Generalforsamling d. 18. marts 2015.

Transkript

1 Generalforsamling d. 18. marts Bestyrelsens årsberetning En enig bestyrelse har godkendt årsrapport 2014 udarbejdet af foreningens revisor Richard Christensen m. yderlig tilføjelser vedr. låneoplysninger i henhold til lov om regnskabsoplysninger samt budget forslag Bestyrelsen har valgt at holde boligafgiften i indeværende år i ro trods faktuelle stigninger ved at spare på nogle af de driftsomkost- ninger vi selv har indflydelse på. Revisionsaftalen er forhandlet på plads med Richard for år 2015 så udgiften hertil kommer i niveau med det oprindeligt aftalte honorar for udarbejdelse af årsrapport. Pga. Mariannes faglighed er der ikke samme behov for juridisk rådgivning v. revisor som i tidligere år. Bestyrelsen anbefaler at revisor genvælges. Foreningens indsatte beløb på vedligeholdelses og hensættelseskonti indgår ikke i beregning af værdien af andels- kronen i foreningen i henhold til Vedtægternes 4. stk. 1 vedr. indskud. Bestyrelse v. revisor er enige i, at holde værdistigningen i ro, som i de foregående år. Bestyrelsen anbefaler at overskuddet indsættes på foreningens hensættelseskonto. Foreningens tilgodehavende hos fraflyttet andelshaver Krebsen 24 indgår i bogførte regnskab som et tilgodehavende. Vores udlæg til den manglende indbetaling siden 1. okt indgår ikke som et tab i årsregnskabet Derfor kan et evt. tab først opgøres efter foreningens salg af boligen i årsregnskab Markedsværdien af swap skal fremgå som en note til regnskabet. Skal ikke medregnes i lånet, da vores indskud er baseret på anskaffelsessummen. For at årsrapporten skal være retsvisende har bestyrelsen bedt om at der tilføjes yderlige oplysninger om vores renteswap, bortset fra under evantualforpligtelser, hvor forhold vedr. markedsværdi og sikkerhedsstillelse er omtalt. Swappes hovedstol 1. Swappens løbetid 2. Swappens rentetrappe med renten anført år for år. Renten i pkt. 3 er langt vigtigere at nævne end oplysningen i note om, at renten på Cibor 3 lånet ult var 0,295 %. Og det skyldes jo, at det er swaprenten vi betaler. På opfordring af Nykredit har vi udvidet vores information vedr. swaplån i årsregnskabet udover lovbestemt oplysning om den negative markedsværdi. I årsregnskabet tilføjes et notat om at swappen aldrig skal indfries uanset størrelse hvis vi bibeholder Cibor 3 lånet til udløb år og at swappen går i nul ved lånets udløb. Den negative swap skal kun indfries i tilfælde at foreningen konverterer til anden lånetype før lånets udløb. Det vil ikke blive aktuelt så længe swappen er negativ. Hvis renten stiger kan swappen gå i nul eller i plus afhængig af rentestigningen og blive positiv og evt. større end rentemax loftet på Cibor 3 lånet som er langsomt stigende til et renteloft på 5,25 % max. i Det ser ikke ud til at det vil ske med den historisk lave rente pt. Den 8. ordinære generalforsamling og den 7. bestyrelsesperiode/valg af nye bestyrelsesmedlemmer. Bestyrelsen har afholdt 7 bestyrelsesmøder, en ordinær generalforsamling og en ekstraordinær generalforsamling. Et møde med Nykredit, et beboermøde, salgsmøder m. sælger/køber og mægler og deltaget i ABF kurser. Formand har deltaget i GSR s generalforsamling, og i bestyrelsesmøder fra medio 2014 som observatør m. taleret. 1

2 Foreningens bestyrelse består af 5 bestyrelsesmedlemmer: Formand Lajla Nydam vil gerne fortsætte sin 2. årige valgperiode frem til Næstformand Torben Stig Hansen- på valg modtager genvalg. Bestyrelsesmedlem og kasserer Marianne Ebersbach- på valg modtager genvalg. Ny kasserer skal vælges til at overtage Marianne Ebersbachs kassererjob m. oplæring frem til Mariannes udtræden af bestyrelsen og foreningen ved salg af deres bolig. Bestyrelsesmedlem Katrin Egholm blev valgt på den ekstra ordinære generalforsamling okt er ikke på valg Suppleant Lone Jørgensen på valg. Modtager genvalg såfremt der ikke bliver valgt en anden suppleant Valg af suppleant til GSR s bestyrelse Bogføringsopgaver: Kasserer har bogført m. reference til formand. Bestyrelsen er kede af at vi en dag må sige farvel til vores bestyrelsesmedlem og kasserer Marianne Ebersbach. Marianne er indstillet på at beholde kassererjobbet indtil hun har oplært et bestyrelsesmedlem hertil. Da opgaverne har været mange og udfordrende er vi glade for at bestyrelsesmedlemmerne og beboerne har påtaget sig et ansvar i et fællesskab i foreningen igennem et godt samarbejde. Tak til de gode sparringspartnere i afdelings- formændene og i GSR. Sket i år 2014 År 2014 krævede en ekstra indsats. Her skal nævnes de opgaver bestyrelsen har arbejdet med: Eurodan. Årets største udfordring og gevinst for foreningen var da Eurodan efter forhandling m. næstformand og formand påtog sig udgiften samt udbedring af de skader der var på nogle af undertagene samt monteringsfejl. Alle boliger blev gennemgået og de fejl monterede non con propper blev fastgjort til lægterne for korrekt montering i marts Undertagene er efterfølgende uden konstruktions og monteringsfejl. Boligafgift På generalforsamlingen 2014 blev det besluttet at øge boligafgiften pr. 1. juni pga. hensættelse til vedligeholdelsesopgaver i de kommende år samt hensættelse til omlægning af lån år Boligsalg Salg af boliger har medført mange nye opgaver i henhold til vedtægterne. Der er 4 boliger til salg. Krebsen 6, 16, 24 og 32. Alle er sat til salg med et stort nedslag i salgssummen. Pt. spår medierne fremgang i salg af andelsboliger. I København rives andelsboligerne væk pga. de nye fastforrentede lån m. lav rente. Vores pt. største udfordring er salg af bolig nr. 24 som sælges af foreningen efter andelshavers fraflytning m. ophør af betaling af boligafgift og forbrug pr. 1. okt m. efterfølgende eksklusion. Boligen sælges via ABF s hjemmeside m. selvsalg på Boliga.dk. Bestyrelsen afholdt en ekstraordinær generalforsamling d. 8. okt. i den forbindelse og indhentede rådgivning v. juristerne i ABF samt vedr. selvsalg og salgspris. Emnet vil vi drøfte nærmere på generalforsamlingen. Vedrørende forslag om forældrekøb/omvendt forældrekøb må være op til den enkelte at tage stilling til. Bestyrelsen går ikke ind for forældrekøb. Bolig nr. 14 blev solgt m. overtagelse d. 1. dec Nye andelshavere giver udtryk for at de ikke en dag har fortrudt at de flyttede ind i vores afdeling. Foreningen er glade for de nye andelshavere og deres hjælpsomhed. Velkommen endnu engang til jer. 2

3 Nykredit Bestyrelsen afholdt et møde m. Nykredit i sept for at få et overblik over kommende låneomlægning af F10 lånet m. afdrag på en del af lånet ultimo 2015 med virkning pr. 1. Jan Dette for at undersøge hvilken betydning en profilændring eller konvertering af lånet ville få på boligafgiften og vores mulighed for hensættelse til vedligehold. og for at kunne give evt. købere til boligerne bedre indblik i vores fremtidige omlægning af lån. Nykredit udbød omlægning til følgende lån: Lån Nyt 1: Tilpasningslån F5- Kontantlån, 30 år, Annuitet med delvis afdragsfrihed. Lån Nyt 2: Tilpasningslån F3- Kontantlån, 30 år, Annuitet. Nogle af beboerne havde ønsket omlægning af F10 lånet før tid pga. udsigten til en betydelig nedsættelse af boligafgiften samt mulighed for at hensætte beløb til vedligehold. Overskud ved omlægning til nævnte lån skyldes en væsentlig lavere rente end den nuværende som pt. er 4,47 %. Det kom frem på den ordinære generalforsamling 2014 udfra Bents beregninger. Nykredit vurderede boligerne til 24,5 mio. Efter indhentning af rådgivning hos 4 uvildige rådgivere samt en ekstraordinær generalforsamling og et beboermøde nåede bestyrelse, rådgivere og beboere frem til at det ville være for stor en udgift at omlægge lånet før tid. Det ville medføre en merudgift på over 1. mio. pga. kurstab. Ved ikke at omlægge før tid vil lånet kunne indfries til kurs pari dvs. kurs 100. Pga. fortløbende rentefald udbydes der nu fastforrentede lån helt ned til 1 1/2-2 %. Økonomer udtaler at det vil kunne betale sig at omlægge F10 lån til et fastforrentet lån. Om der evt. vil blive et overskud ved konvertering til et fastforrentet lån vides ikke pt. Emnet vil blive drøftet endnu engang på generalforsamlingen. Fordele og ulemper udfra tilsendte skrivelse i BT af økonom Erling Hillingsø om de forskellige lånetyper. Indhentning af tilbud/ vedligehold Torben indhentede tilbud på udvendigt malerarbejde. Malermester Flemming Jønsson blev valgt. Der vil blive iværksat vedligehold m. maling af de udvendige karnapper i Afventer fortsat tilbud på algebehandling af tage og på bygningsforsikring Forsikring Concordia har afholdt udgiften til forsikringsskader på carporttage i bolig nr. 2, 8,10, 12 og 32. Samt skader efter indbrud i nr. 16. Pga. en kraftig præmiestigning marts 2015 hos Concordia på 15 % samt en selvrisiko på 5000 kr. på alle skader har vi set os nødsaget til at skifte selskab. Vores forsikringsmægler indhentede ny forsikringsaftale v. Codan på tidligere vilkår for præmie dog med selvrisiko på nogle af skaderne og med udvidet rørskadedækning, da det ikke var os muligt at forhandle forsikringsaftalen på plads med Concordia Forsikring. Bestyrelsen har tegnet netbankforsikring mod hacking i foreningens computere og netbank gennem Willis!/S og Heimdal. Indberetninger Andelsforeningerne blev pålagt indberetning af nøgleoplysninger af by land og boligminister Carsten Hansen. Dvs. at der indberettes oplysninger fra årsrapporten vedr. lån og regnskab og swapaftale. Nøglelysningerne og den tekniske værdi på boligerne gør at der opnås klarhed vedr. boligens m2 pris og vedligehold og foreningens lån. Foreningen skal via Nykredit indberette swaplån, et EU Direktiv Leikoder m. en årlig udgift for indberetning via London Bank. Foreningen er ligeledes pålagt at indberette boligsalg til Danmarks Statistik hvert kvartal og ved salg at udfylde skematiske oplysninger på den enkelte bolig med diverse beregninger. Finder dog at disse indberetninger er til fordel for os alle da de kan være en Øjenåbner for politikerne mht. lån og boligsalg. Foreningen blev som alle underlagt krav om E- post - Digital Post.0 3

4 Ejendomsskat Rafn & søn. Status på ejendomsskatten. Sagen ligger i vurderingsnævnet og ifølge regeringen så er der nok først udsigt til en afklaring i 2017 når skat får en maskine som er i stand til at beregne korrekt ejendomsskat. Færdiggørelsen - GSR Der er en del sager vedrørende færdiggørelsen som mod forventning ikke kunne afsluttes år 2014 som prøves v. Statsforvaltningen vedr. frigivelse af anfordringsgarantien før den endelige færdiggørelse i henhold til anlæg og i Miljø og Naturklagenævnet vedr. drift og vedligehold i henhold til lokalplan 199 og til Justitsministeriet mhp. hvilken lovgivning der kan afgøre sagen. GSR har udarbejdet en oversigt over udgifter hertil. Bestyrelsen mener at der fortsat er noget at komme efter og anbefaler at GSR fortsætter arbejdet hermed indtil der træffes en endelig afgørelse fra nævnte instanser. Fælles servicering af gasfyr hv. 2 år. Har skiftet VVS udbyder pr. 1. feb pga. større besparelse på servicering uden frie kald og især på reservedele ved ny leverandør. Udgiften til servicering m. udskiftning af reservedele blev større end budgetteret. Udlignes af et kontingentfrit år i GSR. Fælles vedligeholdelse år 2014/fester Beboerne forestår forsat vedligeholdelse af fællesarealet i sæson. Tak til de som har taget over for andre. Foreningen afholdt en dejlig aften på fællesarealet i Peters partytelt m. grill. Det vil vi gøre til en årlig tradition. Tak til foreningens festudvalg. Vi mener, at det er vigtigt med sammenkomster og socialt samvær og hjælpsomhed. Det fremmer fællesskabet i foreningen. Bestyrelsesmøder. Vi vil tilstræbe, at der afholdes 5 6 bestyrelsesmøder i det kommende år. Jan. feb./marts, april, sept. okt. nov. Beboerne har modtaget referater fra samtlige møder samt anden information. Bestyrelsen siger tak for indkomne indlæg og forespørgsler fra beboerne igennem Bestyrelsen mener, at den har løst de mange opgaver på tilfredsstillende vis med støtte og opbakning fra beboerne. Visioner for år 2015: At beboerne forsat vil bidrage til fællesskabet og at I har tillid til, at bestyrelsen varetager foreningens interesser på bedste vis i henhold til foreningens vedtægter. GSR. At de får medhold og at Kommunen påtager sig sit ansvar i henhold til lokalplan 199. Hjemmeside: Udvidelse af informationen om afd. H på hjemmesiden i henhold til ny lovgivning og til brug for salg af boliger skal diverse oplysninger udleveres til køber v. mægler, hvorved vi kan henvise til hjemmesiden under afd. H hvor tidligere og nye oplysninger kan hentes: Vedtægter 2015, årsrapport 2014 og budget 2015, referat fra ordinær generalforsamling, bestyrelsesberetning, oplysning om bestyrelsesrepræsentanter, nøgleoplysningsskema, værdiskema, energimærke, oplysning om Handygruppen. GSR s vedtægter. Link til de mæglere der har boligerne til salg forefindes opdateret på hjemmesiden www. A/B SundParken.dk under boligsalg. Foreningens fremtidige økonomi: Det må være et mål i foreningen at spare op til vedligeholdelse og hensættelse og afdrag på lån og at vi kan holde boligafgiften i ro. Vi har ingen indflydelse på faktuelle stigninger og stigning i bidragssatser udover at vi har bedt Nykredit om at holde bidragssatsen i ro og så må vi forhandle os til resten. De kan ikke give skriftlige garantier herpå. Har skrevet til minister Henrik Sass Larsen i 2014 om at pålægge realkredit- foreningerne at holde bidragssatsen i ro og om at nedsætte den. Det ser ud til at vores bøn blev hørt her i feb

5 5