Tillæg nr. 1 til lokalplan nr Boliger i Teglværksgade.

Transkript

1 Lokalplan ørkær, Esbjerg Tillæg nr. 1 til lokalplan nr Boliger i Teglværksgade. September 201

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i lansystemdk. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af lan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd Landinspektører / Arkitektfirmaet udolf Lolk / Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold edegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Skyggediagrammer Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Tilladelser fra andre myndigheder Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 14. juni til den 9. august Bestemmelser Lokalplanens formål mrådets afgrænsning Ændringer til lokalplan nr Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse etsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Visualiseringer... Bilag C Skyggediagrammer... Bilag D

4 Side 2

5 edegørelse edegørelse Lokalplan ørkær, Esbjerg Tillæg nr. 1 til lokalplan nr Boliger i Teglværksgade. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter en del af matr.nr. 1077c Esbjerg Bygrunde, beliggende ud til Teglværksgade. I perioden fra 1930 erne og frem til 1988 blev der drevet tømmerhandel på ejendommen. I dag er det sidste spor heraf det gamle indgangsparti fra Esbjerg Trælasthandel langs Teglværksgade, se billede 1. Bygningen, som er forfalden, er opført i én etage med facader beklædt med træ og placeret i vejskel. Bag bebyggelsen er er der et ubebygget areal, se billede 2. mrådet grænser op til den øvrige bebyggelse i Teglværksgade, som er en blanding af enfamiliehuse og etagebebyggelse i 1 1/2 3 etager, se billede 3. Bebyggelsen er hovedsagelig udført med facader i røde teglsten og saddeltage eller mansardtage belagt med tagsten. Bebyggelsen i Teglværksgade er primært opført i vejskel. side 3

6 edegørelse Billede 1: Indgangsparti fra det gamle Esbjerg Trælasthandel i Teglværksgade. Billede 2: Ubebygget areal bag det gamle indgangsparti. Billede 3: Bebyggelse i Teglværksgade. Side 4

7 edegørelse 2. Baggrund I 1980 er lokalplan nr. 139 For et område omkring Teglværksgade og ørkjærsgade vedtaget. Formålet med lokalplan nr. 139 er overordnet, at sikre området som et overvejende boligområde med mulighed for indpasning af enkelte erhvervsvirksomheder syd for Teglværksgade. Derudover er formålet bl.a. at sikre, at ny bebyggelse indpasses til den eksisterende bebyggelse. Dette lokalplantillægs områdeafgrænsning ligger inden for delområde 4 i lokalplan nr Inden for dette delområde må der kun opføres bebyggelse til beboelse ud til Teglværksgade inden for en fastlagt byggelinie. Bag denne byggelinie må der kun opføres bebyggelse til erhverv. Baggrunden for dette lokalplantillæg er, at en boligforening ønsker at bygge 4 ungdomsboliger inden for dette lokalplantillægs områdeafgrænsning. rojektet er et vinderprojekt af konkurrencen vedr. ungdomsboliger i Esbjerg centrum. Konkurrencen har været udbudt af Esbjerg Kommune, som indbød boligorganisationerne til at komme med et bud på moderne ungdomsboliger med central beliggenhed. rojektet er helt på linie med Esbjerg Kommunes strategi for alment nybyggeri. Grundtanken er at skabe mere liv i bymidten ved at få flere studerende til at bo centralt i byen, og ikke mindst imødekomme de unges fremtidige behov for boliger. rojektet kan dog ikke opføres inden for rammerne af lokalplan 139, da der udover bebyggelse i gadelinien også ønskes at bygge en vinkel ind i området, som ligger bag den indvendige byggelinie der, jf. lokalplan 139, kun må anvendes til erhvervsbebyggelse. Derudover kan det ønskede projekt heller ikke opføres inden for rammerne af lokalplan 139 i forhold til bebyggelsens omfang, højde, tagudformning og etageantal. rojektet med boliger stemmer dog godt overens med lokalplan 139's formål som bl.a. er at sikre området som overvejende boligområde, sikre mulighed for at erstatte den ringeste bebyggelse med ny bebyggelse og sikre at ny bebyggelse indpasses under hensyntagen til eksisterende bebyggelse. 3. Lokalplanområdets disposition Der ønskes opført ungdomsboliger i området, som med materialevalg og placering indpasses i området. For at fremtidssikre lokalplanen, gives der mulighed for at bebyggelsen kan anvendes til boliger generelt, så ungdomsboliger evt. på sigt kan omdannes til eksempelvis handicapboliger eller ældreboliger mv. Der gives endvidere mulighed for kontor og servicefunktioner i tilknytning til boligerne. Med boligerne erstattes den gamle forfaldne bebyggelse fra den tidligere trælasthandel med ny bebyggelse. Byggeriet placeres i gadelinie ud til Teglværksgade samt vinkelret ind i området, således at der skabes mulighed for et skærmet gårdrum til parkering og ophold. Byggeri i gadelinie er i overensstemmelse med lokalplan 139, men vinklen med boliger ind i området er ikke muligt efter lokalplan 139, da baghusbebyggelse kun må benyttes til erhverv, som bl.a. lettere industri og værkstedsvirksomhed og lagervirksomhed. Ny bebyggelse placeres inden for et udlagt byggefelt i en afstand på 513 m til eksisterende nabohuse med beboelse, for at tage hensyn til naboer i form af indsigt og skyggepåvirkninger. Den eksisterende træbygning er bygget helt op i naboskel. Side 5

8 edegørelse Der planlægges en samlet bebyggelse på m 2 inden for området. I lokalplan 139 fastsættes bebyggelsesprocenten til 75 for delområde 4 som helhed. Bebyggelsesprocenten inden for tillæggets områdeafgrænsning fastsættes til 170, da bebyggelsen opføres på en mindre grund, der udgør delområde 5. Inden for lokalplanområdet, delområde 5, ønskes bebyggelsen opføres i 3 etager i en højde på op til 11,5 m med en facadehøjde på op til 8,5 m. Der må dog opføres ét trappetårn med en facadehøjde på op til 10,5 m. Bygningshøjden overstiger rammerne i lokalplan 139, hvor der kun må opføres bebyggelse i 2 etager. Bebyggelsen opføres i gadelinie mod Teglværksgade. Den øverste etage skal trækkes tilbage fra gadelinien, med undtagelse af et trappetårn mod øst. Hermed forholder projektet sig til de eksisterende bygningshøjder i Teglværksgade. Den tilbagetrukne etage sikrer ligeledes plads til udendørs opholdsarealer i form af en tagterrasse. For at tage hensyn til naboer må tagterrasser kun etableres ud til Teglværksgade, efter nærmere angivne bestemmelser, så indblik til nabohaver mindskes. Facader opføres i overensstemmelse med lokalplan 139 i røde teglsten. Tage udføres med fladt tag, hvilket strider mod lokalplan 139 der kun tillader symmetriske saddeltage. arkering til boligerne sikres på egen grund og skal etableres bag bebyggelsen på den sydlige del af området. pholdsarealer sikres ligeledes på den sydlige del af området samt i form af tagterrasser. Der skal etableres et uigennemsigtigt fast støjdæmpende hegn, som skal begrønnes mod nabo mod sydøst. Dette gøres for at afbøde for gener for nabo i form af lys fra biler, støj og indblik. Delområde 5, som omfatter dette lokalplantillægs områdeafgrænsning, er ikke længere omfattet af bestemmelserne for delområde 4 i lokalplan 139. verfor ses visualiseringer af projektets indpasning i den eksisterende bebyggelse i Teglværksgade. Før og efter visualiseringer fremgår desuden af bilag C. Ny bebyggelse skal overholde vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen, når boliger tages i brug og anvendes. Af denne årsag er den maksimale husbredde af både gadehuset og sidehuset, sådan at der kan etableres tilstrækkelig afskærmningsforanstaltninger mod støj. Side

9 edegørelse Visualisering 1 af ny bebyggelse set fra Teglværksgade mod sydøst. Visualisering 2 af ny bebyggelse set fra Teglværksgade mod nordvest. Side 7

10 edegørelse Teglværksgade nr. 21 Ny bebyggelse Visualisering 3 der viser afstand mellem ny bebyggelse og Teglværksgade nr. 21 set mod Teglværksgade. 4. Skyggediagrammer Det fremtidige byggeris skyggepåvirkninger på omgivelserne er vist på bilag D. Ved at lokalplanen sikrer at byggeriet holder en respektafstand til nabobebyggelse, skyggepåvirkes opholdsarealerne på nabobebyggelserne (Teglværksgade 21 og 29) kun i begrænset omfang i sommermånederne i middags og eftermiddags og til dels aftentimerne. Skyggerne fra byggeriet falder derimod primært på vejarealet, egen grund og på arealet mellem lokalplanområdet og Teglværksgade. 5. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Lokalplanområdet ligger inden for rammeområde i Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , med hensyn til bebyggelsens omfang, da bebyggelsesprocenten er fastsat til 75 for hver ejendom. Ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til boliger samt kontorer og servicefaciliteter i tilknytning til boligerne. Dette er kun en del af de funktioner som kommuneplanen giver mulighed for inden for den samlede anvendelse benævnt "Bydelscenter". Lokalplantillæggets område er dog fortsat en del af det overordnede bydelscenter. Kommuneplanændringens bebyggelsesprocent begrænses i denne lokalplan til 170. Side 8

11 edegørelse. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie. 3 km kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger i den bynære del af kystnærhedszonen. Den tilladte bebyggelse overstiger ikke højden på den øvrige bebyggelse i området. Ny bebyggelse vil derfor ikke påvirke kystmiljøet. Støjisolinier pholdsarealer må ikke udsættes for støj, der overstiger det tilladte jf. den til enhver tid gældende miljølovgivning. Side 9

12 edegørelse 7. Forhold til gældende lokalplan Lokalplan nr Inden for lokalplanområdet gælder følgende lokalplaner: Lokalplan nr for bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendomme indenfor ejerlavet Esbjerg Bygrunde samt del af ejerlavene Strandby og Esbjerg. Inden for lokalplanområdet gælder Lokalplan nr Lokalplan nr gælder for hele midtbyen og har til formål at fastholde og forbedre det eksisterende fysiske miljø og pålægge ejere at søge tilladelse, før de ændrer en bygnings ydre fremtræden, herunder opsætter skilte. Lokalplan nr supplerer bestemmelserne i denne lokalplan og skal fortsat være gældende indenfor lokalplanområdet. Lokalplan nr. 139 Lokalplan nr. 139 For et område omkring Teglværksgade og ørkjærsgade Den væsentligste forskel mellem lokalplan 139 og tillægget er, at det indføres et nyt delområde hvor anvendelsen fastsættes til boliger, og hvor muligheden for at etablere mindre erhvervs og produktionsvirksomheder inden for tillæggets område fjernes. Derudover øges bebyggelsens omfang og bestemmelser om tagform og facadehøjder ændres. Lokalplan 139 er fortsat gældende, med de ændringer for del af matr.nr. 1077c Esbjerg Bygrunde, som dette lokalplantillæg medfører. 8. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. 9. Internationale naturområder og beskyttede arter lanen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra ådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. lanen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Side 10

13 edegørelse Jordforureningsloven Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af afsnit 4 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra den 14. juni til den 9. august 201 Side 11

14

15 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan ørkær, Esbjerg Tillæg nr. 1 til lokalplan nr Boliger i Teglværksgade. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at ændre på bebyggelsens disponering, omfang, bygningshøjde og udformning i gældende lokalplan, så anvendelsen til boliger, herunder ungdomsboliger, er muligt i tillæg 1's område. 2. mrådets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag A og omfatter del af matrikelnummer 1077c, Esbjerg Bygrunde, samt alle parceller, der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 3. Ændringer til lokalplan nr. 139 Gældende lokalplan nr. 139 ændres inden for dette tillæg nr. 1's områdeafgrænsning, i delområde 5, således: 2.2 ændres til: Lokalplanens område opdeles i delområderne 1, 2, 3, 4 og 5. Der tilføjes 3.7: Delområde 5 må kun anvendes til boliger, herunder ungdomsboliger, samt kontor, servicefunktioner og viceværtfunktioner tilknyttet boligerne. Der tilføjes 5.4: Delområde 5 skal vejbetjenes fra Teglværksgade med en ny indkørsel, i overensstemmelse med principperne vist på bilag B, lokalplankortet. side 13

16 Bestemmelser Der tilføjes 5.5: I delområde 5 skal der etableres mindst 8 parkeringsbåse til ungdomsboliger, som skal etableres inden for arealet vist på bilag B, lokalplankortet. Såfremt der er yderligere behov for parkering til ungdomsboligerne, kan kommunen kræve etableret de fornødne parkeringsbåse enten i lokalplanområdet eller i nærheden. Der skal etableres cykelparkering så der er mindst 1 cykelparkeringsplads pr. ungdomsbolig. Etableres andre typer boliger end ungdomsboliger skal der, enten i lokalplanområdet eller i nærheden, tilvejebringes mindst: 1 pbås pr. 3 ældreboliger, 1 pbås pr. 100 m 2 almindelige boliger, 1 pbås pr. 50 m 2 kontor og servicefunktioner. Der tilføjes.9: Bebyggelsesprocenten for delområde 5 må ikke overstige 170. Der tilføjes.10: Bebyggelse i delområde 5 skal placeres med facade i gadelinie inden for det på bilag B viste byggefelt. Der tilføjes.11: Bebyggelse i delområde 5 må opføres i 3 etager. 3. etage skal tilbagetrækkes mindst 4,5 m fra gadelinien. Der må dog etableres ét trappetårn i 3 etager med en bredde på max 4 m i gadelinie i den østlige del. Tilføjelse til 7.1: Facadehøjder i delområde 5 mod Teglværksgade må ikke overstige 8,5 m målt fra terræn i gadelinie, med udtagelse af ét trappetårn som ikke må overstige 10,5 m målt fra terræn. Bygningshøjden i delområde 5 må ikke overstige 11,5 m målt fra terræn. Tilføjelse til 7.3: Tage i delområde 5 må udføres med flade tage. Tilføjelse til 7.5: Hegn i delområde 5 må dog opføres i træ eller i støjdæmpende materiale. Der tilføjes 7.7 Tagterrasser i delområde 5 må kun etableres i en afstand på mellem 0,75 m 12m fra vejskel mod Teglværksgade. Side 14

17 Bestemmelser Der tilføjes følgende til afsnit 8: Ubebyggede arealer i delområde 5 8.4: Ubebyggede arealer i delområde 5 må anvendes til opholdsarealer og parkering, jf. bilag B, Lokalplankortet. Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 15 % af boligernes etagereal. Altaner og tagterrasser kan tælle med som opholdsarealer. pholdsarealer på terræn skal etableres som et sammenhængende grønt område med mindst 3 træer, der har vækstbetingelser til at vokse sig store. pholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. En del af de ubebyggede arealer skal optage noget af overfladevandet. verfladevandet skal håndteres på egen grund. 8.5: Der skal etableres et uigennemsigtigt fast støjdæmpende hegn med en højde på 1,8 2 m, som skal begrønnes med beplantning. Hegnet skal placeres langs skel mod Teglværksgade 29. Der henvises i øvrigt til bestemmelser i lokalplan nr Nye bestemmelser: 4. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 4.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 4.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 4.3 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. Side 15

18 Bestemmelser 5. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 5.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak, vand og elnet, før den tages i brug. Kloakering i lokalplanområdet skal udformes som separatkloakering 5.2 Nybyggeri skal tilsluttes fjernevarme hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet. 5.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 3 ( 5.5) nævnte parkering være etableret. 5.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 3 ( ) nævnte opholdsarealer og støjskærmende foranstaltninger være etableret i godkendt omfang. 5.5 Før der gives byggetilladelse til ny bebyggelse, skal det dokumenteres at der er etableret afværgeforanstaltninger, så vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen overholdes, når boliger tages i brug og anvendes.. etsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter lanlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge lanlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. rivate byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i lanloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i denne lokalplan, gælder lanlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i denne lokalplan. Side 1

19 Bestemmelser 7. Vedtagelse venstående Lokalplan nr er udarbejdet efter Lov om planlægning, er endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den. september 201. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 17

20

21 S T U S V W T X Y Z Y [ \ ] ^ _ ` a b c d e c f g ` c ] _ ^ h h h i i j j k k l m n o p q p o r s [ t r u Y v w Y p m x [ y z Y T

22

23 ƒ ˆ Š Œ Ž Œ Š š œ œ ž Ÿ ž œ Ÿ Ÿ œ ª ««± ² ³ ² µ

24

25 ¹ º» ¼ ½ ¾ À º ¹ Á  û Á Â Ä Å Æ Ç Å È É Ê Ë Ì Í Î Ï Ð Ñ Ò Ó Æ Å Ó Å È Ô É Å É Ô Õ Õ Å Ê Ö Å Ö Ë È Æ Ñ Ë Ó Ì È Ë È Õ Í Î È Ó Ø Ë Ê Ù Ú Å Ð Û Ñ Ë Ö Å Ö Í Î Æ Å Ü Ú Ê Õ Å È Æ Å Ö Ë Ý Æ Å Ó Ñ Ë Ö Ò Ï Ê Ë Ö Å Ó Ë È Õ Å Ó Û Æ Å Ó Ë Ê Ê Ò Ö Ð Ó Å Ó Å Ó Ü Ú Ó Þ Õ Å Ü Ð Å Ó É Ë Ê Ê Å Æ Å Ó Ï Ü É Ô Õ Õ Å Ó Ë Å Ð ß

26 à á â ã â ä å æ å ç è å é ê æ ë ê ì è â å ä é æ í â å ä é æ í î å ï ì ð ñ æ á â ï í è å ò ê è â ó è ô â ä õ ö ã â í ì ã â å æ ã ç ï í é ç ó ø å ø ó ï ï å ì â å â å ä é æ í î å ï ì ð ñ æ á â ï í è å ò ê è â ó è ô â ä õ

27 à á â ã â ä å æ å ç è å é ê æ ë ê ì è â å ä é æ í â å ä é æ í î å ï ì ð ñ æ á â ï í è å ò ê è ç ê æ è ð å â ä õ ö ã â í ì ã â å æ ã ç ï í é ç ó ø å ø ó ï ï å ì â å â å ä é æ í î å ï ì ð ñ æ á â ï í è å ò ê è ç ê æ è ð å â ä õ

28

29 ý ý ü ú ü ý þ ÿ ý úû ü ù

30 " # $! # $ "! " ( % " ( 3 % " # $! " # $! 8, +, '( ) % &., '( ) % &., '( ) % & /, '( ) % & 4,

31 9 2 " ( % 2 " ( 3 % + +, +, '( ) 3< & ; :., '( ) 3< & ; :., '( ) 3< & ; : /, '( ) 3< & ; : 5 5,

32 % 1 $! = # & '( )., % 1 $! = # & '( ) +, % 1 $! = # & '( )., % 1 $! = # & '( ) /, % 0 ( " 3 2 8, + 4 % 0 ( " 3 2 4,

33 ! = > 7! = > 7 / 4 2 " ( 3 %! = > 7 /, +, '( ) # &., '( ) # & /, '( ) # &