking 6 real estate agents we find that the fee for external appraisal of investment property is about DKK plus one per mille of the valuation price (excl. VAT). Based on the information from the estate agents we find that a continuous appraisal of a small investment property implies a fee about DKK (excl. VAT) which is tax-deductible. Compared to average annual fluctuations of about 2.7% in the value of investment properties, fees in that region seem sustainable. However, in the case of small companies with very few financial report users, who are highly connected with the company, it cannot be ruled out that the fees are unsustainable. Using the realised sales prices as benchmark, the reliability of the fair values, stated in the annual reports for Danish companies holding investments properties, is not convincing. In a survey of 39 companies and 83 financial reports, we find that on average sales prices deviate about 33% from the fair values stated in the financial reports and with 95% confidence the average deviation for the population lies in the interval from 25% to 40%. Still, on average and with 95% confidence, sales prices deviate between 17% and 34% more from historical

4 cost prices than from the fair value estimates. In 50% of the observations the sales price deviates 21% or less from the fair value. Only 13% of the deviations are due to overstatement of the fair value, which reflects at rather conservative valuation. In general companies with very large amounts of investment properties (>1.500 mill. DKK) are significantly better at estimating reliable fair values than companies with smaller amounts of investment properties. Finally companies with sales of investment properties for more than 120 mill. DKK have been significantly better at estimating reliable fair values than companies with sales less than 5 mill. DKK.

5 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemstilling Problemformulering Afgrænsning Disposition To hovedteorier inden for regnskabsaflæggelse Præstationsorienteret regnskabsteori Formueorienteret regnskabsteori Værdi og markedsforhold De to regnskabsteoriretninger i forhold til investeringsejendomme Begrebsrammen Begrebsrammens indhold Niveau 1: Målsætningen med årsregnskaber Niveau 1 i IASB s begrebsramme Niveau 1 i ÅRL s begrebsramme Niveau 2: Årsregnskabets kvalitative egenskaber Niveau 2 i IASB s begrebsramme Relevans Pålidelighed Sammenlignelighed Niveau 2 i ÅRL s begrebsramme Retvisende billede Kvalitetskrav Niveau 3: Årsregnskabets elementer Niveau 3 i IASB s begrebsramme Niveau 3 i ÅRL s begrebsramme Niveau 4: Indregning og måling Niveau 4 i IASB s begrebsramme Niveau 4 i ÅRL s begrebsramme Niveau 5: Klassifikation og præsentation Grundlæggende forudsætninger Grundlæggende forudsætninger i IASB s begrebsramme Grundlæggende forudsætninger i ÅRL s begrebsramme Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Reguleringskilder og rangforhold Definition og afgrænsning af investeringsejendomme Afgræsning mellem investeringsejendomme og handelsejendomme Afgræsning mellem investeringsejendomme og domicilejendomme Indregning ÅRL IAS RV Måling Første Måling ÅRL IAS RV Efterfølgende måling ÅRL Kostprismodellen i ÅRL Dagsværdimodellen i ÅRL Anvendelsesområdet for ÅRL

6 Investeringsvirksomhed Hovedaktivitet Hovedaktivitet i koncernforhold Vurdering af hovedaktivitetskravet Måling i henhold til dagværdimodellen i ÅRL IAS Kostprismodellen Dagsværdimodellen RV Forbedring og vedligeholdelse ÅRL IAS RV Ejendommens overgang til anden anvendelse ÅRL IAS RV Afhændelse ÅRL IAS RV Regnskabsmæssig behandling af finansielle forpligtelser knyttet til investeringsejendomme Definition Indregning Måling Første måling Efterfølgende måling ÅRL IAS Vurdering af behandlingen af finansielle forpligtelser Opdeling af finansielle forpligtelser mellem flere aktiver Oplysning og præsentation af investeringsejendomme ÅRL IAS RV Vurdering af oplysningskravene Fordele og ulemper ved måling af investeringsejendomme efter hhv. kostpris- og dagsværdimodellen Kommentarer fra høringsrunden vedrørende udarbejdelsen af IAS Vurdering i relation til begrebsrammens kvalitative egenskaber Relevans Pålidelighed Sammenlignelighed og forståelighed Opsamling på diskussion om målegrundlag via kvalitative egenskaber Cost-benefit-betragtninger Behandling af dagsværdireguleringer for investeringsejendomme Fordele og ulemper ved indregning i resultatopgørelsen Fordele og ulemper ved binding på egenkapitalen... 96

7 9. Årsagerne til ændringerne af ÅRL Omkostninger til opgørelse af dagsværdi - Cost-benefit-overvejelser Harmonisering med IAS Kan virksomhederne skifte værdiansættelsesprincip? Opgørelse af dagsværdien af investeringsejendomme IAS RV Behovet for værdiansættelsesmodeller og deres anerkendelse Ekstern vurderingsmand Værdiansættelsesmodeller Normalindtjeningsmodellen Fase 1: Fastlæggelse af driftsafkastet Fase 2: Fastlæggelse af forrentningskravet Renteniveau Inflation Konjunkturer Lejernes bonitet Vilkår i lejekontrakter Lejegarantier Ejendommens type Ejendommens beliggenhed Ejendommens stand Ejendommens alternative anvendelsesmuligheder Opsamling og andre forhold Fase 3: Særlige forhold Discounted Cash Flow Modellen Den teoretiske udgave af DCF-modellen Fase 1: Fastlæggelse af det frie cash flow fra budgetperioden Lejeindtægter Driftsomkostninger og administration Øvrige korrektioner i cash flow fra budgetperioden Fase 2: Fastlæggelse af det frie cash flow fra terminalperioden Fase 3: Fastlæggelse af kapitalomkostning Fase 4: Fastlæggelse af dagsværdien af investeringsejendomme DCF-modellen i praksis Opsamling af DCF-modellen Vurdering og sammenligning af modellerne Oplysningskrav Pålideligheden af dagsværdier af investeringsejendomme Stikprøveudvælgelse og databearbejdning Bias i undersøgelsen Analyse af pålideligheden af dagsværdier Analyse på omregnede ratios Pålidelighed og balancesummer af investeringsejendomme Pålidelighed og salgssummer af investeringsejendomme Pålidelighed ved anvendelse af ekstern vurderingsmand Opsamling på analyse Konklusion Kildefortegnelse Bilagsoversigt...160

8 1. Indledning Børskrakket i USA i 1929 kan ifølge Merino og Neimark (1982) delvis tilskrives, at der var manipuleret med værdierne i virksomhedernes årsregnskaber. 1 Dette medførte stor frygt for løbende værdiregulering af regnskabsposter og i stedet blev fokus rettet mod årsregnskaber baseret på historiske kostpriser. 2 Under lederskab af Paton og Littleton udgav American Accounting Association (AAA) i 1936 A Tentative Statement of Accounting principles, som grundet mistillid til regnskabsudarbejderne især havde til formål at komme værdiregulering af aktiver til livs og i stedet fremtvinge et kostprisbaseret regnskab. 3 Med An Introduction to Corporate Accounting Standards fik Paton og Littleton i 1940 cementeret det kostprisbaserede regnskab. 4 Regnskabspraksis er fortsat præget af historiske kostpriser, men udviklingen i teori og lovgivning går mod værdibaserede årsregnskaber. 5 Det er således i stigende grad tilladt at angive visse aktiver og forpligtelser til aktuelle værdier, og således anerkende urealiserede tab og gevinster i årsregnskabet. Et af de værdibaserede målegrundlag 6 er dagsværdi, der som udgangspunkt er markedsværdien af et aktiv eller en forpligtelse. Findes der ikke et perfekt (et gode har kun én pris) og komplet (alle goder har en pris) marked, og dermed ikke en direkte observerbar markedsværdi, må dagsværdien baseres på skøn, herunder estimerede nutidsværdier af fremtidige pengestrømme. I mangel af perfekte og komplette markeder vil dagsværdien således indeholde en vis mængde skøn, og dermed være mindre pålidelige end kostpriser, fordi kostpriser er realiserede og dermed kendte. Omvendt anses dagsværdier for mere relevante for regnskabsbrugernes beslutninger end kostpriser, fordi dagsværdier bedre afspejler virksomhedens fremtidige indtjeningsevne og dermed evne til at generere fremtidige pengestrømme. 7 Der opstår således et trade-off mellem relevans og pålidelighed. Scott (2003) anfører, at en af grundene til, at dagsværdier i stigende grad anvendes/tillades i årsregnskaberne er, at aktiemarkederne ikke er efficiente i en grad som hidtil antaget. I den forbindelse er der skabt tvivl om, hvorvidt investorerne er i stand til at omsætte informationen 1 Merino & Neimark (1982), s og Scott (2003) s. 3 2 Scott (2003) s. 3 3 AAA (1936) s og Hendriksen & Breda (1992) s Paton & Littleton (1940) og Scott (2003) s Elling (2002) s Andre værdibaserede målegrundlag er f.eks. salgs- og genanskaffelsesværdi, se afsnit og Scott (2003) s. 6 og s. 18 1

9 i det kostprisbaserede regnskab i samme grad som hidtil antaget. Dagsværdier i årsregnskaberne vil i højere grad kunne hjælpe investorerne med at estimere virksomhedens værdi, anføres det. En anden årsag til accepten af markedsværdier i årsregnskaberne kan være en relativ lav forklaringseffekt af kostprisregnskabernes resultat på aktiekurserne. 8 Yderligere må anvendelse af dagsværdi skulle ses i sammenhæng med, at markederne for visse aktiver og forpligtelser er blevet stadigt mere perfekte og komplette, således at der kan findes mere pålidelige dagsværdier. 9 For visse danske virksomheder er det i dag, som et af de eneste ikke-finansielle aktiver, tilladt at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi. Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes med henblik på lejeindtægter og/eller kapitalgevinst ved salg. 10 Dagsværdier synes især relevant for investeringsejendomme, fordi disse er kendetegnet ved værdiændringer, 11 som over en årrække kan medføre betydelig afstand til kostprisen. Et yderligere kendetegn for investeringsejendomme må siges at være, at disse ikke befinder sig på et perfekt og komplet marked. Derfor findes der sjældent sammenlignelige markedsværdier, hvilket medfører, at værdiansættelsen ofte må baseres på skøn og dermed mindsket pålidelighed, hvilket især er kritisk, idet investeringsejendomme ofte udgør betydelige balancesummer. Estimering og validering af sådanne dagsværdier medfører desuden visse omkostninger, som må skulle afvejes i forhold til den beslutningsnytte, som dagsværdien afføder. Således opstår der en række interessante problemstillinger i relation til den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, hvilket har været inspirationskilden til denne afhandling. 1.2 Problemstilling For visse danske virksomheder er det som nævnt muligt at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi. Dette medfører fire overordnede problemstillinger: - Hvorledes skal investeringsejendomme behandles ifølge dansk regnskabsregulering, når der måles til dagsværdi? - Hvordan opgøres dagværdien af investeringsejendomme? - Giver dagsværdier for investeringsejendomme større informationsværdi for regnskabsbruger end kostpriser, herunder især i forhold til relevans og pålidelighed? - Hvad koster det at opgøre en pålidelig dagsværdi for investeringsejendomme? 8 Scott (2003) s. 174 og s Erhvervs- og Selskabsstyrelsen (1999) s Se afsnit KPMG (1995) s. 5 og tabel 9.1 i afsnit 9.1 2

10 1.3 Problemformulering Hvorledes den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme bør være, afhænger i høj grad af, hvilket teorigrundlag, der lægges til grund for regnskabsaflæggelsen. I regnskabsteorien er der overordnet to teoriretninger: præstations- og formueorienteret regnskabsteori. Med henblik på at belyse hvilke tanker, der ligger bag de to værdiansættelsesprincipper, kostpris og aktuel værdi foretages: En præsentation af præstations- og formueorienteret regnskabsteori samt en vurdering af deres egnethed i relation til investeringsejendomme International Accounting Standards Board (herefter IASB) har udarbejdet en begrebsramme for regnskabsaflæggelse, indeholdende målsætningen med årsregnskaber, regnskabsbrugerne og deres informationsbehov, kvalitetskrav, definitioner samt krav til indregning og måling. Årsregnskabsloven (herefter ÅRL) er også bygget op omkring en begrebsramme, der er inspireret af IASB s begrebsramme. Med henblik på at opbygge en referenceramme og et vurderingsgrundlag for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, foretages: En redegørelse for IASB s begrebsramme samt inddragelse af begrebsrammen i ÅRL Investeringsejendomme er modsat andre materielle aktiver selvstændigt reguleret. For danske virksomheder gælder, at de afhængig af visse forhold skal overholde ÅRL og eventuelt danske regnskabsvejledninger (herefter RV) eller internationale regnskabsstandarder (herefter IAS-standarder). Reguleringen af investeringsejendomme synes omfattende og er flere steder præget af uklarhed og forskelle. ÅRL regulerer, modsat RV og IAS-standarderne, også i visse tilfælde specifikt de til investeringsejendommene tilknyttede finansielle forpligtelser. Med hovedvægt på investeringsejendomme, der værdiansættes til dagsværdi foretages derfor: En redegørelse for samt en vurdering af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og de tilhørende forpligtelser efter ÅRL, IAS-standarderne samt RV Som det vil fremgå af redegørelsen for den regnskabsmæssige regulering af investeringsejendomme, er det med visse undtagelser muligt for virksomhederne at værdiansætte deres investeringsejendomme efter en kostpris- eller dagsværdimodel. Kostprismodellen indebærer, at investeringsejendomme værdiansættes til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger ved værdifald. Dagsværdimodellen indebærer, at dagsværdien af investeringsejendommene løbende reguleres over resultatopgørelsen og uden systematiske afskrivninger, samt at urealiserede nettoopreguleringer skal bindes på en reserve i årsregnskabet. Derfor foretages: 3

11 En diskussion af fordele og ulemper ved anvendelse af hhv. kostpris- og dagsværdimodellen for investeringsejendomme i forhold til de kvalitative egenskaber i IASB s begrebsramme. Herunder en diskussion af fordele og ulemper ved indregning af urealiserede værdiændringer i resultatopgørelsen samt fordele og ulemper ved at binde disse værdiændringer på egenkapitalen Lovgiver har med virkning fra 1. april 2004 ændret ÅRL 38, således at det nu er valgfrit for virksomheder, der har investeringsvirksomhed som hovedaktivitet at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi eller kostpris, hvorimod dagsværdi som målegrundlag tidligere var et krav. En af årsagerne til ændringen er, at lovgiver skønner, at det kan være uforholdsmæssigt byrdefuldt for små virksomheder at anvende en ekstern vurderingsmand ved værdiansættelsen af virksomhedens investeringsejendomme. Derfor foretages: En redegørelse samt vurdering af årsagerne til ændringen af ÅRL 38, herunder en undersøgelse af omkostningsniveauet for anvendelse af en ekstern vurderingsmand De virksomheder, som vælger at værdiansætte deres investeringsejendomme til dagsværdi, skal kunne opgøre denne pålideligt. For at kunne opfylde dette pålidelighedskrav skal virksomhederne anvende velegnede værdiansættelsesmetoder. Derfor foretages: En redegørelse samt vurdering af metoder til værdiansættelse af investeringsejendomme Idet der ved værdiansættelse af investeringsejendomme til dagsværdi er indeholdt en række skøn kan det betyde, at dagsværdierne ikke er pålidelige. Med henblik på at afdække dette forhold foretages: En empirisk undersøgelse af pålideligheden af dagsværdier for investeringsejendomme, der besiddes af danske ejendomsselskaber underlagt ÅRL 1.4 Afgrænsning Nærværende afhandling beskæftiger sig kun med virksomheder omfattet af ÅRL, hvorfor f.eks. finansielle virksomheder underlagt Finanstilsynet ikke inddrages, selvom sådanne virksomheder ofte besidder store porteføljer af investeringsejendomme. Regnskabsreguleringen af værdiansættelse af investeringsejendomme for virksomheder underlagt Finanstilsynet er imidlertid veludbygget, hvorfor der i afhandlingens afsnit 11 drages enkelte paralleller hertil. Afhandlingens omdrejningspunkt er investeringsejendomme. Derfor vil handelsejendomme, 4

12 domicilejendomme samt ejendomme under opførelse kun blive inddraget i forbindelse med afgrænsningen af investeringsejendomme samt i forbindelse med særlige overgangsforhold mellem disse ejendomstyper og investeringsejendomme. De skattemæssige konsekvenser af besiddelsen af investeringsejendomme er ikke genstand for behandling i denne afhandling. Ligeledes vil udskudt skat forbundet med investeringsejendomme og de tilhørende forpligtelser ikke blive behandlet nærmere af hensyn til de begrænsninger, som afhandlingen er underlagt med hensyn til omfang. Udskudt skat vil kunne opstå, idet værdireguleringer i årsregnskabet vil kunne medføre midlertidige forskelle i forhold til de skattemæssige værdier. Af hensyn til afhandlingens problemstilling fokuseres der på værdiansættelse og dermed balancen. Således inddrages resultatopgørelsen kun i det omfang, at den er genstand for påvirkning af ejendommenes og de tilhørende finansielle forpligtelsers værdiansættelse. Dette betyder bl.a. at indregning, måling og præsentation af lejeindtægter og driftsomkostninger mv. udelades. Ligeledes vil den påvirkning investeringsejendomme og de tilhørende forpligtelser måtte have på pengestrømsopgørelsen ikke blive behandlet. Investeringsejendomme, der måles til kostpris, reguleres ikke nævneværdigt anderledes end øvrige materielle anlægsaktiver. Derfor vil de regnskabsmæssige krav til investeringsejendomme, der værdiansættes til kostpris, kun blive behandlet summarisk. Idet hovedvægten i langt overvejende grad er på investeringsejendomme (aktivsiden), vil præsentations- og oplysningskrav for finansielle forpligtelser kun medtages i det omfang, der gælder specifikke krav for finansielle forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme. Årsregnskabet har mange forskellige regnskabsbrugere. Af hensyn til kompleksiteten vil der ved vurdering af regnskabsinformationen dog ikke blive sondret mellem forskellige regnskabsbrugere og deres eventuelle forskellige informationsbehov. Af samme årsag vil der heller ikke blive foretaget en direkte kvantificering af regnskabsbrugernes nytte af regnskabsinformationen. Et alternativ til at købe en investeringsejendom kan være at lease denne. I den danske regnskabsregulering anerkendes finansiel leasing af investeringsejendomme som et aktiv med en 5

13 tilknyttet forpligtelse. Som noget nyt i IAS 40 kan operationelle leasede investeringsejendomme behandles som finansielt leasede investeringsejendomme. Leasing medfører således en række spændende problemstillinger, men af hensyn til de begrænsninger, der gælder for afhandlingens omfang, har vi valgt at afgrænse os herfra. 1.5 Disposition Afhandlingens afsnit 2 præsenterer to teoriretninger indenfor regnskabsaflæggelse: præstations- og formueorienteret regnskabsteori. I relation til den formueorienterede teori omtales forudsætningerne for værdibaseret regnskabsaflæggelse. Derefter skitseres, det hvorledes den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme vil fremstå, såfremt de rene teorier anvendes. I den forbindelse foretages en vurdering af teoriernes egnethed i forhold til regnskabsbrugernes informationsbehov vedrørende investeringsejendomme. I afsnit 3 foretages en redegørelse for IASB s begrebsramme. I redegørelsen opdeles begrebsrammen i 4 niveauer: Målsætningen med årsregnskabet, Årsregnskabets kvalitative egenskaber, Årsregnskabets elementer samt Indregning og måling. Desuden præsenteres nogle grundlæggende forudsætninger for regnskabsaflæggelsen. ÅRL's begrebsramme inddrages i det omfang, at den kan supplere eller adskiller sig fra IASB s begrebsramme, herunder et 5. niveau, Klassifikation og præsentation. Årsagen til, at der tages udgangspunkt i IASB s begrebsramme er, at ÅRL s begrebsramme er udarbejdet med udgangspunkt i IASB s begrebsramme, hvorfor det synes naturligt at tage afsæt heri. Samtidig er IASB s begrebsramme mere fyldestgørende end begrebsrammen i ÅRL. Redegørelsen for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme opdeles i 3 dele, herunder Investeringsejendomme (aktiv-siden) i afsnit 4, Finansielle forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme i afsnit 5 samt Præsentation og oplysningskrav i afsnit 6. Vægtningen er pga. afhandlingens problemstilling i langt overvejende grad på aktiv-siden, herunder måling. Samtidig fokuseres på de krav, der stilles til virksomheder, som værdiansætter til dagsværdi, hvorfor de krav, der stilles til ejendomme værdiansat til kostpris kun gennemgås summarisk. Redegørelsen for den regnskabsmæssige behandling af hhv. investeringsejendomme og de tilknyttede finansielle forpligtelser har følgende rækkefølge: Definition, indregning og måling. På aktiv-siden gennemgås ÅRL, IAS 40 og RV 16, mens andre reguleringskilder inddra- 6

14 ges, hvor de vurderes relevante. RV 16 medtages, idet den frem til 2009 vil skulle anvendes af børsnoterede virksomheder, såfremt disse ikke anvender IAS 40. Dog er RV 16 på mange områder tilrettet IAS 40, hvorfor der tages udgangspunkt i IAS 40. For de finansielle forpligtelser inddrages ÅRL og IAS 39. Afsnittet omkring præsentation og oplysningskrav vil hovedsageligt indeholde specifikke krav forbundet med besiddelsen af investeringsejendomme, herunder inddrages ÅRL, IAS 40 og RV 16. I afsnit 7 vurderes fordele og ulemper ved at anvende hhv. kostpris- og dagsværdimodellen for investeringsejendomme. Disse fordele og ulemper vurderes ud fra de kvalitative egenskaber ved årsregnskaber, der er anført IASB s begrebsramme. Ligeledes inddrages kommentarer fra høringsrunden afholdt i forbindelse med implementeringen af IAS 40. Endvidere vurderes fordele og ulemper ved at indregne værdireguleringer i resultatopgørelsen samt binding af urealiserede gevinster på egenkapitalen i afsnit 8. Årsagerne til ændringen af ÅRL 38 vurderes i afsnit 9. Lovgiver begrunder ændringen i et ønske om harmonisering med IAS 40, samt at det er for byrdefuldt for små virksomheder, at værdiansætte investeringsejendomme til en pålidelig dagsværdi, herunder afholdelse af omkostninger til en ekstern vurderingsmand. Med henblik på at kunne vurdere sidstnævnte synspunkt undersøges omkostningsniveauet for opgørelse af dagsværdier via ekstern vurdering. Undersøgelsen baseres på en rundspørge blandt 5 af landets største erhvervsmæglerkæder. Afslutningsvis vurderes det, om lempelsen medfører, at virksomhederne kan skifte værdiansættelsesprincip fra dagsværdi- til kostprismodellen. Den nærmere fremgangsmåde til opgørelse af dagsværdier for investeringsejendomme vil blive gennemgået i afsnit 10. I den forbindelse anvendes ofte afkastbaserede modeller til opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme. De mest udbredte afkastmodeller er normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen. Disse vil blive gennemgået og vurderet i relation til opnåelse af pålidelige dagsværdier. Med henblik på at vurdere danske ejendomsselskabers evne til at opgøre pålidelige dagsværdier foretages en empirisk undersøgelse i afsnit 11. Undersøgelsen tager udgangspunkt i Årsregnskaber for danske ejendomsselskaber. Pålideligheden af dagsværdierne vurderes ved at bruge realiserede salgspriser som benchmark. Datagrundlaget analyseres ud fra de statiske analyser, som vurderes relevante for formålet samt mulige i forhold til forudsætningerne. 7

15 2. To hovedteorier inden for regnskabsaflæggelse I det følgende præsenteres to overordnede teorier inden for regnskabsaflæggelse den præstationsorienterede og formueorienterede teori. De to teoriretninger er dog ikke kun et spørgsmål om måling, men i lige så høj grad et spørgsmål om, hvornår et forhold må indregnes i regnskabet. Indregning synes nært knyttet til mulighederne for måling, forstået på den måde, at det er en forudsætning for at kunne anvende et værdibaseret målesystem, at det er muligt at indregne urealiserede værdistigninger. 2.1 Præstationsorienteret regnskabsteori 12 Udgangspunktet i den præstationsorienterede teori er virksomhedens realiserede transaktioner, hvorfor teorien også betegnes som transaktionsbaseret regnskabsteori. Resultatopgørelsen opfattes som det primære for regnskabsaflæggelsen. Derfor lægges størst vægt på definition, indregning og måling af indtægter og omkostninger. Ifølge teorien måles omkostningerne til de historiske kostpriser og indtægter måles til salgspriser, hvilket giver stor nærhed til pengestrømme. Hovedformålet med den præstationsorienterede teori er at opsummere de økonomiske virkninger af periodens transaktioner i periodevise resultatmålinger via et overskud opgjort ved indtægter fratrukket omkostninger. Vurderingen af virksomhedens fremtidige indtjeningsevne skal således foretages på baggrund af historiske transaktionsdata, hvorfor teorien er bagudrettet. Dette indebærer en indbygget forudsætning om, at man kan sammenligne de enkelte aktiviteters præstationer år for år, for derved at prognosticere udviklingsretning og hastighed. Der forudsættes således forholdsvis stabile og forudseelige forløb. Ball & Brown (1968) har påvist en signifikant sammenhæng mellem udviklingen i aktiekurser og resultatet i det kostprisbaserede regnskab. 13 Lev (1989) har imidlertid påvist, at forklaringsgraden af resultatet i det kostprisbaserede regnskab på aktiekurser er meget lav (2-5%). Ifølge Brown m.fl. (1999) er forklaringsgraden faldet over perioden Resultatopgørelsen og balancen bygges op omkring periodiseringsprincippet. Princippet betyder, at de finansielle konsekvenser af virksomhedens transaktioner indregnes i den periode, hvor transaktionerne opstår, frem for i den periode, hvor der sker betaling. Formålet bag periodiseringsprincippet er at illustrere, hvad virksomheden økonomisk har præsteret frem for at 12 Afsnittet er hovedsageligt baseret på Elling (2002) s. 83, 89, 95, 97, 98 og 99, Elling (1996) s. 108 samt Erhvervs- og Selskabsstyrelsen (1999) s Se Scott (2003) s. 144 ff. 14 Se Scott (2003) s

16 vise pengestrømmene til og fra virksomheden. Et periodiseret overskud anses for at være en bedre indikator for virksomhedens evne til at genere nettopengestrømme end de faktiske pengestrømme. Periodiseringsprincippet gælder også i den formueorienterede teori. I den præstationsorienterede teori anvendes et realisationsprincip som indregningskriterium. Efter realisationsprincippet må indtægter først indregnes når: 1) Der er stor sandsynlighed for, at de bliver realiseret i indbetalinger og 2) indtægterne er indtjent. Disse kriterier anses efter teorien først for opfyldte, når der er sket en salgstransaktion. Den formueorienterede teori anvender ikke et realisationsprincip, idet denne teori ikke sondrer mellem realiserede og urealiserede indtægter. Realisationsprincippet bygger på et forsigtighedsprincip. Omkostninger opfattes som det ressourceforbrug, der er medgået til at skabe periodens indtægter. Når indtægterne er henført til den rette periode, er næste skridt derfor at indregne det ressourceforbrug, der er forbundet med disse indtægter. Omkostninger indregnes således i resultatopgørelsen efter matching-princippet. Ved matching-princippet forstås, at omkostninger indregnes i samme periode, som de indtægter, som omkostningerne er medgået til at skabe, indregnes. I matching-princippet ligger altså en antagelse om, at der findes en klar årsagvirkning-sammenhæng mellem omkostninger og indtægter. Denne sammenhæng kan det i praksis være vanskeligt altid at finde f.eks. i forbindelse med fællesomkostninger til administration og lignende, fordi disse vanskeligt kan henføres til et bestemt produkt. Sådanne udgifter medtages derfor som en omkostning i den periode, hvor de afholdes. Matching-princippet indebærer, at investeringer, der vedrører flere perioder, som f.eks. køb af en investeringsejendom, skal afskrives over den forventede brugstid, således at der opnås et kalkulatorisk udtryk for det ressourceforbrug, der har fundet sted. Herved gøres brugeren også opmærksom på, at der skal foretages erstatningsinvesteringer. Det udprægede fokus på resultatopgørelsen sætter balancen i anden række. Balancen får til formål at opsamle uafsluttede transaktioner mellem perioderne for resultatmåling. Balancen bliver således en afledt størrelse, der skal bygge bro mellem 2 perioders resultatopgørelser. Aktiverne bliver et udtryk for parkerede udgifter, der venter på indregning i resultatopgørelsen, indtil de tilhørende indtægter indregnes. Der eksisterer ikke umiddelbart definitioner på aktiver og forpligtelser efter den præstationsorienterede teori. Derfor kan der f.eks. opstå regnskabstekniske aktiver uden semantisk betydning, som f.eks. aktivering af kurstab i for- 9

17 bindelse med låneoptagelse. Disse poster kan være vildledende for regnskabsbrugerens vurdering af virksomhedens aktuelle og fremtidige situation. Ifølge den præstationsorienterede teori skal der kun ske indregning af omkostninger og indtægter samt aktiver og forpligtelser i årsregnskabet, når de er realiseret ved en transaktion. Derfor tillader den rene teori ikke indregning af urealiserede værdiændringer i aktiver og forpligtelser i resultatopgørelse eller balancen. Det kan derfor forekomme, at regnskabsbrugeren ikke får et fuldstændigt billede af de ressourcer, som virksomheden råder over og dermed forringes regnskabsbrugernes beslutningsgrundlag. 2.2 Formueorienteret regnskabsteori 15 Hovedformålet med den formueorienterede teori er at måle virksomhedens nettoformue, dvs. egenkapitalen. Denne findes som et residual mellem værdien af aktiverne og forpligtelserne. Inden for den formueorienterede teori ønskes aktiver og forpligtelser så vidt muligt målt til den reelle værdi på balancedagen frem for historiske kostpriser, hvorfor denne teoriretning ofte betegnes som værdibaseret regnskabsteori. I den formueorienterede teori måles overskuddet ud fra differencen mellem værdien af egenkapitalen hhv. primo og ultimo. Overskuddet bliver således afledt af balancen. Resultatopgørelsen bliver derfor sekundær, og dens formål bliver at specificere via indtægter og omkostninger, hvordan ændringerne i værdien af egenkapitalen (nettoaktiverne) og dermed overskuddet er fremkommet. Modsat den præstationsorienterede regnskabsteori sætter den formueorienterede teori balancens poster i fokus. Udgangspunktet bliver derfor definition, indregning og måling af aktiver, forpligtelser og egenkapital. Resultatopgørelsens sekundære betydning i forhold til balancen betyder, at matching-princippet i nogle tilfælde må vige, fordi regnskabstekniske poster, der ikke opfylder definitionerne på aktiver og forpligtelser, ikke tillades i den formueorienterede teori. Opfyldes definitionen på et aktiv ikke, skal der omkostningsføres. Alle aktiver skal være reelle økonomiske ressourcer, der har værdi for virksomheden. Derfor er f.eks. aktivering af kurstab fra låneoptagelse ikke muligt. 15 Afsnittet er hovedsageligt baseret på Elling (2002) s. 84 og 129, Elling (1996) s. 116 samt Erhvervs- og Selskabsstyrelsen (1999) s

18 I modsætning til den præstationsorienterede teori er det ikke i den formueorienterede teori en forudsætning, at der skal være sket en transaktion for at indregne et forhold i regnskabet. Dette giver mulighed for indregning af urealiserede værdiændringer. Den formueorienterede teori er således værdibaseret, modsat den præstationsbaserede teoris fokus på historiske kostpriser. Det betyder, at værdiændringer i aktuelle markedspriser eller kapitalværdier medtages i balancen og resultatopgørelsen, når de opstår, uanset om de er realiserede eller ej. Dette skyldes, at teorien tager udgangspunkt i økonomiske teorier om indkomst- og kapitalbegreber og anvender kun definitioner, der er i overensstemmelse med økonomisk teori, hvori der ikke sondres mellem realiserede og urealiserede værdiændringer. Dette giver dog mindre sammenhæng til pengestrømme i forhold til den præstationsorienterede teori. Desuden kan det have betydning for regnskabsbrugernes beslutning, om der er tale om realiserede eller urealiserede værdiændringer f.eks. i udbytte øjemed. Der ligger et fremadrettet udgangspunkt bag den formueorienterede regnskabsteori fortiden er uinteressant. Formålet er ikke som i den præstationsorienterede teori at måle, hvad der tidligere er ofret for at få kontrol over et aktiv eller modtaget for en forpligtelse. I stedet fokuseres på, hvad aktiverne forventes at indbringe i fremtiden og hvilke ressourcedræn, der vil komme fra forpligtelserne. Ifølge værdibaserede teorier bestemmes værdien af f.eks. en investeringsejendom således ikke af den historiske kostpris, men i stedet ud fra de økonomiske fordele, der herfra forventes at tilflyde virksomheden i fremtiden Værdi og markedsforhold Det er vigtigt at være opmærksom på, at værdi ikke er et entydigt begreb. Et gode kan have forskellige værdier afhængig af forskellige personers præferencer. Elling (2002) anfører meget sigende: Sande værdier kan kun måles hos personer ikke i virksomheder. 16 Det ideelle målegrundlag for værdien af de økonomiske fordele ved et gode er ifølge økonomisk teori kapitalværdien, dvs. den tilbagediskonterede værdi af de fremtidige pengestrømme. 17 Der er dog knyttet usikkerhed til fremtiden, og derfor vil der ofte være knyttet individuelle subjektive forventninger til pengestrømmenes fremtidige placering. Desuden vil afkastkravet i sådanne kapitalværdier kunne være forskelligt fra person til person afhængig af individuelle tidspræferencer og risikoaversion. Derfor anvendes i praksis markedspriser til at måle 16 Elling (2002) s Elling (2002) s. 133 og s

19 den økonomiske værdi af et gode, idet der herved opnås et udtryk for markedsdeltagernes generelle præferencer. 18 For at markedspriser kan anvendes som surrogater for disse kapitalværdier, er det imidlertid en forudsætning, at aktivet eller forpligtelserne handles på perfekte og komplette markeder. 19 Samlet kan denne markedssituation betegnes som et velfungerende marked, hvilket benyttes i resten af afhandlingen. Forudsætningerne for et velfungerende marked følger af tabel 2.1 nedenfor: Tabel 2.1: Forudsætninger for et velfungerende marked Perfekt marked Ethvert gode har kun én pris (købspris = salgspris), fordi: - Der ikke findes transaktionsomkostninger eller lovmæssige begrænsninger. - Ingen har mulighed for at opnå overnormal profit. - Priserne er uafhængige af den enkelte markedsdeltagers handlinger. - Alle investorer er rationelle og maksimerer deres nytte. Kilde: Elling (2002) s. 136 og Møller (2004) s. 1-2 Komplet marked - Der findes markeder og dermed priser for alle goder Under disse markedsforhold gælder: Kapitalværdi = Markedspris. Et eksempel på denne markedssituation kunne være obligationsmarkedet. Ifølge professor, Peder Fredslund Møller, vil det eneste fornuftige være at aflægge regnskab i markedspriser, såfremt der findes perfekte og komplette markeder. 20 Grundet markedsimperfektioner vil der i den virkelige verden være forskellige grader af perfekte og komplette markeder. Dette vil betyde, at der eksisterer forskellige priser på samme aktiv og/eller, at der for et aktiv ikke altid findes priser, fordi der ikke eksisterer et marked for dette. Derfor vil markedspriser ikke fuldt ud kunne benyttes som et objektivt surrogat for kapitalværdier med samme relevans for alle, fordi den pris en person vil forbinde med et aktiv vil være afhængig af individuelle forventninger til fremtiden, tidspræferencer, risikoaversion, sammenhængen aktivet skal indgå i (synergieffekter) mv. Der vil derfor skulle foretages subjektive skøn, hvilket betyder mindre pålidelighed, herunder mindre verificerbarhed og reviderbarhed samt risiko for manipulation. 18 Elling (2002) s Møller (2004) s. 1-2 og Elling (2002) s Møller (2004) s

20 Hvor markederne vurderes tilstrækkeligt velfungerende, og markedsprisen derfor er relevant og pålidelig, tillades i praksis at anvende dagsværdier i regnskabet. Dagsværdi kan som udgangspunkt siges at være markedsprisen på et velfungerende marked. 21 I fravær af perfekte og komplette markeder melder sig spørgsmålet, hvilke målegrundlag, der så skal anvendes. I den forbindelse kan nævnes målegrundlag som genanskaffelsespris, salgspris, kalkuleret kapitalværdi og kostpris. 22 Ved måling til genanskaffelsespris fastsættes værdien af et aktiv til, hvad virksomheden skal betale for at genanskaffe et tilsvarende aktiv. Derved inddrages eventuelle prisstigninger, hvor ud fra virksomhedens beholdningsgevinster ved at besidde aktivet kan vises særskilt, og samtidig kan overskuddet korrigeres for de øgede omkostninger, der ville skulle afholdes, hvis den fysiske kapital skal vedligeholdes. 23 Genanskaffelsespriser lider imidlertid af den svaghed, at der ikke altid findes et marked for aktivet, fordi der f.eks. er tale om halvfabrikata og specialmaskiner, eller at den teknologiske udvikling har gjort, at der ikke længere findes identiske aktiver på markedet. Dette vil medføre subjektive skøn. Måling til salgspriser indebærer, at værdien fastsættes på baggrund af de forventede salgsværdier på balancedagen. Målegrundlaget lider af samme vanskeligheder som genanskaffelsespriser. Der findes ikke markeder for alle aktiver, hvilket medfører skøn, og nogle aktiver vil ikke kunne afhændes for særligt meget, f.eks. halvfabrikata og specialmaskiner, selvom virksomheden ville miste stor indtjening, hvis den skulle afgive aktiverne. Markedsimperfektioner medfører, at dagsværdi i praksis må siges at være en proces mere end et fast målegrundlag, idet andre måleattributter end markedsværdien anvendes som surrogat for dagsværdi. I praksis tillades f.eks. brugen af kalkulerede kapitalværdier, såfremt der ikke findes tilstrækkeligt velfungerende markeder, men hvor de fremtidige pengestrømme er relativt sikre, hvilket eksempelvis er tilfældet, hvis der foreligger lejekontrakter. 24 Hertil kommer dog som ovenfor nævnt usikkerhed omkring afkastkravet. Desuden medfører synergieffekter, at det ofte er vanskeligt isoleret at henføre betalinger til et aktiv, hvilket er et stærkt argument, for ikke at anvende kalkulerede kapitalværdier Elling (2002) s Møller (2004) s Elling (2002) s. 142 ff. og s. 148 ff. 24 Elling (2002) s Møller (2004) s. 4 13

21 I de tilfælde, hvor aktuelle værdier ikke kan findes pålideligt, kan sidste udvej være at benytte kostprisen som målegrundlag. Set fra et værdibaseret synspunkt synes dette målegrundlag ikke attraktivt. Kostprisen vil dog kunne være et udtryk for de økonomiske fordele, som virksomheden mindst forventer, der vil tilflyde fra aktivet på købstidspunktet, idet virksomheden ellers formentlig ikke ville have været villig til at anskaffe aktivet. Efter købstidspunktet er det dog langt fra sikkert, at kostprisen afspejler de fremtidige økonomiske fordele, som kan forventes at tilflyde virksomheden, hvis det er længe siden, at aktivet er anskaffet, og der efterfølgende har været værdiændringer. Aktuelle værdier i årsregnskaber giver umiddelbart anledning til en forhåndsformodning om øget informationsværdi. Dog vurderer Scott (2003), at empiriske undersøgelser af informationsværdien af kapitalværdier for reserverne i olie- og gasselskaber ikke har været overbevisende og henviser til at dette bl.a. kan skyldes manglende pålidelighed eller at informationen er tilgængelig via andre kilder De to regnskabsteoriretninger i forhold til investeringsejendomme Behandles en investeringsejendom efter den præstationsorienterede teori, vil det medføre, at ejendommen skal måles til den historiske kostpris, dvs. hvad det har kostet at erhverve ejendommen. For at kunne matche ressourceforbruget til lejeindtægterne vil kostprisen skulle afskrives over ejendommens forventede brugstid. Derved vil ejendommen fremstå i balancen til kostprisen fratrukket de akkumulerede afskrivninger. Teorien medfører, at eventuelle gevinster og tab i form af værdiændringer på ejendommen først vil fremgå, når ejendommen afhændes, idet der først her sker en transaktion. Indtil afhændelsen vil det kun være muligt at aflæse det løbende driftsafkast i form af lejeindtægter i regnskabet. Sker den regnskabsmæssige behandling af en investeringsejendom i stedet efter den formueorienterede teori, vil det medføre, at ejendommen så vidt muligt skal måles til markedsprisen på balancetidspunktet. Således skal der ikke foretages afskrivninger af den historiske kostpris, men i stedet foretages en eventuel værdiregulering. Værdireguleringer fremgår ikke kun af balancen, men indregnes også af resultatopgørelsen. Derved kan regnskabsbrugerne aflæse såvel det løbende driftsafkast som en eventuel urealiseret kapitalgevinst/-tab. 26 Scott (2003) s

22 Umiddelbart synes den formueorienterede teori bedst i stand til at dække brugernes informationsbehov for så vidt angår en investeringsejendom. Det synes alt andet lige mere interessant for regnskabsbrugeren at modtage aktuel information om, hvad ejendommen er værd på balancedagen frem for, hvad virksomheden i sin tid har betalt for ejendommen. Ud fra denne betragtning synes kostprisen minus afskrivninger ikke at give et retvisende billede af investeringsejendommen. Dette skyldes, at investeringsejendomme ofte, modsat mange andre materielle anlægsaktiver, stiger i værdi over tid 27 samtidig med, at der ofte går lang tid 28 mellem anskaffelse og afhændelse. Dette øger afstanden mellem den reelle værdi og kostprisen minus afskrivninger. Kostprisen minus akkumulerede afskrivninger bliver således i disse tilfælde et tomt begreb uden semantisk eller pragmatisk indhold. Desuden synes det væsentligt for at give et fuldstændigt billede af en investeringsejendoms præstationer, at ikke kun det løbende afkast i form af lejeindtægter, men også eventuelle værdiændringer medtages i årsregnskabet. Dette skyldes, at formålet med besiddelsen af investeringsejendom ofte er at opnå kapitalgevinster ved værdistigninger lige såvel, som det er at opnå et løbende afkast i form af lejeindtægter. Det synes derfor relevant, at regnskabsbrugerne oplyses om begge disse forhold. Modsat f.eks. en produktionsejendom, hvor hensigten ikke er at opnå en kapitalgevinst ved salg, men et løbende afkast i form af produktionskapacitet. Problemet ved at anvende den formueorienterede teori er imidlertid at skulle værdiansætte investeringsejendommen pålideligt. Dette skyldes, at der næppe kan siges at være et fuldstændigt velfungerende marked for investeringsejendomme, fordi der ofte ikke findes sammenlignelige ejendomme i samme område og samtidig handlet tæt på den balancedag, hvor virksomheden skal vurdere værdien. Derfor vil ejendommens dagsværdi ofte skulle opgøres ved at beregne en skønnet kapitalværdi. 29 Dog synes markedet for investeringsejendomme væsentlig mere velfungerende end markederne for mange andre materielle anlægsaktiver. I den forbindelse må der, ikke mindst på boligmarkedet, siges at være mulighed for at lave brugbare sammenligninger og dermed opnå forholdsvis sammenlignelige værdier. Som omtalt i afsnit er et af de stærkeste argumenter for ikke at anvende kalkulerede kapitalværdier som målegrundlag, at det ofte er vanskeligt at henføre pengestrømme isoleret til et bestemt aktiv. I relation til investeringsejendomme synes dette argument dog ikke at have 27 KPMG (1995) og afhandlingens tabel 9.1 afsnit Hudgkinson (1998) s. 30: 5-10 år og Jeudan A/S s årsrapport 2003 s. 11: Investeringshorisonten er minimum 8-10 år 29 Riise (2004) s samt Lovbemærkningerne til ÅRL

23 samme styrke. Dette skyldes, at en investeringsejendom, ligesom f.eks. obligationer, er kendetegnet ved i høj grad at generere selvstændige pengestrømme, der er uafhængige af andre aktiver, jf. afsnit 4.2. Dermed bliver kapitalværdien af en investeringsejendom mindre subjektiv end f.eks. værdien af en produktionsmaskine, hvor pengestrømmene også ville skulle henføres til andre aktiver som f.eks. råvarer, transportbånd, andre maskiner, produktionshal, lagerbygning mv. Investeringsejendomme adskiller sig også fra andre aktiver ved, at lejeindtægterne ofte er fastlagte ved kontrakter, hvilket øger sikkerheden af de fremtidige pengestrømme. Det vil dog alligevel være forbundet med en del skøn at skulle vurdere de fremtidige pengestrømme og desuden vanskeligt at bestemme afkastkravet. Beregning af kapitalværdi for investeringsejendomme behandles nærmere i afsnit 10 og pålideligheden heraf i afsnit

EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME

EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME HVAD ER REGNSKABSVÆSEN? HVAD ER ET REGNSKAB? AAA: A Statement of Basic Accounting Theory (1966).... the process of identifying, measuring, and communicating

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Den 28. januar 2015 blev der stillet lovforslag til ændring af årsregnskabsloven. Ændringerne skyldes primært, at Danmark skal implementere det EU-regnskabsdirektiv,

Læs mere

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme HD - Afhandling HD (R) 8. semester Institut for regnskab, finansiering og logistik Opgaveløsere: Mads Vemmelund Anders Skøtt Vejleder: Per Henrik Lindrup Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Læs mere

Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS)

Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS) Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS) November 2014 Fagets formål og indhold: Fagets formål er, at klæde de studerende og kommende økonomichefer bedre på til at indgå i dialog med en revisor

Læs mere

FISKER+ UDLEJNING ApS

FISKER+ UDLEJNING ApS FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2

Læs mere

Fredericia Golfbane A/S

Fredericia Golfbane A/S CVR-nr. 15 77 01 98 Årsrapport 2012/13 Indholdsfortegnelse Side Ledelsespåtegning 1 Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Anvendt regnskabspraksis 4 Resultatopgørelse 6 Balance 7 Noter 9 Ledelsespåtegning

Læs mere

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Varebeholdninger og igangværende arbejder for fremmed regning Docent Tage Rasmussen Institut for Regnskab Handelshøjskolen i Århus Specifikation I Varebeholdninger 1.

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009.

Jensen & Møller Invest A/S periodemeddelelse for 1. januar - 31. marts 2009. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændringer kan opdeles i områderne ændring i regnskabspraksis og ændring af regnskabsmæssige skøn. Herudover kan der være ændringer som følge af fejl.

Læs mere

Fredericia Golfbane A/S

Fredericia Golfbane A/S CVR-nr. 15 77 01 98 Årsrapport 2013/14 Indholdsfortegnelse Side Selskabsoplysninger 1 Ledelsespåtegning 2 Ledelsesberetning 3 Anvendt regnskabspraksis 4-5 Resultatopgørelse 6 Balance 7-8 Noter 9-10 Selskabsoplysninger

Læs mere

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER STL Holding ApS Holmevej 6 7361 Ejstrupholm CVR-nr. 27594255 Årsrapport for 2013 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

for ejendomsvirksomheder

for ejendomsvirksomheder Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321

Læs mere

P.W. Hansen, VVS- Smede- og Maskinværksted Korsør ApS. Årsrapport for 2014/15

P.W. Hansen, VVS- Smede- og Maskinværksted Korsør ApS. Årsrapport for 2014/15 Korsør ApS Algade 12 4220 Korsør CVR-nr. 61113711 Årsrapport for 2014/15 34. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30-11-2015 Sten Stjerne Hansen

Læs mere

PROTICA GROUP APS. CVR-nr Regnskabsår. Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli Dirigent

PROTICA GROUP APS. CVR-nr Regnskabsår. Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli Dirigent Årsrapport for periode 2014 PROTICA GROUP APS CVR-nr. 33 24 65 79 4. Regnskabsår Godkendt på selskabets generalforsamling, den 31. juli 2015 Dirigent -------------------------------------------- Årsrapport

Læs mere

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Konsekvenser for Venture Capital og Private Equity selskaber ved indregning og måling af kapitalandele i andre virksomheder Kontakt Niels Henrik B. Mikkelsen

Læs mere

DEN DANSKE MARITIME FOND

DEN DANSKE MARITIME FOND DEN DANSKE MARITIME FOND Årsrapporten er fremlagt og godkendt af bestyrelsen den 29. marts 2010 (dirigent) CVR-nr. 28 89 38 25 Årsrapport 2009 AMALIEGADE 33 B * DK - 1256 KØBENHAVN K * TLF.: +45 77 40

Læs mere

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav

Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes. afkastkrav HA, 5. SEMESTER STUDIEKREDS I EKSTERNT REGNSKAB Esbjerg, efteråret 2002 Målbeskrivelse nr. 8: Modeller til estimation af virksomhedsværdi og ejernes afkastkrav Valdemar Nygaard TEMA: MODELLER TIL ESTIMATION

Læs mere

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Finansielle aktiver Docent Tage Rasmussen Institut for Regnskab Handelshøjskolen i Århus Definition af finansielle aktiver Aktiver i form af: 1. Likvider 2. Aftalt ret

Læs mere

Årsrapport 2014 (sammendrag)

Årsrapport 2014 (sammendrag) Dansk Revision Korsør godkendt revisionsaktieselskab Jens Baggesens Gade 35 DK-4220 Korsør korsoer@danskrevision.dk www.danskrevision.dk Telefon: +45 58 37 34 24 Telefax: +45 58 37 30 23 CVR: DK 29 91

Læs mere

Reborn Incorporated IVS. Årsrapport

Reborn Incorporated IVS. Årsrapport Hovedgaden 11, 1. th. 3460 Birkerød CVR-nr. 36690615 Årsrapport 20-03-2015-31-12-2015 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 23-06-2016 Kevin Sass

Læs mere

Handelshøjskolen i Århus foråret 2006

Handelshøjskolen i Århus foråret 2006 Forfatter: Anette Lundgren Vejleder: Per Henrik Lindrup DEN REGNSKABSMÆSSIG BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME Handelshøjskolen i Århus foråret 2006 Institut for Regnskab, Finansiering og logistik Afhandling

Læs mere

Executive summary. Side II

Executive summary. Side II Kandidatafhandling Erhvervsøkonomisk institut Cand.merc.aud. Forfattere: Jonas Østerby Andreasen Kasper Skov Nielsen Vejleder: Frank Thinggaard Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme - Set

Læs mere

03Invest Aps Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg

03Invest Aps Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg 03Invest Aps Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg CVR nr. 26 16 00 81 Årsrapport for 2008 1.1.2008-31.12.2008 (7. regnskabsår) www.arosbolig.dk regnskab 2008 1 Årsberetning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet

Læs mere

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015 Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016

Læs mere

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende:

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: 1. 2. 3. Først afslutte indtastningen af årsrapporten. Det gør du på den sidste side under punktet

Læs mere

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern 6. marts 2009 /pkj Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning Den nuværende finansielle krise påvirker det danske og internationale

Læs mere

SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS

SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS SØREN RIIS BYGGESERVICE, KOLDING ApS Årsrapport 1. juli 2013-30. juni 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27/11/2014 Søren Riis Dirigent Side 2 af 12

Læs mere

TRINE HASTRUP & BJARNE JØRNSGÅRD HOLDING ApS

TRINE HASTRUP & BJARNE JØRNSGÅRD HOLDING ApS TRINE HASTRUP & BJARNE JØRNSGÅRD HOLDING ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 12/06/2013 Trine Hastrup Dirigent

Læs mere

Regnskabskrav til klasse A-virksomheder

Regnskabskrav til klasse A-virksomheder 18. oktober 2016 /JANNIL Sag 2016-11207 Regnskabskrav til klasse A-virksomheder Formålet med nærværende notat er at beskrive Erhvervsstyrelsens opfattelse af en række regnskabsmæssige problemstillinger

Læs mere

LMC Holding, Aabenraa ApS

LMC Holding, Aabenraa ApS LMC Holding, Aabenraa ApS CVR-nr. 31 07 62 77 Årsrapport for 2014 Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling, den 27. maj 2015 Som dirigent:... Lars Martens Clausen Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2012. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs

Læs mere

Herlev Vang Ejendomsselskab ApS CVR-nr

Herlev Vang Ejendomsselskab ApS CVR-nr CVR-nr. 31 62 23 95 Årsrapport for 2012 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 31.01.13 Arvid Michael Bodentien Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem

Læs mere

ESMAs fokusområder 2014

ESMAs fokusområder 2014 ESMAs fokusområder 2014 Det europæiske værdipapirtilsyn (ESMA) har udsendt en meddelelse (Public Statement), hvori der er redegjort for fokusområderne for de europæiske tilsynsmyndigheders regnskabskontrol

Læs mere

Ryby Elinstallation ApS

Ryby Elinstallation ApS Ryby Elinstallation ApS Damgårdsvej 55 2990 Nivå CVR-nr. 11 75 25 35 Årsrapport 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 7 / 4-2015 Dirigent Bjarne Dueholm

Læs mere

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Gæld og eventualforpligtelser Docent Tage Rasmussen Institut for Regnskab Handelshøjskolen i Århus Definition af forpligtelser 33 Stk. 2. En forpligtelse skal indregnes

Læs mere

CASLAN ApS. Fjellebrovej Næstved. Årsrapport 1. juli juni 2015

CASLAN ApS. Fjellebrovej Næstved. Årsrapport 1. juli juni 2015 CASLAN ApS Fjellebrovej 16 4700 Næstved Årsrapport 1. juli 2014-30. juni 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29/11/2015 Lars Rohbrandt Dirigent Side 2

Læs mere

Jørn Grøn Holding ApS CVR-nr

Jørn Grøn Holding ApS CVR-nr CVR-nr. 32 93 29 32 Årsrapport for 2013 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 16.06.14 Jørn Grøn Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International

Læs mere

Beregnerservice Nord ApS. Årsrapport for. 1. juli juni CVR-nr

Beregnerservice Nord ApS. Årsrapport for. 1. juli juni CVR-nr Årsrapport for 1. juli 2012-30. juni 2013 CVR-nr. 33592868 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. november 2013 Bjarke Kjær Dirigent Indholdsfortegnelse Virksomhedsoplysninger

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk:

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2011. Perioden i hovedtræk: Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Byg & Bolig Kvanløse ApS Ringstedvej 178, Kvanløse 4300 Holbæk

Byg & Bolig Kvanløse ApS Ringstedvej 178, Kvanløse 4300 Holbæk ES ÅRSRAPPORT 2014 Byg & Bolig Kvanløse ApS Ringstedvej 178, Kvanløse 4300 Holbæk CVR nr. 27394671 Indsender: Profil Revision A-S Korskildeeng 1 2670 Greve Fremlagt og godkendt på den ordinære generalforsamling

Læs mere

ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S

ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S ENGELSTED PETERSEN HOLDING A/S Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/05/2014 Lars B. Petersen Dirigent Side 2

Læs mere

Ny IAS/IFRS om anlægsaktiver til salg og ophørte

Ny IAS/IFRS om anlægsaktiver til salg og ophørte Indhold: Standarden i hovedtræk Hvornår skal aktiver klassificeres som disponible for salg Regnskabsmæssig behandling af aktiver disponible for salg Hvornår skal betragtes som ophørt i resultatopgørelsen

Læs mere

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme Aarhus Universitet HD 2. del i regnskab Vejleder: Claus Holm Investeringsejendomme Hvad er forskellen på IAS 40 og IFRS 13, og har IFRS 13 haft en hensigtsmæssig påvirkning på de aflagte regnskaber for

Læs mere

Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS

Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS Haslev-Hansen VVS & Kloak ApS Håbets Allé 18 2700 Brønshøj CVR-nr.: 73 29 25 14 Årsrapport for året 2011/2012 (28. regnskabsår) 1 Årsrapport Indholdsfortegnelse: Selskabsoplysninger 2 Ledelsespåtegning

Læs mere

DONG aflægger såvel årsregnskab som koncernregnskab efter IFRS som godkendt af EU.

DONG aflægger såvel årsregnskab som koncernregnskab efter IFRS som godkendt af EU. FORTROLIGT Bestyrelsen for DONG Energy A/S Sendt pr. digital post Dato 8. februar 2016 J.nr. 2015-3568 Udtalelse vedrørende anvendelse af et supplerende resultatmål Business performance i årsrapporten

Læs mere

Resultatopgørelsen grundlæggende begreber

Resultatopgørelsen grundlæggende begreber grundlæggende begreber Forstå definitionerne på hhv. Indtægter og omkostninger Forstå forskellen mellem regnskab aflagt på kontantbasis (cash flow accounting) og periodiserede regnskab (accrual accounting)

Læs mere

Dreist Ejendomme A/S. Søndre Allé Køge. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014

Dreist Ejendomme A/S. Søndre Allé Køge. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014 Søndre Allé 11 4600 Køge (CVR-nr. 31 28 38 76) Årsrapport for 2014 Godkendt på selskabets orclinaå-e Generalforsamling den / l 2015 Svend e Dreist Hansen irigent Galoche Allé 6 4600 Køge T: 56 64 05 00

Læs mere

Indregning og mål in g f investeringsejendomme

Indregning og mål in g f investeringsejendomme Indregning og mål in g f investeringsejendomme - Det retvisende billede Thomas Braae Morten Staghøj Studie: HD(R) afgangsprojekt 2013, Copenhagen Business School Fagansvarlig: Jens Marcus-Møller Afleveringsdato:

Læs mere

Balder Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg. CVR nr. 26 09 68 63. Årsrapport for 2008 01.01.2008-31.12.2008. (8. regnskabsår)

Balder Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg. CVR nr. 26 09 68 63. Årsrapport for 2008 01.01.2008-31.12.2008. (8. regnskabsår) Balder Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg CVR nr. 26 09 68 63 Årsrapport for 2008 01.01.2008-31.12.2008 (8. regnskabsår) Side 1 Årsberetning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet omfatter investering

Læs mere

Undervisningsnote til emne 10:

Undervisningsnote til emne 10: HD-R, 6. SEMESTER Årsregnskab Undervisningsnote til emne 10: Strømningsregnskaber Valdemar Nygaard Temaet gennemgås med udgangspunkt i lærebogens kapitel 13. Indledning: Der er 3 vigtige områder i information

Læs mere

DEN DANSKE MARITIME FOND

DEN DANSKE MARITIME FOND DEN DANSKE MARITIME FOND Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den / 2008 (dirigent) Den Danske Maritime Fond CVR-nr. 28 89 38 25 Årsrapport 2007 AMALIEGADE 33 B

Læs mere

AC Lundbæk A/S CVR-nr

AC Lundbæk A/S CVR-nr AC Lundbæk A/S CVR-nr. 28 27 94 77 Årsrapport 1. januar - 31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. maj 2014. Claus Lundbæk Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2. Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Ledelsesberetning 5

Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2. Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Ledelsesberetning 5 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Ledelsesberetning 5 Årsregnskab Resultatopgørelse 1. januar - 31.

Læs mere

HVID 77 ApS. Årsrapport 1. juli juni Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2013

HVID 77 ApS. Årsrapport 1. juli juni Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2013 HVID 77 ApS Årsrapport 1. juli 2012-30. juni 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2013 Jesper Hvid Dirigent Side 2 af 12 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

D. Bil Holding ApS. Årsrapport for 2013/14

D. Bil Holding ApS. Årsrapport for 2013/14 Grønttorvet 1 2500 Valby CVR-nr. 35475125 Årsrapport for 2013/14 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22-12-2014 Per Kronborg Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011

Jensen & Møller Invest A/S Delårsrapport 1. halvår 2011 Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk OMX Den Nordiske Børs København

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2010. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Rosenvængets Hovedvej 6 2100 København Ø Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk NASDAQ OMX Copenhagen A/S Postboks

Læs mere

Multa ApS. Årsrapport for 2014 (Opstillet uden revision eller review)

Multa ApS. Årsrapport for 2014 (Opstillet uden revision eller review) Østergade 32 4970 Rødby CVR-nr. 35049096 Årsrapport for 2014 (Opstillet uden revision eller review) 2. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 23-06-2015

Læs mere

DEN DANSKE MARITIME FOND

DEN DANSKE MARITIME FOND DEN DANSKE MARITIME FOND Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/03/2013 Knud Pontoppidan Dirigent Side 2 af 14

Læs mere

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014.

Bestyrelsen for Jensen & Møller Invest A/S har på et møde i dag behandlet selskabets delårsrapport for 1. halvår 2014. Jensen & Møller Invest A/S CVR nr. 53 28 89 28 Charlottenlund Stationsplads 2 2920 Charlottenlund Tlf. 35 27 09 02 Fax 35 38 19 50 www.jensen-moller.dk E-mail: jmi@danskfinancia.dk Nasdaq OMX Copenhagen

Læs mere

FAMILIEN ANDRÈS ApS Årsrapport for 2013/14

FAMILIEN ANDRÈS ApS Årsrapport for 2013/14 FAMILIEN ANDRÈS ApS Årsrapport for 2013/14 (regnskabsår 1/4-31/3) CVR-nr. 33 25 04 36 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 4 /7 2014 Jøren Andrés Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

HD(R) HOVEDOPGAVE. Copenhagen Business School. Afleverings dato: mandag 17. maj 2010 Vejleder: Jens Marcus Møller Udarbejdet af: Michael Preuss

HD(R) HOVEDOPGAVE. Copenhagen Business School. Afleverings dato: mandag 17. maj 2010 Vejleder: Jens Marcus Møller Udarbejdet af: Michael Preuss HD(R) HOVEDOPGAVE Retvisende indregning og måling af investeringsejendomme - set i lyset af finanskrisen Copenhagen Business School Afleverings dato: mandag 17. maj 2010 Vejleder: Jens Marcus Møller Udarbejdet

Læs mere

BOGHOLDERIET AF 2012 ApS

BOGHOLDERIET AF 2012 ApS BOGHOLDERIET AF 2012 ApS Årsrapport 1. juli 2013-30. juni 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 01/12/2014 Peter Houlberg Dirigent Side 2 af 9 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

Palads Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg. CVR nr. 26 92 71 02. Årsrapport for 2008 1.1.2008-31.12.2008. (6. regnskabsår)

Palads Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg. CVR nr. 26 92 71 02. Årsrapport for 2008 1.1.2008-31.12.2008. (6. regnskabsår) Palads Bolig A/S Terp Skovvej 111, 8270 Højbjerg CVR nr. 26 92 71 02 Årsrapport for 2008 1.1.2008-31.12.2008 (6. regnskabsår) www.arosbolig.dk regnskab 2008 1 Årsberetning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet

Læs mere

Hals Golfbane A/S CVR-nr

Hals Golfbane A/S CVR-nr CVR-nr. 17 37 33 31 Årsrapport for 2014 STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere

Læs mere

BMS Rengøring ApS CVR-nummer: ÅRSRAPPORT 1. januar december 2014

BMS Rengøring ApS CVR-nummer: ÅRSRAPPORT 1. januar december 2014 CVR-nummer: 35035206 ÅRSRAPPORT 1. januar - 31. december 2014 (2. regnskabsår) Godkendt på selskabets generalforsamling, den / 2015 Dirigent Boyan Krasimirov Ivanov INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsesberetning

Læs mere

Resultatopgørelsen grundlæggende begreber

Resultatopgørelsen grundlæggende begreber grundlæggende begreber Forstå definitionerne på hhv. Indtægter og omkostninger Forstå forskellen mellem regnskab aflagt på kontantbasis (cash flow accounting) og periodiserede regnskab (accrual accounting)

Læs mere

NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS

NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 01/06/2014 Per Frost Dirigent Side 2 af 13 Indhold

Læs mere

Årsrapport for 2015/16 1. regnskabsår

Årsrapport for 2015/16 1. regnskabsår Årsrapport for 2015/16 1. regnskabsår Brønshøj Byg & Montage IVS Ellekær 7 2730 Herlev CVR-nr. 37182486 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. oktober 2016,

Læs mere

Cand.merc.aud.-studiet. Aalborg Universitet. Kandidatafhandling 2012. Udarbejdet af: Torben Sand. Vejleder: Hans B. Vistisen

Cand.merc.aud.-studiet. Aalborg Universitet. Kandidatafhandling 2012. Udarbejdet af: Torben Sand. Vejleder: Hans B. Vistisen Cand.merc.aud.-studiet Aalborg Universitet Kandidatafhandling 2012 Udarbejdet af: Torben Sand Vejleder: Hans B. Vistisen Forord Dette speciale er udarbejdet i forbindelse med afslutning af Cand.merc.aud-uddannelsen

Læs mere

Vibo ApS CVR-nr

Vibo ApS CVR-nr CVR-nr. 60 10 91 17 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 19.05.15 Ole Anders Petersen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af

Læs mere

kendelse: Den 28. juni 2013 blev der i sag nr. 62/2012 Revisortilsynet mod statsautoriseret revisor D afsagt sålydende

kendelse: Den 28. juni 2013 blev der i sag nr. 62/2012 Revisortilsynet mod statsautoriseret revisor D afsagt sålydende Den 28. juni 2013 blev der i sag nr. 62/2012 Revisortilsynet mod statsautoriseret revisor D afsagt sålydende kendelse: Ved skrivelse af 21. august 2012 har Revisortilsynet i medfør af revisorlovens 43,

Læs mere

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter

Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Revisors holdning til transparens i ejendomsselskabers årsrapporter Allan Pedersen 10. april 2013 0 Agenda Præsentation Årsrapporten Formål Grundliggende kvalitetskrav Oplysninger Oplysningskrav Ledelsesberetningen

Læs mere

SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT

SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT Tlf: 63 21 6000 svendborg@bdo.dk www.bdo.dk BOD Statsautoriseret Frederiksø 2, 2 DK-5700 Svendborg CVR-nr. 20222670 revisionsaktieselskab SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT 2014 CVR-NR. 8261 0928 1 INDHOLDSFORTEGNELSE

Læs mere

THK Fyn ApS. Årsrapport for 2012/13

THK Fyn ApS. Årsrapport for 2012/13 Årsrapport for 2012/13 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den Lisbeth Snitgaard Petersen Dirigent CVR-nr. 34708827 Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning...3 Den

Læs mere

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis www.pwc.dk/vaerdiansaettelse Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis Foto: Jens Rost, Creative Commons BY-SA 2.0 Februar 2016 Værdiansættelse af virksomheder er ikke en

Læs mere

PC APPS ApS. Årsrapport 1. juli juni Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/12/2014

PC APPS ApS. Årsrapport 1. juli juni Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/12/2014 PC APPS ApS Årsrapport 1. juli 2013-30. juni 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/12/2014 Peter Carlslund Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

Vejleder: Claus Holm. Regnskabsmæssig behandling af Investeringsejendomme

Vejleder: Claus Holm. Regnskabsmæssig behandling af Investeringsejendomme Kandidatafhandling Institut for regnskabsvæsen Cand. merc. aud Forfattere: Anders Bentsen Steen Sønderby Vejleder: Claus Holm Regnskabsmæssig behandling af Handelshøjskolen i Århus Juli 2004 Indholdsfortegnelse

Læs mere

Ejendoms Invest A/S CVR-nr

Ejendoms Invest A/S CVR-nr Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den / 2010 (dirigent) CVR-nr. 12 34 56 78 Årsrapport 2009 - Uddrag Anvendt regnskabspraksis - Uddrag Årsrapporten for for 2009

Læs mere

Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning...3 Virksomhedsoplysninger...4 Anvendt regnskabspraksis...5 Resultatopgørelse...7 Balance...8 Noter

Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning...3 Virksomhedsoplysninger...4 Anvendt regnskabspraksis...5 Resultatopgørelse...7 Balance...8 Noter Forhåbningsholms Allé 2, st. 1904 Frederiksberg C CVR nr. 32082823 Årsrapport for 2015 7. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. april 2016 Ying

Læs mere

Søndervang Hobro Holding ApS Kirkegaardsvej 11, 9500 Hobro CVR-nr

Søndervang Hobro Holding ApS Kirkegaardsvej 11, 9500 Hobro CVR-nr Kirkegaardsvej 11, 9500 Hobro CVR-nr. 34 04 79 52 Årsrapport for regnskabsåret 01.05.15-30.04.16 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 08.07.16 Morten Nymann Pedersen Dirigent

Læs mere

ARENSBACH IVS. Bogøvænget Tilst. Årsrapport 20. maj september 2015

ARENSBACH IVS. Bogøvænget Tilst. Årsrapport 20. maj september 2015 ARENSBACH IVS Bogøvænget 21 8381 Tilst Årsrapport 20. maj 2014-30. september 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/10/2015 Ask Arensbach Dirigent Side

Læs mere

CPH-BILER ApS. Årsrapport 6. november december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

CPH-BILER ApS. Årsrapport 6. november december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den CPH-BILER ApS Årsrapport 6. november 2013-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/08/2015 Yassine Akharraz Dirigent Side 2 af 12 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

10. DECEMBER 2011 A/S

10. DECEMBER 2011 A/S 10. DECEMBER 2011 A/S Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/04/2015 Ibbi Kaas Dirigent Side 2 af 13 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. september 2013 har Revisortilsynet klaget over registreret revisor Claus Skoda.

K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. september 2013 har Revisortilsynet klaget over registreret revisor Claus Skoda. Den 21. marts 2014 blev der i sag nr. 112/2013 Revisortilsynet mod Registreret revisor Claus Skoda afsagt følgende K e n d e l s e: Ved skrivelse af 11. september 2013 har Revisortilsynet klaget over registreret

Læs mere

Vinding Finans ApS Flegborg 2A, 1. th 7100 Vejle

Vinding Finans ApS Flegborg 2A, 1. th 7100 Vejle Østrup Statsautoriseret Revisionsanpartsselskab Søren Frichs Vej 38K, 1. 8230 Åbyhøj Cvr.nr.: 32 77 42 96 Tlf.: +45 86 26 00 26 Vinding Finans ApS Flegborg 2A, 1. th 7100 Vejle Årsrapport for 1. juli 2015-30.

Læs mere

Erhvervsparken Nykøbing F., Bygning 1 ApS. GI. Skivevej 78 B Viborg. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014

Erhvervsparken Nykøbing F., Bygning 1 ApS. GI. Skivevej 78 B Viborg. (CVR-nr ) Årsrapport for 2014 ads3t:re rev ur-1 oi STATSAUTORISERET R E V I S I O N S P A R T M E R S E L S K AlE Erhvervsparken Nykøbing F., Bygning 1 ApS GI. Skivevej 78 B 8800 Viborg (CVR-nr. 26 66 97 82) j i i i i \ i Årsrapport

Læs mere

STAUN MILJØRÅDGIVNING ApS

STAUN MILJØRÅDGIVNING ApS STAUN MILJØRÅDGIVNING ApS Årsrapport 1. januar 2014-31. december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 07/05/2015 Hans Chr. Schmidt Dirigent (Urevideret)

Læs mere

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015

Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Nasdaq Copenhagen A/S nr. 3 / 2016 Aarhus, 29. februar 2016 CVR. nr. 29 24 64 91 www.admiralcapital.dk Admiral Capital A/S Delårsrapport for perioden 1. juli - 31. december 2015 Bestyrelsen i Admiral Capital

Læs mere

Overgang til IFRS i 2005 (ikke revideret)

Overgang til IFRS i 2005 (ikke revideret) Pr. 1. januar 2005 ændres den anvendte regnskabspraksis til at være i overensstemmelse med kravene i de internationale regnskabsstandarder, IFRS. Overgangsdatoen er 1. januar 2004. De i Bekendtgørelse

Læs mere

K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping

K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping K/S Framnäs Köpcentrum, Lidköping c/o InvestorService A/S Amaliegade 27 1256 København K Årsrapport for 2014 (8. regnskabsår) CVR nr. 29 93 35 61 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

Forbehold - eksempler

Forbehold - eksempler Forbehold - eksempler Væsentlige fejl og mangler (uenighed med ledelsen) Uenighed med ledelsen fortsat drift Ledelsen har aflagt regnskabet under forudsætning om fortsat drift. Som omtalt i årsregnskabets

Læs mere

INGENIØRFIRMAET CARSTEN WISMER-PEDERSEN ApS

INGENIØRFIRMAET CARSTEN WISMER-PEDERSEN ApS INGENIØRFIRMAET CARSTEN WISMER-PEDERSEN ApS Frederiksborgvej 88 4000 Roskilde Årsrapport 1. oktober 2014-30. september 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

ENJOY FITNESS SLAGELSE ApS i likvidation

ENJOY FITNESS SLAGELSE ApS i likvidation ENJOY FITNESS SLAGELSE ApS i likvidation Årsrapport 1. oktober 2013-30. september 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26/02/2015 Thomas Ekelund-Berthelsen

Læs mere

af råvarerisici 27. august 2007 AUDIT

af råvarerisici 27. august 2007 AUDIT Afdækning af råvarerisici Et overblik over regnskabs- og skattemæssigessige forhold 27. august 2007 AUDIT Lars Rhod Søndergaard Afdækning af råvarerisici et overblik over regnskabs- og skattemæssige forhold

Læs mere

Sonja Larsens Udlejning ApS CVR-nr

Sonja Larsens Udlejning ApS CVR-nr CVR-nr. 27 04 19 81 Årsrapport for 2014 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 09.06.15 Karsten Sabransky Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB

Læs mere

INVESTERINGSEJENDOMME

INVESTERINGSEJENDOMME HD 2. del studiet i Regnskab og Økonomistyring Aalborg Universitet 8. semester 2015 INVESTERINGSEJENDOMME Analyse af indregning til kostpris fratrukket akkumulerede afskrivninger og dagsværdi. Opgaveløser:

Læs mere

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme

Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Institut for Regnskab, Finansiering og Logistik Afhandling HD(R) Forfatter: Vejleder: Per Henrik Lindrup Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Handelshøjskolen i Århus Forår 2005 Indholdsfortegnelse:

Læs mere

NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS

NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS NORDRE PAKHUSVEJ 1 BYG ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 11/03/2013 Per Frost Dirigent Side 2 af 11 Indhold

Læs mere