Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet:

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet:"

Dorte Henriksen
7 måneder siden
Visninger:

Transkript

1 Andelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Vesterbro, KBH Udgivet: Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, København K 2012, Andelsbasen.dk

2 1 Indledning I denne rapport sammenligner Andelsbasen.dk kvadratmeterpriserne for andelsboliger med kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger på Vesterbro i København. Formålet med rapporten er, at se på prisniveauet for udbudte andelsboliger i forhold til ejerboliger. Generelt er der en forventning i markedet om at andelsboliger skal være billigere end ejerboliger. Mange købere får dog ikke hele billedet med når de søger bolig. En umiddelbart billig andelsbolig kan være betydeligt dyrere end den umiddelbart dyre andelsbolig i naboejendommen. Dette skyldes, at gældsætning og vurderingsmetode varierer fra forening til forening. Når man køber en andelsbolig, overtager man en del af foreningens gæld. Udgifter til gæld betales af boligafgiften. I en ejerbolig er gælden personlig. Renteudgifter på andelsboligforeningens gæld er ikke fradragsberettiget i modsætning til renter på gæld i ejerbolig. Det har derfor været en tommelfingerregel at prisen på andelsboliger skal ligge mindst 20% under tilsvarende ejerboliger. Med denne rapport har vi vist, at andelsboligerne på Vesterbro generelt er højere prissat i forhold til ejerboliger end på Østerbro, Nørrebro og Amager. Over 40% af boligerne vi har undersøgt er udbudt til kvadratmeterpriser på samme eller højere prisniveau end ejerboliger. Der er ikke umiddelbart noget mønster for de høje priser to naboforeninger har i undersøgelsen udbudspriser på ca for den billigste og ca for den dyreste. Ligeledes har vi observeret at ca. 50% af andelsboligerne har priser over den typiske udbudspris for andelsboliger og at halvdelen af disse har udbudspriser svarende til eller over de typiske realiserede priser på ejerboligmarkedet. 2 Datasæt Vi har indsamlet salgsmateriale for 24 andelsboliger på 2-3 værelser og beregnet den sammenlignelige pris/kvm. Vi har sammenholdt andelsboligens pris med prisen for en tilsvarende ejerbolig i samme område. De 24 andelsboliger er valgt fra 24 forskellige andelsboligforeninger, hvor vi har modtaget regnskaber fra Data er indsamlet i ugen op til , Andelsbasen.dk 2

3 3 Sammenlignelig pris Når vi taler om den sammenlignelige pris mellem andelsboliger og ejerboliger, ser vi normalt på andelen af foreningens gæld og andelskronen for andelsboliger og sammenligner så direkte med prisen på ejerboliger. I denne rapport har vi valgt at tage forbedringer med i prisen for andelsboligen. Dette kan lade sig gøre, da vi har indsamlet data fra ejendomsmæglere og har fået oplyst, hvor stor en del af udbudsprisen, forbedringerne udgør i lejlighederne til salg. Det er vigtigt at huske på, at der i prisfastsættelsen af en bolig også skal medregnes placering. Dette inkluderer udover området også etagen og eventuel for- eller baghus. Også andre personlige faktorer kan påvirke prissætningen dog med en øvre grænse for andelsboliger. Vi har ikke i denne rapport medtaget disse faktorer, da de i forbindelse med boligkøb er subjektive kriterier for prisfastsættelsen. 3.1 Gæld I en andelsbolig opgør vi gælden som foreningens samlede gæld delt med det samlede antal kvadratmeter andelsbolig i foreningen. Eventuelle lejere eller fælles arealer er ikke med til at hæfte for eller betale af på foreningens gæld. 3.2 Andelskrone I prissammenligningen bruger vi foreningens fastsættelse af andelskronen. Dette giver en maksimalværdi for andelsboligen før forbedringer. Er udbudsprisen lavere end maksimalprisen bruger vi udbudsprisen i sammenligningen. 3.3 Forbedringer Mange andelsboliger bliver forbedret af andelshaverne. Det er muligt for andelshaverne at forsøge at sælge disse forbedringer videre til køber. Ligesom selve andelsprisen er prisen på forbedringer også til forhandling. Forbedringer føjes til maksimalprisen som den højeste pris, der må betales for andelsboligen. 3.4 Brug af sammenlignelig pris Vi lægger andelen af foreningens gæld til udbudsprisen for andelsboligen for at få den sammenlignelige pris. Det er den sammenlignelige pris vi bruger som udgangspunkt for sammenligningen af boligpriserne. 4 Sammenligning af kvadratmeterpriser Vi har beregnet de sammenlignelige kvadratmeterpriser for de 24 boliger, vi har taget med i undersøgelsen. Vi kan se at kvadratmeterpriserne for andelsboliger typisk ligger 20% - 35% under tilsvarende ejerboligers kvadratmeterpriser. 2012, Andelsbasen.dk 3

4 Dog er der en stor del (over 40%) af de undersøgte andelsboliger, der har priser på samme niveau eller over ejerboligmarkedet. Dette er et fingerpeg om at andelsboliger i området ikke er markant billigere end tilsvarende ejerboliger og i en del tilfælde er dyrere. Analysen har vist at boligmarkedet på Vesterbro er broget samtidig med at der er andelsboligforeninger med meget komplicerede økonomiske konstruktioner. Der er nogle områder på Vesterbro, som er in, og prislejet her er højt. Samtidig har vi observeret at den offentlige vurdering på Vesterbro er højere end på Østerbro, Nørrebro og Amager. Umiddelbart er prisforskellen mellem andelsboliger og ejerboliger på Vesterbro mindre end på f.eks. Østerbro og Nørrebro. Dette skyldes at andelsboligerne i gennemsnit er dyrere på Vesterbro og at både offentlige vurderinger og valuarvurderinger er høje på Vesterbro. Anvendelsen af valuarvurderinger som værdiansættelsesmetode er ikke specifik for gældsatte foreninger, men derimod jævnt spredt over alle typer andelsforeninger. Der er store forskelle på de sammenlignelige priser på andelsboliger. Det er derfor vigtigt at beregne den samlede pris for andelsboligen og ikke kun se på udbudsprisen ved køb. Det er umiddelbart svært at afgøre, hvilke faktorer prisniveauet på boligen afhænger af. 4.1 Spredning af kvadratmeterpris Andelsboligernes kvadratmeterpriser har store udsving fra kr./ kvm til kr./ kvm. Det er uklart hvad udsvingene i udbudspriserne skyldes, da samme områder på Vesterbro kan dække over store prisforskelle. Den typiske kvadratmeterpris for andelsboliger på Vesterbro er i intervallet kr./kvm med en jævn spredning af boliger til udbudspriser i intervallet kr./kvm Fordeling af kvadratmeterpris andelsboliger 2012, Andelsbasen.dk 4

5 Den typiske realiserede kvadratmeterpris for ejerboliger i de undersøgte områder ligger i intervallet kr./ kvm med enkelte afstikkere for særligt attraktive eller mindre attraktive områder. Da prisniveauet for ejerboliger ikke er spredt på samme måde som for andelsboliger konkludere vi at prissættelsen på andelsboligmarkedet ikke er effektiv. Får købere større viden om den faktiske pris på andelsboligen vurdere vi, at en del udbudspriser ikke vil blive realiseret Fordeling af kvadratmeterpris ejerboliger 4.2 Kvadratmeterpris på andelsbolig i forhold til ejerbolig Ca, 60% af andelsboligernes kvadratmeterpriser ligger under 80% af de tilsvarende realiserede kvadratmeterpriser for ejerboliger angivet med grøn nedenfor. De fleste af disse ligger i intervallet 20-35% under ejerboligmarkedet. Ca. 40% af andelsboligerne har sammenlignelige priser på højde med eller over priserne på ejerboligmarkedet angivet med gul og rød nedenfor. Om disse boliger er for dyre kræver et individuelt skøn fra køber. Hvis ejendommen er særligt velholdt, har en særlig god beliggenhed eller andre subjektive faktorer spiller ind, kan prisen sagtens være både rimelig eller måske endda lav. 2012, Andelsbasen.dk 5

6 Kvadratmeterpriser andelsboliger ift. ejerboliger, Vesterbro KBH, 2012-jul-17 Over ejerbolig % af ejerbolig Under 80% af ejerbolig 13% 58% 29% Vi anbefaler at køber søger uvildig rådgivning ved køb af andelsbolig også når andelsboligen umiddelbart har en lav pris. Faktorer som gældstyper, vedligeholdelsesgrad og indtægtsstruktur kan have stor betydning for den økonomiske udvikling i foreningen. Om Andelsbasen.dk Andelsbasen.dk er Danmarks eneste uafhængige analysevirksomhed, som indsamler og behandler data fra andelsboligforeninger til brug for banker, ejendomsmæglere, andelsboligforeninger, medier og andre interessenter i markedet. Vores målsætning er at skabe et gennemskueligt andelsboligmarked gennem oplysning af og samarbejde med andelsboligforeningerne og deres interessenter , Andelsbasen.dk 6

Relaterede dokumenter

Andelskronen. Vurderinger og Beregninger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1

Andelskronen. Vurderinger og Beregninger. 17-06-2011 Andelsbasen.dk 1 Andelskronen Vurderinger og Beregninger 2. Hvad udtrykker andelskronen? 3. Metoder til vurdering 4. Hvornår benyttes en bestemt metode? 5. Hensættelser til værdiregulering 6. Hvad medfører en høj andelskrone?