Referat af Ordinær Generalforsamling i Andelsboligforeningen AB Skærgårdsparken. Mandag d , kl. 19:00 afholdt i Klub Lykkegården

Transkript

1 Referat af Ordinær Generalforsamling i Andelsboligforeningen AB. Mandag d , kl. 19:00 afholdt i Klub Lykkegården Dagsorden ifølge vedtægterne: 1) Valg af dirigent. 2) Bestyrelsens beretning. 3) Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning, forslag til værdiansættelse samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen. 4) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5) Forslag. 6) Valg til bestyrelsen (der skal vælges 2 bestyrelsesmedlemmer). Formand Annette Dayyaani (70) er på valg. Kasserer Ella Bach (38) er på valg. Valg af suppleanter (der skal vælges 2 suppleanter). 7) Valg af revisor, jf. 30, stk. 3. 8) Eventuelt. Tilstedeværelse af de 22 andelshavere: 12 tilstedeværende, 3 fuldmagter. Derudover desuden deltagelse af vores revisor Solveig Skov ifm dagsordenens punkt Valg af dirigent. På forslag af bestyrelsen valgtes Bente Bøje (68) som dirigent. Dirigenten takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt. 2. Bestyrelsens beretning. Velkomst ved formand Annette Dayyani, efterfulgt af en gennemgang af bestyrelsens aktiviteter i det forgangne år; Der er afholdt 9 bestyrelsesmøder siden sidste Generalforsamling. Økonomi: vi har været godt tilfredse med valget af flytning til Nykredit af både driftskonto og indlånskonto (erhverv plus). Renten har været faldende igennem året, så vores opsparing er forøget positivt ved at vi har fastholdt vores husleje på niveau fra Bestyrelsen vil fortsat holde øje med renteudviklingen og tage initiativ til omlægning af lånet, når det er mest gunstigt. Vi har løbende dialog med Nykredit og Nordea. Desværre får vi en uventet dårlig ejendomsvurdering, som får store konsekvenser for vores andelskrone. Der er tale om et fald i ejendomsværdien fra DKK 42 mio. i 2010 til DKK 32 mio. Vurderingen ændres til DKK 35,5 mio. på baggrund af bestyrelsen telefoniske klage. 1

2 Dernæst fremsender bestyrelsen en skriftlig og begrundet klage, som skat vælger at sende videre til vurderingsankenævnet. Indtil Skat har taget stilling til foreningens klage, har vi pligt til at fastsætte andelsværdierne på baggrund af den lave vurdering på DKK 35,5 mio. Rafn & Søn: på sidste GF blev det foreslået at lade specialist i beregning af ejendomsskat, Rafn & Søn, vurdere, om vi betaler for meget i ejendomsskat. Rafn & Søn har set på sagen og oplyser, at der ikke er noget at komme efter for foreningen. Ejendomsskatten beregnes efter grundværdien (den såkaldte grundskatteloftværdi) og ikke efter ejendomsværdien. Grundskatteloftet er omfattet af det specielle skattestop, hvilket betyder, at vores ejendomsskat er lav. Tæring af vandrør: er konstateret hos en beboer, og vanduret er blevet udskiftet. Følgeskader på gulvet blev dækket af assurancepartner. Varmestyringssystem: best. har forespurgt EF, om de ville være med til at koordinere en evt. udskiftning af det eksisterende system, hvilket der ikke var interesse for. EF har undersøgt prisniveauet, som ligger imellem DKK per bolig. Bestyrelsen besluttede ikke at gå videre med sagen, da det er vores indtryk, at det fungerer nogenlunde hos de fleste. Ovenlysvindue: en beboer har forespurgt EF om muligheden at få isat et ovenlys vindue i forbindelse med udbedring af taget. Anmodningen blev afvist med begrundelse i, at det ville give nogle problemstillinger i forhold til opsætning, ejerforhold og vedligehold og EF udbad sig i øvrigt en projektering med uddybende detaljer. Beboeren frafaldt sit ønske. Hække: en beboer har forespurgt, om det er muligt at få plantet større træer ud for gæsteparkeringen ned mod Plantorama dette afventer et endeligt svar EF. Et ønske om plantning af bøgehæk (for egen regning) på nordsiden imellem redskabsskur og mur blev imødekommet af EF. Vedligehold af forhaver (nordsiden): EF har som svar på bestyrelsens forespørgsel påpeget, at det påhviler den enkelte beboer at passe og pleje forhaverne, såfremt der er plantet buske, hække el. anden beplantning. Græsset bliver slået af gartneren. Støjgener: en beboer har oplevet støjgener fra Plantorama ifm jul/nytår, hvor der var container tømning kl om natten. Ved henvendelse til HCS oplyser man, at det skyldes tidlig lukketid på forbrændingen ifm helligdagene, men at reglerne siger at man tidligst må tømme kl i beboelsesområde. Udbedringsprojektet: Første etape af udbedringsprojektet er afsluttet. EF`s bestyrelse arbejder videre med næste fase af udbedringsprojektet. Der er fremsat ønske fra flere andelshavere om en bedre isolering omkring udsugning fra emhætte for at mindske lugtgener imellem etagerne. Formanden opfordrede alle til at sørge for at melde sætningsskader i det indendørs murværk til EF via det omdelte skema. Forslag til vedtægtsændring: bestyrelsen følger ABFs anbefaling om vedtægtsændring og stiller forslag om, at vedtægterne skal indeholde mulighed for at kræve rykkergebyr ved for sent indbetalt husleje. Sociale tiltag: bestyrelsen har ønsket at igangsætte en drøftelse af værdigrundlaget i foreningen hhv hele bebyggelsen, og Henrik Sørud indkaldte til et møde på Lykkegården med overskriften Hvad vil vi med hinanden vil vi noget med hinanden fremmødte besluttede at oprette en lukket facebook side til kommunikation og initiativer imellem alle beboere i. Næstformanden har endvidere taget initiativ til at arrangere fastelavnsfest, men var nok lidt for sent ude, så der var for få tilmeldte. Boliger til salg: bestyrelsen er bekendt med at tre boliger har været til salg i løbet af året; 14, 24 og 60. De er alle pt trukket af markedet grundet den lave andelskrone. 2

3 Emner for den nye bestyrelse: opfølgning på ejendomsvurderingen, omlægning af lån, muligheder for opsætning af solceller, udbedringsprojektet, værdigrundlag m.m. 3. Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning, forslag til værdiansættelse samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen. Alle havde som tidligere haft lejlighed til selv at gennemgå årsregnskabet og revisor Solveig Skov gennemgik derfor ganske kort de væsentligste punkter. Bestyrelsen havde for 2012 budgetteret med et overskud på regnskabet på godt DKK , som grundet den fortsat lave rente, renteindtægter af opsparing samt færre udgifter til ejendomsskat og administration er blevet større end budgetteret, nemlig DKK Revisor havde udregnet den nye andelskurs som resultat af overskuddet og den lave ejendomsvurdering til kurs 108,08. Revisor vurderer, at der er tale om et for voldsomt fald i ejendomsvurderingen og mener, at vores klage til Skat derfor er begrundet. Spørgsmål: var det muligt at forudse, at vurderingen fra Skat ville blive så lav? Svar: markedet har som bekendt været faldende de sidste år, men vores forening har holdt vurderingen fint, og et så stort fald i vurderingen på nuværende tidspunkt, har ifølge revisor ikke været til at forudse. Spørgsmål: hvordan begrunder Skat den lave vurdering? Svar: Skats vurdering er baseret på et skøn over, hvad ejendommen (vores boliger) ville indbringe som udlejningsejendom og sammenligner med udlejningsejendomme i området. Spørgsmål: er der tale om et generelt fald i vurderingen af andelsforeninger? Svar: Revisor har ikke set lignende fald for andre andelsboligforeninger i vores område. ABF oplyser, at man endnu ikke har nogen statistik over ejendomsvurderingens udvikling, men at de har fået en del henvendelser fra foreninger, hvor vurderingen er faldet. Spørgsmål: når ejendomsvurderingen falder, følger ejendomsbeskatningen vel med ned? Svar: desværre ikke, idet det er bygningsværdien, som sættes ned og ikke grundværdien, som ejendomsskatten beregnes efter. Spørgsmål: hvornår kan vi forvente svar på vores klage? Svar: Skat oplyser, at behandlingstiden for klagesager kan være 1-2 år og at vi ikke skal forvente et hurtigt svar fra vurderingsklagenævnet. Såfremt sagen ser ud til at trække ud, vil bestyrelsen rykke for svar. Resultatet af vores klage vil blive meldt ud, når det foreligger. Såfremt vores klage imødekommes, udregnes ny andelskurs, som vi kan vælge at benytte. Afhængigt af tidspunktet vil dette eventuelt kræve, at vi afholder en ekstraordinær generalforsamling. 3

4 Spørgsmål: hvorfor har bestyrelsen ikke indhentet en valuarvurdering til anvendelse i stedet for den offentlige vurdering? Svar: Der er 3 forskellige måder at beregne andelskursen på; andelskursen kan udregnes på basis af enten den offentlige ejendomsvurdering eller på basis af en valuarvurdering eller endelig på basis af anskaffelsessummen. Generalforsamlingen valgte i 2007 at anvende den offentlige vurdering frem for valuarvurdering, idet den offentlige vurdering i 2006 var væsentlig højere, nemlig DKK 45 mio., end valuarvurderingen på DKK 38,5 mio. Bestyrelsen skal derfor først have Generalforsamlingens godkendelse til at indhente en valuarvurdering, som skønsmæssigt koster DKK Revisor gør opmærksom på, at en valuarvurdering også vil afspejle markedsprisen og at vi hvis vi i 2007 havde valgt at fortsætte med valuarvurderingen - formentlig ville have set en faldende valuarvurdering tidligere end det er tilfældet med den offentlige vurdering. Revisor påpeger, at en valuarvurdering vil give os et sammenligningsgrundlag i forhold til Skats vurdering, ligesom vi ville kunne anvende en højere valuarvurdering i vores argumentation overfor Skat. Vi kan eventuelt overveje at afvente Skats svar, inden vi vælger at indhente en valuarvurdering til sammenligning. Revisor forventer, at Skat vil imødekomme vores klage, således at vurderingen kommer til at lande et sted midt imellem, hvilket formentlig vil ligge tæt på den værdi, som en valuar vil komme frem til. Revisor fraråder imidlertid, at vi hopper fra vurderingsmetode til vurderingsmetode alt efter, hvor det er mest attraktivt på et givent tidspunkt. Generalforsamlingen besluttede at lade bestyrelsen indhente en valuarvurdering til sammenligning med Skats vurdering. Og afhængigt af resultatet af valuarvurderingen kan vi vælge at benytte den ved beregning af andelskronen, såfremt den ligger højere end den offentlige vurdering. Dette vil i givet fald ligeledes kræve, at vi afholder en ekstraordinær generalforsamling. Revisionspåtegningen gav ikke anledning til forbehold. Årsregnskabet og værdiansættelsen blev godkendt. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Fremlæggelse af budget 2013 ved kasserer Ella Bach Hansen, som gjorde opmærksom på, at bestyrelsen havde valgt at budgettere med en fortsat lav rente samt at lade boligydelsen fortsætte uændret på det nuværende lave niveau. Der er for 2013 budgetteret med et overskud på godt DKK Spørgsmål: kan vi sætte boligydelsen op og dermed forøge vores opsparing til brug ved den kommende låneomlægning? 4

5 Svar: bestyrelsen har også drøftet den mulighed, men foreslår at fastholde boligydelsen på niveauet fra 2009, hvor renten var på 3,2033% incl. bidrag, mod nu 1,2612% incl.bidrag, hvilket allerede giver en betragtelig opsparing. Spørgsmål: kunne det ikke være en fordel at lægge vores lån om nu, hvor renten er så lav, fremfor at vente til lånet udløber ultimo 2015, hvor renten måske er steget? Svar: både revisor og Nykredit anbefaler, at vi fastholder vores nuværende lån og udnytter vores opsparingsmulighed, så længe renten er så lav. Og en låneomlægning er i sig selv som bekendt også bekosteligt, hvilket vil skulle indregnes (låneomlægningen i 2005 kostede os godt DKK ½ mio.). Bestyrelsen vil fortsat holde øje med renteudviklingen og tage initiativ til omlægning af lånet, når det er mest gunstigt. Vi har løbende dialog med Nykredit og Nordea, som efter at have genovervejet sidste års vurderingsrapport nu tilbyder at komme med et finansieringsoplæg. Budgettet blev godkendt af Generalforsamlingen og forslaget om boligydelse vedtaget. 5. Forslag. Bestyrelsens forslag til generalforsamlingen 2013: 1. Forslag om ændring af Vedtægter for Andelsboligforeningen 8: Bestyrelsen foreslår til 8 at tilføje følgende som nyt stk. 8.3: Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. Begrundelsen herfor er: Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF anbefaler ovenstående tilføjelse til vedtægter, som på nuværende tidspunkt ikke tager højde for forsinket betaling af boligafgift. Påkravsgebyret beløber sig for 2013 sig til DKK 270. Forslaget blev vedtaget med 15 stemmer for, ingen imod. 2. Forslag fra Marianne Mørch, nr. 72 om indregning af udgift til udvendig oliering af døre og vinduer i boligafgiften. Marianne mener, at det kan gøres billigere end EFs tilbud og foreslår, at vi indregner DKK 300 per måned per bolig. Hun ønsker desuden at sikre, at olieringen ikke bliver tilfældig men derimod ensartet for alle og nævner herunder, at især boligerne på 1. sal kan være en udfordring for beboerne. Formanden gør opmærksom på, at det i 2012 blev vedtaget på EFs Generalforsamling, at oliering på sydsiden foretages i ulige år, dvs. næste gang i 2013, og oliering på nordsiden foretages hvert 4. år, dvs. næste gang i EFs bestyrelse organiserer oliering af døre og vinduer til ca. DKK per hus incl. afslibning, for de beboere som ønsker det. Bestyrelsen har der- 5

6 for ikke noget ønske om at påtage sig opgaven, ligesom en del beboere foretrækker selv at stå for olieringen. Forslaget blev nedstemt, idet der kun var 1 stemme for. 6. Valg til bestyrelsen. På valg er formand Annette Dayyani, nr. 70 og kasserer Ella Bach, nr. 38. Bestyrelsen har med baggrund i Annettes erfaring på posten og henset til den nu opståede skattesag opfordret hende til at genopstille som formand, hvilket Annette har indvilliget i. Annette Dayyani, nr 70, blev genvalgt som formand. Mette Bastholm, nr. 66, er kandidat til kassererposten. Mette har en erhvervsøkonomisk uddannelse fra Handelshøjskolen i Århus samt bestyrelseserfaring som kasserer i AUS under AUS Basketball. Mette Bastholm, nr, 66, blev valgt som kasserer. 7. Valg af suppleanter. Ella Bach, nr 38, og Kristian Bjerregaard, nr. 14, blev valgt som suppleanter. 8. Valg af revisor, jf. 30, stk. 3. Revisor er fortsat Skov Revision og kassereren har været tilfreds med samarbejdet. Da der ikke er andre forslag til revisor, er den nuværende revisor genvalgt. 9. Eventuelt. Spørgsmål: kan andelsforeningen trække sig ud af samarbejdet med EF og hvad vil det koste? Svar: Andelsboligforeningen er d tinglyst som ejerlejlighed nr. 1 af matr. nr. 10cn, Skæring By, Egå med den til ejendommen hørende ideelle andel i hovedejendommen og aktiver og passiver i Ejerforeningen. Tinglysningsafgiften var på DKK Af det tinglyste skøde 7 fremgår det, at Andelsboligforeningen har ret og pligt til at være medlem af Ejerforeningen. Dette fremgår desuden af vores vedtægter 2.2. Spørgsmål: Anne-Marie Schiellerup, nr 22, oplyser at rødt støv fra tennisbanen er et stort problem og efterspørger en løsning. Svar: vores repræsentant i Ejerforeningen, Jørgen Roersen, bringer spørgsmålet videre til EF. Spørgsmål: Anne-Marie Schiellerup, nr. 22, oplyser, at græsset har dårlige vilkår pga skygge imellem nr. 22 og 26 på området ned mod fællesarealet. Resultatet er, at der er mudret. Er det muligt at få lagt fliser svarende til de øvrige gangarealer i bebyggelsen? Svar: vores repræsentant i Ejerforeningen, Jørgen Roersen, bringer spørgsmålet videre til EF. 6

7 Marianne Mørch, nr. 72, oplyser for egen regning at have udskiftet varmeanlæggets styresystem og hætter til en pris af DKK Arbejdet er udført af Løgten VVS, tlf , som Marianne kan anbefale. Ina Johansen, nr. 24, oplyser at de for egen regning har udskiftet både pumpe og styresystemet. Arbejdet blev udført af Hasle VVS og prisen var DKK p.b.v /mk Annette Dayyani Formand Ella Bach Hansen Kasserer Margrethe Kirk Sekretær Henrik Sørud Bente Bøje Dirigent 7