Boligsalget er højere i København end før krisen

Transkript

1 NR. 7 OKTOBER 2013 Boligsalget er højere i København end før krisen Huspriserne toppede i 2007, og det samlede handelstal har sidenhen været markant lavere end før krisen. Beregninger fra Realkreditforeningen viser dog, at udviklingen er mere nuanceret, da der flere steder er flere handler end før krisen. Generelt ser man, at København og omegnskommunerne har flere handler end tidligere. Men når man bevæger sig længere væk fra de større byer er faldet i antal handler størst. Det er en positiv tendens, at antallet af solgte boliger i København er højere end før boligboblen bristede, imens Århus og Esbjerg nærmer sig før krise niveauet. Det ligner det sædvanlige mønster, hvor aktiviteten og priserne mest forbedres i de større byer, og derefter kan sprede sig som ringe i vandet ud fra de større byer. På den måde er København et lokomotiv, som også giver vækst i antallet af handler i omegnskommunerne omkring hovedstaden, siger Karsten Beltoft. Landdistrikterne er hårdt ramt Da aktiviteten var høj i midten af 00 erne blev der også solgt mange boliger i områder, længere væk fra de større byer. I dag har en række kommuner under halvdelen af handelsaktiviteten fra perioden 2004 til Områderne i Vest- og Sydsjælland, Lolland-Falster, dele af Fyn, Vest- og Sønderjylland og omkring Mors har under halvdelen af aktivitetsniveauet fra før priserne begyndte at falde i De hårde kendsgerninger viser, at store dele af Danmark lider under manglende handelsaktivitet, og det er næppe sandsynligt, at aktiviteten i alle kommuner kommer op på før-krise niveau igen, da den tiltagende urbanisering resulterer i flere handler i de større byer på bekostning af de mindre byer. Denne udvikling kan man ikke vende ved politiske indgreb, men man kan skabe rammebetingelser for erhvervslivet og lokal beskæftigelse, der kan skabe grobund for et bæredygtigt boligmarked, vurderer Karsten Beltoft. I det seneste år er priserne steget over 10 pct. for lejligheder og 5 pct. for parcelhuse i København. Selvom der er begyndende prisstigninger i mange andre landsdele er

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 det i hovedstaden, priserne er steget mest det seneste år. Den positive udvikling er ikke dårlig for resten af landet, da større prisforskelle kan betyde, at flere igen vælger at købe bolig uden for byerne. De seneste par kvartaler har vist, at vi så småt er begyndt at se lys for enden af tunnelen ved forbedrede BNP-tal og øget forbrugertillid, og hvis tendensen fortsætter kan det betyde, at optimisme også vender tilbage lidt længere væk fra de større byer, siger Karsten Beltoft. Figur 1: Salget af parcelhuse i forhold til det gennemsnitlige salg i årene Det gennemsnitlige salg det seneste år (3. kvartal 2012 til 2. kvartal 2013) ses i forhold til salgsniveauet før krisen (perioden ). Figur 2 viser hvor mange måneder det tager at sælge alle de udbudte boliger i kommunen, hvis man har et salgsniveau, som er et gennemsnit af kommunens handler for parcelhuse det seneste år. For en god ordens skyld er antallet af udbudte

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 boliger også en gennemsnit det seneste år for at undgå sæsonmønstre i handels- og udbudsaktiviteten. For at forstå, hvordan tallene er udarbejdet kunne man forestille sig, at hvis der 100 handler pr. kvartal det seneste år, og udbuddet i gennemsnit er på 400 boliger, vil det tage 12 måneder for at få solgt alle de udbudte boliger. Det forudsætter, at der ikke kommer yderligere boliger til-salg, når man foretager denne beregning. Figur 2: Gennemsnitlige salgstider, hvis nuværende salgsniveau skal kunne fjerne udbuddet af boliger på kommuneniveau. Anm.: Bygger på gennemsnit for de seneste fire kvartalers handler og gennemsnit af udbuddet de seneste fire kvartaler.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Til sammenligning ville det i perioden på landsplan tage cirka 5 måneder at få solgt hele udbuddet, og for København ville det også tage 5 måneder, hvor fx Lolland ville tage 7 måneder før boligboblen brast. Vedhæftet sidst i nyhedsbrevet: Tabel 1: Antal salg, gennemsnitligt salg seneste kvartaler samt indeks for salgsniveauet på kommuneniveau Tabel 2: Antal måneder før salget svarer til udbudte boliger til salg på kommuneniveau Afdragsfrihed er ikke et kun dansk fænomen Det er ti år siden, at de afdragsfrie realkreditlån blev tilladt i Danmark i Den populære låntype er dog ikke alene et dansk fænomen. Også hos vores naboer i Sverige er afdragsfrihed udbredt Siden de afdragsfrie realkreditlån blev indført i Danmark i 2003 er de blevet meget udbredte. Det har ført til nogen bekymring for, om der bliver afdraget tilstrækkeligt på gælden, så både boligejere og långivere bliver tilstrækkelig robuste i tilfælde af fald i boligpriserne. Realkreditinstitutterne har været opmærksomme på problemstillingen og har taget forskellige initiativer til at reducere andelen af afdragsfrie lån, men har på den anden side fastholdt, at et afdragsfrit lån kan være fornuftigt. Det er i både realkreditinstitutternes og låntagernes interesse, at afdragsfrihed bliver brugt fornuftigt. Realkreditinstitutterne har en klar interesse i, at afdragsfriheden bruges fornuftigt og belønner låntagerne for at nedbringe deres gæld med differentierede bidragssatser, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Afdragsfrihed er ikke et unikt, dansk fænomen. Også i vores naboland Sverige har mange låntagere afdragsfrihed på deres boliglån. I tilknytning til debatten herhjemme om begrænsning af andelen af afdragsfrie lån, viser en undersøgelse fra det svenske finanstilsyn, Finansinspektionen, at afdragsfrihed er meget almindeligt i Sverige. Mere afdragsfrihed i Sverige I andre lande har en boligejer typisk hele sit boliglån i samme bank, og det er derfor relativt enkelt at se, hvor mange der betaler afdrag. I Sverige har kun meget få boligejere en belåningsgrad med mere end 75 pct. afdragsfrihed. Det skyldes ikke mindst, at den svenske bankforening i 2010 henstillede til medlemsbankerne, at der ikke bør gives afdragsfrihed, når belåningsgraden overstiger 75 pct. Det svarer nogenlunde til situationen i Danmark, hvor man i praksis kun kan opnå fuld afdragsfrihed, hvis belåningsgraden er under 80 pct. Er gælden større, skal der afdrages på banklånet, forklarer Karsten Beltoft. Blandt svenske låntagere med mindre belåningsgrad end 75 pct. havde 60 pct. afdragsfrihed i 2012 mod 70 pct. i Dette skal sammenholdes med, at 56 pct. af de danske boligejere havde afdragsfrihed på deres realkreditlån. Blandt disse havde nogle boligejere samtidig boliglån hos deres bank, og dermed ikke fuldstændig afdragsfrihed. På den anden side havde de så også i de fleste tilfælde en væsentlig højere belåningsgrad end 75 pct., som er afgrænsningen i den svenske statistik. Andelen af fuldt afdragsfrie boligejere med belåningsgrad under 75 pct. er dog med stor sikkerhed mindre end 56 pct. Det betyder at afdragsfrihed - forstået som afdragsfrihed på hele boligfinansieringen - både i Danmark og i Sverige, er meget sjældent ved høje belåningsgrader og ganske udbredt ved lavere belåningsgrader. Tallene tyder på, at det er mest udbredt i Sverige, konkluderer Karsten Beltoft.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Brug afdragsfriheden fornuftigt De svenske tal viser en meget stor forskel på afdragsfriheden over og under 75 pct. belåningsværdi. Er gælden stor, så afdrager man. Er den allerede bragt ned, bliver afdragsfrihed acceptabelt og fornuftigt for både låntager og långiver, fordi begge er mindre sårbare over for fald i boligpriserne. De svenske tal illustrerer, at Danmark ikke skiller sig ud, og at svenskerne har samme tilgang til de afdragsfrie lån, som vi har i Danmark. En nybagt boligejer med en samlet belåningsgrad på fx 90 pct. må afdrage, men en pensionist med 20 pct. i belåningsgrad fint kan lade være med at afdrage og i stedet bruge pengene på gaver til børnebørnene, opsummerer Karsten Beltoft. Hvor langt vil du køre for en million? Ny analyse fra Realkreditforeningen viser, at boligkøbere kan sparre mellem en halv- og halvanden million kroner ved at bosætte sig i pendlerkommunerne udenfor landets største byer. Det er på få år blevet væsentligt billigere at købe hus et stykke væk fra Købehavn.

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Et hus der ligger mellem km fra København, er i dag en til to millioner kroner billigere end et hus i København. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Figur 1 Mio. kr. Større besparelse ved at flytte uden for København end tidligere Faxe, Ringsted, Stevns og Køge, Holbæk Helsingør Ballerup, og Furesø, Gribskov Et parcelhus beliggende Ishøj, i København kostede i gennemsnit 3,8 mio. kr. i 2007, og det koster i dag Høje 3,4 mio. kr., dvs. det er faldet med kr. Priserne er faldet Taastrup endnu mere uden m.fl. for København. Derfor er det mere attraktivt at købe et hus uden for København end i 2007, hvor boligmarkedet toppede. 0,5 0,0 0-9 km km km km km km km km km som er blandt de største pendlerkommuner. Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2007 Prisforskel mellem København og lokalområdet i 2013 over 100 km Århus En tilsvarende analyse er lavet i - og omkring Århus. Her er prisforskellen mellem et parcelhus i Århus kommune og kommunerne udenfor stort set uforandret siden Vælger man at pendle til Århus fra kommunerne mellem 60 til 80 km fra Danmarks næststørste by, vil man i gennemsnit spare 1,4 mio. kr. på huskøbet.

8 8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Beltoft: Mere attraktivt som pendler at købe hus et stykke uden for Købehavn Århus er uforandret prisforskel. Analysen viser, at prisforskellen mellem København og byer fx 40 kilometer uden for København (Køge, Helsingør og Gribskov) er vokset yderligere cirka en halv million siden pristoppen i 2007, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Prisfaldet i København har gjort det muligt for flere at købe parcelhus i København, men de endnu større prisfald udenom København, har gjort det relativt billigere at købe hus 20 til 80 km fra København, siger Karsten Beltoft. Nye boligejere i dag har i højere grad valget mellem en kortere transporttid, hvis de arbejder i København, eller en lavere pris for huset. I pendlerkommunerne vil man i dag i gennemsnit spare yderligere en halv million i forhold til dengang, hvor priserne toppede. En halv million vil give mere plads i økonomien til at købe en bil, hvor man selvfølgelig også skal overveje tidsforbruget til og fra arbejde ved sit valg," siger Karsten Beltoft. Hvis man overvejer at købe hus i Åhus kommune eller uden for Århus er forskellen stort set den samme i dag, som da priserne toppede. Man sparer ca. 1,5 mio. kr., hvis man flytter 60 km væk fra Århus og pendler ind til byen. Dvs. at der skulle være råd til en bil, hvis man flytter til fx Hedensted eller Norddjurs, hvor priserne er noget lavere end i Århus, konkludere Karsten Beltoft. Vedhæftet sidst i nyhedsbrevet: Bilag A: Prisforskellen mellem Århus og omegnskommunerne

9 9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Flemming Dengsø Nielsen Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf

10 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Tabel 1: Antal salg, gennemsnitligt salg seneste kvartaler samt indeks for salgsniveauet på kommuneniveau Gnm salg pr. kvartal (2004- Kommune 2007) Gnm salg kvartal (Q32012-Q22013) Indeks (Salg ift. Før krise niveau) 1 Frederiksberg Kommune Dragør Kommune Københavns Kommune Furesø Kommune Gentofte Kommune Lyngby-Taarbæk Kommune Rudersdal Kommune Århus Kommune Glostrup Kommune Tårnby Kommune Herlev Kommune Gladsaxe Kommune Hvidovre Kommune Vallensbæk Kommune Brøndby Kommune Roskilde Kommune Læsø Kommune Hørsholm Kommune Rødovre Kommune Ballerup Kommune Fredensborg Kommune Esbjerg Kommune Allerød Kommune Egedal Kommune Albertslund Kommune Helsingør Kommune Høje-Taastrup Kommune Hillerød Kommune Greve Kommune Solrød Kommune Aalborg Kommune Ishøj Kommune Odense Kommune Køge Kommune

11 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER Fanø Kommune Herning Kommune Skanderborg Kommune Gribskov Kommune Landsgennemsnit Favrskov Kommune Frederikssund Kommune Fredericia Kommune Vejle Kommune Silkeborg Kommune Thisted Kommune Kolding Kommune Horsens Kommune Randers Kommune Vesthimmerlands 48 Kommune Lejre Kommune Frederikshavn Kommune Ærø Kommune Halsnæs Kommune Holstebro Kommune Ikast-Brande Kommune Syddjurs Kommune Aabenraa Kommune Billund Kommune Viborg Kommune Ringsted Kommune Nyborg Kommune Hedensted Kommune Lemvig Kommune Middelfart Kommune Brønderslev Kommune Faaborg-Midtfyn Kommune Norddjurs Kommune Jammerbugt Kommune Haderslev Kommune Slagelse Kommune Svendborg Kommune Bornholm Kommune Rebild Kommune

12 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER Stevns Kommune Varde Kommune Sønderborg Kommune Næstved Kommune Hjørring Kommune Sorø Kommune Holbæk Kommune Vordingborg Kommune Mariagerfjord Kommune Vejen Kommune Kerteminde Kommune Tønder Kommune Odder Kommune Skive Kommune Faxe Kommune Ringkøbing-Skjern 88 Kommune Guldborgsund Kommune Langeland Kommune Odsherred Kommune Nordfyns Kommune Morsø Kommune Kalundborg Kommune Struer Kommune Assens Kommune Lolland Kommune Samsø Kommune Totalt

13 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Tabel 2: Antal måneder før salget svarer til udbudte boliger til salg på kommuneniveau Antal mdr. før salg svarer Kommune til udbuddet 1 Albertslund Kommune 5 2 Tårnby Kommune 5 3 Københavns Kommune 6 4 Frederiksberg Kommune 7 5 Lyngby-Taarbæk Kommune 7 6 Vallensbæk Kommune 8 7 Rødovre Kommune 8 8 Gladsaxe Kommune 8 9 Furesø Kommune 8 10 Glostrup Kommune 8 11 Hvidovre Kommune 8 12 Gentofte Kommune 8 13 Brøndby Kommune 9 14 Høje-Taastrup Kommune 9 15 Greve Kommune 9 16 Allerød Kommune 9 17 Herlev Kommune 9 18 Ballerup Kommune 9 19 Roskilde Kommune Egedal Kommune Dragør Kommune Århus Kommune Ishøj Kommune Rudersdal Kommune Hørsholm Kommune Køge Kommune Fredensborg Kommune Hillerød Kommune Halsnæs Kommune Esbjerg Kommune Aalborg Kommune Odense Kommune Solrød Kommune Helsingør Kommune Fredericia Kommune 14

14 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER Herning Kommune Favrskov Kommune Frederikssund Kommune Lejre Kommune Gribskov Kommune Horsens Kommune Skanderborg Kommune Næstved Kommune Kolding Kommune 17 Landsgennemsnit Stevns Kommune Faxe Kommune Randers Kommune Holstebro Kommune Ikast-Brande Kommune Viborg Kommune Nyborg Kommune Slagelse Kommune Ringsted Kommune Vejle Kommune Billund Kommune Silkeborg Kommune Aabenraa Kommune Holbæk Kommune Brønderslev Kommune Hedensted Kommune Vejen Kommune Sønderborg Kommune Syddjurs Kommune Sorø Kommune Rebild Kommune Vordingborg Kommune Vesthimmerlands Kommune Kerteminde Kommune Bornholm Kommune Svendborg Kommune Thisted Kommune Fanø Kommune Varde Kommune 26

15 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER Middelfart Kommune Lemvig Kommune Faaborg-Midtfyn Kommune Haderslev Kommune Odsherred Kommune Norddjurs Kommune Skive Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune Hjørring Kommune Frederikshavn Kommune Nordfyns Kommune Kalundborg Kommune Odder Kommune Ærø Kommune Mariagerfjord Kommune Tønder Kommune Jammerbugt Kommune Guldborgsund Kommune Assens Kommune Morsø Kommune Læsø Kommune Samsø Kommune Langeland Kommune Lolland Kommune Struer Kommune 42

16 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 OKTOBER 2013 Bilag A: Prisforskellen mellem Århus og omegnskommunerne I figur 2 kan man se besparelsen ved at købe hus uden for Århus, da priserne toppede i 2007 sammenlignet med forskellen på Århus i dag med kommunerne omkring Århus. Figur 2 Mio. kr. 1,6 1,4 1,2 1,0 Favrskov, Odder, Syddjurs m.fl. Besparelse ved køb af parcelhus uden for Århus Randers, Silkerborg og Horsens Hedensted, Norddjurs, Mariagerfjord m.fl. Herning, Fredericia og Kolding 0,8 0,6 0,4 0,2 0, km km km km Prisforskel mellem Århus og lokalområdet i 2007 Prisforskel mellem Århus og lokalområdet i 2013 Den største besparelse er fines mellem km fra Århus, hvor bl.a. kommunerne Hedensted, Norddjurs og Mariagerfjord hører til. Der vil man kunne spare ca. 1,4 mio. kr. i forhold til, hvis man køber hus i selve Århus, hvor et parcelhus i dag koster 2,6 mio. kr.