9. juni 2011 EM 2011/XX. Forslag til: Inatsisartutlov nr. xx, xx.xx 2011 om Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S

Transkript

1 9. juni 2011 EM 2011/XX Forslag til: Inatsisartutlov nr. xx, xx.xx 2011 om Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S 1. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S er et af Grønlands Selvstyre 100 procent ejet aktieselskab. Stk. 2. Selskabets formål er, at opføre og eje, subsidiært sælge eller udleje fast ejendom, ligesom selskabet som led i sit virke kan sanere byggeri som selskabet har i sin portefølje. Selskabet skal indhente godkendelse fra Naalakkersuisut forinden beslutning om at opføre, eje, sælge, udleje eller sanere fast ejendom. Stk. 3. Selskabet skal ikke drive virksomhed ved administration og service vedrørende fast ejendom. Stk. 4. Der vælges en bestyrelse bestående af 3 medlemmer. Bestyrelsen udpeger en direktion til varetagelse af selskabets daglige ledelse. Selskabets aktiviteter varetages primært af ansatte i Grønlands Selvstyre. Overdragelse af udlejningsboliger 2. Naalakkersuisut kan overdrage Grønlands Selvstyres udlejningsboliger til Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S. Overdragelse sker vederlagsfrit og uden at der svares stempelafgift af dokumenter, der oprettes som led i overdragelsen. Opførelse, renovering og sanering af boliger 3. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan opføre alle typer af fast ejendom, herunder udlejningsboliger, andelsboliger og ejerboliger samt gennemføre renovering og sanering af boliger og fast ejendom. Stk. 2. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan uden særskilt finansieringstilsagn igangsætte projektering, udbud og kontrahering af de projektbevillinger, der er optaget på Inatsisartut Finanslov. Rente- og afdragsfrie lån 4. Naalakkersuisut bemyndiges til at yde Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S rente- og afdragsfrie lån på op til 75 procent af de samlede opførelsesudgifter, dog maksimalt kroner per kvadratmeter bruttoboligareal, til opførelse af boliger. Stk. 2. Naalakkersuisut bemyndiges til at yde Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S rente- og afdragsfrie lån på op til 100 procent af de samlede udgifter til renovering, forbedring og udvidelse af boliger samt som led i byfornyelse. Stk. 3. Naalakkersuisuts lån forfalder ved ejerskifte, med mindre andet følger af x eller 11. EM 2011/XX Sagsnr. 3

2 Stk. 4. Der svares ikke stempelafgift af dokumenter, der oprettes som led i Naalakkersuisuts lån til Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S. Organisering 5. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan deltage i konsortier og selskaber ved erhvervelse eller opførelse af en eller flere ejendomme. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S s deltagelse skal ske indenfor rammerne af de relevante bevillinger optaget på Inatsisartut Finanslov og de hertil hørende bevillingsforudsætninger og budgetbidrag. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S s rettigheder og forpligtelser skal modsvare den økonomiske deltagelse. 6. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan oprette andelsboligforeninger. En andelsboligforening kan opføre en eller flere ejendomme. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S har samme rettigheder og forpligtelser som Grønlands Selvstyre i henhold til 29, stk. 1 i landstingsforordning om andelsboliger. Stk. 2. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S varetager som andelshaver de rettigheder og forpligtelser, som påhviler generalforsamlingen og bestyrelsen i de oprettede andelsboligforeninger. Denne ret ophører, når samtlige andele med tilhørende boligret er afhændet til nye andelshavere. Stk. 3. Indtil afhændelse af samtlige andele med tilhørende boligret, er Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S bemyndiget til på vegne andelsboligforeningen og samtlige andelshavere at foretage alle de forretningsmæssige dispositioner, der er nødvendige for at opføre og overdrage andelsboligerne til nye andelshavere. Stk. 4. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan omdanne andelsboligforeningerne til ejerforeninger inden boligerne afhændes, overdrages eller anvendes som udlejningsboliger. Ejer- og udlejningsboliger 7. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan tilsvarende som i 6, stk. 2-4 gennemføre nødvendige etablerings-, drifts- og finansieringstiltag, såfremt der opføres udlejningsboliger eller ejerboliger. Stk. 2. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan tilsvarende som i 6, stk. 2-4 gennemføre nødvendige etablerings-, drifts- og finansieringstiltag, såfremt der saneres eksisterende ejendomme. Stk. 3. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan afhænde ejerboligerne til markedsprisen dog således, at prisen mindst skal dække produktionsomkostningen med et tillæg på op til 5 procent. Stk. 4. Anviser Naalakkersusit lejere til Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S s udlejningsboliger skal Naalakkersuisut udstede en betalings- og tabsgaranti overfor Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S, eller optræde som lejer af boligerne og efterfølgende stå for videreleje af boligerne til fysiske lejere. 4

3 Sanering 8. I forbindelse med sanering af udlejningsboliger ejet af Illuut A/S, har lejerne krav på at flytte til en udlejningsbolig ejet af Grønlands Selvstyre i overensstemmelse med bestemmelserne i Landstingsforordning om leje af boliger. Stk. 2. I forbindelse med sanering af udlejningsboliger, kan Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S tilbyde de nuværende lejere en fortrinsstilling som andelshavere, ejere eller lejere i de nyopførte ejendomme til erstatning herfor. Stk. 3. Er der ikke et tilstrækkeligt antal forhenværende lejere, der ønsker at tage imod tilbud om flytning til de nyopførte ejendomme, kan Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S tilbyde boligerne som ønskeflytning til lejere i Grønlands Selvstyres udlejningsboliger ligesom boligerne vil kunne anvises som personaleboliger for ansatte ved Grønlands Selvstyre samt underliggende institutioner og virksomheder, som Grønlands Selvstyre er forpligtet til at forsyne med personaleboliger. Stk. 4. Er samtlige boliger i de nyopførte ejendomme herefter ikke afhændet eller udlejet, kan Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S frit tilbyde boligerne som andelsbolig, ejerbolig eller udlejningsbolig til personer, der er indtegnet på en venteliste. Såfremt ikke alle boliger er afhændet, kan Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S forblive som andelshaver, jf. 6, stk.2, eller ejer og udleje boligen. Renovering 9. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan gennemføre renovering af egne ejendomme og efterfølgende afhænde boligerne til lejerne til markedsprisen dog således, at prisen mindst skal dække renoveringsomkostningen. Lån til erhvervelse af andelsboliger og ejerboliger 10. Naalakkersuisut og Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan yde en andelsboligforening de offentlige lån til finansiering af foreningens erhvervelse, jf. 6, af boliger i overensstemmelse med principperne i Landstingstingsforordning om andelsboligforeninger. Stk. 2. Naalakkersuisut og Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan yde køber, jf. 7, af en ejerbolig de offentlige lån til finansiering af købesummen i overensstemmelse med principperne i Landstingsforordning om boligfinansiering. Stk. 3. Nalakkersuisut og Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan yde køber, jf. 9, lån til finansiering af købesummen i overensstemmelse med principperne i Landstingstingsforordning om overtagelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme som ejerlejlighed eller ejerbolig. Der ydes dog ikke en anciennitetsmæssig rabat i købesummen. Tilbagekøbsgaranti 5

4 11. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan udstede en tilbagekøbsgaranti til køber i indtil 60 måneder ved salg af en nyopført ejerbolig. Stk. 2. Tilbagekøbsgarantien, jf. stk. 1, fastsættes til et beløb svarende til den i nr. 1 til 5 anførte procentsats af den oprindelige salgspris og med fradrag af udgifter til normalistandsættelse og de oprindelige handelsomkostninger: 1) Indtil og med 12 måneder efter Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S underskrift af skøde udgør beløbet 95% 2) Efter 12 måneder og indtil og med 24 måneder efter Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S underskrift af skøde udgør beløbet 90% 3) Efter 24 måneder og indtil og med 36 måneder efter Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S underskrift af skøde udgør beløbet 85% 4) Efter 36 måneder og indtil og med 48 måneder efter Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S underskrift af skøde udgør beløbet 80% 5) Efter 48 måneder og indtil og med 60 måneder efter Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S underskrift af skøde udgør beløbet 75% Stk. 3. Ved udnyttelse af tilbagekøbsgarantien indbetaler boligkøberen kontant kr ,00 til Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S i gebyr. Gebyret dækker endeligt Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S s omkostninger forbundet med udnyttelse af tilbagekøbsgarantien, herunder vurderingsomkostninger, stempelafgift af skøde og skødeomkostninger. Kurstab og omkostninger forbundet med boligkøbers indfrielse af hæftelser er Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S uvedkommende. Stk. 4. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S fastsætter de nærmere vilkår for tilbagekøbsgarantien. Tilbagekøbsgarantien skal være anført som særligt vilkår i skødet for at være gyldig og kunne gøres gældende. Tilbagekøbsgarantien er personlig og kan ikke overdrages eller på anden måde overgå til 3. mand. Stk. 5. Boligkøber hæfter personligt for den del af Naalakkersuisut og Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S lån, der ikke opnår dækning ved tilbagekøbsprisen. 12. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S kan overdrage en eller flere ejendomme under ét til grønlandske kommuner eller kommunale boligselskaber. Der svares ikke stempelafgift af dokumenter, der oprettes som led i overdragelsen. Stk. 2. Kommunen eller det kommunale boligselskab indtræder i de lån Naalakkersuisut har ydet til ejendommene. Andre opgaver 13. Naalakkersuisut kan pålægge Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S at varetage andre opgaver for Grønlands Selvstyre vedrørende fast ejendom og anlæg. Naalakkersuisut fastsætter regler om selskabets varetagelse af de enkelte opgaver samt vilkår og betaling herfor. Ikrafttræden 6

5 14. Denne Inatsisartutlov træder i kraft den 1. januar Stk. 2. Ved overdragelse af igangværende projekter indtræder Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S i de rettigheder og forpligtigelser som projektet hidtil har været omfattet af. Grønlands Selvstyre den dd. mmm 2011 Kuupik Kleist 7

6 Bemærkninger til lovforslaget Almindelige bemærkninger 1. Indledning Især igennem de seneste år er det blevet mere og mere tydeligt, at landskassen er under hårdt udgiftspres og indtægterne ikke tilsvarende øges. Dette har blandt andet medført overvejelser om, hvorvidt investeringer som er kendetegnet ved efterfølgende brugerbetaling, kan fremmedfinansieres i en eller anden grad. Samtidig er det blevet mere og mere klart, at landskassens lån og/eller tilskud til især udlejningsboligbyggeri ikke giver afkast til landskassen og øvrigt kun giver et beskedent afkast på 1,5 procent til den kommune, der opfører boligerne. Derfor blev der i slutningen af 1990 erne og især i begyndelsen af 2002 indført og henholdsvis lempet regler for udlån til opførelse af private ejerboliger, personaleboliger og private udlejningsboliger. Ordningernes populærbetegnelse var 10/40/50 og 20/20/60 og angiver finansieringsbrøken. Det må konkluderes, at denne indsats var en stor succes, idet det offentliges engagement i en privat ejerbolig kun er på 40 procent i modsætning til offentlig udlejningsbolig, hvor det offentlige afholder 100 procent af omkostningerne. Politisk blev der argumenteret med, at for de midler som det offentlige bruger på at opføre 1 bolig, kunne de private have opføre 2½ boliger for de samme offentlige midler. Samtidig ville boligforsyningen delvis kunne flyttes fra det offentlige til de private. I Nuuk blev 10/40/50 og senere 20/20/60-ordningen en succes, når der tænkes på antallet af nye private boliger, som er opført siden ordningernes indførelse. Men succesen havde også en bagside. Boligmarkedet i Nuuk er kendetegnet ved en markant underforsyning. Således har Hjemmestyret og senere Selvstyret til tider manglet op imod 500 personaleboliger. Henset til at der kun er ca offentlige boliger i Nuuk, er der tale om at sætte et lille marked under stort pres. Dette har selvfølgeligt skabt en efterspørgsel efter private boliger, der kan anvendes som midlertidige boliger. Mange af de nye private boliger i Nuuk har derfor været anvendt til at boligforsyne Selvstyret og ikke de almindelige borgere. På landsplan står Selvstyret overfor en stadigt mere presserende renoveringsbyrde, idet Selvstyrets boligmasse i det væsentlige består af de boliger Staten opførte i 1960 erne og 1970 erne og som blev overdraget fra Den Danske Stat til Hjemmestyret 1. januar Denne boligmasse er kendetegnet ved ret omfattende byggesjusk, sparsom vedligeholdelse og begrænset renoveringsindsats. I 2002/2003 blev Blok T på Tuapannguit i Nuuk»renoveret«i form af levetidsforlængelse for knapt kroner per kvadratmeter. Det står allerede nu klart, 8 år efter, at Blok T har sin fremtid bag sig og den vil ikke holde mere end 10 til 15 år, inden en gennemgribende renovering er påkrævet. 8

7 Landskassen står således overfor 2 massive udfordringer på boligområdet. Nybyggeri af op til boliger og sanering samt renovering af et tilsvarende antal boliger. Der er tale om investering i en størrelsesorden på op mod 8,5 milliarder kroner, idet det antages at det samlet set drejer sig om boliger på i snit 85 kvadratmeter og til en gennemsnitspris på kroner per kvadratmeter fordelt på nybyggeri, sanering og renovering. Dette er en større udfordring end landskassen på kort sig kan bære. Derfor vil det være nærliggende, at landskassen optager fremmedfinansiering til opgaven og efterfølgende afdrager på lånene via huslejeindtægterne. Imidlertid vil et låneoptag i denne størrelsesorden slå bunden ud af landskassens DAU-resultat. Landskassen opererer ikke med finansielle bevilliger, udlån og ydelser, hvorfor de også giver udslag på DAU-resultatet. Ved beslutningen i 2005 om renovering af Blok Q, R og S i Nuuk, med i alt 185 boliger med et samlet areal på kvadratmeter, blev det forholdsvis hurtigt klart, at der var tale om en opgave, der ville beløbe sig til 180 til 200 millioner kroner. Derfor blev det besluttet at blokkene skulle saneres og i stedet skulle der opføres andelsboliger. Baggrunden herfor var, at en andelsbolig finansieres i anlægsperioden af bygekredit i bank. Ved færdiggørelsen finansieres andelsboligerne kun partielt af det offentlige og resten via realkreditlån. Landskassen kunne herved slå to fluer med et smæk. For det første kunne byggeriet igangsættes på byggekredit, hvilket udskød betalingsforpligtelsen for landskassen og for det andet skulle byggeriet kun finansieres med 55 procent af landskasse og de resterende 45 procent blev optaget som et lån. Resultatet blev, at der blev opført 210 top moderne og energirigtige boliger med et samlet areal på godt kvadratmeter. Af de 210 boliger er 90 boliger omdannet fra andelsboliger til ejerboliger, hvor det offentlige engagement er på knapt 44 millioner kroner. De resterende 120 boliger er forblevet som andelsboliger og udlejes til såvel almindelige lejere som Selvstyrets ansatte. Det offentlige engagement i disse andelsboliger er på ca. 110 millioner kroner. Projektet er en succes. Udgiftspresset på landskassen er lettet og ville kunne reduceres yderligere såfremt de sidste andelsboliger bliver omdannet til ejerboliger. Siden 2005 har Selvstyret opstartet yderligere andelsboligprojekter. De mest markante er Andelsboligforeningen Peqqik med 90 boliger i nærheden af Dronning Ingrids Hospital og Pingorsuaq 1-10 med 300 boliger i Qinngorput i Nuuk. Hertil kommer en række mindre projekter. Det har efterfølgende vist sig, at både de to banker, der har etableret sig i Grønland som de danske realkreditinstitutter, der yder lån til Grønland, har fuld tillid til Selvstyrets engagement på boligmarkedet i form af andelsboligforeninger. Der har været afholdt jævnlige møder for at afstemme forventningerne til hinanden og til såvel finans- som boligmarkedet. 9

8 Imidlertid har det vist sig ikke at være helt problemfrit at organisere boligerne som andelsboliger. Dels er de enkelte små foreninger økonomisk sårbare, dels kan det være svært at forstå, hvorfor Selvstyret skal optræde som eneandelshaver og derefter udleje boligerne. Yderligere kan boligerne ikke enkeltvis omdannes til ejerboliger eller udlejningsboliger. Herved forhindres ønske om blandede bosætningsmønstre, hvor ejere og lejere kan bo side om side. Derfor besluttede Selvstyret i 2009 at stifte Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S for at afløse de hidtidige ordninger med andelsboligforeninger. Grundlæggende kunne Selvstyret have sluttet der, idet organisering, ledelse, kommunikation, ejerstruktur mv. allerede er fastsat i lov om aktieselskaber. Men der var et politisk ønske om, at der skulle udfærdiges et egentligt regelsæt, der regulerer Illuut A/S s virksomhed. Formålet med nærværende lovforslag er derfor at fastsætte rammerne for Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S virksomhed. Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S blev stiftet december 2009 for at Grønlands Selvstyre kan opnå realkreditfinansiering til sine bygge- og anlægsprojekter ved anvendelse af selskabet. Selskabet er et finansieringsteknisk redskab for Grønlands Selvstyre. Denne konstruktion er begrundet med, at selskabets portefølje af aktiviteter og projekter er sager, som er behandlet og godkendt af såvel Naalakkersuisut som Inatsisartut og optaget på Finanslov. Det vil sige at der i princippet i relation til de bevilgende myndigheder er tale om fuldstændig parallel situation for Illuut A/S, som det tidligere var for andelsboligforeninger. Dette gælder i princippet også Illuut A/S, som også er begyndt at optage selvstændige lån til byggefinansiering og operere aktivt i markedet. Grønlands Selvstyre ejer selskabet. I lighed med andre selskaber ejet af Grønlands Selvstyre vil og skal selskabskonstruktionen iagttages og respekteres og således at det er selskabet, der formelt og juridisk indtræder i de rettigheder og forpligtelser, der indgås i selskabets navn. Det er forudsat, at Selskabet ikke uden generalforsamlingens (Naalakkersuisut) godkendelse, kan igangsætte eller deltage i andre væsentlige aktiviteter, end dem der er bevillingsmæssig hjemmel til på Finansloven. Dette er en naturlig følge af selskabets vedtægter og struktur. Således udgøres bestyrelsen af 3 departementschefer og direktionen udgøres af 2 ansatte ved Selvstyret, der alle er udlånet til selskabet. Direktionen bør som minimum bestå af 2 personer for at sikre funktioner under ferie mv. Direktionen beskæftiger sig til dagligt i Selvstyret med anlægsprojekter samt bolig- og ejendomsområdet. Bestyrelsesformanden er Departementschef for Boliger, Infrastruktur og Trafik og de øvrige bestyrelsesmedlemmer er Departementschefen for Formandens departement samt Departementschefen for Departementet for Finanser. 10

9 Inatsisartut s kontrol med, hvordan Naalakkersuisut varetager Grønlands Selvstyres aktionærinteresser er reguleret i 19 i Inatsisartutlov nr. 26 af 18. november 2010 om Inatsisartut og Naalakkersuisut. De lån som Naalakkersuisut yder Illuut A/S kan helt eller delvis overdrages til køberne af de boliger som Illuut A/S opfører. Der vil til hvert enkelt projekt blive tage stilling til finansieringsmetoder, der er afhængig af de markedsmæssige forhold samt hvorvidt boligerne skal forblive som lejeboliger eller ejerboliger. Ejendomsaktieselselskabet Illuut A/S varetager bygherrevirksomhed, køb og salg af fast ejendom og udlejning af fast ejendom. Udlejning af boliger skal ske gennem administrationsaftale med A/S Boligselskabet INI, eller andre boligadministrative virksomheder. Selskabet skal jf. sine vedtægter antage en ekstern administrator til administration af ejendomme og aktiver. Ejendomsaktieselselskabet Illuut A/S s akiviteter kan omfatte traditionelle boligtyper såvel som ældrevenlige boliger, studio-boliger, byhuse, familiehuse, fleksible boliger, erstatningsboliger, arbejderboliger samt boliger for unge mødre. Opremsningen er hverken i prioriteret rækkefølge eller udtømmende. Ejendomsaktieselselskabet Illuut A/S kan tillige opføre og eje børnehaver, sygehuse, forretningslokaler, administrationsbygninger mv. Selskabet vil også kunne købe boliger, som andre bygherrer enten er i gang med at opføre eller allerede har opført, tilbagekøbe boliger jf. tilbagekøbsgaranti mv. Illuut A/S drives på privatretligt grundlag. Selskabets virksomhed er som udgangspunkt ikke omfattet af det forvaltningsretlige afgørelsesbegreb. Højesteret har i dom fra 2005, gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen side 616, forudsat at aftaler om leje af boliger ikke er omfattet af det forvaltningsretlige afgørelsesbegreb. 2. Forslagets hovedpunkter Forslaget indebærer at der skabes et miljø eller værktøj, der både kan gennemføre nybyggeri og sanering af ældre byggerier for Grønlands Selvstyre. Forslaget opstiller rammerne for Selvstyrets mulighed for at overdrage boliger til Illuut A/S, hvad enten boligerne skal saneres eller renoveres. Samtidig reguleres Illuuts A/S opførelse og drift af nye boliger, hvad enten der er tale om udlejningsboliger, ejerboliger eller andelsboliger. Yderligere reguleres Selvstyrets lån til Illuut A/S aktiviteter og Illuut A/S mulighed for at udstede tilbagekøbsgarantier. Forslaget er således ikke en regulering af aktieselskabet som sådan, men nærmere den aktivitet selskabet skal beskæftige sig med og rammer og vilkår herfor. Ved Illuut A/S aktiviteter i form af såvel nybyggeri og byfornyelse forudsættes, at opgaven finansieres med midler fra Landskassen som suppleres i varierende grad med fremmedfinansiering fra bank eller realkreditinstitut. Udover nærværende forslag vil rammerne for driften af Illuut A/S samt Illuut A/S 11

10 aktiviteter kunne yderligere præciseres ved instrukser fra aktionæren (Grønlands Selvstyre) på generalforsamlinger, og ved konkrete bevillingsmæssige forhold på Inatsisartut Finanslov. 3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige Forslaget medfører, at der kan bygges flere kvadratmeter og flere boliger for de samme offentlige midler, idet der sker en privat medfinansiering. Forslaget indebærer ikke øget træk på de offentlige midler. Forslaget skønnes ikke at have øgede administrative konsekvenser for det offentlige. I takt med at der sker sanering af ældre utidssvarende byggeri vil den samlede vedligeholdelsesforpligtelse og derved også omkostningerne hertil være faldende. Samtidig opføres nybyggeri at anden og bedre kvalitet hvor der i højere grad lægges vægt på tilnærmelsesvis vedligeholdelsesfrie løsninger. Herudover må det forventes, at vedligeholdelsesomkostningerne for Grønlands Selvstyres boliger og ejendomme vil være faldende. 4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet Forslaget har ikke umiddelbart økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet. Dog kan nævnes at udbuddet af anlægsopgaver forventes øget og derigennem vil forslaget have positiv effekt for erhvervslivet. Med en nettotilgang af offentlige udlejningsboliger og tjenesteboliger vil der, alt andet lige, være grundlag for en normalisering af huslejeniveauet på det private marked for udlejningsboliger. Det er vanskeligt at vurdere om det kan medføre et fald i tilgangen af private udlejningsboliger. 5. Økonomiske og administrative konsekvenser for borgerne Stiftelse af Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S forventes at kunne skabe grundlag for en nettotilgang af udlejningsboliger samt ejerboliger. Det er herved forudsat et uændret offentligt bevillingsniveau suppleret med realkredit og bankfinansiering. Forslaget forventes ikke i øvrigt at have økonomiske eller administrative konsekvenser for borgerne. 6. Miljø- og naturmæssige konsekvenser Forslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser. Dog er bygningsreglementet i stadig forandring, når det gælder bedre isolering og bomiljø. Derfor vil det nybyggeri som Illuut A/S opfører, have reduceret energi- og vandforbrug samt være med til at belaste miljøet i mindre grad og med færre affaldsstoffer sammenlignet med ældre byggerier. 7. Forholdet til Rigsfællesskabet og Selvstyret Forslaget skønnes ikke at have konsekvenser for forholdet til Rigsfællesskabet eller Selvstyret. 8. Høring Forslaget har været i høring hos KANUKOKA, A/S Boligselskabet INI, Iserit A/S, Departementet for Finanser, Formandens Departement, Inatsisartut Ombudsmandi, Grønlands Arbejdsgiverforening, NUSUKA, SIK, GrønlandsBanken og BankNordik. 12

11 Forslaget blev sendt i høring den xx. juni 2011 med frist til den xx.xx.2011 for afgivelse af høringssvar. 9. Høringssvar Høringssvar er afgivet af. Høringen har givet anledning til.... Bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser Til 1 Til stk. 1 Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S blev stiftet den 22. december 2009 i henhold til hjemmel på Finanslov 2009, tekstanmærkning nr. 2 til hovedkonto Selskabet er registreret under A/S og GER nr Selskabet er tillige registreret med binavnet Illuut A/S. Til stk. 2 Selskabet vil f.eks. også kunne opføre og eje børnehaver, sygehuse, forretningslokaler, administrationsbygninger mv. Selskabet vil også kunne købe boliger, som andre bygherrer enten er i gang med at opføre eller allerede har opført, tilbagekøbe boliger jf. tilbagekøbsgaranti mv. Selskabet er et finansieringsteknisk redskab for Grønlands Selvstyre. Selskabet kan alene drive virksomhed indenfor rammerne af bevillinger optaget på Inatsisartut Finanslov og de hertil hørende bevillingsforudsætninger og budgetbidrag. Naalakkersuisut eller Inatsisartut Finansudvalgs godkendelse indhentes forinden en given bevilling disponeres i det omfang dette følger af bevillingen og de hertil hørende bevillingsforudsætninger og budgetbidrag. Selskabet kan ikke uden generalforsamlingens (Naalakkersuisut) godkendelse igangsætte eller deltage i andre væsentlige aktiviteter, end dem der er bevillingsmæssig hjemmel til på Finansloven. Det beror i øvrigt på de almindelige selskabsretlige regler, hvorledes selskabet træffer beslutning om indgåelse af aftaler om f.eks. finansiering, projektering og udførelse af de enkelte aktiviteter. Beslutning træffes efter de selskabsretlige regler af direktionen, bestyrelsen eller generalforsamlingen. Til stk. 3 13

12 Selskabet skal ikke drive virksomhed med administration af andres ejendomme. Den eneste undtagelse er såfremt planmæssige forhold tilsiger det. Dette er f.eks. tilfældet på Tuapannguit i Nuuk. Det fremgår f.eks. af LOKALPLAN 1A17-1 TUAPANNGUIT, Ejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige ejere ønsker det, dog senest, når de første to punkthuse er ibrugtaget. Foreningen skal vedligeholde (herunder snerydde og gruse) parkeringsanlæg, stier, legepladser og friarealerne inden for delområdet. Blok T ejes af Grønlands Selvstyre, tårn 1, 2 og 3 er hver selvstændige ejerforeninger og tårn 4, 5, 6 og 7 er andelsboliger, som ejes af selskabet. Herved kommer selskabet til at administrere fællesarealerne for hele bebyggelsen og derved de facto for både Selvstyret og 3 ejerforeninger. Til stk. 4 Det fremgår af selskabets vedtægter, at der vælges en bestyrelse bestående af 3 medlemmer. Det fremgår ligeledes af vedtægterne, at faste medlemmer af bestyrelsen er de personer i Grønlands Selvstyres administration, der til enhver tid beklæder stillingerne som departementschef for formandens departement, departementschef for finans- og bevillingsområdet samt departementschef for bolig- og ejendomsområdet. Det forudsættes at direktionen består af person(er), der er ansat ved Grønlands Selvstyre og som til dagligt varetager opgaver på bolig- og ejendomsområdet. Til 2 De nugældende regler omkring afhændelse af Grønlands Selvstyrets ejendomme fremgår af budgetregulativet og tekstanmærkning nr. 5 til aktivitetsområde Det fremgår af tekstanmærkningen at Naalakkersuisut bemyndiges til at afgøre sager om afhændelse af aktiver tilhørende Grønlands Selvstyre til en værdi under 5 mio. kr. For så vidt angår afhændelse af aktiver til en værdi mellem 1 og 5 mio. kr. skal Inatsisartuts Finansudvalg orienteres. Baggrunden for bestemmelsen er at sikre, at Naalakkersuisut kan overdrage aktiver der f.eks. kumulativt udgør et større beløb end 5 mio. kr. Yderligere sker overdragelsen vederlagsfrit, idet der oftest vil være tale om at overdrage ejendomme, der efterfølgende enten skal saneres eller saneres indenfor en kort årrække. I nogle tilfælde sker overdragelse ligeledes for at styrke Illuut A/S kapitalberedskab og for at skaffe panteobjekter i forbindelse med optagelse af byggekreditter og endelig finansiering af større anlæg, så som kontordomicil til Selvstyret. 14

13 Endelig sker overdragelsen stempelfrit, idet der er tale om overdragelse mellem finansielt nært slægtede parter, idet indtægten ved stempling konteres på hovedkonto Stempelafgift og udgiften vil pålægges anlægsprojektet på hovedkonto Boligprojekter og Erstatningsbyggeri og vil kun bidrage til fordyrelse af byggeriet, idet Selvstyret blive ikke rigere af at flytte midler fra»højre lomme til venstre lomme«. Til 3 Til stk. 1 Efter bestemmelsen kan Illuut A/S opføre alle typer af fast ejendom og herunder de allerede kendte boligtyper. Det forudsættes, at selskabet af egne midler afholder omkostninger til drift og administration samt tilvejebringer den fornødne byggekredit og endelig finansiering fra en bank eller realkreditinstitut. Selskabet kan foretage en egentlig byfornyelse, der indebærer sanering af boliger og opførelse af nye erstatningsboliger, der dog ikke nødvendigvis vil blive opført på det areal, hvor der er saneret boliger, idet en sådan konstruktion kan medføre flaskehalsproblemer med anvisning af genhusningsboliger. Yderligere indebærer bestemmelsen, at Illuut A/S kan sanere boliger, uden at der samtidig gennemføres et nybyggeri. Dette vil navnlig være tilfældet i de byer, hvor der er markant boligoverskud. For tiden gælder det f.eks. byer som Narsaq, Paamiut, Maniitsoq og Qasigiannguit. Til stk. 2 Når Inatsisartut Finanslov er vedtaget, vil der være afsat bevillinger til de projekter som Illuut A/S skal gennemføre. Efter bestemmelsen kræver det således ikke en yderligere eller en særlig udmøntning, før Illuut A/S kan igangsætte projektering og påbegynde disse projekter. Typisk vil der til de enkelte projekter optages en byggekredit ligesom der vil blive skabt afløb fra de afsatte midler på finansloven for at modvirke at afsatte bevillinger ophobes i Anlægsog Renoveringsfonden. Det forventede afløb kommunikeres typisk til Selvstyrets regnskabskontor ved likviditets planer. Ved ibrugtagning af byggeriet vil der optages restfinansiering fra bank eller realkreditinstitut. I henhold til budgetloven vil der være tale om egentlige projektbevillinger med selvstændig og konkret projektbeskrivelse, i modsætning til 1-årige bevillinger, hvorfor udbetalingen af lånene eller tilsagnene vil følge budgetregulativets bestemmelser og retningslinjer. Der sker således ikke en sagsbehandling som ved traditionel ansøgning om f.eks. 20/20/60 lån, idet der er et konkret projekt optaget på bevillingsloven. Typisk vil der samtidig med projektering forhandles byggefinansiering med et pengeinstitut medens endelig indikation på finansiering fra realkredit først indhentes mens byggeriet pågår. Der har dog på baggrund af et skitseprojekt forinden byggeriet igangsættes været optaget bilaterale drøftelser med henblik på at vurdere muligheden for endelig finansiering. 15

14 Rapportering af fremdriften af de enkelte projekter sker til bestyrelsen via bestyrelsesmøder og til Selvstyret ved drøftelser på embedsmandsniveau. Herudover indgår tilpasning og justeringer af de enkelte projekter via den årlige finanslovsproces. Til 4 Til stk. 1 Ved f.eks. byggeri af udlejningsboliger er det afgørende for huslejeniveauet, at den rentebærende del af den gæld der afdrages, ikke er for høj. Det er derfor efter bestemmelsen muligt at yde op til 75 procent i et rente- og afdragsfrit lån. Er de samlede opførelsesomkostninger f.eks kroner per kvadratmeter boligareal, vil 75 procent heraf svare til kroner. Men efter bestemmelsen er der også et maksimalt beløb per kvadratmeter på kroner. Så ved en opførelsespris per kvadratmeter på kroner vil lånet fra Landskassen blive på maksimalt kroner, hvilket svarer til 66,6 procent. Det resterende beløb, svarende til kroner, finansieres ved bank- eller realkreditlån. Er der derimod tale om ejerboliger, vil lånet forventeligt maksimeres til 40 procent og kroner per kvadratmeter i lighed med vilkårene for 20/20/60 lån. Såfremt der er tale om andelsboliger, er indskuddet og lånet på maksimalt 55 procent og maksimalt til en opførelsespris på kroner. De konkrete lånegrænser vil følge af bevilling på Inatsisartut Finanslov med tilhørende projektbeskrivelser og budgetbidrag. Ved opførelse af f.eks.»arbejderboliger«vil lånerammen forventeligt udnyttes fuldt ud. Arbejderboliger er kendetegnet ved, at der er tale om ejerboliger, men med et rente- og afdragsfrit offentligt lån, der sikrer at ejernes nettoydelse i det væsentlige er på samme niveau som huslejen i en tilsvarende offentlig udlejningsbolig. Målgruppen for arbejderboliger er mellemindkomst familier, der typisk er aflønnet i henhold til SIK overenskomst. Ordningen bygger på princippet om, at det man ejer selv, passer man godt på. Til stk. 2 Efter bestemmelsen kan der ydes op til 100 procent af renoveringsudgiften ved renovering af ejendomme. Dette vil dog kun være tilfældet i nogle særlige og omkostningstunge renoveringer, idet der tilstræbes partiel realkreditfinansiering også ved renovering, forbedring eller udvidelse af boliger. Typisk vil der være tale om en omvendt beregning, idet der ved vurdering af huslejeniveauet efter endt renovering, forbedring eller udvidelse tages hensyn til såvel drift, vedligeholdelse og afdrag på rentebærende lån. Typisk vil huslejen kunne bære at afdrage til kr. per kvadratmeter. Ved en renovering til f.eks kroner vil lånet fra landskassen være imellem og kroner per kvadratmeter og resten finansieres ved optagelse af et realkreditlån. Til stk. 3 16

15 Ved Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S videresalg af boliger til nye ejere, kan lånet fra Naalakkersuisut overdrages til de nye ejere. Overdragelsen sker som led i Naalakkersuisut s lån til købere af boliger og ejendomme jf. herved forslaget x samt 11. Der vil dog i hver enkelt situation blive taget stilling til, om det er hele lånet, der kan overdrages eller om lånet nedskrives inden overdragelsen. De nærmere betingelser for lån til købere af boliger og ejendomme reguleres i lånedokumenterne og på grundlag af principperne i den lovgivning, der finder anvendelse på det enkelte salg, jf. herved forslagets x, herunder hvornår lånet forfalder til hel eller delvis betaling i tilfælde af ejerskifte og misligholdelse. Til stk. 4 Der udarbejdes sædvanlige gældsbreve og pantebreve til Grønlands Selvstyre for de enkelte projekter. Disse dokumenter er undtaget fra stempelpligt, idet indtægten ved stempling konteres på hovedkonto Stempelafgift og udgiften vil pålægges anlægsprojektet på hovedkonto Boligprojekter og Erstatningsbyggeri og vil kun bidrage til fordyrelse af byggeriet, idet Selvstyret blive ikke rigere af at flytte midler fra»højre lomme til venstre lomme«. Til 5 Efter bestemmelsen kan Illuut A/S indgå i andre selskabsretlige konstruktioner eller samarbejder. Dette vil f.eks. være tilfældet hvor en eller flere andelsboligforeninger i fællesskab med Illuut A/S udbyder boliger. Dette vil også være tilfældet hvor Illuut /AS i samarbejde med andre udbyder fællesbyggeri, hvor Illuut A/S kun tegner sig for en del af byggeriet. Ved nogle af disse projekter vil Illuut A/S alene indgå i et forpligtende konsortier, men i andre tilfælde vil der være tale om egentlige selskaber. Såfremt den konkrete projektbevilling på Inatsisartut finanslov ikke har forudsat eller taget stilling til spørgsmålet om deltagelse i konsortium eller selskab eller vilkårene herfor kan det være nødvendigt med forudgående forelæggelse for Inatisartut (Finansudvalget) eller Naalakkersuisut. Til 6 Til stk. 1 Efter bestemmelsen kan der oprettes en forening per ejendom eller lade foreningen eje flere ejendomme. Ved vurderingen lægges navnlig vægt på, om andelsboligerne skal kunne overdrages til beboerne eller om Illuut A/S skal forblive som andelshaver. I det sidstnævnte tilfæl- 17

16 de vil det være hensigtsmæssigt med en stor forening, der vil være robust nok til at modstå lejetab og restancer. Ligeledes vil der være et fælles lån, et fælles buget, fælles drifts mv. Efter bestemmelsen vil Illuut A/S fuldt ud nyde de muligheder (rettigheder og pligter) som i dag allerede er tillagt selskabet via tekstanmærkninger på Finanslov. Der er i det væsentlige tale om retten til at forblive som andelshaver efter boligerne er ibrugtaget og udleje boligerne, idet hovedreglen er, at private bygherrer er forpligtet til at afhænde andelene til interesserede fysiske personer. Til stk. 2 Bestemmelsen beskriver den endelige overdragelse af rettigheder og forpligtigelser fra Illuut A/S til de nye andelshavere. Er der f.eks. tale om en bygning med 30 boliger, vil Illuut A/S indtil alle 30 boliger er overdraget, sidde på alle 30 stemmer. Når alle 30 andele er afhændet til nye andelshavere, vil Illuut A/S på en gang overdrage indflydelse på andelsboligforeningens virke og drift og derved være helt ud af den pågældende forening. Til stk. 3 Bestemmelsen beskriver, at indtil ejendommene er afhændet, har Illuut A/S ene prokura til at træffe alle de nødvendige beslutninger, der kræves til opførelse og en senere overdragelse af ejendomme eller opdelte ejerlejligheder. Illuut A/S kan således bindende for en andelsboligforening, træffe alle nødvendige forretningsmæssige dispositioner. Til stk. 4 Efter bestemmelse kan Illuut A/S beslutte at likvidere en andelsboligforening og omdanne foreningen til ejerboliger. Baggrunden kan være et ønske om at give de kommende ejere større ejerfornemmelse end ved en andelsboligforening, idet denne som bekendt lejer sine boliger ud til andelshaverne. Et andet moment ved at omdanne fra andelsboliger til ejerboliger er det lavere lån, der ydes fra Selvstyre. Dvs. at i ejerboliger vil lånet typisk være 40% lavere end i andelsboliger. Herfra naturligvis undtaget ejerboliger som Illuut A/S beholder og anvender som udlejningsboliger. Her vil lånet typisk være 40% højere end ved andelsboliger. Til 7 Til stk. 1 og 2 Bestemmelsen regulerer i det hele taget forholdet, såfremt Illuut A/S opfører ejerboliger eller omdanner andelsboliger til ejerboliger. I så fald kan selskabet gennemføre de nødvendige forretningsmæssige og driftsmæssige dispositioner, som beskrevet under 6, stk.2 4. Tilsvarende gælder de samme betingelser såfremt Illuut A/S sanerer ejendomme. Til stk. 3 Det fremgår af bestemmelsen, at boligerne skal afhændes til markedsprisen. Dette begrundes med, at det er vigtigt at Illuut A/S ikke er med til at udsætte markedet for store svingninger, men tilpasser sig den udvikling, der sker ved normalt udbud og efterspørgsel. Dog skal prisen 18

17 som minimum sættes til produktionspriser, dvs. Illuut A/S kostpris tillagt en procentsats på op til 5 procent til dækning af f. eks. uforudsete udgifter. Til stk. 4 Bestemmelsen indebærer, at Såfremt Naalakkersuisut beslutter at anvise Illuut A/S boliger, griber Selvstyret så grundlæggende ind i Illuut A/S sfære, at Selvstyret er nærmest til at bære risikoen for, at der opstår huslejerestancer og tomgangstab. I modsat fald vil der kunne opstå en situation, hvor Illuut A/S ikke kan svare enhver sit og betale afdrag på lån. Bestemmelsen tjener således til betryggelse af selskabet og selskabets långivere ligesom bestemmelser bemyndiger Naalakkersuisut til at afgive garantierklæring. Tabs- og betalingsgarantien omfatter ligeledes afledte udgifter, såsom udgifter til udækkede udgifter til normalistandsættelse ved lejerskifte, udgifter til pakning og opbevaring af bohave og genhusning i forbindelse med tvangsudsættelser, såfremt fogeden begærer Illuut A/S at sørge for genhusning. Tabet skal være opgjort for det rejses overfor Selvstyret. Alternativt til en tabs- og betalingsgaranti, kan Selvstyre leje boligerne af Illuut A/S og efterfølgende videreudleje dem til fysiske lejere, i lighed med Tårn 4, 5 og 6 på Tuapannguit i Nuuk og de 90 boliger i Peqqik ved Dronnings Ingrids Hospital i Nuuk. Til 8 Til stk. 1 De ejendomme, som Ejendomsaktieselskabet Illuut A/S har i sin portefølje og som skal saneres, har typisk tidligere tilhørt Grønlands Selvstyre. Derfor sikres lejerne en ret til ved sanering at flytte til en udlejningsbolig, der tilhører Grønlands Selvstyre. Lejernes ret til at blive anvist en udlejningsbolig tilhørende Grønlands Selvstyre er reguleret af bestemmelserne i Landstingsforordning om leje af boliger. Lejere i sanerede ejendomme tilhørende Ejendomsselskabet Illuut A/S ligestilles med andre lejere, der er berørt af sanering af ejendomme tilhørende Grønlands Selvstyre. Til stk. 2 Ved sanering af eksisterende udlejningsboliger og opførelse af nye boliger, vil der samtidig være truffet beslutning om, hvorvidt de nye boliger opføres som andelsboliger, ejerboliger eller udlejningsboliger. Bestemmelsen sikrer, at fraflyttede lejere i de boliger der saneres, vil kunne tilbydes en bolig forud for andre interesserede. Ejendomsselskabet Illuut A/S kan tilbyde de fraflyttede lejere at købe en andelsbolig eller en ejerbolig i en nyopført ejendom. Vilkårene for Ejendomsselskabet Illuut A/S salg af en andelsbolig eller en ejerbolig til en tidligere lejer i en saneret ejendom følger af forslagets øvrige bestemmelser. 19

18 Ejendomsselskabet Illuut A/S kan tilbyde de fraflyttede lejere en udlejningsbolig i en nyopført ejendom. Ved Ejendomsselskabet Illuut A/S vurdering af om en fraflyttet lejere kan tilbydes en udlejningsbolig finder bestemmelserne herom i Landstingsforordning om leje af boliger tilsvarende anvendelse. Huslejen fastsættes i overensstemmelse med bestemmelserne i Landstingsforordning om leje af boliger. Til stk. 3 og 4 Bestemmelsen angiver i hvilken rækkefølge ledige boliger skal tilbydes interesserede. Bestemmelsen tager ikke stilling til om boligerne skal tilbydes som udlejningsboliger, andelsboliger eller ejerboliger. Grønlands Selvstyre som eneaktionær i Illuut A/S vil ligeledes kunne beslutte, at en række boliger skal anvises som personaleboliger til ansatte under Grønlands Selvstyre og underliggende institutioner samt til f.eks. Den Danske Stats institutioner i Grønland. Endelig vil Illuut A/S som ejer eller andelshaver kunne udleje boligerne som privatejede udlejningsboliger. Bestemmelsen vil ikke hindre, at en forhenværende lejer i en saneringsejendom, der genhuses i en Illuut A/S bolig som lejer, på et senere tidspunkt beslutter sig for at erhverve sin nuværende bolig som andelshaver eller ejer. Til 9 Bestemmelsen er indsat således at ejendomme kan renoveres forinden de afhændes til lejerne. Baggrunden herfor er, at markedsprisen på renoveringsmodne ejendomme, især i de større byer, ligger langt over ejendommenes teknisk- økonomiske værdi. I f.eks. Nuuk kan markedsprisen på en renoveringsmoden ejendom være på kroner per kvadratmeter, mens den teknisk- økonomiske værdi blot ligger på kroner per kvadratmeter. Såfremt renoveringsmodne ejendomme afhændes til de nuværende lejere, er der derfor en vis risiko for at lejerne ikke kan rejse tilstrækkeligt kapital, såfremt ejendommene på et senere tidspunkt skal renoveres, hvilket i værste fald vil kunne medføre en tvangsauktion og udsættelse af ejerne. Den hidtidige erfaring med»lejer til ejer«ordningen har vist, at der er et reelt behov for at gennemføre renoveringen FØR overdragelse til lejerne. Forholdet kan ene og alene tilskrives, at markedsprisen især i Nuuk og de andre støre byer, ikke fuldt ud tager hensyn til boligernes ofte ringe stand. Ved at afhænde renoveringsmodne ejendomme til lejerne, vil man i værste fald risikere at nogle af lejerne blev teknisk insolvente. I modsætning til bestemmelsen i 7, stk. 3, er der ikke her behov for et tillæg på op til 5 procent, idet boligerne er overdraget vederlagsfrit til Illuut A/S, som efterfølgende renoverer boligerne og afhænder dem til markedsprisen, der forventes at være højere end renoveringsomkostningen. 20

19 Til 10 Til stk. 1 Bestemmelsen regulerer, at når Illuut A/S optræder som andelsboligforening der ansøger om et lån, er foreningen omfattet af de rettigheder og pligter der fremgår af den til enhver tid gældende lovgivning om andelsboliger pt. Landstingsforordning nr. 2 af 16 maj 2008 om andelsboliger. Dette gælder især betingelserne for lån, egetindskuddet og andelen af fremmedfinansiering. Til stk. 2 Bestemmelsen regulerer, at når Illuut A/S optræder som selskab, der opfører ejerboliger og ansøger om et lån, er Illuut A/S omfattet af de rettigheder og pligter der fremgår af den til enhver tid gældende lovgivning om offentlig boligfinansiering pt. Landstingsforordning nr. 1 af 7. maj 2007 om boligfinansiering. Dette gælder især betingelserne for lån og andelen af fremmedfinansiering. Til stk. 3. Konkrete ansøgninger fra lejerne om at erhverve deres renoverede lejebolig fra Illuut A/S vil blive behandlet på samme vis som ansøgninger efter den til enhver tid gældende lovgivning om adgang til at overtage det offentliges udlejningsboliger pt. Landstingsforordning nr. 12 af 19. november 2007 om overtagelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme som ejerlejlighed eller ejerbolig. Dette gælder forhold omkring prissætning og finansiering. Dog ydes der ikke en anciennitetsmæssig rabat i købesummen. Dette skyldes, at en rabat i købesummen vil kunne medføre et tab for Illuut A/S, idet ordningen finansieres ved 60 procent indfrielse af købesummen og 40 procent lån. Til 11 Bestemmelsen er indsat som er markedsstabiliserende faktor og for at stimulere, at flere kan sidde i en ejerbolig. Bestemmelsen kan have betydning for købere, der eksempelvis er usikre på, hvor længe de vil være boende det pågældende sted, ligesom bestemmelsen vil virke som et sikkerhedsnet for kommende ejere, der endnu ikke har demonstreret en evne til opsparing, men i øvrigt har god og stabil økonomi. Det er ikke hensigten med bestemmelsen, at der skal ske en reduktion eller lempelse kreditvurderingen af de kommende ejere, som gennemføres af pengeinstitutterne i dag. Det forventes derfor som sådan, at de kommende købere er mindst ligeså økonomisk robuste i forhold til at servicere et lån, som de nuværende købere er. Henset til, at det er forbundet med væsentlige omkostninger at fraflytte og afhænde en bolig, bør dette ligeledes indarbejdes i vurderingen af låntagerens købs- og betalingsevne. 21

20 Det skal understreges, at tilbagekøbsgarantien er en ret og en sikkerhed for køber til at lade det købte tilbageskøde til Illuut A/S. Omvendt skal det også understreges, at det ikke er en pligt for Illuut A/S at udstede en tilbagekøbsgaranti til hver handel eller i det hele taget. Illuut A/S vil ved hver enkelt udbud af boliger kunne vurdere, om der skal udstedes en tilbagekøbsgaranti og vurdere garantiens tidsmæssige forløb, idet Illuut A/S f.eks. kan beslutte at udstede en tilbagekøbsgaranti på kun 24 eller 36 måneder. I modsætning til de almindelige markedsmæssige handler, vil de handler, der er omfattet af tilbagekøbsgarantien, være førstegangs salg af nyopførte boliger, der er opført og afhændet af Illuut A/S. Som nyopførte boliger anses tillige nye boliger opført i tilknytning til sanering af andre boliger. Nyrenoverede boliger er således ikke omfattet af tilbagekøbsgarantien. Det skal yderligere bemærkes at der er alene tale om en garanti for, at Illuut A/S køber boligen tilbage. Det er derimod ikke en garanti for at Illuut A/S selv bærer et eventuelt tab ved at der ikke opnås fuld dækning for det lån Illuut A/S oprindeligt har ydet. Et eksempel: Illuut A/S sælger i 2012 en 90 m² bolig til Hans Hansen til kr. per m². Foruden prisen på kr. betaler Hans Hansen kr. til dækning af handelsomkostninger (skøde og stempling). Som led i salget ydes Hans Hansen et offentligt lån på kr. svarende til kr. per m². Kommentar [o1]: Her er det gennemgående eksempel Pris og finansiering: Salgspris Handelsomkostninger Total kr kr kr. Egetindskud, kontant (opsparing/banklån) Offentligt lån Realkreditlån Total kr kr kr kr. Efter at have ejet og beboet boligen i 18 måneder beslutter Hans Hansen sig for at rejse og sælge boligen. Efter en markedsvurdering af boligen af en ejendomsformidler har hans Hansen fået oplyst, at han vil kunne forvente at boligen kan sælges kontant for kr. Hans Hansen beslutter at udnytte sin ret til at sælge boligen tilbage til Illuut A/S. Tilbagekøbsprisen kan herefter opgøres således: Oprindelig salgspris eksklusiv handelsomkostninger kr. 10% fradrag for 18 måneder (efter 12 og indtil 24 måneder) kr. Tilbagekøbsgebyr kr. Fradrag for normalistandsættelse (lofte, vægge og gulve) kr. 22

21 Salgsprovenu Opgørelse af lån: Realkreditlån, oprindeligt kr. Offentligt lån Gæld i alt Salgsprovenu Udækket gæld kr kr kr kr kr kr. Efter indfrielse af realkreditlån er der en udækket gæld til Illuut A/S/Naalakkersuisut på kr. som vil kunne opkræves hos Hans Hansen. Hans Hansens reelle omkostning ved at eje og bo i boligen i 18 måneder kan herefter opgøres som det oprindelige indskud på kr. samt den udækkede gæld på kr., dvs. i alt kr. Til stk. 1 Bestemmelsen er indsat for at stimulere boligmarkedet yderligere og give flere muligheden for at blive ejere og derved herre i eget hus. Der er en række husstande, hvis økonomi eller risikovillighed ligger lige på grænsen til at kunne eller ville finansiere en ejerlejlighed. Denne gruppe vælger ofte at forblive i en lejebolig frem for at købe en ejerbolig. Bestemmelsen indebærer, at Illuut A/S på nærmere fastsatte vilkår er villig til i en periode på op til 5 år, at tilbagekøbe boligen, dog således at tilbagekøbsprisen reduceres over tid. Det er selvsagt, at ordningen forventeligt kun vil komme i anvendelse i det omfang, markedsprisen på de boliger, som Illuut A/S opfører og afhænder, efterfølgende falder. Imidlertid skal det understreges, at tilbagekøbsgarantien er en sikkerhed for køber til at lade det købte tilbageskøde. Selvom markedsprisen i det før anførte eksempel ikke er faldet under kroner, men måske ligger på kroner, kan en tilbagekøbsgaranti i det første år blive aktuel og udnyttes. Dette gælder især situationer, hvor boligerne har lang salgstid hos ejendomsmægler inden de handles, og hvor ejeren ønsker at sælge, eksempelvis på grund af pensionering, sygdom, jobskifte, skilsmisse, uddannelse mv. Til stk. 2 Bestemmelsen regulerer den årlige reduktion i tilbagekøbspligten. Således er den 95% i det første år og 75 % i det sidste år. For at den gøres gældende i det 5 og sidste år, fordrer det at boligpriserne er faldet med hele 25 %. Foruden reduktion i tilbagekøbsprisen, skal der også ske fradrag for normalistandsættelse af ejerlejligheden, der også omfatter fradrag for slid og ælde, samt fradrag for de oprindelige handelsomkostninger til ejendomsmægler, advokat og stempling. 23