V A L G AF BYGHERRE TIL NYT A L M ENT BYGGERI

Transkript

1 V A L G AF BYGHERRE TIL NYT A L M ENT BYGGERI Den 3. juni 2003 med rettelser januar 2009 Ref JEG jeg@kl.dk Dir 3370 Weidekampsgade 10 Postboks København S Tlf Fax Side 1/29 En vejledning udarbejdet af Inge-Lis Kalum Schou for KL og Kommuneinformation A/S.

2 INDHOLDSFORTEGNELSE En vejledning udarbejdet af Inge-Lis Kalum Schou for KL INDLEDNING 4 2. BYGGERI MED KRAV OM KONKURRENCE Nyt byggeri Undtagelser Ombygning Kommunal eller amtskommunal bygherre Kommunal dispensation Fortsættelsesarbejder Forsøg 7 3. BYGHERREKREDSEN Samme bygherre som driftsherre Adskilt bygherre og driftsherre Boligorganisationen Forretningsførerorganisationer og andelsselskaber Andre bygherrer Forsikringsmæssig dækning af bygherrerisiko Servicearealer Udbetaling af tilskud til driftsherre KONKURRENCEN Konkurrencemuligheder Bygherrekonkurrence Bygherrekonkurrence med driftsherrekonkurrence Bygherrekonkurrence med projektkonkurrence Andre muligheder Inddragelse af boligorganisationer i planlægning Ideoplæg fra boligorganisation Ideoplæg og ansøgning om bygherre Inddragelse af kommende driftsherre 18 2

3 4.3.1 Valg af driftsherre før konkurrence Indflydelse på indkomne ansøgninger BYGGEGRUNDEN Kommunalt ejet Andre ejere Bygherren stiller grund til rådighed AFHOLDELSE AF KONKURRENCE Konkurrencemateriale Eksempel på konkurrencemateriale med bygherreoplysninger Offentliggørelse af konkurrence Vurdering af ansøgninger Bygherrens honorar Eksempel på vurdering af ansøgninger Beslutning om bygherre STØTTESAGENS FORLØB Tilsagn til driftsherren Tilsagn til bygherren Finansiering og belåning Kommunens gennemgang af grundskøder Kommunens gennemgang af overdragelsesaftaler Endelig aftale ved påbegyndelse (skema B) Kommunale godkendelser 29 3

4 1. Indledning I det nyopførte almene boligbyggeri (byggeri på ubebygget grund) er det en forudsætning for tilsagnet, at kommunens valg af bygherre sker i åben konkurrence. Kravene til konkurrencen findes alene i støttebekendtgørelsen ( se 20 gældende støttebekendtgørelse nr. 643 af med ændringer). I den åbne bygherrekonkurrence er der mulighed for ansøgninger fra: 1. Private bygherrer, herunder eksempelvis entreprenører, professionelle byggeadministratorer 2. Almene boligorganisationer, herunder almene administratorer (almene forretningsførerorganisationer og almene andelsselskaber) eller 3. Almene boliginstitutioner. De almene boligorganisationer og almene boliginstitutioner, som indtil 1. januar 2003 har været alene om at varetage de byggeopgaver, som omfattes af kravet om konkurrence, sidestilles i opførelsesfasen med andre, som ikke nødvendigvis skal være byggeriets driftsherre. Der kan således blive tale om en adskillelse af bygherre- og driftsherrerollen, som ikke tidligere har været mulig i det støttede almene byggeri. En almen boligorganisation kan således vælges som bygherre, uden denne organisation også skal være driftsherren. Kravet om konkurrence om bygherreopgaven stiller nye krav til den politiske behandling af en støttesag og ikke mindst til den sagsbehandling, som lægger op til den politiske beslutning om valg af bygherre. Der er på en lang række punkter tale om problemstillinger og vurderinger, som kommunen ikke tidligere har været involveret i. Denne vejledning har til formål at beskrive de muligheder, som kommunen har, når kravet om en bygherrekonkurrence skal opfyldes. Herunder er det en vejledning til, hvilke vurderinger der kan indlægges i behandlingen af sagen. Vejledningen indledes med et generelt afsnit om bygherrekredsen, og de forskelle, valget mellem typerne kan indebære. Det er hensigten, at denne vejledning skal kunne anvendes af sagsbehandlere, som ikke nødvendigvis har et indgående kendskab til det samlede regelsæt på det almene område. Det i vejledingen viste eksempel på en bygherrekonkurrence kan direkte anvendes til brug for offentliggørelse på kommunens hjemmeside. 2. Byggeri med krav om konkurrence 2.1 Nyt byggeri 4

5 For alt det byggeri, som en boligorganisation i dag kan opføre som nyt byggeri efter almenboligloven (se 115, stk. 1, nr. 1, stk. 2, nr. 1 og stk. 5, nr. 1) gælder, at bygherren for dette byggeri skal findes i en åben konkurrence. Byggeri af familie-, ungdoms- og/eller ældreboliger er omfattet. Nybyggeri er i denne sammenhæng byggeri, der opføres på nye fundamenter. Påbegyndelsen af byggeriet i relation til støttesagen er udførelsen af fundamenterne, mens modningsarbejder på byggegrunden kan gennemføres, før der foreligger et tilsagn (skema A), og før der foreligger en godkendelse forud for påbegyndelsen (skema B). Hvis der skal gennemføres en egentlig påbygning af en eksisterende ejendom i form af en ekstra etage, er der ikke tale om nybyggeri i den forstand, som er omtalt i loven (se 115, stk. 1, nr. 1, og 115, stk. 1, nr. 2). Tilbygning kan være nyt byggeri, som vil være omfattet af kravet om, at bygherren skal findes i konkurrence. Denne vurdering om tilbygningens art og omfang, skal ikke finde sted, hvis det drejer sig om indtil 8 boliger, da dette under alle omstændigheder er undtaget. Er der tvivl om, hvorvidt det er en tilbygning, kan det anbefales, at man anmoder ministeriet (velfærdsministeriet) om en principiel udtalelse. Der kan også opføres nye ungdomsboliger uden at bygherren findes i konkurrence, men det kræver ligeledes, at der er tale om på - og/eller tilbygning til ejendomme, der ejes af selvejende ungdomsboliginstitutioner (se almenboliglovens 117). Det betyder, at bygherren er den selvejende (ikke almen) institution, som kommunen har godkendt og fører tilsyn med. Case En almen boligorganisation ansøger om tilsagn til opførelse af 20 almene boliger. De 10 af disse boliger skal udføres som en påbygning af en eksisterende bygning, der tilhører en afdeling af boligorganisationen. De øvrige 10 boliger skal opføres som nyt byggeri på et tilstødende areal, som dels ejes af boligorganisationen (en afdeling heraf), dels tilvejebringes ved køb af et areal. Kommunen kan umiddelbart give tilsagn til påbygningsdelen. Da man har ansøgt samlet om 20 boliger, og da det er dette antal boliger, som kommunen vurderer, at der er behov for, er der tale om en samlet beslutning. De 10 nye boliger kan der først opnås tilsagn til, efter at der har været gennemført en konkurrence om bygherrerollen for denne del. Selvom man kunne opdele byggesagen i en ombygningsdel og en nybyggeridel, som besluttes hver for sig, kan der næppe blive tale om fortsættelsesbyggeri, se nedenfor i afsnit Man kunne reducere nybyggeridelen til mindre end 9 boliger, og derved undlade konkurrence om bygherrerollen, hvis dette indgår i den oprindelige beslutning. 5

6 2.2 Undtagelser Det er kun egentligt nyt byggeri (på nye fundamenter), der er omfattet af kravet om udbud. Er der tale om små projekter, hvor den samlede beslutning ikke omfatter mere end 8 boliger, kan man undlade en bygherrekonkurrence (se støttebekendtgørelsens 30, stk. 3). Ved en samlet beslutning forstås den kommunalbestyrelsesbeslutning, som danner grundlag for tilsagnet. Hvis denne indeholder ideer eller oplæg til ideer om flere boliger på beliggenheden, end de anførte 8 boliger, vil der skulle gennemføres en konkurrence om bygherrerollen. Bestemmelsen betyder ikke, at det under opførelsen er udelukket at udvide et eksisterende projekt, men dette må ikke indgå i den oprindelige beslutning. Det er ikke udelukket, at kommunen kan gennemføre en konkurrence, hvis den ønsker det, selvom et projekt ikke indeholder flere end 8 boliger Ombygning Når kommunen skal give tilsagn efter en af de andre bestemmelser i almenboligloven (ud over den nævnte i 115, stk. 1), er der ikke tale om et tilsagn, hvor bygherren skal findes i konkurrence. Det udelukker dog ikke, at kommunen udskriver en form for konkurrence, se nærmere under de muligheder, som er beskrevet i afsnit Kommunal bygherre Vælger kommunen selv at være bygherre, kræves ikke, at der afholdes en bygherrekonkurrence, fordi tilsagnet gives efter en anden bestemmelse i loven (nemlig lovens 115, stk. 2 eller stk. 4). Kommunen kan opføre både nyt byggeri og/eller ombygge eksisterende ejendomme (herunder egne ejendomme). Ved planlægning af ombygning af plejehjem forekommer der ofte i praksis en eller anden form for nybyggeri. Hidtil har det været således, at kommunen kunne vælge at være bygherre, eller kommunen kunne vælge at sælge bygningen med henblik på ombygning og nybyggeri. Der var i princippet ingen forskel for kommunen i relation til støttereglerne (kapitalisering af værdier) forbundet hermed. Case Kommunen ønsker at ombygge et utidssvarende plejehjem med 39 boliger. Da rummene og badeforholdene er meget små, kan ombygningen kun gennemføres, hvis der samtidig sker en nedlæggelse af boliger. Der vil højst kunne indpasses 15 boliger i den eksisterende bygning, og kommunes behov for boliger er fortsat 39 boliger. 6

7 Det betyder, at der skal bygges 24 nye boliger, og der er ikke tale om en tilbygning, selvom der kan forventes opført gangarealer, som forbinder bygningerne. Det er teknisk set ikke noget problem, fordi der er plads på grunden, hvor hjemmet ligger. Kommunen overvejer, hvem der skal være bygherre. Kommunen kan uden problemer selv gennemføre projektet som bygherre. Kommunen kan også overdrage det færdige byggeri til en almen boligorganisation efter reglerne i 27 i almenboligloven. Dog stilles der i så fald krav om en garanti for det lån, som måtte være optaget i Kommune Kredit. Der stilles derimod ikke et egentligt krav om, at kommunen skal deponere ved salget. Ønsker kommunen derimod at sælge plejehjemmet før ombygningen, kan den frit vælge, hvem den vil sælge hjemmet til, men nybyggeridelen kan kun gennemføres efter en konkurrence om bygherrerollen. Det vil i en sådan situation ikke være muligt uden åbent udbud at sælge på betingelse af, at den boligorganisation som køber, også skal være bygherre på nybyggerisagen, men det vil være muligt at beslutte, at køberen skal være den kommende driftsherre, se også afsnit Kommunal dispensation Kommunen har også mulighed for i nogle særlige tilfælde at dispensere fra kravet om konkurrence om bygherrerollen Fortsættelsesarbejder Er der tale om fortsættelsesarbejder, forstået som fortsættelsesarbejder, hvor der kan dispenseres fra kravet om udbud af bygge- og anlægsarbejder efter tilbudsloven, kan der også dispenseres fra kravet om konkurrence om bygherrerollen (se almenboliglovens 116, og 30, stk. 3, nr. 3, i støttebekendtgørelsen). Fortsættelsesarbejder er altså arbejder, der vedrører den samme type af byggeri, og hvor det oprindelige byggearbejde har været udbudt efter tilbudsloven. Et fortsættelsesarbejde kan således ikke være en anden form for byggeopgave. Det betyder, at en ombygningssag ikke kan følge efter en nybyggerisag eller omvendt. Dette skyldes, at man ikke dermed kan sige, at prisen på det helt tilsvarende arbejde er fundet i konkurrence. Baggrunden for, at der i denne situation ikke skal være tale om hverken en bygherrekonkurrence eller et udbud efter tilbudsloven, er det element, at bygherren og prisen på byggearbejder oprindeligt er fundet i konkurrence. Man skal dog være opmærksom på, at der kan godkendes fortsættelsesarbejder efter støttebekendtgørelsen, selvom bygherren i det oprindelige projekt ikke er fundet i konkurrence Forsøg Kommunen kan også dispensere, når ministeriet har forhåndsgodkendt et byggeri efter et forsøgstema. Ministeriets godkendelse sker efter almenboligloven (se 144). 7

8 Dette er næppe en bestemmelse, som kommunen ofte vil få mulighed for at anvende, dog kan der være tale om, at der godkendes særlige fravigelser efter den anførte bestemmelse. Case I en sag, hvor bygherren, som ikke er almen boligorganisation, er fundet i konkurrence, får denne efter konkurrencens afholdelse mulighed for at købe en eksisterende erhvervsejendom, som vil kunne ombygges til to boliger og et fælleshus for den samlede bebyggelse. En bygherre, der ikke er en afdeling af en almen boligorganisation, har ikke efter de gældende regler mulighed for at få tilsagn til gennemførelse af en ombygning. Kommunen overvejer, hvorledes denne sag bedst kan gennemføres. En mulighed vil være, at opdele støttesagen, og give tilsagnet for ombygningen særskilt til driftsherren, en anden vil være at søge dispensation fra reglerne, således at den i konkurrence valgte bygherre gennemfører det samlede projekt. Om den ene eller den anden løsning vælges, vil afhænge af, om tilsagnet ønskes givet til bygherren eller til driftsherren. Vælges løsningen med tilsagn til driftsherren, kan sagen gennemføres uden dispensation, men det vil realiteten kræve to støttesager. Ønskes bygherren derimod som tilsagnsmodtager, vil der skulle søges en dispensation hos ministeriet. 3. Bygherrekredsen 3.1 Samme bygherre som driftsherre De nye almene boliger, som kan opføres efter almenboligloven (se 115, stk. 1, nr. 1) kan opføres af almene afdelinger af godkendte almene boligorganisationer og godkendte almene boliginstitutioner. Det betyder, at støttesagen forløber helt på samme måde, som tilfældet har været, før reglerne om bygherrekonkurrence blev indført. Tilsagnet gives til en nystiftet afdeling af en almen boligorganisation (eller almen institution). Der kan også være tale om en ny boligorganisation, som kommunen godkender i forbindelse med at tilsagnet gives, se eventuelt nærmere herom i håndbog om tilsyn med drift af støttet byggeri, afsnit

9 Kommunen skal normalt ikke i forbindelse med et tilsagn foretage en særlig godkendelse af oprettelsen af en afdeling. Den boligorganisation, som ønsker oprettet en ny afdeling, registrerer afdelingsbetegnelse i Landsbyggefonden, og den anvendte betegnelse følger støttesagen. Det er kommunen, der vurderer, om der er behov for nye organisationer. Kommunen kan altid godkende en ny boligorganisation, som opretter en afdeling til opførelse af almene boliger. En bygherre kan foreslå godkendelse af en ny organisation, men denne har ikke krav på at få godkendt en sådan. Denne situation vil kun kunne forekomme, hvis kommunen ikke inden bygherrekonkurrencen har valgt en driftsherre. Kommunen skal ved tildeling af bygherreopgaven til den godkendte eksisterende boligorganisation, som i forvejen har byggeri i administration, særligt være opmærksom på reglerne om kapitalforhold og administrationshonorarer i driftsbekendtgørelsen. Det skal bemærkes, at driftsreglerne ikke er ændret efter indførelsen af kravet om bygherrekonkurrence. Kapitalforhold Den kapital, som en boligorganisation har til rådighed, er placeret i boligorganisationen og fremgår af regnskabet herfor. Alle boligorganisationer indsender regnskaber til Landsbyggefonden. De indsendte regnskaber findes i fondens regnskabsdatabase, se Der findes to former for egenkapital i en boligorganisation. Den ene er arbejdskapitalen, og den anden er dispositionsfonden. Forskellen på de to former for kapital er i det store og hele den måde, hvorpå kapitalen er tilvejebragt. Arbejdskapitalen fremkommer stort set som følge af overskud på boligorganisationens drift, mens dispositionsfonden er tilvejebragt via løbende indbetalinger fra lejerne. Som følge heraf er der fastsat forskellige regler for muligheden for anvendelse heraf. Arbejdskapitalen vil kunne anvendes til at indskyde midler som sikkerhed for den bygherrerisiko, som opførelse af nyt støttet byggeri indebærer. Der er dog ikke tradition for, at dette sker, når der i eget regi opføres nyt støttet byggeri af en boligorganisation. Det betyder, at man normalt ikke på regnskabet direkte har en post, som indgår til finansieringen af nyt eget byggeri. Bemærk, at langtfra alle boligorganisationer har arbejdskapitaler af en betydelig størrelse. Hvis pågældende organisation derimod opfører byggeri for en anden boligorganisation efter disse regler, vil man også i regnskabsmæssig sammenhæng skulle vise, hvis arbejdskapitalen beløbsmæssigt indgår til afsikring af en bygherrerisiko. For dispositionsfondens vedkommende er det således, at denne kun kan anvendes efter reglerne i driftsbekendtgørelsen (se 38). Det er efter denne bestemmelse muligt at yde lån til nye afdelinger. Det fremgår direkte af regnskabet, når dette er sket. Beslutning om anvendelse af midler træffes af boligorganisationens bestyrelse, og den enkelte afdeling kan ikke stille krav om, at der ydes lån eller tilskud, hvor dette er muligt. 9

10 Skulle en ny afdeling vise sig at have et underskud, når den går i drift, er den i relation til driftsbekendtgørelsen (se 38) en nødlidende afdeling, som foruden lån også vil kunne få et tilskud fra dispositionsfonden. Lån eller tilskud fra denne fond forudsætter dog, at minimumskravet efter driftsbekendtgørelsen (se 37) opfyldes via eventuelle efterfølgende indbetalinger. Det forholder sig således, at lejerne skal indbetale til fonden, indtil minimum er opnået, når dette er sket, er det frivilligt om en fortsat indbetaling skal finde sted. Anvendes der midler fra fonden, således at minimum ikke længere overholdes, skal der på ny ske indbetalinger hertil. Det er ikke muligt at undtage enkelte afdelinger inden for samme organisation fra dette indbetalingskrav. Det er heller ikke muligt indenfor samme organisation at foretage en differentiering mellem afdelingerne, således at nogle indbetaler noget, mens andre er undtaget eller indbetaler andre beløb end det som er anført i driftsbekendtgørelsen. Hvis en boligorganisation anvender dispositionsfonden i forbindelse med opførelse af nyt byggeri, kan det begrænse fonden i at medvirke til løsning af andre opgaver, som ellers skulle dækkes ind af fonden. Kommunen skal kun i meget begrænset omfang godkende anvendelse af dispositionsfondsmidler, og der vil ikke være tale om en godkendelse ved nybyggeri eller nybyggeriformål. Kommunen må dog være opmærksom på, at en anvendelse af fondens midler eksempelvis kan afskære en boligorganisation fra at medvirke til finansiering af renoverings- og vedligeholdelsesarbejder, som ikke dækkes ind af henlæggelser og som ellers kunne være finansieret via dispositionsfonden. Administrationshonorar En boligorganisations administrationshonorar fastsættes efter reglerne i driftsbekendtgørelsen (se 28). Således som disse regler er udformet fastsættes et grundbeløb, som skal være ens for alle afdelinger. Det er muligt at differentiere administrationsbidraget ved at fastlægge betaling for tillægsydelser. Hvis man udskriver en konkurrence for driften af et nyt byggeri, vil disse regler betyde, at en eksisterende boligorganisation er bundet af det bidrag, som er fastsat. Det er ikke muligt at fastlægge et særligt bidrag for en ny afdeling. Det betyder, at konkurrencen må omfatte andre forhold, og at der i vurderingen af et driftstilbud må tages udgangspunkt i, hvad øvrige boligorganisationer i området tager som grundbidrag. Dette fremgår af regnskaberne for de boligorganisationer, som er beliggende i det lokale område. Talmaterialet findes via Landsbyggefondens hjemmeside En vurdering af et bidrag med udgangspunkt i lejelovgivningen for det private byggeri kan ikke umiddelbart foretages. Det skyldes, at der gælder andre traditioner og især kriterier for fastlæggelsen af honoraret, eksempelvis det forhold, at honoraret dækker andre ydelser ved privat udlejning går til en organisation, som ikke er non-profit, således som de almene boligorganisationer er. 10

11 I det almene byggeri, der tilhører boligorganisationer, er der også regler for, hvorledes et honorar ved byggeadministration skal anvendes. Selvom der i støttereglerne er indført begrebet bygherrevederlag, er der ikke ændret på driftsreglernes begreb om byggesagshonorar. Det må indtil en eventuel ændring gennemføres betyde, at det, som vil være bygherrens risikobeløb ved et støttet byggeri, ikke skal indtægtsføres på denne konto, men det således alene er det egentlige byggesagshonorar, der indtægtsføres. I realiteten er der således tale om en opdeling i et byggesagshonorar og en bygherrerisiko. Modsat betyder det også, at hvis bygherren foretager udlån fra dispositionsfonden til nybyggeri, vil midlerne til risikoen, og som ikke vedrører et egentligt byggesagshonorar, skulle tilbageføres hertil, når risikoen er udløbet, det vil sige, når ansvaret kan antages at ophøre. Det skal bemærkes, at der ikke hidtil har været afsat egentligt midler til dækning af en bygherrerisiko, forstået således, at der altid har været en sådan, men den er blevet dækket ind, hvis der viste sig et behov herfor. Særligt i den situation, hvor boligorganisationen ikke er driftsherre, vil der skulle foretages en særlig vurdering af risikoen, se neden for. Case: En bygherre, der er valgt i konkurrence foreslår oprettelse af en ny boligorganisation. Til brug for kommunens godkendelse skal fremsendes vedtægter. De normalvedtægter (se bekendtgørelse nr. 838 eller 840 af på Retsinformation Alle kan i princippet tage initiativ til oprettelse af boligorganisationer og være bestyrelsesformænd herfor i en anlægsfase. Det kræves ikke ved stiftelsen, at lejerne, som i sagens natur ikke kendes, skal være repræsenteret i den foreløbige bestyrelse, som i realiteten forestår byggeriet. Ved godkendelsen spiller to forhold ind. Det ene er, om kommunen på sigt finder det hensigtsmæssigt med flere boligorganisationer, det andet er, om den nye organisation i driften skal fortsætte som en selvstændig organisation, eller om det er hensigten, at den skal sammenlægges med en anden organisation. Det sidstnævnte er muligt, men kræver en kommunal godkendelse efter i driftsbekendtgørelsen. Man skal være opmærksom på, at en nyoprettet boligorganisation ikke har midler, og det ikke er muligt for udenfor stående, såsom entreprenører eller bygherrerådgivere eller lignende at indskyde midler heri. Det betyder, at belysningen af en ny organisations kapitalforhold er meget enkel, idet den ikke har midler at stille til rådighed afdækning af en bygherrerisiko, men er der tale om en forventet sammenlægning i driften, er der tale et helt andet forhold. I relation til en vurdering af bygeherrerisikoen kunne man her særligt være opmærksom på, at der er tale om en forsikringsmæssig afdækning heraf, se eventuelt afsnit Adskilt bygherre og driftsherre 11

12 Efter indførelsen af reglerne om konkurrence om bygherrerollen behøver der ikke længere at være sammenhæng mellem byggeriets bygherre og driftsherren. Vælger kommunen en anden bygherre, end den almene boligorganisation/afdeling, der skal være driftsherre, skal der altid ske overdragelse af projektet/bygningerne/byggeriet, men ikke af bygherreopgaven, se afsnit 4. Når de nye almene boliger opføres af andre end den afdeling (eller selvejende almene boliginstitution) som skal være driftsherre, sker det altid med henblik på en overdragelse til en nyoprettet almen afdeling af en boligorganisation eller til en selvejende almen boliginstitution. Ved nyt alment byggeri, der opføres af andre end en almen afdeling af en almen boligorganisation (eller af en selvejende almen boliginstitution), skal byggeriets driftsherre og bygherre have indgået en aftale om overdragelsen af byggeriet, når tilsagnet (på grundlag af skema A og driftsbudget) gives af kommunen. Det betyder, at byggeriets driftsherre skal inddrages i processen og dermed sikres den fornødne indflydelse på byggeriets kvalitet og indretning. Kommunen kan også have valgt en driftsherre, inden konkurrencen om bygherrerollen gennemføres. Det er alene kommunens afgørelse, om den på forhånd vil lægge sig fast på en bestemt driftsherre. Det er også nødvendigt at sikre sig, at det nye byggeri vil kunne udlejes til de personer som normalt efterspørger sådanne boliger i det lokale område. Dette er kommunens vurdering. Det er ikke sædvanligt i det støttede almene byggeri, at lejerne til de konkrete boliger inddrages, inden byggeriet er opført. Driftsherren vil dog i forskelligt omfang repræsentere byggeriets kommende brugere. Det forekommer sjældent ved støttet alment byggeri, at der nedsættes brugergrupper af de såkaldte slutbrugere Boligorganisationen En boligorganisation, som ikke skal forestå driften af byggeriet, kan være bygherre for nye almene boliger. Det betyder, at der ikke nødvendigvis er sammenhæng mellem bygherre og driftsherre, selvom det i begge tilfælde er godkendte almene boligorganisationer, der medvirker. Hvis en boligorganisation, som ikke skal være et konkret byggeris driftsherre, vælges som bygherre for almene boliger, kan de almene boliger opføres af en særlig afdeling. Ved en almen bygherre, som ikke skal være driftsherre, likvideres den oprettede afdeling efter at overgivelsen til byggeriets driftsherre har fundet sted. Efter de gældende regler kan der ikke forekomme afdelinger, som ikke har noget reelt indhold, idet sådanne afdelinger skal afvikles. 12

13 Forpligtelserne og afdækning af fremtidige risici i relation til et opført byggeri af en likvideret afdeling vil derfor i praksis blive overtaget af boligorganisationen og dennes egenkapital. Til brug for kommunens vurdering af en boligorganisations kapitalforhold, må kommunen være opmærksom på en række forhold. En boligorganisation har mulighed for at yde lån eller tilskud fra dispositionsfonden til nye boligafdelinger (se 38 i driftsbekendtgørelsen) Forretningsførerorganisationer og andelsselskaber De almene forretningsførerorganisationer og andelsselskaber har hidtil udelukkende kunnet foretage administration( se herom i bekendtgørelserne af normalvedtægterne, nr. 842, 843 og 844 af ). Disse organisationer og selskaber har ikke kunnet varetage en egentlig bygherreopgave. Selvom disse organisationer ikke har kunnet forestå bygherrerollen, er der dog i praksis ikke umiddelbart tale om en ny opgave, men en opgave som hidtil har været udført som byggeadministrator for de boligorganisationer, som der i forvejen udføres driftsadministration for. Disse organisationer kan nu direkte forestå bygherreopgaven. Der skal ikke efter de gældende regler oprettes særlige afdelinger til dette formål, men opgaven kan udføres som en del af organisationens almindelige drift. Forretningsførerorganisationer og andelsselskaber har ikke pligt til at opbygge dispositionsfonde, men kan have arbejdskapitaler (se 32 i driftsbekendtgørelsen). Disse kapitalers størrelse vil fremgå af organisationens eller selskabets regnskab, som sendes til de tilsynsførende kommuner og til Landsbyggefonden (for forretningsførerorganisationer), som offentliggør disse regnskaber (se ).Organisationerne eller selskaber vil derfor normalt ikke have noget problem med at opgøre deres ansvarlige kapital Andre bygherrer Andre, som kan dokumentere at have indsigt i bygherrerollen og erfaring fra løsning af byggeopgaver, kan også byde på opførelse af nye almene boliger. Disse organisationer må her ud over kunne dokumentere den fornødne kapital. Der kan være tale om alle former for selskaber, både ApS, A/S og interessentskaber. Om sådanne selskaber vil være bygherre vil formentlig afhænge af, hvorledes det enkelte selskab vurderer sine samarbejdsrelationer med de boligorganisationer, som de i forvejen samarbejder med. Bemærk, at entreprenører ikke har mulighed for at byde på byggearbejderne, hvis entreprenøren også er bygherre. Der kan dog også være andre forhold, som spiller ind, og det kan dreje sig om den manglende mulighed for almene boligorganisationer at gennemføre en samlet sag med blandede ejerformer, et såkaldt blandet byggeri. 13

14 3.2.4 Forsikringsmæssig dækning af bygherrerisiko En bygherre kan uanset typen vælge at afdække en bygherrerisiko via en forsikringsordning. Hvis dette sker, vil der i princippet være tale om, at forsikringspræmien betales som en del af bygherrevederlaget. Kommunen bør være opmærksom på, at dette kan være en mulighed, som vil være egnet, hvis bygherren ikke ønsker at sætte sin egenkapital ind. 3.3 Servicearealer Det er vigtigt for kommunerne at bemærke, at hvis der bygges servicearealer, så skal tilskudsmodtageren være en almen boligorganisation, en kommune eller en godkendt almen ældreboliginstitution. Tilskud til servicearealer kan kun gives til de juridiske personer, som direkte er anført i loven (se 140, stk. 2). Tilsvarende handler støttebekendtgørelsen overvejende om, hvornår tilskuddet kan udbetales, og der er ikke sket ændringer i disse regler. Det betyder, at det ikke er udelukket, at de nye bygherrer (efter almenboliglovens 116) får et tilsagn, som også indeholder et serviceareal, men tilskudsmodtageren kan ikke være en privat bygherre Udbetaling af tilskud til driftsherre Tilskuddet til servicearealer kan således kun udbetales til enten en almen boligorganisation, en selvejende almen ældreboliginstitution eller til en kommune. Tilskuddet kan ikke udbetales til andre af de mulige bygherrer (selvom de er bygherrer efter 116 i loven). I støttesager med krav om konkurrence om bygherreopgaven kan kommunen i princippet vælge, om tilsagnet skal gives til den valgte bygherre, som ikke nødvendigvis er projektets driftsherre, men kommunen kan også vælge at give tilsagnet til projektets driftsherre. Vælges den første løsning, må kommunen sikre, at tilskuddet udbetales til den rette juridiske person. Da udbetalingen af tilskuddet først sker ved byggeriets afslutning (godkendelse af skema C) sker det ved, at kommunen undersøger, hvornår projektet overgives til driftsherren, og dette skal være endeligt gennemført ved skema C. Vælges den anden løsning, vil kommunen ikke på anden måde skulle sikre, at tilskuddet udbetales til den rette juridiske person. 14

15 4. Konkurrencen 4.1 Konkurrencemuligheder Almenboliglovens 116 stiller udelukkende krav om afholdelse af en bygherrekonkurrence. Det betyder, at kommunen kan vælge at kombinere det krævede konkurrence ved nybyggeri med andre konkurrencer. Kommunen kan i øvrigt ved de byggerier, der ikke direkte er omfattet af kravet om konkurrence om bygherrerollen, under alle omstændigheder udskrive en konkurrence herom. Bygherrekonkurrencen er ikke reguleret af konkrete regler som anvendes ved udbud af bygge- og anlægsarbejder efter EU s regler og reglerne i tilbudsloven og bekendtgørelser udstedt i medfør heraf. Det betyder, at der ikke stilles specifikke krav til afholdelse af den krævede konkurrence. I dette afsnit kan der hentes inspiration til afholdelse af sådanne konkurrencer. Man skal dog altid være opmærksom på, at jo flere parametre, der indgår i et konkurrenceoplæg, desto sværere kan det være at vurdere resultatet og de indkomne ansøgninger Bygherrekonkurrence En bygherrekonkurrence er en konkurrence, hvor der alene skal findes en bygherre, og der indgår ikke andre forhold i denne konkurrence. En måde at afholde en bygherrekonkurrence på er beskrevet i den vejledning, som er udarbejdet af Erhvervs- og Boligstyrelsen. Det er et valg, om bygherrekonkurrencen skal foregå som en samlet konkurrence eller om der skal være en prækvalifikationsrunde og derefter en egentlig konkurrence. De aktører som hidtil har opført støttet byggeri betjener sig i meget stort omfang af bygherrerådgivere. Man skal være opmærksom på, at vælger man at følge styrelsens model, spørges der til, hvorledes byggesagen organiseres, men der anmodes ikke direkte om oplysninger om bygherrerådgiveren og dennes forhold, herunder særligt forsikringsforhold. 15

16 4.1.2 Bygherrekonkurrence med driftsherrekonkurrence Der kan også være tale om, at kommunen ønsker, at driftsherren skal findes i en konkurrence. Konkurrence om driftsherrerollen sker, når kommunen ikke på forhånd har valgt en bestemt driftsherre, som skal forestå driften af det færdige byggeri. Man skal dog gøre sig klart, hvad der i så fald kan konkurreres om. Som nævnt ovenfor kan en boligorganisation ikke fastsætte forskellige priser på driftsadministrationsydelsen for de forskellige afdelinger af samme organisation, når bortses fra tillægsydelser. Administrationsbidraget pr. lejemålsenhed vil således i et nyt byggeri skulle være det samme som bidraget for boligorganisationens eksisterende afdelinger. Forskellige organisationer vil dog i sagens natur kunne have en forskellig politik på fastsættelsen af administrationsydelsen, og dette kan i så fald indgå som et konkurrenceparameter. Dette bør dog ikke være det eneste, der indgår ved en konkurrence om driftsherren. I forbindelse med indførelse af forvaltningsrevision i boligorganisationerne har organisationer skullet udarbejde skriftlige forretningsgange på alle væsentlige områder. Således har organisationerne i et vist omfang taget forretningsgange op til revision, og forenklet, hvor dette har været muligt. Det fremgår af revisionsberetningen, om forvaltningsrevision er indført på alle væsentlige områder. Det betyder som eksempel, at det kunne være et konkurrenceparameter, at der er tale om en rationel og kort fraflytningsprocedure. Dette kunne have betydning ved opførelse af almene ældreboliger, hvor kommunen har anvisningsretten og betaler for uudlejede boliger (det vil sige dækker lejetab). Det kan også have betydning, at driftsherren kan præstere at gennemføre indflytninger på alle tidspunkter indenfor en måned. En driftsherrekonkurrence bør kun gennemføres efter en overvejelse af, hvad det er kommunen vil opnå herved. Case Når der hidtil, særligt for administrationen af kommunale ældreboliger, har været indhentet tilbud på administrationen, er det sædvanligt, at der opstilles nogle kriterier og nogle retningslinier for, hvorledes de indkomne ansøgninger vil blive bedømt. Det betyder, at en kommune, som ønsker en konkurrence om driftsherre og den opgave der følger med dette, må opstille de nødvendige kriterier. Det er næppe hensigtsmæssigt, at der blot anmodes om et bud med beskrivelse af, hvorledes tilsvarende samarbejde har fungeret. Denne del af en konkurrence kunne tage udgangspunkt i det konkrete støttede byggeri med angivelse af boligtyper og antal herpå. Dernæst kunne man med udgangspunkt i forvaltningsrevisionen anmode om en kortfattet beskrivelse af forretningsgange for: - indflytning, særligt med henblik på fleksibilitet ved almene ældreboliger - service af beboerdemokrati og pårørende ved almene ældreboliger til svage og plejekrævende ældre - fraflytning, særligt med en enkel og hurtig fraflytningsprocedure 16

17 Man kunne spørge til omfanget af beboerklagenævnssager, særligt på fraflytningsområdet. Foruden administrationsydelsens grundbeløb må eventuelle tillægsydelser oplyses. Det må ligeledes oplyses, hvad administrationen af forbrugsregnskaber vil koste. Som tildelingskriterier vil det mest fordelagtige tilbud blive accepteret. Til bedømmelse heraf indgår der dels selve prisen, men især beskrivelsen af administrationen vil her have afgørende betydning for såvel kommunen som for de kommende beboere Bygherrekonkurrence med projektkonkurrence Langt de fleste almene byggerier har hidtil taget deres udgangspunkt i et konkret projekt. I nogle større byer har der årligt været afholdt møder med de boligorganisationer, som ejer de almene boliger i kommunen, og på dette årlige møde har det været drøftet, hvad der skulle bygges i det eller de kommende år, og hvem af de mulige bygherrer, der skulle have opgaven. Dette er ikke umiddelbart længere en mulighed, men det betyder ikke, at ideen til projektet ikke kan komme fra en almen boligorganisation. Har en boligorganisation et ideoplæg, kan den til enhver tid præsentere dette, men organisationen kan ikke være sikker på, at denne kommer til at forestå bygherreopgaven. Det kan derimod aftales, at en organisation skal have driftsherreopgaven. I en række tilfælde har kommunerne allerede udskrevet projektkonkurrencer. Der har været tale om både nyt byggeri og ombygningssager. Dette kan kommunen fortsat. Hvis der udskrives en projektkonkurrence, må der fastlægges nogle enkle kriterier, som gør det muligt at vælge og begrunde et valg mellem forskellige projekttyper. Det betyder, at kommunen må sikre, at deltagerne får ensartede konkurrencebetingelser Andre muligheder Man kunne forstille sig andre parametre, og der kunne være tale om, at kommunen ønskede en konkurrence om grundens pris eller lignede forhold, som har betydning for kommunens økonomi. Hvis man kombinerer mange elementer i en konkurrence, kan det blive svært at vurdere de indkomne ansøgninger. Man må dog være opmærksom på, at reglerne ikke udelukker kombinationer. 4.2 Inddragelse af boligorganisationer i planlægning 17

18 Kommunen må inddrage den kommende driftsherre i planlægningen af byggeriet, forstået således, at kommunen ikke kan forpligte en driftsherre til at overtage et projekt, som driftsherren ikke finder, er forsvarligt. Dette er baggrunden for, at driftsherren under alle omstændigheder skal være fundet, inden tilsagnet på grundlag af skema A gives Ideoplæg fra boligorganisation Hidtil har det ofte været således, at et alment projekt blev til efter ideoplæg fra en boligorganisation. Dette er fortsat muligt. Inden kommunen og boligorganisationen indgår i et sådant samarbejde, skal man være opmærksom på, om dette vil give anledning til begrænsninger. Det er det muligt for en almen boligorganisation, som kommer med et ideoplæg, selv at deltage i konkurrencen om at blive bygherre. Sker dette, har boligorganisationen ikke mulighed for at deltage i bedømmelse af de indkomne forslag. Det som er udelukket, er således alene, at boligorganisationen bag ideoplægget, både ansøger og vurderer de indkomne forslag. Kommunen kan også på forhånd vælge, at den bestemte boligorganisation, som fremkommer med ideoplægget skal være driftsherre Ideoplæg og ansøgning om bygherre Ideoplægget kan bestå i en skitse over udnyttelse af grunden og byggeriets omfang. Et ideoplæg vil sædvanligvis også indeholde oplysninger om økonomien i projektet. Det er særlig interessant for kommunen, hvilke kommunale udgifter, der vil kunne forventes. De kommunale udgifter udgør grundkapitallånet og de løbende udgifter til individuel boligstøtte, se eventuelt nærmere herom i kapitel 3E og 4 i håndbog om støttet boligbyggeri. Når der således inddrages den individuelle boligstøtte, kan kommunen ikke undlade at tage stilling til lejens størrelse, hvilket også er et krav i relation til behandlingen af selve støttesagen. 4.3 Inddragelse af kommende driftsherre Inddragelse af den kommende driftsherre vil kunne ske ved, at kommunen indkalder til et møde med henblik på en drøftelse af kommende almene byggerier. 18

19 Hvis kommunen har en god praksis for årlige møder med de boligorganisationer, som har boliger beliggende i kommunen, er der intet til hinder for, at denne kontakt opretholdes. Omvendt kan de nye regler bryde med traditioner for, hvis tur det er til at opføre nyt alment byggeri Valg af driftsherre før konkurrence Kommunen kan have en interesse i, at projektets driftsherre er valgt, før der udskrives en konkurrence om bygherreopgaven. Dette er en mulighed (se 21, stk. 1, i støttebekendtgørelsen). Har kommunen truffet dette valg, skal det fremgå af konkurrencematerialet Indflydelse på indkomne ansøgninger Da byggeriets driftsherre, som nævnt kan være valgt på forhånd, og denne måske derfor vælger at afstå fra at deltage i konkurrencen om bygherreopgaven, kan der derimod være tale om, at driftsherren sammen med kommunen vurderer de indkomne ansøgninger. Kommunens konkurrenceudgifter kan i øvrigt finansieres via det kommunale gebyr, som kan opkræves efter almenboligloven (se lovens 107). Dette vil alt andet lige betyde, at anskaffelsessummen og dermed såvel den kommunale grundkapital som lejen forhøjes. 5. Byggegrunden 5.1 Kommunalt ejet I de tilfælde, hvor kommunen ejer grunden, skal kommunen, som hidtil ikke foretage sig noget særligt, idet kommunen har den fulde indsigt i, hvornår og hvorledes byggegrunden stilles til disposition for bygherren eller for driftsherren. 5.2 Andre ejere Ejer kommunen ikke selv den grund, som det støttede byggeri ønskes opført på, må kommunen inden konkurrencen indgå en aftale med grundejeren, som giver kommunen dispositionsret over grunden. Denne dispositionsret gives videre til vinderen af bygherrekonkurrencen. Nægter en grundejer at medvirke, har kommunen ingen muligheder for at gennemtvinge en dispositionsret. 19

20 5.3 Bygherren stiller grund til rådighed Kommunen kan som en del af konkurrencematerialet opfordre ansøgere til at stille en byggegrund til rådighed (se støttebekendtgørelsens 19, stk. 2). Sker dette, betyder det, at kommunen ikke nødvendigvis på forhånd har en klar formodning om, hvor byggeriet skal ligge. Det betyder også, at den lokalplan, som vil være gældende for det konkrete område ikke nødvendigvis giver mulighed for at gennemføre det påtænkte byggeri. Skal der udarbejdes en ny lokalplan, vil denne tidsfaktor skulle indbygges i planlægningen af byggeriet. 6. Afholdelse af konkurrence 6.1 Konkurrencemateriale I støttebekendtgørelsen er beskrevet, hvad konkurrencematerialet skal indeholde (se 20). Når de oplysninger, som er nævnt her indgår, vil kravet til, at konkurrencen opfylder lovens krav, være opfyldt. Dette gælder også, selvom styrelsens egen vejledning anfører et eksempel, hvor der er lagt op til, at der skal langt flere oplysninger frem. Kravene i den anførte bestemmelse må opfattes som et minimumskrav. Ligesom ved andre områder inden for det støttede byggeri, er det lagt op til den enkelte kommune at træffe en række valg i relation til kommunens opgaver ved opførelsen og tilsynet med driften af det støttede byggeri. I dette tilfælde er der valgt at fokusere på den minimale løsning, som kommunen er forpligtet til at gennemføre Eksempel på konkurrencemateriale med bygherreoplysninger Med udgangspunkt i støttebekendtgørelsen kan konkurrencematerialet udformes således: Bygherrekonkurrence efter 116 i lov om almene boliger m.v. Om byggeriet og grunden Kommunen har besluttet, at der skal opføres et nyt alment byggeri på.. (anfør beliggenhed). Bebyggelsen må omfatte de angive antal.. Familieboliger, herunder ældreegnede boliger 20

21 .. familieboliger.. ældreboliger og/eller.. ungdomsboliger. Den samlede bebyggelse forventes at få et samlet bebygget areal på indhold herom. m2 opført efter lokalplanens Området er omfattet af lokalplan (nr. og vedtagelsesdato) eller for området skal der udarbejdes en lokalplan i samarbejde med den valgte bygherre. Da kommunen skal sælge den grund, hvor byggeriet skal opføres, kan det oplyses, at prisen på grunden vil være på kr. (anfør beløb). Det kan om grundens beskaffenhed oplyses, at der er foretaget en (oplys, hvad der foreligger) Om bygherreopgaven Kommunen har på forhånd besluttet, at driftsherren skal være (anfør den valgte boligorganisation) Der er tale om nybyggeri, hvor bygherren til det påtænkte byggeri findes i en åben konkurrence, som interesserede hermed indkaldes til at deltage i. Tilsagn om støtte til opførelse af nybyggede almene boliger kan ansøges af afdelinger i almene boligorganisationer, og selvejende almene boliginstitutioner (dog kun for ældreeller ungdomsboliger), forretningsførerorganisationer, andelsselskaber og andre. Interesserede ansøgere, skal indsende oplysninger om: 1. Navn, adresse, telefonnummer, for ansøger 2. Generel beskrivelse af organisation, når det ikke er en boligorganisation eller et andelsselskab, der ansøger. Det angives, om organisationen har medarbejdere med særlig indsigt i byggeopgaver indenfor støttet byggeri eller om organisationen har faste samarbejdspartnere med en sådan erfaring. 3. Økonomiske forhold i form af regnskab, når det ikke er en boligorganisation, der ansøger. Boligorganisationer, forretningsførerorganisationer og andelsselskaber kan henvise til de senest offentliggjorte regnskaber, som findes i deres helhed på Landsbyggefondens internetside Andre ansøgere oplyser nøgletal for omsætning, og egenkapital. 4. Erfaringer fra tilsvarende byggeopgaver inden for det støttede byggeri. 5. Forslag til byggeriets driftsherre, hvis dette ikke skal være bygherren 21

22 Overdragelsesaftale Hvis der gives tilbud fra andre end den valgte driftsherren, hvorved bygherren og driftsherren ikke er den samme juridiske person, skal oplæg til overdragelsesaftalen vedlægges, og denne skal være udarbejdet på grundlag af reglerne i støttebekendtgørelsen (se 23, stk. 2). Konkurrencebetingelser og frister Udvælgelse af bygherre vil ske på grundlag af en samlet vurdering af det under alle omstændigheder mest fordelagtige tilbud. Kommunen vil under forudsætning af tilstrækkeligt antal af kvalificerede ansøgere udvælge bygherren. Udvælgelsen vil ske på grundlag af de indsendte oplysninger. Ansøgning om bygherreopgaven skal være kommunen i hænde senest den (anfør dato) 2009 Kontaktperson i kommunen for yderligere oplysninger: (anfør person og telefonnummer samt ) Kommentarer til eksemplet Hvis kommunen ønsker andre elementer end selve bygherredelen skal medtages i konkurrencen, skal dette tilføjes. Det kan eksempelvis tilføjes, at kommunen har valgt en driftsherre, som deltager i bedømmelse af indkomne forslag. Skal der indgå forhold om det konkrete byggeprojekt, tilføjes forhold, som har relation hertil, og det materiale, som i så fald ønskes fremsendt. Der bør dog ikke stilles krav, som indebærer, at bygherren skal udarbejde andet eller mere end et dispositionsforslag. Dette skyldes, at der er omkostninger forbundet hermed, og det bør ikke være således, at boligorganisationer føler sig afskåret fra deltagelse på grund af omkostningerne ved dette. 6.2 Offentliggørelse af konkurrence Efter støttebekendtgørelsen kan konkurrencen annonceres i elektroniske medier (se 19). Det betyder, at en offentliggørelse på kommunens hjemmeside vil være fuldt tilstrækkelig. 6.3 Vurdering af ansøgninger 22

23 Udgangspunktet for vurdering af ansøgninger er reglerne i støttebekendtgørelsen (se 22). Der stilles ikke krav om, at der opstilles særlige pointsystemer eller lignende. Det er i sagens natur en mulighed. Kommunen skal naturligvis være opmærksom på reglerne i forvaltningsloven og offentlighedsloven, som stiller krav til ligebehandling og en høj grad af åbenhed i sagsbehandlingen Bygherrens honorar Bygherrens honorar, som i støttebekendtgørelsen omtales som bygherrevederlaget, kan have en særlig interesse, fordi dette typisk vil give anledning til konkurrence blandt deltagerne i bygherrekonkurrencen. Det er ikke typisk, at der forekommer et bygherrevederlag, hvis den valgte driftsherre ansøger om bygherreopgaven. Inden kommunen tager direkte stilling til størrelsen heraf, må kommunen forholde sig til, hvem der skal have dette honorar udbetalt. Det må anbefales, at kapitel 3 i denne vejledning læses, forinden kommunen træffer noget valg med udgangspunkt i bygherrens vederlag. Det skal - ligesom i kapitel 3 i denne vejledning og de øvrige afsnit understreges, at der kan være aspekter i anvendelsen af midler fra dispositionsfonden, som kan have vidtgående konsekvenser for den samlede drift af den konkrete boligorganisation Eksempel på vurdering af ansøgninger Hvis man ikke vil anvende et pointsystem, kan man eksempelvis tage udgangspunkt i tilbudslovgivningens kommentarer til valg af mest fordelagtige tilbud, men har kommunen på forhånd valgt en driftsherre, indkommer der sjældent tilbud fra andre end denne, og valget er derfor indlysende. Man skal være opmærksom på, at enhver ansøgning skal overholde det gældende maksimumsbeløb. Ligesom ved selve afholdelsen af konkurrencen kan kommunen tage udgangspunkt i de minimale krav, der måtte stilles. Det betyder, at oplægget til bedømmelsen af bygherren tager udgangspunkt i de indkomne oplysninger. Systematisk kan det opsættes således: Bygherretype: Boligorganisation: afdeling heraf forretningsfører/andelsselskab andet Bygherreorganisation: 23

24 Økonomiske oplysninger og medarbejdere, herunder projektmedarbejdere Bygherrevederlag: Gennemførte byggerier: Antal og omfang : De elementer, som især har betydning for kommunens valg af bygherre er, afdækning af bygherrerisikoen og betalingen herfor, samt bygherrens evne til og erfaring ved gennemførelse af byggeri. Bygherrerisikoen vil kunne vurderes meget individuelt alt afhængig af bygherren og dennes organisation. Nogle bygherrer vil kunne anslå, at der er en meget ringe risiko. Dette kan være sket ud fra enten en reel vurdering, men også ud fra det synspunkt, at bygherren ikke har midler hertil. Det betyder, at denne oplysning ikke kan vurderes særskilt, men må ses i sammenhæng med bygherrens økonomi i det hele taget. Det kan give et forkert billede af bygherrens formåen, hvis eksempelvis en angivelse af en risiko og store midler giver højeste pointtal. Det afgørende for en rationel byggeproces vil typisk være erfaring. Erfaring fra andet støttet byggeri vil som udgangspunkt kun kunne dokumenteres af almene boligorganisationer (herunder forretningsførerorganisationer) og andelsselskaber. Det betyder dog ikke, at private bygherrer alene kan udelukkes på grund af manglende erfaring ved alment byggeri. 6.4 Beslutning om bygherre På grundlag af de oplysninger, som er indsendt, træffer kommunen afgørelse om, hvilken bygherre, der skal vælges. Der skal med udgangspunkt i forvaltningsloven være tale om en sagligt begrundet afgørelse, og afslag på ansøgning skal ligeledes opfylde dette krav. Eksempel på beslutning Det normale vil formentlig være, at der er tale om en politisk beslutning, når valget af bygherre skal foretages. Hvis beslutningen ikke indeholder udgifter for kommunen, vil der kunne være tale om delegation (bemyndigelse) til andre udvalg end økonomiudvalget. Det betyder, at der kan blive tale om en temmelig langstrakt proces, særligt hvis der efterfølgende skal tages stilling til projekt og lokalplan. 24