Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove. Bedre udlejningsboliger og færre tvistesager

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove. Bedre udlejningsboliger og færre tvistesager"

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove Bedre udlejningsboliger og færre tvistesager 1

2 OVERSIGT INDLEDNING ENERGIBESPARELSER 1. En balanceret adgang til udførelse af energibesparende arbejder 2. Energibesparelser skal ikke begrænses af det lejedes værdi 3. Ret til at kræve lejers midlertidige fraflytning ved udførelse af energibesparende arbejder i lejemålet eller ejendommen 4. Bedre mulighed for at kræve betaling for vand ud over lejen LEJEFASTSÆTTELSE OG -REGULERING 5. En samlet boliglejelovgivning 6. Begrænsning af boligreguleringslovens gyldighedsområde 7. Fri lejefastsættelse 8. Forenkling af reglerne for lejefastsættelse og lejeregulering 9. Udvidet adgang til pristalsregulering af lejen 10. Forenkling af regler for udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål 11. Gennemgribende forbedrede lejemål og markedsleje 12. Forenkling af regler for omkostningsbestemt lejeregulering 13. Revidering af regler for beregning af afkast i den omkostningsbestemte leje 14. Bedre mulighed for regulering for skatter og afgifter 15. Ophævelse af forbud mod mere byrdefulde vilkår 16. Forenklede regler for gennemførelse af forbedringsforhøjelser 2

3 TVISTER 17. Balance i forbindelse med indbringelse og behandling af tvister ved huslejenævn 18. Opkvalificering af huslejenævn og bedre honorering af huslejenævnsmedlemmer 19. Bedre oplysning om praksis og statistikker fra huslejenævn ØVRIGE ÆNDRINGER 20. Forhøjelse af påkravsgebyret ved lejers betalingsmisligholdelse 21. Forkortelse af påkravsfrist ved lejers betalingsmisligholdelse 22. Revidering af blanket-reglen 23. Forhøjelse af depositum og forudbetalt leje 24. Begrænsning af hensættelses- og bindingspligten til udvendig vedligeholdelse og ensretning af satser for hensættelser 25. Forbedring af udlejers muligheder for at sikre at lejere overholder reglerne om fremleje og bytte af lejligheder 26. Ændring af regler om tvangsadministration og frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme 27. Ændring af regler om tilbudspligt 28. Bekæmpelse af sundhedsskadelige forhold i boligejendomme 3

4 INDLEDNING Ejendomsforeningen Danmark arbejder for at modernisere og forenkle boliglejelovgivningen, der regulerer udlejning af boliger i den professionelle udlejningsbranche og privatpersoners udlejning af ejerboliger. Boliglejelovene påvirker mange menneskers hverdag, og de har en stor samfundsmæssig og økonomisk betydning. Reglerne er desværre svære at forstå og handle ud fra, og der opstår alt for mange tvister mellem udlejer og lejere. Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet de vedlagte 28 forslag, som vil modernisere og forenkle boliglejelovene betydeligt til gavn for både lejere og udlejere. Gennem mange år har de private udlejere efterlyst en nutidig boliglejelov. Loven er fra 1939, og den har gennem tiden fået et utal af knopskud, som gør den kringlet og næsten uforståelig for både de professionelle udøvere og de mindre erfarne udlejere. Det bedste eksempel på den komplekse lov er den omfattende regulering i boligreguleringsloven, som indeholder flere skærpelser og tilføjelser til lejeloven. For udlejerne betyder det omfattende regelværk, at de er nødt til at investere betydelig tid og ressourcer på at administrere deres ejendomme. Mindre fejl i administrationen kan nemlig have store økonomiske konsekvenser for dem. For lejerne skulle reglerne betyde en sikkerhed for ordentlige lejevilkår, men det er ikke opnået, fordi reglerne også er uigennemskuelige for dem. Når Ejendomsforeningen Danmark taler med boligejere, der er blevet udlejere, så klager de ofte over lovens uforståelige paragraffer. De undrer sig over, at de ikke kan medtage alle deres udgifter i huslejen, eller at eksempelvis boligens beliggenhed ikke påvirker huslejen. Mange af dem kommer i alvorlige økonomiske vanskeligheder, fordi lejen ikke fastsættes efter et logisk system samt, at huslejen ikke følger prisudviklingen på det øvrige boligmarked. Og der findes ingen brugbar statistik fra huslejenævnene, som kan give en pejling på, hvad en udlejer kan tage for en konkret lejebolig. Reglerne om maksimalleje gør, at de eksisterende lejere ikke fraflytter deres lejemål, selvom deres behov og økonomiske situation har ændret sig. Boligøkonomisk Videncenter under Realdania har beregnet, at en lejer i en privat og reguleret lejebolig får kroner årligt i tilskud, og lejerne havde i 2010 en samlet gevinst på 8,6 mia. kroner på grund af huslejereguleringen. Det betyder, at 4

5 der ikke flytter nye lejere ind, og at lejemålene dermed ikke bliver moderniserede. Reglerne udgør således en barriere for at skabe en mere mobil og fleksibel arbejdskraft i samfundet, som vi i høj grad har brug for. En modernisering af boliglejeloven kan dermed også have en række øvrige samfundsmæssige gevinster. Det gælder blandt andet målet om en reduktion af energiforbruget i de ældre udlejningsejendomme. De professionelle udlejere har med de nuværende regler intet incitament til at foretage investeringer i energitiltag. Tiltag som samlet set vil være et bidrag til, at Danmarks klimamål kan nås. De 28 forslag er opdelt i tre grupper, hvor der i hver gruppe behandles nogle specifikke områder, og én gruppe, hvor behandlingen af en række specialområder er samlet: 1. Forslag der vil øge energibesparelserne i de private lejeboliger. 2. Forslag der handler om lejefastsættelse og regulering. 3. Forslag der vil mindske tvisterne blandt lejere og udlejer. 4. Forslag til en række øvrige ændringer, som vil styrke forenklingen af lovene. Ejendomsforeningen Danmark anerkender, at udlejer og lejere i visse tilfælde kan have modsatrettede interesser. Nogle af forslagene vil eksempelvis medføre højere leje for lejerne, og her er det vigtigt at fokusere på de fordele, som udlejer, lejere og samfundet samlet set opnår. Andre af forslagene er rene regelforenklinger, der ikke forrykker den økonomiske balance mellem udlejer og lejere. Enkelte af forslagene overlapper hinanden, således at hvis man gennemfører ét forslag kan det overflødiggøre et andet. Ejendomsforeningen Danmarks mål med forslagene er at stille balancerede forslag, hvor der er taget hensyn til begge parter og samfundet generelt. Ejendomsforeningen Danmark den 22. september

6 ENERGIBESPARELSER Som konsekvens af klimaforandringerne og den voksende mangel på fossile brændstoffer er det nødvendigt, at der i Danmark sker en reduktion af drivhusgasudledningerne, en øget udnyttelse af energien og udbygning af de vedvarende energikilder. Over 30 % af Danmarks energiforbrug sker i boligmassen 1, og energibesparelser samt effektiv anvendelse af energi i boligmassen vil derfor spille en stor rolle, hvis drivhusgasudledningerne skal reduceres, og hvis der skal ske en øget udnyttelse af energien og udbygning af de vedvarende energikilder. Den nuværende lejelovgivning er imidlertid en hindring for udførelsen af energibesparende arbejder i den private boligudlejningssektor, da udlejer på grund af en række forhold ikke kan få skabt likviditet til og opnå rentabilitet i forbindelse med energibesparende arbejder. I det følgende vil Ejendomsforeningen Danmark derfor komme med forskellige forslag til, hvordan hindringerne i lejelovgivningen for energibesparende arbejder kan fjernes. 1. En balanceret adgang til udførelse af energibesparende arbejder Som konsekvens af den gældende lejelovgivning får lejerne en gevinst ved energibesparende arbejder, eksempelvis ved lavere varmeudgifter, hvorimod det er usikkert, om de energibesparende arbejder vil være rentable for udlejer. Udlejer kan ved udførelse af energibesparende arbejder opkræve et forbedringstillæg fra lejerne svarende til forøgelse af brugsværdien, som lejernes lejemål har opnået som følge af arbejderne. I forbindelse med beregningen af forbedringstillægget skal der imidlertid som udgangspunkt foretages et fradrag for sparet vedligeholdelse, hvis de energibesparende arbejder omfatter allerede eksisterende bygningsdele i ejendommen. I denne sammenhæng skal det bemærkes, at energirenoveringer ofte kan omfatte udskiftning af ellers funktionsdygtige bestanddele med et begrænset vedligeholdelsesbehov på tidspunktet for energirenoveringen. Fradraget for sparet vedligeholdelse fastsættes efter et skøn og kan udgøre fra 0 til 100 pct. Kravet om fradrag for sparet vedligeholdelse ved energibesparende arbejder, usikkerheden omkring fradragets størrelse og udlejers begrænsede muligheder for at få dækket dette fradrag ved trækning på vedligeholdelseskonti og/eller den eksisterende leje, begrænser i væsentlig grad udlejers incitament til at gennemføre energirenoveringer. Dette medfører, at der i betydeligt 1 6

7 omfang ikke bliver iværksat de nødvendige energibesparende arbejder i de private udlejningsejendomme. Det foreslås, at det skal være muligt for udlejer i forbindelse med udførelsen af energibesparende arbejder at varsle forbedringsforhøjelse beregnet ud fra de samlede omkostninger til arbejderne uden fradrag for sparet vedligeholdelse, når en uvildig energikonsulent har påvist, at de energibesparende arbejder på ejendommen vil medføre energibesparelser og/eller komfortforbedringer hos lejerne. Udlejer vil dermed kunne gennemføre energibesparende arbejder, som samlet set vil være økonomisk rentable for alle parter og til fordel for samfundet som en helhed. 2. Energibesparende arbejder skal ikke begrænses af det lejedes værdi 2 Den samlede leje må for et betydeligt antal boliglejemål ikke overstige det lejedes værdi. I forbindelse med vurderingen af det lejedes værdi ses der bort fra visse forbedringstillæg til lejen, såsom forbedringstillæg for energibesparende arbejder udført efter krav fra lejerne, forbedringstillæg for forbedringer udført efter aftale mellem udlejer og lejer, samt forbedringstillæg efter sanerings- og byfornyelseslovgivningen. Ved vurderingen af det lejedes værdi ses der imidlertid ikke bort fra de forbedringstillæg til lejen, som skyldes udlejers ensidige gennemførelse af forbedringsarbejder, herunder energibesparende arbejder. Dette kan begrænse udlejers incitament til at foretage de energibesparende arbejder i en tid, hvor der netop er et stort behov for at øge investeringer i energibesparende arbejder. Det forslås, at der generelt skal kunne ses bort fra forbedringstillæg for energibesparende arbejder ved vurderingen af det lejedes værdi. Såfremt der skal være incitament for udlejer til gennemføre energibesparende arbejder, skal der være sikkerhed for, at udlejer kan oppebære et forbedringstillæg for energibesparende arbejder, uanset om arbejderne gennemføres ensidigt af udlejer, og selvom den samlede leje måtte overstige det lejedes værdi. 2 Lejeloven 47 og 49, Boligreguleringsloven 4, stk. 3, 5, stk. 2, og 7 og 29 c 7

8 3. Ret til at kræve lejers midlertidige fraflytning ved udførelse af energibesparende arbejder i lejemålet eller ejendommen Lejelovgivningen tillader ikke, at udlejer kan kræve, at lejerne midlertidigt fraflytter deres boliglejemål i forbindelse med energibesparende arbejder. Det kan derfor være meget vanskeligt for udlejer at gennemføre større energibesparende arbejder, idet nogle af disse arbejder kun kan gennemføres, hvis der ikke er beboere i ejendommen eller lejemålene. Det foreslås, at udlejer får mulighed for at kræve, at lejerne midlertidigt fraflytter lejemålet i forbindelse med større energibesparende arbejder, hvis dette er nødvendigt af hensyn til arbejdernes gennemførelse. Det vil være naturligt, at sådanne regler kombineres med en pligt alt efter omstændighederne for udlejer til at skaffe en erstatningsbolig for lejerne, imens arbejderne pågår. 4. Bedre mulighed for at kræve betaling for vand ud over lejen 3 Det er i retspraksis 4 slået fast, at udlejer kun kan kræve betaling for vand ud over lejen, hvis der er opsat forbrugsmålere hos lejerne. Samtidig er det kun beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne, som udtrykkeligt har adgang i lejelovgivningen til at kræve, at der opsættes forbrugsmålere. Denne begrænsning af udlejers mulighed for at opsætte af forbrugsmålere og kræve særskilt betaling for vand hos lejerne, gør det svært for udlejer at få dækket ejendommens vandudgifter. Når der ikke er forbrugsmålere i lejemålene, er udlejer således nødsaget til at dække ejendommens vandudgifter med lejeindtægten. Ved en stigning i vandforbruget skal udlejer derfor gennemføre en lejeforhøjelse efter de meget komplicerede regler herom, hvis udlejer skal have dækket vandudgifterne. Så længe vandforbruget er en del af lejen, har lejerne heller ikke et incitament til at nedsætte deres vandforbrug. Lejerne kan i denne situation således hverken følge med i deres vandforbrug eller direkte mærke den økonomiske gevinst ved et nedsat vandforbrug. Det foreslås, at lejelovgivningen ændres, enten så udlejer efter nogle fastsatte fordelingsprincipper kan kræve særskilt betaling for vand uden opsætning af forbrugsmålere hos lejerne, eller så udlejer kan kræve opsætning af forbrugsmålere hos lejerne med efterfølgende særskilt betaling for vand. Dermed vil udlejerne have en administrativ nem adgang til kunne få dækket alle deres udgifter til vand, og lejerne vil få et incitament til at nedsætte deres vandforbrug. 3 Lejeloven kap. VII B 4 GD 2005/34 Ø og GD 2009/48 H 8

9 LEJEFASTSÆTTELSE OG -REGULERING Lejefastsættelse og -regulering er uden tvivl den del af lejelovgivningen, som stiller flest krav til udlejer. En af årsagerne til de omfattende krav til lejefastsættelse og -regulering har været et ønske om at sikre, at alle har råd og adgang til et boliglejemål. Dette mål har man politisk forsøgt at løse ved at sætte et maksimum for lejen i en række boliglejemål. Såvel Ejendomsforeningen Danmark som mange økonomer er imidlertid kritiske over for, om det er hensigtsmæssigt at bruge maksimalleje til at opnå dette. Maksimallejen skaber en kunstig efterspørgsel hos lejerne efter boliglejemål med maksimalleje, som ikke svarer til det faktiske udbud af denne type boliglejemål. Der er heller ingen sikkerhed for, at boliglejemålene med maksimalleje faktisk bliver udlejet til den befolkningsgruppe, som har det største behov herfor. Maksimalleje medfører også en stagnation i den private boligudlejningssektor og forhindrer, at ejendommene i den ældre boligudlejningsmasse bliver udviklet og bragt op på en moderne standard. Det må i denne sammenhæng fremhæves, at der ved siden af den private boligudlejningssektor eksisterer den almene boligudlejningssektor, som netop har til formål at sikre, at alle har råd og adgang til et boliglejemål. En anden årsag til de omfattende krav til lejefastsættelse og -regulering er, at udlejer notorisk altid er blevet anset som den stærke part i forhold til lejerne, og en væsentlig del af reglerne om lejefastsættelse og - regulering er blevet udformet med henblik på at skabe en balance imellem udlejer og lejerne. Der kan imidlertid i væsentlig grad stilles spørgsmålstegn ved, om denne antagelse i dag er korrekt, og om lejelovgivningen ikke har medført, at balancen nu er i lejers favør. Kompleksiteten vedrørende lejefastsættelse og -regulering er igennem årene ligeledes kun vokset, og det i en sådan grad, at reglerne herom nu er særdeles svære at bruge. Dette er hverken ønskeligt set fra udlejers side eller lejernes side, idet begge parter har behov for at kunne forstå og bruge lejelovgivningen. Ejendomsforeningen Danmark mener helt generelt, at reglerne om maksimalleje bør ophæves, men på grund af det politiske klima vil dette næppe være realiserbart inden for den nærmeste fremtid. Såfremt reglerne om maksimalleje derfor fastholdes, er det vigtigt, at reglerne udformes på en hensigtsmæssig måde, og at de negative konsekvenser for såvel udlejer som lejerne bliver begrænset mest muligt. Ejendomsforeningen Danmark vil i det følgende komme med forskellige forslag til, hvordan reglerne for lejefastsættelse og -regulering kan forenkles og moderniseres, så der sikres moderne boliger til alle, en bedre balance mellem udlejer og lejerne samt et funktionsdygtigt system. 9

10 5. En samlet boliglejelovgivning På nuværende tidspunkt er boliglejelovgivningen opdelt i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven, og udlejer er i en lang række tilfælde nødsaget til at kigge i begge love for at afklare sine rettigheder og forpligtelser. Dette er administrativt svært håndterbart og giver derfor anledning til usikkerhed og fejl til skade for både udlejer og lejerne. Det foreslås, at boliglejelovgivningen samles i én lov, og at der i denne sammenhæng skabes en tydelig sammenhæng og overensstemmelse mellem lovens bestemmelser. 6. Begrænsning af boligreguleringslovens gyldighedsområde 5 Med den nuværende boligreguleringslov kan kommunerne kun vælge mellem ikke at lade boligreguleringsloven gælde i kommunen eller at lade boligreguleringsloven gælde i hele kommunen. Når en kommune vælger, at boligreguleringsloven skal gælde i kommunen, vil boligreguleringsloven derfor også komme til at gælde i store ikke-bymæssige områder. Kommunernes manglende mulighed for nærmere at bestemme, hvor boligreguleringsloven skal gælde i kommunen, er ikke hensigtsmæssigt af flere årsager. Formålet med boligreguleringsloven er at regulere lejefastsættelsen i områder med boligmangel, og der er typisk slet ikke boligmangel i ikke-bymæssige områder. Der er generelt også færre boliglejemål i landzoner og sommerhusområder, og en stor del af disse boliglejemål er atypiske, idet der bl.a. kan være tale om større, velbeliggende boliger med store friarealer, udhuse mv., hvorfor en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens regler ikke passer til disse boliglejemål. Det foreslås, at boligreguleringsloven udformes således, at kommunerne har mulighed for at beslutte, at boligreguleringsloven udelukkende skal gælde for bestemte områder af kommunen, evt. i områder med byzone-status. Kommunerne vil herved kunne sørge for, at boligreguleringsloven kun gælder i de områder, hvor der er boligmangel, og at boligreguleringsloven ikke virker som en hindring for udviklingen af de områder, hvor der ikke er boligmangel, eller hvor der er atypiske lejemål. 5 Boligreguleringsloven 1 10

11 7. Fri lejefastsættelse For en stor del af boliglejemålene i Danmark gælder der i henhold til lejeloven og boligreguleringsloven regler om maksimalleje, idet lejen ikke må overstige det lejedes værdi eller ejendommens driftsudgifter med tillæg af et lovreguleret afkast. Reglerne om maksimalleje skaber en væsentlig forstyrrelse på markedet for boliglejemål og har store samfundsmæssige konsekvenser. Udlejer kan ikke realisere den fulde værdi af udlejningsejendommene, og udlejer har i visse tilfælde ikke råd til investering i udvikling af ejendommene. Dette resulterer i, at udbuddet af udlejningsejendomme begrænses, og at de gamle og utidssvarende boliglejemål ikke bliver bragt op til en moderne standard. Med hensyn til lejerne skabes der en kunstig efterspørgsel efter boliglejemål, som ikke svarer til det faktiske udbud af boliglejemål, og der er ingen sikkerhed for, at boliglejemålene med maksimalleje faktisk bliver udlejet til de lejere, som måtte have behov for dem. Reglerne om maksimalleje er således til skade for såvel udlejer som lejerne. Det foreslås, at lejen for samtlige boliglejemål i Danmark, efter en overgangsperiode og kun med virkning for nyindgåede lejeaftaler, kan fastsættes efter reglerne om fri markedsleje. Når der er adgang til markedsleje for alle lejemål, vil lejen komme til at svare til det sande udbud og efterspørgsel for lejemål af den pågældende art, kvalitet og beliggenhed. 8. Forenkling af reglerne for lejefastsættelse og lejeregulering 6 Reglerne for lejefastsættelse og lejeregulering i lejelovgivningen er særdeles komplicerede og i høj grad baseret på skøn, hvilket gør det unødigt svært for udlejerne at administrere deres udlejningsejendomme og fastsætte en korrekt leje. Lejefastsættelsen afhænger af en række forskellige faktorer, hvoraf flere kan være særdeles svære at afdække, eksempelvis fordi de er relateret til ejendommens forhold for mange år siden. Alle disse faktorer gør det meget svært og i visse tilfælde direkte umuligt for udlejer at placere ejendommen i det rette lejefastsættelsesregime. Lejereguleringen er ligeledes præget af en lang række regler, som kræver en omfattende inddragelse af lejerne og stiller mange formelle krav til, hvordan denne inddragelse skal ske. Den omfattende inddragelse af lejerne og de mange formelle krav hertil gør lejereguleringen særdeles besværlig og giver anledning til mange tvister mellem udlejer og lejerne. Det gælder endvidere for lejefastsættelsen og lejereguleringen, at begge i høj grad afhænger af skøn, eksempelvis ved vurdering af det lejedes værdi, foretagelse af fradrag for sparet vedligeholdelse og vurdering af 6 Lejeloven Kap VIII og X samt Boligreguleringsloven Kap. II, IV, IV A, V 11

12 forøgelsen af det lejedes brugsværdi i forbindelse med forbedringsforhøjelser. Dette behov for skøn medfører en betydelig usikkerhed, hvorfor hverken udlejer eller lejerne kan være fuldstændig sikre på, at der sker en korrekt lejefastsættelse eller lejeregulering. Det foreslås, at reglerne for lejefastsættelse og lejeregulering forenkles og gøres mindre afhængige af skøn. Dette vil mindske risikoen for fejl og tvister samt skabe et mere effektivt og gennemskueligt lejemarked for såvel udlejerne og lejerne. 9. Udvidet adgang til pristalsregulering af lejen 7 Adgangen til at aftale pristalsregulering af lejen efter nettoprisindekset er begrænset til nogle enkelte typer af boliglejemål, eksempelvis boliglejemål i ejendomme som er taget i brug efter 31. december Der er ikke nogen rimelig begrundelse for denne begrænsning. Det vil tværtimod kun være rimeligt, at lejen i alle boliglejemål kan følge den normale prisudvikling i samfundet. Det vil også bidrage til en forenkling af reglerne om lejeregulering. Det foreslås, at der indføres mulighed for at indgå aftale om pristalsregulering af lejen eksklusiv skatter og afgifter i alle boliglejemål, så lejen automatisk kan følge prisudviklingen i samfundet. For så vidt angår eksempelvis lejemål, hvor der gælder omkostningsbestemt leje, skal udlejer således ikke være nødsaget til at gennemføre en besværlig og tidskrævende omkostningsbestemt lejeregulering for blot at følge prisudviklingen i samfundet. Det retspraksis baserede spise-opprincip, som indebærer, at udlejer ikke kan gennemføre en lejeregulering, hvis indtægterne fra ejendommen overstiger udgifterne, må heller ikke kunne forhindre pristalsreguleringen. Pristalsreguleringen skal modsat ikke forhindre andre former for lejeregulering, så udlejer til enhver tid kan tilpasse lejen til de faktiske omkostninger. 10. Forenkling af regler for udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål 8 Udlejer kan i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale fravige den omkostningsbestemte leje og i stedet fastsætte lejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvis lejemålet forinden genudlejning er gennemgribende forbedret. Et lejemål er gennemgribende forbedret, når udlejer inden for en periode på maksimalt to år har udført forbedringsarbejder for nogle bestemte 7 Lejeloven 53, stk. 2 og 6, samt boligreguleringsloven 15 a, stk. 4 8 Boligreguleringsloven 5, stk. 2 og 3 12

13 minimumsbeløb, der er fastsat i boligreguleringsloven. Ved vurderingen af, hvorvidt udlejers forbedringsarbejder opfylder minimumsbeløbene, foretager huslejenævnene og domstolene et fradrag i udlejeres faktiske omkostninger til forbedringsarbejderne for lejemålets eksisterende stand og indretning, det såkaldte fradrag for sparet vedligeholdelse. Dette fradrag fastsættes helt skønsmæssigt og kan efter omstændighederne være ganske betragteligt. Forinden udlejer kan udleje et gennemgribende forbedret lejemål til det lejedes værdi, skal udlejer desuden foretage en orientering af beboerrepræsentanterne eller lejerne, og beboerrepræsentanterne eller lejerne kan herefter indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen for huslejenævnet, som kan pålægge udlejer at gennemføre den pågældende vedligeholdelse før, at udlejer kan oppebære en leje fastsat efter det lejedes værdi. Det foreslås, at reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål ændres, så der skabes mere gennemskuelighed på dette område. Udlejers samlede omkostninger til forbedringsarbejderne bør kunne lægges til grund ved vurderingen af, om minimumsbeløbene er opfyldt. Minimumsbeløbene kan så fastsættes, eventuelt forhøjes, under hensyn til, at der ikke bliver foretaget et fradrag for sparet vedligeholdelse. Reglen om, at udlejer skal foretage en orientering af en eventuel beboerrepræsentation, forinden udlejer kan udleje et lejemål til det lejedes værdi bør ligeledes ophæves. Beboerrepræsentationen og lejerne har således talrige andre muligheder for at kontrollere og fremsætte indsigelser over for udlejer vedrørende ejendommens vedligeholdelsesstand. 11. Gennemgribende forbedrede lejemål og markedsleje 9 Udlejer kan som nævnt i forrige forslag i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale fravige den omkostningsbestemte leje og i stedet fastsætte lejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. En leje fastsat efter det lejedes værdi vil normalt ligge højere end en leje fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer, og udlejer kan herved oppebære en højere leje. Til gengæld får lejerne så et gennemgribende moderniseret lejemål. Denne ordning har haft den positive effekt, at der er sket en større modernisering af den ældre boligmasse i Danmark. Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse er der dog stadig blandt lejerne en stor efterspørgsel efter moderniserede lejemål. Samfundsmæssigt vil det også være hensigtsmæssigt, at de resterende ofte utidssvarende boliglejemål i den ældre boligmasse bliver bragt op til en moderne standard. Det vil derfor være 9 Boligreguleringsloven 5, stk. 2 13

14 gavnligt for alle parter, hvis der blev gennemført flere gennemgribende forbedringer af boliglejemål. Det foreslås, at udlejer skal kunne fastsætte lejen til markedslejen i gennemgribende forbedrede boliglejemål. Såfremt udlejer kan fastsætte lejen til markedslejen, vil udlejer således få et endnu større incitament til at gennemføre gennemgribende forbedringer af boliglejemål. Dette skal også ses i forhold til, at det lejedes værdi ikke nødvendigvis altid ligger højere end en leje fastsat efter omkostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer, hvilket kan holde udlejere tilbage fra at gennemføre en gennemgribende forbedring af lejemålet. Indførelsen af disse regler vil således styrke udbredelsen af gennemgribende forbedringer af boliglejemål, hjælpe til at opfylde behovet hos lejerne for disse lejemål og forenkle reglerne om lejefastsættelse herfor. 12. Forenkling af regler for omkostningsbestemt lejeregulering 10 Når udlejer skal gennemføre en omkostningsbestemt lejeregulering, gælder der efter lejelovgivningen og retspraksis en række detaljerede gyldighedsbetinger, herunder at varsling vedrørende lejeregulering sker samtidigt for alle de berørte lejere, at den skriftlige varsling indeholder bestemte oplysninger, at der til varslingen vedlægges regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto og meddelelse fra GI om indeståendet på 18 b-kontoen, samt at spise-opprincippet 11 er opfyldt. Gennemførelsen af en omkostningsbestemt lejeregulering i en ejendom med beboerrepræsentation er desuden endnu mere kompliceret end i en ejendom uden beboerrepræsentation. Ud over de gyldighedsbetingelser, som gælder i begge tilfælde, skal udlejer i en ejendom med beboerrepræsentation også opfylde en række yderligere gyldighedsbetingelser, herunder fremsendelse af budget til beboerrepræsentationen, afholdelse af budgetmøde med beboerrepræsentationen, besvarelse af spørgsmål fra beboerrepræsentationen mv. De talrige komplicerede gyldighedsbetingelser medfører et stort administrativt arbejde for udlejer, og risikoen for fejl er markant, hvilket er til ulempe for såvel udlejer som lejerne. Spise-op-princippet forhindrer endvidere, at udlejer kan regulere lejen for lejemål, hvor lejeren betaler en mindre leje end den, der ville være nødvendig til at dække lejers forholdsmæssige andel af ejendommens driftsudgifter m.m. ud fra en korrekt beregning. 10 Boligreguleringsloven Kap. II 11 Spise-op-princip er udtryk for, at udlejer ikke kan varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvis ejendommens samlede lejeindtægter overstiger de nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi, og overskuddet ikke skyldes lejeindtægter, der efter særlig lovhjemmel kan holdes udenfor opgørelsen, jf. GD 2001/53H. 14

15 Det foreslås, at der gennemføres en forenkling af reglerne om omkostningsbestemt lejeregulering, så den kan gennemføres på en administrativt lettere måde samtidig med, at lejerne opnår en sikkerhed for, at udlejer er berettiget til den pågældende lejeregulering af den varslede størrelse. Udlejer skal således kun være forpligtet til at opfylde de gyldighedsbetingelser, som er absolut nødvendige for, at lejer og en eventuel beboerrepræsentation kan tage stilling til lejereguleringen og er opmærksomme på mulighederne for at gøre indsigelse herimod. Spise-op-princippet bør endvidere ophæves, så udlejer altid kan opkræve lejers forholdsmæssige andel af ejendommens driftsudgifter m.m. ud fra en korrekt beregning. 13. Revidering af regler for beregning af afkast i den omkostningsbestemte leje 12 Udlejer er berettiget til at medtage et beløb til dækning af afkastet af ejendommens værdi, når udlejer skal beregne den omkostningsbestemte leje. I ejendomme, som er taget i brug før den 1. januar 1964, er afkastet maksimeret til 7 procent af ejendomsværdien, der blev fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme. Dette gælder uanset, at afkastet ikke længere er tidssvarende, og at ejendommens pris siden er steget mange gange. Udlejer må således som denne eneste erhvervsaktør i Danmark leve med et afkast, der ikke er blevet pristalsreguleret eller i øvrigt ændret i mere end 40 år. For så vidt angår de forbedringer af ejendommen, som er gennemført siden 1973, og som derfor ikke er medtaget i ejendomsvurderingen fra 1973, kan udlejer udover den omkostningsbestemte leje ganske vist opkræve forbedringstillæg. Dette giver dog anledning til utallige, komplicerede tvister mellem udlejere og lejere, om hvilke forbedringer der er udført i ejendommen siden 1973, og om hvor store forbedringstillæg der kan opkræves på grundlag heraf. Det foreslås, at reglerne om afkast ved beregning af den omkostningsbestemte leje revideres, så afkastet bliver tidssvarende, og/eller afkastet beregnes af den til enhver tid gældende ejendomsvurdering, hvori indgår eventuelle forbedringer. Afkastet vil herefter komme til at afspejle den reelle værdi af ejendommen, og der vil ikke være behov for at lave tillæg for forbedringer i ejendommen, hvilket vil medføre, at en betydelig del af de hermed forbundne tvister vil forsvinde. 12 Boligreguleringsloven 9 15

16 14. Bedre mulighed for regulering for skatter og afgifter 13 Det er i retspraksis 14 fastslået, at udlejer i en skatte- og afgiftsregulering kun kan medtage den stigning i afgifter, der kan henføres til en forhøjelse af taksterne. Såfremt der sker en forøgelse af eksempelvis ejendommens vandforbrug, er udlejer således afskåret fra at gennemføre en skatte- og afgiftsregulering. Udlejer kan derfor i en række situationer få en udgiftsforpligtelse over for forsyningsselskabet, der overstiger lejebetalingen. For så vidt angår ejendomme, hvor der gælder omkostningsbestemt leje, kan udlejer ganske vist opkræve den forøgede forbrugsudgift ved en omkostningsbestemt lejeforhøjelse. En opkrævning af den forøgede forbrugsudgift ved en omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan dog, hvis et fald i de øvrige driftsudgifter overstiger stigningen som følge af forøgelsen af vandforbruget, samlet set resultere i en omkostningsbestemt lejenedsættelse, hvilket ikke harmonerer med princippet om, at udlejer ikke er forpligtet til at foretage en omkostningsbestemt lejeregulering ved fald i driftsudgifterne. Den nævnte retspraksis komplicerer i høj grad også beregningen af en skatte- og afgiftsregulering, idet udlejer skal foretage en opdeling af udgiftsstigningen mellem forbrug og takster, og den forhøjede takst skal sættes i forhold til et andet forbrug end det nuværende. Såvel opdelingen mellem forbrug og takster som fastsættelsen af det forbrug, som taksterne skal sættes i forhold til, indeholder således flere usikkerhedsmomenter, som kan give anledning til tvister. For så vidt angår lejerne er den pågældende retspraksis også uhensigtsmæssig, da lejernes forbrug bliver låst fast til forbruget på et bestemt tidspunkt, og lejerne opnår derfor ikke nogen gevinst ved et efterfølgende fald i forbruget. Det foreslås, at grundlaget for at regulere lejen for ændringer i skatte og afgifter ændres, så øgede udgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende på grund af såvel forhøjede takster som forøget forbrug giver udlejer ret til at varsle lejeforhøjelse. Dette bør gælde for alle boliglejemål og vil sikre, at lejen altid kan følge lejernes øgede forbrug. En rettighed for udlejer til at kunne gennemføre en skatte- og afgiftsregulering ved øget forbrug kan eventuelt modsvares af en pligt for udlejer til at gennemføre en skatte- og afgiftsregulering ved nedsat forbrug. Lejerne vil hermed også få et incitament til sænke deres forbrug. 13 Lejeloven GD 2002/56 Ø 16

17 15. Ophævelse af forbud mod mere byrdefulde vilkår 15 Når der indgås lejeaftale om et boliglejemål i en af de ejendomme, hvor der betales omkostningsbestemt leje, må der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, som på aftaletidspunktet gælder for de andre lejere i ejendommen. Forbuddet mod mere byrdefulde vilkår fik sin nuværende udformning i 1975, og baggrunden var bl.a., at det dengang ved indgåelsen af en lejeaftale var muligt at aftale en højere leje end den omkostningsbestemte leje, og formålet var at sikre, at lejerne blev stillet ensartet, herunder i lejemæssig henseende. Som konsekvens af bestemmelsen kunne lejen derfor ikke aftales til et større beløb end den omkostningsbestemte leje, hvis lejen for de øvrige lejemål var fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Efter at omkostningsbestemt leje blev gjort til hovedreglen for fastsættelse af lejen i 1996, er bestemmelsen imidlertid ikke længere nødvendig for at opnå dette formål. Bestemmelsen har i stedet igennem årene udviklet sig til at være en stopklods for udlejere og administratorer med hensyn til deres tilpasning af lejeaftalen til de konkrete forhold. Bestemmelsen forhindrer også eventuelle ønskelige ændringer i udlejningspraksis eksempelvis i forbindelse med et ejer- eller administratorskrifte. I retspraksis 16 har bestemmelsen bl.a. medført, at en korrekt beregnet omkostningsbestemt leje for et lejemål er blevet tilsidesat med den begrundelse, at ejendommens øvrige boliglejemål ikke har haft en omkostningsbestemt regulering i en længere periode. Det er ligeledes i praksis uhåndterbart at skulle sammenligne lejen og lejevilkår for to forskellige boliglejemål, som er udlejet under forskellige omstændigheder. Det foreslås, at forbuddet mod mere byrdefulde vilkår ophæves, så udlejer og lejerne ved lejeindgåelsen kan aftale en leje og lejevilkår, som i overensstemmelse med lejelovgivningen kan tilpasses til de konkrete omstændigheder. Det skal i denne sammenhæng fremhæves, at den øvrige omfattende lejelovgivning under alle omstændigheder sikrer, at lejen og lejevilkår i vidt omfang er ensartede for de forskellige lejeforhold. 16. Forenklede regler for gennemførelse af forbedringsforhøjelser 17 Lejelovgivningens regler om udførelse af forbedringsarbejder og forbedringsforhøjelser er generelt særdeles komplicerede. Dette skyldes bl.a., at der er et omfattende regelsæt herom i såvel lejeloven som boligreguleringsloven, og reglerne er ikke ensartede. Der kan således være betydelige forskelle 15 Boligreguleringsloven 5, stk GD 2013/12 V og GD 2012/76 V 17 Lejeloven Kap. X og Boligreguleringsloven Kap. IV 17

18 på fremgangsmåden for gennemførelse af en forbedringsforhøjelse i en ejendom, alt efter om ejendommen ligger i en ureguleret kommune eller reguleret kommune, hvilken type ejendom og lejemål der er tale om, hvilke type forbedringsarbejder der skal udføres, om der er beboerrepræsentation og størrelsen af forbedringsforhøjelsen. Det foreslås, at der gennemføres en betydelig forenkling af lejelovgivningen vedrørende forbedringsforhøjelser. Dette kan ske ved, at reglerne for gennemførelse af forbedringsforhøjelser samles i enten lejeloven eller boligreguleringsloven, og at udlejer kun er forpligtet til at opfylde de gyldighedsbetingelser, som er absolut nødvendige for, at lejer og en eventuel beboerrepræsentation kan tage stilling til forbedringsforhøjelsen og er opmærksom på mulighederne for at gøre indsigelse herimod. Dette kan eventuelt ske ved, at forbedringsforhøjelser uanset arten af forbedringsarbejderne og uanset størrelsen af forbedringsforhøjelsen altid kan varsles udelukkende efter reglerne i lejeloven med en samtidig orientering af en eventuel beboerrepræsentation. 18

19 TVISTER Forslagene i nærværende dokument vil medføre en betydelig forenkling og gennemskuelighed i lejelovgivningen, som vil begrænse tvisterne mellem udlejer og lejerne. Til trods for dette vil der alligevel imidlertid altid kunne opstå tvister mellem udlejer og lejerne, og i disse tilfælde er det vigtigt, at såvel udlejer som lejerne kan få behandlet deres seriøse tvister på en hurtig og kompetent måde ved huslejenævnene, ligesom der skal være åbenhed og tilgængelighed omkring, hvordan lejelovgivningen bliver forvaltet ved huslejenævnene. Dette må specielt ses på baggrund af, at tvisterne ofte er af stor betydning for både udlejer og lejerne, og at en langtrukken og middelmådig behandling ved huslejenævnene kan være en stor personlig belastning for udlejer, som kommer under mistænkeliggørelse, og i høj grad lejerne, som kan føle sig krænket i deres hjem. Ejendomsforeningen Danmark vil i det følgende komme med forskellige forslag til, hvordan det sikres, at huslejenævnene bliver brugt på den bedst mulige måde til at løse og forebygge tvister mellem udlejer og lejerne. 17. Balance i forbindelse med indbringelse og behandling af tvister ved huslejenævn 18 Lejelovgivningen er i dag udformet således, at udlejer i en lang række tilfælde er forpligtet til at indbringe lejernes indsigelse for huslejenævnet. Dette gælder eksempelvis ved udlejers gennemførelse af forbedringsarbejder med efterfølgende forbedringsforhøjelser, regulering af den omkostningsbestemte leje og opkrævning i henhold til vand- og varmeregnskab. Hvis udlejer får medhold i huslejenævnets afgørelse af tvisten, får udlejer imidlertid ingen kompensation fra lejerne for de afholdte udgifter til gennemførelse af huslejenævnssagen. Denne ubalance medfører, at udlejer og huslejenævnene skal behandle og anvende betydelige ressourcer på tvister, hvor udfaldet på forhånd er givet, idet lejerne nemt og uden udgift eller risiko kan fremsætte indsigelser over for udlejer. Det foreslås, at lejerne i højere grad selv skal indbringe eventuelle indsigelser for huslejenævnet. Alternativt bør huslejenævnet få mulighed for at afvise sager, hvor udfaldet er givet på forhånd, eller huslejenævnets formand kan få mulighed for alene at afgøre sådanne sager. Dette vil begrænse såvel udlejers som huslejenævnenes sagsbehandlingsbyrde og bidrage til, at huslejenævnenes 18 Lejeloven kap. VII, X, XVIII samt Boligreguleringsloven kap II og VI 19

20 sparsomme ressourcer bliver brugt på de rigtige sager. Såfremt lejerne i videre omfang selv skal indbringe sager for huslejenævnet, bør huslejenævnsgebyret også forhøjes, så det i højere grad afspejler den omfattende sagsbehandling hos både huslejenævn og udlejer. I forbindelse med fastsættelse af huslejenævnsgebyret skal der dog selvfølgelig tages højde for, at lejerne ikke bliver forhindret i at indbringe seriøse sager for huslejenævnene. 18. Opkvalificering af huslejenævn og bedre honorering af huslejenævnsmedlemmer Mange huslejenævn fungerer på for et lavt fagligt niveau. Der bliver truffet flere juridisk ukorrekte afgørelser, og huslejenævnene har generelt vanskeligt ved at få tilpasset deres praksis, så den stemmer overens med domstolspraksis. Huslejenævnene træffer desuden ofte afgørelser vedrørende tekniske forhold, eksempelvis ved vurdering af vedligeholdelse contra forbedring eller rimeligheden af istandsættelseskrav, hvor huslejenævnene ikke har en tilstrækkelig teknisk viden til at kunne foretage en kvalificeret vurdering. Der er derfor behov for en betydelig opkvalificering af huslejenævnene. Det foreslås, at huslejenævnene bliver tilført yderligere ressourcer til sekretariatsbistand og teknisk bistand, eller at huslejenævnene og deres kompetencer bliver samlet i større og mere professionelle huslejenævn, eventuelt regionale huslejenævn. Dette vil sikre en højere faglig kvalitet hos huslejenævnene. Såfremt det skal være muligt at tiltrække personer med tilstrækkelige faglige kvalifikationer til huslejenævnsarbejdet, er det dog også nødvendigt med en bedre honorering af huslejenævnsmedlemmer. 19. Bedre oplysning om praksis og statistikker fra huslejenævn Igennem de seneste år har der været en positiv udvikling mod mere åbenhed og tilgængelighed vedrørende huslejenævnenes afgørelser og praksis. Der er bl.a. blevet oprettet hjemmesiden hvor der skal offentliggøres afgørelser fra huslejenævnene, så udlejer, lejerne, huslejenævn mv. kan få kendskab til nævnspraksis inden for lejelovgivningen. Hjemmesiden mangler dog forsat en større udvikling, før den kan blive et godt redskab for udlejer, lejerne, huslejenævn mv. Eksempler på dette er, at der indtil videre kun er offentliggjort afgørelser fra Københavns huslejenævn og ankenævn på hjemmesiden, og søgemulighederne samt informationen på hjemmesiden er meget sparsomme. Udlejer m.fl. har brug for et langt større indblik i huslejenævnenes praksis, bl.a. i form af langt flere offentliggjorte afgørelser samt 20

21 statistikker, hvis de skal kunne handle derefter. Det vil også skabe et anvendeligt redskab til videndeling mellem de forskellige huslejenævn, så deres praksis i højere grad kan ensrettes. Det foreslås, at der indføres regler om, at samtlige huslejenævn har pligt til på at offentliggøre deres afgørelser samt udarbejde og offentliggøre statistiske oplysninger om antallet af sager, arten af sagerne, lejeniveauer mv. Dette vil bidrage til at skabe mere gennemskuelighed omkring huslejenævnenes praksis. I denne sammenhæng skal domstolene samtidig have pligt til at orientere huslejenævnene om sagernes videre forløb i domstolssystemet, så der i højere grad skabes overensstemmelse mellem huslejenævnenes praksis og domstolenes praksis. 21

22 ØVRIGE ÆNDRINGER Udover emnerne energibesparelser, lejefastsættelse og -regulering samt tvister er der talrige andre eksempler i lejelovgivningen, hvor der ikke er en balance mellem hensynet til lejerne og hensynet til udlejer, og hvor der gælder unødigt formelle og ufleksible regler. Ejendomsforeningen Danmark vil i det følgende komme med forslag til hvordan lejelovgivningen på flere områder kan forenkles og moderniseres. 20. Forhøjelse af påkravsgebyret ved lejers betalingsmisligholdelse 19 I forbindelse med lejers betalingsmisligholdelse kan udlejer kræve et gebyr for fremsendelse af påkrav til lejer om indbetaling af manglende leje og eventuelle øvrige pligtige pengeydelser. Udlejers påkravsgebyr er maksimeret til et beløb på kr. 250, som pristalsreguleres årligt. Maksimeringen af påkravsgebyret betyder, at en lejer, som er i restance med flere måneders leje, sidestilles med en lejer, som måske blot er i restance med en månedsleje. Dette er urimeligt for både udlejer og for lejeren med restancen på en måneds leje, og det skaber ikke incitament for lejeren med restancen på flere måneders leje til at betale restancen. Et påkravsgebyr på kr. 250 dækker desuden kun sjældent udlejers arbejde og udgifter i forbindelse med udarbejdelse og fremsendelse af påkravet. Det skal i denne sammenhæng fremhæves, at maksimeringen af påkravsgebyret blev gennemført i 2009 til trods for, at lejer- og udlejerorganisationerne i enighed havde foreslået Velfærdsministeriet, at påkravsgebyret skulle sættes til 2 procent af det skyldige beløb, dog minimum 500 kr. Det foreslås, at påkravsgebyret ændres til at være afhængigt af restancens størrelse og som minimum udgøre 500 kr. Påkravsgebyret vil herefter ikke tilgodese lejere med en betydelig restance, og påkravsgebyret vil i højere grad dække udlejers arbejde og udgifter ved udarbejdelse og afgivelse af påkrav til lejer. 19 Lejeloven 93, stk. 2 22

23 21. Forkortelse af påkravsfrist ved lejers betalingsmisligholdelse 20 Inden udlejer kan ophæve et lejemål grundet lejers betalingsmisligholdelse, skal udlejer i et påkrav have givet lejer en frist på 14 dage til at indbetale manglende leje og eventuelle øvrige pligtige pengeydelser i lejeforholdet. Påkravsfristen var tidligere på 3 dage, men den blev i 2009 forlænget til de nuværende 14 dage. Begrundelsen for forlængelsen af påkravsfristen var, at man ville modvirke, at bagatelagtige og hændelige forsinkelser med betalingen resulterede i en ophævelse af lejemålet, samt at lejerne fik større mulighed for at finde en løsning på et eventuelt betalingsproblem og derved kunne afværge en ophævelse af lejeforholdet. Det er særdeles tvivlsomt, om forlængelsen af påkravsfristen faktisk har haft denne virkning. Det kan tværtimod konstateres, at udlejer nu skal fungere som långiver overfor lejerne i en længere periode, og at udlejers sikkerhed for sine krav mod lejerne er blevet væsentlig forringet. Udlejer er nu nødsaget til at vente 14 dage før, at udlejer kan skride til ophævelse af lejemålet og begynde arbejdet med genudlejning af lejemålet til ny lejer. Udlejer skal i denne periode enten selv lægge ud for lejerne eller bruge sin sikkerhed i form af depositum og forudbetalt leje til at dække den manglende lejeindbetaling. Dette gælder både den lejeindbetaling, som ligger til grund for påkravet, og den lejeindbetaling, som ofte forfalder under påkravsfristen, idet den lange påkravsfrist nemt kan løbe ind i en ny lejeperiode. Det foreslås, at påkravsfristen maksimalt skal være 7 kalenderdage. Dette vil forhindre, at udlejer skal være långiver over for lejerne i en længere periode, og at udlejers sikkerhed for manglende lejeindbetaling mv. i form af depositum og forudbetalt leje styrkes. En påkravsfrist på 7 kalenderdage må også anses for rimelig og tilstrækkelig tid for lejer til at kunne varetage sine interesser og finde en løsning på et eventuelt betalingsproblem. 22. Revidering af blanket-reglen 21 Lejelovens 5 indeholder nogle komplicerede og meget formelle regler for udformning og anvendelse af standardiserede blanketter ved udarbejdelse af lejekontrakter, som giver anledning til et betydeligt antal tvister mellem udlejer og lejerne. I bestemmelsen findes der to ugyldighedsregler angående lejekontrakter baseret på en blanket. Den første ugyldighedsregel er, at vilkår, som giver 20 Lejeloven 93, stk Lejeloven 5 og Bekendtgørelse om regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. 23

24 lejeren større forpligtelser eller mindre rettigheder end angivet i lejeloven, skal være fremhævet. Den anden ugyldighedsregel er, at en blanket skal være autoriseret for, at fortrykte vilkår i denne er lovlig. Disse ugyldighedsregler omfatter ikke kun anvendelsen af egentlige blanketter, men også lejekontrakter som lejeren kan opfatte som standardiserede. I bilag 2 til Bekendtgørelse om regler for udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler er der fastsat nogle særdeles detaljerede regler for, hvordan en lejekontrakt skal være udformet for at svare til den autoriserede blanket. Denne fremgangsmåde egner sig til en situation, hvor den autoriserede standardblanket købes i trykt form med henblik på senere udfyldelse i forbindelse med kontraktindgåelsen. Med den nuværende teknologi laves kontrakten imidlertid som altovervejende hovedregel direkte i udlejerens eget tekstbehandlingssystem, den sendes eventuelt ved , og den udskrives på udlejers eller lejers printer. Som konsekvens af denne proces og de fejlmarginer, som teknisk kan opstå undervejs, er det ikke realistisk at kræve, at lejekontrakten fuldstændigt skal svare til den autoriserede standardblanket. På denne baggrund foreslås det, at blanket-reglen i lejelovens 5 enten ophæves eller ændres væsentligt, så udlejer i højere grad selv kan bestemme udformningen og anvendelse af en standardiseret lejekontrakt, og så udlejer ikke risikerer at få lejevilkår tilsidesat alene på grund af mindre fravigelser fra den autoriserede standardblanket. Såfremt lejelovens 5 opretholdes, bør det tydeliggøres, at fremhævelseskravet kun finder anvendelse på den fortrykte tekst i den autoriserede standardblanket, og at fremhævelseskravet således ikke finder anvendelse på eventuelle vilkår i 11 i den autoriserede standardblanket eller i bilag hertil. Vilkår i 11 i den autoriserede standardblanket og i eventuelt bilag hertil må i sig selv anses for fremhævede. For så vidt angår udvidelsen af gyldighedsbetingelserne om fremhævelse og brug af autoriserede typeformularer til at omfatte lejekontrakter, som lejeren kan opfatte som standardiserede, bør dette også udgå af bestemmelsen ud fra en betragtning om, at der er tale om enten en standardblanket eller en individuel udformet lejekontrakt. 23. Forhøjelse af depositum og forudbetalt leje 22 I forbindelse med lejeaftalens indgåelse er udlejer berettiget til at kræve et depositum svarende til tre måneders leje til sikkerhed for eventuelle krav mod lejerne, ligesom udlejer kan kræve lejen forudbetalt for et tidsrum på op til 3 måneder. Denne sikkerhed på maksimalt 6 måneders leje er 22 Lejeloven 34, stk. 1 24

Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove

Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove Ejendomsforeningen Danmarks forslag til forenkling og modernisering af de private boliglejelove Bedre udlejningsboliger og færre tvistesager Juni 2009 Forslag Energibesparelser 1. Udførelse af energibesparelser

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Kickoff-seminar DEL II Paradoksproblemet med huslejefastsættelse og energiforbedringer i lejeboliger v/ advokat Timmy Lund, Ejendomsforeningen Danmark Onsdag den 1. juni 2011,

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8

Læs mere

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.20 17.00 Huslejefastsættelse del 1 v. Louise Kaczor 17.00 17.20 Pause og netværk 17.20 17.55

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejefastsættelse - Omkostningsbestemt

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september Bilag Vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave, af 3. september 2001. VEJLEDNING for beboelse Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Ny lejelov For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015 Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Ikrafttræden og hjemmel v/ejendomsforeningen Danmark, juridisk

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

Dato: 12. november 2013

Dato: 12. november 2013 Dato: 12. november 2013 Aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, og Det Konservative Folkeparti om udmøntning af Energiaftalen

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10

Læs mere

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Præsentation af udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje

Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner for gennemgang Omkostningsbestemt leje Lejefastsættelse og regulering - Omkostningsbestemt

Læs mere

Energibesparelser i private lejeboliger

Energibesparelser i private lejeboliger - 1 Energibesparelser i private lejeboliger Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Ministeren for by, bolig og landdistrikter fremsatte i begyndelsen af februar 2014 et lovforslag, der skal fremme

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

Boligudvalget L 92 - Bilag 3 Offentligt

Boligudvalget L 92 - Bilag 3 Offentligt Boligudvalget L 92 - Bilag 3 Offentligt Velfærdsministeriet Byfornyelse & leje J.nr. 2008-6877 nho 28. november 2008 Høringsnotat vedrørende Forslag til Lov om ændring af lov om leje af almene boliger,

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Skitse til udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet for By, Bolig

Læs mere

Den nye lejelov hvad kan vi forvente?

Den nye lejelov hvad kan vi forvente? Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov hvad kan vi forvente? Juridisk direktør og Advokat Lars Brondt Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Forlig af 11. juni 2014 og lovforslag

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på

Læs mere

Privat udlejning. For høj husleje? Lejens størrelse

Privat udlejning. For høj husleje? Lejens størrelse Privat udlejning For høj husleje? Lejens størrelse For høj husleje? 1 Huslejens størrelse afhænger af om: lejemålet er moderniseret og hvornår, der er/har været erhverv i ejendommen, antallet af lejemål

Læs mere

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 18. NOVEMBER 2014 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET LEJENIVEAUER I AARHUS præsen TATION 1 OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJEMÅL BRL 5, STK. 1 BRL 5, stk. 1: 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

Læs mere

Lejeforhøjelse efter det lejedes værdi. Seks eller færre lejemål. Privat udlejning

Lejeforhøjelse efter det lejedes værdi. Seks eller færre lejemål. Privat udlejning Lejeforhøjelse efter det lejedes værdi Seks eller færre lejemål Privat udlejning Det lejedes værdi 1 I ejendomme hvor der pr 1. januar 1995 var færre end syv boliger, kan der varsles lejerforhøjelser efter

Læs mere

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår Opgavesæt I

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår Opgavesæt I Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme 1. del Efterår 2016 Opgavesæt I Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Hvordan klassificeres ejendommen? Du skal vurdere, hvilke regler for

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnetskompetence og ændring af boligreguleringsloven

Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privat udlejning, udvidelse af huslejenævnetskompetence og ændring af boligreguleringsloven 2008/1 BSF 168 (Gældende) Udskriftsdato: 2. marts 2017 Ministerium: Folketinget Journalnummer: Fremsat den 3. april 2009 af Thomas Jensen (S) og Sophie Hæstorp Andersen (S) Forslag til folketingsbeslutning

Læs mere

Energirenovering i erhvervslejemål

Energirenovering i erhvervslejemål - 1 Energirenovering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Ministeren for by, bolig og landdistrikter fremsatte i november 2014 et lovforslag, der skal fremme energirenovering

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Uddrag af nye domme

Ejendomsforeningen Danmark Uddrag af nye domme Ejendomsforeningen Danmark Uddrag af nye domme 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Uddrag af nye domme (1) GD 2013/45 Ø(U HAVDE ADGANG TIL AT OPKRÆVE FORBEDRINGSTILLÆG

Læs mere

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Syv eller flere lejemål. Privat udlejning

Omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Syv eller flere lejemål. Privat udlejning Omkostningsbestemt lejeforhøjelse Syv eller flere lejemål Privat udlejning Den omkostningsbestemte leje er sammensat af: 1 Driftsudgifter + udvendig vedligeholdelse + forbedringer. Forbedringerne/moderniseringen

Læs mere

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer.

Loven indeholder en række ændringer, der skal skabe større incitamenter hos såvel udlejere som lejere til at gennemføre energiforbedringer. Til lejere, udlejere og huslejenævn m.fl. NOTAT Dato: 1. juli 2014 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-3841 Sagsbehandler: NH Dok id: Orientering om mulighederne for anvendelse af de nye bestemmelser

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov

Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov Ejendomsforeningen Danmark Den nye lejelov Hjørring udlejere 5. november 2015 Elsebeth Due Kjeldsen, Ejendomsforeningen Danmark Ny lejelov 1. juli 2015 Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Vigtigste elementer

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

Forældrekøb lejeindtægt udgifter

Forældrekøb lejeindtægt udgifter - 1 Forældrekøb lejeindtægt udgifter Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Køb af bolig til familiemedlemmer eller andre nærtstående er blevet udbredt de senere år. Typisk er der tale om forældrekøb,

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Energisparepakken Ejendomsforeningen Fyn 24. november 2014 Energisparepakken - Lovens indhold Forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser ved forbedringer Forhøjelse af lejers råderetsbeløb

Læs mere

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 142 Offentligt Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Virksomheder omfattet af undersøgelsen

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9. udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014. EA01 - København

Rettevejledning. Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014. EA01 - København Rettevejledning Administration af boligudlejningsejendomme I Efterår 2014 EA01 - København Opgavesæt nr. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 a) Den studerende bør konstatere, at Århus er en reguleret kommune, hvorfor

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9 udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 7. udgave Lejemåls nr. Stempel LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Forbedringer og forbedringsforhøjelser i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Det lejeretlige forbedringsbegreb Forbedringsbegrebet

Læs mere

Et bredt flertal af folketinget vedtog med ikrafttrædelse pr. 1. juli 2015 et nyt lovforslag om ændring af lejeloven og boligreguleringsloven.

Et bredt flertal af folketinget vedtog med ikrafttrædelse pr. 1. juli 2015 et nyt lovforslag om ændring af lejeloven og boligreguleringsloven. af advokat Claus Johansen Konsekvenser af den nye lejelov Et bredt flertal af folketinget vedtog med ikrafttrædelse pr. 1. juli 2015 et nyt lovforslag om ændring af lejeloven og boligreguleringsloven.

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

C har nedlagt påstand om frifindelse, således at lejen for lejemålet Z-vej 29,3.th.,, fastsættes til ,47 kr. årligt.

C har nedlagt påstand om frifindelse, således at lejen for lejemålet Z-vej 29,3.th.,, fastsættes til ,47 kr. årligt. DOM Afsagt den 18. november 2014 i sag nr. BS 27B-3060/2013: Der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde sag nr. BS 27B-3060/2013: Pensionskassen for Sygeplejersker c/o DEAS A/S Dirch Passers Allé 76

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark EJENDOMSFORENINGEN FYN INFORMATIONSMØDE Mandag den 25. november 2013 Program for dagen Kl. 9.00: Velkomst Kl. 9.10: Nyheder inden for boliglejeretten Kl. 10.25: Lejens fastsættelse

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt NOTAT Dato: 10. februar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: NHO/MPK/LAG/PSH/CDH Dok id: 575005 Svar på henvendelse

Læs mere

ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008

ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008 Ejendomsforeningen Danmark ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008 FAGLIGE NYHEDER INDENFOR EJENDOMSADMINISTRATION Juridisk konsulent Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark Kommende Højesterets-domme Spise-op -princippet

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

Energiforbedringer i lejeboliger

Energiforbedringer i lejeboliger - 1 Energiforbedringer i lejeboliger Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Energiaftalen fra marts 2012 mellem regeringen og henholdsvis Venstre, DF, Enhedslisten og Det Konservative Folkeparti

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

Aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer

Aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer 1 Aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer Aftaleblanket udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter juni 2014. Denne blanket skal anvendes ved

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Hvad siger lovgivningen om varmefordeling. Torsdag 05. november 2015

Hvad siger lovgivningen om varmefordeling. Torsdag 05. november 2015 Hvad siger lovgivningen om varmefordeling Torsdag 05. november 2015 Hvilke områder vil I blive informeret om i dag. Bekendtgørelsen om individuel måling af el, gas, vand, varme og køling (BEK nr. 563 af

Læs mere

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål)

Udkast. til. Forslag. til. Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål) Udkast til Forslag til Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål) 1 I lov om leje af erhvervslokaler, jf. lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 22. februar 2013

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 22. februar 2013 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 22. februar 2013 Sag 285/2011 (1. afdeling) Folke Greisen (advokat Lars Langkjær) mod Hellebo Park Helsingør ApS (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instans er afsagt

Læs mere

11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem

11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem 11 Vilkår Vedrørende lejemålet xxxxxxxxxxxxxxxx, 8000 Aarhus C Mellem Løvbjerg Ejendomsinvest A/S CVR-nr. 35 53 38 18 Strandkærvej 5 8700 Horsens som udlejer og [Navn] [CPR-nr.] [Nuværende adresse] [Mailadresse]

Læs mere

Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015. Ikrafttrædelse 1.7.2015

Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015. Ikrafttrædelse 1.7.2015 Den nye lejelov Lov nr. 310 af 30/3 2015 Ikrafttrædelse 1.7.2015 Advokater Amagertorv 11 1160 København K Tlf. (+45) 33 15 01 02 Fax (+45) 33 14 19 33 www.homannlaw.dk Loven har medført ændringer af; Lejeloven

Læs mere

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015 Gå hjem-møde ændringer i lejeloven Torsdag den 23. april 2015 Velkommen 2 3 Program 14.30 15.00 Registrering 15.00 15.05 Velkomst v/andreas Antoniades 15.05 15.50 Obligatorisk ind- og fraflytningssyn;

Læs mere

Boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven 1 Boligreguleringsloven Indholdsfortegnelse Lovens gyldighedsområde... 2 Huslejeregulering for beboelseslejligheder... 3 Vedligeholdelse og opretning...14 Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond...19

Læs mere

Boligselskabernes Landsforening og Bygherreforeningen har meddelt, at de ikke har bemærkninger

Boligselskabernes Landsforening og Bygherreforeningen har meddelt, at de ikke har bemærkninger NOTAT Dato: 22. november 2012 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2012-2417 Sagsbehandler: lag/mpk Dok id: Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering

Læs mere

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29.

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. november 2006 DET TALTE ORD GÆLDER Spørgsmål: Der ønskes en generel drøftelse af de lejeretlige

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene retsinformation.dk - LBK nr 962 af 11/08/2010 1 of 23 28-Jul-14 01:31 LBK nr 962 af 11/08/2010 Gældende (Boligreguleringsloven) Offentliggørelsesdato: 14-08-2010 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Læs mere

ERHVERVSLEJEKONTRAKT

ERHVERVSLEJEKONTRAKT ERHVERVSLEJEKONTRAKT For ejendommen: Matr.nr. [INDSÆT] Bygning [INDSÆT] Udlejer: [INDSÆT] Lejer: [INDSÆT] 1. Det lejede 1.1 Lejemålet omfatter til lejers særskilte brug kontorlokaler, hvis bruttoareal

Læs mere

D O M. Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)).

D O M. Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)). D O M Afsagt den 24. juni 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Kåre Mønsted og Anders Raagaard (kst.)). 20. afd. nr. B-1994-14: A (advokat Jesper Bang) mod B (advokat Henrik

Læs mere

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger Side 1 af 6 Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger LOV nr 485 af 12/06/1996 (Gældende) LBK Nr. 837 af 20/09/1996 LBK Nr. 452 af 24/06/1998 LOV Nr. 934 af 20/12/1999 LOV Nr. 450 af 31/05/2000

Læs mere

Bemærkninger til lovforslaget

Bemærkninger til lovforslaget Lovforslag nr. L 82 Folketinget 2014-15 Fremsat den 26. november 2014 af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen) Forslag til Lov om ændring af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (Fremme

Læs mere

1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje

1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje Anders Birkenfeldt Frank Hansen Lars Brun Nielsen Allan Thomsen De Københavnske Huslejenævn Nyropsgade 1 1602 København V Advokat Allan Thomsen at@hansenthomsen.dk Direkte tlf. 92151305 Mobil 26302647

Læs mere

1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje

1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje Anders Birkenfeldt Frank Hansen Lars Brun Nielsen Allan Thomsen De Københavnske Huslejenævn Nyropsgade 1 1602 København V Advokat Allan Thomsen at@hansenthomsen.dk Direkte tlf. 92151305 Mobil 26302647

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

HUSLEJENÆVNENE I AARHUS Dato: 31. august 2016 Dokk Aarhus C Journalnr.: 16/023168/ahlo

HUSLEJENÆVNENE I AARHUS Dato: 31. august 2016 Dokk Aarhus C Journalnr.: 16/023168/ahlo HUSLEJENÆVNENE I AARHUS Dato: 31. august 2016 Dokk1 8000 Aarhus C Journalnr.: 16/023168/ahlo HUSLEJENÆVNET I AARHUS NORDRE KREDS udskrift af protokollen fra MØDE DEN 25. AUGUST 2016 I mødet deltog formanden,

Læs mere

Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 38 Offentligt

Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 38 Offentligt Boligudvalget (2. samling) BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 38 Offentligt Socialministeriet 5. kontor - Handicappede og boliger J.nr. 80-51 10. juni 2003 1. Indledning Notat om forenkling og modernisering

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T MILJØMINISTERIET Naturstyrelsen Midtjylland Mellem xxxx som lejer og Naturstyrelsen Midtjylland, Bjørnkærvej 18, 7540 Haderup som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T 1. Lejemålet Hastruphus

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Tvister Huslejenævn og Boligret Tvangsadministration og rettighedsfrakendelse

Ejendomsforeningen Danmark Tvister Huslejenævn og Boligret Tvangsadministration og rettighedsfrakendelse Ejendomsforeningen Danmark Tvister Huslejenævn og Boligret Tvangsadministration og rettighedsfrakendelse 28. november 2014 Juridisk konsulent Niklas Winther Kejlskov Tvister Tvister om boliglejemål kan

Læs mere

Lejeloven (oversigt over bestemmelser, der indeholder en pligt til/mulighed for kommunikation mellem udlejer og lejer) 1

Lejeloven (oversigt over bestemmelser, der indeholder en pligt til/mulighed for kommunikation mellem udlejer og lejer) 1 Lejeloven (oversigt over bestemmelser, der indeholder en pligt til/mulighed for kommunikation mellem udlejer og lejer) 1 Bestemmelse Indholdsbeskrivelse Skriftlighedskrav (skriftlighedskravet fremgår direkte

Læs mere

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Varme og vand. 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen. www.ejendomsforeningen.

Ejendomsforeningen Danmark. Varme og vand. 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen. www.ejendomsforeningen. Ejendomsforeningen Danmark Varme og vand 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Forsyning og måling af forbrug Forsyning med varme og vand Udlejer leverer Lejer sørger selv for

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Ti myter om at bo til leje

Ti myter om at bo til leje Ti myter om at bo til leje ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Forord Der er stor interesse for bolig- og ejendomsmarkedet. Det er både naturligt og glædeligt. Ejendomme er et væsentligt element i

Læs mere

Kontrol af regnskaber i 2014 KONTROL REGNSKABER. Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a. Februar 2015

Kontrol af regnskaber i 2014 KONTROL REGNSKABER. Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a. Februar 2015 KONTROL AF REGNSKABER i 2014 Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a Februar 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE 1.0. Resume Side 1 2.0. Lovgrundlag, formål og kriterier Side 2 3.0. Boligreguleringslovens 18

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 21. september 2016 Sag 278/2015 (1. afdeling) Pensionskassen for Sygeplejersker (advokat Anne Louise Husen) mod Merete Lelund (advokat Stig Lynghøj Nielsen) I tidligere

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 8. april 2016

HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 8. april 2016 HØJESTERETS DOM afsagt fredag den 8. april 2016 Sag 162/2015 (2. afdeling) U 1 og U 2 (advokat Arne Linde Olsen for begge) mod L 1 og L 2 (advokat Jakob Brandgård Busse for begge) I tidligere instanser

Læs mere

Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse

Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse Eksamensspørgsmålet Erhvervslejeret Udlejers adgang til at foretage arbejder i og omkring det lejede herunder udlejers ret til forbedringsforhøjelse.

Læs mere