Sagsøgerens påstand er betaling af kr. med tillæg af procesrente fra den 24. april 2011 til betaling sker.

Transkript

1 RETTEN I RANDERS Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 21. februar 2013 i sag nr. BS /2011: Grundejerforeningen Gåsebakken 2 v/gert Farup Lindquist Gåsebakken Rønde mod Syddjurs Kommune Hovedgaden Rønde Sagens baggrund og parternes påstande Sagen, der er anlagt den 29. juli 2011, vedrører spørgsmålet om sagsøgte har handlet ansvarspådragende over for sagsøgeren, og om sagsøgte kan tilpligtes at betale for færdiggørelsen af veje, stier og grønne arealer m.v. i henhold til en lokalplan. Sagsøgerens påstand er betaling af kr. med tillæg af procesrente fra den 24. april 2011 til betaling sker. Sagsøgtes påstand er frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2, men den indeholder de afgivne forklaringer. Der fremgår af lokalplan nr. 63 vedtaget den 15. juni 2004 blandt andet: " 2. Lokalplanen Lojkalplanen giver mulighed for udstykning af arealet i 8-12 grunde til åben-lav boligbebyggelse(parcelhuse) i størrelse fra ca. 700 m2 til ca m2 på den højestbeliggende del af lokalplanområdet nord for Gåsebakkens forlængelse samt opførelse af boligenheder i tæt-lave boligbebyggelser placeret syd for Gåsebakkens forlængelse. Området vejbetjenes fra den m brede private fællesvej Gåsebakken, som forlænges ind over lokalplanområdet frem til strukturplanens 3. etape samt af en paralleltløbende intern boligvej til betjening af dele af den tæt-lave boligbebyggelse. Ved afslutningen af vejene anlægges en vendemulighed for trafikanter. Det omgivende net af stier videreføres i lokalplanområdet, og de nye boliger sikres adgang

2 Side 2/17 hertil. Stierne har forbindelse til det fælles grønne areal og det overordnede stinet i Ugelbølle by. Lokalplanlægget sikrer, at der udlægges areal til fælles lege- og opholdsareal for området. Af hensyn til de omkringliggende boligområder skal belysningen i lokalplanområdet søges afdæmpet, idet området ligger i et kuperet terræn med en niveauforskel på omkring 14 meter. Det højeste punkt i lokalplanområdet er angivet til at være knap 84 meter over havet. Veje og stier Lokalplanens område skal vejbetjenes fra Gåsebakken. Lokalplanforslaget sikrer stiforbindelse til golfbanens udlagte stinet. Stierne er beliggende i den østlige, vestlige og sydlige del af lokalplanområdet. Stierne forbindes til stier i den nordøstlige del af boligområdet "Havelykke".... Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Stk. 1. Formålet med lokalplanforslaget er: at sikre, at der etableres grønne friarealer indenfor lokalplanområdet, at udbygge og forbinde det eksisterende net af stier og at sikre den nye boligbebyggelse adgang hertil, 5. Veje, stier og parkering Stk.1. Vejadgangen til lokalplanområdet skal etableres ved forlængelse af den m brede private fællesvej Gåsebakken. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Der udlægges areal til følgende nye veje og stier med beliggenhed, som vist på lokalplankortet: Veje mærket a - b i en bredde på m Veje mærket c - d i en bredde på.7,0 m Stier mærket s i en bredde på...3,0 m Veje anlægges med en 5.00 m bred kørebane afgrænset af kantsten i begge sider. Vejene befæstes med asfalt. Vej "a - b" skal etableres med et sammenhængende fortov langs vejens nordlige side. Fortovet udformes som i Gåsebakkens 1. Etape. Der etableres indsnævring og forhøjning af kørebanen ved krydsning af nordsyd gående sti i den grønne kile ved indkørslen til området. Forhøjningen gives en afvigende belægning, f.eks. chaussésten. Stk. 6. Stk. 7. Der skal gives trafikanter, herunder renovationsbiler, mulighed for at vende på vej "a - b" s vejafslutning nordvest i området og ved afslutning af intern boligvej "c - d" i område med tæt-lav boligbebyggelse.

3 Side 3/17 Stk. 8. Stk. 12. Der udlægges stier i 3 m bredde som vist på lokalplankortet side 27. Stierne forbindes til golfbanen med stier i de grønne friarealer mellem de enkelte udbygningsetaper. Stierne etableres som grusstier befæstet i en bredde på mindst 1.50 m. Belysningen i lokalplanområdet langs vejene skal være med skålformede armaturer, der sikrer nedadrettet belysning. 9. Ubebyggede arealer Stk. 1. Det på plankortet med priksignatur viste fællesareal må ikke udstykkes til beboelse, men udlægges som fælles friareal til leg og ophold for områdets beboere. Stk. 2. Langs lokalplanens afgrænsning mod syd etableres et 2.0 m bredt plantebælte. Stk. 3. Stk. 4. Friarealerne skal ved beplantning, befæstning eller lignende gives et ordentligt udseende. Belysningen i området skal være lav og dæmpet. 10. Forudsætninger for ibrugtagen af nyt byggeri Stk. 1. Bebyggelse indenfor delområde A må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er kloakeret i overensstemmelse med spildevandsplanen. den i 5 nævnte vej "a - b" er etableret og der er stillet sikkerhed for etablering af stianlæg som nævnt i 5, stk. 8 samt de i 9 nævnte beplantninger. Stk. 2. Bebyggelse indenfor delområde B må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er kloakeret i overensstemmelse med spildevandsplanen. den i 5 nævnte vej "a - b" er etableret dersom de opførte boliger skal vejbetjenes af denne vej. den i 5 nævnte vej "b - c" er etableret dersom de opførte boliger skal vejbetjenes af denne vej. der er stillet sikkerhed for etablering af stianlæg som nævnt i 5, stk. 8 samt de i 9 nævnte beplantninger. 12. Lokal planens retsvirkninger Stk. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen.

4 Side 4/17 " Morsø Sparekasse stillede den 23. november 2004 på foranledning af ejeren af den jord, der skulle udstykkes, Gåsebakken ApS, over for Rønde Kommune en garanti for et beløb på indtil kr. til sikkerhed for "Færdiggørelsen af vejanlæg i forbindelse med udstykning, lokalplan 63." Garantien var gyldig til den 1. december Rønde Kommune nedskrev den 7. januar 2005 garantien til kr. efter at kommunen var blevet underrettet om, at der var udført anlægsarbejder for ca kr. excl. moms ud af Dan Jord A/S s samlede anlægssum på kr. excl. moms. Inden sagsanlægget blev afholdt skønsforretning på begæring af sagsøgeren med Gåsebakken ApS som rekvisitus. Sagsøgte var underrettet om tidspunkt for skønsforretningen, men da den blev omberammet, blev sagsøgte ikke underrettet om det nye tidspunkt for forretningens foretagelse. Gåsebakken ApS erkendte at skylde det beløb, som skønsmanden havde anslået at det skulle koste at færdiggøre anlægsarbejderne med veje, stier grønne fællesarealer og lamper i overensstemmelse med skønsmandens erklæring om udgifterne hertil, men Gåsebakken ApS blev erklæret konkurs og har ikke betalt noget. Forklaringer Gert Lindquist har forklaret, at han er formand for grundejerforeningen. Han har været formand i et par år, men han var ikke formand, da skønsforretningen blev foretaget. Han sælger HiFi-udstyr i en detailhandel. Han har en ejendom i Esbjerg og en på Gåsebakken. Man har fået opsat nogle kantsten i området, og det er en bekostelig affære. Det koster 350 kr. pr. løbende meter, og der mange meter. Hver enkelt husstand skal bidrage til processen. Der er ikke kommet slidlag på vejene eller lavet stier. Det er svært at vurdere, om udgifterne kan holdes indenfor det, som skønsmanden har anført. Det er rigtigt, at han købte sin ejendom som et en-familieshus under opførelse. Han kiggede i reglerne og lokalplanerne, herunder lokalplan nr. 63. Der stod noget om sikkerhedsstillelse, og han havde en forventning om, at kommunen tog hånd om det, og at de havde sikret sig, at lokalplanen blev ført ud i livet med henblik på beplantning, og at kommunen ville holde reguleringen i hævd. Han opfattede det sådan, at det var kommunens ansvar, fordi de betaler skat hver måned. Kommunen skulle tage vare på området i overensstemmelse med lokalplanen. Han gik ud fra, at kommunen havde sikkerhed fra udstykkeren til at lave stier og fælles anlæg og hele visionen omkring lokalplan 63. Da han købte ejendommen, havde han advokatbistand. Han gik også selv lokalplanen igennem minutiøst.

5 Side 5/17 Det er rigtigt, at der står i hans skøde i punkt 7.4, at køberen skal betale samtlige udgifter til områdets færdiggørelse med beplantning, grovplanering, kantsten, fortov, gadebelysning, asfaltslidlag, stier m.v. ud over købesummen, men han købte et råhus, og advokaten tog det med i skødet, så der ikke skulle være diskussioner i forhold til sælgeren. I forholdet mellem ham og sælgeren skulle det være hans egen risiko. Det fremgår af 10 i lokalplanen, at vejene mellem punkterne a til b og punkter c til d skulle være etableret før ibrugtagningen. Han opfattede det sådan, at de skulle kunne køre på en vej med slidlag. Vejen skulle være færdig, og det var den ikke. Han var godt klar over, at det var en løbende proces at færdiggøre vejene, når husene blev bygget. Han havde imidlertid en klar forventning om, at det ville ske efterfølgende. Han var klar over, at der var tale om en privat bygherre, og at det påhvilede udstykkeren at færdiggøre området. Han hæftede sig ikke ved, at der stod, at der kunne forlanges sikkerhedsstillelse i forbindelse med ibrugtagningen. Han havde fået at vide, at der var en garanti, da han købte ejendommen. Han har ikke selv kontaktet kommunen, men han mener, at hans rådgiver har haft kontakt med kommunen for ca. 5 år siden. Han bor i område A, der støder op mod golfbanen. Henrik B. Poulsen har forklaret, at han er uddannet landinspektør, og han arbejder i afdelingen for natur, teknik og miljø. Han blev ansat i Syddjurs Kommune den 1. januar Han var ikke ansat, da udstykningen skete, og da grundene blev solgt. Der er tale om en privat fællesvej, og det er defineret ved, at andre ejendomme har adgang til vejen. Den er beliggende i bymæssig bebyggelse, og der er tilgrænsende grundejerforeninger. Kommunen er vejmyndighed og skal sikre, at vejen bliver vedligeholdt i overensstemmelse med det, som privatvejloven tilskriver. Kommunen er tilsynsmyndighed og skal påse, om vejen fungerer trafiksikkert. Man skal se på længde- og tværprofilen af vejen, og vejen skal indgå i de øvrige vejsystemer på en fornuftig måde. Der blev anlagt veje, inden der blev udstedt byggetilladelse. De skal påse efter byggelovens 4, at man fysisk kan færdes på vejen på en trafiksikker måde, og de skal sikre, at afvandingen også sker på fornuftig måde. Vejloven behandler ikke spørgsmål om fortov og stier og grønne områder. Vejene er af en karakter, hvor det ikke er nødvendigt af trafiksikkerhedsmæssige grunde, at der er fortove. Der er tale om blinde veje, og det er som regel kun nødvendigt med fortove på gennemgående veje. Kommunen skal give tilladelse, hvis der ikke er nogen offentligretlige hensyn, der taler imod det. Sagsøgeren rettede i 2008 henvendelse til kommunen og bad om aktindsigt. Kommunen henviste til, at det var et anliggende mellem køber og sælger af ejendommene.

6 Side 6/17 De blev i 2009 procestilvarslet vedrørende syn og skøn, men de havde ikke indflydelse på skønsforretningen, for de fik ikke en indkaldelse til skønsforretningen. De havde forinden givet besked om, at det ikke vedkom dem, men at de godt kunne møde til skønsforretningen. De fik tilsendt skønsrapporten, men de reagerede ikke på den. Han tror nok, at det var fordi, de stadig syntes, at det var et spørgsmål mellem sælger og køber. Sikkerheden blev ikke stillet i forhold til køberne, men i forhold til kommunen. De havde umiddelbart ikke nogen kommentarer til priserne, der var anført i skønsrapporten. Der var ikke nogen problemer i forhold til den sikkerhedsstillelse, som kommunen fik i henhold til 4. John Madsen har fortalt til ham, at han ikke havde fået en henvendelse om en forlængelse af garantien. Han ved ikke, hvorfor det er anført på et notat af 27. oktober 2004, at der er modtaget garantistillelse for vej og kloak. Han tror, at der har været en mundtlig besked fra banken om det. Da sagen blev anlagt mod kommunen, forsøgte man at stille tillægsspørgsmål til skønsmanden, men skønsmanden var ophørt med sin virksomhed som skønsmand. Skønsmanden Ejnar Kerstens vedstod sin erklæring af 18. januar Han forklarede, at det er vanskeligt at opdele svaret på spørgsmål 1 i de forskellige poster. Der er kun tale om en opdeling i hovedposter, og der er flere andre underpunkter. Hvis han alligevel skal prøve at dele beløbet op, er det hans opfattelse, at posterne 1, 2 og 3 udgør ca kr. eksklusiv moms, og for punkt 4 udgør beløbet kr. eksklusiv moms, og for punkt 5 udgør beløbet kr. eksklusiv moms. Hvis han skal opdele beløbet i svar 2, må han tage samme forbehold. Han vil anslå, at udgiften for punkt 1 og 2 må udgøre kr., for punkt 3 ca kr. til kr. eksklusiv moms, for punkt kr. eksklusiv moms og for punkt kr. eksklusiv moms eller i alt kr. eksklusiv moms. Han kan ikke specificere svaret på spørgsmål 3 nærmere. For så vidt angår svaret på spørgsmål 4 kan han henholde sig til, at udgiften er kr. eksklusiv moms for fællesarealer og grønne kiler. Det fremgår af lokalplanen, at der skal være lav belysning. Han har opfattet det, der står i 9, stk. 4, sådan. Udgiften til lamper udgør ca kr. til kr. eksklusiv moms af beløbet, og han har regnet med, at der skulle være 10 til 12 lamper. Der er ikke en norm for, hvor mange lamper, der skal være på en sti. Han har kun medtaget udgifter til den del af fællesarealerne, som er beliggende indenfor lokalplanområdet. Det kan han se af sine notater. Det er rigtigt, at der i 5, stk. 8, ikke er nævnt noget om, at der skal være lamper langs med stierne. Hvis en lampe skal koste ca kr., ville udgiften blive større. Henrik Lemme har forklaret blandt andet, at han ejer Gåsebakken Holding ApS, men han ejede dermed også alle anparter i Gåsebakken ApS, og han var også direktør i selskabet. Selskabet gik konkurs. Det skete så vidt han husker i foråret Det var ham, der udstykkede området, og han var ini-

7 Side 7/17 tiativtager til lokalplanen i samarbejde med kommunen. Hans selskab skulle have lavet tingene færdige. Det har han erkendt. Han havde påtænkt at lave det, der står i lokalplan 63. Noget var påbegyndt, men det var ikke gjort færdigt. Der mangler fortove, stier, stianlæg og fællesarealer. Der skulle ske en fordeling af udgiften for noget af det fællesareal, der vendte mod den anden grundejerforening. I november 2004 blev der udstedt en garanti fra selskabets pengeinstitut Morsø Sparekasse på kr. til kommunen. Beløbet udgjorde en eller anden procent af de samlede byggemodningsudgifter, og det var kommunen, der forlangte, at den sikkerhed skulle stilles. De prøvede at få sikkerheden sat så lavt som muligt, og kommunen forsøgte at få den sat så højt som muligt, men det endte på kr. Der var et tilbud på byggemodning i henhold til lokalplanen, og der var en dialog med kommunen også om indlægning af vand og el. Han kan ikke huske, hvorfor tegningerne, der er nævnt i bilagene, er dateret langt senere. Så vidt han husker, var der ikke et detailforslag eller et tilbud på arbejdets udførelse. Han havde antaget ingeniørfirmaet Moe & Brødsgaard A/S til at stå for byggemodningen, og det er rigtigt, at ingeniørfirmaet i begyndelsen af 2005 meddelte til selskabet, at der var udført anlægsarbejder i forbindelse med vejprojektet for ca kr. eksklusiv moms ud af den samlede anlægssum på kr. eksklusiv moms, og garantien blev nedskrevet til kr. umiddelbart efter. Han har ikke nogen af sagens bilag i behold, for de er i konkursboet. Han ville gerne have nedskrevet garantibeløbet, for det er billigere at stille garanti for kr. end for kr. Ordvalget i garantien blev aftalt efter møder med kommunen. Han kan ikke huske, hvem der formulerede garantien. Han vil ikke afvise, at han selv har formuleret teksten, men han ville ikke have skærpet ordlyden i en garanti. Garantien var gyldig indtil 1. december Inden den udløb blev han kontaktet af Morsø Sparekasse, og han kontaktede kommunen telefonisk og forhørte sig, om den skulle forlænges, for arbejdet var ikke færdigt. Kommunen vendte ikke tilbage til ham eller til Morsø Sparekasse, så han sparede pengene til en forlængelse. Han havde forventet, at kommunen ville bede om en forlængelse, fordi arbejdet ikke var færdigt, men der var på det tidspunkt spørgsmål om en kommunensammenlægning. Han mener, at han ringede to gange til kommunen. Han havde i øvrigt en dialog med kommunaldirektøren, der hed Gert til fornavn. Han kan ikke huske efternavnet. Det kan være, at det er ham, han har talt med. Morsø Sparekasse ved Anne Grethe Andersen havde fortalt ham, at hun havde kontaktet Rønde Kommune skriftligt om garantien. Hun havde skrevet, at hvis de ikke hørte noget indenfor 14 dage, røg garantien. Han kan ikke huske, om der skulle være lamper langs stierne. Han havde håbet, at han kunne udstykke yderligere et område vest for det aktuelle område. Han skulle kun lave det fællesareal, som lå mod syd indenfor lokalplan

8 Side 8/ Allerede inden lokalplanen blev lavet, havde han reservationer på grunde i udstykningen, og de blev solgt bagefter. De øverste grunde op mod golfbanen blev solgt uden projekt, men han byggede selv de dobbelthuse, som lå syd for dette område. Køberne overtog deres ejendom, når den stod færdig. Han havde talt med Lars Bonde fra kommunen, og Lars Bonde havde sagt, at han ikke kunne få byggetilladelse, før garantien var stillet. De havde et godt samarbejde med kommunen om lokalplanen. Der var en løbende kontakt mellem ham og kommunen og med ingeniørfirmaet. Han havde ikke selv forstand på det tekniske. Han havde kontakt til Gert Halberg, men han ved ikke, om det lige var ham, han havde talt med om garantien. Han kan ikke sætte navn på sine kontakter. Han har højst sandsynligt talt med de ingeniører, som de havde med at gøre. Han mener, at det var Morsø Sparekasse, der formulerede garantien. Bjarne Pilgaard har forklaret, at han tidligere har været formand for grundejerforeningen. Han er menigt medlem af grundejerforeningen nu. Han købte ejendommen på Gåsebakken 43, der er et rækkehus. Han overtog ejendommen i april Der står ikke noget om, hvem der skal betale for veje og stier. Han interesserede sig for det. Han havde selv forhandlet med Lemme om købet, og Lemme havde sagt, at det var sælger, der skulle sørge for det. Lemme havde sagt, at det ville blive gjort færdigt, og at han havde en bankgaranti. Det blev ikke diskuteret, hvad garantien dækkede. Der blev sagt, at stier og de grønne områder og fortovene ville blive gjort færdige. Han havde advokat til at skrive skødet. Han kan ikke huske, om der var en skriftlig købsaftale forud for skødet. Advokaten har undersøgt, om der var en garanti, og advokaten har fået det bekræftet skriftligt. Han drømte ikke om, at Lemme ville gå konkurs, men han troede, at kommunen skulle overtage forpligtelsen til at gøre arbejdet færdigt. Han arbejder selv indenfor entreprenørbranchen, og han ved, at der plejer at være en sikkerhedsstillelse. Han havde en forventning om, at der ville være dækning på sikkerhedsstillelsen til færdiggørelsen. Han boede i Gåsebakken 37, inden han købte Gåsebakken 43. Han var godt klar over, at der var tale om en privat byggemodning. Han kontaktede ikke selv kommunen om garantien, og han gik ikke op i det, når Lemme havde sagt, at det var noget, som Lemme skulle dække. Lars Bonde har forklaret blandt andet, at han er ingeniør. Han blev færdig i 1985, og han har siden 1995 haft ansættelse først i Rønde Kommune og senere i Syddjurs Kommune. Han har at gøre med veje og trafik, og da han var i Rønde Kommune, havde han også med byggesagsbehandling at gøre. Han har sammen med sin kollega, John Madsen, haft kontakt til sælgeren af ejendommene. Han har også haft kontakt til Lemmes rådgivende ingeniørfir-

9 Side 9/17 ma. Det var John Madsen og ham selv, der førte tilsyn. Når byggemodningen var færdig, lavede de byggesagsbehandling. Da det var en privat byggemodning, var det den private ingeniør, der tog sig af tilsynet. Han har talt med Lemme i august Han kan ikke huske det så nøje, for det er lang tid siden, og der var også andre sager om udstykninger. Garantien skulle stilles som betingelse for at få byggetilladelse. Det er John Madsen og vidnet, der har bestemt, at beløbet skulle være på kr. De så et tilbud fra Danjord på projektet, og de fik tegningerne til gennemsyn. Beløbet var rimeligt for at lave adgangsvej til grundene i det nødvendige omfang. Garantien skulle dække det, der stod i 4. Hvis garantien skulle have dækket alle de ting, der var nævnt i lokalplanen, ville beløbet være væsentligt større. Han var ikke med til at formulere garantien. Han mener, at det var banken, der formulerede den. Han var ligeglad med, hvad der stod i den. Det forhold, at den henviste til lokalplanen, var praktisk for at få afgrænset det område, den dækkede. Det var Danjord, der lavede anlægsarbejderne. Det var kommunen, der skulle sørge for kloakeringen, og de havde fået et tilbud fra samme firma. John Madsen deltog i byggemøderne og var tilsynsførende på kloakeringen, og de fulgte med i projektet. De nedskrev garantien til kr., fordi det var deres vurdering, at det var rigtigt, at der var udført arbejde for ca kr. eksklusiv moms på det tidspunkt. De fik et brev fra det rådgivende ingeniørfirma om det. De mente ikke, at de havde grundlag for at opretholde et krav om den fulde garanti på det tidspunkt. Han kan ikke huske, om han blev kontaktet af nogle købere angående lokalplanen. Det er ofte, at der ringer købere for at høre om forskellige ting, inden de køber. Han kan ikke huske, om der er nogen, der har spurgt til kantsten og fortove. Han kan ikke huske, om de fik en henvendelse om, at garantien skulle forlænges. Han har ikke selv fået sådan en henvendelse, og hvis Halberg havde fået en henvendelse, ville han nok have taget fat i vidnet om det. Han har heller ikke set et brev fra banken om, at garantien var ved at udløbe. Han kan huske, at tilbuddet fra Danjord lå i underkanten af kr. Han tror ikke, at han har set tilbuddet, men de fik beløbet oplyst. Arbejdet blev udført samtidig med kloakeringen. De har selv udøvet et skøn over, hvad det ville koste at lave vejen. De har stor erfaring i, hvad det koster pr. løbende meter. Når arbejdet skal laves, skal de grave det øverste lag jord af og mere endnu, hvis det er blødt, og de skal fylde op med sand og grus, og der skal fast belægning på toppen. Slidlaget, kantstenene og fortovene er ikke en del af den grundlæggende byggemodning. Det er ikke dem, der har lavet overskriften på garantien, og de har ikke hængt sig i, at der stod, at den var stillet for færdiggørelsen af vejanlæg. De nedskrev garantien på grund af oplysningerne om, hvad der var lavet. Det er rigtigt, at der ikke står noget om, at garantien kan nedskrives, men de har gjort det ved flere lejligheder, og det er en praktisk løsning. Han har drøftet det med sin kollega, John Madsen. De tænkte

10 Side 10/17 ikke på færdiggørelsen af vejanlægget. De tog udgangspunkt i, hvad der stod i byggelovens 4. Der var ikke grund til at forlænge garantien. Tina Degn Rasmussen har forklaret blandt andet, at hun er afdelingschef, og hun har med administration af lokalplaner at gøre. Hun har været afdelingschef siden april Hun var ikke ansat, da lokalplanen blev lavet. Det forhold, at der anført forskellige ting i en lokalplan, betyder ikke, at der er handlepligt for kommunen. Kommunen kan gøre det til en betingelse for ibrugtagningen, at der er etableret for eksempel et fællesanlæg, og man kan dispensere, hvis der stilles sikkerhed for den forholdsmæssige andel af de forventede omkostninger til en senere etablering. Det er i henhold til planlovens 15, stk. 2, nr. 11. Når et byggeri sker successivt, kan man stille krav om sikkerhed hos dem, der flytter ind først. Man har ikke forlangt nogen sikkerhedsstillelse fra sagsøgerne. Det er de pågældende, der ejer ejendommene ved indflytningen, som man kan kræve sikkerhedsstillelsen fra. De har ikke mulighed for at kræve sikkerhedsstillelse fra andre. De kunne ikke pålægge Lemme at stille sikkerhed. I lokalplanen kan der stilles krav om anlæg i området, og det er til advarsel for købere om, at det er udgifter, som enten sælger eller køber skal betale for. Det havde ikke gjort nogen forskel, om der havde stået noget mere i betingelserne for byggetilladelserne. Der er først hjemmel til at afkræve sikkerhed i forbindelse med ibrugtagningstilladelserne. Sagsøgeren har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at sagsøgte er erstatningsansvarlig overfor sagsøger idet sagsøgerens medlemmer ved køb af deres respektive ejendomme har disponeret i tillid til lokalplanens angivelser om sikkerhed for byggemodningen idet sagsøgerens medlemmer som købere ville have sikret sig overfor sælgeren for dennes opfyldelse af sine forpligtelser overfor køberne, det være sig ved krav om tilbageholdelse af købesummen eller på anden måde, såfremt det havde stået dem klart, at lokalplanens angivelser om sikkerhed ikke var iagttaget idet sagsøgte faktisk krævede og fik sikkerhed for færdiggørelse af vejanlæg, men frigav henholdsvis undlod at påberåbe sig garantien side 2 inden den efter sit eget indhold udløb uagtet at vejanlægget ikke var færdiggjort idet sagsøgte i strid med lokalplanens direkte angivelser undlod at kræve sikkerhed for anlæg af stier og fællesarealer idet et væsentligt formål med lokalplanen er at sikre borgere, der påtænker at købe ejendom i lokalplanområdet, relevant information om deres rettigheder, pligter og risici idet sagsøgte også under hensyntagen til dette formål har en retlig forpligtelse til at sikre, at lokalplanens angivelser om sikkerhedsstillelse er

11 Side 11/17 iagttaget og at tilsikre, at meddelt garanti ikke nedskrives i utide eller undlades påberåbt i tide idet den af udstykkeren stillede garanti efter den mest naturlige forståelse og i lyset af de hensyn, der har båret garantistillelsen, ikke alene omfattede vejanlægget i snæver forstand, men tillige de øvrige resterende, af sagen omfattede byggemodningsudgifter at sagsøgers tab i anledning af sagsøgtes ansvarspådragende handlinger og undladelser udgør de omkostninger, som i henhold til foreliggende skønserklæring er forbundet med områdets færdiggørelse eller kr ,- der udgør det påstævnede beløb at sagsøgerens krav i overensstemmelse med renteloven forrentes fra 30 dage efter kravets fremsættelse d Sagsøgte overordnet gjort gældende, at sagen drejer sig dels om garantistillelse for vejanlæg i henhold til byggelovens 4, stk. 1 og 2, og dels om etablering af fællesanlæg i henhold til 10 i den for området gældende lokalplan 63, jf. planlovens 15, stk. 2, nr. 11. Der er således tale om to forskellige regelsæt med forskelligt indhold, dels med hensyn til omfanget af de garanterede byggemodningsarbejder, dels med hensyn til tidspunktet for garantistillelsen, dels med hensyn til bestemmelsernes beskyttelsesinteresser. Det bestrides, at Syddjurs Kommune er erstatningsansvarlig over for Grundejerforeningen Gåsebakken II, idet det overordnet gøres gældende, at Syddjurs Kommunes ikke er ansvarlig for de manglende byggemodningsarbejder i udstykningen Gåsebakken II. For det første gøres det gældende, at daværende Rønde Kommunes administration i forbindelse med hhv. forlangende af garanti for etablering af vejanlæg og den efterfølgende nedskrivning heraf var i overensstemmelse med byggelovens 4. For det andet gøres det gældende, at udstykkers manglende udførelse af færdiggørelsesarbejder, stier, grønne områder m.v. ikke skyldes kommunens manglende håndhævelse af lokalplanens bestemmelser om garantistillelse forud for ibrugtagning, ligesom det under alle omstændigheder bestrides, at der er grundlag for at pålægge Syddjurs Kommune erstatningsansvar for den manglende udførelse heraf. For det tredje gøres det gældende, at det var grundejernes egen risiko at sikre sig, at byggemodningen blev færdiggjort, hvilket grundejerne forsømte. For det fjerde gøres det gældende, at sagsøger ikke med tilstrækkelig klarhed har dokumenteret tabets størrelse.

12 Side 12/17 Det bestrides herudover, at der i øvrigt er grundlag for at pålægge Syddjurs Kommune at betale erstatning til Grundejerforeningen Gåsebakken II i anledning af det passerede. Det gøres gældende, at daværende Rønde Kommunes administration i forbindelse med hhv. forlangende af garanti for etablering af vejanlæg og den efterfølgende nedskrivning heraf var i overensstemmelse med byggelovens 4. Hjemmelen for en kommune til at kræve en forudgående garantistillelse for vejanlæg og etablering af vejafvanding er byggelovens 4, stk. 2, hvorefter en kommune kan kræve garanti for udførelse af arbejder til etablering af adgang til vej, som er i overensstemmelse med vejlovgivningen. Spørgsmålet om rækkevidden af en garanti i henhold til byggelovens 4, stk. 2, afhænger derfor ikke af områdets lokalplan, men derimod af vejlovgivningens krav til en privat vej i et boligområde. Byggelovens 4, stk. 2, sikrer således blot, at en vej anlægges på godkendte reserverede arealer, og at vejen etableres trafiksikkerhedsmæssigt forsvarligt, hvilket afhænger af dens brug. Vejene, Gåsebakken og Gåsesvinget, er i den nuværende stand i overensstemmelse med kravene i vejlovgivningen, idet de fungerer tilfredsstillende i vej og trafiksikkerhedsmæssig henseende. Vejene er anlagt med en vejkasse bestående af komprimeret bundsikringssand, komprimeret stabilgrus og et lag asfalt. Herudover er der etableret vejafvanding og gadebelysning. Kommunens nedskrivelse og frigivelse af garantien har derfor været både saglig og i overensstemmelse med hhv. byggelovens 4 og 41 og 57 i den dagældende privatvejslov. Grønne områder, stisystem og fortove er ikke omfattet af formuleringen adgangsvej i henhold til vejlovgivningen, og disse er derfor ikke omfattet af byggelovens 4, stk. 1, og dermed ej heller af garantien. Daværende Rønde Kommune godkendte som vejmyndighed et vejprojekt for udstykningen, og påså i den forbindelse vejens længde og tværprofil, befæstelse og afvanding, jf. privatvejlovens 41. Både et vejprojekt, som lige opfylder vejlovgivningens krav, og et vejprojekt, som er bedre end kravene i vejlovgivningen, vil blive godkendt af vejmyndigheden. Vejmyndighedens godkendelse er således blot udtryk for, at der ikke foreligger offentligretlige hensyn til hinder for det ansøgte vejprojekt. Hvis et approberet vejprojekt er bedre end kravene i vejlovgivningen, medfører dette således ikke, at vejmyndigheden er forpligtet til at håndhæve etableringen af det approberede projekt. Vejmyndigheden er alene forpligtet til at varetage offentligretlige hensyn, dvs. at påse, om vejen lever op til vejlovgivningens krav om at være i en god og forsvarlig stand under hensyn

13 Side 13/17 til færdslens art og størrelse samt med forsvarligt afløb. I det konkrete tilfælde var det ansøgte vejprojekt i overensstemmelse med den for området gældende lokalplan, hvilket medførte, at det ansøgte vejprojekt var bedre end vejlovgivningens krav til en mindre, blind villavej, f.eks. med hensyn til belægning og fortove. Daværende Rønde Kommune fandt imidlertid, at det udførte arbejde levede op til kravene i vejlovgivningen, hvorfor arbejdet blev godkendt. Det gøres således gældende, at kommunen i henhold til vejlovgivningen ikke var forpligtet til at forlange det approberede vejprojekt realiseret i sin helhed. Kommunen har i henhold til vejlovgivningen alene haft pligt til at forlange vejen etableret i en under hensyn til færdslens art og størrelse god og forsvarlig stand samt med forsvarligt afløb, jf. princippet i 57 i den dagældende privatvejslov. Det bestrides således, at den omstændighed, at kommunen godkendte et ansøgt vejprojekt, som lå ud over vejlovgivningens krav, kan tages til indtægt for, at den stillede byggelovsgaranti omfatter alle arbejder i det godkendte vejprojekt. Det bestrides derfor også, at det forhold, at kommunen frigav garantien på det tidspunkt, hvor det udførte vejanlæg levede op til vejlovgivningens krav, kan udløse et erstatningsansvar for kommunen i forhold til de efterfølgende købere af grunde inden for området (repræsenteret ved sagsøgeren). Det gøres i tilslutning hertil gældende, at beskyttelseshensynet bag byggelovens 4, stk. 2, dvs. beskyttelse af grundejerne mod dobbeltbetaling for vejadgang m.m., er opfyldt. Eftersom vejanlægget på nuværende tidspunkt er etableret vej- og trafikmæssigt forsvarligt og tilfredsstillende og således er i overensstemmelse med vejlovgivningen, vil grundejerne på Gåsebakken og Gåsesvinget ikke fra kommunens side blive mødt med yderligere krav i henhold til vejlovgivningen om at bringe vejanlæggene i bedre stand. Det bestrides derfor også af denne grund, at kommunens frigivelse af restgarantien i over for udstykkeren, kan føre til, at Syddjurs Kommune kan pålægges et erstatningsansvar for de omkostninger, som sagsøgeren måtte vælge at afholde til forbedring af vejanlægget udover kravene i vejlovgivningen. Den af udstykker stillede garanti havde formuleringen Til sikkerhed for færdiggørelse af vejanlæg i forbindelse med udstykning, lokalplan 63, hvilken formulering blot tjente til en nærmere identifikation af, hvilken udstykning og hvilket vejanlæg, der var tale om. Formuleringen af garantien kan således ikke tages til indtægt for, at den omfatter alle arbejder beskrevet i lokalplan 63. Desuden blev garantien stillet over for daværende Rønde Kommune og ikke

14 Side 14/17 over for de kommende grundejerne, og den skal derfor som anført ses i sammenhæng med vejlovens 4, stk. 1 og 2. Disse bestemmelser er offentligretlige regler. Der er på baggrund heraf ikke grundlag for en fortolkning, hvorefter garantien skulle dække mere end de forhold, som er omfattet af byggelovens 4, stk. 1. Under alle omstændigheder giver garantiens overskrift ikke grundlag for at pålægge Syddjurs Kommune erstatningsansvar over for sagsøgeren, hvorved der også må henses til, at sagsøgeren hhv. de enkelte grundkøbere efter det oplyste ikke havde kendskab til garantiens nærmere ordlyd forinden de respektive køb. Ud over garantien for vejanlæg i henhold til byggelovens 4, stk. 2, er der i 10 i den for området gældende lokalplan 63 foreskrevet, at bebyggelse ikke må tages i brug, førend kloak, veje m.v. er etableret, og garanti for stianlæg er stillet. I relation til bestemmelserne i lokalplan 63 10, gøres det gældende, at udstykkers manglende udførelse af færdiggørelsesarbejderne i henhold til lokalplanbestemmelserne på vejanlæg, stianlæg og grønne områder ikke skyldes Syddjurs Kommunes manglende håndhævelse af lokalplanens bestemmelse om betingelser for ibrugtagning. Det relevante tidspunkt for hhv. krav om etablering af fællesanlæg og/eller garantistillelse er både i henhold til ordlyden i planlovens 15, stk. 2, nr. 11, og i henhold til lokalplan 63 10, tidspunktet for ibrugtagning af bebyggelserne. Lokalplanens bestemmelse er således i modsætning til byggelovens 4, stk. 2 knyttet til tidspunktet for ibrugtagning af ny bebyggelse. Ifølge det dagældende bygningsreglement, BR-S 98, kapitel 1.4, kan huse med én bolig til helårsbeboelse tages i brug uden tilladelse, blot skal der ske færdigmelding til kommunen. Dette omfatter både fritliggende og sammenbyggede enfamilieshuse. Hvis udstykker ikke har overholdt en lokalplans betingelser for ibrugtagning, f.eks. hvis fællesanlæg ikke er etableret på tidspunktet for ibrugtagning af husene, har kommunen derfor mulighed for at anvende bestemmelserne i planlovens kapitel 15 om lovliggørelse. Det er fastsat i planlovens 63, stk. 1, at lovliggørelse påhviler den til enhver tid værende ejer eller bruger af en ejendom. Såfremt Syddjurs Kommune havde forlangt lovliggørelse af fortove, stianlæg, fællesarealer mv. i henhold til lokalplan 63, ville det derfor have været ejerne af de nybyggede og ibrugtagne ejendomme, der var kommet til at stille garantier for omkostningerne til færdiggørelse af området. En bestemmelse i en lokalplan om etablering af fællesanlæg eller sikkerhedsstillelse herfor som betingelse for ibrugtagning, kan derfor ikke af de kommende købere af nybyggede huse tages til indtægt for, at sikkerheden

15 Side 15/17 allerede er stillet af sælger, men derimod alene at man som ejer eller bruger af ejendommen kan risikere at blive mødt med et krav fra kommunen om færdiggørelse eller om forholdsmæssig sikkerhedsstillelse. Hjemlen i planlovens 15, stk. 2, nr. 11, til at stille krav om etablering af fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, har således især til formål at sikre, at kommunen ud fra planlægningsmæssige hensyn kan gennemtvinge en etablering af disse anlæg (dvs. pålægge en indirekte handlepligt til etablering af sådanne fællesanlæg). I modsætning til bestemmelsen i vejlovens 4, stk. 2, har bestemmelsen derimod ikke til formål at varetage hensynet til ejerne inden for området. Bestemmelsen værner således ikke grundejernes individuelle interesser i økonomisk kompensation for udstykkers konkurs og deraf manglende realisering af lokalplanens bestemmelser om fællesanlæg. Spørgsmålet om, hvem der skal udføre og bekoste etableringen af de pågældende fællesanlæg er et privatretlig anliggende mellem udstykkeren og grundkøberne. Det bestrides derfor, at Syddjurs Kommune ved sin administration af lokalplanen i byggesagsbehandlingen har handlet ansvarspådragende ved ikke at afkræve garanti for færdiggørelse af området over for udstykkeren, Gåsebakken ApS, henholdsvis over for de enkelte grundejere i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Grundejerne var i forbindelse med deres køb af ejendomme i udstykningen opmærksomme på den manglende færdiggørelse af området, men forsømte trods dette at sikre sig, at byggemodningen blev færdiggjort på sælgers regning. Grundejerne var de nærmeste til at sikre sig områdets færdiggørelse, f.eks. kunne de have deponeret en mindre del af købesummen eller krævet, at sælger stillede garanti for færdiggørelsen. Det må endvidere lægges til grund som ubestridt, at ingen af grundejerne har haft rettet henvendelse til daværende Rønde Kommune vedrørende den stillede garanti for adgangsvej eller vedrørende lokalplanens betingelser for ibrugtagning. Hverken lokalplanen eller garantien har således været bestemmende for grundejernes køb af ejendomme i udstykningen. For det tilfælde, at Retten måtte finde, at der er belæg for at tilkende sagsøger et beløb til færdiggørelse af byggemodningen i udstykningen Gåsebakken II, gøres det gældende, at sagsøger ikke i fuldt omfang har dokumenteret kravets størrelse. Det gøres gældende, at skønsrapporten er uklar, fordi den indregner omkostninger til etablering af parklamper ved sti, grønne arealer udover lokalplanområdet og stikveje på privat grund. Der henvises herved til, at parklamperne langs med stisystemet ikke er

16 Side 16/17 omfattet af lokalplanens bestemmelse om garanti i 10, stk. 2, jf. 5, stk. 8. Udgiften til parklamper ved stianlæg udgør ca kr. For så vidt angår omkostninger til etablering af grønt område har skønsmanden taget udgangspunkt i et grønt områder, der ligger ud over lokalplanens område. Desuden har skønsmanden indregnet omkostninger til etablering af stikveje til koteletgrundene, hvilke ikke er omfattet af lokalplanens 10. Skønserklæringen af 18. januar 2010 er baseret på en skønsforretning, hvor Syddjurs Kommune ikke var part, både fordi skønsindstævnte var Henrik Lemme, den oprindelige udstykker af ejendommene, og fordi sagsøger forsømte at indkalde Syddjurs Kommune behørigt til skønsforretningen. Skønsrapporten blev desuden lavet på baggrund af de aftaler, der var indgået mellem sagsøger og udstykkeren, Gåsebakken ApS, hvilke aftaler kommunen ikke havde kendskab til det nærmere indhold af. Syddjurs Kommune har forsøgt at afklare de ovenfor nævnte uklarheder i skønsrapporten ved at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden, men skønsmanden har ikke villet medvirke hertil. Sagsøgeren har begæret syn og skøn via en isoleret bevisoptagelse, og sagsøgeren har valgt skønsmanden. Sagsøgeren har endvidere modtaget skønserklæringen i januar 2010, for herefter først at rejse krav mod Syddjurs Kommune ved stævning 1½ år senere i juli Henset hertil og henset til omstændighederne i forbindelse med skønsforretningens gennemførelse, gøres det gældende, at det er sagsøgeren, som bærer den fulde risiko for enhver usikkerhed og tvivl i skønserklæringen mht. opgørelse af det påståede tab, samt risikoen for, at disse uklarheder ikke kan blive afklaret. Som følge heraf skal de påpegede uklarheder i skønserklæringen komme sagsøger bevismæssigt til skade. I relation til den subsidiære påstand gøres det under alle omstændigheder gældende, at sagsøgers krav ikke kan være på mere end kr., svarende til den resterende del af den af udstykker stillede garanti. Der henvises herved til, at der ikke er grundlag for at anfægte den daværende Rønde Kommunes skøn mht. fastsættelsen af det oprindelige garantibeløb på kr. for udførelse af vejanlægget. Rettens begrundelse og afgørelse Sagsøgeren har ikke godtgjort, at sagsøgte havde hjemmel eller anledning til at opretholde den garanti, der blev stillet til sikkerhed af bygherren for jordarbejder i forbindelse med byggemodningen, og formuleringen af garantien kan ikke føre til noget andet resultat. Det påhvilede oprindelig Gåsebakken ApS at færdiggøre veje, lave stier og fællesarealer med videre, og dette selskab har erkendt at skylde beløbet hertil i overensstemmelse med vurdering, som fremgik af skønsmandens erklæring.

17 Side 17/17 Det, der er anført i lokalplan 63, kan ikke medføre, at sagsøgte skal betale for færdiggørelsen eller sørge for, at arbejdet foretages i overensstemmelse med lokalplanen. Sagsøgeren har ikke bevist, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende over for sagsøgeren, og det forhold at sagsøgte ikke har forlangt sikkerhedsstillelse for færdiggørelsen af ejeren af den enkelte ejendom i forbindelse med ibrugtagningen, kan ikke føre til et andet resultat. Sagsøgte frifindes derfor for den af sagsøgeren nedlagte påstand. Med hensyn til sagsomkostninger bemærkes, at beløbet er til dækning af sagsøgtes udgift til advokat. Thi kendes for ret: Sagsøgte, Syddjurs Kommune, frifindes for den af sagsøgeren, Grundejerforeningen Gåsebakken 2 v/ Gert Farup Lindquist, nedlagte påstand. Sagsøgeren, Grundejerforeningen Gåsebakken 2 v/ Gert Farup Lindquist, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger med kr. til sagsøgte, Syddjurs Kommune. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens 8 a. Marianne Sonne dommer Udskriftens rigtighed bekræftes. Retten i Randers, den 25. februar Iben Busk, kontorfuldmægtig