TILSTANDSVURDERING ERHVERVSPARKEN 24, 8882 FÅRVANG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE

Transkript

1 OBH Rådg. Ingeniører A/S Agerhatten Odense SØ Tel: CVR: DK Kontaktperson Ole Danielsen Salgschef, Souschef Mail: ERHVERVSPARKEN 24, 8882 FÅRVANG OPGAVEBESKRIVELSE BESIGTIGELSE AF BEBYGGELSE SAGS NR: DATO: REV.:

2 TIDSPUNKT Bygningsgennemgangen er udført af Ole Danielsen fra OBH Rådg. Ingeniører A/S og er gennemført torsdag d BESIGTIGELSENS FORMÅL Silkeborg kommune ved ingeniør Thomas Kjems Lyngvad har anmodet OBH Rådg. Ingeniører A/S om et uvildigt bygningssyn af ejendommen beliggende på. Besigtigelsen har til formål at belyse de enkelte bygningers tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, er det aftalt med ovennævnte, at OBH Rådg. Ingeniører A/S udfærdiger en besigtigelsesrapport, i form af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. MODTAGNE OPLYSNINGER Ingen. BYGNINGSOPLYSNINGER BBR-Meddelelse nr matr.nr. 34a, Truust By, Tvilum Bygningerne er jf. BBR-meddelelsen opført anno Bygningen er i 1½ plan uden kælder. Bygningen er opført år ca og har et samlet boligareal på ca. 153 m2. Sidebygning er opført år ca og har et samlet bygningsareal på ca. 88 m2. AFGRÆNSNING Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i denne rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og evt. særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til evt. energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt alm. vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling og slid/striber på gulve og lignende. ØVIRGE BETRAGTNINGER I kommentarer til nogle af billederne vil der blive henvist til facadeorientering samt etage. Varme og vandinstallationer ses afkoblet og vurderes under middel. Der er etableret midlertidig opvarmning i form af varmeblæsere dog utilstrækkeligt og ejendommen fremstod meget kold og fugtig ved besigtigelsen. Udenomsarealerne fremstår forladt med en del materiel, affald etc. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 2

3 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig): 0.0 Omkringliggende sekundære bygninger Carport (ca.14 m2) mod syd ved indkørsel ses opført i trykimp. træ med punktfundamenter og stålpladetag med ensidig taghældning. Bund i carport udført i grus. Træ ses tæt mod terræn og er kraftig algebegroet. Der er begyndende trænedbrydning flere steder inkl. omkring stern/udhæng. Der er ikke etableret afvanding fra tag og carport fremstår uden stabilitet/vindkryds. Begrænset funktion af bygning. Overdækning (ca.60 m2) mod øst bag ejendom, ses tilbygget af flere omgange og består af stålplader på facade og tag. Der er udført fundament omkring bygningen i form af fundablokke og med enkelte punktfundamenter i facade. Bygningen fremstår nedslidt med ødelagte plader samt begyndende trænedbrydning i flere bærende dele. Der er ikke etableret tagafvanding. Bygningen har begrænset funktion. Muret garage (ca. 40 m2) mod nordøst bag hus, ses opmuret og med stålpladetag og betongulv. Garage fremstår kraftig nedslidt med kraftige revner/sætninger i murværk samt ved overliggere. I facade ses der udfaldet/ødelagt murværk samt sætninger flere steder. Betongulv fremstår nedslidt. Garage vurderes ej egnet til anvendelse/- opmagasinering og anbefales fjernet. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 3

4 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig fortsat): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger på hus mod øst Hus/længe mod øst ses med større og mindre fugtaftegninger på pudset murværk samt afskallinger mod terræn. Bølgeeternit på tag fremstår mos/algebegroet inkl. veluxvindue i tagflade. Trævindue (2 stk.) mod nordøst i facade ses meget beskidte men intakte. Udført med utilstrækkelig drypnæse på sålbænk. Vinduer (2 stk) i facade ses opmuret i glassten ingen bemærkninger. Ventilationsriste i facade ses med ødelagte gitter. Afskallinger i facade/sokkel mod terræn flere steder. Dobbeltdør i træ til længe (uopvarmet) ses med begyndende trænedbrydning mod terræn og malingsafskallinger. Døren er funktionsdygtig. Større pudsafskallinger i false v. dør. Restlevetid på dobbetdør ca. 10 år v. vedligeholdelse. Tagrende ses fyldt med skidt/blade som medfører overløb og med opfugtet facade tilfølge. Tagflade i bølgeeternit ses med kraftig alge/mosbegroning og lysningsplader ses flere steder bulet/ødelagt og med begrænset levetid. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 4

5 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig fortsat): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger på hus (syd) Gavl mod syd ses meget algebegroet og fugtpåvirket. Vindskede i træ ses med kraftig mos og algebegroning. Underlister ses udført i træ ingen bemærkninger. Plastvinduer i gavl ses intakte men er meget beskidte og med kraftig algebegroning på sålbænk i tegl samt ved false. Ved overligger i facade (begge sider) ses der vandret revnedannelser i murværk fra bevægelser i facade/tagkonstruktion. Tagrende/skotrende ses fyldt med skidt/blade som medfører overløb og med opfugtet facade tilfølge. Tagflade i bølgeeternit ses med kraftig alge/mosbegroning og lysningsplader ses flere steder bulet/ødelagt og med begrænset levetid. Skotrendebrædder ses indvendigt fuget med skum som ikke er egnet grundet fugtophobning i materiale med efterfølgende trænedbrydning til følge. Vinduer (2 stk) i facade ses opmuret i glassten ingen bemærkninger. Kraftige pudsafskallinger og algebegroning i facade specielt ved hoveddør. Hoveddør fremstår intakt men beskidt og med malingsafskallinger. Lås/greb skal efterses for fejl. Restlevetid ca. 10 år. ved vedligehold. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 5

6 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig fortsat): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger på hus (syd) Tagflade i bølgeeternit med veluxvinduer af nyere og ældre dato. Der ses fugtaftegninger indvendigt på trælofter ved skunke flere steder samt ved veluxvinduer. Det anbefales at der udføres kontrol af bølgeeternittag ved stikprøvevis demontage af plader for konstatering af evt. utætheder. Pudset facade fremstår kraftig algebegroet flere steder specielt mod terræn og med afskallinger. Udvendig belysning er visuelt besigtiget og ses med fejl/mangler ej afprøvet. Vinduer i træ ses jf. termorude årgang 87 og fremstår beskidte og med malingsafskallinger. Restlevetid 10 år. (forbehold for punkteret termoruder generelt) Sålbænke i tegl ses med afskallinger mindre betydning. Terrassedør ses med malingsafskallinger og binder kraftigt pga. fugt og manglende vedligeholdelse. Restlevetid 10 år. Tagnedløb i facade er ej ført til tagbrønd. Læmur i pudset murværk afsluttet med teglsten omkring terrasse ses meget beskidt og med algebegroning. Fliser/belægninger omkring terrasse samt indgang til huset ses meget ujævne og fyldt med blade/skidt samt opmagasinering. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 6

7 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig fortsat): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger på hus (vest) Pudset facade i gavl fremstår meget algebegroet og med pudsafskallinger pga. fugt. Udvendig belysning er visuelt besigtiget ej afprøvet. Det anbefales udførelse af ELeftrersyn v aut. EL installatør/rådgiver. Udhæng/stern i træbeklædning som trænger til malerbehandling. Terrassedør i gavl ses meget nedslidt (kan ikke åbnes) og med trænedbrydning. Enkelt glas er erstattet af massonitplade som ej er egnet som afdækning. Der er lavet hul i terrassesdørsplade for gennemføring af ledning. Der er meget begrænset restlevetid på terrassedør. Trappe foran terrassedør ses nedbrudt og er ej egnet. (forbehold for punkteret termoruder generelt) Under vindue på 1.sal ses der større afskallinger som vurderes at være fra utæt sålbænk under vindue.(frostsprængninger) Vindue i træ i gavl ses tophængt og er ej godkendt som redningsåbning til værelse på 1.sal. Der er forhøjet sokkel i gavl som fremstår pudset/malet og med afskallinger grundet fugt. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 7

8 Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig fortsat): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger på hus (nord) Tagflade i bølgeeternit med veluxvindue. Der ses fugtaftegninger indvendigt på trælofter ved skunke flere steder samt ved veluxvinduer. Det anbefales at der udføres kontrol af bølgeeternittag ved stikprøvevis demontage af plader/inddækninger for konstatering af evt. utætheder. Tagrende er fyldt med skidt/blade. Pudset facade fremstår algebegroet flere steder specielt mod terræn og med afskallinger. Udvendig belysning samt EL installationer ses delvis defekte og det anbefales udførelse af EL eftersyn v. aut. installatør/rådgiver. Vinduer i facade ses stærkt nedslidte grundet alder og med begrænset restlevetid. Skotrende mod skorsten ses fyldt med skidt og inddækning omkring skorsten ses mangelfuld. Gavl mod nordøst ses meget kraftigt angrebet af mos- og algebegroning på pudset murværk samt træværk i gavl og udhæng mv. Der er trænedbrydning i træværk flere steder. Generelt ses der fugt i konstruktioner. Mod sokkel ses der større pudsafskallinger. Vindue og terrassedør ses meget beskidte af alger- og mosbegroning/skidt. Terrassedør kan ej åbnes som skyldes fugt og manglende vedligeholdelse. Omkring skorsten ses der ufærdige installationer samt udvendig belysning som er ødelagt. Generelt trænger gavl/facade mod nord til en større renovering for at opretholde levetid på ejendommen. Generelt trænger der til oprydning omkring ejendommen. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 8

9 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Bygning mod syd rummer aktivitetsrum (større rum) som ses opfugtet grundet kolde uisoleret ydervægge samt betongulv. Der er lagt gulvtæppe på som er uegnet grundet underliggende fugt i betongulv. Der ses fugtskjolder på ydervægge flere steder samt pudsafskallinger. Loft ses nedsænket og er udført med profilbrædder med ovenliggende isolering mellem saksespærlign. konstruktion. Lysfelter mod kip i loft ses med misfarvninger og skidt som vurderes at være fra utæt tag. Spær ses ligeledes med fugtaftegninger. Ved indgang til gildesal (større rum) ses der interimistisk åbning som ej er færdiglavet. (kosmetisk) Depot ved siden af gildesal ses værende original uden ændringer dør binder kraftigt grundet fugtpåvirkning. Indvendige vægge samt søjler udført i tegl ses med fugtaftegninger samt afskallinger som skyldes manglende vandtætning mellem terræn og konstruktioner. Forholdet er normalt for bygning af denne karakter og der må forventes mindre vedligehold af puds suppleret af god ventilation. Hoveddør til uisoleret forgang fremstår vind- og vejrbidt med malingsafskallinger. Forgang er meget interimistisk indrettet med kolde uisoleret flader inkl. uisoleret tag med originale bjælkelag. Der er fugtaftegninger samt pudsafskallinger flere steder. Sluse til baghave (dobbeltdør/stalddør) interimistisk indrettet. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 9

10 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Fyrrum ses udført ulovligt idet rummet ikke er brandmæssigt adskilt fra omkringliggende rum. Fyr er af ældre årgang og bør kontrolleres ved VVS- & varmeinstallatør. Flere rør ses uisoleret. Loft i fyrrum ses udført med gipsbeklædning som hænger og er nedfaldne grundet fugtpåvirkning. Der står større vandmængder over damspærre ses med tydelige fugtaftegninger. Betongulve i kælder ses skæve og med enkelte afskallinger i epoxybelægninger. Skotrendebrædder ses skummet hvilket ikke er hensigtsmæssigt grundet at skum optager fugt. Flere steder ses der uafsluttet rørforbindelser for vand/varme. Forholdet bør kontrolleres af aut. VVS installatør. Indskudt dæk (originalt) mod hus ses med større mængder opmagasinering/affald. Væg på 1.sal mod hus ses isoleret. Der står større vandmængder over damspærre i fyrrum hvor gipsloft har sluppet forskalling. Over fyrrum ses isolering udlagt meget ujævnt og i varierende tykkelse/kvalitet. Ligeledes ses der misfarvninger fra fugt i isolering. Isoleringsevnen er stærkt begrænset. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 10

11 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Loft over aktivitetsrum (stort rum) ses isoleret (begrænset) i varierende tykkelse. Fugtaftegninger på spærkonstruktion som henledes på utætheder i tag. Lysplader i tag ses utætte flere steder og meget mos- og algebegroet. Indskudt dæk mod stuehus på 1.sal ses anvendt til opmagasinering af møbler/affald. Der ses fugtaftegninger på spærkonstruktion. Dør fra forrum til hus er ikke udført som branddør og vurderes ulovlig. Værelse mod nordøst ses med hems og udført med vinduer og terrassedør. Terrassedør kan ikke åbnes grundet kraftig fugt.(se nordfacade) Der er område indv. med afslået teglsten fra tidligere installation. (kosmetisk) Der ses fugtaftegninger på ydervæg i hjørne mod nordøst mod loft. Det vurderes at være fra utætheder i tag. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 11

12 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Bad/toilet mod værelse (nordøst) ses af ældre årgang. Toilet ses uden vand og er nedslidt. Bruseniche ses intakt men af ældre årgang. Der må forventes renovering af badeværelse. Værelse mod sydøst ses meget fugtig og der ses fugtskjolder/skimmel på ydervægge samt tilstødende vægge mod gulv. Tæppe føles fugtig. Under vinder i facader ses der flere steder afskallinger som skyldes kuldebroer samt fugtpåvirkning. Tydelige fugtaftegninger/skimmel på vægge samt fugtskjolder på gulvtæppe. Der ses nyere EL tavle i tilstødende rum men hvor der er gl. installationsledninger som ikke er fjernet. Enkelte steder ses EL installationer blotlagt og interimistisk udført. Det anbefales at der udføres en gennemgang ved en aut. EL installatør/rådgiver. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 12

13 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: I værelse mod sydøst sidder radiator løs og der er flere rustangrebet varmerør. Bryggers mod nord ses meget interimistisk indrettet og flere skabselementer er demonteret og står løst i rummet. Tek. Installationer i bryggers ses intakte men er ej afprøvet. Bryggersarrangement ses meget interimistisk indrettet og er nedslidt klar til udskiftning. Der ses fugtaftegninger på vægge. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 13

14 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Master bad/toilet mod nord ses af ældre årgang og er udført med brusekabine (flytbar) Toilet er afkoblet vand og ses nedslidt/ødelagt. Generelt må der forventes snarlig renovering af bad/toilet. Køkken ses af ældre årgang og ses nedslidt. Vindue i køkken ses forsænket i forhold til bordplade. Der ses fugtaftegninger på bundkarm af vindue restlevetiden på vinduerne i facaden er 0 3 år. Der ses punkteret ruder i facaden. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 14

15 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Terrassedør i gavl kan ikke åbne og ses med massonitplade i felt i stedet for termorude. Der er trukket ledninger igennem dørplade som ikke er hensigtsmæssig. Terrassedør er udtjent/ødelagt. Terrassedør i facade mod syd binder kraftigt pga. fugt. Der ses fugtaftegninger på ydervægge. Vindue på 1.sal i gavl mod vest vurderes ikke godkendt som redningsåbning. Vindue er tophængt. Veluxvindue i facade mod vest ved trappeopgang til 1.sal ses med fugt ved lysninger samt vinduesplade. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 15

16 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: På 1.sal ses der flere steder fugtaftegninger i overgang mellem profilbrædder på skråvægge og skunk. Det vurderes at være fra utætheder i tag. Under vinder i facader ses der flere steder afskallinger som skyldes kuldebroer samt fugtpåvirkning. EL gennemføring i profilbræddeloft ses tætnet med skum som er uegnet til formålet. Brandalarm på værelse 1.sal mod øst ses ødelagt. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 16

17 Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer Bygning (indvendig fortsat): 2.0 Bagmure/lofter/installationer mv: Værelse mod øst ses kraftig opmagasineret og er med gulvtæppe. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 17

18 3.0 Generelt til ejendommen: Ejendommen er en ældre landbrugsejendom som i dag kun ses anvendt til beboelse. Det vurderes at der er begrænset isolering i bygningsdele hvorved bygningen bliver kold og fugtig ved manglende opvarmning. En ejendom af denne type kræver god ventilation og kontinuerlig opvarmning for opretholdelse af et godt indeklima. Ejendommen bærer generelt præg af manglende vedligeholdelse og der ses tydelige tegn på fugtskader af nyere og ældre dato. Såfremt ejendommen skal anvendes til boligformål i fremtiden kræves der en større renovering indvendigt og udvendigt. Der er konstateret fugt og skimmel i ejendommen som udgør en sundhedsrisiko ved længere ophold. Det anbefales at der udarbejdes en handlingsplan for renoveringen af ejendommen som ligeledes løser fugt- og skimmelproblemer. Evt. analyse for skimmel samt handlingsplan for udbedring tilbydes udført efter nærmere aftale. Udvendig fremstår ejendommen generelt forladt med manglende vedligeholdelse, meget opmagasinering af materialer samt affald. Nedenfor er oplistet hovedpunkter i forbindelse med gennemgang. 1) Sekundære bygninger som carport, overdækning og muret garage er i ringe kvalitet/stand og må tilskrives ringe værdi. Udvendige belægninger foran ejendom fremstår med meget skidt/ukrudt/ mos- og algebegroning. 2) Tagbeklædning på ejendommen er udført i bølgeeternit af nyere/ældre dato og ses med kraftig mos- og algebegroning på flere tagflader. Der er konstateret utætheder i tag flere stedet og det anbefales at tag undersøges nærmere med demontage af tagplader i områder. 3) Muret facader fremstår fugtpåvirket og med pudsafskallinger flere steder inkl. sokkel grundet overløb fra tagrender samt manglende vedligehold. Facade/gavl mod nord er meget fugtpåvirket og med kraftig mos- og algebegroning. 4) Vinduer og terrassedøre ses af forskellige årgange og der må påregnes omkostninger til udskiftning af adskillige partier samt reparation/malerbehandling af resterende. 5) Grundet mange løse ledninger, uafsluttet ledningsføringer for EL, ødelagte dåser mv. anbefales det at få udarbejdet et EL tjek på ejendommen. Tilbydes udført efter nærmere aftale. 6) Opvarmning af ejendommen ses udført med midlertidige varmeblæsere. Det anbefales at vand- og varmeinstallationen kontrolleres/efterses af aut. VVS installatør. 7) Bad/toiletter/køkken/bryggers ses af ældre årgang og fremstår nedslidt. Der må forventes større renoveringsarbejder inden for nærmeste fremtid. 8) Værelser på 1.sal i ejendommen ses udført med vindue (gavl) og veluxvinduer (tag) som ikke er godkendt som redningsåbninger. Fyrrum ses ej udført som selvstændig brandcelle og vurderes ulovlig. Dør til beboelse fra uopvarmet del ses udført med glas og er ikke brandgodkendt (muligt krav fra beredskabet) 9) Der tages generelt forbehold for flere punkteret termoruder i vinduer af nyere og ældre dato grundet skidt/snavs. OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 18

19 10) Der er ikke sat økonomi på skader, fejl og mangler på ejendommen som tilbydes udført særskilt såfremt det har interesse. 11) Supplerende billeder som dokumentation af skader mv. kan fremsendes på CD rom efter aftale. Odense den Ole Danielsen Salgschef/projektleder OBH RÅDG. INGENIØRER A/S AGERHATTEN ODENSE SØ. Side 19

20