Fastfrysning af ejendomsværdiskatten

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Fastfrysning af ejendomsværdiskatten"

Transkript

1 Nationaløkonomisk institut Bachelorafhandling HA Almen Forfattere: Christian Nygaard Martin Bo Marcussen Vejleder: Anna Piil Damm Fastfrysning af ejendomsværdiskatten Empirisk studie af skattestoppets effekt på boligpriserne Handelshøjskolen i Aarhus, Aarhus Universitet Maj 2011

2

3 Abstract Througout the last decade, the development in Danish house prices has been very volatile in a historical perspective. The general price index of single- family houses increased by more than 70 percent from and decreased by nearly 15 percent from As the existing housing models were unable to explain these extraordinary price fluctuations, most economists agree that the Danish housing market was affected by a price bubble in the mid- 2000s. A num- ber of factors, including the increasing proportion of morgage loans with short or variable rate and deffered amortization, may have contributed to this develop- ment. However, in this thesis the main focus is whether the general tax freeze from 2002, which has caused a nominal freezing on property taxes, have con- tributed to increased price volatility in the Danish housing market in the period Exploring former Danish studies and publications on house prices, a number of fundamental factors influencing the demand and supply of owner- occupied houses are determined. Estimating an inverse demand function for owner- occupied houses using Engle- Granger two- step procedure, it is shown that in both the short and long term, the real price of single- family houses is affected positively by real private wealth and negatively by user cost. Comparing these empirical results with calculations on the effective property tax rate for the actu- al course, where the tax freeze is imposed, and for an alternative course, where the tax freeze was never imposed, it it shown that the tax freeze has caused in- creased price fluctations in the Danish housing market in the period In addition, calculations by the Danish Central Bank show that the freezing of property taxes has increased price volatility by 1.5 percentage in the period , equivalent to a 25 percent increase compared to a hypothetical situ- ation, where the tax freeze was never imposed. However, it is argued that the calculations by the Danish Central Bank are based on dubious prerequisites and assumptions, which may have caused an exaggeration of the effect of the freezing of property taxes on the price volatility. Nevertheless the study by the Danish Central Bank support the conclusion that the freezing of property taxes indeed has contributed to increased price volatility in the Danish housing market.

4 Transforming the above- mentioned empirical results into actions, a recommen- dation to remove the freezing of property tax is made, thereby reintroducing the principle that property taxes follow the development in house prices. Subse- quent two different strategies to implement the removal are discussed. Recently the Danish Central Bank raised the leading interest rate by 0,25 pct., and the market expect further interest rate raises in the future. Furthermore a reduction in the interest deductibility from 33,5 percent in 2012 to 25,5 percent in 2019 is already adopted, which according to the empirical model will put pressure on the house prices through the user cost. Given these circumstances and the recent decreases in house prices, it is argued that the most appropriate strategy is to fix the property tax rate at the current effective property tax, thereby leaving the Danish homeowners unaffected economically in the short term. The fact that the tax revenue from property taxes may fall in short term when applying this strat- egy, in case the house prices decrease even further, is less significant as the tax revenue will increase considerably in the long term due to general inflation, compared to leaving the freezing of property taxes unchanged. And most im- portant of all, applying this strategy will dampen future price fluctuations in the Danish housing market which has derived effects in the form of a more stable development in the private wealth and consumption, a more stable activity and jobcreation in the construction sector and a more balanced sharing of gains and losses between homeowners.

5 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning og metode Struktur Prisudviklingen på boligmarkedet Udviklingstendenser Fastkurspolitik og kartoffelkur Liberalisering af kreditmarkedet Boligprisboblen brister Det teoretiske fundament Motivation for at modellere boligmarkedet Danske boligmodeller Gennemgang af tre studier af danske boligpriser Hvilken model viser sandheden? Efterspørgselsdeterminanter Boligomkostning Disponibel indkomst Formue Arbejdsløshed Demografi Efterspørgselsfunktion Udbudsdeterminanter Tobin's q investeringsteori Prisdannelsen på boligmarkedet Empirisk studie af boligmarkedet Økonometrisk metodologi Trend og stationaritet Enhedsrodstest Kointegration Fejlkorrektionsmodel Modelestimering Datagrundlag Dataanalyse... 37

6 Langsigtsmodel og kointegrationsanalyse Fejlkorrektionsmodel Forudsætningstest Modelkritik Fastfrysning af ejendomsværdiskatten Grundskyld og ejendomsværdiskat Argumenter imod fastfrysning af ejendomsværdiskatten Skattestoppet som destabilisator på boligmarkedet I hvilken grad har skattestoppet bidraget til øget prisvolatilitet? Metodekritik Anbefalinger Afledte effekter af mindre prisvolatilitet på boligmarkedet Diskussion af implementeringsstrategier Konklusion Litteraturliste Bilag... 63

7 1. Indledning Det danske boligmarked har det seneste årti været ramt af store prisudsving. I perioden steg kontantprisen på enfamiliehuse med mere end 70 pct. Allerede i 2005 begyndte spekulationer om tilstedeværelse af en prisboble på boligmarkedet at sprede sig som følge af, at eksisterende boligmodeller langt fra kunne forklare prisstigningerne. Spekulationerne blev realiseret i slutningen af 2007, hvor de danske boligpriser indledte en historisk nedtur. På to år faldt kon- tantprisen på enfamiliehuse med mere end 15 pct. Sidenhen har modelgrupperne haft travlt med at tilpasse deres boligmodeller med henblik på at opnå en større forklaringsgrad. Efter årtusindeskiftet er der sket en række væsentlige ændringer på boligmarkedet. Dels er der indført skat- testop, hvilket har medført en nominel fastfrysning af ejendomsværdiskatten i kroner og øre, og dels har liberaliseringen af kreditmarkedet medført en radikal ændring i danske boligejeres finansieringssammensætning. Hidtil er sidstnævnte forhold, herunder især den stigende andel af rentetilpasningslån og lån med af- dragsfrihed, tillagt langt den største betydning for de ekstraordinære prisstig- ninger fra "Debatten om boligmarkedet har mest handlet om de afdragsfrie lån. Men jeg tror, man i høj grad undervurderer effekterne af skattestoppet. Havde vi fastholdt det gamle system, havde vi ikke fået så hård en nedtur. Med fastfrysningen af ejendomsskatterne afmonterede man en vigtig stabilisa- tor i økonomien, som kunne have lagt en dæmper på prisstigningerne. Og det er ikke småpenge, vi taler om." Peter Birch Sørensen, tidl. overvismand 1 Beskatning af ejerboliger er et følsomt område, som politikere traditionelt har haft berøringsangst over for, ikke mindst fordi mere end halvdelen af den danske befolkning er bosat i ejerboliger 2. Såvel regeringen som oppositionen har offent- 1 Kilde: Politiken d. 8. august 2009 (www.politiken.dk/erhverv/ece765245/overvismand- skattestoppet- gjorde- krisen- vaerre/) 2 Kilde: Danmarks Statistik (www.statistikbanken.dk/bol66) 1

8 ligt fredet boligejerne frem mod det kommende folketingsvalg med argumenter om, at øget boligbeskatning er en bombe under danske boligejeres i forvejen skrøbelige privatøkonomier. Dermed undsiger politikerne uafhængige økonomi- ske organisationer, herunder Det Økonomiske Råd og Nationalbanken 3, der gen- tagne gange har opfordret politikerne til at afvikle skattestoppet på ejendoms- værdiskatten. Disse opfordringer beror på argumenter om at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten bidrager til øget prisvolatilitet på boligmarkedet og at skatteprovenuet udhules af inflationen Problemformulering Ejendomsværdiskatten har siden 2002 været fastfrosset til niveau som føl- ge af skattestoppet. Det primære undersøgelsesspørgsmål i denne afhandling er om denne fastfrysning af ejendomsværdiskatten har virket destabiliserende på det danske boligmarkedet i perioden ved at bidrage til øget prisvola- tilitet. I denne forbindelse opstilles en økonometrisk model med kvartalsvis data for perioden , hvormed fastfrysningen af ejendomsværdiskattens ef- fekt på boligpriserne kan analyseres. I forlængelse heraf inddrages empiri fra eksterne undersøgelser til at vurdere hvor stor en andel af prisudsvingene i pe- rioden der kan tilregnes skattestoppet. Afslutningsvis omsættes af- handlingens resultater til et handlingsforslag, hvorunder forskellige implemen- teringsstrategier diskuteres Afgrænsning og metode Boligmarkedet er et omfattende emne, der kan give anledning til en lang række væsentlige undersøgelser. Denne afhandling fokuserer konkret på fastfrysningen af ejendomsværdiskatten, hvorved der abstraheres fra andre relevante vinkler. Danske boligejeres finansieringssammensætning har som tidligere nævnt æn- dret sig radikalt det seneste årti, hvilket utvivlsomt har haft en effekt på bolig- prisudviklingen. I forlængelse heraf er spørgsmålet om hvorvidt afdragsfrie lån har haft en effekt på boligpriserne interessant idet boligomkostningen teoretisk 3 Det Økonomiske Råd har i flere omgange argumenteret for en afvikling af fastfrysningen af ejendomsværdiskatten, f.eks. i DØR (2010), mens Nationalbanken senest i en rapport opfordrer til afskaffelse af såvel fastfrysningen af ejendomsværdiskatten som afdragsfrie lån, se Dam m.fl. (2011) 2

9 set er upåvirket af hvornår der afdrages på lånet, hvorfor afdragsfrihed ikke burde have nogen effekt på boligpriserne. Ligeledes kunne en undersøgelse fore- tages med udgangspunkt i den stigende andel af danske boligejere, der finansie- rer boliger med realkreditlån med kort eller variabel rente, herunder hvilken be- tydning dette har for boligejernes samlede eksponering over for risici, f.eks. ren- testigninger. Elementer af ovenstående problemstillinger inddrages sporadisk i afhandlingen hvor de er relevante, f.eks. til at forklare udviklingen i boligom- kostningen i afsnit 3.3.1, men behandles ikke særskilt. Geografisk og tidsmæssigt er der ligeledes foretaget en afgrænsning. Boligpris- udviklingen er langt fra ens i alle landsdele i Danmark. Eksempelvis oplevede København ekstraordinære prisstigninger i forhold til resten af landet under prisboblen i Om end dette faktum i sig selv er interresant og kunne være udgangspunkt for en undersøgelse, anvendes i denne afhandling de gen- nemsnitlige boligpriser på landsplan, hvorved der ses bort fra regionale forskel- le. Afhandlingen er i henhold til den økonometriske model afgrænset tidsmæs- sigt til perioden 1. kvartal 1974 til 3. kvartal Denne afgrænsning er foreta- get på baggrund af en afvejning mellem styrken af den økonometriske model og konsistensen i datagrundlaget. Styrken af en økonometriske model vokser med antallet af observationer, hvorfor der som udgangspunkt tilstræbes en så lang tidsrække som muligt. Omvendt tjener modellen et analytisk formål, hvorfor tidsrækken ikke er forlænget unødvendigt på bekostning af datagrundlaget. I lø- bet af datagenereringsprocessen stod det klart at den længeste periode, hvor det var muligt at skabe et stærkt og relativt konsistent datagrundlag, var perioden 1. kvartal 1974 til 3. kvartal Givet forfatternes begrænsede viden og erfaring inden for økonometriske meto- der, er der foretaget en afgrænsning i forhold til valg af økonometrisk metodolo- gi i det empiriske studie af boligpriserne. Nyere studier heraf anvender typisk VAR- modeller til at forklare udviklingen i boligpriserne, hvorimod den relativt simple Engle- Granger to- trins metode (EG- metode) anvendes i denne afhandling. EG- metoden, hvor der estimeres en kointegreret relation for den lange sigt og tilhørende fejlkorrektionsmodel for den korte sigt, har en række svagheder i for- hold til de mere komplekse VAR- modeller, mere herom i afsnit Det er fra 3

10 forfatternes side vurderet, at der ved anvendelse af EG- metoden kan tilvejebrin- ges en valid model, der kan anvendes til det i problemformuleringen opstillede formål. Oprindeligt var det planen at beregne et kontrafaktisk forløb for bolig- prisudviklingen på baggrund af den empiriske model for perioden , hvor skattestoppet aldrig var blevet indført, men givet modellens udformning og forfatternes begrænsede erfaring inden for økonometriske metoder var dette ikke muligt. Som erstatning herfor inddrages en undersøgelse foretaget af Natio- nalbanken, hvor skattestoppets bidrag til prisvolatiliteten i ovennævnte periode beregnes på baggrund af størrelsen af skattesubsidiet til danske boligejere Struktur Afhandlingen indledes i afsnit 2 med en beskrivelse af prisudviklingen på det danske boligmarked for perioden , hvor relevante politiske indreb og andre hændelser, der har haft betydning for prisudviklingen, inddrages. I afsnit 3 analyseres udbud- og efterspørgselsdeterminanter med udgangspunkt i tidligere studier af boligpriserne. Formålet hermed er at opstilles en teoretisk efterspørg- selsbaseret model for boligpriserne, hvilken estimeres i afsnit 4 ved brug af Eng- le- Granger to- trins metode. Estimaterne fra den empiriske model anvendes ef- terfølgende i afsnit 5 i kombination med en beregning af et alternativt forløb for den effektive ejendomsværdiskattesats, til at vurdere om fastfrysningen af ejen- domsværdiskatten har bidraget til øget prisvolatilitet. Yderligere inddrages og diskuteres Nationalbankens beregninger af hvor stor en andel af prisudsvingene i perioden der kan tilregnes skattestoppet. Resultaterne af ovenstå- ende omsættes i afsnit 6 til et handlingsforslag, hvorunder fordele og ulemper ved forskellige implementeringsstrategier diskuteres. Afslutningsvis opsumme- res afhandlingen med henblik på en kort og fyldestgørende besvarelse af pro- blemformuleringen i afsnit 7. Tabeller, figurer, ligninger og formler er nummeret efter placering i de enkelte afsnit. Ligninger og formler er yderligere navngivet med et L, f.eks. L3.1 for første ligning eller formel i afsnit 3. Dette sikrer en mere overskuelig henvisning i ho- vedteksten idet figurer og tabeller kan have samme nummering, f.eks. Tabel 3.1 og Figur

11 2. Prisudviklingen på boligmarkedet I perioden 1. kvartal 1974 til 3. kvartal 2010 steg den nominelle kontantpris på enfamiliehuse med 690 pct. 4 En stor del heraf kan imidlertid forklares ved sti- gende priser generelt, hvorfor det er mere relevant at se på udviklingen i den re- ale kontantpris. Figur 2.1. Real kontantpris 1974q1-2010q3 1,8 1,6 Indeks (2000=1) 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Real kontantpris Anm.: Kilde: Den reale kontantpris er et nominelt prisindeks for enfamiliehuse (KP) de- flateret med deflatoren for det private forbrug (PCP). MONA databank Fra 1. kvartal 1974 til 3. kvartal 2010 steg den reale kontantpris med knap 75 pct. Det er primært i perioden at stigningen er tilvejebragt, og i sær- deleshed i perioden , hvor den reale kontantpris stiger tilnærmelses- vis eksponentielt. Af figur 2 fremgår tydeligt, at der i et historisk perspektiv var en prisboble på det danske boligmarked i midten af 00'erne Udviklingstendenser Der har været betydelige udsving i udviklingen af den reale kontantpris jf. figur 2.1, hvorfor det er hensigtsmæssigt at opdele udviklingen i seks perioder med enten stigende eller faldende tendens. 4 Beregnet på baggrund af Nationalbankens prisindeks af kontantprisen for enfamiliehuse i MO- NA databank: (1,5952-0,2019)/0,2019 = 6,90 5

12 Tabel 2.1. Periodevis ændring i den reale kontantpris Top Bund Top Ændring Kvartalvis ændring 1974q1 1979q3 16% 0,663% 1979q1 1982q4-35% - 3,214% 1982q4 1986q1 60% 3,675% 1986q1 1993q2-35% - 1,463% 1993q2 2007q1 177% 1,869% 2007q1 2010q3-20% - 1,576% Kilde: MONA databank og egne beregninger Perioden var forholdsvis rolig på det danske boligmarked med lave realprisstigninger. I 1979 ramte den 2. oliekrise, hvor faldende olieproduktion som følge af konflikter i Mellemøsten forstærkede den økonomiske krise, der blev indledt ved 1. oliekrise i Krisen bidrog til at den reale kontantpris faldt med 35 pct. fra 1. kvartal 1979 til 4. kvartal Fastkurspolitik og kartoffelkur Indførelsen af fastkurspolitikken i slutningen af 1982 medvirkede til at renten faldt betragteligt i Danarmk. Den gennemsnitlige obligationsrente halveredes således fra ca. 20 pct. i 4. kvartal 1982 til ca. 10 pct. i 1. kvartal 1986 jf. figur 3.2. Det kraftige rentefald havde en stimulerende effekt på boligefterspørgslen idet det blev billigere at låne til boligkøb. Samtidig befandt Danmark sig i en økono- misk højkonjunktur, hvilket ligeledes bidrog til at den reale kontantpris steg med 60 pct. fra 4. kvartal 1982 til 1. kvartal Under højkonjunkturen forværre- des betalingsbalancens løbende poster. Dette resulterede i en rekordhøj ud- landsgæld på 40 pct. af BNP i 1987 (Andersen m.fl., 2008). Som reaktion herpå greb den daværende Schlüter- ledede regering ind i et forsøg på at begrænse for- bruget. Indgrebet er sidenhen blevet kendt under navnet kartoffelkuren, og be- stod bl.a. i at fordyre lånefinansieret forbrug ved at afskaffe annuitetslån og ind- føre mixlån, der er en kombination af serielån og annuitetslån, hvor der afdrages relativt mere i de første år efter lånoptagelse. Effekterne af kartoffelkuren og en generel økonomisk afmatning medvirkede til at den reale kontantpris faldt med 35 pct. i perioden 1. kvartal 1986 til 2. kvartal

13 Liberalisering af kreditmarkedet I 1993 kom en socialdemokratisk regeringen til magten, ledet af Poul Nyrup Rasmussen. En række politiske tiltag blev gennemført, hvoraf især liberaliserin- gen af realkreditloven havde stor betydning for boligejere og boligkøbere. Reg- lerne om belåning af fast ejendom blev ændret: forbuddet mod optagelse af an- nuitetslån fra kartoffelkuren blev ophævet. Samtidig blev det tilladt at belåne op til 80 pct. af boligens værdi med realkreditlån. Derudover rentetilpasningslån tilladt i Sideløbende hermed fortsatte rentefaldet. I 1998 vedtog Nyrup- regeringen imidlertid en finanspolitisk stramning, den såkaldte pinsepakke, bl.a. med det formål at dæmpe væksten i boligpriserne og derigennem stabilisere ejendomsmarkedet (Ejerskov, 2000). Konkret blev rentefradraget sænket fra 46,4 pct. til 32,4 pct., hvorved det blev dyrere at være boligejer og låntager gene- relt. Samtidig blev en omlægning af boligskatten vedtaget: fra og med indkomst- året 2000 blev lejeværdi af egen bolig erstattet af ejendomsværdiskatten. Med regeringsskiftet i 2001, hvor en borgerlig regering ledet af Anders Fogh Rasmussen kom til magten, fulgte et skattestop, der bl.a. omfattede en nominel fastfrysning af ejendomsværdiskatten til niveau 5. Derudover ændredes danske boligejeres finansieringssammensætning radikalt. Selv om muligheden for rentetilpasningslån blev grundlagt i 1996, var det først i 2003 at rentetilpas- ningslån for alvor vandt indpas hos danske boligejere. Indførelsen af afdragsfrie lån i slutningen af 2003 forstærkede boligejernes præference mod nye lånetyper, og i løbet af få år var rentetilpasningslån mere udbredte end fastforrentede lån, der før 2003 markerede sig for stort set samtlige realkreditlån 6. Som følge heraf faldt boligejernes finansieringsomkostninger i form af renteomkostninger, hvil- ket stimulerede boligefterspørgslen. I perioden 2. kvartal 1993 til 1. kvartal 2007 steg den reale kontantpris med 177 pct Boligprisboblen brister De kraftige prisstigninger kunne langt fra forklares ved eksisterende boligmodel- ler, hvilket medførte spekulation om hvorvidt boligmarkedet befandt sig i en 5 I praksis er det beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten i form af den offentlige ejen- domsvurdering der er fastfrosset til niveau, se afsnit I marts 2005 udgjorde beholdningen af rentetilpasningslån for første gang i historien en større andel af samlede udlån til danske boligejere end fastforrentede lån jf. figur

14 prisboble 7. Boligøkonom Jens Lunde (2007) argumenterede for at den eksplosive realprisstigning på alle måder var uholdbar og måtte være et udtryk for en bo- ligprisboble. I løbet af 2007 indtraf den såkaldte subprime krise i USA, hvor kraf- tige rentestigninger i den korte rente medførte at millioner af amerikanske bo- ligejere var ude af stand til at betale afdragene på deres boliglån. Følgeeffekterne heraf var en global økonomisk recession, hvilken også ramte Danmark. Prisbob- len på det danske boligmarkedet bristede, og fra 1. kvartal 2007 til 3. kvartal 2010 faldt den reale boligpris med 20 pct. 7 Hverken Danmarks Statistik (ADAM), Nationalbanken (MONA) eller Det Økonomiske Råd (SMEC) kunne forklare de ekstraordinære reale prisstigninger fra 2002 til

15 3. Det teoretiske fundament Det teoretiske fundament bygges op på følgende måde. Indledningsvis diskuteres motivationsgrunde for at modellere boligmarkedet, herunder hvilke relationer boligmarkedet har til den øvrige makroøkonomi. Derefter beskrives udviklingen i danske boligmodeller kort. I forlængelse heraf gengives resultaterne af tre væ- sentlige studier af det danske boligmarked inden for det seneste årti. Formålet hermed er dels at bidrage til udvælgelsen af udbud- og efterspørgselsdetermi- nanter og dels at resultaterne agerer 'benchmark' for afhandlingens empiriske model. Afslutningsvis opstilles en teoretisk udbuds- og efterspørgselsfunktion med udgangspunkt i en analyse af udbuds- og efterspørgselsdeterminanter, hvorefter den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet illustreres i et udbud- og efterspørgselsdiagram Motivation for at modellere boligmarkedet Såvel historisk som aktuelt har offentlige myndigheder, forskere og virksomhe- der været motiverede til at modellere boligmarkedet med henblik på at forklare og forudsige udviklingen i prisen på ejerboliger. Årsagen hertil er bl.a. at ejerbo- liger udgør en stor andel af danske husholdningers samlede formue. Ifølge Skat- teministerieret udgjorde beholdningen af ejerboliger 172 pct. af BNP i 2004, sva- rende til 76 pct. af husholdningernes samlede formue (Skatteministeriet, 2007). Ændringer i husholdningernes formue medfører afledte effekter på det aktuelle og fremtidige private forbrug - en sammenhæng der er teoretisk funderet i livs- cyklus teorien (Modigliani m.fl., 1979). Sammenhængen er ligeledes empirisk funderet: formuekvoten - der angiver hvor stor en andel af en stigning i formuen der anvendes på privat forbrug - spiller en væsentlig rolle for det private forbrug i de tre store makroøkonomiske modeller: ADAM (Danmarks Statistik), MONA (Nationalbanken) og SMEC (Det Økonomiske Råd). Ændringer i boligpriserne har således vidtrækkende konsekvenser i det samlede økonomiske kredsløb. Generelt tilstræbes en forståelse af de mekanismer der driver det økonomiske kredsløb da det muliggør proaktive handlinger, herunder politiske initiativer og indgreb, med en eller flere ønskelige effekter på økonomi- en. Derfor er det hensigtsmæssigt at opbygge et modelapparat, der kan forklare udviklingen i boligpriserne. 9

16 3.2. Danske boligmodeller Den danske udvikling af boligmodeller startede for alvor i slutningen af 1970'erne, hvor Niels Blomgren- Hansen og Jan E. Knøsgaard i 1978 fremsatte en basismodel for prisdannelsen på boligmarkedet, baseret på traditionel udbud og efterspørgsel. Efterspørgslen efter boliger er i denne model bestemt af realind- komsten, prisen på boliger, renten, ejendomsbeskatningen, huslejen mv., mens udbuddet bestemmes i overensstemmelse med Tobin's q investeringsteori, hvor udbuddet styres af forholdet mellem prisen på eksisterende boliger og omkost- ningen ved at bygge nye boliger 8 (Blomgren- Hansen og Knøsgaard, 1978). Oven- nævnte basismodel har sidenhen dannet grundlag for stort set samtlige danske boligmodeller, herunder delmodellerne af boligmarkedet i de tre makroøkono- miske modeller ADAM, MONA og SMEC, hvis struktur mere eller mindre er ens. Disse tre modeller har imidlertid haft svært ved at forklare udviklingen i bolig- priserne det seneste årti, især de ekstraordinære prisstigninger i perioden , hvorfor andre har forsøgt at inddrage alternative determinanter med hen- blik på at opnå en bedre forklaringsevne (Hvolbøl m.fl., 2006) Gennemgang af tre studier af danske boligpriser I den følgende gennemgang angives udelukkende langsigtsestimater. For kort- sigtsestimater henvises til de respektive undersøgelser. Nationalbanken estimerede i 2003 effekten af en række scenarier på den reale kontantpris i den makroøkonomiske model MONA for perioden 2. kvartal 1974 til 4. kvartal Af resultaterne fremgår, at den reale kontantpris vil stige med 0,5 pct. såfremt den disponible realindkomst stiger med 1 pct. for en given bo- ligmænde 9 (Nationalbanken, 2003). Derudover estimeres semi- elasticiteten for boligomkostningen til - 7,9. En stigning i boligomkostningen på 1 pct.- point, f.eks. som følge af en rentestigning eller øget boligbeskatning, medfører således et fald i den reale kontantpris på 7,9 pct. Forklaringsgraden af regressionen er på 69 pct., og alle variable er signifikante ved et 5 pct. niveau. 8 Tobin's q investeringsteori beskrives i afsnit Konkret estimeres log(real disponibel indkomst)- log(boligmængde), hvorved de to størrelser har samme koefficient men forskelligt fortegn. 10

17 I et studie fra 2005 opstiller Robert Wagner fra Økonomi- og Erhvervsministeriet en strukturel boligmodel for perioden 4. kvartal 1984 til 1. kvartal Konkret estimeres en langsigtet kointegrationsrelation for efterspørgslen, der efterføl- gende indgår som fejlkorretionsled i en kortsigtet relation for de reale kontant- priser i differenser (Wagner, 2005). Real disponibel indkomst er i lighed med ovenfor angivet for en given boligmængde. Af resultaterne fremgår, at en stig- ning i den reale disponible indkomst på 1 pct. medfører en stigning på 2,9 pct. i den reale kontantpris. Effekten af en real disponibel indkomststigning er dermed ca. 6 gange større end i MONA. Derudover estimeres semi- elasticiteten for bolig- omkostningen til 7,7 hvilket er i samme niveau som estimatet i MONA. Som for- klarende variabel inddrages yderligere demografivariablen førstegangskøbere, i modellen approksimeret ved antallet af årige. En stigning i antallet af årige på 1 pct. vil ifølge modellen øge den reale kontantpris med 2,9 pct. Der er imidlertid væsentlige problemer med isoleret at inddrage denne variabel - en problematik der diskuteres yderligere i afsnit Det seneste studie af danske boligpriser er udarbejdet af Sofie Bødker og Michael Skaarup fra Finansministeriet, der i et studie fra 2010 anvender en kointegreret VAR- model til at forklare den reale kontantpris for perioden 2. kvartal 1975 til 3. kvartal 2009 ud fra fundamentale, makroøkonomiske faktorer. Af modellen fremgår at en stigning i den reale disponible indkomst på 1 pct. øger den reale kontantpris med 0,8 pct., hvilket er i samme niveau som estimatet i MONA, men langt under niveau ift. Wagners model. Omvendt vil den reale kontantpris ifølge modellen falde med 17,8 pct. såfremt boligomkostningen stiger med 1 pct.- point. Semi- elasticiteten for boligomkostningen er dermed mere end dobbelt så stor ift. estimatet i Nationalbankens og Wagners modeller. Bødker og Skaarup inddrager derudover den private reale formue, eksl. pensionsformue, som forklarende va- riabel. En stigning heri på 1 pct. medfører ifølge modellen 0,2 pct. højere real kontantpris Hvilken model viser sandheden? Alle tre ovennævnte studier anvender primært Nationalbankens datagrundlag i form af MONA databanken, dvs. kvartalvis data baseret på det officielle kvartal- vise Nationalregnskab. Der kan være flere årsager til at der på trods af konsi- 11

18 stens i fortegnene er relativ stor variation i estimaterne af de forklarende variab- le. Dels er estimeringsperioden i de enkelte undersøgelser forskellig og dels va- rierer det anvendte data i nogen grad med hensyn til form og kilde (f.eks. opgø- relse af boligomkostningen). Derudover kan modelspecifikke forhold påvirke estimaterne, herunder især den konkrete specificering af modellen. Denne kon- klusion understøttes af en analyse fra OECD i 2006, der undersøger om bolig- prisstigningerne fra midten af 90'erne og frem i OECD landene kan forklares ved fundamentale faktorer ud fra nationale analyser (Girouard m.fl., 2006). I lighed med ovenfor er der generelt konsistens i fortegnene, men stor variation i estima- terne af de forklarende variable på tværs af nationale såvel som internationale modeller af boligpriserne. Som det ofte påpeges er økonometrisk modellering ikke en eksakt videnskab, der kan frembringe absolutte sandheder. Generelt er en empirisk model ikke bedre end det teoretiske modelapparat og det datagrundlag, hvorpå estimeringen er foretaget. Betyder dette at resultaterne af ovenstående undersøgelser er irrele- vante? Nej - tværtimod viser de vigtigheden af at man forholder sig kritisk til indhold, resultater og processer i såvel egne som eksterne undersøgelser. Der- udover udgør ovenstående gennemgang et fornuftigt udgangspunkt for udvæl- gelsen af udbud- og efterpørgselsdeterminanter til afhandlings teoretisk bolig- model Efterspørgselsdeterminanter Adskillige determinanter kan tænkes at have en effekt på efterspørgslen efter ejerboliger. I det følgende beskrives en række potentielle determinanter, hvoref- ter der opstilles en teoretisk efterspørgselsfunktion for boligmarkedet. I udvæl- gelsen af determinanter er der lagt vægt på om sammenhængen mellem variab- len og boligefterspørgslen er teoretisk eller empirisk velfunderet samt om vari- ablen rent intuitivt kan retfærdiggøres i funktionen. 12

19 Boligomkostning De reale omkostninger som hidrører fra at eje egen bolig betegnes under ét som boligomkostningen, og defineres jf. Wagner (2005) som følgende 10 :! =! +! 1!!! +!!!! (L3.1) hvor! er boligomkostning,! er afskrivningssats, i er den nominelle rente,! er rentefradrag for negativ kapitalindkomst,!! er forventet inflation,! er den effektive ejendomsskattesats og!!! er forventet realafkast på boligen. Rele- vante komponenter i L3.1 behandles særskilt i de følgende underafsnit. Boligomkostningen forventes at have en negativ korrelation med efterspørgslen efter boliger (og dermed kontantprisen), hvilket kan bekræftes for størstedelen af perioden fra 1974 til 2010 jf. figur 3.1. Figur 3.1. Real kontantpris og boligomkostning 1974q1-2010q3 Indeks (2000=1) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Real kontantpris Boligomkostning (RHS) Anm.: Kilde: Boligomkostningen er beregnet jf. L3.1. Se bilag 1 for den konkrete kon- struktion. MONA databank, SKAT, Realkreditrådet, Nationalbanken Boligomkostningen var i 3. kvartal 2010 på et historisk lavt niveau på 1,94 pct., hvilket skyldes en kombination af et lavt renteniveau, en høj andel af realkredit- lån med kort rente samt en lavt ejendomsskattesats som følge af skattestoppet. 10 I lighed med Wagner (2005) skelnes der i L3.1 ikke mellem egen- og fremmedkapital jf. diskus- sionen nedenfor i afsnit

20 Rente Renten angiver prisen på den i boligen bundne kapital. At eje en bolig er samtidig et fravalg af et alternativt afkast idet den bundne kapital i boligen - uanset om denne er egenkapital eller fremmedkapital - kan investeres i andre investerings- objekter, f.eks. obligationer eller aktier. Antages en belåningsgrad på 100 pct. vil renten blot være den gennemsnitlige rente på de i boligen optagne realkreditlån. Det er imidlertid langt fra alle boliger der er finansieret udelukkende ved frem- medkapital. En mere rimelig antagelse er derfor at renten er et sammenvejet ud- tryk, hvor alternativafkastet på egenkapitalen og den gennemsnitlige realkre- ditsobligationsrente indgår vægtet med deres respektive andel i boligejernes fi- nansieringssammensætning. Alternativafkastet på egenkapitalen kan efterføl- gende antages af have form af en gennemsnitlig realkreditobligation, hvorved det ikke er nødvendigt at skelne mellem egen- og fremmedkapital (Wagner, 2005). Den gennemsnitlige obligationsrente kan dermed anvendes som den relevante rente for danske boliger. Figur 3.2. Gennemsnitlig obligationsrente 1974q1-2010q3 25% 20% 15% 10% 5% 0% Gennemsnitlig obligaconsrente Kilde: MONA databank (IBZ) Den gennemsnitlige obligationsrente er faldet fra ca. 15 pct. i 1. kvartal 1974 til 2 pct. i 3. kvartal Med indførelsen af fastkurspolitikken i 1982 faldt renten betydeligt og var i løbet af fire år halveret fra ca. 20 pct. i 1982 til 10 pct. i Herefter har den gennemsnitlige obligationsrente gennemgående været falden- 14

21 de, kun midlertidig afbrudt af kortvarige stigninger. Det er værd at bemærke det lave renteniveau det seneste årti, der bl.a. er et resultat af en troværdig fastkurs- politik i Danmark, en europæisk målsætning om at fastholde en lav inflation på omkring 2 pct. samt en stigende andel af realkreditlån med kort rente. Sidst- nævnte forhold er drevet af liberaliseringen af kreditmarkedet jf. afsnit kombineret med et historisk lavt renteniveau for den korte rente jf. figur 3.3. Figur 3.3. Kort og lang obligationsrente 1998q1-2010q3 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Kort rente Lang rente Anm.: Kilde: Den lange rente er den 30- årige obligationsrente. Den korte rente er et gen- nemsnit af 1- og 2- årige obligationsrenter. Rentesatserne er omregnet fra ugentlig til kvartalvis data ved simpel gennemsnit. Realkreditrådet Som forventet er der stærk positiv korrelation mellem den korte og lange rente. Over hele perioden fra 1. kvartal 1998 til 3. kvartal 2010 har den korte rente i gennemsnit været 2,36 pct.- point lavere end den lange rente. Danske boligejere med realkreditlån med kort rente, f.eks. rentetilpasningslån, har dermed opnået væsentlige besparelser på renteomkostningerne i forhold til boligejere der har holdt fast i traditionelle fastforrentede realkreditlån. Derudover er det værd at bemærke det historisk lave niveau for den korte rente i 2. kvartal 2010 på 1,08 pct., hvilket er 3,45 pct.- point lavere end den tilsvarende lange rente. En stigende andel af danske boligejere har gennem 00'erne benyttet sig af mu- ligheden for at konvertere til rentetilpasningslån med en relativ lavere ydelse jf. figur

22 Figur 3.4 Udestående realkreditlån og afdragsfrihed 2002m1-2011m % % Mia. kr % 40% % % Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Afdragsfrihed (RHS) Anm.: Kilde: Baseret på Nationalbankens månedlige udlånsstatistik for ejerboliger og fritidshuse. Afdragsfrihed angiver lån med afdragsfrihed i procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Nationalbanken (DNEJER) Før 2003 bestod realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse stort set udelukkende af fastforrentede lån. I januar 2003 tegnede rentetilpasningslån sig for 220 mia. kr., svarende til knap 30 pct. af det samlede udlån. I de efterfølgende år vandt rentetilpasningslån yderligere indpas hos danske boligejere, og i marts 2005 mi- stede de traditionelle fastforrentede lån positionen som danskernes foretrukne realkreditlån. Fastforrentede lån genvandt midlertidigt positionen som det mest udbredte realkreditlån med en beholdning på 550 mia. kr. i september 2006, bl.a. som følge af en indsnævring af rentespændet mellem den korte og lange rente jf. figur 3.3. Dette varede ved frem til juni 2009, hvor rentetilpasningslån på ny overhalede fastforrentede lån. Siden juni 2009 er andelen af rentetilpasningslån steget og udgjorde ved seneste offentliggjorte opgørelse i februar 2011 ca. 900 mia. kr., svarende til 65 pct. af realkreditinstitutternes samlede udlån til ejerboli- ger og fritidshuse. Figur 3.4 afspejler ligeledes danske boligejeres stigende præference for lån med afdragsfrihed. På halvandet år, fra december 2003 til maj 2005, steg andelen af lån med afdragsfrihed fra 0 til 25 pct. Andelen af lån med afdragsfrihed har efter- følgende været stigende i resten af perioden om end med en aftagende vækstrate 16

23 jf. figur 3.4. Fra marts 2009 besad mere end halvdelen af danske realkreditlån afdragsfrihed, og ved seneste offentliggjorte opgørelse i februar 2011 udgjorde andelen af lån med afdragsfrihed 54 pct. At danske boligejere i stigende grad fi- nansierer boligen med rentetilpasningslån, ofte kombineret med afdragsfrihed, har vakt bekymring. Nationalbankdirektør Nils Bernstein advarede i marts 2011 mod ovennævnte udvikling og anbefalede i denne forbindelse en gradvis afvik- ling af afdragsfrie lån for at stabilisere det danske boligmarked 11 (Bernstein, 2011). Med formuleringen i L3.1 er der ikke nogen sammenhæng mellem af- dragsfrihed og boligomkostning. Boligomkostningen er baseret på renteomkost- ningerne, hvilke er upåvirket af afdragsfrihed 12. Om der afdrages på lånet nu el- ler senere er blot to forskellige måder at spare op på: afdrag på lån er opsparing i boligen, der sænker fremtidige renteomkostninger, hvorimod de 'sparede' afdrag ved afdragsfrihed er opsparing i frie midler. Problematikken kan i denne forbin- delse bestå i at de sparede afdrag anvendes til forbrug frem for opsparing, hvor- ved boligejere med afdragsfrihed er relativt mere sårbare over for boligprisfald, stigende renter (og skatter), arbejdsløshed mv Afskrivning Boliger har generelt en lang levetid, selv i sammenligning med andre langvarige kapitalgoder. Afskrivningen heraf er derfor begrænset. Danmarks Statistik, Nar- tional og Det Økonomiske råd antager en årlig afskrivningssats på 1 pct. Boliger vurderes dermed i gennemsnit at have en levetid på 100 år. Afskrivningen indgår i boligomkostningen idet den er udtryk for en real værdiforringelse Ejendomsskatter Danske boligejere er pålagt at betale grundskyld og ejendomsværdiskat. Ejen- domsbeskatningen er central i afhandlingens problemstilling og behandles sær- skilt i afsnit Ved samme lejlighed anbefalede Bernstein at ophæve fastfrysningen af ejendomsværdiskatten. 12 Modelgruppen i Danmarks Statistik deler Bernsteins opfattelse af, at afdragsfrihed bidrager til at destabilisere boligmarkedet, hvorfor de har forsøgt at fange effekten af afdragsfrie lån ved at inkluderes 1. års ydelse i boligomkostningen (Hvolbøl m.fl., 2006) 13 Det kan ligeledes ikke udelukkes at boligejere gennem afdragsfrihed sætter sig (for) hårdt gældsmæssigt i forventning om bedre tider. Problematikken vedrørende afdragsfrie lån behand- les ikke yderligere i denne afhandling jf. afsnit

24 Disponibel indkomst Den disponible indkomst udgør en naturlig begrænsning for hvor meget den en- kelte forbruger kan afse til boligforbrug. Ifølge teorien om forbrugere som nyt- temaksimerende individer vil en forbruger maksimere sin nyttefunktion givet en budgetbegrænsning, der netop udgøres af den disponible indkomst (Pindyck og Rubinfield, 2009). For en given nyttefunktion vil øget disponibel indkomst rykke budgetbegrænsningen opad, hvilket manifesterer sig i øget efterspørgsel efter såvel bolig som andre goder, givet en uændret forbrugskvote (og dermed opspa- ringskvote). Boligefterspørgslen kan ligeledes stige for uændret disponibel ind- komst såfremt forbrugerens nyttefunktion ændres og boligforbrugskvoten, dvs. den andel af indkomsten der anvendes på boligforbrug, stiger. Denne effekt er imidlertid forbigående idet der er en begrænsning for hvor meget boligforbrugs- kvoten kan stige 14. Figur 3.5. Real kontantpris og real disponibel indkomst 1974q1-2010q3 Indeks (2000=1) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Mia. kr. Real kontantpris Real disponibel indkomst (RHS) Anm.: Kilde: Real disponibel indkomst er defineret som husholdningernes masseind- komst inkl. løn og transfereringer (YDMAS) deflateret med deflatoren for det private forbrug (PCP). MONA databank 14 Boligforbrugskvoten kan ikke stige uhæmmet: teoretisk set kan den maksimalt stige til 100 pct., hvor al disponibel indkomst anvendes på boligforbrug. I praksis er begrænsningen langt la- vere. 18

25 Den reale disponible indkomst har haft en stabil stigende tendens gennem hele perioden uden væsentlige udsving. Korrelationen med den reale kontantpris er relativ svag, hvilket kan give anledning til problemer med hensyn til at påvise en signifikant sammenhæng mellem variablene i en økonometrisk model Formue Ifølge livscyklus teorien vil en rationel forbruger ikke blot maksimere sin nytte- funktion i én periode, men over hele livet. Budgetbegrænsningen udgøres i den- ne forbindelse ikke blot af den disponible indkomst, men i lige så høj grad af den private finansielle formue. En formueforøgelse, f.eks. som følge af arv, vil dermed for en given disponibel indkomst inducere øget forbrug her og nu såvel som i alle fremtidige perioder i overensstemmelse med forbrugerens nyttefunktion. For- muen vil derfor forventes at have en positiv korrelation med den reale kontant- pris, hvilket empirisk også er tilfældet jf. figur 3.6. Figur 3.6. Real kontantpris og real privat formue 1974q1-2010q3 Indeks (2000=1) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Mia. kr. Real kontantpris Real formue (RHS) Anm.: Kilde: Formuen er for den samlede private sektor, dvs. inkl. husholdninger og sel- skaber (REALFOR). MONA databank Korrelationen mellem den reale kontantpris og den reale private formue er stærk positiv gennem hele perioden. Kausaliteten er imidlertid ikke entydig mel- lem variablene. Boligformuen udgør som tidligere nævnt en væsentlig del af 19

26 husholdningernes formue. Stigende real kontantpris øger dermed boligformuen, hvilket isoleret set vil indvirke positivt på den reale kontantpris Arbejdsløshed En række empiriske undersøgelser af boligpriserne inddrager arbejdsløshed som forklarende variabel (Nykredit, 2009; Girouard m.fl., 2006). Der eksisterer ikke umiddelbart en teoretisk kobling mellem arbejdsløshed og boligefterspørgsel, men der er en klar negativ korrelation mellem variablene jf. figur 3.7. Figur 3.7. Real kontantpris og arbejdsløshed 1974q1-2010q3 Indeks (2000=1) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Real kontantpris Arbejdsløshed (RHS) Anm.: Kilde: Arbejdsløsheden er beregnet som andelen af arbejdsløse (U) i procent af bruttoarbejdsstyrken (UL). MONA databank Der er gennemgående en stærk negativ korrelation mellem arbejdsløshed og den reale kontantpris i hele perioden. Intuitivt kan dette fænomen forklares med at en forbrugers indkomst er forbundet med en vis risiko, nemlig risikoen for at blive afskediget og miste indkomstgrundlaget i en kortere eller længere periode. I forlængelse heraf kan arbejdsløsheden afspejle forbrugerens risiko for at blive afskediget. Forbrugeren vil således opfatte sit indkomstgrundlag som behæftet med større usikkerhed i tilfælde af stigende arbejdsløshed, hvilket isoleret set vil have en dæmpende effekt på boligefterspørgslen. 20

27 Demografi Demografiske faktorer som befolkningens alderssammensætning og samlivs- mønstre inddrages som forklarende variable i adskillige studier af boligpriserne (Hvolbøl, 2006; Wagner, 2005; Girouard m.fl., 2006). I Wagners studie fra 2005 approksimeres førstegangkøbere ved antallet af årige jf. afsnit Ifølge modelgruppen ved Danmarks Statistik er årige en absolut øvre grænse for førstegangskøbere, der i højere grad bør defineres som antallet af årige (Hvolbøl, 2006). I forlængelse heraf påviser modelgruppen at netop valget af årige har en afgørende betydning for variablens signifikante effekt i Wagners specifikke estimeringsperiode. Havde antallet af førstegangskøbere været app- roksimeret ved antallet af årige, havde variablen været langt mindre hvad angår effekt og signifikans. Derudover påpeger modelgruppen at der ligeledes bør tages højde for antallet af 'udtrædere' af boligmarkedet, f.eks. approksimeret ved antallet af 65+ årige 15. Figur 3.8. Real kontantpris og demografisk pres 1974q1-2010q3 Indeks (2000=1) 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, ,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Kvo6ent Real kontantpris Demografisk pres (RHS) Anm.: Kilde: Det demografiske pres er defineret som antallet af førstegangskøbere, app- roksimeret ved årige, i forhold til antallet af 'udtrædere', approksime- ret ved 65+ årige. Danmarks Statistik (www.statistikbanken.dk/bef1 og BEF5) 15 Wagner pointerer selv i sin undersøgelse, at der ligeledes burde tages højde herfor, men angi- ver ikke en årsag til hvorfor han så efterfølgende vælger ikke at gøre det. 21

28 Forholdet mellem antallet af førstegangskøbere og 'udtrædere' som beskrevet ovenfor udgør det demografiske pres på boligmarkedet. Det demografiske pres har jf. figur 3.8 været faldende fra 1,1 til knap 0,7. Faldet er især drevet af et stærkt stigende antal ældre som følge af at levealderen generelt er blevet for- længet. Der har undtagelsesvis været en stigning i det demografiske pres i perio- den , hvilket skyldes at der i perioden blev født ekstraor- dinært mange børn, en såkaldt ekkovirkning efter de store efterkrigsårgange (Andersen m.fl., 2008). Den svage korrelation i figur 3.8 afføder ikke store for- ventninger om at der i en økonometrisk model kan påvises den positive sam- menhæng mellem det demografiske pres og den reale kontantpris, som rent intu- itivt burde eksistere Efterspørgselsfunktion Med udgangspunkt i ovenstående gennemgang af efterspørgselsdeterminanter kan en teoretisk efterspørgselsfunktion for ejerboliger,!!, opstilles:!! =!!",!",!,!",!"#$,! (L3.2) hvor BO er boligomkostning, DI er disponibel indkomst, F er formue, AL er ar- bejdsløshed, DEMO er demografi, P er prisen på ejerboliger og f er en uspecifice- ret funktion. L3.2 kan efterfølgende omskrives til en invers efterspørgselsfunkti- on for at isolere boligprisen:! =!!!!",!",!,!",!"#$ (L3.3) Omskrivningen er nødvendig for at kunne estimere funktionen i en økonome- trisk model Udbudsdeterminanter Udbuddet af ejerboliger udgøres af boligbeholdningen, dvs. den samlede masse af boliger. Boligbeholdningen reduceres løbende med afskrivningssatsen, der angiver hastigheden hvormed boliger generelt nedslides jf. afsnit Om- vendt vil såvel byggebranchen som privatpersoner løbende foretage boliginve- steringer, hvilket øger boligbeholdningen. Udbuddet af boliger,!!, kan dermed opskrives som en lineær funktion: 22

29 !! =!!! =!!!!! (1!) +!"! (L3.4) hvor!!! er boligbeholdningen i periode t,! er afskrivningsraten og!"! er peri- odens boliginvesteringer. Boligbeholdningen er således sidste periodes boligbe- holdningen korrigeret for en konstant afskrivningsrate og periodens boliginve- steringer. Udviklingen i boligbeholdningen sker dermed udelukkende gennem udviklingen i boliginvesteringerne, hvilket teoretisk kan forklares ved Tobin's q investeringsteori jf. nedenfor Tobin's q investeringsteori James Tobin fremsatte i 1969 en investeringsteori, efterfølgende benævnt To- bin's q, hvor forholdet mellem markedsværdien og genanskaffelsesprisen af det samme aktiv:!"#$%&!"æ!"#! =!"#$#%&$''"(%"%)*+% (L3.5) er styrende for investeringsintensiteten i aktivet (Tobin, 1969). Teorien anven- des på en lang række områder, herunder boligmarkedet. Ifølge L3.5 i sammen- hæng med L3.4 styres boliginvesteringerne af Tobin's q, der i forhold til bolig- markedet kan defineres som forholdet mellem markedsprisen for eksisterende boliger, givet ved boligprisen, og omkostningerne ved at bygge nye boliger, givet ved investeringsprisen:!" =!(!) =!!"#$%&'$(!"#$!"#$%&'!($%! (L3.6) Sammenhængen i ovenstående funktion er slående intuitiv: stiger boligprisen relativt til investeringsprisen, så stiger q idet det medfører større økonomisk in- citament for byggebranchen til at opføre nye boliger, hvilket får udslag i form af øgede boliginvesteringer. Omvendt vil boliginvesteringerne falde i tilfælde hvor q falder. På lang sigt er boligprisen dermed udelukkende bestemt af udviklingen i investeringsprisen. I praksis er boligmarkedet sjældent i langsigtsligevægt, hvor boligprisen er lig investeringsprisen. Dels rammes boligmarkedet kontinuerligt af eksogene efter- 23

30 spørgselschoks, hvilket påvirker boligprisen på kort sigt, og dels er tilpasningen til ligevægten træg da det tager relativ lang tid at opføre nye boliger. Figur 3.9. Tobin's q 1974q1-2010q3 1,6 1,4 Indeks (2000=1) 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, Tobin's q Anm.: Kilde: Tobin's q er defineret som real kontantpris/real investeringspris. Den nomi- nelle kontantpris (KP) og investeringspris (PIH) er deflateret med deflatoren for det private forbrug (PCP). Som investeringspris er anvendt nationalregn- skabets deflator for private boliginvesteringer jf. Nationalbanken (2003). MONA databank Da Nationalbanken opgør kontantprisen og deflatoren for private boliginveste- ringer i indeks, er det ikke muligt at tolke eksplicit på niveauet af Tobin's q i figur 3.9. Et studie af Tobin's q for det danske boligmarkedet med absolutte tal har be- regnet q til at være 1 i 1999 modsat ovenfor hvor q er indekseret til 1 i år 2000 (Haagerup, 2009). Figur 3.9 undervurderer dermed den absolutte værdi af To- bin's q med ca. 5 pct. 16 Figur 3.10 nedenfor viser en klar positiv korrelation mellem Tobin's q og bolig- investeringerne, hvilket indikerer at teorien kan verificeres for det danske bo- ligmarked i perioden Et simpelt gennemsnit af Tobin's q i de fire kvartaler i 1999 (hvor 2000 er indekseret til 1) gi- ver 0, hvilket ift. til den absolutte beregnede q på 1 i Haagerup (2009) er en underdrivelse på ca. 5 pct. 24

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? 47 Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir Jacob Nørregård Rasmussen 2. september 212 Dan Knudsen Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Resumé: Papiret sammenholder effekten af en renteforøgelse

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen

Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen n o t a t Lav efterspørgsel forklarer det faldende bankudlån men udlånet forventes at stige igen 8. december 29 Kort resumé Henover året har der været megen fokus på faldet i bankernes udlån til virksomhederne.

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 15. november 2011 Indledning I nærværende notat belyses effekten af et marginaleksperiment omhandlende forøgelse af arbejdstiden i den offentlige

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K HP Hedge ultimo august 2011 I august opnåede afdelingen et afkast på 1,20% og har dermed givet et afkast i 2011 på 4,98%. kilde: Egen produktion Afdelingens afkast for august skyldes altovervejende den

Læs mere

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien!

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Realkreditrådet besvarer kritikken af de afdragsfrie lån. Mere end halvdelen af realkreditudlånet til boligejerne er afdragsfrit. Det har udløst en

Læs mere

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark H.D. studiet i Finansiering Hovedopgave Forår 2010 --------------- Opgaveløser: Jacob Saltoft Kristiansen Vejleder: Mikkel Høegh Opgaveemne 49 Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser

Læs mere

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk

Boligmarkedet også i en international optik. Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligmarkedet også i en international optik Chefanalytiker Jakob Legård Jakobsen Nykredit Markets jlj@nykredit.dk Boligkrisen i USA Kan det samme ske herhjemme? Forskelle og ligheder Boligmarkedets rutsjetur

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen

Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Henrik Hjortshøj-Nielsen, vicedirektør Finansafdelingen Lovgivning og produktudvikling Københavns brand (1795) Første realkredit institut (1797) Første realkredit lovgivning (1850) Hypotekforeningslov,

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

Skal du eje eller leje sommerhus?

Skal du eje eller leje sommerhus? 11. april 2011 Skal du eje eller leje sommerhus? Påsken lurer rundt om hjørnet, og det markerer typisk det tidspunkt, hvor sommerhusene atter bliver lukket op efter en lang vinter. For de danskere, der

Læs mere

Jyske Bank 19. december 2013. Dansk økonomi. fortsat lovende takter

Jyske Bank 19. december 2013. Dansk økonomi. fortsat lovende takter Jyske Bank 9. december Dansk økonomi fortsat lovende takter Fortsat lovende takter Fremgangen er vendt tilbage til l dansk økonomi i løbet af. Målt på BNP-væksten er. og. kvartal det bedste halve år siden.

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER II

ØKONOMISKE PRINCIPPER II ØKONOMISKE PRINCIPPER II 1. årsprøve, 2. semester Forelæsning 1 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 23 og 24 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperii Genstandsfelt for økonomisk teori I. Individers/beslutningstagers

Læs mere

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris

Guide. Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån. sider. August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus. Foto: Scanpix/Iris Foto: Scanpix/Iris Guide August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 10 sider Nu kan du få fast rente på 1% Det koster dit lån Nu kan du få fast rente på 1% INDHOLD: Nu kan du få fast rente

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån?

. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? 22.oktober 2012. Tid til rentetilpasning hvad gør du med dit FlexLån? Årets største rentetilpasningsauktion står snart for døren. Samlet set skal realkreditinstitutterne refinansiere lån for over 450 milliarder

Læs mere

De danske huspriser. homes husprisindeks. 180 Realkreditrådet. Home s Danske Husprisindeks. Danmarks Statistik. 80 www.danskebank.

De danske huspriser. homes husprisindeks. 180 Realkreditrådet. Home s Danske Husprisindeks. Danmarks Statistik. 80 www.danskebank. De danske huspriser homes husprisindeks København den 1. sept. 7 For yderligere information: Steen Bocian, Danske Bank +5 5 1 5 31, stbo@danskebank.dk Niels H. Carstensen, home +5 15 3 nica@home.dk Den

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Bolig. Tålmodighed kan være en dyd. Danske Analyse. 13. marts 2007

Bolig. Tålmodighed kan være en dyd. Danske Analyse. 13. marts 2007 Danske Analyse Bolig 13. marts 27 Tålmodighed kan være en dyd Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk Christian Heinig, analytiker +45 33 44 5 73 chei@danskebank.dk Vindene er

Læs mere

Standardforside til projekter og specialer

Standardforside til projekter og specialer ROSKILDE UNIVERSITET Institut for Samfund og Globalisering Standardforside til projekter og specialer Projekt- eller specialetitel: En analyse af økonomiske modeller på boligmarkedet Projektseminar/værkstedsseminar:

Læs mere

Status for bolig markedet

Status for bolig markedet Danske Analyse Status for bolig markedet 27. februar 2007 Faresignaler på boligmarkedet Christian Heinig, analytiker +45 33 44 05 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992 Det Politisk-Økonomiske Udvalg PØU alm. del - Bilag 120 Offentligt EU-SEKRETARIATET Til Folketingets Politisk-Økonomiske Udvalg ØKONOMIEN M I N I A N A I LY EUROPA S E Prisudviklingen m.v. for ejerboliger

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K HP Hedge marts 2010 HP Hedge gav et afkast på 2,90% i marts måned. Det betyder, at det samlede afkast for første kvartal 2010 blev 7,79%. Afdelingen har nu eksisteret i lige over 3 år, og det er tid at

Læs mere

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet

Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E t Negativt nettoudlån til ejerboliger, men ikke udtryk for nedgang på boligmarkedet Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne til de danske boligejere blev negativt med 4,1

Læs mere

Danmarks Nationalbank

Danmarks Nationalbank Danmarks Nationalbank Kvar tal so ver sigt 1. kvartal Del 2 211 D A N M A R K S N A T I O N A L B A N K 2 1 1 1 KVARTALSOVERSIGT, 1. KVARTAL 211, Del 2 Det lille billede på forsiden viser Arne Jacobsens

Læs mere

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel ØKONOMISK ANALYSE NR. Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel Bygge- og anlægserhvervet har været igennem en turbulent periode det seneste årti. Aktiviteten nåede op på et ekstraordinært

Læs mere

SENESTE TENDENSER PÅ BOLIGMARKEDET

SENESTE TENDENSER PÅ BOLIGMARKEDET SENESTE TENDENSER PÅ BOLIGMARKEDET Erik Haller Pedersen og Jacob Isaksen, Økonomisk Afdeling INDLEDNING OG SAMMENFATNING Priser og omsætning på boligmarkedet er steget det seneste år. En generel bedring

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion

Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion 8. november 2012 Markant adfærdsændring hos låntagerne i år før auktion Årets største refinansieringsauktion står for døren og FlexLån for omkring 450 mia. kroner skal have fastsat ny rente pr. 1. januar.

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse

Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse Bachelorafhandling HA Almen Forfattere: Sine Skakfjord Magnussen Susanne Heide Petersen Vejleder: Stig Vinther Møller Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009 En teoretisk og

Læs mere

Køber gifte kvinder flere aktier?

Køber gifte kvinder flere aktier? Køber gifte kvinder flere aktier? Baggrund og resumé Finansrådet undersøger i denne analyse, hvordan ændringer i ægteskabsstatus påvirker kvinders og mænds deltagelse på aktiemarkedet og deres risikovillighed.

Læs mere

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 1 Gæld i en krisetid HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 2 Indholdsfortegnelse Problemstilling... 4 Problemidentifikation og indledning... 4 Det egentlige problem...

Læs mere

Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur

Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur Nyhedsbrev Kbh. 3. sep. 2015 Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur Uro i Kina sætte sine blodrøde spor i aktiemarkederne i august måned. Vi oplevede de største aktiefald

Læs mere

Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering

Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering Finanstilsynet Århusgade 110 2100 København Ø Att. kontorchef Anders Balling e-mail: akb@ftnet.dk Høring omkring en tilsynsdiamant for realkreditinstitutter og forslag om mere robust ejendomsfinansiering

Læs mere

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald Nyhedsbrev Kbh. 3. aug. 2015 Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald I Juli måned fik den græske regering endelig indgået en aftale med Trojkaen (IMF, ECB og EU). Den økonomiske afmatning i

Læs mere

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft!

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Nyhedsbrev Kbh. 3. feb. 2015 Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Året er startet med store kursstigninger på 2,1-4,1 % pga. stærke europæiske aktier, en svækket euro og lavere renter.

Læs mere

NOTAT: VI HAR IKKE RÅD TIL (EJENDOMSVÆRDI)SKATTESTOPPET.

NOTAT: VI HAR IKKE RÅD TIL (EJENDOMSVÆRDI)SKATTESTOPPET. 1 NOTAT: VI HAR IKKE RÅD TIL (EJENDOMSVÆRDI)SKATTESTOPPET. RESUME: Det Radikale Venstre (DRV)tegner efter alt at dømme til at indgå en reaktionært og for oppositionen højst uheldigt efterlønsforlig med

Læs mere

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Nyhedsbrev Kbh. 4. juli 2014 Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Juni måned blev igen en god måned for både aktier og obligationer med afkast på 0,4 % - 0,8 % i vores

Læs mere

Akademiet for talentfulde unge

Akademiet for talentfulde unge Akademiet for talentfulde unge Cand. Scient. Stud, detrullende UNIVERSITET HVEM ER JEG?, 26 år Startede på Matematik-Økonomi på Aarhus Universitet i 2010 Vil undervise jer i Hvem skal betale for din uddannelse?

Læs mere

!!!! Lejlighed!i!København!

!!!! Lejlighed!i!København! Bachelorafhandling Studerende:MadsFibigerRasmussen HA;Almen Vejleder:FrankPedersen LejlighediKøbenhavn 0Atkøbeellerleje? AarhusSchoolofBusiness&SocialSciences,AarhusUniversitet DepartmentofBusinessAdministration

Læs mere

. Sommerhuset købes tæt på bopælen

. Sommerhuset købes tæt på bopælen 20. maj 2014. Sommerhuset købes tæt på bopælen Vi har i denne analyse set nærmere på hvem, der typisk ejer et sommerhus og hvordan de finansiere sommerhuset. Analysen er alene baseret på baggrund af data

Læs mere

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING

FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING 29. september 2003 Af Mikkel Baadsgaard - Direkte telefon: 33 55 77 21 Resumé: FORMUEUDVIKLING OG FORMUEFORDELING I perioden 1995 til 2001 er husholdningernes gennemsnitlige nettoformue steget med i gennemsnit

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

Den danske sommerhusejer

Den danske sommerhusejer 11. april 2011 Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Anders Friis Binzer abin@rd.dk Liselotte Ravn Bærentzen lbre@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

Tvangsauktioner i Danmark

Tvangsauktioner i Danmark Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af Camilla Riise Finansøkonomuddannelsen 4. semester 2012 Hovedopgave Tvangsauktioner i Danmark Rapporten er udarbejdet af: Camilla Riise 4fib0212, Underskrift:

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere