De indkomne bemærkninger i den offentlige høring og til borgermødet er tematiseret, sammenfattet og beskrevet emnevist herunder.

Transkript

1 Bilag 6 Besvarelse af høringssvar Forudgående offentlig høring om Tulipgrunden I perioden fra den 27. april til den 1. juni 2015 er der gennemført en forudgående offentlig høring om ændring af erhvervsområdet på Tulipgrunden til et boligområde. Der har ligeledes i denne periode været afholdt et borgermøde i Brabrand om de foreløbige planer. Der er i offentlighedsperioden indkommet 58 individuelle indsigelser og 3 indsigelser med tilhørende underskriftindsamling med henholdsvis 11, 48 og 228 underskrifter. Ingen af indsigerne er imod at omdanne Tulipgrunden fra erhvervs- til boligområde. Der er generel tilfredshed med, at der endelig sker noget med det forladte erhvervsområde. Der er dog indsigelser mod flere af de forhold som en omdannelse til boliger kan medføre - både for lokalområdet generelt og for naboernes enkelte private ejendomme. De indkomne bemærkninger i den offentlige høring og til borgermødet er tematiseret, sammenfattet og beskrevet emnevist herunder. Emnerne i bemærkningerne er: 1. Trafikale forhold og stiforhold 2. Byggeriets omfang, højder og udsigt 3. Byggeriets udseende 4. Landskabs- og naturforhold 5. Skoleforhold 6. Køb, salg og værditab 7. Almene boliger og ejerforhold 8. Bevaring 9. Støj 10. Anvendelse 11. Områder, der ønskes medtaget i lokalplanlægningen Side 1 af 13 TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdeling Kalkværksvej Aarhus C Telefon: Direkte telefon: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte mtbr@aarhus.dk Sag: 15/ Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall 1. Trafikale forhold og stiforhold Der er stort fokus på, hvordan de trafikale forhold i fremtiden vil blive med en udbygning af Tulipgrunden. Især fordi der allerede i dag er problematiske forhold for både hårde og bløde trafikanter, hvor især skolebørn nævnes. Problemer der ved en udbygning forventes at blive værre. Det nævnes, at det eksisterende vejnet ikke kan håndtere trafikken fra så mange nye boliger, og at Høiriisgårdsvej ikke er egnet som eneste vejadgang. Der ønskes derfor en alternativ vejadgang til Tulipgrunden enten over eller under jernbanen til Silkeborgvej eller til Bagerivej. Dog nævner

2 andre at ønsket om en sikker skolevej er større end en bro over jernbanen. På Langdalsvej, Truevej og J. P. Larsens Vej nævnes et behov for fartdæmpende foranstaltninger, bedre forhold for cyklister og fodgængere, større trafiksikkerhed og sikker skolevej især i morgentrafikken. Et andet forslag går på at ensrette Truevej fra Langdalsvej og ned mod Hovedgaden, således at ringvejskørsel bliver umuliggjort. På den måde vil kørsel uden ærinde i området blive mindsket. Derudover ønskes hastigheden sænket til 40 km/t. Der ønskes samtidig etableret cykelsti langs hele Langdalsvej/Truevej samt lyskryds ved Truevej/J. P. Larsens Vej og lyskryds ved Hovedgaden/Truevej for at sikre skoleelevernes sikkerhed. Der bliver fremsat et ønske om at etablere en ny Brabrand Station i den gamle fabriksbygning. Hurtigtog mellem København og Aalborg kan køre i tunnel under søerne med stop ved ny Brabrand Station én etage under fabriksbygningen, hvor der også kan etableres p-kælder. Andre nævner blot at et trinbræt ved Tulipgrunden er ønskværdigt og at den kommende letbane bør integreres i området. Der ønskes en sti langs jernbanen til især skolebørn, som en alternativ skolevej for at øge den trafikale sikkerhed. Derudover er der et ønske om at forbinde områderne Helenelyst og ny Tulip med Årslev Skov ved at etablere en bro over jernbanen. Side 2 af 13 Udbygningsaftale: Der er generelt i Aarhus Kommune fokus på trafikafviklingen herunder også trafiksikkerheden og ønsket om at skabe sikre skoleveje. Dette er generelle fokuspunkter i tilrettelæggelsen af kommunens infrastruktur. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen for Tulipgrunden er der gennemført en vurdering af trafikafviklingen og hvilken indflydelse en udbygning af Tulipgrunden vil have på vejnettet i området. Trafikken til området har, da Tulip var i drift, bestået af en blanding af personbil- og lastbiltrafik med et trafikmønster, hvor der var trafik til området om morgenen og bort fra området om eftermiddagen. Den ændrede anvendelse lægger op til et kørselsmønster, hvor der vil være trafik fra området om morgenen og til området om eftermiddagen. Det ændrede trafikmønster og den større andel af gående og cyklende til og fra området vurderes at udløse et behov for reguleringer i området ved Høiriisgårdsvejs tilslutning til Langdalsvej/Truevej. Bygherren har som led i processen med udarbejdelse af lokalplanen tilbudt at indgå en udbygningsaftale med Aarhus Kommune om følgende trafikale forbedringer på vejnettet: o Ombygning af Truevej som vist på skitsen herunder.

3 o o o o o Etablering af venstresvingbaner på Langdalsvej til J. P. Larsens Vej og Høiriisgårdsvej. Etablering af ny krydsningshelle nord for Høiriisgårdsvej, hvor der ligeledes etableres busbump for at nedsætte hastigheden. Etablering af buslomme syd for Mariendalsvej, så færdsel fra nord kan komme forbi en holdende bus. Etablering af cykelstier og fortove i bredder som eksisterende. Arealafgivelse til vejareal til etablering af ombygning af Truevej. Side 3 af 13 Disse forbedringer vurderes generelt at gøre trafikafviklingen i området mere entydig og trafiksikker.

4 Side 4 af 13 Station på Tulipgrunden: Forslag om etablering af station på Tulipgrunden med omstigning mellem letbane, nær-/regionalbane, bus, bil, cykel, gang (multiterminal for individuel og kollektiv passagertrafik). Det er først i forbindelse med VVM (Vurdering af Virkninger på Miljøet) for letbanen, at det bliver afklaret, hvor det vil være hensigtsmæssigt at placere

5 en multiterminal med letbane, togstation, busstop og parkeringspladser/hus. Den endelige placering afhænger desuden af, hvilken løsning der peges på i forbindelse med en evt. ny bane til Silkeborg, og Banedanmarks planer i forhold til placering af standsningssteder. Teknik og Miljø forventer at få mere viden om mulighederne i løbet af foråret. Side 5 af 13 De foreløbige overvejelser peger imidlertid på, at Tulipgrunden ikke vil være en hensigtsmæssig placering. De punkter, der indtil videre er med i overvejelserne er følgende: Der er tæt trafik om morgenen og eftermiddagen på Silkeborgvej, men det er ikke en af de hårdest belastede indfaldsveje (motorvejen ligger for langt ude til, at den er attraktiv som en primær indfaldsvej, og Silkeborgvej er ved Åbyhøj så snæver, at trafikken naturligt ledes af andre veje). Der er desuden mulighed for at forbedre fremkommeligheden ved at udbygge krydsene og for at udbygge den til fire spor, hvis det viser sig nødvendigt (der er brede byggelinjer). En bane til Silkeborg vil aflaste Silkeborgvej for biltrafik Silkeborgbanen ligger dog formentligt langt ude i fremtiden. En terminal skal helst placeres, hvor der er god trafikal adgang og et godt lokalt kundeunderlag. Vejadgangen til Tulipgrunden fra Silkeborgvej er ikke optimal, hvor man skal ind igennem Brabrand og under banen. Tulipgrunden vil være et blindt slutpunkt for letbanen, hvis den ligger på nordsiden. Det er ikke muligt at føre den længere mod vest, medmindre man skal krydse over eller under hovedbanen for at kunne betjene byudviklingsområder ved Årslev og Harlev. En station på hovedbanen kan umiddelbart ikke placeres i en kurve, men skal placeres på en lang lige strækning, hvor der er plads til togsættene i fuld længde og med mulighed for krydsnings-/vigespor, da standsning på hovedsporet ikke vurderes at være realistisk med den trafik, der ønskes minimum 4 regionaltog i timen i hver retning (2 til Viborg/Struer og 2 til Silkeborg) og 2 gennemgående IC tog til Aalborg) i timen, men forhåbentlig flere regionaltog med stop på stationen. En placering i den vestlige ende af Brabrand, bør derfor være syd for banen. Her er der nogle udfordringer med plads mellem banen og Silkeborgvej, så det kan betyde en forlægning af vejen mod syd og/eller sideflytning/udvidelse af banen mod nord. Den anden mulige placering er i den østlige ende umiddelbart vest for krydset mellem Stenbækvej og Silkeborgvej den har

6 Trafikstyrelsen lavet en grov vurdering på og fundet mulig i forbindelse med fase 1-undersøgelsen af den nye bane til Silkeborg. Side 6 af 13 En placering længere ude, f.eks. ved transportcenteret er måske mulig, men vil medføre en strækning med forholdsvis få passagerer og dermed kunne påvirke samfundsøkonomien negativt. Den dårlige samfundsøkonomi var en af årsagerne til, at Aalborg Letbane ikke fik tilskud fra staten. Forhøringen af Letbanens anden etape er for nylig afsluttet og der arbejdes aktuelt på at få klarlagt de emner, der skal indgå i VVM-redegørelsen. Dette forventes klarlagt i løbet af efteråret Alternativ vejadgang: Udbygning af Tulip-grunden med boliger vurderes kun at medføre en begrænset stigning i trafikken i forhold til den trafik, der var til Tulip-grunden, mens slagteriet var i drift. Trafikken vil ved en omdannelse af området ændre sig fra tidligere at bestå af en overvægt af meget tung trafik til ved en omdannelse at bestå af personbiltrafik, cykel og gang. Den trafik, området skaber, vurderes ikke at kunne retfærdiggøre anlæg af en ny vej- og/eller stiforbindelse over banen, da en sådan forbindelse vil have store fysiske konsekvenser for arealerne såvel nord som syd for banen. Det skyldes dels eksisterende terrænforhold i området, der ikke understøtter en sådan forbindelse, og dels Banedanmarks planer for elektrificering af banen, der medfører, at der ved krydsning af banen skal sikres en frihøjde på banen på lidt under 6 m. Da Høiriisgårdsvejs tilslutning til Truevej ikke vurderes at fungere optimalt i forhold til den ændrede trafik, en omdannelsen af området til boliger medfører, har Bygherre anmodet om at indgå en udbygningsaftale med kommunen om forbedring af forholdene ved Høiriisgårdsvejs tilslutning til Langdalsvej/Truevej. Aftalen indeholder svingbaner og krydsningsheller, en sådan regulering vurderes at gøre krydsningen mere entydig og trafiksikker og vurderes at kunne give en hensigtsmæssig vejbetjening af området. 2. Byggeriets omfang, højder og udsigt Der er nogle forhold, som går igen i stort set alle bemærkningerne, når det gælder bebyggelsesplanen. Byggeriets højde, byggeriets omfang og frygten for at miste den gode udsigt over søerne. Nogle ønsker en maksimal højde på 8,5 m og ønsker kun spredt lav bebyggelse. Flest mener, at der maksimalt må bygges i 10 m som kommuneplanens eksisterende erhvervsrammer foreskriver, andre nævner et maksimum på 12 m. Nogle nævner, at den højeste bygning i området bør være den gamle

7 fabriksbygning, da den skal være pejlemærket. Der bliver også nævnt, at fortætningen maximum må være i 3 etager, og at forslaget bryder med kommuneplanens intentioner om fastholdelse af byområders karakter og byprofil i forstæder. Derudover ønskes at ny bebyggelse holder sig indenfor mulighederne i Lokalplan nr. 310 for naboområdet, og generelt ønskes at området spiller bedre op til den eksisterende bebyggelse med en mere glidende overgang end planen viser. Andre nævner, at de høje bygninger bør placeres i den anden ende af området, hvor de generer færrest. I forhøringen foreslås at ændre bebyggelsesprocenten i området fra de eksisterende 60 % for den enkelte ejendom til 40 % for området under ét, men dette omfang er der stor utilfredshed med. Der ønskes ikke en højere bebyggelsesprocent i området end %, som er det maksimalt tilladte i naboområderne. Derudover ønskes, at det indskrives i kommuneplantillægget, at der maksimalt må opføres boliger. Side 7 af 13 Der er en forståelig skepsis i lokalområdet vedrørende bebyggelsesplanen vist i forhøringsmaterialet, hvor der er vist 10 punkthuse i 6 etager. Denne bebyggelsesplan blev bearbejdet og til borgermødet blev vist en version hvor antallet af punkthuse i 6 etager var reduceret fra 10 til 4. Denne reducering var der stadig utilfredshed med. Derfor arbejdes der i det endelige lokalplanforslag med bebyggelse i 2-4 etager, hvor de 4 etager er i områdets østlige del. Bygningstypologierne er ligeledes ændret i det endelige lokalplanforslag, så punkthuse udgår og erstattes af byggeri, hvor bymæssighed, gaderum, byliv og fællesskabsfølelse prioriteres højt. Bebyggelsen i området må ved 2 etager maksimalt være 8,5 m, ved 3 etager maksimum 12 m og ved 4 etager maksimum 16 m. Tulipgrunden er i kommuneplanen udpeget til byomdannelsesområde og med fremtidige ønsker om en station i Brabrand, er det et kommunalt ønske, at der sker en byfortætning på grunden. Byfortætningen er dog af en beskeden karakter. Med en bebyggelsesprocent på 40 for området under ét, er det korrekt, at den er højere end ved et traditionelt parcelhusområde som Laskedalen, hvor den er sat til 30. Men på Tulipgrunden er der ikke tale om et parcelhusområde, men et område med tæt-lav bebyggelse, dobbelthuse og etagebyggeri og i den sammenhæng er en bebyggelsesprocent på 40 lav. 3. Byggeriets udseende Der er ved høringen indkommet bemærkninger til byggeriets arkitektoniske udformning. Der ønskes ingen ventilation og lignende på bygningernes tage. Teknik skal integreres på en sådan måde, at tagene får karakter af facader. Det nævnes, at højere bygninger ikke bør etableres med flade tage, da udsigten forbi saddeltage er bedre. En anden holdning er, at der bør etableres taghaver og grønne tage for at bevare områdets karakter og

8 sammenhæng med omgivelserne. Bygninger etableret i skinnende materialer ønskes ikke og der foreslås at arkitekturen i området kan tage afsæt i den gamle fabriksbygning med shedtagene og nordvendte loftsvinduer. Slutteligt nævnes at den eksisterende høje skorsten er et grimt vartegn, men at skorstenen i det mindste har historie, og hvis der er planer om at etablere store moderne telemaster, vil det være bedre at omdanne skorstenen til en telemast. Side 8 af 13 At bearbejde bygningernes tage i et område med så store niveauforskellige, således at tagene vil opleves som en 5. facade, er et godt forslag. Lokalplanen giver mulighed for både at etablere flade tage, tage med ensidig taghældning og saddeltage. Der indskrives dog bestemmelser om, at tagene skal udføres i bestemte materialer; skifer, metalbeklædning som eksempelvis zink eller grønne tage. Bebyggelse skal inden for hvert byggefelt fremstå ensartet, således at der opnås en samlet arkitektonisk helhed i facadeudtryk og proportioner, og bebyggelsen skal opføres i bestemte materialer. Der er ligeledes bestemmelser i lokalplanen om, hvorledes tekniske installationer, som eksempelvis anlæg til indvinding af solenergi, skal placeres på tagene, så de generer mindst muligt. Den høje skorsten forventes nedrevet. 4. Landskabs- og naturforhold Herlighedsværdierne i området skal bevares, lyder det i mange bemærkninger. Der er utilfredshed med bebyggelsesplanen, vist i høringsmaterialet, som ødelægger de landskabsmæssige forhold og de følsomme naturværdier. Punkthuse menes ikke at passe ind i de landskabsmæssige forhold, hvor niveauspringet fra top til bund vurderes til at være 20 m, men derimod at punkthuse må etableres i en højde på 22 m. Samtidig nævnes at der ikke bør bygges boliger i skrænten, og at den store koncentration af boliger i landskabet utvivlsomt vil have en negativ påvirkning på det beskyttede overdrev, hvilket er imod naturbeskyttelseslovens 3. Modstanden baseres også på kommuneplanen, hvor det ifølge beboerne er anført i de gældende rammer, at den nordlige del af landzonearealet skal friholdes for bebyggelse. Bygges der alligevel i skrænten, bør der ikke bygges i mere end én etage. Der ønskes en friholdelse af bebyggelse i det gamle istidslandskab og omkring jorddiget, og det bliver nævnt at Kulturstyrelsen, Moesgaard Museum, Dansk Ornitologisk Forening, Danske Naturforeninger og Fredningsmyndigheder bør høres. Det fremhæves at jorddiget bør kortlægges i forbindelse med en

9 udpegning af kulturmiljø. Også Danmarks Naturfredningsforening Aarhus nævner at jorddiget er bevaringsværdigt. DN opfordrer til at omfattende kultivering undgås af de grønne områder og man bevarer det stærke naturpotentiale, der findes på lokaliteten. Dette giver en bedre biodiversitet og er en oplagt mulighed for aktiviteter og oplevelser for den muligvis kommende børneinstitutions børn. Derudover skal der tages hensyn til flagermus bevoksningen i og omkring den lille dalsænkning, hvorigennem der går et stiforløb fra nordvest til sydøst, og dels i brynet i den naturlige overgang mellem skov og overdrev skal der udvises hensyn. Der er få overdrev i Aarhus. Derfor skal der værnes ekstra om dem. De er i overhængende risiko for at vokse ud af fredningen idet den private lodsejer ikke kan pålægges plejepligt af arealet. Det anbefales derfor at der tilrettelægges en plejeplan, så tilgroning ophører. Her kan man i kreativt samspil med områdets beboere undersøge muligheden for en andelsbaseret kogræsser-forening eller at stille arealet til rådighed for hestepiger eller evt. en synergi med den planlagte børneinstitution. Samtidig bør der foretages en botanisk besigtigelse med henblik på en 3 afklaring af området i den vestlige periferi af arealet. Side 9 af 13 Punkthusene, som nævnes for ikke at passe ind i området, er jf. punkt 2 ikke en del af lokalplanforslaget. Danmarks Naturfredningsforening konstaterer med tilfredshed, at der optræder et erklæret hensyn til eksisterende naturværdier, og at der er vilje til at integrere, ja endog udvikle, naturværdierne i sammenhæng med den fremtidige bebyggelse. DN ser ikke nogen modsætning mellem visionerne i høringsmaterialet og naturens fortsatte trivsel i området. Der bør i størst mulig omfang værnes om naturen i området, og det kan derfor overvejes om dobbelthusene i bakkelandskabet er placeret for tæt på overdrevet. I det endelige lokalplanforslag er dobbelthusene flyttet længere væk fra overdrevet, og dobbelthusene nær det bevaringsværdige dige er flyttet væk fra skrænten. Bygherren vil beskytte skrænten mod at falde sammen, som den er i overhængende fare for at gøre, som den ser ud nu, og fylde ekstra jord på som forstærkning. Beboerne nævner, at kommuneplanens gældende rammer fastslår, at den nordlige del af landzonearealet nord for Høiriisgårdsvej skal friholdes for bebyggelse og anvendes til friareal. Dette er korrekt. Beboerne er blot ikke opmærksomme på at landzonearealet først starter ca. på toppen af jorddiget, og at den nordlige del af landzonearealet derfor allerede friholdes for bebyggelse. Der sker mindre justeringer af landzone- og byzoneareal i lokalplanforslaget, men hele lokalplanområdets nordlige del bebygges ikke, men udlægges til grøn kile som både områdets beboere og naboer kan få glæde af.

10 Det er en særdeles god idé at inddrage lokalbefolkningen i pleje og pasning af overdrevsarealet. Det kan dog ikke indskrives i lokalplanen. I redegørelsen er indskrevet følgende: Det er tilladt at iværksætte afgræsning efter indhentning af dispensation i henhold til 7 stk. 1 i bekendtgørelse om erhvervsmæssigt dyrehold, husdyrgødning, ensilage mv. Dispensation kan søges hos Teknik og Miljø, Aarhus Kommune. Side 10 af 13 Det 3 beskyttede overdrev er der taget hensyn til i planlægningen ved ikke at bygge for tæt på arealet. Ligeledes er der taget hensyn til bakkelandskabet i området. Afgrænsningen af 3 området er tidligere blevet vurderet i forbindelse med en Naturklagenævnssag mellem Aarhus Kommune og Tulip. Med hensyn til flagermus er der foretaget en undersøgelse med det formål at kortlægge arter og forekomster af flagermus, samt at udpege de vigtigste yngle- og rastesteder i træer, trægrupper og bygninger. Konklusionen af undersøgelsen er, at lokalplanforslaget ikke får indflydelse på eventuelle flagermus i området. 5. Skoleforhold Spørgsmålet om, hvor de mange nye børn skal gå i skole er ofte blevet stillet og blev stillet igen til borgermødet. Engdalskolen ønsker at være en sammenhængskraft i Brabrands by og kulturliv, men de ser aktiviteterne truet af de mange ekstra børn i området. Alle børn kan ikke gå på samme skole og sammenhængskraften vil derfor svækkes. Derfor bør Engdalskolen tænkes ind som den lokale skole i området og skal kunne rumme nye beboeres børn. Skolen er allerede er presset på kapacitet og bør udbygges. Børn og Unge har regnet på tallene. Ud fra størrelsen på boligerne i det tilsendte materiale, er der taget udgangspunkt i, at der opføres ca. 200 familieboliger i projektet. Samtidig er der lagt 40 familieboliger fra Tulipområdet ind i den nyeste skoleprognose. Dermed er der omkring 160 familieboliger, som ikke er indregnet i skole- og småbørnsprognoserne for området. Det vil påvirke forventningerne til det fremtidige børnetal ud over det, som kan aflæses af prognoserne. Med udgangspunkt i de gennemsnitlige indflytningsrater svarer 160 familieboliger til ca. 90 børn i dagtilbudsalderen (0-5 år) og 70 børn i skolealderen (6-15 år). Børn og Unge vurderer på baggrund af den nyeste skoleprognose, at Engdalskolen, med sin nuværende kapacitet, vil være i stand til at modtage de nye skoleelever som måtte komme. Der er på længere sigt mulighed for at udvide skolen, hvis elevtallet viser sig at stige mere end forventet.

11 Lokalt er der pres på pladserne i Engdalskolens distrikt, der svarer til det område som primært betjenes af Gl. Brabrand Dagtilbud, Der er samtidig ledige pladser at få inden for garantidistriktet. Da der i planerne for Tulipgrunden samtidig indtænkes mulighed for en dagtilbudsafdeling, vurderes at projektet kan gennemføres i forhold til dagtilbudsområdet. Side 11 af Køb, salg og værditab Nogle beboere føler sig ført bag lyset ved køb af kommunens grunde, hvor Tulipplanerne aldrig er blevet nævnt. Der undres ligeledes over at mindstepris på grundene yderst på Laskedalen er væsentligt højere end resten af området, hvilket indikerer den bedste placering. Grundene sælges og derefter planlægges der for Tulipgrunden uden at nævne det i salgsmaterialet. Det menes derfor, at kommunen har tilbageholdt information, og der trues med at blive anlagt civil retssag mod kommunen med krav om erstatning, hvis værdien af beboernes ejendomme forringes, og der ikke kompenseres for værditab. Det nævnes, at nuværende attraktive huse i området vil blive usælgelige. Planlovgivning ved fx lokalplanlægning er erstatningsfri regulering og i Lokalplan nr. 941 for Laskedalen ér Tulipgrunden nævnt som et omdannelsesområde. Bekymringerne har dog været medvirkende til, at der i planlægningen er værnet om natur og udsigt i området. 7. Almene boliger og ejerforhold Der ønskes et blandet boligområde med blandede ejerforhold, gerne ejerboliger. De punkthuse, dobbelthuse og rækkehuse, der vises, menes ikke at dække et varieret boligudbud. Der er en generel frygt for at boligblokke vil skabe en ny ghetto og at området bliver Ny Gellerup. Når der nævnes almene boliger frygtes der socialt boligbyggeri. Såfremt der etableres almene boliger foreslås, at det bliver ældreboliger, beskyttede boliger og lignende, da det vil give mindre trafik og færre nye skolebørn. Indpasningen af almene boliger i området er et ønske fra Aarhus Kommune som ønsker at skabe forskellighed og diversitet i boligsammensætningen. Der er derfor indskrevet et krav om almene boliger i kommuneplantillæg og lokalplanforslag. De almene boliger kan anvendes til ældreboliger, handicapvenlige boliger, ungdomsboliger, familieboliger mv. 8. Bevaring

12 Der er glæde at spore over at bevare den gamle direktørbolig og den gamle fabriksbygning, men der ønskes en redegørelse for de øvrige industribygninger. De to udvalgte bygninger vil ikke afspejle områdets kulturmiljø, når der bygges nyt i området mellem dem. Bygningsarven skal anvendes til at skabe identitet, liv og aktivitet for andre end blot de nye beboere i området. Side 12 af 13 Der er foretaget en kortlægning og vurdering af områdets bærende værdier. Værdierne knytter sig særligt til den store fabrikationsbygning centralt i området. Bygningens karakteristiske profil er synlig i kvarteret og kan ses fra Brabrandstien mod syd. Derudover er organisering i forhold til øvrige karakteristiske industribygninger og områdets beliggenhed ved jernbanenettet fortællende om den tidligere funktion. Kulturmiljøet understøttes af den særprægede direktørbolig. I planlægningen for området har man valgt at bringe de væsentligste elementer i spil. Den centrale bygning og den gamle direktørbolig vurderes at være brugbare aktier for området. De skal være med til at give området en ny identitet og samtidig fastholde de væsentligste spor fra fortiden. I planlægningen er det hensigten at bringe fortællende elementer ind i en ny og meningsfuld sammenhæng 9. Støj Afskærming af støj fra jernbanen mod Tulipgrunden ønskes opsat på den modsatte side af jernbanen. Støjbelastningen af boligerne syd for jernbanen må ikke øges ved refleksion af ny støjmur på modsatte side. Det vil først i forbindelse med den konkrete byggesagsbehandling blive endeligt fastlagt, om der inden for lokalplanområdet skal etableres en støjafskærmning mod jernbanen. Støjskærme kan virke reflekterende og give anledning til forhøjede støjniveauer i naboområder. Teknik og Miljø anbefaler, at bemærkningen giver anledning til, at der i lokalplanens 10 medtages bestemmelser om at støjskærme ud over at være begrønnede også skal være absorberende, således at de ikke giver anledning til refleksion og dermed forøget støj i naboområder. 10. Anvendelse

13 Der ønskes mulighed for etablering af cafeer, butikker og lignende i området, da der savnes den slags tilbud i nærheden. Det foreslås at etablere en ny skole på Tulipgrunden og at anvende Engdalskolens areal til byudvikling. Side 13 af 13 Etablering af en dagligvarebutik i området er ikke at foretrække. Der ligger allerede en dagligvarebutik på den modsatte side af jernbanen og den trafik som en dagligvarebutik vil medføre er ikke ideelt for et boligområde. Tulipgrunden er ikke et centerområde og der gives ikke mulighed for etablering af dagligvarebutikker indenfor lokalplanens afgræsning. Der vil dog være mulighed for etablering af café og lignende tilbud i den gamle fabriksbygning eksempelvis i forbindelse med en kulturel anvendelse. Der henvises til punkt 5 vedrørende skoleforhold. 11. Områder, der ønskes medtaget i ny lokalplan Der er flere af de nære naboer, der ønsker at være med i en ny lokalplan. Høiriisgårdsvej 4 ønsker at bygge boliger i området. Spejderhyttens brugere ønsker at kunne fortsætte med og eventuelt udvide sin spejdervirksomhed, Logebygningens brugere på Truevej 11 er allerede gået i dialog med Enggaard A/S om overtagelse af nogle af deres arealer. Lokalplanens afgrænsning er siden den forudgående offentlige høring udvidet til at indeholde nabogrundene til Tulipgrunden, således at der sker én samlet planlægning for området.