UDSKRIFT af forhandlingsprotokollen for OVERTAKSATIONSKOMMISSIONEN for Nord og Vestsjælland

Transkript

1 UDSKRIFT af forhandlingsprotokollen for OVERTAKSATIONSKOMMISSIONEN for Nord og Vestsjælland Forretningen den 18. juni 2013, Sag SJ Sag: Fastsættelse af erstatning for overtagelse af ca. 11,27 ha. af matr.nr. 13-b og 13-ac Benløse by, Benløse i medfør af planlovens 47 A. Ejer: Henning Jensen. Tirsdag den 18. juni 2013, kl. ca samledes den af Transportministeriet i henhold til vejloven (lov om offentlige veje, jf. lovbekendtgørelse nr af 03. november 2011) nedsatte overtaksationskommission for Nord- og Vestsjælland på adressen Jordemodervej 38, Kværkeby. Til stede var formanden, Henrik Skander-Madsen, det faste medlem Knud Birk Iversen samt det særligt udpegede medlem Hermann Hansen. Protokollen førtes af sekretæren, Michael Thomsen. Som bistand for kommissionen mødte landinspektør Arne Hjortshøj. For og med Ringsted Kommune mødte Hans Faarup og Søren Langholm. For og med lodsejeren, Henning Jensen mødte advokat Emil Baumann Geist. Der fremlagdes udskrift af kendelsen af den 29. juni 2012 afsagt af taksationskommissionen for Vestsjælland, Ringsted Kommunes redegørelse for erstatningspåstanden af 7. juni 2013, samt supplerende materiale udarbejdet af lodsejeren. Kendelsen er indbragt for overtaksationskommissionen af Ringsted Kommune ved og brev af 19. juli 2012 fra landinspektør Hans Faarup og af lodsejeren ved og brev af 7. august Taksationskommissionen har afsagt sålydende kendelse:

2 1 "Kendelse: Parterne er enige om, at overtagelses- og vurderingstidspunktet er den 12. august Taksationskommissionen bemærker, at den af ejeren indhentede mæglervurdering er ensididgt fremskaffet, ligesom mægleren ikke i erklæringen nærmere redegør for de forhold, som hans vurdering hviler på, herunder om han har kendskab til handler med sammenlignelige arealer i Ringsted eller dog i nærheden heraf. Taksationskommissionen kan der ikke lægge vægt på mæglerens vurdering. Efter taksationspraksis skal der ske modregning for de fordele, som en ekspropriation medfører for en ejendom. I denne sag tilføres der Henning Jensens landbrugsarealer en betydelig værdistigning ved overførsel til byzone og med den vedtagne lokalplan. Disse fordele skal der modregnes for i de arealer, som er forbeholdt til infrastruktur, herunder til veje. Da fordelene overstiger arealernes værdi, skal kommunen ikke betale erstatning for at overtage arealer, som efter lokalplanen skal anvendes til infrastruktur. Den tilbudte erstatning for det afskårne landbrugsareal, som ikke er overført til byzone, vil give ejeren fuld erstatning for arealet. Taksationskommissionen finder i øvrigt efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, herunder oplysningerne om de offentlige vurderinger og handlerne med erhvervsjord i området og i øvrigt omkring Ringsted, at den samlede erstatning passende kan fastsættes til kr., hvilket skønnes at give lodsejeren fuld erstatning for de overtagne arealers handelsværdi. Erstatningen bør forrentes fra datoen fra fremsættelse af begæring om overtagelse af arealet. Ringsted Kommune bør betale alle udgifter ved opmåling og udstykning af det areal, som er begæret overtaget samt til tinglysning. Ringsted Kommune bør betale kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand ved taksationsforretningen. Derfor bestemmes: Ringsted Kommune skal til Henning Jensen for overtagelse af matr.nr. 13-b og del af 13-ac begge Benløse by, Benløse betale kr. Kommunen skal betale alle omkostninger ved overtagelsen, herunder til opmåling og udstykning af arealet og tinglysning, samt kr. til ejerens udgifter til advokatbistand. Erstatning forrentes fra den 12. august 2011 med en årlig rente, der svarer til den diskonto, der er fastsat af Danmarks Nationalbank på tidspunktet for ekspropriationsbeslutningen. Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen betales af Ringsted Kommune."

3 Overtaksationskommissionen besigtigede ejendommen, hvorefter de fremmødte havde lejlighed til at udtale sig. Advokat Emil Baumann Geist nedlagde på vegne af lodsejeren påstand om, at Ringsted Kommune tilpligtes at betale en erstatning på kr. pr. kvm., og at der ikke skal sondres mellem salgbare/ikke salgbare arealer, som gjort i Ringsted Kommunes erstatningsopgørelse. Til støtte for påstanden henviste advokat Emil Baumann Geist på vegne af lodsejeren i det væsentlige til de bemærkninger, som blev fremsat under taksationsforretningen, de anbringender, som fremgår af ankeskrivelsen af 7. august 2012, samt det supplerende materiale, som blev udleveret i forbindelse med denne sags behandling. Advokat Emil Baumann Geist gennemgik i den forbindelse en mæglervurdering og en række handler, som efter advokat Emil Baumann Geist udgør sammenlignelige handler, der kan anvendes til brug for erstatningens fastsættelse. Hans Faarup nedlagde på vegne af Ringsted Kommune påstand om, at Ringsted Kommune maksimalt tilpligtes at betale en erstatning til Henning Jensen på kr ekskl. moms, Areal, salgbart areal, erhverv 85,140 m2 å kr. 35,00 kr Areal, salgbart, beplantningsbælte m2 å kr. 35,00 kr Areal, infrastruktur, regnvandsbassin m2 å kr. 00,00 kr. 0 Areal, infrastruktur, veje m2 å kr. 00,00 kr. 0 Areal uden for lokalplan, landbrug m2 å kr. 18,00 kr Ialt Kr Til støtte for sin påstand gjorde Hans Faarup på vegne af Ringsted Kommune gældende, at overtagelses- og vurderingstidspunktet er 12. august 2011 at arealerne skal værdifastsættes på baggrund af de faktiske, retlige og planmæssige forhold, som er fastlagt i lokalplan nr. 221, at der ved værdifastsættelsen skal tages hensyn til den prisudvikling, der har fundet sted for erhvervsjord frem til overtagelsestidspunktet og at principperne i taksationskommissionens kendelse af 27. juni 2012 vedrørende fradrag for fordele og vederlagsfri afståelse af arealer til infrastrukturanlæg skal indgå i værdifastsættelsen af arealerne. Til yderligere støtte for påstanden henviste Hans Faarup på vegne af Ringsted Kommune til sin redegørelse af 7. juni 2013, og til de bemærkninger som blev fremsat for Taksationskommissionen. Hans Faarup kommenterede i den forbindelse den mæglervurdering og de sammenlignelige handler, som advokat Emil Baumann Geist henviste til.

4 Overtaksationskommissionen drøftede sagen og afsagde sålydende KENDELSE I sin samlede vurdering af værdien af det overtagne areal finder Overtaksationskommissionen det hensigtsmæssigt at opdele vurderingen i tre grupper, nemlig værdien af de salgbare arealer herunder værdien af beplantningsbælte, værdien af arealer udlagt til regnvandsbassin og vej samt værdien af det afskårne landzoneareal. I sin vurdering af værdien af de salgbare arealer tager kommissionen udgangspunkt i den eneste kendte sammenlignelige handel i området, nemlig en handel fra medio 2008, hvor der blev handlet arealer for 60 kr. pr. kvm. Med henvisning til den fremlagte beregning over prisudvikling (udarbejdet af SKAT) lægger Kommissionen til grund, at denne kvadratmeterpris i 2011 ville have været 51 kr. pr. kvm., svarende til et fald på 15% i forhold til prisen i Overtaksationskommissionen finder ikke at kunne lægge den af lodsejeren ensidigt indhentede og ubegrundede mæglererklæring på 80 kr. pr. m 2 til grund for sin vurdering. Tilsvarende kan heller ikke den af Ringsted kommune foretagne beregning af værdien til 35 kr. pr. m 2 efter kommissionens opfattelse lægges til grund, idet reduktionen af værdien fra 51 kr. til 35kr. pr. m 2 alene er basseret på et løst og ikke særligt begrundet skøn. Kommissionen er derimod af den opfattelse, at det er relevant at inddrage det overtagne areals geografiske placering betydning ved værdiansættelsen. Det handlede areal fra 2008 er placeret attraktivt umiddelbart op til motorvejen, mens det aktuelt overtagne areal er placeret ca. 700 m længere væk og dermed mindre attraktivt. Overtaksationskommissionen finder det derfor rimeligt skønsmæssigt at reducere værdien med yderligere 10% fra udgangspunktet på 51 kr. pr. kvm. til 46 kr. pr. kvm. For så vidt angår de arealer, der i lokalplanen er udlagt til vej og regnvandsbassin, finder Overtaksationskommissionen, at der ved lokalplanens vedtagelse og efter hovedparten af arealet er overgået fra landzone til byzone er tilført lodsejerens ejendom en værditilvækst, der langt overstiger de udlagte arealers værdi. Ejeren lider således ved kommunens overtagelse af denne del af ejendommen ikke noget erstatningsberettigende tab. Endelig finder Overtaksationen, at det overtagne afskårne landzoneareal bør værdisættes med en værdi svarende til prisen på landbrugsjord i området, der efter det for kommissionen oplyste, kan fastsættes til 18 kr. pr. kvm. Den samlede erstatning for de af Ringsted kommune overtagne arealer kan her efter opgøres således: Salgbare arealer på m 2 a' 46 kr. pr. m kr. Areal udlagt til vej og regnvandsbassin m 2 0 kr.

5 Afskåret landzoneareal på m 2 a'18 kr. pr. m kr. Ialt kr. Herefter bestemmes Ringsted Kommune skal til Henning Jensen for overtagelse af matr.nr. 13-b og del af 13-ac begge Benløse by, Benløse betale kr. Ringsted Kommune skal godtgøre lodsejeren Henning Jensen kr. i udgifter til sagkyndig bistand i forbindelse med sagens behandling for Overtaksationskommissionen. Erstatningen forrentes fra den 12. august 2011 med en årlig rente, der svarer til den diskonto, der er fastsat af Danmarks Nationalbank på tidspunktet for ekspropriationsbeslutningen. Henrik Skander-Madsen Hermann Hansen Knud Birk Iversen /Michael Thomsen Denne afgørelse kan indbringes for domstolene. Søgsmål vedrørende erstatning skal være anlagt senest 6 måneder efter modtagelse af denne kendelse, jf. 65 i lov om offentlige veje. Udskriftens rigtighed bekræftes. Overtaksationskommissionen for Nord og Vestsjælland København, den 27. juni P.K.V. / V fy / Michael ThorrøérSL^J^^^ V

6