ANALYSE STRANDMARKENS FRITIDSCENTER TAGRENOVERING HVIDOVRE KOMMUNE KULTUR-, TEKNIK-, MILJØ- OG ARBEJDSMARKEDSFORVALTNINGEN

Transkript

1 HVIDOVRE KOMMUNE KULTUR-, TEKNIK-, MILJØ- OG ARBEJDSMARKEDSFORVALTNINGEN STRANDMARKENS FRITIDSCENTER TAGRENOVERING ANALYSE

2 Analyse Side 2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. FORMÅL BAGGRUNDSOPLYSNINGER FOR ANALYSEN TILSTAND KONKLUSION TILTAG TID OG ØKONOMI BILAG... 25

3 Analyse Side 3 1. FORMÅL Hvidovre Kommune, Kultur-, Teknik-, Miljø- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Ejendomsafdelingen har fået udarbejdet en analyse af Strandmarkens Fritidscenters tage og øverste etager, da flere lokaler er lukket på grund af vandindtrængning og forekomster af skimmel. juul & hansen arkitekter aps er tilknyttet som rådgivere til at vurdere de eksisterende bygningers tilstand, udbedring af problemforhold og beregning af økonomi for renovering. Østergaard bygge- og indeklimateknik har udført mikrobielle undersøgelser for kortlægning af omfang af skimmel, råd og svamp i bygningerne. 2. BAGGRUNDSOPLYSNINGER FOR ANALYSEN Oversigtsplan Strandmarkens Fritidscenter, bygning 1-7 De eksisterende bygninger på Strandmarkens Fritidscenter består af syv sammenhængende bygninger, opført i røde mursten med sorte tegltage. Det drejer sig om: Bygning 1, opført 1950 Bygning 2, opført 1950 Bygning 3, opført 1950 Bygning 4, opført 1935 Bygning 5, opført 1935 Bygning 6, opført 1935 Bygning 7, opført 1970 Brugerne/lejerne af bygningerne er følgende: Bygning 1: Stueplan: Legetek Første sal: Ældresagen

4 Analyse Side 4 Anden sal: Cykelklub Bygning 2: Stueplan: Socialdemokratiet Første sal: Ældresagen Anden sal: Kampsport Tredje sal: Møde-/kursusfaciliteter Bygning 3: Stueplan: Gymnastiksal Første sal: Skak og bridge Anden sal: Tom grundet skimmelforekomster (tidligere kampsport) Bygning 4: Stueplan: Kontorer og depoter Første sal: Nærradio, pedel Anden sal: Kræftens Bekæmpelse, HUT Tredje sal: Beredskab, Radikale, SF, Venstre, Konservative, Hvidovrelisten Bygning 5: Stueplan: Gymnastiksal Første sal: Ungdomsskole, Hjemmehjælp Anden sal: Billard Bygning 6: Stueplan: Hjemmehjælp, Simonshøj Fritidshjem Første sal: Hjemmehjælp Anden sal: Hjemmehjælp Tredje sal: Tom grundet vandindtrængning og skimmelforekomster (tidligere Hjemmehjælp) For at kunne vurdere de nødvendige tiltag for genopretning af bebyggelsens tage og tagetager, og for at kunne beregne de økonomiske omkostninger, er følgende blevet udført: a. Registrering af de eksisterende bygningers fysiske og tekniske tilstand juul & hansen arkitekter aps har udarbejdet en tilstandsvurdering af de eksisterende bygningers fysiske og tekniske tilstand, herunder foretaget en vurdering af arten og omfanget af de nødvendige/anbefalede genopretningsarbejder (jf. bilag a). b. Forundersøgelser af mikrobielle forhold og krav til afværgeforanstaltninger Dansk Miljøanalyse har foretaget mikrobiel undersøgelse af Strandmarkens Fritidscenter hvad angår forekomster af skimmel, råd og svamp. Forundersøgelsen er foretaget med destruktive indgreb i udvalgte bygningsdele (bilag b) Rapporten konkluderer at der er forekomster af primært skimmel, samt enkelte steder råd og svamp. Mængderne er af en sådan karakter, at der skal foretages omfattende afskærmnings- og rengøringsforanstaltninger ved nedrivning og bortskaffelse af de fleste bygningsdele. Koncentrationerne er generelt så små, at bortskaffelsen kan håndteres som affald til forbrænding eller til specialdeponi og kun i ringe grad skal håndteres som farligt affald. I budgetoverslagene er beregnet omkostninger der svarer til analyserapportens indhold.

5 Analyse Side 5 3. TILSTAND Tage: Understrygningerne af teglsten er generelt ikke intakte og der er flere steder direkte udsyn mellem flere af teglstenene. Dette skyldes manglende vedligehold. Normalt skal understrygninger eftergås ca. hvert femte år og udskiftes ca. hvert 10. år. Det manglende vedligehold har betydet, at vand er trængt ind og har opfugtet spær, lægter og gulve (foto 1 og 2). Inddækninger omkring vinduer, skorstene m.m. slutter ikke tæt, hvilket har medført vandindtrængning og skader på vinduespartier og skunkvægge (foto 3). Inddækninger bør normalt eftergås ca. hvert femte år, og har en levetid på år. For bygning 5 gælder det, at teglstenene ikke er fastgjort korrekt til tagkonstruktionen, hvilket betyder at teglstenene meget let løfter sig og falder ned, også ved almindeligt blæsevejr. Dette indebærer en særdeles stor risiko for bygningernes daglige brugergruppe, som også er børn og ældre. Foto 1: Opfugtet spær som følge af vandindtrængning Foto 2: Spor af vandgennemtrængning på hanebåndsgulve.

6 Analyse Side 6 Vinduer: Ovenlysvinduer fremstår generelt nedslidte, en del med spor af vandindtrængning og skal udskiftes. Karme, indfatninger og vinduesplader omkring ovenlys fremstår generelt vandskadede og skjoldede (foto 3). Foto 3: Vandskadet og skjoldet parti omkring ovenlys. De originale vinduer i bygning 1, 2 og 4 er generelt i dårlig stand. Træet i vinduerne er delvis angrebet af råd. Vinduerne kan ikke betjenes, da de synker ved åbning. Vægge: Skunkvæggene er generelt vandskadede som følge af nedsivning af vand fra tage og inddækninger (foto 4 og 5). Foto 4: Vandskadet skunkvæg, hvor glasvæv buler ud.

7 Analyse Side 7 Foto 5: Skimmelforekomster i væg, bygning 3.

8 Analyse Side 8 4. KONKLUSION Problematikkerne med vandindtrængning og deraf følgende skader skyldes for bygning 1, 2, 3, 4, 6 og 7 at understrygninger af teglsten ikke er intakte, samt at inddækninger omkring bl.a. vinduer i tagene generelt er utætte. Begge forhold bunder i længere tids manglende vedligehold, som anført under punkt 3, tilstand tage. Skaderne har medført at flere lejemål står tomme, da skimmelvæksterne giver et dårligt indeklima. De løse tagsten på bygning 5 indebærer en særdeles stor risiko for bygningernes daglige brugergruppe, som også er børn og ældre. Endvidere betyder det forhold, at vinduerne i bygning 1, 2 og 4 er i så dårlig stand at de knap kan lukkes efter åbning, at bygningerne ikke bliver tilstrækkeligt udluftet efter eksempelvis rengøring, hvilket også medfører forringet indeklima. Tiltagene til udbedring af disse forhold (uddybes under punkt 5) anbefales med henblik på størst mulige driftsmæssige besparelser i forhold til energiforbrug og vedligehold. Bygningerne isoleres mod tagrum efter de nyeste krav i bygningsreglementet, og der etableres faste undertage med lang levetid for at sikre mod vandindtrængning fra tage. Gevinsterne ved istandsættelse vil være: lavere varmeforbrug og dermed driftsomkostninger, på grund af isolering mod tagrum og nye vinduer med lavere varmetab. Lavere vedligeholdelsesomkostninger, på grund af undertages lange levetid. Højere huslejeindtjening, da alle lejemål igen vil kunne udlejes. Et godt indeklima i bygningerne.

9 Analyse Side 9 5. TILTAG Bygning 1: Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. På 2. sal udskiftes ovenlys, skunkvægge samt varme- og el-installationer. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 2. sal isoleres. Originale vinduer udskiftes (option) Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 2: Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. På 3. sal udskiftes ovenlys, skunkvægge samt varme- og el-installationer. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 3. sal isoleres. Originale vinduer udskiftes (option) Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 3: Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. På 2. sal udskiftes ovenlys, lofter, skunkvægge samt varme- og el-installationer. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der laves nye bade- og omklædningsrum med ny udsugning iht. BR10 krav. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 2. sal isoleres. Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 4: Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. På 3. sal udskiftes højtsiddende vinduer over tagflader på hhv. bygning 3 og 5. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 3. sal isoleres. Originale vinduer udskiftes (option) Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 5: Teglsten nedtages og genoplægges udefra. Alle inddækninger i tagfladen udskiftes. Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 6: Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. Gulv i tagrum udskiftes. Ca. 5 % af spær og remme udskiftes. På 3. sal udskiftes ovenlys, skunkvægge samt varme- og el-installationer. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 3. sal isoleres. Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen. Bygning 7:

10 Analyse Side 10 Teglsten nedtages, afrenses og genoplægges. På 2. sal udskiftes ovenlys, skunkvægge samt varme- og el-installationer. Der afrenses for skimmel og alle flader rengøres grundigt. Der etableres nyt, fast undertag, og etageadskillelsen mellem tagrum og 2. sal isoleres. Der etableres mekanisk ventilation i påkrævede rum i bygningen.

11 Analyse Side TID OG ØKONOMI a. Tidsplansforudsætninger Tagrenoveringen af bygningerne på Strandmarkens Fritidscenter vil medføre en meget omfattende renovering af de eksisterende lokaler på den enkelte bygnings øverste etage, hvilket betyder at byggetiden må forventes at være længere end for nybyggeri. Da lokalerne på øverste etage i bygning 3 og 6 står ledige, kan følgende proces forventes at udgøre en realistisk tidsplan: Fase 1: Fase 2: Fase 3: Fase 4: Fase 5: Fase 6: Fase 7: Udbud af rådgivning 4 måneder. Fastlæggelse af byggeprogram, herunder gennemførelse af eventuel brugerinddragelse, og udarbejdelse af detailbudget 1 måned. Projekteringsperiode myndighedsandragende, 1 måned. Myndighedsbehandling, 1 måned. Projekteringsperiode hovedprojekt, 2 måneder. Udbud og kontrahering, 2 måneder. Byggeperiode (entreprenører), 13 måneder. Processen forventes - i optimal form at udgøre i alt 23 måneder, fra igangsættelse. Dette er baseret på: Fase 1, at rådgiverydelsen bydes ud i offentligt udbud, hvor der udvælges 3-5 totalrådgivere til at afgive tilbud på rådgivningen. Dette må forventes at tage 4 måneder inklusive stand stillperioden. Fase 2, at totalrådgiver kan anvende udbudsmaterialet som ideoplæg/byggeprogram og ved udarbejdelsen af projektforslag skal inddrage brugere i minimalt omfang. Dette må forventes at tage 1 måned. Fase 3, at der foreligger et bruger- og bygherregodkendt grundlag, som rådgiverne kan omsætte direkte til et forprojekt. Dette må forventes at tage 1 måned. Fase 4, at Hvidovre Kommunes byggesagsbehandling ikke overstiger 1 måned. Fase 5, at hovedprojekteringen pågår samtidig med myndighedsbehandlingen. Dette forventes således at tage 3 måneder (inklusive 1 måneds overlap med myndighedsbehandlingen). Fase 6, at der inviteres 3-5 hovedentreprenører til at afgive tilbud i inviteret Hovedentreprise og at tilbudsperioden ikke bliver væsentligt belastet af ferieperioder. Dette forventes at kunne gennemføres på 2 måneder. Fase 7, at bygningsarbejderne kan gennemføres på 13 måneder, inklusive de omfattende afværgeforanstaltninger. Dette vil medføre, at dele af udearealet er indrettet til byggeplads. Det forudsættes endvidere at de enkelte fløje istandsættes etapevis.

12 Analyse Side 12 b. Budgetforudsætninger Overslagsberegningerne for Strandmarkens Fritidscenter er foretaget ud fra V&S bygningsdata 2014, krav om isolering og mekanisk ventilation iht. BR10, samt erfaringspriser. Det skal bemærkes, at ultimo 2015 træder det nye bygningsreglement BR15 i kraft. Såfremt renoveringen ikke igangsættes inden da, vil BR15 medføre skærpede krav til bl.a. isolering, hvilket vil betyde en fordyrelse af projektet. Der er regnet med følgende bruttoarealer (OIS). Bygning 1, opført 1950, omfatter: 183 m² bruttoareal Bygning 2, opført 1950, omfatter: 410 m² bruttoareal Bygning 3, opført 1950, omfatter: 350 m² bruttoareal Bygning 4, opført 1935, omfatter: 262 m² bruttoareal Bygning 5, opført 1935, omfatter: 353 m² bruttoareal Bygning 6, opført 1935, omfatter: 400 m² bruttoareal Bygning 7, opført 1970, omfatter: 208 m² bruttoareal Budgettets hovedtal og overslagsmetoden er kort beskrevet for hver model. Dokumentation for det eksakte beregningsgrundlag fremgår af selvstændige dokumenter (bilag c). Alle udgifter er ekskl. moms.

13 Analyse Side 13 Budget bygning 1 Foto 6: Bygning 1. Der er beregnet forventede byggeudgifter som er relateret til de definerede funktionskrav, udbedring af skader iht. de mikrobielle undersøgelser, samt myndighedskrav om isolering af tag iht. gældende bygningsreglement i forbindelse med tagrenovering. Tømrerarbejder, kr Murerarbejder, kr El-arbejder, kr Blikkenslagerarbejder, kr Skimmelsanering, kr VVS-arbejder, kr Ventilationsarbejder, kr Stillads og overdækning, kr Total bygning 1, kr

16 Analyse Side 16 Budget bygning 4 Foto 9: Bygning 4. Der er beregnet forventede byggeudgifter som er relateret til de definerede funktionskrav, udbedring af skader iht. de mikrobielle undersøgelser, samt myndighedskrav om isolering af tag iht. gældende bygningsreglement i forbindelse med tagrenovering. Tømrerarbejder, kr Murerarbejder, kr El-arbejder, kr Blikkenslagerarbejder, kr Skimmelsanering, kr Ventilationsarbejder, kr Stillads og overdækning, kr Total bygning 4, kr

19 Analyse Side 19 Håndværkerudgifter 1, 2,3, 4, 6 og 7 i alt bygning, kr Byggepladsomkostninger, vinterforanstaltninger, uforudsigelige udgifter, rådgiverhonorar kr Byggeomkostninger 1, 2, 3, 4, 6 og 7 i alt bygning, kr

20 Analyse Side 20 Optioner Følgende arbejder omhandler andre problematikker end vandindtrængning som følge af defekte understrygninger og inddækninger. For bygning 5 gælder det, at tagstenene ikke er fastgjort korrekt med bindere. For bygning 1, 2 og 4 gælder det, at originale snedkervinduer er nedslidte og bør udskiftes. Såfremt arbejdet udføres i forbindelse med tagrenovering af bygningerne, vil man spare omkostningerne ved opsætning af stillads af to omgange. Alle udgifter er ekskl. moms.

21 Analyse Side 21 Option: Budget bygning 5 Foto 12: Bygning 5 Der er beregnet forventede byggeudgifter som er relateret til nedtagning og genoplægning af eksisterende tagsten. Murerarbejder, kr Blikkenslagerarbejder, kr Ventilationsarbejder, kr Stillads og overdækning, kr Håndværkerudgifter option bygning 5 i alt, kr Byggepladsomkostninger, vinterforanstaltninger, uforudsigelige udgifter, rådgiverhonorar kr Byggeomkostninger option bygning 5 i alt, kr

22 Analyse Side 22 Option: Budget vinduesudskiftning bygning 1 Foto 13: Bygning 1. Der er beregnet forventede byggeudgifter som er relateret til udskiftning af originale snedkervinduer. Det er forudsat, at arbejdet udføres i forbindelse med tagrenovering, da der dermed er opsat stillads. Såfremt arbejdet udføres særskilt i anden anledning, vil det medføre en meromkostning i form af nyt stillads. Tømrer-/snedkerarbejder Byggepladsomkostninger, vinterforanstaltninger, uforudsigelige udgifter, rådgiverhonorar kr Byggeomkostninger option bygning 1 i alt, kr

25 Analyse Side BILAG a. Tilstandsvurdering af af bygningernes fysiske og tekniske tilstand. Strandmarkens Fritidscenter, udført af juul & hansen arkitekter aps. b. Mikrobiel undersøgelse af , udført af Østergaard bygge- og indeklimateknik A/S c. Budgetark, udført af juul & hansen arkitekter aps.