TILSTANDSVURDERING FUNDER KIRKEVEJ 71 A-B, 8600 SILKEBORG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE

Transkript

1 OBH Rådg. Ingeniører A/S Agerhatten Odense SØ Tel: CVR: DK Kontaktperson Torben Sams Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k. Mail: FUNDER KIRKEVEJ 71 A-B, 8600 SILKEBORG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE SAGS NR: DATO: REV.:

2 Indholdsfortegnelse Besigtigelsens formål... 3 Afgrænsning... 3 Besigtigelse af klimaskærme Tagopbygning og afgrænsninger Facader: Sokler og kælderydervæg: Udvendig belægning og terrasser:... 9 Besigtigelse af indvendige bygningsdele Bolig 71 A - stueplan: Bolig 71 A - kælder: Bolig 71 A - 1. sal: Bolig 71 B - stueplan: Bolig 71 B - kælder: Bolig 71 B - 1. sal: Dobbelt garage: Opsummering: Fotodokumentation: OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 2

3 Tidspunkt Bygningsgennemgangen er udført af byggeøkonom og bygningskonstruktør Torben Sams fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er gennemført torsdag den Besigtigelsens formål Silkeborg kommune afdeling Ejendomme har anmodet OBH Rådg. Ingeniører A/S om et uvildigt bygningssyn af bebyggelsen, beliggende på. Besigtigelsen har til formål at belyse bygningens tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, udfærdiges en besigtigelsesrapport, i form af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. Modtagne oplysninger Energimærkning af , modtaget pr. mail den Bygningsoplysninger BBR-Meddelelse nr , matr.nr. 1a, Funder Kirkeby, Funder. Bygningen er jf. BBR-meddelelsen opført som følgende: 71 A 71 B Bygning 71 A-B, anno Garage (dobbelt), anno 1930 Bygninger er opført i 1½ plan og bygningsareal udgør i alt 279 m m 2 tagetage (pt. uudnyttet) og 32 m 2 kælder. Garage udgør i alt 60 m 2. Afgrænsning Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i nærværende rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og eventuelle særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til eventuelle energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt almen vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling af vægge og slid/striber på gulve og lignende. Der er ikke udtaget skimmeanalyser. Øvrige betragtninger Varme- og vandinstallationer på stueplan ses værende funktionsdygtige og i middel stand. Krybekælder ses værende med opfyld i form af teglsten, men virker tør, på trods af at flere ventiler i sokler er tillukket. Køkkener i boliger er funktionsdygtige, men ikke tidssvarende. 1. sal kan med nuværende udformning og konstaterede utætheder ikke anvendes til beboelse. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 3

4 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger Generelt for boliger: Tagbelægningen er udført af vingetegl og afsluttet indvendig med understrygning. Tagbelægningen ses med afskalninger i overfladen og adskillige teglsten er så medtaget, at tagbeklædningen tillader fugtindtrængning til tagkonstruktionen. Tagbeklædningen anses for værende udtjent. Indvendig er tagbelægningen tætnet med understrygning af mørtel. Understrygningen ses utilstrækkelig i flere områder, hvorfor der sker fugtindtrængning til tagkonstruktionen Understrygningen ses utilstrækkelig og der kan i flere områder konstateres fugtindtrængning til tagkonstruktion, samt tagetagen (1. sal). OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 4

5 Tagopbygning og afgrænsninger (fortsat): Generelt for alle boliger: Rygninger og rygningsstrygning af mørtel ses i flere områder med udfald, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til tagkonstruktionen. Skorstenspiber fremstår med udfaldene mørtelfuger og flere teglsten ses løse, samt utilstrækkelig inddækning mod tagbelægningen, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til tagkonstruktionen, samt frostsprængninger i skorstenspiben. Skorstenspiber er så medtaget, at vi anser dem for værende udtjente. Sammenbygningen mellem flunkevæg af teglsten og tegltag ses med revnedannelser, hvormed der er risiko for fugtindtrængning. Indvendigt er der under besigtigelsen konstateret fugtindtrængning til tagrum (1. sal) flere steder. Se eventuelt foto ovenfor. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 5

6 2.0 Facader: Generelt for alle boliger: Murværk fremstår med porøse og udfaldene mørtelfuger og partielt med algebegroning. Her ses foto af gavl mod syd (ved terrasse). Udfaldene mørtelfuger medfører risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Det er vores vurdering, at porøse og udfaldene mørtelfuger udgør ca. 30 % af murværket. Det kan i denne forbindelse ikke udelukkes, at ca % af murværket er så medtaget, at det skal mures om. Murværket i gavlen mod syd fremstår partielt med udfaldene mørtelfuger. I gavlen mod syd ses udfaldene mørtelfuger i en sådan grad, at det ikke kan udelukkes, at teglsten skal mures om. Mørtelfuge imellem teglmur og beton sålbænk ses i ca. 30 % af tilfældene med revne, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Der må forventes snarlig vedligehold heraf for opretholdelse af restlevetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 6

7 Facader (fortsat): Generelt for alle boliger: Yderdør til bolig 71 A fremstår med nedbrydning i træværket. Yderdøren anses for værende udtjent. Vinduer lider generelt af manglende vedligehold og det vurderes at ca. 80 % af vinduerne er så medtaget, at de anses for værende udtjent. Elastiske fuger omkring vinduer og yderdøre fremstår hårde og med revner i overfladen, hvormed de anses for værende udtjente. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 7

8 3.0 Sokler og kælderydervæg: Generelt for alle boliger: Sokler er udført af syldsten/kampesten, med udfyldning af fuger med mørtel. Sokler fremstår partielt med udfaldene fuger og mindre revner i mørtelfuger, men generelt intakte over terræn. Sokkelkanter/brystninger under kældervinduer ses med afskalninger og nedbrydning. Endvidere er grusbelægning indbygget så højt, at dette giver risiko for fugtpåvirkning og dermed nedsat levetid af kældervinduer, samt risiko for fugtindtrængning til kælder, såfremt grusbelægningen ved større nedbørsmængder ikke formår at dræne mængden af nedbør der kommer. To af lyskasserne fremstår uden afdækning, hvormed der er risiko for at personer eller mindre dyr kan falde ned i lyskassen og dermed komme til skade eller sulte ihjel. Udvendige trapper til boliger og til kælder under bolig 71 B, fremstår generelt pæne og intakte. Ventilationshuller til krybekælder fremstår generelt tillukket og et enkelt ses åben. Ventilationshuller bør være åbne for ventilering af krybekælder og huller bør udføres med gitter, for sikring mod indtrængning af skadedyr. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 8

9 4.0 Udvendig belægning og terrasser: Generelt for alle boliger: Den udvendige belægning ses med fald i forskellige retninger og i flere områder er der enten blomster bede eller plænegræs helt ind til bygningen. Såfremt kælderydervægge ikke er udført med fornødent fugtsikring, er der risiko for fugtindtrængning i kælderydervæggen. Støttemure til have og til terrasse fremstår med revner, udfaldene mørtelfuger og algebegroning og murværk er med en tilstand, hvor murværk vurderes værende udtjent. Belægningen ved kældertrappen ses med fald ind mod bygningen, hvormed der er risiko for fugtpåvirkning af kælderydervæggen. Terrassen mod syd ses med revner og skader i mørtelfuger og klinkebelægning. Skader vurderes værende af ældre dato, hvormed det ikke kan udelukkes, at underliggende konstruktion kan være fugtskadet. Terrassen vurderes værende udtjent. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 9

10 Besigtigelse af indvendige bygningsdele Boliger (indvendig): 5.0 Bolig 71 A - stueplan: Vinduer, lysninger og vinduesbænke fremstår indvendig med fugtskjolder og mørke aftegninger, hvilket vurderes at stamme fra manglende luftskifte i boliger og fugtindtrængning. Vinduer vurderes generelt som udtjente, hvormed vedligehold i form af overfladebehandling ikke vil være aktuel. (Generelt for hele boligen). Der kan konstateres fugtindtrængning ved yderdør mod øst, samt skimmeldannelse på den indvendige side af døren. Vedligehold heraf bør iværksættes indenfor få måneder og restlevetid vurderes ca. 3 år. Dørkarm og bundstykke er meget opfugtet. Trægulv er ligeledes opfugtet og med sorte aftegninger efter skimmel.. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 10

11 Bolig 71 A - stueplan (fortsat): Mørtelfuger i hjørner af badeværelse ses med revner, hvormed der er risiko for fugtindtrængning til bagvedliggende konstruktioner. Under besigtigelsen kunne det konstateres, at wc løber med vand. Det vurderes at løfteanordning i cisterne ikke fungerer korrekt. Adgang til kælder sker gennem dør fra fordelergang med hoveddør. Trappeløb og vægge ses med skimmeldannelse på overflader, hvilket vurderes at stamme fra indtrængende fugt gennem kælderydervægge og svigt i ventileringen af kælder. Der kan endvidere konstateres skimmeldannelse i hjørne af loft og væg i trapperum, hvilket kunne stamme fra fugtindtrængning i tagbelægningen. Såfremt kælderen i fremtiden skal udgør en del af boligen på stueplan, skal kælderen fugtsikres, ventileres efter forskrifter og saneres for skimmelsvampe. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 11

12 6.0 Bolig 71 A - kælder: Der kan konstateres korrosion i rørinstallation th. for vandur i teknikrum i kælder. Mørtelfuge imellem sokkel- og gulvklinke ses med svindrevne over ca. 1 lbm. Mørtelfuge bør udskiftes af hensyn til fugtsikring. Der kan generelt konstateres afskalning af pudslag på kælderydervægge, hvilket vurderes og stamme fra fugtindtrængning gennem kælderydervægge. Afskalninger forstærkes ydermere grundet reduceret til ingen luftskiftet i kælderen. Der kan generelt konstateres afskalning af pudslag på kælderydervægge som beskrevet ovenfor, samt der i partielt kan konstateres skimmeldannelser på kælderydervægge. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 12

13 Bolig 71 A kælder (fortsat): Der ses korrosion i stålbjælker under etageadskillelse med trappe til kælder. Stålbjælker er placeret under yderdør som anses for værende udtjent (mod p-pladsen) og hvormed det ikke kan udelukkes, at fugtindtrængningen ved døren kan have bidraget til korrosionen af stålet. Trappe til kælder og kælderydervægge ses med skimmeldannelse og afskalninger i pudslag. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 13

14 7.0 Bolig 71 A - 1. sal: Værelse (stødende op til nr. 71 B), fremstår med skimmeldannelse på alle overflader. Værelse vurderes værende ubeboelig i nuværende stand. Skimmeldannelse på alle overflader. Det kan ikke udelukkes, at der kan være skimmelvækst inde i skillevæggen. Skimmeldannelse vurderes at stamme fra indtrængende fugt, på grund af utæt tagbelægning. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 14

15 Bolig 71 A - 1. sal (fortsat): Lofter og vægge i den midterste sektionen er nedtaget og der er tydelige aftegninger på gulvet efter indtrængende fugt fra taget. Dette er konstateret flere steder på 1. sal) Spær og rem ses med nedbrydning i tagfoden og ligeledes her kan der konstateres fugtindtrængning fra taget. (konstateret ved væg ind mod værelse) Der kan generelt konstateres indtrængende fugt fra tagbelægningen og det er muligt flere steder og se lys gennem tagbelægningen. Det kan ikke udelukkes, at der er skimmeldannelse i etageadskillelsen. 1. sal bør ikke anvendes til beboelse, førend der er gennemført screening og sanering for skimmelsvampe, herunder generelle renoveringsarbejder. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 15

16 8.0 Bolig 71 B - stueplan: Vinduer, lysninger og vinduesbænke fremstår indvendig med fugtskjolder og mørke aftegninger, hvilket vurderes at stamme fra manglende luftskifte i boliger og fugtindtrængning. Vinduer vurderes generelt som udtjente, hvormed vedligehold i form af overfladebehandling ikke vil være aktuel. (Generelt for hele boligen). Lofter ses generelt med revnedannelser i alle rum og partielt med løst pudslag. Der kan konstateres fugtskjolder på skillevæg og loft i værelse med adgang til wc-rum. Det kan ikke udelukkes at der kan være skimmelvækst i loft- og vægkonstruktion. Der kan henvises til emner beskrevet under 1. sal. for nærværende bolig. Revnedannelser ses generelt i alle lofter og pudslag vurderes med svækket hæfte til underlaget i disse områder. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 16

17 Bolig 71 B - stueplan (fortsat): Der kan konstateres fugtskjolder og mørke aftegninger på brystningsvæg i værelse med adgang til wc-rum. Der kan konstateres manglende tætning ved rosetter til blandingsbatteri i bruseniche. Badeværelse er udført med naturligt aftræk, med uden tilførsel af friskluft, hvormed luftskiftet ikke er tilstrækkeligt. Der kan konstateres mørke aftegninger i mørtelfuger til fliser og klinker, hvilket typisk er tegn på skimmel. Mørtelfuger vurderes værende udtjente. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 17

18 Bolig 71 B - stueplan (fortsat): Ved aftræk og wc (i selvstændigt wc-rum) kan der konstateres fugtskjolder på loft omkring det naturlige aftræk. Det kan ikke udelukkes, at der kan være skimmelvækst i loftet. Køkkeninventar fremstår med slitage efter mange års brug og hvidevarer vurderes ligeledes med få års restlevetid. Køkkenskabe under køkkenvask og bordplade er fugtskadet og bør ikke genanvendes. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 18

19 Bolig 71 B - stueplan (fortsat): Trappe i gang med hoveddør fra P-pladsen og trapperum til 1. sal fremstår med mørke aftegninger på overflader. Vægge og loft i trapperum til 1. sal (ved gang mod P-pladsen) fremstår med mørke aftegninger over alt, hvilket tyder på skimmelvækst. Det kan ikke udelukkes, at der kan være skimmelvækst inde i loft- og vægkonstruktioner. Dør til 1. sal placeret i trapperum, fremstår med mørke aftegninger over alt, hvilket tyder på skimmelvækst. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 19

20 9.0 Bolig 71 B - kælder: Der kan generelt konstateres afskalning af pudslag på kælderydervægge, hvilket vurderes og stamme fra fugtindtrængning gennem kælderydervægge. Afskalninger forstærkes ydermere grundet reduceret, til ingen luftskiftet i kælderen. Krybekælder fremstår med opfyld efter nedbrudte teglmure (generelt). Krybekælder fremstår med opfyld efter nedbrudte teglmure (generelt). Det kan anbefales at byggeaffald fjernes fra krybekælder, således at inspektion af konstruktioner og installationer kan udføres forsvarligt og evt. fugtindtrængning kan konstateres og elimineres. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 20

21 10.0 Bolig 71 B - 1. sal: Lofter og vægge i den midterste sektionen er nedtaget og der er tydelige aftegninger på gulvet efter indtrængende fugt fra taget. Dette er konstateret flere steder på 1. sal) Vægge fremstår medtaget efter nedtagning af lofter og tilstødende vægge. Vægge og loft i værelser på 1. sal fremstår med mørke aftegninger over alt og puds på loft ses med revner og nedfald. Mørke aftegninger tyder generelt på skimmelvækst i overflader. Det vurderes at fugtindtrængning kan henføres til den utætte tagbelægning. Det kan ikke udelukkes, at der kan være skimmelvækst inde i loft- og vægkonstruktioner. Det ene værelse er udført med håndvaske, hvormed det skal sikres at eventuel udløbende fugt ikke vil opfugte væg-, gulv- og etageadskillelse. Håndvaske bør ikke anvendes, da tagetagen generelt er uopvarmet. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 21

22 Bolig 71 B - 1. sal (fortsat): Der kan generelt konstateres indtrængende fugt fra tagbelægningen og det er muligt flere steder og se lys gennem tagbelægningen. Det kan ikke udelukkes, at der er skimmeldannelse i etageadskillelsen. 1. sal bør ikke anvendes til beboelse, førend der er gennemført screening og sanering for skimmelsvampe, herunder generelle renoveringsarbejder. Fugtindtrængning ses på gulvet i mange områder. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 22

23 11.0 Dobbelt garage: Dobbelt garage og redskabsskur. Garage er opdelt som selvstændige enheder. Der ses mørke aftegninger på bagmure og terrændæk, hvilket vurderes at komme fra indtrængende fugt. Det skal dog lige nævnes, at ovenfornævnte fugtaftegninger kunne stamme fra tidligere fugtindtrængning, eventuelt før indbygning af tagpap dækning, men da bygningen er udført uden tagrende og tagnedløb opfugtes facader efter nedbør. Fugtindtrængning ses på bagmur og gulvet. Dør til redskabsrum og sokkel foran dør er udført på en sådan måde, af der sker fugtindtrængning til redskabsrum. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 23

24 Dobbelt garage (fortsat): Murværk fremstår partielt med porøse og udfaldene mørtelfuger, samt algebegroning. Her ses foto af gavl ved adgang til terrasse. Udfaldene mørtelfuger medfører risiko for fugtindtrængning og frostsprængning. Det er vores vurdering, at porøse og udfaldene mørtelfuger udgør ca. 20 % af murværket. Det kan i denne forbindelse ikke udelukkes, at ca % af murværket er så medtaget, at det skal mures om. Sokkel af syldsten/kampesten er blottet og da der ikke er indbygget tagrender på garagen, opfugtes sokler efter nedbør, med risiko for øget nedbrydning og frostsprængninger. Tagbelægningen er udført af tagpap og det vurderes at tag har restlevetid på ca. 10 år. Bygningen er udført uden tagrende og tagnedløb, hvilket anses for byggeteknisk svigt, da bygningsdele uhensigtsmæssigt opfugtes og derved reduceres den forventede levetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 24

25 12.0 Opsummering: Boliger står alle tomme og har tidligere været anvendt som almene boliger. Stueplan ses funktionsdygtig, hvor 1. sal er uegnet til beboelse på nuværende tidspunkt. Såfremt bygningen fremadrettet skal anvendes til boliger, må der forventes en gennemgribende renovering fra kælder til kvist. Dette er ligeledes gældende for klimaskærmen. Som hovedpunkter kan nævnes; 1) Tagbelægningen er udført af tegl og ses i flere områder utætte og med nedbrydning i overfladen, hvorfor der er risiko for fugtindtrængning tag-og loftskonstruktion. Tagbelægningen anses generelt for værende udtjent. 2) Værelser på 1. sal er generelt uden opvarmning (enkelt værelse i nr. 71 A er opvarmet). 3) Skorstenspiber ses med udfaldene mørtelfuger og løse teglsten, hvormed der er risiko for fugtindtrængning og frostsprængninger. Skorstenspiber er på et stade, hvor de anses for værende udtjent. 4) Murværk bør omfuges/ommures i et sådan omfang at fugtindtrængning ikke er til stede. Vi kan anbefale en nærmere undersøgelse af mørtelfuger eventuelt med lift. 5) Støttemure og terrasse ses med udfaldene mørtelfuger og løse klinker. Terrassen er på et stade, hvor den anses for værende udtjent. 6) Vinduer og flere af yderdørene lider af manglende vedligehold og vurderes med nuværende stade for værende udtjente, når omkostninger for renovering kontra udskiftning med energirigtige vinduer sammenholdes. 7) Indvendige lofter i boliger og på 1. sal ses med revner og løst pudslag. 8) Kælderydervægge ses med afskalning i pudslag, samt skimmeldannelse. 9) Vægge og trapper i trapperum til kælder og til 1. sal ses med skimmeldannelse. 10) Der er ikke udført kalkulation over skader, fejl og mangler på ejendommen, men dette kan tilbydes udført særskilt, såfremt det har Deres interesse. 11) Billeder over ejendommen kan fremsendes på webløsning efter aftale. Odense den OBH Rådg. Ingeniører A/S Byggeøkonom MDB Bygningskonstruktør m.a.k OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 25

26 13.0 Fotodokumentation: OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 26

27 Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 27

28 Fotodokumentation (fortsat) Fotodokumentation (fortsat) OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 28

29 OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 29