at etablere dyreklinik i den gamle stationsbygning, at anvende de 2 barakker til depot/opbevaring og at anvende udhusbygningen som kontor

Transkript

1 Baggrundsnotat Indledning På Slangerup Stationsvej 2 søges der om landzone tilladelse til: 1. en ulovligt opført garage/carport, 2. en selvstændig bolig indrettet i gammel stationsbygning og 3. erhverv i en barak, som tidligere er søgt nedrevet. Baggrund Byggeafdelingen blev i april 2010 opmærksom på, at der på Lindholm Stationsvej 2 - vest for Slangerup var indrettet 3 boliger uden relevant tilladelse. I april 2004 meddelte Slangerup Kommune landzonetilladelse til opførelse af en ny bolig på 250 m2 på ejendommen samtidigt meddeltes der tilladelse til at benytte den gamle stationsbygning samt et udhus på 32 m2 til dyreklinik. Af tilladelsen fremgår det, at de omgivende, lette bygninger - skolestue og 2 barakker på ca. 265 m2 - ville blive nedrevet. Kommunen meddelte i forlængelse af landzonetilladelsen accept til nedrivning af bygningerne. I marts 2008 færdigmeldte ejer nedrivning af skolestue, ca. 53 m2. De øvrige 2 barakker ønskede han nu bevaret som opbevaringsrum, mens indretning af dyreklinik var udskudt. I juni 2008 svarede Frederikssund Kommune, at der i henhold til deklaration af 7. juli 2004 kun må være én bolig på ejendommen og at der ikke kan opføres yderligere byggeri end de ca. 250 m 2, som er godkendt af Slangerup Kommune i landzonetilladelse og byggetilladelse. Bevaring af barakkerne vil kræve dispensation fra deklarationen samt landzonetilladelse. Kommunen oplyste yderligere, at der skal søges om ny landzonetilladelse til at indrette dyreklinik, når behovet opstår, da den nuværende tilladelse ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt, jf. planlovens 56. I marts 2009 meddelte ejeren, at der ikke er stillet krav i landzonetilladelsen om at bygningerne skal fjernes og at det er en fejl, at de ikke er registreret i BBR-registeret. Ejer ansøger samtidigt om tilladelse til: at etablere dyreklinik i den gamle stationsbygning, at anvende de 2 barakker til depot/opbevaring og at anvende udhusbygningen som kontor På grund af tidspres i byggeafdelingen blev ansøgningen ikke umiddelbart besvaret. Besigtigelse I april 2010 blev byggeafdelingen via BBR-myndigheden opmærksom på, at der var indrettet 3 boliger uden tilladelse på ejendommen. Byggeafdelingen foretog en besigtigelse og konstaterede: at der var indrettet 2 boliger i den gamle stationsbygning, at der var indrettet en bolig i den østlige barak at udhus på ca. 32 m2 var udvidet til ca. 136m2 og at et udenlandsk rengøringsfirma drev virksomhed fra ejendommen

2 Ansøgning Ejeren af ejendommen (de samme som i 2004 fik zonetilladelse til ny bolig og dyreklinik på ejendommen) ønsker, af private årsager, ikke længere at drive klinikvirksomhed og søger nu om landzonetilladelse til: at, etablere en ekstra bolig i en eksisterende bygning (tidligere stationsbygning). Bygningen er godkendt til dyrlægeklinik, at, udvide et udhus på 32 m² med ca. 104 m² til garage/carport/udhusformål. Udvidelsen er foretaget, at, anvende en barak på ejendommen til erhverv der ikke beskæftiger sig med produktion og salg. (f.eks. udlejning af lokaler til rengøringsfirma) at, anvende en barak på ejendommen til udhusformål. Ansøger begrundelser for at etablere ekstra bolig er i hovedtræk: 1. at, det vurderes at være mere rentabelt at udleje bygningen som samlet bolig frem for til erhverv, 2. at, der knytter sig kulturhistoriske bevaringsværdier til den gamle stationsbygning og at tilladelse til en bolig vil give mulighed for en rentabel vedligeholdelse og dermed bevaring af stationsbygningen, ad.1 Tilladelsen til dyrlægeklinik blev givet for at tilgodese ejers ønske om - som dyrlæge - at åbne egen dyrlægeklinik i forbindelse med boligen på ejendommen. Grundlaget for at der blev meddelt landzonetilladelse til at ændre anvendelsen af bygningen fra feriekoloni til dyrlægeklinik samt opføre en separat bolig har vist sig ikke at været til stede, idet bygningen nu 3 år efter ikke er taget i anvendelse som klinik men bolig. Ad. 2 Der knytter sig kulturhistoriske bevaringsværdier til den gamle stationsbygning, se landskabsnotat. Det har været medvirkende til, at Slangerup Kommune meddelte tilladelse til, at anvende bygningen til dyrlægeklinik. Tilladelsen er betinget af, at der ikke etableres mere end én bolig på ejendommen. Ansøger begrundelser for at udvide garage/udhuset er i hovedtræk: 1. at der ikke er andre garager på ejendommen og at en fritstående garage på 50m2 normalt vil kunne opføres uden zonetilladelse. 2. at byggeriet ikke er synligt i landskabet 3. at ejendommen er på næsten 2 ha, hvilket medfører et større behov for opbevaringsmuligheder for redskaber mv. til brug for den daglige vedligeholdelse end andre beboelsesejendomme. I dag benyttes garage og barak til opbevaring af møbler og byggematerialer i forbindelse med sammenflytning og selvbyg. Med det er meningen at ejeren på sigt måske vil anskaffe en traktor/havetraktor og indrette et hobbyværksted med høvlebænk. 4. at bygningens ydre er opført med henblik på at skabe harmoni og ensartethed mellem de på ejendommen opførte bygninger 5. at ejer fortolkede vilkåret mod yderligere bebyggelse som, at der ikke må opfører yderliggere byggeri til boligformål på ejendommen, fordi forbuddet i landzonetilladelse er indsat i samme sætning som forbuddet mod mere end én bolig.

3 6. at forbuddet mod yderligere bebyggelse på ejendommen ikke er proportionalt i forhold til den meddelte tilladelse, fordi der ikke var bygninger til garage og udhusformål på ejendommen, som må forventes at være nødvendig. ad. 1. Her er ikke tale om normale forhold idet der på ejendommen i forbindelse med zonetilladelse til en bolig på 250 m2 er stillet betingelse om og tinglyst, at der ikke må opføres yderligere byggeri på ejendommen. Ad. 2 og 3 Bygningen er opført over for den nye bolig i samme farver og materialer som denne. Bygningen ses ikke at ligge i sammenhæng - eller have nævneværdig arkitektonisk lighed - med den gamle stationsbygning. Ad. 5 I tinglyst deklaration fremstår forbud mod mere end en bolig og forbud mod opføres yderligere byggeri på ejendommen som 2 adskilte betingelser. Ad. 6 Det er administrationens vurdering, at landzonetilladelsen til at opføre et nyt enfamiliehus på 250 m² på ejendommen - samt anvende 2 bygninger på hhv. 124 m² og 32m² til dyrlægeklinik - er vidtrækkende. Der blev ikke søgt om yderligere bebyggelse og landzonetilladelsen med betingelser blev ikke påklaget. Hvorvidt forbuddet mod yderligere bebyggelse på ejendommen er proportionalt med tilladelsen ses derfor ikke at have relevans for sagen. Ansøger begrundelser for tilladelse til at bevare og avende barak til erhvervsformål: 1. at, ejer i forbindelse med landzoneansøgningen i 2004 blot tilkendegav, at han ville fjerne barakkerne fordi de var angrebet af svamp. Efterfølgende har et vist sig, at være i så god stand, at han betragter det som værdispild at rive dem ned. 2. at, der er blevet foretaget en mindre istandsættelse af barakken. Bygningen blev i sommeren 2009 udlejet til et rengøringsfirma. Lejer har efterfølgende bosat sig på ejendommen. 3. at, barakbygningen udgør en bygningsresurse, og kan sammenlignes med en overflødiggjort landbrugsbygning der jf. planlovens 37 kan tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker og en bolig samt lager- og kontorformål m.v. uden landzonetilladelse. ad. 1 I ansøgning om zonetilladelse i 2004 fremgår det: Det er ejeres hensigt, at nedrive og fjerne alle eksisterende træbygninger beliggende om - og klistret på den gamle stationsbygning, således at denne bygnings arkitektoniske kvaliteter rekonstrueres og føres tilbage til sin oprindelse. Det fremgår således tydeligt af ansøgningen, at bygningerne skulle fjernes af arkitektoniske hensyn. Uanset om anledningen til at bygningerne ønskedes fjernet er den dårlig stand eller arkitektoniske hensyn, synes det klart at bygningerne skulle fjernes i forbindelse med tilladelsen til et nyt enfamiliehus på ejendommen. Grundlaget for at meddele tilladelse til et nyt enfamiliehus på ejendommen ville ikke have været til stede, hvis barakkerne var egent til bolig.

4 Ved ansøgning om landzonetilladelse til dyreklinik ønskede ansøger at fjerne barakkerne og Kommunen behandlede ansøgningen på den baggrund. Det forudsættes i landzonetilladelsen, at barakkerne bliver fjernet og der er derfor ikke meddelt tilladelse til at ændre anvendelsen af disse. Ad. 2 Ejer har udført istandsættelse og taget bygningerne i anvendelse på trods af Frederikssund kommunes tilbagemelding i 2008 om, at bevaring af barakkerne vil kræve dispensation fra deklarationen samt landzonetilladelse. Ad.3 Formålet med landzonebestemmelserne i Planloven er at forhindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Bestemmelsen om at overflødige driftsbygninger kan tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed mv. er en undtagelsesbestemmelse, som alene gælder for driftsbygninger. Bebyggelsen på ejendommen er opført og anvendt til stationsformål og lejerskole, hvilet ikke er landbrugsrelateret. Landzonebestemmelserne Det kræver tilladelse efter Planlovens 35 at, opføre garage/carporte på mere end 50 m2 til ikke landbrugsformål og at indrette bolig og erhverv i bygning som ikke er tilovers værende landbrugsbygning. Landzonebestemmelserne i Planlovens har til formål at forhindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Administrationspraksis Boliger Der gives normalt ikke tilladelse til: Opførelse af nye helårsboliger i det åbne land, Ved ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af nye boliger, må der tages udgangspunkt i muligheden for i stedet at udnytte de udlæg af byzone, som er sket gennem planlægningen. Som hovedregel gælder derfor, at landzonetilladelse til boliger kun bør meddeles, når et ansøgt byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område. Det gælder generelt, at enligt beliggende enfamiliehuse ikke bør tillades opført i det åbne land Erhverv Normalt gives ikke tilladelse til: Opførelse af ny selvstændig erhvervsvirksomhed. Opførelse af nyt byggeri til brug for, kontor, liberale erhverv.. m.v. i landzone kræver tilladelse efter 35. Sådanne erhvervsbyggerier bør dog som hovedregel placeres i byzone hvor tilgængelighed, bosætning og service er størst. Derfor bør der kun undtagelsesvis og kun i overensstemmelse med konkrete retningslinjer for lokalisering i region- og kommuneplanlægning, fx i landsbyer som er afgrænset i kommuneplanen meddeles landzonetilladelse til opførelse af sådanne erhvervsvirksomheder. Udhus/garage Der gives normalt ikke tilladelse til: Store udhuse (over 75 m2), med mindre der nedrives eksisterende udhuse svarende til det ønskede areal. BBR: På nuværende tidspunkt er der i BBR (Bygnings- og Boligregistret) registreret følgende lovligt byggeri på ejendommen: Bygning nr. 1: Hospital, fødeklinik el. lign. 124 m 2. Bygning nr. 2: Enfamiliehus 250 m 2.

5 Tinglyst deklaration Landzonetilladelsen blev givet med vilkår om, at der til stadighed kun er en bolig på ejendommen, og at der ikke må opføres yderligere bebyggelse på ejendommen. Vilkårene er tinglyst ved deklaration. Etablering af bolig i stationsbygning og udvidelsen af udhus er i strid med deklarationen. Kommuneplan/landskab/arkitektur Ejendommen ligger område der i kommuneplanen er udpeget som til værdifuldt landskab, værdifuldt for friluftsliv, biologisk spredningskorridor samt af geologisk interesse. Bygningen er en værdig repræsentant for datidens byggeri stationerne, idet mange af stationsbygningerne langs Slangerupbanen for længst revet ned. Lindholm Station er i dag en af banens bedst bevarede stationsbygninger. Selve stationen er en karakteristisk og veludført, offentlig rødstensbygning fra århundredskiftet med tandede gesimser/friser, buer og sprossede vinduer. Bygningens og kulturmiljøets formidlingsmæssige kvaliteter ville vinde ved nedrivning af kolonibarakker, og istandsættelse af bygningen i retning af det oprindelige. Naboorientering Sagen har været sendt i naboorientering. Ved høringen kom der indsigelse fra Danmarks Naturfredningsforening. DN-Frederikssund mener ikke, der er begrundelser, der kan retfærdiggøre, at der skal være 2 boliger på denne parcel, som ligger i landzone. Begrundelsen for at nedrive de eksisterende lette bygninger var, at man ønskede, at stationsbygningens arkitektoniske kvaliteter kunne rekonstrueres og føres tilbage til sin oprindelse. DN-Frederikssund mener at de to barakker, som aftalt i 2004, skal fjernes, og at garagen på 136 m 2 reduceres til max. 90 m 2. Til dette har ansøger svaret, at stationsbygningen i høj grad i dag fremstår meget flottere arkitektonisk og kulturhistorisk som følge af dels nedrivningen af skolestuen og mellemgang, men samtidig fordi ejerne i forbindelse med nedrivningen har bekostet en restaurering af stationsbygning i respekt for dets oprindelig arkitektoniske stil. Ansøger anser i øvrigt en anvendelse til bolig som værende langt mindre belastende end anvendelsen som dyreklinik i forhold til de hensyn, som planlovens landzonebestemmelser varetager. Baggrund for landzonetilladelse af 2004 Nedrivningen af barakkerne var en del af grundlaget for at Slangerup Kommune i 2004 gav landzonetilladelsen til et nyt enfamiliehus på ejendommen. Ejeren ønskede, at drive egen dyrlægeklinik og fik tilladelse til, at etablere dyrlægeklinik i den gamle stationsbygning. De 2 barakker fra 1950 erne til feriekoloni skulle fjernes pga. deres dårlige stand. Slangerup Kommune vurderede, at stationsbygningen af arkitektoniske årsager ikke burde tilføres en tilbygning og gav tilladelse til et fritliggende enfamiliehus. Det er en betingelse for tilladelsen, at der kun er en bolig på ejendommen og at der ikke opføres yderligere byggeri.

6 Betingelserne for tilladelsen ses ikke længere at være opfyldt, idet ejer har indrettet bolig i både stationsbygningen og den ene barak samt udvidet en udhusbygning med 134 m². Landzonetilladelsen fra 2004 er dermed i princippet ugyldig ligesom byggetilladelsen til det fritliggende enfamiliehus - som er baseret på landzonetilladelse - må siges at være udstedt på et fejlagtigt grundlag. En forudsætning for, at tillade opførelse af en ny bolig på en ejendom i landzone er, at det ikke er muligt/hensigtsmæssigt, at anvende eksisterede bygninger på ejendommen til bolig. Det er administrationens vurdering, at der ikke ville være blevet meddelt tilladelse til et nyt enfamiliehus på ejendommen, hvis barakkernes reelle stand og anvendelsesmulighed var oplyst ved ansøgningen. Vurdering Der ses ingen forhold på ejendommen, eller i sagsforløbet, som giver nuværende ansøger anledning til en berettiget forventning om kommunens tilladelse til at anvende stationsbygning og barak bolig og erhverv. Ej heller til udvidelse af udhusbygning. Sagen bør derfor betragtes og behandles på samme måde, som hvis boligen, erhvervslejemålet og tilbygningen ikke allerede var etableret. Der skal ved den slags afgørelser anlægges et proportionalitetshensyn, hvor der er balance mellem indgreb og de mål der skal opnås. Det er administrationens vurdering, at de planmæssige, arkitektoniske og kulturhistoriske hensyn der varetages ved at fjerne bygningen i overvejende grad opvejer det værditab det privat- og samfundsøkonomisk vil være, at kræve bygningen fjernet. Konklusion Der ville ikke ved en forudgående ansøgning om bolig nr. 2 på ejendommen være givet landzonetilladelse til at opføre et fritliggende hus på ejendommen. Nu er huset imidlertid opført og den gamle Stationsbygningen bør anvendes til et realiserbart formål, så bygningen med dens kulturhistoriske værdi bevares. Anvendelse af stationsbygningen til bolig vurderes ikke at give anledningen til mere trafik eller belaste omgivelserne mere end en dyreklinik. Der ville ikke ved en forudgående ansøgning være meddelt tilladelse til, at etablere erhverv i den eksisterende barak på ejendommen. Erhvervsbyggeri bør som hovedregel placeres i byzone hvor tilgængelighed, bosætning og service er størst. Det ansøgte erhverv har ingen tilknytning til ejendommen. Der ville ikke ved en forudgående ansøgning være meddelt tilladelse til, at udvide udhusbygningen med over 100 m², når der kun er tilladelse til en bolig på ejendommen og der ikke er angivet et aktuelt landbrugsmæssigt behov for udhusplads. Såfremt der meddeles tilladelse til en bolig i den gamle Stationsbygning vil der muligvis være et reelt behov for udhusplads i tilknytning til denne bolig. Behovet for udhusplads ses kun at være til stede hvis den østlige barak som nu anvendes til udhusformål nedrives.