Den klassiske danske realkreditmodel

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Den klassiske danske realkreditmodel"

Transkript

1 Den klassiske danske realkreditmodel Realkreditrådet Zieglers Gaard Nybrogade 12 DK-1203 København K Telefon: Fax

2 Indhold 1 Den klassiske danske realkreditmodel... Side 6 2 Realkreditlån finansierer køb af fast ejendom... Side 11 3 SDO-loven... Side 15 4 Danske realkreditobligationer er en meget sikker investering... Side 20 5 Dansk realkredit har fungeret under finanskrisen... Side 22 6 Dansk realkredit og finansiel stabilitet... Side år med dansk realkredit... Side 28 Grafik: Sådan fungerer realkreditsystemet... Side 8 Sammenhæng mellem lån og obligationer... Side 10 Forskelle og ligheder ved SDO er, SDRO er og RO er...side 17 Supplerende sikkerhed hvis ejendomspriserne falder... Side 19 02

3 Forord Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet 03 Danmark har verdens bedste realkreditsystem. Det er gennemsigtigt, og det er billigt. Renten på et realkreditlån, og prisen for at indfri det, afspejles direkte af kursen på de realkreditobligationer, der finansierer lånet. Og alle kan følge kursen dagligt - for eksempel i avisernes kurslister. Renten afspejler den pris, investorerne betaler for obligationerne. Og de danske realkreditobligationer er attraktive på grund af deres høje sikkerhed. Det giver lave renter på realkreditlånene. Internationale eksperter har gentagne gange rost det danske realkreditsystem og peget på, at de danske realkreditinstitutter driver deres forretning på et gennemsigtigt marked, og at priserne på lånene er lave. Muligheden for at indfri lån før tid på gode vilkår bliver rost af den europæiske forbrugerorganisation for at være smidigt og effektivt, og EU-kommissionen har særligt fremhævet det danske indfrielsessystem. Den holdning har spillet en stor rolle i forbindelse med de aktuelle forhandlinger i EU om et direktiv vedrørende boligkreditter. Mere klart kan det vist ikke siges: Danmark har et realkreditsystem, der gør det billigt for danskerne at få finansieret deres ejendomme! Stabilt sikkert og robust system Vi har et meget stabilt og robust realkreditsystem, der har været velfungerende under både op- og nedture for den danske økonomi. Det gælder også under finanskrisen og den nuværende lavkonjunktur. Pengeinstitutter og realkreditinstitutter verden over har haft store problemer, og der har været behov for at give statsgarantier til udstedelse af realkreditobligationer. Det har ikke været nødvendigt i Danmark. Her kunne og kan realkreditinstitutterne fortsætte med at give lån og sælge realkreditobligationer. Når dansk realkredit fortsat kunne tilbyde billig og stabil finansiering til danske boligejere og virksomheder både før, under og efter finanskrisen, skyldes det, at danske realkreditobligationer anses for en meget sikker investering, som både danske og udenlandske investorer har stor tillid til. Selv ikke de senere års turbulens på de europæiske marke-

4 der har holdt investorer fra de danske realkreditobligationer. Tværtimod. De danske realkreditobligationer er i dag lige så efterspurgte blandt udenlandske investorer, som de var før finanskrisen. Med andre ord: Det danske realkreditsystem har bevist, at det er forsyningssikkert - også i krisetider. Andre steder i verden brød de finansielle systemer sammen. Det danske realkreditsystem har vist sig at være robust, fordi det er opbygget med ganske få risici. Realkreditsystemet er ganske enkelt med til at sikre den finansielle stabilitet. Og den lave rente har været med til at holde hånden under danskerne igennem en række svære år, og har dæmpet de negative virkninger af arbejdsløshed og et svækket boligmarked. Unikt realkreditsystem Det danske realkreditsystem er unikt, fordi det er bygget op om et helt afgørende grundprincip. Nemlig en direkte sammenhæng mellem det lån, som boligejeren optager i realkreditinstituttet, og den obligation, som instituttet udsteder for at finansiere lånet. Det er med til at sikre den finansielle stabilitet, fordi en-til-en sammenhængen også betyder, at der lukkes mindre risiko ind i den finansielle sektor. Den sammenhæng er samtidig grundlaget for et gennemsigtigt og fleksibelt indfrielsessystem. Låntageren kan til enhver tid indfri sit realkreditlån uden at skulle forhandle kursen indfrielsen kan altid ske til den gældende markedspris. Det er et enestående princip i verden. Denne en-til-en sammenhæng mellem et lån og en bestemt obligation har altid været grundpillen i det danske realkreditsystem. Den skal vi værne om og kæmpe for. Store udfordringer Dansk realkredit står over for nogle meget store udfordringer i disse år. Først og fremmest er der det såkaldte krav om supplerende sikkerhed, der gælder de særligt dækkede obligationer. Det er et EU-krav, der blev indført i Danmark i Kravet betyder, at realkreditinstitutterne skal stille supplerende sikkerhed, hvis lånegrænserne overskrides, efter at lånet er givet. Det er et helt overflødigt krav. De danske realkreditobligationer er i forvejen så sikre, at det danske realkreditsystem i 200 år har klaret sig gennem adskillige kriser med store prisfald på ejendomsmarkedet. Vel at mærke uden, at et realkreditinstitut nogensinde er gået konkurs. Og ikke én eneste gang har en obligationsejer tabt så meget som én øre som følge af realkreditinstitutternes manglende betalingsevne. Derfor svarer kravet lidt til at skulle betale for et par dyre seler, når man i forvejen har en solid livrem. I praksis betyder kravet, at realkreditinstitutterne skal lægge mere sikkerhed til side når ejendomspriserne falder. Og det er ikke småpenge. Realkreditinstitutterne har på grund af de seneste års prisfald på ejendomsmarkedet måttet lægge godt 110 mia. kr. til side til supplerende sikkerhed. Det gør det dyrere for realkreditinstitutterne at låne penge ud, og indtjeningsgrundlaget bliver mindre. Det er hverken godt for låntagerne eller samfundsøkonomien. I sidste ende betyder det nemlig, at realkreditinstitutterne bliver tvunget til at påføre låntagere flere omkostninger. Kravet om supplerende sikkerhed er derfor i sin yderste konsekvens med til at forværre nedture i dansk økonomi helt unødvendigt. Realkreditrådet arbejder derfor på at få kravet helt afskaffet eller få en mere smidig måde at håndtere det på. De initiativer, som flere realkreditinstitutter i øjeblikket barsler med, skal da også ses som reaktioner på de udfordringer, som kravet om supplerende sikkerhed stiller. Det bliver af nogle fejlagtigt udlagt som om, at den danske realkreditmodel undergår store forandringer. Det er ikke rigtigt. Den grundlæggende model er intakt med gennemsigtige priser, en-til-en sammenhængen og indfrielsessystemet er opretholdt, og sikkerheden bag lånene er stadig baseret på pant i fast ejendom. En anden stor udfordring for dansk realkredit er den øgede tendens til, at de store internationale rating-bureauers vurderinger finder vej ind i og bliver gjort til formelle krav i international finansiel lovgivning. En for stor afhængighed af rating-bureauerne i lovgivningen er efter Realkreditrådet opfattelse farlig. Hvis f.eks. rating-bureauet pludselig ændrer metode, kan det betyde, at der fra den ene dag til den anden opstår ændringer i kapitalkrav. Investorerne tvinges derfor til at sælge ud af deres obligationer for ikke at forøge deres kapitalkrav. Det 04

5 kan give nogle betydelige negative chokeffekter i samfundsøkonomien. Derfor arbejder Realkreditrådet på at mindske eller helt få krav til rating ud af lovgivningen. En tredje udfordring, som dansk realkredit står overfor, er EU s kommende skærpede kapital- og likviditetsregler. Reglerne, der skal gøre den finansielle sektor i Europa mere robust over for fremtidige økonomiske kriser, fastsætter nye kriterier for, hvilke aktiver banker og realkreditinstitutter kan medtage i deres likviditetsopgørelse og betragte som stabil finansiering. Danmark har arbejdet intensivt på, at de solide danske realkreditobligationer bliver anerkendt som det de er, nemlig ultralikvide aktiver og stabil finansiering. Der er meget på spil. Hvis danske realkreditobligationer ikke anerkendes som ultralikvide aktiver, kan banker og realkreditinstitutter kun investere i danske realkreditobligationer i et begrænset omfang. Dermed falder efterspørgslen efter realkreditobligationer, og der skal et større renteafkast til for at tiltrække investorer. For låntagerne kan det betyde en merrente for bolig- og ejendomsfinansiering. Det vil betyde en alvorlig svækkelse af den danske realkreditmodel. Denne publikation, der er revideret i 2012, er Realkreditrådets bidrag til en kvalificeret debat om fremtiden for den danske realkreditmodel. Den beskriver, hvordan det danske realkreditsystem fungerer og giver et overblik over realkredittens rolle i samfundsøkonomien. God fornøjelse med læsningen! Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet, juni

6 1 Den klassiske danske realkreditmodel Et realkreditlån er et lån med pant i fast ejendom, der er optaget i et realkreditinstitut. I Danmark går realkreditsystemet mere end 200 år tilbage, og man taler i dag om den klassiske danske realkreditmodel. Modellen bygger på, at der er en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer. Den er unik også i et internationalt perspektiv. Den klassiske danske realkreditmodel betegner den måde, realkreditinstitutterne har valgt at drive deres virksomhed på i praksis. Modellen har en række fordelagtige egenskaber ikke bare for låntageren og køberen af obligationerne, men for dansk økonomi i det hele taget: Låntageren er sikret lave og gennemsigtige priser på lånet og har unikke vilkår for at indfri lånet før tid. Investoren, der køber de udstedte obligationer, løber i praksis ingen risiko for ikke at få sine penge tilbage. Realkreditmodellen har en stabiliserende virkning på den danske økonomi og er med til at understøtte den finansielle stabilitet. Den grafiske fremstilling på side 8 viser, hvordan den klassiske danske realkreditmodel fungerer i praksis. Loven udstikker rammerne Den danske realkreditmodel bygger på to grundpiller: Lovens rammer og den måde realkreditinstitutterne i praksis udøver deres virksomhed på inden for disse rammer. De væsentligste rammer i loven er følgende: Realkreditinstitutter yder lån med sikkerhed i fast ejendom. Der er fastlagt en lånegrænse for det enkelte lån i forhold til den vurderede værdi af ejendommen. Der gælder desuden en række regler for løbetider og afdragsfrie perioder på lånene. 06

7 07 Realkreditinstitutter skal følge Finanstilsynets regler, når de vurderer en ejendoms værdi. Realkreditinstitutter kan kun skaffe penge til lånet på én måde: Ved at sælge obligationer. Et realkreditinstitut fungerer ikke som et almindeligt pengeinstitut, der kan tage imod indlån eller låne penge hos et andet pengeinstitut og låne dem videre. Realkreditinstitutter skal overholde et balanceprincip, når de udsteder obligationer. Balanceprincippet sætter grænser for den risiko, realkreditinstitutterne må påtage sig. Ejerne af obligationerne er sikret en særlig fordelagtig status, hvis et realkreditinstitut skulle gå konkurs. Det er derfor meget usandsynligt, at en investor ikke får sine penge igen. I samtlige 200 år har alle investorer fået deres penge tilbage. Den praktiske udmøntning Inden for rammerne i lovgivningen har realkreditinstitutterne valgt at udøve deres virksomhed på en måde, der giver yderligere fordele til både låntager og investor. Der er en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer, se den grafiske fremstilling på side 10. Det betyder, at realkreditinstituttet fremskaffer penge til at yde et lån ved at sælge obligationer, der svarer til lånets karakteristika. Det er derfor låntypen, afdragsprofilen, løbetiden og valutaen, der bestemmer, hvilke obligationer realkreditinstituttet sælger. Realkreditinstitutterne har også valgt at finansiere lånene løbende. Det vil sige, at instituttet først sælger de nødvendige obligationer i det øjeblik, en låntager får udbetalt sit lån. Det betyder, at det er markedsprisen på obligationerne på salgstidspunktet, der bestemmer, hvilken rente låntager får på sit lån. Da institutterne yder nye lån hver dag, udsteder de også dagligt nye obligationer. Det kaldes tap-udstedelse. En-til-en sammenhæng minimerer risiko for tab Der er flere grunde til, at realkreditinstitutterne har valgt at fastholde en-til-en sammenhængen mellem lån og obligationer, selvom de ikke er forpligtet til det ifølge loven. Den er et historisk resultat af lovgivningen gennem tiderne og af institutternes behov for at mindske risikoen for tab som følge af udviklingen på de finansielle markeder. Entil-en sammenhængen fjerner risikoen for, at realkreditinstituttet taber penge, hvis markedet ændrer sig i lånets løbetid for eksempel hvis renterne stiger. Det skyldes, at de betalinger, realkreditinstituttet modtager fra låntagerne, fuldstændig svarer til de betalinger, instituttet selv skal betale til ejerne af obligationerne.

8 Sådan fungerer realkreditsystemet Lån Investering Obligationer Afdrag, renter og bidrag Afdrag og renter Låntager Realkreditinstitut Investor Et realkreditinstitut formidler kontakt mellem personer, der har brug for at låne penge til køb af fast ejendom, og investorer, der finansierer lånene ved at købe obligationerne. Realkreditinstituttet fungerer ikke som et pengeinstitut, der kan tage imod indlån eller låne penge hos et andet pengeinstitut og låne dem videre. Når et realkreditinstitut har givet en kunde grønt lys til at låne penge til fast ejendom, skal det først fremskaffe pengene. Det sker ved, at instituttet udsteder og sælger obligationer til en investor, som på den måde finansierer lånet. Mens lånet løber, betaler låntageren løbende afdrag og renter til instituttet, som betaler dem videre til investoren. Realkreditinstituttet er derfor helt upåvirket af, om renten på et variabelt forrentet lån stiger eller falder. Hvis renten for eksempel falder, modtager det en lavere rente fra låntageren, men skal også kun videresende den samme lave rente til obligationens ejer, investoren. Det er altså kun investorerne og låntagerne, der mærker ændringerne. Realkreditinstituttet opkræver et bidrag på lånet for at skaffe penge til den daglige drift, dække eventuelle tab og eventuelt få et overskud. Bidraget er en procentdel af lånets restgæld, som låntageren betaler, så længe lånet løber. Bidragssatsen svarer til rentemarginalen i et pengeinstitut men er typisk lavere. 08

9 I forhold til låntagerne påtager realkreditinstituttet sig dog en risiko, fordi instituttet taber penge, hvis en låntager ikke kan betale sine renter og afdrag. Det giver på den anden side instituttet en stærk tilskyndelse til at yde god og fornuftig långivning, så denne risiko bliver så lille som mulig. Unikke indfrielsesmuligheder En-til-en sammenhængen sikrer også, at låntager har gode vilkår for at indfri sit lån. Låntager kan nemlig altid købe sig ud af sit lån ved at købe lånets bagvedliggende obligationer i markedet. Det kan låntager udnytte, når markedsprisen er til hans fordel. Låntager kan også indfri sit lån på andre måder afhængigt af låntypen. Måderne er beskrevet nærmere i kapitel 2. En-til-en sammenhængen er garant for modellens unikke egenskaber Det er en-til-en sammenhængen mellem lån og obligationer, der gør det danske realkreditsystem unikt - også i international sammenhæng. Sammenhængen sikrer låntager fordelagtige vilkår, nemlig: Gennemsigtige låneomkostninger Markedsbestemte priser Unikke indfrielsesmuligheder. Gennemsigtige låneomkostninger Låntager har fuldt overblik over sit lån. De samlede udgifter består af renter og afdrag på de obligationer, der finansierer lånet, samt et bidrag til realkreditinstituttet, som dækker omkostninger til daglig drift inklusiv eventuelle tab. Fokus på at minimere risikoen for tab Realkreditinstitutterne er meget opmærksomme på at minimere risikoen for tab. De nøjes derfor ikke med at kigge på ejendommens værdi, når de vurderer, hvor stort et beløb låntager kan låne. I vurderingen indgår også låntagerens løbende indkomst og formue, der har stor betydning for låntagerens evne til at betale lånet tilbage. Endelig beholder institutterne et lån i hele dets levetid. Det betyder, at de har en utvetydig interesse i, at der kun bliver ydet lån, der må forventes at blive betalt tilbage. Det sikrer, at institutterne foretager en grundig vurdering af ejendommene og af låntagernes forventede evne til at betale lånene tilbage. Låntager får oplyst, hvilke obligationer der finansierer lånet, og obligationerne er noteret på en børs. Man kan derfor dagligt aflæse kurserne på obligationerne, blandt andet i avisernes kurslister. Gennemsigtigheden gælder, uanset om man skal have udbetalt et nyt lån, lægge et lån om eller indfri et lån. Markedsbestemte priser Den pris, låntager betaler for et lån, er direkte bestemt af de gældende vilkår på de finansielle markeder, fordi renten på lånet bestemmes af renten på de obligationer, der ligger bag lånet. En-til-en sammenhængen sikrer derfor markedsbestemte priser. Samtidig er udbuddet af låneprodukter standardiseret. Det sikrer låntager den lavest mulige rente, fordi obligationer med et stort volumen normalt får den bedste pris på de finansielle markeder. 09

10 Sammenhæng mellem lån og obligationer Med en-til-en sammenhæng Uden en-til-en sammenhæng Lån: Rente 5 %, løbetid 30 år Obligationer: Rente 5 %, løbetid 30 år Lån: Rente 5 %, løbetid 30 år Obligationer: Rente 4 %, løbetid 3 år I den klassiske danske realkreditmodel er der en en-til-en sammenhæng mellem et lån og en bestemt obligation. Den model fastholder realkreditinstitutterne i dag, selv om de ikke lovmæssigt er forpligtet til det. Eksempel på en-til-en sammenhæng: En låntager får et klassisk 30-årigt realkreditlån med en fast rente på 5 %. Realkreditinstituttet finansierer lånet ved at udstede obligationer, hvor renten også er 5 % og løbetiden 30 år. Hvis låntager afdrager lånet løbende, betaler realkreditinstituttet også løbende afdrag til ejerne af obligationerne. Hvis låntager indfrier lånet før tid, får obligationsejerne deres penge tilbage, når lånet indfries. Realkreditinstituttet løber derfor ingen risiko for tab som følge af ændringer på de finansielle markeder. Samtidig er lånet gennemsigtigt. Det er en fordel for låntager, fordi han løbende kan følge udviklingen i kursen på obligationen bag lånet, for eksempel i avisernes kurslister. Dermed kender han løbende prisen for at indfri lånet før tid. En-til-en sammenhængen gælder for alle realkreditlån. Ved rentetilpasningslån har obligationerne bag lånene kortere løbetider end lånene. Her gælder en-til-en sammenhængen inden for de enkelte refinansieringsperioder. Når lånet refinansieres, udskiftes obligationerne bag lånet. SDO-lovgivningen åbner for, at realkreditinstitutter og pengeinstitutter kan yde realkreditlån, hvor der ikke er denne en-til-en sammenhæng. Den mulighed benytter pengeinstitutterne sig af. Læs mere om SDO-lovgivningen i kapitel 3. Eksempel uden en-til-en sammenhæng: En låntager får et 30-årigt realkreditlignende lån med en fast rente på 5 %. Lånet ydes af et pengeinstitut. Pengeinstituttet vælger at finansiere lånet ved at udstede obligationer, der har en løbetid på tre år og en fast rente på 4 %. Pengeinstituttet kender dermed kun sine forpligtelser tre år frem i tiden. Derefter skal obligationsejeren have alle sine penge tilbage, og pengeinstituttet skal sælge nye obligationer for fortsat at kunne finansiere lånet. I mellemtiden kan obligationsrenten være steget eller faldet. Pengeinstituttet løber derfor en risiko for, at omkostningerne til at finansiere lånet overstiger den rente, instituttet får fra låntager. Desuden er lånets vilkår ikke gennemsigtige, fordi låntager ikke ved, hvilke obligationer der finansierer lånet. Det kan derfor være svært at gennemskue, om lånets rente og indfrielsesvilkår stemmer overens med de aktuelle markedsforhold. 10

11 2 Realkreditlån finansierer køb af fast ejendom Realkreditlån spiller en stor rolle i mange danskeres økonomi, og langt de fleste bruger et realkreditinstitut, når de skal låne penge til at købe fast ejendom. En af de vigtigste grunde er, at et realkreditlån har fordelagtige renter. Men mange andre fordele ved lånene spiller også ind: Det er lån med gennemsigtige vilkår, de er tilgængelige for alle, og man kan indfri dem før tid på gode vilkår. 11 Der bliver optaget stadig flere realkreditlån i Danmark. I begyndelsen af 2012 var der i alt optaget realkreditlån for mia. kr. Det svarer til, at hver borger i Danmark - spæd som gammel - har realkreditlån for omkring kr. Realkreditinstitutternes udlån er større end pengeinstitutternes samlede udlån. Se figur 1. Realkreditinstitutterne giver lån til alle typer ejendomme, men langt de fleste er til boliger. Se figur 2. Mange fordele for låntageren Realkreditlån er så udbredte, fordi alle købere af fast ejendom har adgang til dem, hvis de er kreditværdige, og fordi et realkreditlån giver den enkelte låntager en række væsentlige fordele: Renten er fordelagtig: Renten på lånene er fordelagtig, fordi de lovgivningsmæssige rammer samt realkreditinstitutternes udlånsregler og kreditpolitik gør lånene meget sikre. Når sikkerheden er høj, kræver køberne af obligationerne bag lånene ikke så høj en rente. Og lånets rente svarer netop til den rente, som investorerne kræver for at købe de bagvedliggende obligationer - altså markedsrenten - plus et særskilt bidrag til realkreditinstituttet. Bidraget beregnes af restgælden og er typisk i størrelsesordenen 0,6 % om året for en privat låntager. Alle kan løbende følge prisen på lånet: Lånet svarer til en bestemt obligation. Alle kan altid følge prisen på netop denne obligation for eksempel i avisernes kurslister eller på institutternes eller fondsbørsens hjemmesider.

12 Låntager kan opsige og indfri lånet før tid på gode vilkår: Lånene kan altid indfries ved at købe obligationerne bag lånet til markedspris. De gode indfrielsesvilkår giver mulighed for, at låntager kan styre sin gæld og økonomiske risiko fleksibelt. Det kan få stor betydning, hvis der indtræder uventede begivenheder, som for eksempel skilsmisse eller jobskifte, og der opstår behov for at indfri lånet før tid. Realkreditinstituttet kan ikke opsige lånet: Lånet er uopsigeligt, så længe låntager betaler sine afdrag og renter. Fast procedure når man optager et lån Det første der sker, når man vil købe fast ejendom og ønsker at optage et realkreditlån, er, at realkreditinstituttet vurderer ejendommens værdi. Det skyldes, at lovgivningen sætter et loft for, hvor meget en ejendom må belånes. For ejerboliger er loftet 80 %. Herefter vurderer realkreditinstituttet, om låntager er i stand til at betale lånet tilbage. Vurderingen er typisk baseret på indkomst, formue, kredithistorie og et budget. Når realkreditinstituttet har godkendt lånebeløbet, skal låntager vælge, hvilken type lån han ønsker. Realkreditinstituttet kan nu udbetale beløbet, og købet kan afsluttes. Realkreditinstitutternes udlån overstiger pengeinstitutternes udlån. Tre hovedtyper realkreditlån I dag tilbyder realkreditinstitutterne tre hovedtyper realkreditlån: Fastforrentet lån Rentetilpasningslån Lån med variabel rente (med eller uden renteloft). De kan alle kombineres med perioder med afdragsfrihed. Fælles for dem er, at der er tale om standardiserede lån eller med et populært udtryk: hyldevarer. Realkreditlån er ikke individuelt tilpasset til den enkelte kundes behov. Det giver stordriftsfordele og er med til at holde prisen nede. Den samlede lånepalette giver alligevel både låntagere og investorer mulighed for at vælge et produkt, der passer til den enkeltes risikoprofil og investeringsønsker. Figur 3 viser, hvordan de forskellige låntypers popularitet har varieret over tid. Låntagernes foretrukne valg af låntype afhænger bl.a. af det aktuelle renteniveau. Fastforrentet lån Det lange - typisk 30-årige - fastforrentede, konverterbare lån betragtes som det klassiske realkreditlån. Her kender Realkreditinstitutternes udlån er fordelt på forskellige ejendomstyper. Hovedparten af udlånene er til ejerboliger og fritidshuse. Mia. kr % 2 % 10 % 2 % 7 % 10 % Støttet byggeri Privat udlejning Ejerboliger og fritidshuse Landbrug Industri og håndværk Kontor og forretning Øvrige ejendomme Pengeinstitutter Realkreditinstitutter 58 % Figur 1: Penge- og realkreditinstitutternes udlån til private og erhverv, marts (Kilde: Danmarks Nationalbank) Figur 2: Realkreditudlånet fordelt på de forskellige typer af ejendomme, 1. kvartal (Kilde: Realkreditrådet) 12

13 13 låntager på forhånd den faste ydelse, han skal betale i hele lånets løbetid. Det lange fastforrentede realkreditlån har samtidig den egenskab, at låntager kan indfri det før dets planmæssige udløb på to forskellige måder: Låntager kan betale restgælden tilbage ved at indfri lånets restgæld til kurs 100 (pari). Låntager kan opkøbe de obligationer, der ligger til grund for lånet, på de finansielle markeder og levere dem tilbage til realkreditinstituttet. Hvis kursen på obligationerne er under 100, er det den billigste metode. I praksis er det realkreditinstituttet, der køber obligationerne på låntagers vegne. I dag kan alle lange fastforrentede lån indfries til kurs 100. Det giver låntageren en stor sikkerhed. Uden denne mulighed ville markedsprisen på obligationerne kunne stige langt over kurs 100, hvis renterne faldt meget. Og så ville det være dyrt at skulle opkøbe obligationerne bag lånet de ville være meget dyrere end den gæld, låntager skylder på papiret. De forskellige låntypers popularitet varierer over tid. 100% 75% 50% 25% 0% Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Lån med variabel rente (med eller uden renteloft) Figur 3: Realkreditinstitutternes nyudlån fordelt på låntyper, medio medio (Kilde: iboxx) Muligheden for at indfri til kurs 100 betyder samtidig, at låntager i højere grad er sikret mod at blive teknisk insolvent, blot fordi renterne falder og kursen på obligationerne stiger. Låntager er teknisk insolvent, når den samlede gæld i ejendommen overstiger ejendommens værdi. Det er først et problem at være teknisk insolvent, når låntager får behov for at sælge ejendommen, fordi pengene fra salget så ikke dækker gælden i ejendommen. Rentetilpasningslån Rentetilpasningslånene blev introduceret i 1996 og blev hurtigt populære. Den umiddelbare fordel for låntager ved at vælge et rentetilpasningslån er, at renten typisk er lavere end renten på et fastforrentet lån, når lånet optages. Til gengæld kender låntager ikke den fremtidige ydelse på lånet. Renten ændrer sig nemlig over lånets løbetid, når lånet rentetilpasses. Det sker typisk med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum. Lånet rentetilpasses, når obligationerne bag lånet erstattes af nye obligationer. Renten på de nye obligationer bestemmer renten for den næste periode, indtil lånet rentetilpasses igen. Den lavere rente i begyndelsen skal derfor afvejes mod risikoen for, at renten stiger gennem lånets løbetid. Et rentetilpasningslån kan indfries til kurs 100, hver gang en ny tilpasning af renten finder sted. Alternativt kan man - som ved alle realkreditlån altid indfri det ved at opkøbe obligationerne på markedsvilkår. Lån med variabel rente (med eller uden renteloft) Lån med variabel rente er en videreudvikling af rentetilpasningslån. Forskellen er især, at renten ændrer sig med kortere intervaller, typisk 3 eller 6 måneder. Derudover adskiller de sig fra rentetilpasningslån ved, at renten afhænger af en referencerente, det vil sige en rente, der er bestemt på et andet marked. For lån i danske kroner er referencerenten den såkaldte CIBOR-rente. CIBOR står for Copenhagen Interbank Offered Rate og er en rente, der dagligt offentliggøres af OMX NASDAQ. Det er muligt at vælge et lån, hvor renten er variabel, men maksimalt kan stige til et vist niveau (loft). På den måde sikrer man sig mod større rentestigninger. Hvis lånet har loft over renten på eksempelvis 6 %, betyder det, at renten ikke

14 kan blive højere end 6 %. Lånets rente vil derfor følge udviklingen i CIBOR-renten, så længe CIBOR ikke overstiger 6 %. Lån med variabel rente kan indfries på to måder: Enten til en kurs der er aftalt på forhånd - typisk kurs 100 eller 105 eller låntager kan købe obligationerne bag lånet til markedspris. Markedsbaseret indfrielse gælder for alle typer lån Alle typer realkreditlån kan altså indfries på markedsbaserede vilkår. Det vil sige, at låntageren kan købe sig ud af sit lån ved at købe lånets bagvedliggende obligationer i markedet på samme vilkår som andre investorer. Denne mulighed er en direkte følge af en-til-en sammenhængen mellem lån og obligation. Muligheden for markedsbaseret indfrielse er en stor fordel for låntager, fordi han kan være sikker på, at prisen for at indfri lånet hverken er for høj eller lav. Den følger markedsprisen og skal ikke forhandles med realkreditinstituttet. Realkreditprodukterne anno 2012: Fastforrentet lån Lån, hvor renten er fast, og hvor lånet kan indfries til kurs 100 i hele lånets løbetid. For fastforrentede lån har markedsbaseret indfrielse samtidig en indbygget mekanik, der betyder, at låntager kan indfri et lån billigere, når renterne er steget. Det skyldes, at obligationskurserne så er faldet. Det er ikke mindst en fordel, hvis låntager skal sælge sit hus, når huspriserne er faldet. Da fald i huspriser ofte sker i sammenhæng med rentestigninger, får danske låntagere ofte glæde af den mekanik. Gode indfrielsesvilkår giver fordele for låntager De gode indfrielsesvilkår giver låntager en række muligheder for at foretage aktiv gældspleje. Han kan omlægge sine lån, hvis renterne har ændret sig, eller hvis han tror, de vil ændre sig i fremtiden. Omlægninger - eller konverteringer - er et udbredt fænomen i Danmark. En mulighed ved konvertering er, at låntager kan få nedbragt sine renteudgifter ved at konvertere fra et fastforrentet lån med en høj rente til et fastforrentet lån med en lavere rente. Når renterne falder, udnytter titusindvis af låntagere den mulighed. En anden mulighed er, at låntager med et fastforrentet lån kan nedbringe restgælden, når renterne stiger, fordi kursen på obligationerne så falder. Det har den ulempe, at renten på et nyt fastforrentet lån vil være højere. Men falder renterne igen, kan han lægge om igen til en lavere rente. Endelig kan låntager skifte risikoprofil ved at gå fra én type lån til en anden. For eksempel ved at konvertere fra et lån med fast rente til et lån, hvor renten tilpasses hvert år eller omvendt. Rentetilpasningslån Lån, hvor der bliver fastsat ny rente typisk hvert år eller hvert tredje, femte eller tiende år. Variabelt forrentet lån (med eller uden renteloft) Lån, hvor renten ændres løbende - typisk hvert kvartal eller hvert halve år - afhængig af udviklingen i en referencerente. Lånet kan være med eller uden loft over renten. Afdragsfrihed kan tilknyttes alle produkter. 14

15 3 SDO-loven Lovgivningen om særligt dækkede obligationer trådte i kraft 1. juli 2007 og ændrede på mange måder betingelserne for at finansiere fast ejendom i Danmark. Loven åbner for et egentligt brud med den klassiske danske realkreditmodel, der bygger på en-til-en sammenhængen mellem lån og obligationer. Men realkreditinstitutterne har valgt at holde fast i en-til-en sammenhængen. Den er rygraden i den danske realkreditmodel og garant for modellens unikke egenskaber. 15 Formålet med lovgivningen om særligt dækkede obligationer (herefter SDO-lovgivningen) var at implementere et nyt regelsæt fra EU det såkaldte Kapitaldækningsdirektiv i dansk lovgivning. Særligt dækkede obligationer eller SDO er er obligationer, der opfylder en række krav. Lovgivningen sætter rammerne for, hvordan de kan bruges på det danske marked. Folketinget benyttede anledningen til at foretage yderligere justeringer af det danske realkreditmarked end de nødvendige justeringer, der fulgte direkte af EU-reglerne. Et flertal ønskede, at loven også skulle give pengeinstitutter adgang til at yde realkreditlignende lån. Desuden besluttede politikerne, at både pengeinstitutter og realkreditinstitutter skulle have mulighed for at afvige fra den klassiske danske realkreditmodel med en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer. Hovedelementerne i SDO-lovgivningen er følgende: Den indfører to nye obligationstyper: Særligt dækkede obligationer (SDO er) og særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er). Pengeinstitutter kan som noget helt nyt finansiere deres lån med pant i fast ejendom og ved at udstede særligt dækkede obligationer.

16 Både realkreditinstitutter og pengeinstitutter kan yde lån uden begrænsninger på løbetid og afdragsprofil, hvis de er finansieret med SDO er (og for realkreditinstitutternes vedkommende SDRO er). Realkreditinstitutter og pengeinstitutter skal sørge for, at de enkelte lån, der er finansieret med SDO er eller SDRO er, overholder lånegrænserne i hele lånets løbetid. Realkreditinstitutter og pengeinstitutter, der udsteder SDO er eller SDRO er, kan udstede en ny type obligation, junior covered bonds, for at skaffe kapital til at stille supplerende sikkerhed til overholdelse af lånegrænserne. Et nyt balanceprincip gør det muligt helt at adskille lån fra obligationer. En regel om, at lån, der ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, skal kunne indfries til kurs 100 (pari). Reglen går under betegnelsen Pari-reglen. Fra én obligationstype til tre Med introduktionen af de nye særligt dækkede obligationer kan realkreditinstitutterne i dag vælge mellem tre slags obligationer til at finansiere deres lån: Den klassiske realkreditobligation (RO) Den særligt dækkede realkreditobligation (SDRO) Den særligt dækkede obligation (SDO). figur 4. Det skyldes, at investorerne typisk vil betale en højere pris for disse obligationer end for RO erne. Det vil de blandt andet, fordi der er lempeligere krav til, hvor meget kapital de skal sætte til side (kapitalkrav), når de køber en SDO eller en SDRO, end når de køber en RO. Den højere pris, som investoren betaler for en obligation, er til gavn for låntagerne, fordi renten bliver lavere. Ingen begrænsninger på løbetid og afdragsfrihed Før SDO-lovgivningen, hvor alle realkreditlån blev finansieret med RO er, måtte et realkreditlån maksimalt have en løbetid på 30 år og højst være afdragsfrit i 10 år. Disse begrænsninger gælder ikke længere, når lånet er finansieret med SDO er eller SDRO er. Til gengæld er lånene bundet af en lånegrænse på 75 % af ejerboligens værdi, hvis lånet løber længere end 30 år, eller afdragsfriheden er længere end 10 år. For erhvervsejendomme er lånegrænsen generelt 60 % af ejendommens værdi. SDO er og SDRO er udgør ca. 40% af realkreditinstitutternes udestående obligationer. Både pengeinstitutter og realkreditinstitutter kan udstede SDO er, mens det kun er realkreditinstitutter, der kan udstede SDRO er og RO er. I praksis er der ingen væsentlig forskel mellem de to typer særligt dækkede obligationer. Både SDO er og SDRO er skal overholde en række krav, som RO erne ikke skal overholde. Det væsentligste krav er, at lånene, som de finansierer, skal overholde en lovbestemt lånegrænse, der gælder i hele lånets løbetid. Ved RO er skal lånet kun overholde lånegrænserne i det øjeblik, lånet bliver givet. Se den grafiske fremstilling på side 17. SDRO: 32 % RO: 30 % SDO: 38 % Realkreditinstitutterne har hovedsageligt udstedt SDO er og SDRO er, siden lovgivningen trådte i kraft. I dag er en stor del af realkreditobligationerne derfor SDO og SDRO er. Se Figur 4: Realkreditinstitutternes udestående obligationer (markedsværdi) fordelt på SDO er, SDRO er og RO er, marts (Kilde: Danmarks Nationalbank) 16

17 Forskelle og ligheder ved SDO er, SDRO er og RO er Særligt dækket obligation (SDO) Særligt dækket realkreditobligation (SDRO) Realkreditobligation (RO) Hvem kan udstede obligationen? Pengeinstitutter Realkreditinstitutter Skibsfinansieringsinstitutter Realkreditinstitutter Realkreditinstitutter Opfylder obligationen EU s krav til særligt dækkede obligationer? Ja Ja Nej, ikke obligationer, der er udstedt efter 1. januar 2008 Afdragsfrihed og løbetid Ubegrænset for boliger op til 75 % af belåningsværdi Ubegrænset for boliger op til 75 % af belåningsværdi Maksimal afdragsfrihed i 10 år og maksimal løbetid på 30 år Skal belåningsgrænsen overholdes? Ja, løbende Ja, løbende Ja, men kun på belåningstidspunktet Kapitalvægt for investorer Lav Lav Høj Hvordan vurderes obligationen som investeringsobjekt? Guldrandet Guldrandet Guldrandet 17

18 Lånegrænse skal overholdes løbende Kravet om at lån finansieret med SDO er og SDRO er løbende skal overholde lånegrænserne giver nye udfordringer til realkreditinstitutterne. De skal løbende overvåge de belånte ejendommes markedsværdi og stille supplerende sikkerhed, hvis et lån overstiger lånegrænsen. Erhvervsejendomme skal overvåges hvert år, mens ejerboliger mindst skal overvåges hvert tredje år. I perioder med faldende ejendomspriser kan lånegrænserne bliver overskredet. Sker det, skal realkreditinstituttet stille supplerende sikkerhed, så lånegrænserne er overholdt. Her åbner SDO-lovgivningen for, at instituttet kan udstede og sælge obligationer såkaldte junior covered bonds. Pengene fra salget kan bruges til at købe supplerende sikkerhed for. Se den grafiske fremstilling på side 19. Nyt balanceprincip bryder med den klassiske model SDO-lovgivningen introducerer også et nyt balanceprincip i lovgivningen. Dette nye balanceprincip det overordnede balanceprincip gør det muligt for pengeinstitutter og realkreditinstitutter at adskille lån og obligationer fuldstændigt fra hinanden. Det er et brud med den klassiske danske realkreditmodel, hvor der er en-til-en sammenhæng mellem lån og obligation. Realkreditinstitutterne har valgt at fastholde en-til-en sammenhængen som rygraden i det danske realkreditsystem, selv om loven ikke dikterer det. Uden en direkte sammenhæng mellem et lån og en bestemt obligation vil lånet miste sin gennemsigtighed. Derved er det svært for den enkelte låntager at gennemskue, om den pris og de vilkår, han får på lånet, er i overensstemmelse med de aktuelle markedsforhold. Sikring af gennemsigtige vilkår for indfrielse af lån (Pari-reglen) For at sikre de fordele, som er knyttet til indfrielse i den klassiske danske realkreditmodel, indførte Folketinget med SDO-lovgivningen den såkaldte Pari-regel. Reglen fastslår, at indfrielse vil kunne ske til kurs 100 (pari), hvis et lån ikke er knyttet til børsnoterede obligationer. Hvis et penge- eller realkreditinstitut yder lån, der er baseret på obligationer, der ikke er noteret på en børs, giver reglen derfor låntager en række fordele: 1. Han kender på forhånd prisen for at indfri lånet - han skal altså ikke spørge eller forhandle om den. 2. Han er sikret et loft over prisen for at indfri lånet. 3. Han risikerer ikke at skulle betale kreditinstituttet for den mistede indtjening på lånet som følge af, at lånet opsiges før tid. 4. Han risikerer ikke at skulle betale strafrenter for at indfri lånet. En-til-en sammenhæng og balanceprincip I denne publikation beskriver betegnelsen en-til-en sammenhæng den konkrete sammenhæng mellem det enkelte lån og den bagvedliggende obligation. Det er for at undgå begrebsmæssig forvirring i forhold til lovens balanceprincipper. Et lovgivningsmæssigt balanceprincip sætter grænser for den risiko, et kreditinstitut må påtage sig. Det regulerer med andre ord den balance, der skal være mellem långiverens samlede udlån og de obligationer, der finansierer udlånet. Det nye overordnede balanceprincip, der fulgte med SDO-lovgivningen, har i praksis givet pengeinstitutter og realkreditinstitutter grønt lys til helt at adskille lån og obligationer. Realkreditinstitutterne har helt bevidst valgt at holde fast i en-til-en sammenhængen mellem lån og obligation, der er rygraden i den danske realkreditmodel og garant for modellens unikke egenskaber. 18

19 Supplerende sikkerhed hvis ejendomspriserne falder Alternativ sikkerhed 80 % belåning 80 % belåning SDO-lovgivningen kræver, at realkreditinstituttet skal stille supplerende sikkerhed for de udstedte SDO er eller SDRO er, hvis ejendomspriserne falder, og et lån ikke længere ligger inden for lovgivningens maksimale lånegrænser. Eksempel: En bolig er belånt til den maksimale lånegrænse på 80 % i To år senere, i 2012, er husets værdi faldet så meget, at det oprindelige lån udgør mere end 80 % af den aktuelle værdi. Derfor skal realkreditinstituttet skaffe kapital til at stille supplerende sikkerhed, der kompenserer for overskridelse af lånegrænsen. 19

20 4 Danske realkreditobligationer er en meget sikker investering Danmark har et af verdens største markeder for realkreditobligationer både i absolutte tal og i forhold til økonomiens størrelse. De danske realkreditobligationer er blandt andet populære blandt investorer, fordi sikkerheden bag dem er meget høj. Den høje sikkerhed er både et resultat af lovgivningen og den måde, institutterne har valgt at udøve deres virksomhed på. Den samlede markedsværdi af alle cirkulerende danske realkreditobligationer (RO er, SDO er og SDRO er) er mere end mia. kr. Realkreditmarkedet er dermed mere end fire gange så stort som markedet for danske statsobligationer. Se figur 5. Markedet er også større end hele det danske bruttonationalprodukt. Kun Tyskland har et større marked for realkreditobligationer i Europa. Alene som følge af sin størrelse spiller realkreditmarkedet en vigtig rolle på det danske finansielle marked. Obligationerne er guldrandede værdipapirer Obligationerne betragtes som meget sikre investeringsobjekter: De bliver betegnet som guldrandede værdipapirer i lovgivningen. De kan belånes i Danmarks Nationalbank og visse obligationer i euro også i Den Europæiske Centralbank. De har nogle af de højeste karakterer hos de internationale ratingbureauer - næsten på linje med statsobligationernes. De høje klassificeringer gør, at obligationerne bliver handlet til attraktive kurser. Det har en direkte positiv effekt på priserne for realkreditlån og er derfor til fordel for låntagerne. Den høje sikkerhed og deraf følgende høje klassificering er et resultat af lovgivningen på området og den måde, som 20

21 institutterne har valgt at udøve deres virksomhed på, der minimerer risikoen for tab. Obligationerne opnår stort volumen Realkreditinstitutterne sælger nye obligationer, hver gang de sælger nye lån. Det sker på daglig basis. Handlen med obligationer sker hovedsagelig i relativt få obligationer, der til gengæld kan få et meget stort volumen. Realkreditinstitutterne åbner løbende nye obligationer. Det sker for eksempel, når renterne ændrer sig, eller når institutterne tilbyder nye låneprodukter, hvor der er behov for nye obligationer, der svarer til disse lån. Det store volumen er en fordel for låntageren, fordi obligationer med et stort volumen typisk bliver handlet til en bedre pris end obligationer med et lille volumen. Hovedparten af obligationerne ejes af pengeinstitutter og realkreditinstitutter, investeringsforeninger og forsikrings- og pensionsselskaber. De ejer tilsammen % af obligationerne. Livsforsikrings- og pensionsselskaber har traditionelt haft en stor beholdning af lange, fastforrentede realkreditobligationer. Det skyldes, at de har en lang investeringshorisont og derfor har en særlig interesse i sikre obligationer med en lang løbetid. Til gengæld køber pengeinstitutterne typisk realkreditobligationer med kortere løbetider. Udenlandske investorer har de seneste år haft % af den samlede beholdning af realkreditobligationer. Se figur 6. Obligationerne tiltrækker både danske og udenlandske investorer Den høje sikkerhed har skabt en bred interesse for de danske realkreditobligationer både blandt danske og udenlandske investorer. Det danske realkreditmarked er mere end fire gange så stort som markedet for statsobligationer. Danske realkreditobligationer er populære blandt en bred skare af investorer også udenlandske. Mia. kr % 12 % 8 % 3 % 57 % Penge- og realkreditinstitutter, investeringsforeninger mv. Forsikringsselskaber og pensionskasser Udenlandske investorer % Private investorer Offentlige institutioner Andre investorer 0 Statsobligationer Realkreditobligationer 21 Figur 5: Markedsværdi af danske statsobligationer og realkreditobligationer, marts (Kilde: Danmarks Nationalbank) Figur 6: Fordelingen af de danske realkreditobligationer på investortype, april (Kilde: Danmarks Nationalbank)

22 5 Dansk realkredit har fungeret under finanskrisen Trods historisk stor uro på de finansielle markeder har de danske realkreditobligationer klaret sig bemærkelsesværdigt godt. Realkreditinstitutterne har givet nye realkreditlån til boligejere og virksomheder under hele krisen. Det understreger styrken ved den danske realkreditmodel. Den finansielle krise, der begyndte i efteråret 2007, tog afsæt i det amerikanske finansielle system. Amerikanske banker havde givet mange boliglån til personer med dårlig kreditværdighed. Lånene finansierede de ved at udstede obligationer, som ikke var gennemsigtige. Det var umuligt at gennemskue, hvilke lån der lå bag obligationerne, og dermed hvilken risiko der var for at tabe penge på dem. De institutter, der lånte penge til boligejerne, solgte lånene videre til andre. De ville derfor ikke selv lide det fulde tab, hvis lånene ikke blev betalt tilbage. Tilskyndelsen til kun at yde lån til gode og kreditværdige kunder var derfor forringet. Overblikket forsvandt og dermed tilliden Ingen kunne overskue, hvilke banker der risikerede at lide tab på grund af de dårlige lån i USA. Tilliden til hele banksystemet forsvandt derfor i løbet af kort tid. Kollapset i den store amerikanske investeringsbank Lehman Brothers i september 2008 fjernede den sidste rest af tillid mellem bankerne. Derefter blev det meget vanskeligt for amerikanske og europæiske banker at låne penge af hinanden. Det tvang USA og de fleste vesteuropæiske lande til at yde statsstøtte eller statsgarantier til bankerne for at forhindre banksystemet i at falde sammen. Også i Danmark spændte Folketinget et statsligt sikkerhedsnet ud for at sikre tilliden til banksystemet. Europæisk marked gik i stå I begyndelsen blev europæiske udstedere af realkreditobligationer ikke nævneværdigt påvirket af krisen. Obligationernes høje sikkerhed betød, at obligationsmarkedet 22

23 i denne del af verden fungerede rimeligt, indtil Lehman Brothers gik konkurs. Herefter gik også det europæiske marked for realkreditobligationer i stå. Banker og realkreditinstitutter måtte betale en betydeligt højere rente end normalt for at låne på obligationsmarkedet. De fleste var nødt til at udstede obligationer med meget kortere løbetider end ellers, hvis de ville låne penge - og mange kunne ikke låne uanset vilkårene. I både Irland, Tyskland og Belgien måtte staten træde til og redde kreditinstitutter, fordi institutterne havde store forskelle mellem de lån, de havde ydet, og de obligationer, de havde udstedt for at finansiere lånene. Der var ingen sammenhæng mellem renten på lånene og renten på obligationerne. Den konstruktion gjorde institutterne meget følsomme over for renteudviklingen. De fik store tab, da renterne begyndte at stige, fordi de skulle betale højere renter til obligationsejerne, mens de selv modtog uændrede renter fra låntagerne. Det gjaldt for eksempel det tyske kreditinstitut Hypo Real Estate, der blev reddet af den tyske stat med 100 mia. euro i foråret Da de finansielle markeder kollapsede, steg instituttets renteudgifter voldsomt og oversteg renteindtægterne. 23 Det danske marked klarede sig I Danmark havde realkreditsektoren ikke behov for statsgarantier på realkreditobligationer. Som det fremgår af figur 7,

24 ydede realkreditinstitutterne lån under hele krisen, fordi det var muligt at sælge nye obligationer. Danske boligejere og virksomheder oplevede derfor ikke begrænsninger i deres mulighed for at få finansieret deres ejendomme på grund af uroen på markederne. I de sidste måneder af 2008 var finanskrisen på sit højeste, og obligationsmarkederne i det meste af Europa var lammede. Det danske marked gik heller ikke helt ram forbi, men var aldrig lammet. I en periode var der langt færre købere til obligationerne, end der var sælgere, og det betød, at kurserne på obligationerne blev presset længere ned. Renterne var derfor højere, end de ville have været under normale omstændigheder. Udenlandske investorer valgte at sælge en del af deres danske realkreditobligationer - formentlig fordi det ganske en- kelt var muligt at finde købere til disse obligationer. Det var langt fra tilfældet for alle værdipapirer. Også de danske forsikrings- og pensionsselskaber var tæt på at blive tvunget til at sælge en del af deres beholdning af danske realkreditobligationer. Det skyldtes de unormale forhold på de finansielle markeder og de regelsæt, de skulle overholde. Selskaberne slap dog for at tvangssælge, fordi myndighederne valgte at justere regelsættet. Mens krisen var på sit højeste i december 2008, skulle en stor mængde af realkreditinstitutternes rentetilpasningslån have fastsat ny rente. Realkreditinstitutterne skulle derfor sælge en stor mængde obligationer til erstatning for obligationer, der udløb. Trods krisen lykkedes det de danske realkreditinstitutter at sælge obligationer for mere end 350 mia. kr. De danske realkreditinstitutter fortsatte med at yde nye lån under den seneste finanskrise. Mia. kr kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Figur 7: Realkreditinstitutternes nettoudlån. (Kilde: Realkreditrådet) 3. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt

25 Realkreditten og de økonomiske kriser i nyere tid Dansk økonomi har gennemlevet fire større nedture i de seneste 40 år: De to oliekriser i 1970 erne Kartoffelkur og skattereform i 1980 erne It-krisen fra Kriserne har påvirket realkreditsystemet på forskellig måde men aldrig sat det under pres ernes oliekriser I begyndelsen af 1970 erne indtraf den første oliekrise, og den anden oliekrise fulgte i slutningen af årtiet. Begge kriser blev udløst af kraftige stigninger i olieprisen. Under oliekriserne steg både ledigheden og antallet af tvangsauktioner kraftigt, men det danske realkreditsystem kom ikke under nævneværdigt pres. Kartoffelkur og skattereform I midten af 1980 erne foretog regeringen nogle voldsomme indgreb i dansk økonomi. Der var opbygget betydelige ubalancer i økonomien blandt andet i form af et stort og stigende underskud på betalingsbalancen og en meget stor statsgæld. Det var derfor nødvendigt at foretage en kursændring af den økonomiske politik. I efteråret 1986 gennemførte regeringen det, der i folkemunde blev kaldt kartoffelkuren. Det blev blandt andet dyrere at have boliglån, fordi løbetiden på et realkreditlån blev sat ned til 20 år. Samtidig blev låntagerne tvunget til at tage såkaldte mixlån. Konsekvensen var, at afdragsdelen på lånene blev sat kraftigt op i de første år af et låns levetid. Den 1. januar 1987 trådte en ny skattereform i kraft, som blandt andet indebar, at den skattemæssige værdi af rentefradraget blev beskåret mærkbart. Herefter fulgte syv år med lav økonomisk vækst, kraftigt stigende ledighed og faldende boligpriser. Der har aldrig været så mange tvangsauktioner som i disse år. Realkreditinstitutterne oplevede store tab, og der skete en vis konsolidering i branchen, hvor flere små institutter blev lagt sammen til større. Men tabene gik ikke ud over investorerne. Ikke en eneste ejer af danske realkreditobligationer mistede sine penge. It-boblen Den næste nedtur i dansk økonomi begyndte i 2001 og var foranlediget af en mindre international finanskrise. Den opstod, fordi priserne på it-aktier faldt drastisk, efter at de var eksploderet i årene inden. Da it-boblen brast, førte det til en generel, men kortvarig, afmatning i økonomien. Det danske realkreditsystem blev ikke ramt af krisen. Snarere tværtimod. Investorerne skilte sig nemlig af med deres aktier og søgte over i mere sikre papirer blandt andet danske realkreditobligationer. 25

SDO-lovgivningen og dens betydning

SDO-lovgivningen og dens betydning SDO-lovgivningen og dens betydning Fra 1. juli af, blev de nye SDO- og SDRO-lån en realitet, og vi har allerede set de første produkter på markedet. Med indførelsen af de nye lån er der dermed blevet ændret

Læs mere

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån

udsteder særligt dækkede obligationer (SDO er) til finansiering af realkreditudlån Til OMX Den Nordiske Børs, København Luxembourg Stock Exchange og pressen 15. november 2007 Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede obligationer Nykredit og Totalkredit udsteder særligt dækkede

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Boliglån med variabel rente

Boliglån med variabel rente Boliglån med variabel rente BoligXlån fra Totalkredit BoligXlån er et lån med variabel rente. Renten tilpasses med kortere eller længere mellemrum, alt afhængig af hvilket BoligXlån du vælger. BoligXlån

Læs mere

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån

Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån Boligejerne har styr på deres afdragsfrie realkreditlån 2011 Boligejerne anvender deres afdragsfrihed med omtanke - og mest af alt til investeringer, opsparing og nedbringelse af anden gæld. Boligejerne

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER

LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER LÆGERNES PENSIONSBANKS BASISINFORMATION OM VÆRDIPAPIRER - IKKE KOMPLEKSE PRODUKTER Indledning Lægernes Pensionsbank tilbyder handel med alle børsnoterede danske aktier, investeringsbeviser og obligationer

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer

Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Jutlander Bank s beskrivelse af værdipapirer Indledning I banken kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks. gældende lovregler om pensionsmidlernes

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007

Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Dansk Landbrug 25. august 2008 Sektionen for økonomi, statistik og analyse Landbrugets gælds- og renteforhold 2007 Sammendrag dansk Landbrug foretager hvert år en opgørelse af realkreditinstitutternes

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Lad os få ro om dansk boligfinansiering

Lad os få ro om dansk boligfinansiering NR 3. DECEMBER 2009 Lad os få ro om dansk boligfinansiering SDO-lån er kommet for at blive; lad os derfor lægge SDO-diskussionerne bag os og få ro om den danske boligfinansieringsmodel. Da SDO-reglerne

Læs mere

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente

FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån Hvis du har fokus på en lav rente FlexLån en kort introduktion I Realkredit Danmark kan vi tilbyde FlexLån, hvor ydelsen er lav og valgmulighederne mange. Lånet er et såkaldt rentetilpasningslån,

Læs mere

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007

Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt. Balanceprincippet. Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Erhvervsudvalget L 199 - Bilag 21 Offentligt Balanceprincippet Erhvervsudvalget den 15. maj 2007 Hvad er formålet med balanceprincippet? Formålet med balanceprincippet er at begrænse institutterne risiko

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Til Københavns Fondsbørs 16. august 2007 Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer Totalkredit A/S offentliggør tillæg til prospekt for udbud af realkreditobligationer

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne

Stor tvivl om konvertering hos boligejerne 22. marts 2011 Stor tvivl om konvertering hos boligejerne Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800

Læs mere

Hvad er en obligation?

Hvad er en obligation? Hvad er en obligation? Obligationer er relevante for dig, der ønsker en forholdsvis pålidelig investering med et relativt sikkert og stabilt afkast. En obligation er i princippet et lån til den, der udsteder

Læs mere

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer

Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Sparekassen for Nr. Nebel og Omegns generelle beskrivelse af værdipapirer Indledning I sparekassen kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. En begrænsning er dog f.eks.

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen

Foto: Scanpix/Iris. Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Få styr på dit. boliglån. sider. Sådan er dit boliglån skruet sammen Foto: Scanpix/Iris Guide Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Få styr på dit boliglån 12 sider Sådan er dit boliglån skruet sammen INDHOLD: Få styr på dit boliglån Uvidenhed koster dyrt...4-5

Læs mere

Tirsdag den 23. oktober 2012

Tirsdag den 23. oktober 2012 Tirsdag den 23. oktober 2012 Dagsorden Velkommen! Ejendomsinvestering hvorfor investering i fast ejendom? Cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark. Udfordringer & muligheder i det danske

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Det danske realkreditsystems fremtid

Det danske realkreditsystems fremtid H.D.-studiet i Finansiering Afgangsprojekt foråret 2012. Opgaveløser: Lasse Bille Jakobsen Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Det danske realkreditsystems fremtid Afgangsprojekt, HD Finansiering Forår 2012

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix

Guide. Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK. sider. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 18 sider Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK INDHOLD: AFDRAGSCHOK Stor boliggyser på vej...4 EU-bombe under boligmarkedet...6

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Beboermøde 29. september 2015 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Beboermøde 29. september 2015 Morten Blicher Senior

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Fem nye realkreditpakker. Det er ganske enkelt sund fornuft. Fremtidens realkredit hjælper dig med at spare op i din bolig.

Læs mere

Realkreditobligationer

Realkreditobligationer Skitsering af lånemarkedet i DK vs. kontantlån Fastforrentede lån tilpasningslån (FlexLån) udvikling og huspriser Warning: kortfattet simplificeret skitsering af et komplekst område! Den interesserede

Læs mere

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder

Låneanbefaling. Bolig. Markedsføringsmateriale. 8. juni 2012. Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Låneanbefaling Bolig Markedsføringsmateriale 8. juni 2012 Unikke lave renter: Et katalog af muligheder Det kan lyde som en forslidt frase, men renterne er historisk lave og lavere end langt de fleste nogensinde

Læs mere

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar.

En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Finanstilsynet Århusgade 110 2100 København Ø. Att. kontorchef Anders Balling e-mail: akb@ftnet.dk En tilsynsdiamant for realkreditsektoren høringssvar. Realkreditforeningen takker for muligheden for at

Læs mere

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007

Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 Til OMX Københavns Fondsbørs 25. oktober 2007 Meddelelse nr. 46/2007 5 sider i alt Tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt BRFkredit offentliggør hermed tillæg nr. 6 til BRFkredits prospekt for realkreditobligationer,

Læs mere

Er du til CIBOR eller CITA?

Er du til CIBOR eller CITA? Er du til CIBOR eller CITA? Hvad har CIBOR og CITA med mit lån at gøre? En lang række boliglån, prioritetslån m.v. får fastsat deres rente med udgangspunkt i en CIBORrente. Renten på lånet bliver fastsat

Læs mere

Information om rentetilpasningslån (RT-lån)

Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Side 1 af 5 Information om rentetilpasningslån (RT-lån) Maj 2015 DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån (RT-lån) i kroner (DKK) og i euro (EUR). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen

Læs mere

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips

Guide. Foto: Iris. Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN. sider. F1-lånets afløser Eksperternes lånetips Foto: Iris Guide Så BILLIGT er det nye FLEKSLÅN 20 sider F1-lånets afløser Eksperternes lånetips 2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus

Læs mere

Flest SDO-baserede realkreditlån

Flest SDO-baserede realkreditlån NR. 7 SEPTEMBER 2010 Flest SDO-baserede realkreditlån Tre år efter SDO-loven trådte i kraft, er der nu flere SDO-baserede realkreditlån til danske boligejere end lån baseret på traditionelle realkreditobligationer,

Læs mere

Ordforklaring til Långuide

Ordforklaring til Långuide 20. april 2015 Ordforklaring til Långuide Oversigt Belåningsinterval... 2 Delydelse... 2 Effektiv rente ekskl. omkostninger... 2 Fradragskonto... 2 Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån... 3 Kalkulationsrente...

Læs mere

Information om rentetilpasningslån(rt-lån)

Information om rentetilpasningslån(rt-lån) Information om rentetilpasningslån(rt-lån) DLR Kredit tilbyder rentetilpasningslån(rt-lån) i kroner(dkk) og i euro(eur). Bortset fra skattemæssige forhold og valutakursrisikoen ved lån i euro er karakteristika

Læs mere

realkreditobligationer

realkreditobligationer Løbetidsforlængelse af realkreditobligationer indledning Nationalbanken ser med tilfredshed på, at Folketinget 11. marts 2014 vedtog en lovændring 1, der indfører betinget løbetidsforlængelse for de realkreditobligationer,

Læs mere

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25.

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25. Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo Mundtlig beretning Realkreditforeningens årsmøde 2015 25. marts 2015 Det talte ord gælder! Indledning Velkommen til Realkreditforeningens

Læs mere

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE

Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Indholdsfortegnelse Realkredit INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Generelt...2 2. Lånetyper...3 2.1. Obligationslån...3 2.2. Kontantlån...3 2.3. Rentetilpasningslån (Flelån)...3 2.4. Lån med renteloft...3 2.5.

Læs mere

Finansiering af køb af SG&HF

Finansiering af køb af SG&HF 1 Finansiering af køb af SG&HF Svendborg Gymnasium & HF januar 2010 Finansiering af køb af SG&HF Gymnasiet har nu indhentet tilbud fra 4 realkreditinstitutter. De 4 institutter er Realkredit Danmark (Danske

Læs mere

Fremtidens realkredit

Fremtidens realkredit Fremtidens realkredit - så sætter du lidt til side Tolagsbelåning ganske enkelt Dansk realkredit er noget helt specielt I mere end 200 år har danskerne kunnet låne penge på en ganske særlig måde. Muligheden

Læs mere

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003

Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Fondsbørsmeddelelse nr. 8 6. maj 2003 Kvartalsrapport 1. kvartal 2003 Realkredit Danmark 1. kvartal 2003 1/7 Realkredit Danmark koncernen - hovedtal 1. kvartal 1. kvartal Indeks Året BASISINDTJENING OG

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter)

Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter) Basisinformationer om værdipapirhandel (finansielle instrumenter) Indledning I GrønlandsBANKEN kan du som udgangspunkt frit vælge, hvordan du vil investere dine penge. Du har således fuld indflydelse på,

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Renteprognose september 2015

Renteprognose september 2015 07.09.2015 Renteprognose september 2015 Konklusion: Vi ser pt. to store emner for de danske renter: For de korte renters vedkommende peger pilen opad, da Nationalbanken nu må være tæt på at begynde deres

Læs mere

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner

Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner 6. august 2008 Konverter til FlexLån, hvis du har flytteplaner Går du med flytteplaner, har du et 4 % eller 5 % lån og tror på, at renten falder? Så bør du konvertere nu. Årsagen er, at renterne ikke skal

Læs mere

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne

Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne 10. september 2014 Attraktive omlægningsmuligheder for boligejerne Renterne på fastforrentede realkreditlån har aldrig i nyere tid været lavere, og det giver boligejerne gunstige muligheder for at optimere

Læs mere

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER

KOMMUNEKREDIT LÅNEPRODUKTER OM KommuneKredit er en forening, der har til formål at yde lån til kommuner, regioner, kommunale interessentskaber, samt til selskaber og institutioner med 100 pct. kommunegaranti. KommuneKredits mission

Læs mere

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi

Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi Bilag: Ringsted Kommunes finansielle strategi 1. Baggrund Den finansielle strategi beskriver rammerne for den finansielle styring af såvel den langfristede gæld i Ringsted Kommune som formuen. 2. Formål

Læs mere

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015

TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 DET TALTE ORD GÆLDER. 1. oktober 2015 TALE NATIONALBANKDIREKTØR LARS ROHDES TALE VED REALKREDITRÅDETS ÅRSMØDE 1. OKTOBER 2015 1. oktober 2015 DET TALTE ORD GÆLDER Tak for indbydelsen til nu for tredje gang at tale på Realkreditrådets årsmøde.

Læs mere

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes

At væsentlige aftaler, som forpligter kommunen udover det enkelte budgetår godkendes Bilag 11 Overordnede regler for kommunens finansielle styring Formål Kommunens finansielle strategi, som formuleret i dette dokument, betragtes som et arbejdsredskab for kommunens forvaltning til brug

Læs mere

Finansrapport. pr. 31. juli 2014

Finansrapport. pr. 31. juli 2014 pr. 31. juli ØKONOMI Assens Kommune 30. august 1 Resume I henhold til kommunens finansielle strategi skal der hvert kvartal gives en afrapportering vedrørende kommunens finansielle forhold på både aktiv

Læs mere

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning

Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter. Indledning Vejledning til bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter Indledning Bekendtgørelse om oplysning om risikoklassificering af visse udlånsprodukter er udstedt med hjemmel

Læs mere

Flexlånere sparer fortsat penge

Flexlånere sparer fortsat penge 7. november 2011 Flexlånere sparer fortsat penge Mange kritikere af FlexLån har gennem tiden spået, at flexlånerne ville komme til at betale dyrt, hvis der opstod ubalance i det finansielle system, og

Læs mere

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft!

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Nyhedsbrev Kbh. 3. feb. 2015 Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Året er startet med store kursstigninger på 2,1-4,1 % pga. stærke europæiske aktier, en svækket euro og lavere renter.

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

Afkast rapportering - oktober 2008

Afkast rapportering - oktober 2008 HP Hedge Ultimo oktober 2008 I oktober gav afdelingen et afkast på -13,50%. Det betyder, at afkast Å-t-d er -30,37% mens afkastet siden afdelingens start, medio marts 2007, har været -27,39%. Index 100

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix. Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16. sider BEDSTE. Vælg det.

Guide. Foto: Scanpix. Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16. sider BEDSTE. Vælg det. Foto: Scanpix Guide Februar 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus UDNYT PRISKRIGEN 16 sider Vælg det BEDSTE boliglån Se eksperternes dom Vælg det bedste boliglån INDHOLD: Priskrig på nye boliglån...4-5

Læs mere

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit

SDO er danske covered bonds. Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit SDO er danske covered bonds Henrik Hjortshøj-Nielsen Vicedirektør Finansafdelingen, Nykredit Finansanalytikerforeningen, 29. maj 2007 1 Disposition Lovgivningen næsten i hus Betydning for udlånet Konsekvenser

Læs mere

InvesteringsNyt Den 23. juni 2010

InvesteringsNyt Den 23. juni 2010 InvesteringsNyt Den 23. juni 21 Private sparer mere op, og taget nye typer lån Man skal have det helt store forstørrelsesglas frem for at se nogen stigning i den finansielle sektor udlån. Nationalbankens

Læs mere

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk

Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk 30-04-2014 NR. 4 MAJ 2014 Stigning i boligejernes afdrag for fjerde år i træk I 2013 blev der afdraget det højeste niveau af obligationsrestgælden siden 2006. Samlet set steg boligejernes afdrag for fjerde

Læs mere

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S

Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S November 2007 Notat om Vexa Pantebrevsinvest A/S Investeringsprodukt Ved køb af aktier i Vexa Pantebrevsinvest investerer De indirekte i fast ejendom i Danmark, primært i parcelhuse på Sjælland. Investering

Læs mere

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter:

Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag offentliggjort vedlagte Årsregnskabsmeddelelse 2012 med følgende overskrifter: København, 30. januar 2013 Til: NASDAQ OMX Copenhagen A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Årsregnskabsmeddelelse 2012 Selskabsmeddelelse nr. 10, 2013 Nordea Kredit Realkreditaktieselskab har i dag

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes bidragssatser mv.

Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes bidragssatser mv. Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2014-15 ERU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 197 Offentligt INSPIRATIONSPUNKTER [KUN DET TALTE ORD GÆLDER] 24. april 2015 Samråd i ERU den 24. april 2015 om realkreditinstitutternes

Læs mere

Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012

Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012 Direktionscenter Økonomi 25. oktober 2012 Notatark Ishøj Kommunes finansielle strategi Årlig revurdering, oktober 2012 Formål Ishøj Kommunes finansielle strategi, som den er formuleret i dette dokument,

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. HP Hedge Ultimo april 2010. Index 100 pr. 15. marts 2007

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. HP Hedge Ultimo april 2010. Index 100 pr. 15. marts 2007 HP Hedge april 2010 HP Hedge gav et afkast på 1,29% i april. Det er ensbetydende med et samlet afkast for 2010 på 9,18%. Benchmark for afdelingen er CIBOR 12 + 5%, som det var målsætningen minimum at matche

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Dårlige finansieringsmuligheder

Dårlige finansieringsmuligheder Januar 213 Dårlige finansieringsmuligheder koster arbejdspladser Af konsulent Nikolaj Pilgaard De sidste to år har cirka en tredjedel af de mindre og mellemstore virksomheder oplevet, at det er blevet

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.

Læs mere

Realkredit: Se om din bank flår dig

Realkredit: Se om din bank flår dig Realkredit: Se om din bank flår dig Nye prisstigninger på realkreditlån flår boligejerne for milliarder - især dem med afdragsfrie flekslån Af Louise Kastberg, september 2012 03 Gebyrbombe under boligejere

Læs mere

Til Københavns Fondsbørs og pressen. 21. september 2005. Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån

Til Københavns Fondsbørs og pressen. 21. september 2005. Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån Til Københavns Fondsbørs og pressen Nykredit lancerer euro-udgave af to populære erhvervs- og landbrugslån 21. september 2005 Nykredit Realkredit A/S åbner pr. 21. september 2005 to nye obligationer til

Læs mere

Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer

Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer Bekendtgørelse om indberetning af supplerende sikkerhed for særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer I medfør af 152 h, nr. 7, og 373, stk. 4 og 5, i lov om finansiel virksomhed,

Læs mere

Guide. Foto: Scanpix. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider. Vælg det bedste. boliglån. Oversigt: 5 lånetyper

Guide. Foto: Scanpix. Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. sider. Vælg det bedste. boliglån. Oversigt: 5 lånetyper Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 16 sider Vælg det bedste boliglån Oversigt: 5 lånetyper Vælg det bedste boliglån INDHOLD: Behold roligt dit F1-lån...4-6 Vi vil

Læs mere

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014

Finansielt overblik. A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598. Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober 2014 Finansielt overblik A/B Valborghus II CVR.nr. 33283598 Udarbejdet af: Karina Herrmann Seniorerhvervsrådgiver Tlf.nr.: 44 55 36 94 email: karh@nykredit.dk Ekstraordinær generalforsamling den 21. oktober

Læs mere

Nykredit Realkredit koncernens halvårsrapport 2006

Nykredit Realkredit koncernens halvårsrapport 2006 Nykredit Realkredit koncernens halvårsrapport 2006 Halvåret i overskrifter God aktivitet Godt fat i markedet Realkreditudlån normaliseret efter år med rekord Fortsat stærk udvikling i Totalkredit Kapitalforhøjelse

Læs mere

Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken

Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken Lov om statsligt kapitalindskud i kreditinstitutter og andre initiativer i kreditpakken 1 Introduktion Den 10. oktober 2008 vedtog folketinget lov om finansiel stabilitet, der introducerer en garantiordning

Læs mere

Stat-ordbog Præcisering af den anvendte sprogbrug i "Nyt" i forhold til økonomisk-statistiske begreber

Stat-ordbog Præcisering af den anvendte sprogbrug i Nyt i forhold til økonomisk-statistiske begreber DANMARKS NATIONALBANK Statistisk Afdeling 25. oktober 2013 Stat-ordbog Præcisering af den anvendte sprogbrug i "Nyt" i forhold til økonomisk-statistiske begreber Ordbogens formål er at forklare fagudtryk

Læs mere

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter

Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter Markedsudvikling i 2008 for realkreditinstitutter 1. Konklusioner Realkreditinstitutterne er på den SDO baserede långivning forpligtet til stille supplerende sikkerhed, såfremt værdien af den belånte ejendom

Læs mere

Danske covered bonds - set med investorøjne

Danske covered bonds - set med investorøjne Danske covered bonds - set med investorøjne Martin Hagelskjær Nielsen Nykredit Markets 8. marts 2007 1 Agenda Lånesiden nye muligheder Obligationsmarkedet efter covered bonds Hvilke realkreditsegmenter

Læs mere