!!!! Lejlighed!i!København!

Transkript

1 Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration Maj2015 Tegn.umellemrum:

2 Abstract The main objective of this paper is to evaluate the costs for respectively purchasing an apartmentincopenhagenandrentingitouttoyourchild,asopposetopayingamonthly subsidyinordertopartlycovertherentofarentalapartmentfora5;yearperiod. Thereforethethesiscoversthebasiccostsofbuying,owningandsellinganapartmentin Copenhagenforthegivenperiodoftime. Therewillbeshedlightonthedifferentmortgageloansavailableforthegiveninvestment andfurthermoredecidedupontheleastexpensivefinancingfortheowner;occupiedapart; ment. Inordertofullydeterminethecostsattachedtotheinvestinginanapartmentforthechild, theexpectedpricemovementforcopenhagenbasedapartmentswillbestatisticallyextrap; olated,withtheuseofhistoricaldataandanautoregressiveregression. Inordertocreateacashflowfortheinvestmentitisessentialtoexaminethedifferenttax deductionadvantagesavailabletoexploitwhenrentingtheapartmenttothechildthrougha registeredcompany. Throughtheseexplorationsitispossibletodeterminethepresentvalueofthetworespec; tivehousingalternativeswiththeuseofinvestmenttheorycomprisingtheuseofwaccand CAPM. TheinvestmentanalysisisadjustedwiththeuseofAswathDamodaran stheoriesonvalua; tionofprivatebusinesses,inordertodeterminethecorrectcostofcapitalfortheinvest; ment. Byexaminingthesumofthepresentvaluesofthecashflowsforthetwodifferentalterna; tives,theleastexpensiveoptioncanbeconcluded. Finallythepaperexaminesthesensitivityoftheconclusionbasedonthemostriskyassump; tionsandexpectationsappliedtoreachthefindings. In doing so, the reader is provided with an educated understanding of the costs and the mostimportantunderlyingfactorsfordeterminingthefirstmentioned.

3 Indholdsfortegnelse Abstract(...(2 Indholdsfortegnelse(...(3 1. Indledning(...(1 1.2Problemformulering Afgrænsning Metode Baggrund(og(forudsætninger(for(forældrekøb(og(lejelejlighed(...(8 2.1 Familiensøkonomiskefundament Eje;oglejelejlighed Omkostningervedatforetageetforældrekøb Engangsomkostninger: Løbendeomkostninger: Salgsomkostninger: Omkostningervedlejeaflejelejlighed Initialelejeomkostninger: Løbendelejeomkostninger: Opsigelsesomkostninger: Opsummering (Finansiering(af(ejerlejlighed(...(14 3.1Realkreditlån Fastforrentetobligationslån Rentetilpasningslån Variabeltforrentetlån Renteudvikling Scenarieanalyse Regression: Likviditet: Resultater: Opsummering: (Prisudvikling(for(forældrekøbet(...(26 4.1UdviklingiejerlejlighedspriserneiKøbenhavn ScenarioanalyseforprisudviklingiejerlejlighederiKøbenhavn Regression: Resultater: Opsummering (Skat(...(32

4 5.1Virksomhedsordningen Salgafforældrekøbivirksomhedsordningen Udregningaflikviditetsbudgetterivirksomhedsordningen: Resultateraflikviditetsbudgetterne: Opsummering (Investeringsanalyse(...(38 6.1Forældrekøbet: Fastsættelseafkalkulationsrentefoden: Fastsættelseafafkastkravetforgælden Afkastkravforegenkapitalen: WACC: Nutidsværdienforforældrekøbet Nutidsværdiforlejelejlighed Sammenligningafinvesteringsalternativerne (Følsomhedsanalyse(...(52 8.(Konklusion(...(55 8.1Bibliografi Bilag...61 BILAG1:Initialoversigtoveromkostningervedhhv.forældrekøboglejelejlighed...61 BILAG 2: Realkreditlånsudvikling, scenarieanalyse for F1 lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...65 BILAG3:LikviditetsanalyseoverF5;lån...71 BILAG 4: Scenarieanalyse for 30;årigt fastforrentet lån, indeholdende scenarieanalyse, regressionoglikviditetsoversigt...73 BILAG 5: Prisudvikling ejerlejligheder, scenarieanalyse for prisudvikling på ejerlejligheder i København,indeholdendescenarieanalyseogregression...77 BILAG6:LikviditetsoversigtF BILAG7:Likviditetsoversigtvirksomhedsordningen30;årigfastforrentetobligationslån...83 BILAG8:LikviditetsoversigtvirksomhedsordningenF1;lån...85 BILAG9:Markedsudvikling...87 BILAG 10: Nutidsværdi af betalingsstrømmene for forældrekøb og lejelejlighed, og desuden metodetiludregning...88 BILAG11:GoalSeek...95

5 1. Indledning Købaffastboligerfordeflestedanskere,denstørsteinvesteringdeforetagersigideres livstid. Især i de senere år har fokus langsomt flyttet sig fra boligen som værende et for; brugsgodeiformafbeboelsetiletinvesteringsaktiv,derkanskabeetafkastiforbindelse medprisstigninger.dennenyemådeatbeskueboligenpåerihøjgradblevetdyrketafde danskemedier,isærefterboligboblenfandtstediforbindelsemedfinanskrisen.denstore mediebevågenhed giver boligen en relativt central placering i nyhedsstrømmen, og man præsenteresmedjævnemellemrumfordiverse eksperter fraerhvervslivet,deroftesthar forskelligeholdningertilgunstighedenafinvesteringenifastejendom,samtsituationenfor deunderliggendefinansieringsforhold. Idesenereårharmedierneligeledes,nårstudiestartnærmersig,haftstorfokuspåmanglen af studievenlige boliger i de større universitetsbyer, herunder København. I 2012 var der studerendeiKøbenhavnogpåFrederiksberg,menblot11.000ungdomsboliger 1. Denne markante efterspørgsel har været medvirkende til at skabe prisstigninger på både eje;oglejelejlighederihovedstaden,hvorformarkedetbetragtessomværendeyderstvan; skeligtatgennemskue. Finansieringsmulighederneforejerlejlighederhariåreneoptilfinanskrisenværetkarakteri; seretafenvæsentligliberaliseringvedintroduktionenafrentetilpasningslånogdeafdragsfri lån.iskrivendestund,erderdesudenblevetåbnetopforhistorisklave230;årigefastfor; rentedeobligationslån,hvilketmindskerlåneomkostningerneogdervedfremmerincitamen; tetforatinvestereifastejendom. OpgaveskriverskallæseiKøbenhavntilsommerogerpånuværendetidspunktudenbolig. Dererdogindgåetenaftalemedopgaveskriversforældre,omatderentenskalforetageset forældrekøbikøbenhavn,ellerforældrenevilbetaleetmånedligtsubsidietillejeaflejelej; lighed. Nærværendeafhandlingønskerderfor,påforældrenesvegne,atfremstilleenpraktiskun; dersøgelse,understøttetafteoretiskemodellerogempiriskdata,overhvilkenafdetoalter; nativer,dervilskabedelavesteomkostningerforenfastlagttidsperiodepå5år,hvorbarnet 1 MinisterietforBy,BoligogLanddistrikter:Nøgletalforungdomsboliger(2012) Side1of95

6 forventesatboikøbenhavn.denneundersøgelseviltageafsætifølgendeproblemformule; ring. 1.2Problemformulering Nærværendebachelorafhandlingudarbejdesmedudgangspunktiopgaveskriversforeståen; deboligmangelikøbenhavn.deropstillestokonkreteløsningsmodellerfordetgivnepro; blem 2. Forældrenebidragermedetmånedligtsubsidietilatdækkeenfastlagtdelafudgifterne vedbarnetslejeafenudvalgtlejlighedikøbenhavn. Forældrene foretager et forældrekøb af en udvalgt ejerlejlighed, og herefter udlejer lejlighedentilbarnet. Der ønskes med afhandlingen at undersøge de konkrete omkostninger for den praktiske problemstillingsamtdeunderliggendefaktorer,derkanforventesathaveenomkostnings; mæssigkonsekvensfordetoovenståendealternativer.detteermotivationenbag,atder udføresbådeetpraktiskogetteoretiskstudieiafhandlingen.dermedafledesafhandlingens overordnedehovedspørgsmål: Hvad vil de samlede omkostninger være, ved at foretage et forældrekøb i formafenejerlejlighedtilsitbarn,sometalternativtilatbetaleetsubsidie tilbarnetslejeafenlejlighedpået5<årsperspektiv? Foratbesvaredenoverordnedeproblemstillingerdetnødvendigtatopstilleenrækkeun; dersøgelsesspørgsmål,derhartilformålatgiveenmereuddybendebesvarelse.undersøgel; sesspørgsmåleneeropstilletsåledes,atderførstskabesetgrundlæggendefundamentfor sammenligningenafdetoalternativer,hvorefterderelevantefaktorerundersøgesseparat og slutteligt analyseres investeringsteoretisk for herved at kunne foretage den endelige sammenligningafdetogivnemuligheder.inærværendeafhandlingvilderihøjgradvære fokuspåatfastlæggedegældendeomkostningsmæssigefaktorerforforældrekøbet,dadis; 2 Fremadrettetvilundertegnedebliveomtaltbarnetogundertegnedesforældrevilbliveomtaltfor; ældrene. Side2of95

7 se vurderes som værende mere usikre og desuden vanskeligere at fastlægge. Foratkunnesammenlignedetoalternativersesdetessentieltatforældrenesfaktiskeøko; nomiskeforudsætningerudarbejdes,ogatderdesudenredegøresfordegældendeforud; sætninger for hhv. betaling af subsidie til lejelejlighed og forældrekøb. Herved etableres fundamentetforsammenligningen,ogderforønskesfølgendebesvaret: Hvilkekonkreteforudsætningerogomkostningsmæssigefaktorergørsigmedudgangspunkt iforældrenesøkonomigældendefordetoalternativer,dersøgessammenlignet? Valget af finansieringsmodellen for forældrekøbet er en væsentlig faktor i investeringen i fastejendom.detvurderessomrelevant,atderforetagesenvelovervejetbeslutning,der egnersigtilforældrenespraktiskeøkonomiskeforhold,investeringensløbetidogdesuden dengældenderisikovedlåntypen.derforsøgesfølgendebesvaret: Hvilkenfinansieringsmodelforkøbafejerlejlighedvilføretildelavesteomkostningerunder hensynstagentildengældenderisikoherved? Derbøridennærværendebachelorafhandlingtageshøjdeformuligeudsvingiboligpriser; ne,dadennefaktorharenvæsentligindvirkningpådesamledeomkostningervedforældre; købetefteren5;årigperiode.foratkunneopnåenretvisendekonklusionpåhovedspørgs; måletskalfølgendeundersøges: Hvilkenomkostningsmæssigeffektviletudsvingiboligprisernehaveforforældrekøbetefter en5årigperiode,oghvilkenudviklingkanderforventes? Forældrekøbetvilblivedrevetgennemvirksomhedsordningen,ogvilderfortageudgangs; punktiderelevanteskattereglergældendeforforældrekøb.derkannuopstilleseninitial årliglikviditetsstrømforvirksomheden,medudgangspunktibesvarelsernetildeovenståen; deundersøgelsesspørgsmål,ogdegældendefradragsreglerforvirksomhedsordningen.der; foransesdetsomrelevantatbesvarefølgendespørgsmål: Hvadvildenårligelikviditetsstrømværeveddetteforældrekøbmedudgangspunktidenud< valgtefinansieringsmetodedrevetundervirksomhedsordningen? Efterenopstillingafdenårligelikviditetsstrømerudgangspunktetforenmereinvesterings; teoretiskundersøgelseafdetgældendecashflowforforældrekøbetetableret.kapitalom; kostningernevedinvesteringenbørnufastlæggesforatkunnebenytteinvesteringsteoritil Side3of95

8 atudregnenutidsværdienafcashflowet.dettefordreratfølgendeundersøgelsesspørgsmål bliverbesvaret: Hvadernutidsværdienafcashflowetforforældrekøbetefter5årsammenlignetmedbeta< lingafetmånedligtsubsidiei5år? Foratestimereomkostningerneforforældrekøbetefteren5;årigperiodeerdetnødvendigt atgøresignogleantagelseromkringforventningentilenfremtidigudvikling.derforønskes der gennem en følsomhedsanalyse, at betragte hvorledes mindre ændringer på relevante faktorervilpåvirkenutidsværdienforforældrekøbet.derforønskesfølgendeunderspørgs; målbesvaret: Hvorfølsomerdetvalgtebeboelsesalternativoverforrelevanteusikrefaktorer? Nærværende bachelorafhandling vil, med udgangspunkt i ovenstående undersøgelses; spørgsmål,opstilleengennemarbejdetkøbsanbefalingtilforældrene. 1.2Afgrænsning Afhandlingenbehandlertokonkretebeboelsesalternativer,hvorfordetudelukkendeerde gældendeomkostningerforbundetmeddisse,dervilblivebehandlet.dafokusvilværefor; ældrenesafholdteomkostningerveddetoalternativer,afgrænsesderfraatinkluderebar; netsamtatbetragtefamiliensoménenhed.derudvælgessåvidtmuligttosammenligneli; geopslåedelejlighedermeddeneneforskel,atderhenholdsvisvilværetaleomenleje;og ejerlejlighed. Afhandlingenharikketilformålatundersøgemulighedenforatfremlejeetenkeltværelse, entensomudlejeroglejer,hvorfordetteendvidereharværetenafgræsning.derundersø; gesderforkunmulighedenfor,atbarnetbosættersigaleneientenejer;ellerlejelejlighed. Derudovervilderikkeblivetagethøjdefor,hvorledesenhøjefterspørgselafbådeleje;og ejerlejligheder i København kan besværliggøre processen. Det antages, at de to udvalgte lejlighedseksemplerermuligeatflytteindiforbarnetd.01;04;2015,ogdesudenblivebo; endeienfemårigperiode.dervilderforikkeblivebenyttetdata,derernyereendovenstå; endedato. Side4of95

9 I sammenligningen vil der ikke blive taget højde for boligstøtte og flytteomkostninger, da disseantagessomværendeensuanset,omderforetagesetforældrekøb,ellerdervælges enlejelejlighed. Realkreditlåneterdenenestefinansieringstype,dersøgesundersøgt,dadennelåntypean; tagesforatværedenmindstomkostningsfuldefinansieringstypevedkøbaffastejendom. Med forældrenes faktiske økonomi er banklån mv. desuden ikke af relevans. Der tages i finansieringsafsnittet desuden forbehold for at spekulere i låneomlægning, da forudsætningerneforatlavelåneomlægningerihøjgraderafhængigaflåntagerensperson; ligepræferencerogrisikoprofil. DataindsamlesfraRealkreditDanmark,ogdetantagesatrealkreditbidragetvilværekon; stantforden5;årigeperiode.etafdragsfritlånundersøgesikke,daforældrenesøkonomiske situation tillader dem at afdrage på lånet. Havde forældrene haft dyrere lån ved siden af deres realkreditlån, ville man med fordel kunne have valgt afdragsfri realkreditlån, for at afvikledisseførst. Detnoteres,atdernaturligvisforeliggerenmulighedforforældreneiformafatvælgeaf; dragsfrihed,hvisdemenerdekanopnåenforrentningdererhøjereendlåneudgifterne,ved eninvesteringinogethelttredje.derafgrænsesdogiafhandlingenforatspekulereialter; nativinvesteringerpåforældrenesveje. Ligeledesafgrænsesderforatundersøgemulighedforatkombinerelåntyperne.Stiftelses; omkostningernevedetrealkreditlånvurderesforhøjetilatbenyttesigafmereendéntype realkreditlån for en 5;årig periode og for en ejerlejlighed i denne prisklasse. Uden denne afgrænsningvillånesammensætningsmulighedernedesudenværeuendelige. TilbehandlingafprisudviklingpåejerlejlighederiKøbenhavnafgrænsesderfraatbenytte bobleteorier,daomfangetafdissevurderesforomfangsrigeihenholdtilafhandlingensho; vedspørgsmål.derfortagesderidenforventedeprisudviklingikkehøjdeforeventuellebob; lerimarkedet. Ligeledesafgrænsesderfraatspekulereirente;ogprisudviklingudfraetnationaløkono; miskperspektiv.derforvilderikkeblivetagethensyntil,hvorvidtkommendepolitiskeind; grebellermakroøkonomiskefaktorertyderpåenspecifikrente;ellerprisudvikling. Virksomhedsordningenerdenenesteskatteordning,dervilbliveundersøgt,daforældrene ønsker at drive forældrekøbet gennem eksisterende virksomhed, da de herved vil kunne opnåmarkantefradragsfordele,hvorfordetantagesatværedenmestgunstigeskatteord; ningfordetgivneforældrekøb. Iopgavenforetagesderikkeudregningerbaseretpåsalgafejerlejlighedentilbarnetefter denfemårigeperiode,dadetteikkevilmedvirketiletretvisendebilledeafforældrenesom; kostningerforbundetmedatdrivedetgivneforældrekøb. Side5of95

10 Dainvesteringenforetagesforatskabebeboelseforbarnet,oghovedformåletdermedikke eratskabeetpositivtafkast,vilderikkespekuleresialternativinvesteringerforforældrene. 1.3Metode Idetfølgendemetodeafsnitønskesderatklarlæggehvilkemetoder,deranvendesiafhand; lingentilatbesvaredeopstilledeundersøgelsesspørgsmål.herundervildebenyttedeteori; er,redskaberogdatabliveomtalt. Denførstedelafopgavenindeholderenredegørelseafderelevantepraktiskedata,derer nødvendigeforatkunneforetageensammenligningafomkostningernevedhhv.betalingaf månedligtsubsidietilbarnet,modatforetageetforældrekøb. Andendelafafhandlingenbeståriendeskriptivanalyseafdeforskelligefinansieringsmulig; heder,ogdekonkreteafledteomkostningsmæssigekonsekvenserheraf.afsnittetafsluttes medenregressionsanalyse,derhartilformålatfremskriverente;ogkursudviklingenforden 5;årige periode. Der benyttes en autoregressiv regressionsanalyse, hvor den forventede værdifremskrivesvedhjælpaflaggedeværdier.anvendelighedenafanalysendiskuteresi detgivneafsnitogforetagesiprogrammetstatplus. Dervilanvendesdatafrarentetilpasningslånenesintroduktioni1997fremtil1.April2015 frarealkreditdanmark. ItredjedelafafhandlingenbehandlesprisudviklingenpåejerlejlighederiKøbenhavn.Forat kunneforklareprisudviklingen,redegøresderkortforteorienbagprisdannelsenpåejerlej; ligheder i hovedstadsområdet til forskel fra normale huspriser. Dernæst undersøges den deflateredeprisudviklingpåejerlejlighederikøbenhavnsammenlignetmedhelelandet.der benyttessammeautoregressiveregressionsanalyse,tilatfremskrivedenforventedeprisud; viklingpåejerlejlighederikøbenhavn.hertilbenyttesdatafradanmarksstatistikfra1992 fremtil2014. Fjerdedelafafhandlingensøgeratidentificeredeskattemæssigekonsekvenser,deropnås vedbrugafvirksomhedsordningen.herefteropstillesderenpengestrømforvirksomheds; ordningensdriftsperiodeunderhensynstagentildenforventedepris;ogrenteudvikling. Denfemtedel afafhandlingenvilfremståsomden investeringsteoretiske del af opgaven, hvornutidsværdimetodenbenyttesforatsammenlignenutidsværdienafpengestrømmene efteren5;årigperiodefordetobeboelsesalternativer.herunderfastsætteskalkulationsren; Side6of95

11 tensometvægtetgennemsnitafafkastkravetforgælden,ogafkastkravetforegenkapitalen (WACC).Afkastkravetforegenkapitalenudregnesvha.CAPM;metoden,dersuppleresafA. DamodaransNon;Diversificationteori.Vedbrugafnutidsværdimetodenmedregneskapital; omkostningerne samt inflationen for de to beboelsesalternativer, hvorefter den samlede nutidsværdi for de to alternativer kan benyttes som endelig beslutningsvariable til at be; stemmebeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger. Slutteligtudformesderenfølsomhedsanalyseafdefundnenutidsværdierfordetobeboel; sesalternativerforhervedatbelysehvorsensitivdenfundnenutidsværdiiinvesteringsana; lysener.herudfrakanrobusthedenafbeboelsesalternativetmeddelavesteomkostninger observeres. Side7of95

12 2. Baggrund og forudsætninger for forældre0 køboglejelejlighed Dervilifølgendeafsnitbliveredegjortfordefaktorerogumiddelbareomkostningsmæssige forudsætninger.detteskalmedvirketil,atomkostningernevedforældrekøbetogomkost; ningernevedbetalingafsubsidietillejelejlighedkansammenlignes. 2.1 Familiensøkonomiskefundament Foratgiveetuddybendeindblikiforudsætningerneforeteventueltforældrekøbridsesfa; miliensøkonomiskefundamentindledningsvistop. Familienbeståraftoforældre,derbetalertopskat.Deejerifællesskabtoejendomme.Beg; geejendommeerfuldtfinansieredeudenbelåning,ogforældreneharderforenhøjfriværdi, ogkvalificerersigtilatlånepengetiletforældrekøb.forældrenehardesudenlikvidemidler påomtrent kr.tiludbetalingafforældrekøbet. Forældreneforventerligeledesatdækkeyderligerekøbsomkostningervedforældrekøbet, samtårmednegativlikviditetiforældrekøbetgennemlikvidemidler. Barneterstuderende,medenbegrænsetmånedliglikviditetpå4.000kr.Barnetharendvi; dereikkeenopsparing,ogkanudelukkendebidragemeddenovenståendemånedligeydel; se. 2.2 Eje0oglejelejlighed Bachelorafhandlingenviltageudgangspunktifølgendetorelativthomogenelejlighederkun medejerformensomgrundlæggendeforskel. Ingen af lejlighederne vurderes til at have fået markante renoveringer siden 2005, og det antages,atingenaflejlighederneharbehovforyderligererenoveringervedindflytning. Side8of95

13 Lejlighederneer400meterfrahinandenogvurderesaltandetligetilathavedensamme værdiidag. Prins(Constantinvej(7,(2(MF( Falkoner(Allé(61,(1( Ejerform: Ejer Leje Område: Frederiksberg Frederiksberg m2: Værelser: 2 2 Kontantpris: ,00kr ;kr Månedlighusleje: ;kr 9.000,00kr Delevenlig: Nej Nej Salgspris Kilder: 2.3 Omkostningervedatforetageetforældrekøb Nårderforetageseninvesteringifastejendom,vilderudoverprisenpåejendommenvære envæsentligmængdeyderligereomkostningerveddetgivneboligkøb.disseomkostninger kaninddelesitre(kategorier:købsomkostninger,løbendeomkostningerogsalgsomkostnin; ger. Følgendeafsnithartilformålatredegøreforenrækkeomkostninger,dersenerevilblive benyttettilatudregnedenårligelikviditetvedforældrekøboglejeaflejelejlighed.inærvæ; rendeomkostningsredegørelseafgrænsesderforatspekulereidenfremtidigeudviklingaf deløbendeomkostninger,ogtalleneerligeledesopgivetiløbendepriser. Side9of95

14 2.3.11Engangsomkostninger:1 Købsomkostningertilstaten: Af købsprisen for den givne bolig skal der betales en afgift på 0,6 plus et fast gebyr på 1.660kr.fortinglysningafskødet.Dettegøresfor,atkøberkanfåregistreretsinejendoms; rettildenkøbteejendom 3. For at få sikkerhed for lånet kræves det af realkreditinstituttet, at der stilles pant i ejen; dommen.tinglysningsafgiftenafpantebrevethertilkoster1,5aflånebeløbetiafgiftplus etfastgebyrpå1.660kr. 4 Købsomkostningertilbankogrealkreditinstitut: Foratoptagerealkreditlånetvildertypiskværeetlånesagsgebyrpåmellem2.000og4.000 kr.dettebeløberdogsomregeltilforhandlingibanken 4. Manbørregnemedenkursskæring,someretfradragikursen,forindenlånebeløbetbliver afregnettilmodtager.denneviltypiskvære0,10afrealkreditlånet 5. Dervildesudenværeenkurtage,derbetalesforatfåhandletobligationerneilånet.Denne vurderestilatvære0,15afrealkreditlånet 5.Realkreditinstituttettilbyderdesudenatstå for afsendelsen af pantebreve til tinglysningskontoret og beder eventuelle efterstående panthavereomatrykkefordetnyelån.dettegebyrliggertypiskmellem1.500og4.000kr. 4 Efterenunderskrevetkøbsaftalemedsælgerkandergåoptilfleremånederindendenen; deligeovertagelseafboligen.derforvilsælgerhaveensikkerhedi,athanfårsinepengetil tidenogforlangerderforengarantifordendelafkøbesummen,derikkealleredeerbetalt tilejendomsmægleren.pengeinstitutternevilinogletilfældekræve0,1afgarantibeløbet sometekspeditionsgebyrfordenneservice 4. Realkreditinstitutterne tager desuden et gebyr, hvis man ønsker kurssikring i perioden fra tilbudpårealkreditlåntilselveudbetalingen.hervedundgårmanrisikoforkursfaldiperio; den.dettegebyrsættesmellem500og1.000kr 5. Købsomkostningertilrådgivning,renoveringogforsikringvedkøb: Detkanværebesværligtatfåudarbejdetentilstandsrapportvedkøbafejerlejlighed.Derfor kanmanvælgeatfåenbyggesagkyndigtilatsepåejendommen.prisenforenbyggeteknisk inspektionliggertypiskmellem5.000og8.000kr 4. 3 Boligejer: TINGLYSNINGSAFGIFTSLOVEN (2015) 4 Bolius: Omkostningervedatkøbebolig (2014) 5 Realkreditrådet: Realkreditlån Side10of95

15 Foratfåskrevetetskødepåejendommenvildettypiskkosteomkring2.000kr.iadvokatbi; standatfåskrevetetskødepåejendommen.ønskesderyderligererådgivning,kandenne serviceogsåtilkøbesifølgeboligadvokaten. Derudformestypiskenejerskifteforsikringtilatdækkeskjultefejlogmanglervedboligen, derertilstedepåovertagelsesdagen.prisenhervedliggeromkring8.000forenmindreejer; lejlighed Løbende1omkostninger:1 Vedoptagelseafetobligationslånerderenvæsentligomkostningiformafdenårligerente forlånet.dennebearbejdesidetfølgendefinansieringsafsnit.realkreditinstitutternetager herudover også en årlig bidragssats for at administrere obligationslånet, der er optaget i forbindelsemedforældrekøbet.dennevariererbådemellemrealkreditinstitutterneogfor hverlånetype 5. Derbetalesdesudenenårligafgiftpågrundskyldtilkommunen,somertilsvarendeenbe; skatning for grunden hvorpå ejerlejligheden ligger. Denne er lig 0,27 af den offentlige ejendomsvurdering på Frederiksberg. Ejendomsværdiskatten udgør 1 af den offentlige ejendomsvurdering,derskalbetalestilstaten.dererdesudenenårligudgifttilejerforening, dervariererfraforeningtilforening,menpådengivnefrederiksberglejlighederbeløbet tilsvarende15.109kr.omåret. 7 Vandogvarmevarsidsteår4.032kr.pådengivnelejlighed,hvorfordetteogsåantagessom værendetilfældetfremover Salgsomkostninger:1 Hvismanvælgeratoverladehelesalgetafejendommentilenmægler,kanmankalkulere medudgiftertilsvarende4afhandelsværdien 4. Alternativt kan man hjælpe mægleren med salget og eventuelt blot lade mægler eller en advokatklarepapirarbejdet,ogsåselvståforaltsalgsarbejdet.taksterneforpapirarbejdet liggerifølgeboliuspåomkring12.000kr.såvilderdesudenværegebyrerforenrækkeof; fentlige dokumenter, herunder tingbogsattest, kommuneoplysninger, ejerlejlighedskort, restgældsoplysninger, ejendomsdatarapport og desuden et ejerlejlighedsskema. Dette for; løbersigtilomkring2.000kr. Vedsalgafejendommenforefindesdersomregeletgebyrforindfrielseaffælleslånetiejer; foreningen.detteanslåsaftilomkring1.000kr 4. 6 Boligejer: Ejerskifteforsikring (2015) 7 FrederiksbergKommune: Tildigdervilvidemereomgrundskyld (2013) Side11of95

16 Indfrielseafrealkreditlånoggebyrforatopretteendeponeringskontoforløbersigtilom; kring4.500igebyrer Omkostningervedlejeaflejelejlighed Nårderindgåsenaftaleomatlejeenlejlighed,dererejetafentredjepart,kanomkostnin; gernehervedligesomvedforældrekøbetdelesopitrekategorier:initialelejeomkostninger, løbendeomkostningerogopsigelsesomkostninger Initiale1lejeomkostninger:1 Ved et lejemåls indgåelse kan udlejer udover den husleje, der skal betales ved lejemålets start,opkrævebådeetdepositum,dersvarertil3månedershuslejeogdesuden3måneders forudbetalthusleje.depositumhenstillessomgarantiforudgiftertilistandsættelsevedfra; flytning. Udlejer kan desuden kræve en stempelafgift af lejekontrakten, dette er dog ikke tilfældet for den givne lejelejlighed 8. For det givne eksempel vil 3 måneders husleje være tilsvarende27.000kr.,ogdepositumligeså Løbende1lejeomkostninger:1 Fordetgivnelejlighedseksempelvilderværeløbendelejeomkostningertilsvarende9.000kr. ommåneden.vandogvarmestårikkeopgivetforlejelejligheden,hvorfordenantagessom værendeligmedlejlighedenpåprinsconstantinsvejtilsvarende4.032kr.omåret Opsigelsesomkostninger:1 Detfremgåraflejeloven,atmansomlejerharpligttilatafleverelejlighedenisammestand, somvedindflytning,medmindreandeteraftalt.detantagesderforatefterathaveboeti lejlighedenien5;årigperiodevilderværebehovforbådetomalebehandlingerogfuldslib; ningafgulvsamtlak.detteanslåsjf.indhentettilbudframaleroggulvspecialisttilensamlet prispå12.000kr. Disseudgifterfratrækkesdepositumpå27.000kr.oggiverendepositumtilbagebetalingpå kr. 8 LejernesLandsorganisation: Depositumogforudbetaltleje (2015) Side12of95

17 2.5Opsummering Foren5;årigperiodevilforældreneskullebetaleetsubsidiepåca kr.foratbetale forlejelejligheden.forforældrekøbeterdetmidlertidigtendnuikkemuligtatfastsættede samledeomkostningerherved,dadereksistererenrækkevæsentligeomkostningsfaktorer, derendnuikkeerbehandlet.dererdogopsatenoversigtoverdeindhentedeomkostninger iforbindelsemeddetobeboelsesalternativer 9.Nærværendeomkostningsoversigterudfor; mettilsenerebenyttelsevedopstillingafdegældendebetalingsstrømmefordetoinveste; ringsalternativer.itilfælde,hvordenenkelteomkostningerangivetsomliggendeietinter; val,antagesgennemsnitsprisenatværegældendefordetgivneforældrekøb. 9 Bilag1. Side13of95

18 3.Finansieringafejerlejlighed Inærværendeafsnitvilrealkreditlånetsoverordnedeegenskaberbliveredegjortfor.Heref; tervilhhv.detfastforrentedeobligationslån,rentetilpasningslånogdetvariableforrentede lånblivebehandlet.dertagesudgangspunktienløbetidpå30årforhervedatopnåenrela; tivlavårligydelse.derudformesslutteligtscenarieanalyser,tilatbelyserenteudviklingens direkteomkostningsmæssigeeffektpåtreudvalgterealkreditlån. 3.1Realkreditlån Tilfinansieringaffastejendomerrealkreditlånetdenbilligstefinansieringsløsning,hvisman ikkeharkapitaltilatbetalehelekøbssummenkontant.vedoptagelsenaflånetudstedesder afrealkreditinstituttetenmængdeobligationersomsåsælgespåbørsentileninvestor,der for sin investering i obligationerne vil modtage afdrag og renter. Låntager betaler afdrag, renterogbidragtilrealkreditinstituttet,derhereftervidereformidlerbetalingentilinvestor, ogbeholderbidragetsomenadministrationsomkostning.underdenneadministrationsom; kostningbørdetbemærkes,atenvæsentligpostbeståri hensættelsetiltabpålån,hvor; vedrealkreditinstitutterneforsøgeratgarderesigmodlåntagere,derikkeeristandtilat tilbagebetaledereslån 10. Renterogbidragerfradragsberettigede. Realkreditlånetmåmaksimaltudgøre80afkøbesummen,hvilketmedvirkertilatskabeen lavrisikovedlånet.dereksistereraltsåenhøjgennemskuelighedirealkreditlån,hvilketer envigtigfaktorfordenlaverisikoherved.daejendommenstillesisikkerhedforlånet,er investorrelativtsikkerpåatfåsininvesteringigen,hvilketigenbidragertildenlaverente vedetrealkreditlån 10. Realkreditlånetfastsættesudframarkedsrenterogobligationskurser. Markedsrentenafspejler,hvadeninvestorervilligtilatlånesinepengeudtil,oghvadlån; tagerervilligtilatbetalefordettelån.denfastsættesdermedpådetfriemarked,ogerihøj gradafhængigafudbudogefterspørgsel.markedsrentenpåvirkesdesudendirekteaffakto; 10 Robinhus: IntroduktiontilObligationslån (2015) Side14of95

19 rersomrisikoogløbetid.ermanvilligtilatpåtagesigenhøjrisikosomlåntager,belønnes manmedenlavererentebetaling.risikoenbliverstørre,jolængerelånetsløbetider 5. Kursen er afhængig af forholdet mellem obligationsrenten og markedsrenten. Således be; nyttes kursen til at regulere den effektive rente, så den afspejler markedsrenten. I kurs 100erdenpålydenderentetilsvarendemarkedsrenten dettekaldeskurspari.enhøjere pålydenderente,endmarkedsrenten,vilgiveenkursover100,ogenlavereomvendt.der; medvilkursenaltsåtypiskstige,nårmarkedsrentenfalder. Kursenerligesomrentenafhængigafløbetidenforlånet,oghistorisksetharderværethø; jestkurspådekorteobligationslånogdevariabeltforrentedeobligationslån,hvorrentener reguleretudfradenkorterente,selvomlånetharlængereløbetid 5. Realkreditlånoptagestypisktilunderkurs100,hvorformanfaktisksomregeltaberpenge, såsnartmanharoptagetsitlån.hvismanoptageretlåntilkurs98,vilmankunfåudbetalt 98kr.forhver100kr.lånt.Afselvsammeårsaglukkerrealkreditinstitutterneforlån,hvis kursenoverstiger100.investorenerikkevilligtilatbetalelånmodtagerforatlånesinepen; ge,hvorforobligationsserienlukker(deterligeledesulovligtjf.realkreditlovenatudstede lån til over kurs 100) 11. Afselvsammeårsaglukkedeenrækkerealkreditinstitutterd.20 januar2015fordetrekordlave2,5fastforrentede30;årigeobligationslån,dakursenover; steg100,foratåbneopfordetaktuelle2;lån 12.Iselvsammeperiodefikrentefaldet(og herunderkursstigningen)realkreditinstitutternetilatstoppeforåbningafnyef1;ogf3;lån påubestemttid. Dennuværendelaveeffektiverentepåmarkedetermegetusædvanligogkanaltandetlige medvirketilatskabeyderstfavorablelåneforhold 13. Hertilbørdetdognoteres,atbidragssatsernehosrealkreditinstitutterneerstegetmegetde senesteår,hvorfordetervigtigtikkeatladesigforblindeafdelaverentesatser.envæsent; ligårsagtildennestigningerstigendekapitalkrav,somrealkreditinstitutterneskaloverhol; de,ogdesudenetforøgetfokuspårisikoenveddeforskelligelåntyperefterfinanskrisens indtogi Deterisærdemererisikofyldtelån,herunderdeafdragsfriogkorterevari; abeltforrentedelån,hvorbidragssatserneersteget.sammenlignermanbidragssatsenforet F1lånudenafdragpå1mio.kr.i2007,medettilsvarendelåni2015,kanmanerfareen prisstigningpåopimod300,fraomtrent3.000kr.til9.000kr.omåret DR: Derforerkurs100såafgørendeforditlån(2015) 12 Politiken: Kursstigningerlukkerallehidtilanbefaledefastrentelån (2015) 13 Bolius: SlutmedF1;ogF3;lån (2015) 14 Realkreditrådet: Hvorforstigeromkostningerneirealkreditinstitutterne? (2015) 15 Realkreditrådet: UdviklingeniBidragssatserne (2015) Side15of95

20 Detgældernemligfordeflesterealkreditlån,atmankanvælgeperiodermedafdragsfrihed meddetprimæreformålatafbetalepådyrerelånidenafdragsfriperiode.deterdesuden gældende,atmanaltidkanindfrirealkreditlånetpåmarkedsvilkår.ipraksiskøberlåntager sigudafsitlån,vedatkøbedebagvedliggendeobligationerilånetpåsammevilkårsomen hvilkensomhelstinvestor 5. Betalingsvilkårene for de behandlede realkreditlån (med afdrag) er tilsvarende annuitets; princippet,hvorafdragenegradvistvilblivestørre,itaktmedatrenteudgiftenblivermindre, somenkonsekvensafatderafdragespågælden Fastforrentetobligationslån Detfastforrentedeobligationslånkendetegnesved,atlåntagerpåforhåndkenderdenydel; se,dervilværegældendeihelelånetsløbetid. Dereksistereretrelativtbredtudvalgaffastforrentedeobligationslån,dervariererpåløbe; tid,kursogrente.enmindreløbetidåbneropforlavereforrentedelån,menvilsomenna; turligkonsekvensherafforøgedenårligeydelse,damanskalafdragelånetpåkorteretid. 5 Detfastforrentedelåneretkonvertibeltlån,ogkanindfriesførdetplanmæssigeudløbpåto forskelligemåder.låntagerkanbetalerestgældentilkurspari,ellerlåntagerkanopkøbede bagvedliggendeobligationerforlånet,ogleveredemtilbagetilrealkreditinstituttet.sidst; nævntemetodeermindstomkostningsfuldt,hviskursenliggerunder100.hervedkander opnåskursgevinst,hvislånetindfriestilenlaverekursenddeteroptagettil 5. Dermedharlåntageraltsåikkeenrisikofor,atenkursudviklingkanpåvirkeydelsensåledes atlånetblivermereomkostningsfuldt.dennesikkerhedsikrerlåntagermodmarkanteren; tefald, der alt andet lige vil skabe en markedspris for obligationen på over kurs 100. Hvis kursenforeksempelharudvikletsigtilkurs105,oglånetsrestgælderpå ,såvil tilbagekøbsprisenværetilsvarende: (3.1) = Dettekurstabpå50.000kr.villedesudenikkeværefradragsberettiget.Detbørdogbemær; kes,atkursenpådennelåntypeikkevilblivemarkanthøjereend100.detteskyldes,athvis rentenfaldertilstrækkeligttil,atomkostningernevedatkonvertereerlavereendbesparel; 16 Realkreditrådet: Tilbagebetalingsprincipper Side16of95

21 senirenteomkostningerne,såkonvertererlåntageredereslån.derforvilkursenikkestige overdetteniveau 17. Ovenståendeerbaggrundenfor,atmanserdetfastforrentedelånsomet sikkertlån.lån; tageropnårensikkerhediformaffasteydelserogdererikkerisikoforkurstab derimod mulighedforkursgevinst.dererdesudengældendeetlavereadministrationsgebyr(bidrags; sats)endforrentetilpasningslånene.ulempen,ellernærmeretrade;offfordennesikkerhed sesiformafdenrelativthøjererente,sammenlignetmedrentetilpasningslån. 3.3Rentetilpasningslån Detumiddelbaremotivforatvælgeetrentetilpasningslån(ogsåkendtsomFlexlån),erat rentenerlavereendpåetfastforrentetlån,nårlånetoptages.ulempenerdenrisikosom låntagerpåtagersig,iogmedatmanikkekenderdenfremtidigeydelsepålånet.renten ændrersigvedhverrentetilpasning,entenmed1,2,3,4,5eller10årsmellemrum. 5 Dette foregårvedatrealkreditinstitutterneafholderauktioneroverrealkreditobligationerneoptil rentetilpasningsdatoen,hvorvedinvestorernekanfågenforhandletrenten 18. Rentetilpasningen forekommer ved, at obligationerne bag lånet bliver erstattet med nye obligationer.rentenpådenyeobligationer bestemmer så renten for den næste periode. Deterderforvigtigtatmansomlåntagertræfferetaktivtvalgom,hvorrisikovilligmaner, dadenlavestartrenteskalafvejesmedrisikoenfor,atrentenstigergennemlånetsløbetid. Joofteredererrentetilpasningidetvalgtelån,jolavererentekanlåntagerkræve,darisiko; enogsåertilsvarendestørre. Lånetkankunindfriestilkursparihvergang,dererrentetilpasning,ogalternativtpåmar; kedsvilkårvedatopkøbeobligationerne.etrentetilpasningslånbevægersigaltidmodkurs 100tilrentetilpasningsdagen.Derforbetegnesrentetilpasningslånetsomudgangspunktin; konvertibelt,dalåntagerikkekanindfrisingældtilkurs100,nårlåntagerfølerbehovfor det,menskalindfripåmarkedsvilkår 5. Låntagerbørderforholdedenlavererente,ogherundermulighedenforetstørreafdragop imoddenforøgederisikosamtdensomudgangspunktgældendeinkonvertibilitetvedrente; tilpasningslånet. Derfor bør låntager have en relativt fleksibel økonomi, der kan modstå uforudsigeligerenteudsving,ogherunderudsvingidensamledeydelse. 17 Sydbank:Varighed 18 Politiken: Fakta:Sådanfastsættesrentenpåditboliglån (2014) Side17of95

22 3.4Variabeltforrentetlån Detvariabeltforrentedelån(ogsåkendtsomFlexKort)adskillersigfrarentetilpasningslånet, vedatrentetilpasningenrefinansieres(ellergenforhandles)medvæsentligtkortereinterval; ler. Der vil typisk være rentetilpasning en gang i kvartalet, eller hvert halve år. Dettelånhareksisteretvæsentligtkorteretidendrentetilpasningslånet,ogRealkreditDan; markudbøddetførsti2013. Dadettelånrentetilpassessåofte,tilbydesderrenteloftisammenhængmedvalgafdenne låntype.dettesikrer,atrentenikkebliverhøjereendenaftaltgarantisats.atmindskerisi; koenønskerinvestornaturligviskompensationfor,ogderforafspejlesdetteogsåafrenten, deraltandetligevilværehøjereendf1lånet 19. Indfrielseforegårententilenaftaltkurs(typisk105)ellervedtilbagekøbafobligationerne baglånetnårdeskalskiftesvedrentetilpasning 5. Da lånet først blev udbudt i 2013, vil det være vanskeligt at fremskrive renteudviklingen grundetdenbegrænsedemængdehistoriskdata.derformedtagesdenneikkeiscenarieana; lysen.derbemærkesdesuden,atlåntypenihøjgradminderomrentetilpasningslånet. 3.5Renteudvikling HistorisksetharF1;lånetværetdenbilligstelåneform,sidendetblevintroduceretpåmar; kedeti1997.dererdogingengarantifor,atdenneudviklingvarerved,hvorfordetkanvæ; reenfordelatfastlåsesitrealkreditlån. Densenesterenteudviklingpådedanskerealkreditlånharførttilenhistorisklavrente. Dengældende2rentepådet30;årigefastforrentedeobligationslånmedafdragermar; kantlavereenddetgennemsnitligef1;lånharværetihelelånetslevetid 20. Rentetilpasningslåneneerdogstadigmarkantbilligereenddetfastforrentedeobligationslån pr.dagsdato.rentetilpasningslånenefastsættesudfradenkorteobligationsrente,dergæl; derforallelånmedenløbetidoptil10år. Denkorteobligationsrente følger Den Europæiske Centralbanks (ECB) rentesats, da man i Danmarkførerenfastkurspolitik,ogdervedforsøgeratlåsekronekursenfasttileuroen.Det medvirkeratnationalbankenhæverellersænkerdekorterenterindenforfåtimerefterecb, forhervedatbevarestyrkeforholdetmellemkroneogeuro BoligøkonomiskVidenscenter: Etstudieafdanskernesvalgafrealkreditlånogkonverteringsprak; sis (2011) 20 JP:DenstoreLånedyst(August,2014) 21 Bolius:Genereltomrentenpåboliglån Side18of95

23 Obligationslånmedenløbetidover10årfølgerdenlangerente.Herunderliggerdetfastfor; rentedeobligationslån,somividudstrækningbestemmesafdeninternationalerenteudvik; ling.denlangerenteeretspejlbilledeafdenglobaleøkonomistilstand 21. DerhenvisestilfigureniBilag2,derafspejlerrenteudviklingenforhhv.F1;lån,F5;lånogdet 30;årigefasforrentedelånmedafdrag,sidenrentetilpasningslånetblevindførti1997. Affigurenafspejlesdettydeligt,atdereksistererenrelativhøjvolatilitetpårealkreditlåne; ne.observeresperioden2005til2008stegf5lånetmed1,58procentpoint.gentagerdette scenariesigi2015,vilmanvedvalgafetf5;lånalleredeefter3åropnåetrenteniveau,der erhøjereendrentenfordetgældende30;årigefastforrentedelånmedafdrag.detteerre; levantatbeskue,dadetsomudgangspunkterrentensfremtidigeudvikling,derafgørhvilket lån,dervilskabedelavesteomkostningerforforældreneoverinvesteringensløbetid.dette gørdetnaturligvisutroligvanskeligtatfastlæggedetoptimaleboliglån. Bankrådgivereogeksperterspekulererofteirenteudviklingen,hvilketofteførertilanbefa; lingeromkonverteringeraflåntyper,derisidsteendealtandetligegavnerrealkreditinsti; tutterneiformindtjeningpågebyrernevedlåneomlægning.boligvidencenterharforetaget en evaluering af renteprognoserne for en række obligationslån med en stikprøve på 517 udsagn,herunderbl.a.finansministeriet,nykredit,danskebank,nordea,jyskebank.dehar bl.a. fastlagt en gennemsnitlig afvigelse på F1;låns prognosen på 130 i perioden 2005; Udfraovenståendemådetantagesatværeutroligvanskeligtatspåomrenteudviklingen. Boligvidencenterargumentererderforfor,atenafdebedstemåderatestimeredenfremti; digerenteudviklingpåervedatkiggepådennuværendegældenderente 22. Deterengenerelantagelsepåmarkedet,ataktie; ogobligationsprisererbestemtudfra fremtidige forventninger til udviklingen. Dermed må det antages, at alle forventninger til eventuellestigningerellerfaldirentenerindlejredeideaktuellekurserogrenter. Derfor synes det at være plausibelt, at den aktuelle rente er en udemærket indikator for rentensfremtidigeudvikling.derforbenyttesdenaktuellerentesatsfordegivnelåntypertil atestimerederesrespektiverente;ogkursudvikling Scenarieanalyse Inærværendeafsniterderopstillettrescenarioanalyser,derhartilformålatbestemmede samledeomkostningervedatfinansiereforældrekøbetvedhhv.f1lån,f5lån 24 ogdet30; 22 Boligvidencenter:Evalueringafrenteprognoser(2014) 23 NYUStern:ExpectationsandSharePrices(1981) Side19of95

24 årigefastforrentedeobligationslån.derantagesatlånetindfriesefter5årpræcist,hvorfor derikkeundersøgesf2,f3ogf4låndadisserentetilpasningslånikketilladerindfrielseikurs parifordengivnetidsperiode.derantages,atdeundersøgterealkreditlånfortsatvilvære likvideefterden5;årigeperiode,hvorforderikkeerrisikoforfastlåsningilånene. Derfremstillesligeledesikkescenarioanalyserpådetvariabeltforrentedelån(FlexKort),da lånetersånyt(2013),atderikkefindestilstrækkeligtdatatilatfremskriveenantageligren; teudviklingmedkvantitativmetode. Den5;årigeperiodeoptagesprimoapril2015ogafsluttesultimomarts2020.Derforbenyt; tesderfraår2011rentetilpasningenfraaprilistedetforjanuar.dettemedførerenperiode, dererlængereendétårmellemiperioden2010til2011,mendetteantagesikkeatudgøre etbetydeligtproblemforscenarieanalysen. Dervilinærværendescenarioanalyserikkeblivetagethøjdeforoptagelsesomkostningerog indfrielsesomkostninger,udoveroptagelseskursendadisseantagesatværeensuansetvalg aflån.dertageshøjdeforforskelligebidragssatser,alteftervalgtelåntype. Alletalerudregnetiløbendepriser Regression:1 Derbenyttesenautoregressivregressionsanalysetilatopstillescenarieanalysen.AR(1)mo; dellen anvendes til at fremskrive n;step forecastet. Denne proces benyttes til at beskrive tidsserier.ienar(1)procesafhængeroutputvariablelineærtafderesegenlaggedeværdi. Relationenbenytterpåstandenomat mangørnogetidag,fordimanogsågjordedetigår, hvilketaltandetligekanantagesforatværeenrimeligantagelsetilatestimerekortsigtet økonomiskadfærd 25. Detteunderstøttesligeledesaftidligerediskussionirenteudviklingsafsnittet. Denne regressionsmodel benyttes til at estimere renteudviklingen for både F1 og det 30; årigefasteobligationslån. Detidligereobserverederenteudviklingsdataanvendestilatforklaredenfremtidigerente; udvikling.rentenkanforklaresudfrarentenåretfør,dogmedentilføjetvariabel.dergan; gesmedetparameter+fejlled 26. ParameteretaståriBilag2;4opgivetsomB.Tidspunktettangivertidspunktetfordenførste forecastperiode.værdienberudregnetpåbaggrundafdenhistoriskelåndata,ogharen markanteffektpåforecastet. 24 ForF5;lånetopstillesderblotenlikviditetsoversigt,darenteudviklingenikkevilhaveeneffektpå rentenfordetaktuelleforældrekøb,darentenerfastiperioden,ogkursenvilvære100iapril DanmarksStatistik: Sæsonkorrigering (2002) 26 Newboldetal.(2006),kapitel14. Side20of95

25 (3.2) Renteudviklingenangivessomx t,ogantagesatværenormalfordeltmedenforventetværdi μogenstandardafvigelseσ. Fejlledetvilimplicitværeligmednul,dax t forudsigesatværeligmeddenforventedeværdi. Det fremkomne output for regressionen er baseret på et forecast for den første ikke; observeredeperiodei2016.efterfølgendeviltidspunkttimodellenrefereretildenefterføl; gendetidsperiode,hvorderikkeernogleobservationer(2017).regressionenbenyttesnu igen,ogdennegangbenyttesdenestimerederenteudviklingfra2016,istedetfordenfak; tuellerentei2015,tilatestimeredenforventederenteudviklingi2017. Pådennemådefortsætterregressionenindtil2020,oghervedopnåsdetførsteestimerede forecast,derinærværendeopgavebetegnes historiskudvikling.dennehistoriskeudvikling erudelukkendebaseretpådenforventederenteudvikling,udennogenkorrektionforposi; tiv/negativrenteudvikling 26. Logaritmenbenyttesdesudenpåobservationerneforatsikre,atnegativerenterikkefore; kommer. Derudformesdesudenogsåetforecastfortoscenariermedhhv.positivognegativrente; udviklingifremtiden.derkorrigeresforpositiv;ognegativrenteudviklingpåfølgendevis: (3.3) Dermedvilderforhvertårblivejusteret(positivt/negativt)meddengældendestandardaf; vigelse. x t = ax t 1 + ε Observerermanregressionsanalysen,findesderforalletrelånetyperenp;værdipåapprok; simativt0,hvorformodellenansesforatskabebrugbarekoefficientervedetstatistisksigni; fikansniveaupå95.dervildogforeliggeenvisusikkerhedi,hvorpræcisedeforecastede værdier,derbenyttessomlaggedeværdier(x t<1 )er.sammeproblematikforeliggeriantagel; senomkringetikkeeksisterendefejlled. x ~ N ( µ,σ ) positiv xt = xt +σ x negativ xt = xt σ x Igrafen F1;lånrenteudvikling2004;2020 ibilag2,erudviklingenforf1;lånetillustreret vedhhv.historisk,positivognegativrenteudvikling Likviditet:1 TilatudregneydelsenpårealkreditlånetkanGRYN;formlenbenyttes: Side21of95

26 (3.4) Slutteligt adderes bidragssatsen til ydelsen, for at få den samlede ydelse for år n. Ydelsenkanligeledesudregnesvha.PMT;metodeniExcel,derberegnerydelsenforetlån baseretpåenfastrenteforenspecifikperiode: (3.5) Afdragetbestemmespåfølgendevis: (3.6) afdrag = ydelse renteudgifter bidragssats Allelåntyperkanindfriestilkurs100iApril2020,hvorfordettevilværetilfældet,medmin; drederkanopnåskursgevinstvedatopkøbedebagvedliggendeobligationertilunderkurs r G = y ( ) n r r y = G 1 1+ r ( ) n hvor G = hovedstolen r = rentefoden pr.termin y = ydelsen n = antallet af terminer PMT ( rente;afdragsperiodei år; lånets hovedstol primo) + bidragssats Resultater:1 F10lån: Til fremskrivning af F1 lånet er den historiske rente i perioden 1997;2015 fra Realkredit Danmarkbenyttet.Jf.Bilag1erderbehovforatoptageetrealkreditlåntilsvarendeetbeløb på Realkredit Danmark har en bidragssats på F1;lånet med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,4omåret 28. Efterrentetilpasningsauktionerne,kanF1;lånetpr.d.1Apriloprettestilenrentepå0,11. Detforudsættesatlånetkanoptagestilkurs100vedrentetilpasningen. Lånetantagesindfrietpr.d.1.April2020,hvordetforventesindfriettilkurspari.Jf.Bilag2 vildenhistoriskeudviklingirentenskabeløbendelåneomkostningertilsvarende kr. ienperiodepå5år.enpositivrenteudviklingvilbetydeomkostningerpå kr.,ogen negativrenteudviklingtilsvarende kr. F50lån: F5lånetblevrentetilpassetd.1.April2015tilenmarkedsrentepå0,43.Detforudsættes,at lånetkanoptagestilkurs100jf.tidligereafsnit.realkreditdanmarkharenbidragssatspå F5;lånetmedafdragogbelåningmellem60og80tilsvarende1,4omåret 28.Daløbetiden Side22of95

27 pålånetertilsvarenderentetilpasningsperioden,giverdetikkemeningatlaveenrentefrem; skrivning. Renten vil være konstant i hele den 5;årige periode for forældrekøbet, hvorfor dennekanbehandlestilnærmelsesvistsometfastforrentetlån.lånetantagesindfrietforin; dendennyerentetilpasningtilkurspari.derforkandeløbendeomkostningerforen5;årig periodeudregnestil kr.,uansetrenteudviklingenpåmarkedetjf.bilag3. 300årigtfastforrentetobligationslån: Selvomatrentenståropgivettilenmarkedsrentesats på 2,07, er dette ikke tilsvarende denrente,mankanoptagelånettilhosrealkreditinstitutterne.pr.d.1aprilerdermulighed foratoptageet30;årigtfastforrentetobligationslånudenafdragtilenrentepå2,0med tilhørendekurs98,4 27.Manvilderforopleveetkurstabiforbindelsemedlåneoptagelsen, derskaberenobligationsrestgældtilsvarende kr. Realkredit Danmark har en bidragssats på det fastforrentede lån med afdrag og belåning mellem60og80tilsvarende1,35omåret 28. Dadetoptagedelånerfastforrentet,vildetikkefølgemedrenteudviklingen,dererfrem; skrevetiscenarieanalysen.renteudviklingenviltilgengældhaveeneffektpåkursgevinsten efter5år.detervanskeligtatfremskriverenteudviklingensdirekteeffektpåkursudviklin; gen.detkandogantages,atforlangeobligationslån,medlangresterendeløbetid(over20 år)vilenændringirentenpåétprocentpointskabeenkursændringpåomkringsyvprocent point 29. Er der ikke kursgevinst, vil man stadigvæk kunne indfri til kurs 100 og undgå kurstab. Udfraovenståendetommelfingerregel,ogjf.Bilag4.vildervedscenarietmedenhistorisk renteudvikling alt andet lige være opnået et kurstab ved indfrielse på kr., hvorfor manvælgeratindfritilkurs100,ogdermedopnårsamledelåneomkostningertilsvarende kr. (3.7) Vedenpositivrenteudviklingerderligeledeskurstabvedindfrielse,hvorforderblotindfries til kurs 100. Dette skaber ved en positiv renteudvikling låneomkostninger tilsvarende den historiskeprisudvikling. ( kurs primo kurs ultimo ) Kursgevinst = Restgæld ultimo 100 Ennegativrenteudviklingskaberenmarginalkursgevinstpåomkring1.200kr.,hvilketska; berlåneomkostningertilsvarende kr. 27 Euroinvestor:2RDSDRO23S RealkreditDanmark: Prisblad Privat (Februar,2015) 29 Nybolig: Rentenerikkedetenesteaspektvedvalgaflån (2012) Side23of95

28 Nedenståendetabelviserenoversigtoverdeomkostnings;ogafdragsmæssigekonsekven; serveddegivnelån. F1:5;årigperiode F5:5;årigperiode Obligationslån:5;årigperiode Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Omkostninger Afdrag Historiskrenteudvikling ,34kr ,84kr ,74kr ,65kr ,84kr ,66kr Positivrenteudvikling ,97kr ,19kr ,74kr ,65kr ,04kr ,66kr Negativrenteudvikling ,09kr ,70kr ,74kr ,65kr ,84kr ,66kr Gennemsnit ,47kr ,58kr ,74kr ,65kr ,24kr ,66kr Kilde:'Egen'tilvirkning' 3.7Opsummering: Udfraovenståendescenarieanalyse,vilF1lånetogF5lånetaltandetligeværedenmindst omkostningsfuldeløsning.detteergældendeforalletrescenarier.underalletreprisudvik; linger er det fastforrentede obligationslån over kr. dyrere i låneomkostninger, og afdrageteromkring40.000kr.lavereforen5;årigperiode. VedennegativrenteudviklingdragerF1;lånetstørstfordel,dalånetrentetilpasseshvertår ogvilderfornødvendigvisopnådenstørstenyttefraennegativrenteudvikling. VeddenpositiverenteudviklingfremstårF5lånetsuveræntbedst,ogdetseshvorledesF1; lånetblivermereomkostningsfuldt,daderhvertåroptagesenendnuhøjererente. Detervæsentligtatbemærke,atpåtrodsafdeåbenlyseomkostningsmæssigefordeleved rentetilpasningslåneneinærværendescenarieanalysetagesderikkefuldthensyntilrisiko; faktorenherved. Dererabsolutingengarantifor,atscenarieanalysengiveretretvisendebilledeafrentens fremtidigeudvikling.detskyldes,atdetpåingenmådeergivet,atdenhistoriskeudvikling vilgentagesig.derforerderingensikkerhedfor,atf1lånetikkeoverstiger2indenforkort tid. DetsammeergældendeforF5lånet deteringensikkerhedfor,atrentetilpasningenefter den5;årigeperiodeikkenårdetsammeniveausomi2008. Idengivnesituation,forventeslejlighedendogsolgtforindennæsterentetilpasning,hvorfor atrisikoenforbundetmedrentestigningerpåf5;lånetunderdegivneantagelserfaktiskikke ereksisterende.f5;lånetvilaltandetligekunneoptagesogindfriestilkurs100,ogrentener fastlagtforheledenfastlagtetidsrammeforejerskabafforældrekøbet. Side24of95

29 F1;låneterudelukkendemindreomkostningsfuldt end F5;lånet ved en positivrenteudvik; ling.idetoandrescenariervilf5;lånetværedetmindstomkostningsfuldealternativ. Underenforudsætningom,atmanikkekanforudsigehvilkenretningrentenviludviklesigi den5;årigeperiodehvorforældreneharrealkreditlånet,synesf5;lånetaltandetligeatvæ; redetmestgunstigelån.hereksistererdelavestegennemsnitligeomkostninger,derdesu; den ikke påvirkes af renteudviklingen, hvorfor det kan betragtes som værende risikofrit. Detunderstregesatdenneslutningkunkandrages,daderiopgavenantagesatlejligheden ersolgtforindennæsterentetilpasning. Side25of95