Advarsel for alvorlige og gentagne fejl i flere tilstandsrapporter

Transkript

1 Advarsel for alvorlige og gentagne fejl i flere tilstandsrapporter Scan-jour Afgørelse Erhvervs- og Byggestyrelsen tildeler herved beskikket bygningssagkyndig en advarsel. Advarslen tildeles for gentagne fejl i tilstandsrapporten H , efter at den bygningssagkyndige i 2007 har modtaget en advarsel for alvorlige fejl i flere tilstandsrapporter. Advarslen tildeles i henhold til 7, stk. 1, jf. stk. 3, i bekendtgørelse nr af 12. december 2007 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Der foreligger en tidligere sag med en afsluttet revision, hvor 2 tilstandsrapporter, H og H , udarbejdet af den sagkyndige blev kontrolleret. Revisionen medførte en advarsel efter bekendtgørelsens 7, stk. 1, for alvorlige fejl, hvilket blev meddelt til den sagkyndige i anbefalet brev af 21. august Dette brev blev ikke modtaget af den sagkyndige, men blev derefter sendt igen den 12. september Som følge af advarslen blev den beskikkede bygningssagkyndige udtaget til opfølgende kontrol efter håndbogens retningslinier, og teknisk revisor gennemgik tilstandsrapporten H af 24. august 2007, med et kontroleftersyn på ejendommen den 12. november Den beskikkede bygningssagkyndige var til stede ved kontroleftersynet og fik derefter en foreløbig kontrolrapport til udtalelse. Den sagkyndige sendte den 27. november 2007 sine kommentarer til teknisk revisor, som på dette grundlag færdiggjorde kontrolrapporten med besvarelse af den sagkyndiges kommentarer. Den endelige kontrolrapport blev derefter sendt til orientering til den bygningssagkyndige, og til ejendommens indehaver, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. FEM-sekretariatet har efter en teknisk og juridisk vurdering af materialet sendt indstilling af 20. december 2007 til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. *) De bestemmelser, der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse nr af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Høring inden afgørelsen

2 2/8 På baggrund af det nævnte materiale traf styrelsen foreløbig afgørelse om tildeling af en advarsel. I henhold til forvaltningslovens bestemmelser blev der den 4. september 2008 sendt et udkast til høring hos den sagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Det nævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den tidligere meddelte advarsel var ligeledes vedlagt i kopi. Indsigelse fra den sagkyndige Den sagkyndige fremsendte den 18. september 2008 en række kommentarer, som anfægter grundlaget for afgørelsen. De refereres her sammen med styrelsens reaktion: 1) Den sagkyndige oplyser, at han ikke har modtaget den tidligere advarsel af 21. august Styrelsen har i sagen noteret, at den endelige afgørelse om denne advarsel blev sendt anbefalet den 21. august 2007, men kom retur. Den blev igen sendt til adressen den 12. september 2007 uden rekommandering. Den sagkyndige havde afgivet høringssvar inden afgørelsen, og var således bekendt med sagen. Styrelsen finder derfor ikke grundlag for at tage den tidligere sag op igen. 2) Den sagkyndige har konkrete indsigelser vedrørende 8 af de 10 fejlangivelser i den foreløbige afgørelse. Indsigelserne er behandlet under de respektive punkter neden for. De har ikke givet anledning til ændringer i styrelsens samlede konklusion. 3) Den sagkyndige oplyser særligt, at husets badeværelse ikke befinder sig over terrændækket med slagger, men over husets kælder. Der er dermed ikke grundlag for styrelsens skærpede vurdering, hverken i forbindelse med skaderne i badeværelset, eller i den samlede afgørelse. Styrelsen har derefter tillagt fejlen i badeværelset væsentligt mindre vægt, men den samlede fejlmængde vurderes stadig til at overskrider grænsen for en påtale. Indsigelsen har således ikke medført en ændring af den samlede konklusion, hvorefter der tildeles den sagkyndige en advarsel, som følge af de konstaterede fejl ved denne revision, og under indtryk af den tidligere advarsel. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Efter gennemgang af revisionsmaterialet, har styrelsen identificeret en række fejl og unøjagtigheder ved tilstandsrapporten. De er anført nedenfor med de kommentarer og

3 3/8 vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Teknisk revisor har bemærkninger i 16 tilfælde og har angivet 7 af dem som egentlige fejl. Styrelsen har bemærkninger i yderligere 5 tilfælde. Efter styrelsens vurdering er der i 17 af disse forhold tale om fejl, som ikke bør forekomme i en tilstandsrapport. De fremgår af følgende 10 fejlangivelser, idet ensartede eller sammenhængende fejl er behandlet under samme punkt. Under Følgende materiale forelå er det oplyst, at der var fremlagt snit- og plantegninger ved besigtigelsen. Der savnes specifikation, som ikke mindst er væsentlig, da tegningerne måske kan belyse den nedenfor under pkt. 2.1 nævnte oplysning om, at der kan være anvendt slagger i fundamentet. Denne del af fejlangivelsen er derfor ikke ubetydelig i styrelsens vurdering. Under samme punkt savnes angivelse af, om den gældende forsikringspolice var fremlagt ved eftersynet, og efterset for bygningsmæssige forbehold. Denne del af fejlangivelsen har mindre betydning. Den sagkyndige har ikke rejst indsigelse mod fejlangivelsen. Under Bemærkninger, punkt 2 om normalt tilgængelige bygningsdele, er der taget forbehold for besigtigelse af tagbelægningen pga. sne. Det er et forbehold, som formentlig er videreført fra den sagkyndiges forudgående tilstandsrapport på ejendommen fra januar måned. Det giver dog næppe anledning til misforståelser, da bygningen er besigtiget i august måned, og den sagkyndige har efterfølgende sørget for en allonge, så forbeholdet udgår. Fejlangivelsen er derfor ubetydelig i styrelsens vurdering. Den sagkyndige har rejst indsigelse med den begrundelse, at allongen er udarbejdet den 11. september, og altså inden revisors kontroleftersyn den 12. november. Styrelsen bemærker, at den sagkyndige fik meddelelse om kontrol den 4. september, men at allongens tidspunkt ikke har haft indflydelse på vurderingen, idet det forventes, at den sagkyndige foretager de fornødne rettelser af fejl, når de opdages, uanset årsagen. Det bemærkes herunder, at den sagkyndige ikke har ændret den langt væsentligere fejl vedrørende K0-karakteren i badeværelset i samme allonge (se pkt. 9.3 nedenfor). Under Bemærkninger, punkt 5 om afvigelser fra BBR, har den sagkyndige angivet, at bygning B, carporten ikke er nævnt i BBR, og at arealet (på 22 m²) er anslået. I BBR er der imidlertid angivet et udhus på 11 m², som ikke nævnes i den forbindelse. Angivelsen er således ufuldstændig og misvisende. Den sagkyndige har rejst indsigelse med oplysning om, at udhuset på 11 m² er en del af carporten på 22 m². Styrelsen har herefter ændret fejlangivelsen, men fastholder, at der er tale om en fejl, idet carporten ifølge fotodokumentationen er væsentligt større end de resterende 11 m² fra dette regnestykke, hvilket kan give anledning til usikkerhed hos brugerne. Da skuret alligevel må antages at være omfattet af besigtigelsen, anses fejlen for ubetydelig (den var vægtet højere ved høringen).

4 4/8 Under Generelle kommentarer til bygningernes tilstand har den sagkyndige angivet, at ejendommen er i god stand i forhold til sin alder, hvilket ikke svarer til de skader, som er eller burde være registreret. Der savnes under alle omstændigheder en beskrivelse af bygningstypen, og den tilstand der kan forventes, således at brugerne kan sætte de konstaterede skader i de rette proportioner. Den nedenfor under pkt. 2.1 omtalte sandsynlighed for slagger i terrændækket kunne desuden være omtalt med en oplysning om den sagkyndiges faglige vurdering af risikoen, idet der ikke er fundet tegn på skader, og idet den sagkyndige, efter det oplyste til teknisk revisor, ikke har fundet behov for en nærmere undersøgelse. Samlet set er fejlangivelsen under dette punkt ikke ubetydelig i styrelsens vurdering. Den sagkyndige har ikke rejst indsigelse mod fejlangivelsen. Under pkt. 1.2, 3.1, 4.1, 4.2, 5.2, 9.1 og 9.3, i alt 7 steder, er der angivet 6 K1-skader, og 1 K0-skade, uden at de er stedfæstet præcist på bygningen og bygningsdelen, og uden at skaderne er beskrevet tilstrækkeligt præcist (håndbogens kapitel 3 afsnit 4.05 og 6.07). Eksempelvis er skaden under pkt. 3.1 vedrørende facader og gavle beskrevet som Små skader og fugeudfald, hvilket ikke giver brugerne af tilstandsrapporten reel mulighed for at identificere og forstå skadens art, årsag, udbredelse og betydning. Der er desuden risiko for, at skaderne forveksles med skader, som den sagkyndige ikke har registreret. Som følge af antallet er fejlangivelsen ikke ubetydelig i styrelsens vurdering. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod 5 af de 7 punkter. Vedrørende punkt 1.2, 3.1, 4.1 og 4.2 oplyser den sagkyndige, at skaderne er generelt udbredte. Styrelsen fastholder, at der er tale om utilstrækkelige beskrivelser, idet dette burde fremgå entydigt, med henvisning til repræsentative eksempler, så brugerne har mulighed for at orientere sig sikkert på ejendommen efter tilstandsrapporten. Pkt. 9.3 var under høringen angivet som 9.2, hvorfor den sagkyndige med rette har oplyst, at skaden er tilstrækkeligt lokaliseret, da der kun er vægfliser i brusekabinen. Styrelsen har herefter rettet fejlangivelsen, så K1-skaden i 9.2 ændres til K0 skaden i 9.3, hvor der som følge af karakteren er tvivl om skaden befinder sig i vådzonen eller udenfor. De to skader indgår i øvrigt også nedenfor, vedrørende andre problemer i beskrivelsen. Den sagkyndige medgiver fejlen i pkt. 5.2 og pkt Under pkt. 2.1 har teknisk revisor vurderet, at der er behov for en nærmere undersøgelse (UN), idet den bygningssagkyndige under Bygningskonstruktioner har angivet, at der er anvendt slagger som dræn- og kapillarbrydende lag. Da huset efter det oplyste er opført i 1962, og hverken den sagkyndige eller teknisk revisor har konstateret følgeskader, vil det efter styrelsens vurdering ligge indenfor et acceptabelt fagligt skøn, om der skal forudsættes en nærmere undersøgelse (UN) i tilstandsrapporten eller ej.

5 5/8 Det er imidlertid styrelsens vurdering, at den sagkyndiges angivelse af problematikken, som begrænser sig til ordet Slagger i konstruktionsafsnittet, ikke er tilstrækkeligt til at bibringe andre end bygningssagkyndige brugere af tilstandsrapporten en forståelse af, at der er en risiko forbundet med materialet. Den sagkyndige har i sine kommentarer til teknisk revisor henvist til, at oplysningen om slagger i tilstandsrapporten er i overensstemmelse med retningslinierne fra det tidligere sekretariat for huseftersynsordningen. Referencen drejer sig om et svar i Huseftersynsnyt, nr. 2 fra 2001, vedrørende et konkret typehus (Johan Christensen hus), hvor tegningerne viser slagger under gulvene, og hvor der ikke er tegn på skader. I svaret oplyser sekretariatet, at der under Boligtype skal angives, at der er tale om et Johan Christensen hus, og under Bygningskonstruktioner, at der jf. tegningerne findes slagger i fundamentet. Den sagkyndiges oplysninger afviger fra svaret i Huseftersynsnyt, idet henvisningen til tegningsmaterialet mangler, og den konkrete bygningstype kun er specificeret som Rækkehus. Det er endvidere styrelsens opfattelse, at slagger i terrændækkonstruktioner repræsenterer nærliggende risiko for skader, som skal fremgå af tilstandsrapporterne. Risikoen er til stede, selvom der ikke har vist sig tegn på skader i mange år, idet rørskader, utætheder i vådrum eller anden vandpåvirkning kan medføre uforholdsmæssigt store følgeskader, hvilket brugerne bør være orienteret om. Risikoen kan beskrives under konstruktionsoplysningerne og under de generelle oplysninger om bygningens tilstand, hvis den sagkyndige ikke mener, der er grundlag for en egentlig skadesangivelse (K3) eller en nærmere undersøgelse (UN). Den mangelfulde omtale af risikoen er efter styrelsens vurdering en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten, men er i det konkrete tilfælde ikke vurderet til en sådan, idet det omtalte svar i Huseftersynsnyt fra 2001 kan være årsag til uklarhed omkring retningslinierne. Fejlen har derfor ikke været udslagsgivende for den samlede vurdering af tilstandsrapporten. Den sagkyndige har taget styrelsens opfattelse til efterretning, men mener ikke der er tale om en fejl på baggrund af de foreliggende retningslinier. Styrelsen skal derfor henvise til håndbogens forord, hvor det nævnes, at anvendelsen af oplysninger og anbefalinger ikke fritager de sagkyndige for deres sædvanlige ansvar. Under pkt. 9.2 er der angivet K1 med beskrivelsen Klinker har partielt manglende vedhæftning til underlag. Der savnes en nærmere lokalisering, og da fliserne befinder sig i vådzone (brusenichen), skal karakteren være K3, jf. eksemplerne på K3-skader i håndbogens kapitel 3 afsnit 4.06, og udviklingsrisikoen skal fremgå af beskrivelsen, jf. afsnit 5.02, og Under pkt. 9.3 er der angivet K0 for defekte fuger, samt angivet, at dette medfører opfugtning af underliggende konstruktion. Der er således uoverensstemmelse mellem karakter og beskrivelse, ligesom der savnes oplysning om, at fugerne befinder sig i bruse-

6 6/8 nichen. Det fremgå desuden ikke klart, om den sagkyndige har konstateret opfugtning af underliggende konstruktion, eller blot antager, at der er risiko for dette. Den sagkyndige har overfor teknisk revisor medgivet, at karakteren skal være K3. Det er styrelsens vurdering, at den sagkyndige herefter burde have berigtiget forholdet i en allonge til tilstandsrapporten, da fejlen kan have væsentlige konsekvenser for brugerne. Dette er ikke sket. Den sagkyndige medgiver i sin indsigelse, at karakteren under pkt. 9.3 skulle være K3, men oplyser, at det for pkt. 9.2 drejer sig om ubeskadigede overflader, hvorfor der ikke er risiko for fugtproblemer. Risikoen for omfanget af eventuelle følgeskader er ikke forhøjet, da der ikke er slagger under badeværelset. Styrelsen fastholder begge fejlangivelser. Vedrørende pkt. 9.2 antages generelt, at utilstrækkelig vedhæftning i vådzone indebærer en udviklingsrisiko indenfor overskuelig tid, med deraf følgende risiko for følgeskader, som skal karakteriseres med K3. Den sagkyndige har dog altid mulighed for at nedtone risikoen i en fagligt begrundet note. Som nævnt ovenfor, har styrelsen frafaldet, at der skulle være forhøjet risiko for alvorlige følgeskader forårsaget af slagger. Den normale risiko for følgeskader ved utætheder i vådrumskonstruktioner er dog uændret, og det fastholdes derfor, at tilstandsrapportens angivelser herom er meningsforstyrrende. Fejlangivelserne under pkt. 9.2 og 9.3 har derfor en ikke ubetydelig vægt i styrelsens vurdering af tilstandsrapporten. Under pkt savnes oplysning om, at opvaskemaskinens vandledning mangler kontraventil og automatisk stopventil, med deraf følgende risiko for vandskade. Under samme punkt savnes oplysning om risiko for galvanisk tæring, med deraf følgende risiko for brud på brugsvandsinstallationen. Da de to forhold normalt vil blive opdaget hurtigt ved lækage, vurderes der ikke at være særlig forhøjet risiko for opfugtning af det angivne slaggelag i terrændækket. De to fejlangivelser har derfor mindre betydning i styrelsens samlede vurdering af tilstandsrapporten. Den sagkyndige har rejst indsigelse mod fejlangivelsen, og anfører at kontraventil og vandstop kan være indbygget i opvaskemaskinen. Vedrørende risikoen for galvanisk tæring består den udpegede risikofaktor af messing/rødgods, som skulle være tilladt, i modsætning til nye produkter, der indeholder meget kobber. Styrelsen fastholder de to fejlangivelser. En kontraventil skal være placeret ved tilslutningen til den faste installation, og kan derfor ikke befinde sig i maskinen. En oversvømmelsessikring vil normalt også være synlig øverst på tilslutningsslangen i form af en rørbrudsikring eller magnetventil. Vedrørende den galvaniske risiko afgiver både messing og rødgods kobber, som kan medføre grubetæringer i galvaniserede stålrør, og det kan ikke bekræftes, at nogle typer er mere tilladte end andre. Under Sælgers oplysninger er punkterne 2.8 og 2.10, om forekomst af kloakpumpe og grundvandspumpe, afkrydset under ved ikke. Da sælger efter det oplyste har bebo-

7 7/8 et ejendommen i 10 år, forekommer det ikke sandsynligt, at der ikke kan svares på disse punkter, hvorfor den sagkyndige burde have været behjælpelig, så de tekniske udtryk blev forstået korrekt (jf. håndbogens kapitel 3, afsnit 6.08). Af sælgers oplysninger (punkt 8.1) fremgår desuden, at taget har været utæt ved emhætte, hvilket den sagkyndige har indsat som K3-skade under pkt. 8.1 i tilstandsrapporten med beskrivelsen Utæt ved emhætte. Skadesbeskrivelsen er uklar, idet det ikke fremgår, om det er en mangelfuld inddækning af taghætten eller skade på tagpladerne, det drejer sig om, eller om der er tale om kondens- eller nedbør indvendigt i aftrækskanalen, ligesom det ikke fremgår, hvilke følgeskader der er risiko for, eller som allerede kan konstateres. De to fejlangivelser er af mindre betydning i styrelsens samlede vurdering af tilstandsrapporten. Den sagkyndige har rejst indsigelse for så vidt angår 2.8 og 2.10, idet sælger ønskede denne afkrydsning. Styrelsen skal dertil bemærke, at i en sådan situation bør den sagkyndige stærkt overveje, om problemet skal omtales under Generelle oplysninger om ejendommens tilstand, da pumperne kan være af vital betydning, hvis de mod forventning skulle forefindes på ejendommen. Denne del af fejlangivelsen er dog ikke medregnet ved den endelige afgørelse. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 10 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 7, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Ifølge 7, stk. 3, inddrages tidligere sanktioner i vurderingen, hvis de er meddelt indenfor de sidste tre år. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og i beskrivelsen af skaderne og risikoen for skader. En del skader er overset, fejlvurderet, eller de er beskrevet på en måde, så de ikke uden videre kan findes eller forstås. Der kan derved opstå problemer, hvis det skal afgøres, om en konkret skade er omfattet af rapporten eller ej, hvilket kan skabe usikkerhed i brugernes retsstilling. Disse forhold vurderes samlet som en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten. Det indgår i afgørelsen, at den sagkyndige i forbindelse med den tidligere sanktion i form af en advarsel er blevet gjort opmærksom på en række af de fejltyper, som igen er konstateret, jf. de ovenfor beskrevne fejlangivelser samt de beskrevne fejlangivelser i afgørelsen af 21. august 2007.

8 8/8 Der er grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3 afsnit 8 for fejlene i H Da der i forvejen foreligger en advarsel af 21. august 2007, har styrelsen ud fra en vurdering af samtlige elementer i sagen fastlagt sanktionen til en advarsel. Konsekvenser af afgørelsen Advarslen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Advarslen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen 7, stk. 3. Så længe advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning på styrelsens hjemmeside, Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at advarslen er meddelt den sagkyndige. Efter 3 år slettes oplysningen om advarslen med navn og firmatilknytning igen. Der henvises til 7, stk. 5, i nævnte bekendtgørelse om huseftersyn. Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen indbringes for domstolene, kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 11. december 2008 Hans Møller Arkitekt