Miljøskadeloven påbud til udlejere

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 7 oktober Juridisk artikel Miljøskadeloven påbud til udlejere FORFATTER JURIDISK KONSULENT LARS TOP RUD-PETERSEN, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK I forbindelse med vedtagelsen af miljøskadeloven kan udlejere af fast ejendom for fremtiden risikere, at der på deres ejendomme bliver påbudt iværksat undersøgelses-, forebyggelses- og afhjælpende foranstaltninger i anledning af en forårsaget miljøskade eller såfremt der er overhængende fare herfor. Miljøskadeloven trådte i kraft pr. 1. juli 2008 og finder anvendelse på forureninger, som finder sted efter den 1. juli Tidspunktet for udledningen/begivenheden er her afgørende. Loven har til formål at sikre, at den ansvarlige for en miljøskade eller en overhængende fare for en miljøskade forebygger og afhjælper skaden/faren, og at den ansvarlige afholder alle omkostninger i denne forbindelse. Af Miljøskadelovens 2 følger, at loven finder anvendelse på miljøskader eller overhængende fare for en sådan, når tilsynsmyndighederne efter en af 15 opremsede love, herunder jordforureningsloven, miljøbeskyttelsesloven og vandforsyningsloven, har... fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Miljøskadeloven påbud til udlejere Nyt fra Christiansborg Vedtaget lov - Lov om byfornyelse og udvikling af byer... 3 Nyt fra myndighederne Administrationshonorarer for Grundejernes Domssamling GD 2008/41 V - Ikke afvisning af et betalingspåkrav. Ingen oplysning om overholdelse af 14-dages-fristen... 4 GD 2008/42 Ø - L erstatningsansvarlig for ikke at fraflytte som aftalt efter L s opsigelse...5 GD 2008/43 Ø - Lejen oversteg det lejedes værdi. Tilbagebetaling af leje fra seneste lejeregulering 11 måneder før indbringelsen for huslejenævnet. Indbringelse 6 år efter lejeforholdets begyndelse. Ingen sparet vedligeholdelse ved modernisering af badeværelse GD 2008/44 Ø - L holdt kat i strid med lejekontrakten. L kunne ikke opsiges. Afvisning fra fogedretten uanset at L ikke havde fremsat indsigelse rettidigt... 8 GD 2008/45 Ø - Event-bureau ikke erhvervsbeskyttet. Lejemål på 1. og 2. sal på Strøget i København... 9 GD 2008/46 H - Indgåelse af aftale om salg af udlejningsejendom til en andels boligforening GD 2008/47 H - L skulle betale for varme og varmt vand selvom U ikke leverede varme til lejemålet GD 2008/48 V - Markedslejeforhøjelse. U s bevisbyrde ikke løftet ved syn og skøn.14 GD 2008/49 Ø - Andelsbolig. Sælger af andelslejlighed idømt bøde på kr for salg til overpris i strid med ABL GD 2008/50 B - Tvangsauktion over andelsboligforeningsejendom. Indkaldelse af panthavere i andelene GD 2008/51 Ø - L udsat af et erhvervs lejemål på grund af betalingsmisligholdelse. L s eventuelle modkrav var uklart GD 2008/52 V - Ikke særskilt opkrævning af vand i et lejemål uden vandmålere GD 2008/53 B - Upåanket forkert huslejenævnsafgørelse havde ikke retskraft under senere tvist. Individuel lejekontrakt var ikke blanket eller standardiseret GD 2008/54 V - Etablering af mobilsug, gæsterum, vindfang m.v. og diverse facadearbejder var forbedring GD 2008/55 Ø - Beregning af areal i lejemål i mansardetage. Lavere leje for rum, som ikke kunne anvendes til beboelse.. 21 Skattehjørnet Tema: Vigtigt for andelsforeninger med lejeboliger, som er overgået til andel efter foreningens stiftelse Lovgivning og Praksis: SKM BR - Salg, ejendom, næring, avance, forbedringsudgifter, udokumenterede, mellemregningskonto, fakturaer SKM SR Udleje af udenlandsk ejendom virksomheds - ordning ejendomsavance SKM Gulpladebiler, kørsel, skiftende arbejdssted, virksomhed, over 3 ton SKM Erstatningskrav, overvæltning, tilbagebetaling, vurderingsydelser SKM Kystsikringslag, kontingent, momspligt SKM byggeri for egen regning, garantiarbejder, kalkuleret avance, pålæg om momsafregning, underleverancer... 24

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 7 oktober 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året. I 2008 dog ni gange. Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 5. september 2008 ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Grundejernyt Økonomiske nøgletal Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Forbrugerprisindeks juli 2007/2008 = 113,9 / 118,4 4,0 % Nettoprisindeks juli 2007/2008 = 115,1 / 120,2 4,4 % Husleje juli 2007/2008 = 118,8 / 122,4 3,0 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 1. september 2008 = 6,0 % / 14,0 % 20-årige realkreditlån 1. september 2008 = 6,3 % / 9,4 % 30-årige realkreditlån 1. september 2008 = 6,4 % / 8,1 % 30-årige A-lån i GI 1. september 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 1. september 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 4. juli 2008 = 4,60 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7 %. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

3 Juridisk artikel Miljøskadeloven påbud til udlejere... fortsat fra forsiden FORFATTER JURIDISK KONSULENT LARS TOP RUD-PETERSEN, EJENDOMSFORENINGEN DANMARK truffet afgørelse om, at den pågældende forurening skal behandles efter miljøskadeloven. Efter miljøskadeloven kan miljøministeren meddele den ansvarlige for driften eller brugeren, producenten eller importøren påbud om forebyggende og afhjælpende foranstaltninger vedrørende en miljøskade eller en overhængende fare herfor. Påbud kan også udstedes, selv om den ansvarlige for driften eller brugeren, producenten eller importøren ikke har rådighed over den ejendom, som er berørt af forureningen og hvor eventuelle undersøgelse m.v. skal gennemføres. Hvis den ansvarlige for driften ikke er den samme person, som har rådighed over ejendommen, kan miljøministeren meddele påbud til den, der har rådighed over ejendommen om pligt til at tåle, at den ansvarlige udfører undersøgelses-, forebyggelses- og afhjælpende foranstaltninger på ejendommen. Dette vil blandt andet kunne blive relevant for udlejere af fast ejendom til erhvervsformål, hvor en tidligere lejer har forårsaget en miljøskade eller der er overhængende fare herfor. I et sådan tilfælde må en udlejer tåle, at der af den tidligere lejer (eller for dennes regning) bliver gennemført de ovennævnte foranstaltninger. Det er i forarbejderne præciseret, at der ikke vil kunne meddeles påbud, i det omfang påbuddene vil udgøre en ekspropriation i grundlovens forstand. LRP Vedtaget lov Lov om byfornyelse og udvikling af byer Folketinget har den 22. maj 2008 vedtaget lovforslag L 110 om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer. Den vedtagne lovændring svarer til lovforslaget, som er omtalt i Huset Jura, nr. 2, Lovændringen medfører bl.a. - at der kan ydes støtte efter byfornyelsesloven til nedrivning af bygninger, når det er begrundet i bygningens fysiske tilstand - at kommunerne får ret til at foretage indgreb i en bygnings konstruktioner såkaldte destruktive indgreb med henblik på at konstatere om der foreligger sundheds- eller brandfare i ejendommen - at kommunerne får mulighed for at give ejendomsejere, herunder private udlejere, påbud om udførelse af forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder, hvis ejendommens benyttelse er forbundet med sundhedsfare eller brandfare - at private udlejere vil få støtte til udførelse af påbudte arbejder, hvis gennemførelsen af arbejderne ikke kan dækkes via en forbedringsforhøjelse - at kommunerne kan udføre arbejderne for udlejers regning eller ekspropriere ejendommen, hvis udlejerne ikke udfører de påbudte arbejder, samt - at der kan ydes andelshavere en erstatning for kondemnering, der er mindre end den formelle andelsværdi efter andelsboligforeningens regnskab, hvis andelens værdi i handel og vandel er mindre end den officielle værdi. Lovændringerne træder i kraft den 1. juli Lov nr. 436 af 29. maj 2008 om ændring af lov om byfornyelse og udvikling af byer Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008 3

4 Administrationshonorarer for 2009 Normtallene for administration og vicevært for 2009 udgør de beløb, der fremgår af tabellen. Normtallene kan også ses på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside Log ind og klik på Medlemsside > Satser og datoer > Huslejenævn og normtalsregulering. Administration pr. lejemål Vicevært pr. lejemål Københavns kommune 2.400,00 kr. -- Frederiksberg Kommune 2.400,00 kr. -- Odense Kommune 2.700,00 kr ,00 kr. Århus Kommune 2.700,00 kr ,00 kr. Aalborg Kommune 2.700,00 kr ,00 kr. Holbæk Kommune 2.500,00 kr ,00 kr. GD 2008/41 V LL 98 RPL 477 b Ikke afvisning af et betalingspåkrav. Ingen oplysning om overholdelse af 14-dages-fristen I et betalingspåkrav vedrørende en fraflytningsopgørelse var det i sagsfremstillingen ikke oplyst, om 14-dages-fristen i LL 98, stk. 2, var overholdt. Fogedretten afviste betalingspåkravet, men landsretten fastslog, at det ikke kunne kræves oplyst i et betalingspåkrav, om 14-dagesfristen var overholdt. U fremsendte den 10. januar 2008 et betalingspåkrav til fogedretten. Betalingspåkravet vedrørte U s krav imod L i henhold til en flytteopgørelse for et beboelseslejemål. Det fremgik af betalingspåkravet, at kravet vedrørte istandsættelsesarbejder, men det fremgik ikke af betalingspåkravet, hvornår fraflytning var sket, eller om 14-dagesfristen i LL 98, stk. 2 var overholdt. Fogedretten returnerede betalingspåkravet til U den 14. januar 2008 og fastsatte en frist på 14 dage til at anføre, om fristen i LL 98, stk. 2 var overholdt. U fremsendte betalingspåkravet til fogedretten igen den 24. januar U havde lavet en revideret sagsfremstilling i betalingspåkravet, men det fremgik fortsat ikke, om 14-dages-fristen var overholdt. I et følgebrev gjorde U gældende, at der ikke kunne opstilles et generelt krav om, at det af sagsfremstillingen skulle fremgå, om 14-dages-fristen i LL 98 var overholdt. Fogedretten afviste betalingspåkravet med følgende begrundelse: Betalingspåkravet vedrører en flytteopgørelse, der blandt andet indeholder istandsættelseskrav. U har undladt at efterkomme fogedrettens anmodning om indenfor en frist, at korrigere betalingspåkravet, således at det fremgår, om fristen i LL 98, stk. 2, er overholdt, ligesom U i øvrigt ikke har anført grunde til, at bestemmelsen for det pågældende krav ikke skal overholdes. Da U ikke kan gøre krav efter LL 98, stk. 1, gældende, hvis bestemmelsen i 98, stk. 2, ikke er overholdt, giver sagsfremstillingen ikke en tilstrækkelig fremstilling af de faktiske og retlige omstændigheder kravet støttes på, jf. RPL 477 b, stk. 3, nr. 4. Landsretten udtalte: I betalingspåkravets rubrik 5, sagsfremstilling, er det anført, at beløbet skyldes for: Flytteopgørelse vedr. lejemålet.. på i alt kr ,94. Heraf beregnes procesrenter 30 dage efter betalingsanmodning fra den 28. oktober 2007 til betaling sker. Flytteopgørelsen indeholder såvel opgjort istandsættelseskrav, omkodning af låse efter manglende nøgleaflevering efter behørigt indkaldt og afholdt flyttesyn, behørigt fremsendt specificeret opgørelse samt for manglende betaling af leje og efterbetalingskrav vedr. forbrugsregnskab Efter RPL 477 b, stk. 3, nr. 4, skal et betalingspåkrav indeholde en kort fremstilling af de faktiske og retlige omstændigheder, som kravet støttes på. Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at betalingspåkravet skal afvises, hvis fordringshaverens krav er uklart eller ikke findes begrundet i sagsfremstillingen, eller sagsfremstillingen må antages i væsentlige henseender at være urigtig. Det er forudsat, at fogedrettens kontrol af betalingspåkravet i denne henseende skal være identisk med den kontrol af stævningen, der efter gældende regler og praksis foretages ved afsigelse af udeblivelsesdomme. Landsretten finder, at hverken RPL 477 b, stk. 3, nr. 4, eller bestemmelsens forarbejder giver grundlag for at fastslå, at det af betalingspåkravet skal fremgå, at reglen i LL 98, stk. 2, er iagttaget. Herefter og da betalingspåkravet i øvrigt indeholder en tilstrækkelig beskrivelse af de faktiske og retlige omstændigheder, som kravet støttes på, ophæver landsretten fogedrettens kendelse og hjemviser sagen til fortsat behandling ved fogedretten. Note: Afgørelsen er umiddelbart i modstrid med en tidligere afgørelse fra Vestre Landsret. I GD 2007/43 V stadfæstede landsretten således fogedrettens afvisning af et betalingskrav med henvisning til, at det ikke fremgik om 14-dages-fristen i 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

5 ABLL 94, stk. 2, var overholdt. Forskellen i afgørelserne kan dog muligvis henføres til, at ABLL 94, stk. 2, stiller strengere krav til udlejers angivelse overfor lejeren af hvilke mangler, lejer hæfter for. Kendelse afsagt den 15. februar 2008 af Retten i Sønderborg (FS 4-204/2008). Kendelse afsagt den 4. april 2008 af Vestre Landsret (VL B ). GD 2008/42 Ø ELL 60 L erstatningsansvarlig for ikke at fraflytte som aftalt efter L s opsigelse L2 opsagde sit lejemål til fraflytning uanset, at der var aftalt en uopsigelighedsperiode for L2. Der opstod herefter uenighed mellem U og L2 om, hvornår L2 skulle fraflytte lejemålet og der foregik nogle forhandlinger herom. U havde genudlejet lejemålet til L4, men denne aftale blev ophævet, da U ikke kunne stille lejemålet til rådighed for L4, fordi L2 ikke var fraflyttet, og U udbetalte kr. til L4 i forbindelse hermed. Det blev anset for bevist, at L2 og U havde aftalt, at L2 skulle være fraflyttet lejemålet pr. 1. november, og da L2 ikke fraflyttede på dette tidspunkt, var L2 erstatningsansvarlig overfor U og skulle betale dels en udgift til ejendomsmægler på kr. og erstatningen til L4 på kr. I 2004 indgik U og L1 en lejeaftale om et erhvervslejemål på 400 m2. Lejemålet blev påbegyndt den 1. august 2004, og det var uopsigeligt fra U s side i 10 år og i 5 år fra L1 s side. I januar 2006 blev lejemålet afstået fra L1 til L2, og direktøren hos L2, D, opsagde lejemålet i maj I opsigelsen var bl.a. anført: Det opsagte lejemål har en uopsigelighedsperiode på 5 år fra lejers side, men vi håber, at der kan findes en løsning for hurtigere fraflytning. D var også indehaver af et andet firma, L3, som havde indgået lejeaftaler om yderligere to lejemål i ejendommen, hvoraf der for det ene lejemål var en uopsigelighedsperiode fra L3 side indtil april D havde opsagt disse to lejemål i april 2006 og tilsvarende anført, at der forhåbentlig kunne findes en løsning omkring uopsigelighedsperioden. Forinden opsigelserne havde der været en del problemer med lejebetalingerne for lejemålene. Den 27. juni 2006 blev der afholdt et møde mellem U og D, hvor det blev aftalt, at L2 forpligtede sig til at betale kr. vedrørende forfalden husleje. Det fremgik endvidere følgende af aftalen:..kreditors rettigheder i henhold til de indgåede lejekontrakter reserveres, dog er det aftalt, at kreditor efter betaling indenfor ovennævnte frist afstår fra sin ret til at opkræve husleje fra 15. august 2006 og fremefter, idet debitor er fraflyttet lageret senest den 1. august 2006 og kontoret senest den 10. august I slutningen af august 2006 foregik der en korrespondance mellem U og L2 og D, hvor U rykkede for L2 s aflevering af lejemålet. Under denne korrespondance meddelte D imidlertid til U, at det var hans opfattelse, at L2 s lejemål ikke var inkluderet i afviklingsaftalen af 27. juni 2006, men at det var aftalt, at L2 kunne frigøres fra dette lejemål med et rimeligt varsel efter nærmere aftale, når U havde en ny lejer til lejemålet. U fastholdt imidlertid, at lejemålene skulle fraflyttes samtidig og anmodede om at få oplyst, hvornår L2s lejemål ville blive fraflyttet, så alle lejemålene kunne udlejes samlet. Den 30. august 2006 blev nøglerne til det ene af L3 s lejemål afleveret til U. Den 3. september 2006 rykkede U igen for rydning af lejemålet med henvisning til, at der var indgået en ny lejeaftale om lejemålet, og der blev på ny udvekslet en række s mellem U og L2, uden at der blev opnået enighed omkring aflevering af lejemålet. I en af 5. september 2006 skrev U bl.a. følgende til D: Tak for din melding, jeg giver gerne en kop kaffe, så skal det være onsdag frem til kl eller fredag frem til kl Jeg har lejet lokalerne ud fra 1. november, og jeg havde lovet dem at komme ind for ombygning 1. september. Vi må da aftale 1. november, selvom det vil give mig en masse bøvl, men jeg forstår godt dit problem, det er pokkers for os begge. Jeg meddeler d.d. lejeren de faktiske forhold, men alt du kan flytte før vil være på minussiden.. U udlejede lejemålene til L4 ved en lejekontrakt underskrevet den 23. september 2006, hvorefter lejeforholdet startede den 1. december 2006, dog således at L4 skulle have adgang til lejemålet med henblik på istandsættelse fra den 1. november L2 fraflyttede imidlertid ikke lejemålet pr. 1. november 2006 og efter yderligere forhandlinger mellem U og L2, tilbød U at betale kr. til L2 for at fraflytte lejemålet. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008 5

6 Grundejernes Domssamling Den 6. november 2006 meddelte L4 til U, at det var en væsentlig forudsætning for L4, at lejemålet kunne tages i brug den 1. december 2006 og L4 truede med at ophæve lejeaftalen. U og L4 indgik efterfølgende et forlig, hvorefter L4 ophævede lejeaftalen, og U betalte kr. til L4. U anlagde herefter sag imod L2 og krævede dels, at L2 skulle anerkende, at L2 skulle have været fraflyttet lejemålet pr. 1. november 2006, dels at L2 skulle betale kr. til U. Beløbet på kr. bestod af det beløb, der var blevet betalt til L4, og U s udgift til ejendomsmægler på kr. L2 nedlagde påstand om frifindelse. U gjorde bl.a. gældende, at L2 ikke overholdt den indgåede aftale og derved påførte U et økonomisk tab. L2gjorde bl.a. gældende, at L2 ikke var ansvarlig for U s dispositioner til anden side i strid med lejekontrakten med L2, samt at det ikke var aftalt, at lejemålet skulle fraflyttes pr. 1. november Boligretten udtalte: Efter bevisførelsen findes det ikke bevist, at der på mødet den 27. juni 2006 blev indgået en aftale mellem parterne om, at L2 skulle fraflytte lejemålet samtidig med L3 den 1. august Således som L2 s opsigelse af 1. maj 2006 er formuleret, er et ophørstidspunkt for lejemålet forud for det i lejekontrakten aftalte ophørstidspunkt afhængig af parternes nærmere aftale. Retten finder, at U ikke med tilstrækkelig sikkerhed har godtgjort, at der ved korrespondancen af september 2006 er indgået en endelig og for L2 bindende aftale om fraflytning den 1. november L2 s frifindelsespåstand tages derfor til følge. Landsretten udtalte: Opsigelserne fra L3 vedrørende.. og, og fra L2 vedrørende.. fremkommer næsten samtidig, og der lægges i opsigelserne op til en forhandling om en hurtigere fraflytning. Det lægges efter U s og.. s [en af U s ansatte] forklaringer til grund, at U herefter rettede henvendelse til med henblik på udlejning af lokalerne. Der foreligger fra parternes møde den 27. juni 2006 intet skriftligt materiale vedrørende L2 s lejemål. Det forekommer usandsynligt, at L2 s lejemål ikke har været drøftet på mødet, og at man har forsøgt at finde en samlet løsning. Landsretten finder det imidlertid ikke godtgjort, at der på mødet blev indgået en juridisk bindende aftale om L2 s fraflytning i august måned Det ville i så fald have været naturligt at henvise hertil i en -korrespondance ultimo august 2006 mellem L2 og U. Af U s af 3. september 2006 fremgår, at U ønskede en samlet løsning vedrørende alle tre lejemål, hvilket D besvarede med at foreslå for eksempel 1. november, 1. december eller 1. januar som fraflytningsdatoer. D har efter sin egen forklaring set U s af 5. september 2006 om, at lokalerne er lejet ud fra den 1. november 2006, og at man kunne aftale en fraflytning den 1. november. Ved under disse omstændigheder at have undladt at sige fra over for U s af 5. september 2006 findes L2 erstatningsansvarlig for U s tab ved, at dennes lejekontrakt med L4 ikke kunne realiseres og udgifterne til ejendomsmægler. Landsretten tager herefter U s påstand til følge. Dom afsagt den 18. juni 2007 af Københavns Byret (BS 23A-7162/2006). Dom afsagt den 11. april 2008 af Østre Landsret (9. afd. s. nr. B-1362/07). GD 2008/43 Ø ML 5 og 17 Lejen oversteg det lejedes værdi. Tilbagebetaling af leje fra seneste lejeregulering 11 måneder før indbringelsen for huslejenævnet. Indbringelse 6 år efter lejeforholdets begyndelse. Ingen sparet vedligeholdelse ved modernisering af badeværelse L indbragte lejefastsættelsen for sit lejemål 6 år efter lejeforholdets påbegyndelse. Lejemålet var gennemgribende forbedret, men lejen blev nedsat, da den oversteg det lejedes værdi. L kunne kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje for perioden siden seneste lejeregulering, svarende til 11 måneder. Ved vurderingen af om lejemålet var gennemgribende forbedret, skulle der ikke foretages fradrag for sparet vedligeholdelse i udgifterne til modernisering af badeværelset. L lejede i 1999 en lejlighed hos U. I starten af lejeperioden var lejlighedens areal fejlagtigt angivet til 68 m², men det blev senere rettet til 56 m². I 2002 henvendte L sig til U, da L mente, at der havde været en del uregelmæssigheder omkring administrationen af lejligheden, og L havde anfægtet en række huslejestigninger, som U havde gennemført. U havde heller ikke været klar over, at der var hvidevarer i L s lejemål, og L fik i 2002 udskiftet hvidevarerne i lejligheden uden lejestigning. Den 4. maj 2005 indbragte L lejefastsættelsen for huslejenævnet. Husleje- 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

7 nævnet fastslog, at lejen skulle fastsættes efter ML 5, stk. 1, og nedsatte lejen, hvorefter U foretog tilbagebetaling af den for meget indbetalte leje (note). U ankede afgørelsen til boligretten, og under boligretssagen anmodede U og L boligretten om først at afgøre, om lejefastsættelsen skulle ske efter ML 5, stk. 1, eller 5, stk. 2, samt om der var indtruffet forældelse for nogen del af et eventuelt tilbagebetalingskrav. U nedlagde påstand om, at L skulle anerkende, at lejemålet var omfattet af ML 5, stk. 2, subsidiært at L skulle anerkende, at han var afskåret fra at gøre gældende, at lejen skulle fastsættes efter ML 5, stk. 1, på grund af forældelse. L nedlagde påstand om frifindelse samt påstand om, at for meget erlagt leje skulle tilbagebetales fra 1. februar U gjorde gældende, at U med rette havde betragtet lejemålet som omfattet af ML 5, stk. 2, idet lejligheden var moderniseret for mere end kr. pr. m², som var beløbsgrænsen i U henviste i den forbindelse til, at der var afholdt udgifter for mere end kr. til modernisering af badeværelset samt til at der ikke skulle foretages fradrag i denne udgift for sparet vedligeholdelse. U gjorde endvidere gældende, at der ikke var pligt til at angive i lejekontrakten, om lejen var fastsat efter ML 5, stk. 2. U gjorde endelig gældende, at tilbagebetalingskravet blev forældet efter 5 år regnet fra lejeaftalens indgåelse i februar 1999, og at L s krav var forældet, da L indbragte sagen for huslejenævnet i maj L gjorde gældende, at U først i 2002 oplyste, at lejen var fastsat efter ML 5, stk. 2, at L først efter dette tidspunkt fik kendskab til sit krav om lejeregulering efter ML 5, stk. 1, og at tilbagebetalingskravet derfor ikke var forældet. L gjorde endvidere gældende, at lejen skulle fastsættes efter ML 5, stk. 1. L gjorde endelig gældende, at der skulle fradrages mindst 25 % i sparet vedligeholdelse, at ingen del af malerudgifterne kunne godkendes som forbedring, og at administrationshonoraret maksimalt kunne godkendes med 3 %. To af boligrettens medlemmer udtalte:..finder, at lejemålet klart er omfattet af ML 5, stk. 2, idet disse medlemmer lægger følgende beregning af forbedringsudgifterne i 1998/99 til grund: Modernisering af bad i henhold til faktura ,50 kr. Udgift til malerbehandling i henhold til faktura kr. Minus skønnet fradrag for sparet vedligeholdelse kr. eller 6.000,00 kr. + tillæg for administration og tekniker som minimum ansat som det af huslejenævnet godkendte 6 % af ,50 kr ,75 kr. + husleje i byggeperioden 2.100,00 kr. I alt mindst ,25 kr. hvortil U ville kunne have tillagt udgifter til finansiering i størrelsesordenen kr. Uanset, om man ved vurderingen af sagen i 1998/99 havde anvendt arealet for lejemålet på 68 m², som U i 1999 fejlagtigt oplyste, eller det korrekte areal på 56 m², udgør udgiften til forbedring mere end kr./m². Lejemålet skal derfor bedømmes efter ML 5, stk. 2. Disse medlemmer af boligretten har lagt vægt på de seneste landsretsafgørelser, hvorefter der ikke sker fradrag for sparet vedligeholdelse ved renovering af badeværelser. I denne konkrete sag har rettens medlemmer lagt vægt på, at badeværelset i lejemålet er blevet totalrenoveret. Det gamle badekar, hvor man skulle stige op for at benytte bruseren, er blevet fjernet. Der er kommet ny, tidssvarende flisebelægning på gulvet i stedet for terasso. Radiatoren er blevet udskiftet, og toilettet er blevet skiftet med et nyt, tidssvarende. Alle armaturer er skiftet. Vægge og loft er over flisebeklædningen blevet malerbehandlet med glasvæv og -filt. Med hensyn til malerudgiften i 1999 lægger disse boligdommere til grund, at behandlingen af lofter med glasfilt og vægge med glasvæv udgør en forbedring, som U i et skønnet omfang kan medtage som forbedringsomkostning. En af boligretsdommerne fandt, at forbedringerne i lejemålet alene udgjorde ,50 kr., svarende til kr. pr. m². Boligretten hjemviste herefter sagen til huslejenævnet til fornyet behandling. Med hensyn til forældelsesspørgsmålet udtalte boligretten enstemmigt: Med hensyn til forældelsesspørgsmålet er boligretten enig om, at der ikke efter indholdet af lejekontrakten eller de øvrige omstændigheder i sagen er grundlag for at fravige udgangspunktet om, at en lejer kan rejse krav om tilbagebetaling af husleje 5 år tilbage, jf. forældelseslovens af , stk. 1, nr. 1, dvs. fra den 1. juni Boligretten er enig om, at formuleringen af U s tilbagebetalingsskrivelse af 16. november 2005 ikke medfører ændringer heri. L indbragte boligrettens afgørelse for landsretten og nedlagde påstand om frifindelse samt om, at U skulle anerkende, at for meget betalt leje skulle tilbagebetales fra 1. februar U nedlagde påstand om stadfæstelse, dog således at tilbagebetaling kun kunne rejses fra 1. juni Under landsretssagen gjorde U bl.a. gældende, at en lejenedsættelse i henhold til ML 5, stk. 2, var en nedsættelse begrundet i, at lejen oversteg det lejedes værdi, og at en sådan nedsættelse efter ML 17, stk. 2, kun kunne kræves for fremtiden i forhold til lejefastsættelse eller regulering 1 år tilbage, hvilket ville sige fra lejereguleringen pr. 1. juni Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008 7

8 Grundejernes Domssamling Landsretten udtalte: Landsretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte den vurdering, som flertallet i boligretten har foretaget efter besigtigelse, hvorefter der ikke skal fradrages beløb til sparet vedligeholdelse i udgiften til modernisering af badeværelset på ,50 kr., men skal foretages fradrag for sparet vedligeholdelse med kr. i udgiften til maling m.v. på kr. Landsretten tiltræder endvidere det af boligretten foretagne tillæg på 6 % af forbedringsudgifterne for administration og tekniker. Landsretten er dermed enig med boligretten i, at lejemålet er omfattet af ML 5, stk. 2. For så vidt angår forældelsesspørgsmålet finder landsretten, at ML 17, stk. 2, medfører, at et eventuelt krav om tilbagebetaling af for meget betalt leje kun kan rejses fra den 1. juni Det forhold, at U i henhold til huslejenævnets afgørelse har foretaget tilbagebetaling af for meget betalt leje, kan ikke føre til et andet resultat. Landsretten tager således U s principale påstand til følge. Note: Det fremgår ikke af sagen, hvor meget huslejenævnet nedsatte lejen med eller hvor stort et beløb U tilbagebetalte til L. Dom afsagt den 20. september 2006 af Retten i Gentofte (BS 906/2005). Dom afsagt den 23. april 2008 af Østre Landsret (19. afd. a.s. nr. B ). GD 2008/44 Ø LL 79 a, 83 og 93 RPL 597 L holdt kat i strid med lejekontrakten. L kunne ikke opsiges. Afvisning fra fogedretten uanset at L ikke havde fremsat indsigelse rettidigt L holdt kat, hvilket L ikke måtte efter lejekontrakten. U opsagde L med henvisning til, at L ikke havde overholdt god skik og orden. Da L ikke rettidigt fremsatte indsigelse imod opsigelsen, anmodede U fogeden om at udsætte L af lejemålet. Sagen blev afvist, da L ikke kunne opsiges på grund af kattehold i strid med lejekontrakten. U opsagde L den 30. oktober 2007 med henvisning til at L holdt kat. I opsigelsesskrivelsen var anført følgende: Med baggrund i ovenstående opsiges Deres lejemål hermed i henhold til lejelovens 83, stk. 1, litra e, med den begrundelse, at De har tilsidesat god skik og orden i ejendommen ved, at De i strid med Deres lejekontrakt samt ejendommens husorden har holdt kat i Deres lejemål. L fremsatte først indsigelse imod opsigelsen den 17. december 2007, hvilket var efter udløbet af indsigelsesfristen. U indbragte herefter sagen for fogedretten og anmodede om, at L blev udsat ved fogedens bistand. Under det første fogedretsmøde hævdede L, at indsigelsen var afsendt rettidigt af L, og fogedretten udsatte sagen for at L kunne fremskaffe dokumentation herfor. Under det efterfølgende fogedretsmøde fremlagde L som dokumentation herfor et brev af 21. december 2008 fra LLO. Fogedretten udtalte: Den 29. oktober 2007 afsendte U opsigelsesskrivelse til L. Lejemålet blev opsagt med henvisning til LL 83, stk. 1, litra e, idet det anførtes, at L s hold af kat var i strid med lejekontrakten og dermed tilsidesættelse af god skik og orden. Det var i opsigelsesskrivelsen anført, at L, såfremt denne ikke kunne godkende opsigelsen, senest 6 uger fra modtagelsen af brevet skulle rejse skriftlig indsigelse. Det lægges i sagen til grund, at U s opsigelsesskrivelse i overensstemmelse med Post Danmarks påtegning på afleveringsattesten, kom frem til L den 30. oktober 2007 kl Det er af L anført, at der er fremsat indsigelse mod opsigelsen i brev af 9. december U har anført, at indsigelse fra L først er modtaget den 17. december 2007 og dermed ikke indenfor 6 ugers fristen. L har, trods opfordret hertil, ikke dokumenteret, at indsigelsesskrivelsen er afgivet på det af L påberåbte afsendelsestidspunkt. Fogedretten finder herefter, at L ikke har løftet sin bevisbyrde for, at indsigelse mod opsigelsen af lejemålet er afgivet rettidigt. På dette grundlag, og da L efter udløbet af indsigelsesfristen er afskåret fra at fremsætte indsigelser af materiel karakter, tages U s påstand om L s udsættelse af lejemålet til følge. Landsretten udtalte: Opsigelsen af lejeforholdet i medfør af LL 83, stk. 1, litra e, er alene begrundet med, at L i strid med lejekontrakten og husordenen holder kat. Ifølge LL 83, stk. 1, litra e, jf. 79 a, stk. 1, nr. 8, er det en betingelse for opsigelse af en lejer i medfør af de pågældende bestemmelser, at lejers husdyr er til væsentlig gene. Da sådant forhold ikke er anført i opsigelsen af L, er betingelserne for opsigelse af hende i medfør af de påberåbte bestemmelser ikke til stede. Sagen afvises derfor for fogedretten, jf. RPL 597, stk. 3. Note: Når sagen får det uheldige udfald, som den gør, skyldes det, at en udlejer ikke har mulighed for at opsige eller ophæve lejeaftalen med en lejer, når lejeren holder husdyr i strid med husordenen. Det fremgår klart af LL 79 a, stk. 2, at lejer alene kan pålægges retsfølger efter LL 79 b, når lejer holder husdyr i strid med lejekontrakten, og i 79 b er alene 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

9 nævnt to sanktioner nemlig at lejeren kan få en advarsel, samt at lejeforholdet kan gøres betinget. I LL 83, stk. 1, litra e, og 93, stk. 1, litra g, er der således også alene henvist til 79 a, stk. 1, nr. 1-8 og nr. 11, og ikke til 79 a, stk. 2. Afgørelsen viser derfor også, at lejer kan gøre sådanne indsigelser gældende, uanset at der ikke er fremsat indsigelse imod opsigelsen indenfor indsigelsesfristen. Kendelse afsagt den 3. marts 2008 af Retten i Odense (FS 781/2008). Kendelse afsagt den 22. april 2008 af Østre Landsret (20. afd. kære nr. B ). GD 2008/45 Ø ELL 61 og 62 Event-bureau ikke erhvervsbeskyttet. Lejemål på 1. og 2. sal på Strøget i København U opsagde L s lejemål i sin ejendom på Strøget. L havde fra lokalerne, som lå på 1. og 2. sal drevet et event-bureau i knap 10 år. L var ikke erhvervsbeskyttet, og L havde derfor ikke krav på erstatning for opsigelsen. L havde et lejemål på 1. sal og 2. sal i en ejendom på Købmagergade i København. L drev fra lejemålet en virksomhed, som bl.a. arrangerede forskellige former for events og udgav en VIP-liste en gang om ugen. I oktober 2002 opsagde U lejeaftalen med henvisning til, at ejendommen skulle ombygges, jf. ELL 61, stk. 2, nr. 2. L fremsatte indsigelse imod opsigelsen, som derefter blev indbragt for retten. I 2006 fastslog landsretten, at opsigelsen opfyldte kravene til såvel form og indhold i ELL 61, stk. 2, nr. 2, at der ikke kunne stilles krav om et særligt motiveret ønske om ombygning, og det blev i øvrigt anset for dokumenteret, at ombygningen medførte, at lejemålet måtte fraflyttes. U s opsigelse af lejemålet blev således godkendt. Under sagen havde L imidlertid også nedlagt påstand om godtgørelse og erstatning, hvis opsigelsen blev taget til følge, og dette spørgsmål blev efterfølgende domsforhandlet særskilt. Under denne domsforhandling blev der afgivet forklaring af U og L samt to vidner, A og B. U forklarede, at ejendommen skulle ombygges for, at der kunne indrettes restaurant på 1. sal i ejendommen, og at byggetilladelsen til det påtænkte projekt løbende var blevet fornyet. L forklarede, at han udgav en VIP-liste, som omhandlede de kendte personer, der kunne forventes at skabe stor medieomtale ved premierer m.v. L forklarede endvidere, at han fra sit kontor på Købmagergade kunne se folk gå forbi på gaden, at de kendte personer hentede billetter på kontoret og derved mødte andre kendte personer og udvekslede oplysninger. Han forklarede endelig, at han også havde mødelokaler i Kompagnistræde, og at lokalerne i Købmagergade blev valgt på grund af den centrale beliggenhed, og fordi lejemålets vindue var så markant, at det var et udstillingsvindue for firmaet. A og B forklarede begge, at det var vigtigt for dem at blive inviteret til arrangementer og komme i bladende, at de flere gange havde hentet billetter på kontoret, og at de nogle gange spontant var gået op på kontoret bl.a. for at snakke med L. U gjorde bl.a. gældende, at L ikke var erhvervsbeskyttet og derfor ikke havde krav på erstatning, at lejeaftalen var indgået i 1998, og at L som ikke-erhvervsbeskyttet lejer derfor ikke havde krav på erstatning, at L ikke havde dokumenteret tab eller specificeret tabsposterne i overensstemmelse med ELL 66. U gjorde endvidere gældende, at L trods opfordring ikke havde ønsket at fremlægge oplysninger af nogen art med tilknytning til L s økonomiske forhold af relevans for en eventuel erstatningsberegning, og at det som følge heraf måtte have processuel skadevirkning for L, således at det ubestridt blev lagt til grund, at der ikke var noget tab forbundet med L s fraflytning af lejemålet. Endelig bestred U, at L s virksomheds forbliven på Købmagergade var af stor værdi for L, samt at L s kundekreds ville gå tabt ved en fraflytning. L gjorde bl.a. gældende, at lejeaftalen var indgået i 2002, at L s virksomhed, som beskæftigede sig med arrangering af events og gallapremierer m.v. var afhængig af beliggenheden på Købmagergade i Københavns centrum, idet et stort antal af virksomhedens kunder dagligt passerede forbi virksomheden og derfor stak hovedet ind for at udveksle oplysninger m.v., og at virksomheden havde været drevet fra stedet i næsten 10 år. Boligretten udtalte: U opsagde ved skrivelse af 29. oktober 2002 L s lejemål Købmagergade 1. og 2. sal, 1150 København K, til fraflytning senest den 1. november Ved Østre Landsrets kendelse af 12. september 2006, der ændrede Københavns Byrets deldom af 19. december 2005, er det fastslået, at U s opsigelse af L s lejemål opfylder kravene til såvel form som indhold som beskrevet i ELL 61, stk. 2, nr. 2. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008 9

10 Grundejernes Domssamling Det fremgår endvidere af Østre Landsrets kendelse, at der ikke efter ELL 62, stk. 2, nr. 2, kan stilles krav om et særligt motiv til ønsket om ombygning, og det anses for dokumenteret, at ombygningen medfører, at det lejede må fraflyttes. Ved afgørelsen af, om L s lejemål er omfattet af erhvervsbeskyttelsen i henhold til ELL 62, lægges efter forklaringerne afgivet af L, A og B til grund, at L s virksomheds beliggenhed på Købmagergade har betydning for L s virksomhed. Således som sagen foreligger oplyst for retten, er det imidlertid ikke bevist, at virksomhedens beliggenhed i U s ejendom er af væsentlig betydning for virksomhedens drift, idet det ikke er godtgjort, at L s kunder, der betaler for arrangementerne, har indgået aftalerne med L på grund af beliggenheden i U s ejendom. Det er herefter ikke bevist, at den stedlige forbliven i U s ejendom er af væsentlig betydning og værdi for L s virksomhed. Opsigelsen af 29. oktober 2002 i medfør af ELL 61, stk. 2, nr. 2, er derfor berettiget, og der skal herefter ikke foretages en rimelighedsvurdering i medfør af ELL 62, stk. 1, in fine. U s påstande om, at opsigelsen er berettiget, og at L skal fraflytte lejemålet, tages derfor til følge. L har for det tilfælde, at opsigelsen anses for berettiget nedlagt påstand om godtgørelse og erstatning efter rettens skøn. L har ikke fremsat erstatningskrav, og L har ikke ønsket at fremlægge oplysninger om. s omsætning eller kundekreds. Et krav om erstatning kan kun pådømmes af retten, såfremt det er konkretiseret, hvilke økonomiske tab, der kræves erstattet. Da L ikke har nedlagt en erstatningspåstand, der har en sådan klarhed og bestemthed, at den kan danne grundlag for en dom, og L i øvrigt ikke har betalt retsafgift af sin påstand, afvises L s erstatningspåstand Landsretten tiltrådte, at lejemålet ikke var erhvervsbeskyttet og stadfæstede derfor dommen. Dom afsagt den 5. oktober 2007 af Københavns Byret (BS 2A-38/2003). Dom afsagt den 28. april 2008 Østre Landsret (17. afd. a.s. nr. B ). GD 2008/46 H LL 102 Aftalelovens 1 Indgåelse af aftale om salg af udlejningsejendom til en andelsboligforening Efter overdragelse af anparterne i S1, som ejede en udlejningsejendom, til tre erhververe indledte S1 forhandlinger med L 1-26 om køb af udlejningsejendommen. Under forhandlingerne blev der afgivet et tilbud om salg af ejendommen til en af L 1-26 stiftet andelsboligforening, og dette tilbud blev accepteret af L S1 var herefter forpligtet til at overdrage ejendommen til andelsboligforeningen. S1 ejede en udlejningsejendom, som bestod af 39 rækkehuse, og anparterne i S1 var ejet af S2. I oktober 2003 solgte S2 anparterne i S1 til E1, E2 og E3, der var i familie med hinanden. L 1-26 rettede i november 2003 henvendelse til S1 vedrørende køb af ejendommen under henvisning til LL s regler om tilbudspligt. Der blev herefter korresponderet imellem S1 s advokat, A1, og L 1-26 s advokat, A2, om eventuelt køb af ejendommen. Den 21. juni 2004 bekræftede A1 overfor A2 uden præjudice for den verserende sag, at S1 var indstillet på at overdrage ejendommen til en andelsboligforening, hvis der kunne opnås enighed om pris, og hvis andelsboligforeningen kunne dokumentere, at købet kunne finansieres. Den 30. juni 2004 meddelte A2, at L 1-26 ikke var afvisende overfor, at en frivillig aftale tog udgangspunkt i en nærmere aftalt pris pr. 1. oktober 2004, og A2 tog forbehold om udarbejdelse af tilstandsrapport samt om S1 s dækning af hans omkostninger. Den 1. juli 2004 meddelte A1, at S1 under forudsætning af, at det blev dokumenteret, at L 1-26 kunne stifte en andelsboligforening og finansiere et køb til ca. 46 mio. kr., var indstillet på at indlede konkrete salgsforhandlinger med udgangspunkt i en pris på ikke under 50 mio. kr. Den 9. august 2004 meddelte A2, at andelsboligforeningen ville blive stiftet, når der forelå et tilbud om overtagelse af ejendommen, der kunne accepteres. A2 tilkendegav samtidig at en pris på 50 mio. kr. ikke kunne accepteres, men at prisen burde ligge omkring 47 mio. kr. A2 tog samtidig forbehold for sine omkostninger, en sagkyndig bygningsgennemgang og evt. refusion af udgiften hertil. Den 13. august 2004 meddelte A1 uden præjudice for den verserende sag, at et salg af ejendommen for 47,2 mio. kr. kunne accepteres og anmodede om en accept heraf inden 8 dage. A1 fastsatte herudover under henvisning til LL 103 en frist på 10 uger for gennemførelse af overdragelsen, og tog forbehold for gennemførelsen af en sagkyndig bygningsgennemgang. S.d. meddelte A2 principielt accept heraf, herunder af at S1 ikke hæftede for bygningsgennemgangen. A2 tilkendegav samtidig, at handlen overordnet var betinget af stiftelsen af andelsboligforeningen samt af, at en bygningsgennemgang ikke gav anledning til bemærkninger. Der blev herefter korresponderet yderligere imellem A1 og A2, og den 27. august 2004 fik A1 dokumentation for, at et pengeinstitut ville finansiere købet. Herefter blev arbejdet med gennemførelse af handlen overdraget fra A2 til A2 s kollega A3. A3 sendte den 14. september 2004 et udkast til skøde til A1 og meddelte, at der nu var 20 erklæringer om indtrædelse i andelsboligforeningen, og at stiftende 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

11 generalforsamling ville blive afholdt, når der var opnået enighed om overdragelsesvilkårene. I skødeudkastet var overtagelsesdagen fastsat til den 1. oktober 2004, købesummen var fastsat til 47,2 mio. kr., og det var angivet, at S1 skulle refundere advokatomkostninger med kr. ekskl. moms. Den 15. september 2004 forelå en rapport om bygningsgennemgangen, og det fremgik heraf, at det ville koste ca. 1,3 mio. kr. ekskl. moms at udbedre væsentlige fejl og mangler ved ejendommen. På baggrund af rapporten anbefalede L 1-26 s forhandlingsudvalg, at man skulle købe ejendommen. Den 17. september 2004 fik L 1-26 tilsagn fra et realkreditinstitut om belåning af ejendommen. Den 21. september 2004 meddelte A1 til A3, at S1 efter et aktionærmøde havde besluttet, at foranstalte nærmere undersøgelser til belysning af købsprisen, og A1 anmodede om at modtage en kopi af rapporten om bygningsgennemgangen til brug herfor. Den 23. september 2004 meddelte A1 endvidere til A3, at han fandt anledning til, at pointere, at drøftelserne med A2, herunder om prisen for ejendommen, var meddelt uden præjudice. A1 meddelte endvidere, at et flertal af anpartshaverne i S1 havde truffet beslutning om, at man ikke kunne acceptere gennemførelsen af ejendomshandlen på de vilkår, som fremgik af det fremsendte skødeudkast. A1 meddelte samtidig, at han herefter imødeså fremsendelse af en stævning til frafald af kald og varsel og vedlagde UfR 2004/2221 Ø (note 1) til orientering. Den 27. september 2004 blev andelsboligforeningen stiftet. Der forelå endvidere en skønserklæring af 20. september 2004 fra en statsautoriseret ejendomsmægler hvoraf fremgik, at 47,2 mio. kr. svarede til ejendommens værdi i handel og vandel pr. oktober/november Den 20. oktober 2004 anlagde L 1-26 sag mod S1 med påstand om, at S1 var forpligtet til at overdrage ejendommen til andelsboligforeningen for en pris på 47,2 mio. kr. S1 nedlagde påstand om frifindelse, idet S1 hævde, at der ikke var indgået en aftale om overdragelse af ejendommen. Under sagen forklarede direktøren i S1, at der i forbindelse med anpartsoverdragelserne i oktober 2003 blev udarbejdet et responsum hvoraf fremgik, at der ikke var tilbudspligt i forbindelse med anpartsoverdragelserne. Han forklarede endvidere, at der blev indledt forhandlinger med L 1-26 efter forslag fra A1, at planen om salg af ejendommen først blev forelagt to andre anpartshavere i september 2004, at disse anpartshavere var imod et salg af ejendommen, samt at offentliggørelsen af UfR 2004/2221 Ø ikke havde betydning for beslutningen om ikke at sælge ejendommen. Landsretten udtalte: A2 foreslog i brevet af 30. juni 2004 på L 1-26 s vegne, at der skulle tages udgangspunkt i en nærmere aftalt pris pr. 1. oktober Dette forslag om overtagelsesdato blev ikke kommenteret af A1 i den senere korrespondance mellem parterne. A1 tilbød i brevet af 13. august 2004 på S1 s vegne at sælge ejendommen for 47,2 mio. kr. i kontanter. Dette tilbud blev samme dag accepteret af A2 for L En forudsætning for handlens gennemførelse var, at L 1-26 stiftede en andelsboligforening, og at denne kunne få finansieret handlen. Disse forudsætninger blev opfyldt inden den 1. oktober På den baggrund er der indgået aftale om S1 s overdragelse af ejendommen til andelsboligforeningen pr. 1. oktober 2004 for 47,2 mio. kr. kontant. Det bemærkes herved, at hverken anvendelsen af udtrykket uden præjudice for den verserende sag i A1 s brev af 13. august 2004 eller det, A1 i øvrigt har anført, kan føre til et andet resultat. Landsretten tager herefter L 1-26 s påstand til følge. Landsretten pålagde endvidere S1, at betale kr. svarende til retsafgiften til statskassen og sagsomkostninger til L 1-26 på kr. Østre Landsrets dom blev anket til Højesteret, som udtalte: Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at der er indgået aftale om overdragelse af ejendommen til andelsboligforeningen for kr. pr. 1. oktober Det bemærkes herved, at forbeholdet om en byggeteknisk gennemgang i A2 s acceptskrivelse af 13. august 2004 alene kunne påberåbes af L 1-26, som ikke påberåbte sig det, og forbeholdet er derfor uden betydning for aftalens eksistens. Overtagelsesdagen må som anført anses for aftalt til den 1. oktober 2004, og da der ikke i øvrigt er uenighed om vilkårene i skødeudkastet, tager Højesteret L 1-26 s principale påstand til følge. Herefter stadfæster Højesteret dommen med den tilføjelse, at overdragelsen skal ske på vilkår som i skødeudkastet af 14. september Ved afgørelsen om sagsomkostninger har Højesteret taget udgangspunkt i sagens værdi, men har samtidig taget hensyn til det opnåede resultat for L 1-26 og den økonomiske betydning heraf, sagens karakter og arbejdets omfang. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/

12 Grundejernes Domssamling Højesteret fastsatte sagsomkostningerne for højesteretssagen til kr., som U skulle betale til L Note 1: UfR 2004/2221 Ø er refereret i GD 2004/72 Ø. Note 2: Østre Landsrets dom i sagen er refereret som GD 2006/40 V. Note 3: Højesterets dom i sagen er refereret i UfR H og TBB H. Dom afsagt den 26. januar 2006 af Vestre Landsret (V.L. B ). Dom afsagt den 22. juni 2007 af Højesteret (1. afd. 72/2006). GD 2008/47 H ELL 45 L skulle betale for varme og varmt vand selvom U ikke leverede varme til lejemålet Det fremgik af L s lejekontrakt, at L skulle betale en forholdsmæssig andel af udgifterne til varme og varmt vand. Lejemålet var imidlertid ikke udstyret med radiatorer, og U leverede derfor ikke varme til lejemålet. L betalte alligevel månedlige a conto varmebidrag fra lejeperiodens start og fremsatte først indsigelse imod pligten til at betale for varme m.v. efter modtagelsen af første varmeregnskab. L fik ikke medhold i sin indsigelse, og L var forpligtet til at betale for varme mv. I 2001 overtog L ved afståelse et erhvervslejemål i U s ejendom. Lejeperioden blev påbegyndt den 15. oktober Ejendommen, som lejemålet lå i, var opvarmet med fjernvarme, men der var ikke radiatorer i L s lejemål. Der fremgik bl.a. følgende af lejekontrakten: 8. Varme og varmt vand 8.1 Ejendommen opvarmes ved centralvarmeanlæg, hvis hele drift og pasning forestås af udlejer. 8.2 Varmeregnskabet opgøres for perioden 1. april 30. marts, dog er udlejer berettiget til at ændre varmeregnskabsperioden. På varmeregnskabet debiteres samtlige udgifter vedrørende ejendommens opvarmning og forsyning med varme og forsyning med varmt vand, herunder betaling til vandforbrug og vandafgift til opvarmningsanlæg, lønning til varmemester og anden form for pasning, ingeniørtilsyn, reparationer, som ikke har fornyelseskarakter, varmeanlægs- og målerservice, eventuel forsikring af varmeanlæg, udgifter til udarbejdelse af varmeregnskab samt henlæggelser til fornyelse af varmeanlægget baseret på en 10-årig afskrivningsperiode 8.4 Samtlige de i nærværende paragraf omhandlede udgifter betales af lejer og fordeles efter udlejers bestemmelser efter målere, bruttoetagearealer eller rumfang. Lejer betaler for eventuel opsætning af målere og andre udgifter vedrørende disse. Udlejer har ret til at kræve kvartalsvise a conto bidrag til de udgifter, som i henhold til nærværende paragraf skal bæres af lejer. Bidraget vil til enhver tid kunne fastsættes af udlejer, således at de nævnte udgifter kan forventes dækket af bidraget. Specificeret budget over de i 8 omhandlede udgifter er vedhæftet nærværende lejekontrakt som bilag 1.. Som bilag til lejekontrakten var bl.a. vedlagt følgende:..budget for årlige udgifter til varme og vand mv. I henholdt til 8 I lejekontrakt vedrørende lejemålet xx, xx, xx Varme Varmemester kr. 395 Vedligeholdelse kr. 910 Varme Regnskab kr. 175 Varmt vand Vandafgift kr. 610 Vedligeholdelse kr Efter udløbet af varmeregnskabsåret pr. 31. marts 2002 fremsendte U et varmeregnskab til L, som var udarbejdet af Brunata A/S. I regnskabet var L s afregningsperiode anført som 15. oktober 2001 til 31. marts 2002, og der var bl.a. yderligere anført følgende: Ejendommens udgiftsspecifikation Udgifter Total Fjernvarmeudgift , ,45 Vandafgift , ,84 Varmemester 9.869, ,00 Henlæggelse til vedligeholdelse , ,00 Vedligeholdelse , ,79 Varmeregnskabshonorar 4.434, ,00 Udregningsdifference -0,4 Afregning fra fjernvarmeleverandør modtaget af administrator d Total Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

13 Dette regnskabs fordelingsantal: Faste: 2279,0 kvadratmeter netto, 2279,0 varmefordelingsantal Variable: 175,0 målerenheder/opvarmning Denne lejligheds grundfordelingsantal: 91,0 kvadratmeter netto 91,0 varmefordelingsantal DERES UDGIFTSSPECIFIKATION OG REGNING (nærmere forklaring, se bagsiden): Total Andele Benævnelse Pris/andel Deres andele kr. Opvarmning Faste andele 52234, ,0 varmefordelingstal 22,92 66,6 1526,47 Målere , ,0 målerenheder 103, ,0 0,0 Andre udgifter iflg. Specifikation 3047,39 Deres regning i alt 4573,86 -opkræves a conto (ifl. ejer/administrator) 2750,00 At betale (afregnes med jer/adm.) 1823,86... L fremsatte indsigelse imod varmeregnskabet den 12. august 2002, hvorefter tvisten blev indbragt for boligretten. U nedlagde påstand om, at L skulle betale 1.823,86 kr. til U samt påstand om, at L skulle anerkende, at det aflagte varmeregnskab var korrekt. L nedlagde påstand om frifindelse samt påstand om, at U skulle betale 2.750,00 kr. til L. Under boligretssagen var der enighed mellem U og L om - at L s lejemål ved overtagelsen ikke var forsynet med radiatorer, og at lejemålet fortsat ikke var forsynet med radiatorer - at der ikke var selvstændigt toilet i L s lejemål, men at L havde adgang til et toilet sammen med de øvrige lejere i ejendommen - at der i dette toilet var en håndvask med en varmtvandshane samt om - at L uden indsigelse overtog de lejede lokaler uden radiatorer og uden indsigelse betalt a conto varmebidrag hver måned siden lejemålets begyndelse pr. 15. oktober Under sagen gjorde U bl.a. gældende, at L var forpligtet til at betale for varme i overensstemmelse med lejekontrakten. L gjorde bl.a. gældende - at U ikke var berettiget til at opkræve udgifter vedrørende ejendommens varmeanlæg, når U ikke leverede varme til lejemålet - at L forudsætningsvis kunne forudsætte, at U leverede varme til lejemålet som følge af lejekontraktens bestemmelser om, hvilke udgifter L skulle betale - at parterne havde aftalt, at udgifterne skulle fordeles enten efter målere, bruttoetageareal eller rumfang - at U på trods heraf fordelte udgifterne som en blanding af fordeling efter bruttoetageareal og målerenheder samt - at lejekontrakten ikke hjemlede en sådan fordeling. Boligretten udtalte: Som følge af det af L anførte, og idet retten ikke finder, at L har udvist passivitet, tages L s frifindelsespåstand til følge. Herefter og idet U ikke har rejst indsigelse mod størrelsen af det af L fremsatte modkrav tages L s selvstændig nedlagte påstand til følge. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten, som udtalte: Det følger af erhvervslejekontrakten, at samtlige udgifter vedrørende ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand medtages i forbrugsregnskabet, og at de betales af L og fordeles efter U s bestemmelse efter målere, bruttoetagearealer eller rumfang. Endvidere indeholder kontrakten med bilag en specifikation af de udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet og den anslåede størrelse heraf. På den baggrund findes U at have været berettiget til at kræve betaling for levering af varme og varmt vand som sket, idet det bemærkes, at L alene er blevet afkrævet en forholdsmæssig andel af udgifterne til ejendommens opvarmning og de i kontrakten i øvrigt specificerede udgifter vedrørende levering af varme og varmt vand, ligesom det er ubestridt, at L har adgang til varmt vand. Da der således ikke er grundlag for at tilsidesætte forbrugsregnskabet som påstået af L, og da U s krav i øvrigt er ubestridt, tager landsretten U s påstande til følge. Med samme begrundelse tages Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/

14 Grundejernes Domssamling U s påstand om frifindelse for den af L nedlagte selvstændige påstand til følge. Landsrettens dom blev anket til Højesteret, som udtalte: Som anført af landsretten følger det af erhvervslejekontrakten, at samtlige udgifter vedrørende ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand medtages i forbrugsregnskabet og fordeles efter U s bestemmelse efter målere, bruttoetagearealer eller rumfang. Kontrakten med bilag indeholder en specifikation af de udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, og den anslåede størrelse heraf. Det er ubestridt, at L var berettiget til at opsætte radiatorer med tilslutning til ejendommens varmeforsyning. Højesteret finder det ikke godtgjort, hverken i kraft af lejekontraktens formulering eller som følge af sagens omstændigheder i øvrigt, at lejekontraktens bestemmelser om varme og varmt vand bygger på en forudsætning om, at L s pligt til at deltage i betalingen for ejendommens opvarmning beror på, at der er leveret varme direkte til hans lokaler. Det bemærkes herved, at ELL 45 ikke kan føre til et andet resultat. Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom. Højesteret fastsatte sagsomkostningerne for højesteretssagen til kr., som L skulle betale til U. Dom afsagt den 27. november 2003 af Københavns Byret (BS 1C /2002). Dom afsagt den 27. januar 2006 af Østre Landsret (19. afd. a.s. nr. B ). Dom afsagt den 14. maj 2008 af Højesteret (2. afd., sag 289/2006). GD 2008/48 V ELL 13 RPL 344 Markedslejeforhøjelse. U s bevisbyrde ikke løftet ved syn og skøn Under en tvist om en markedslejeforhøjelse for et erhvervslejemål, som skulle anvendes til restauration el. lign., blev der afholdt syn og skøn, og skønsmanden fandt, at markedslejen for lejemålet udgjorde kr., hvilket var ca. 50 % højere end den gældende leje. Da skønsmanden havde lagt vægt på en række lejemål, som ikke blev anvendt til restauration, havde U ikke løftet bevisbyrden for, at den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen, og L blev frifundet. I efteråret varslede U en lejeforhøjelse for L s lejemål fra ,00 kr. årligt til ,00 kr. årligt. Lejeaftalen var indgået i 1977, og ifølge lejeaftalen skulle L s lejemål anvendes til cafeteria, en restaurant eller lignende, og lejemålet måtte ikke anvendes til andet øjemed uden U s samtykke. L fremsatte indsigelse imod varslingen, og sagen blev derefter indbragt for boligretten. Under boligretssagen blev der afholdt syn og skøn ved en statsautoriseret ejendomsmægler. I skønserklæringen skønnede skønsmanden, at markedslejen for lejemålet pr. 31. august 2004 kunne ansættes til kr., idet det var skønsmandens vurdering, at restaurationslokalet kunne ansættes til 3.500,00 kr. pr. m² med et fradrag på 700,00 kr. pr. m² grundet manglende brugbarhed til restaurationsdrift. Under sagen blev fremlagt en række lejekontrakter, og boligretten foretog besigtigelse af tre andre lejemål. Endvidere blev det oplyst under sagen, at der under en tvist om lejefastsættelsen i et nærliggende cafe-lejemål blev fastsat en leje på 2.500,00 kr. pr. m². U gjorde gældende, at den nuværende leje var væsentligt lavere end markedslejen. L gjorde gældende, at U ikke havde ført bevis for markedslejen i tilsvarende lokaliteter, både for så vidt angik de fremlagte sammenligningslejemål som for skønsrapporten. To af boligrettens dommere udtalte: voterer for at frifinde L. Disse dommere lægger vægt på, at det fremgår af lejekontraktens 1, at det lejede skal anvendes som cafeteria m.v. og ikke uden U s skriftlige samtykke anvendes til andet øjemed. Dette har skønsmanden tilsyneladende overset, da han har skaffet oplysninger om lejen for en række tøjforretninger m.v. Det er disse dommeres opfattelse, at de pågældende sammenligningslejemål ikke kan anvendes som bevis i sagen. Dette medfører, at det kun er lejemålene i.. og.., der har betydning for sagen. Efter bevisførelsen findes det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at lejen for det omtvistede lejemål er væsentlig lavere end markedslejen, og at den varslede lejeforhøjelse under hensyn til lejemålets beliggenhed, lejekontraktens vilkår og lejemålets beskaffenhed modsvarer markedslejen Én dommer ville fastsætte lejen til ,00 kr. årligt. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten. 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

15 Under landsretssagen forklarede skønsmanden bl.a., at lejemålets 5 meter facade ud mod strøget var noget af den bedste placering, at han var klar over, at lejemålet udelukkende måtte anvendes til restauration og at det var vurderet i det lys, at lejemålet ikke var optimalt til restaurationsdrift, idet der var en del søjler i lokalet og lejemålet var opdelt i en stueetage og et kælderlokale. Skønsmanden forklarede endvidere, at han alene havde lagt til grund, at lejemålet kunne anvendes til drift af restauration, og at lejemålet, hvis det stod tomt og kunne udlejes til en kædebutik, ville kunne udlejes til kr. pr. m² for stueetagen. U forklarede bl.a., at der for nogle år siden var en henvendelse fra en tøjbutik, som ville leje lejemålet for 1,2 mio. kr. årligt. Landsretten udtalte: Bevisbyrden for, at lejen er væsentlig lavere end markedslejen påhviler U. Af lejekontraktens 2 fremgår, at lejemålet skal anvendes som cafeteriarestaurant, grill-bar eller lignende og at det ikke uden U s skriftlige samtykke må anvendes til andet øjemed, hverken helt eller delvist. Skønsmanden har i sin erklæring gennemgået en række nærmere angivne lejemål, hvorfra der ikke drives restaurant. Lejemålet., som ligger på., og., som ligger i., kan ikke sammenlignes med lejemålet i nærværende sag, og det fremgår ikke af erklæringen, at der er inddraget andre lejemål, der er udlejet til restaurant i vurderingsgrundlaget. Skønsmanden har under afhjemlingen forklaret, at han ved vurderingen af markedslejen for L s lejemål har inddraget sin generelle viden om lejeniveauet for restauranter i Århus, men har ikke mere præcist redegjort herfor, herunder hvilke lejemål han har inddraget, de nærmere vilkår for disse og med hvilken vægt, de er indgået i vurderingen. Under disse omstændigheder har U ikke godtgjort, at lejen på varslingstidspunktet var væsentlig lavere end markedslejen. Da U heller ikke på andet grundlag har godtgjort, at lejen på varslingstidspunktet var væsentlig lavere end markedslejen, stadfæster landsretten boligrettens dom. Dom afsagt den 12. september 2006 af Retten i Århus (BS /2004). Dom afsagt den 30. april 2008 af Vestre Landsret (1. afd., VL B ). GD 2008/49 Ø ABL 5 ABL 15 Andelsbolig. Sælger af andelslejlighed idømt bøde på kr for salg til overpris i strid med ABL 5 En andelshaver satte sin andelslejlighed til salg for kr Andelsværdi og forbedringer udgjorde ca I forbindelse med annoncering af lejligheden blev det angivet, at der ville finde en auktion sted over sælgers løsøre. Køber blev højstbydende på auktionen over løsøret, og fik derved mulighed for at købe lejligheden. Køber betalte merbeløbet til sælger på et parkeringsdæk i Glostrup, og anmeldte herefter T til politiet for overtrædelse af ABL 5, stk. 12, jf. 15, stk. 3. I byretten blev sælger idømt en bøde på kr , mens landsretten fordoblede bøden. Boligretten idømte sælger en bødestraf for at have solgt sin andelsbolig til overpris efter ABL 5, jf. ABL 15 med følgende begrundelse: Sælger har under sagen erkendt at have indgået en aftale med køber af andelen F om dennes køb af indbo, inventar og løsøre i lejligheden til en pris på kr. Sælger har anført, at denne aftale ikke indebærer en overtrædelse af ABL 5, stk. 12, da overdragelsen af andelen til F ikke var betinget af dennes køb af indbo og inventar. Det er oplyst, at andelens værdi incl. forbedringerne udgjorde kr ,00 kr. Af en annonce indrykket af sælger i Den Blå Avis oplystes imidlertid, at prisen for andelen udgjorde kr., og at der fulgte en del inventar med bl.a. seng, sofaer, køkkengrej og hårde hvide varer. Det kan videre efter sælgers og vidnet F s forklaringer lægges til grund, at vidnet betalte kr. kontant til tiltalte som delvis vederlag for indboet og inventaret umiddelbart før mødet hos advokaten, hvor papirerne for andelsboligen skulle underskrives. Efter oplysningerne herom sammenholdt med vidnet F s forklaring, herunder om budgivningen, finder retten det bevist, at overdragelsen af andelen var betinget af, at erhververen af andelen købte sælgers indbo og inventar, hvoraf en væsentlig del ikke var særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Sælger er herved skyldig i overensstemmelse med tiltalte med den modifikation, at salget af de hårde hvidevarer, der indgik i handlen, ikke er strafbar. Straffen fastsættes efter ABL 15, stk. 3, jf. 5, stk. 12, til en bøde på kr. Forvandlingsstraffen er fængsel i 14 dage. Retten har ved straffastsættelsen lagt vægt på forholdets karakter sammenholdt med, at sælgers økonomiske vinding ikke nærmere kan fastlægges. Erstatningskravet henskydes til civilt søgsmål, da retten ikke efter de foreliggende oplysninger kan opgøre erstatningskravet. Thi kendes for ret: Sælger straffes med en bøde på kr. Forvandlingsstraffen er fængsel i 14 dage. Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse om straf, men fastsatte i stedet bøden til kr Dette skete med begrundelsen: Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/

16 Grundejernes Domssamling På baggrund af sælgers og vidnet F s forklaringer vedrørende åbent hus og budgivningen i forbindelse med salget af lejligheden, herunder sælgers forklaring om, at han ville sælge til den køber, der ville give mest for indboet, og oplysningen om, at F, efter at en anden mulig køber ved navn G havde trukket sig, var den, der bød højest for indbo, inventar og andelen, samt oplysningerne vedrørende udvekslingen af kr. i kontanter på Glostrup Storcenters parkeringsdæk, finder landsretten det ubetænkeligt at lægge til grund, at overdragelsen af andelen var betinget af, at F købte tiltaltes indbo og inventar, hvoraf den væsentligste del ikke var tilpasset eller installeret i lejligheden. Herefter, og i øvrigt af de grunde, der er anført af byretten, tiltrædes det, at sælger er fundet skyldig i det ved byrettens dom fastslåede omfang. Vedrørende fastsættelse af størrelsen af den straf, der findes forskyldt, finder landsretten, at der bør tages udgangspunkt i aftalen om salg af indbo og inventar på kr. I mangel af nærmere præcise oplysninger om værdien af de effekter, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, og det øvrige medfølgende løsøre, findes straffen efter en samlet vurdering af sagens oplysninger og omstændigheder at burde fastsættes til en bøde på kr. med en forvandlingsstraf af fængsel i 20 dage, jf. ABL 15, stk. 3, jf. 5, stk. 12. Thi kendes for ret: Byrettens dom ændres, således at sælger straffes med en bøde på kr. Forvandlingsstraffen er fængsel i 20 dage. Sælger skal betale sagens omkostninger for landsretten. Note: Afgørelsen er refereret i UfR Ø Note: Dommen er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen 2008, side 576 Ø. Dom afsagt af retten i Glostrup den 5. februar Dom afsagt af Østre Landsret den 30. november 2007 (14. afd. anke nr. S ). TIL GD 2008/50 B RPL 564 ABL 4 a Tvangsauktion over andelsboligforeningsejendom. Indkaldelse af panthavere i andelene En panthaver havde indgivet begæring om tvangsauktion over en ejendom tilhørende en andelsboligforening. Der var tinglyst mindst to ejerpantebreve med pant i andele i andelsboligforeningen i andelsbogen, men disse panthavere var ikke indkaldt til tvangsuktionen. Tvangsauktionen blev udsat på indkaldelse af disse panthavere Et realkreditinstitut indgav begæring om tvangsauktion over en ejendom tilhørende en andelsboligforening på grund af misligholdelse af en panthæftelse. Andelsboligforeningen omfattede otte andelslejligheder, heraf to erhvervsandele, og ejendommen var erhvervet af andelsboligforeningen i Fogedretten afholdt et retsmøde i sagen i juni 2008, og på retsmødet blev panthæftelserne opgjort til ca. 15,5 mio. kr. Under retsmødet blev det endvidere konstateret, at der var der var tinglyst mindst to ejerpantebreve i andelsbogen med pant i andele i andelsboligforeningen, samt at disse panthavere ikke var blevet indkaldt til retsmødet. Fogedretten udtalte herefter: Det fremgår af RPL 564, stk. 1, at fogedretten skal indkalde skyldneren, pant- og udlægshavere, servitutberettigede og andre, der berøres af ejendommens salg, til tvangsauktion. Henset til at ejendommen udgør andelsboligforeningens væsentligste aktiv, og da det må antages, at andelsboligforeningen efter tvangsauktionen vil ophøre med at eksistere, findes de kreditorer, der har pant i de enkelte andelslejligheder, at blive berørt af ejendommens salg på tvangsuktion. Fogedretten finder herefter, at disse kreditorer er omfattet af bestemmelsen i RPL 564, stk. 1. Da indkaldelse ikke er sket udsættes auktionen herpå. Da rekvirenten ikke har givet fogedretten meddelelse om indkaldelse af de omhandlede kreditorer, påhviler det rekvirenten at bære omkostningerne ved indkaldelse til ny auktion. Kendelse afsagt den 9. juni 2008 af Københavns Byret (AS TV-326/2007). GD 2008/51 Ø ELL 69 RPL 597 L udsat af et erhvervslejemål på grund af betalingsmisligholdelse. L s eventuelle modkrav var uklart U begærede L udsat af et erhvervslejemål på grund af en betydelig lejerestance. L havde allerede fra lejeforholdets indgåelse gjort indsigelse overfor U på grund af mangler ved lejemålet. L hævdede, at fogedsagen ikke kunne fremmes, da L havde et betydeligt erstatningskrav, som kunne modregnes i restancen. L s eventuelle modkrav var uklart, og fogedsagen kunne derfor fremmes uanset L s eventuelle modkrav L lejede fra 1. maj 2007 et lejemål på m² hos U for en månedlig leje på ca kr. samt ca kr. for vand, varme m.v. Lejemålet skulle anvendes til biograf, restaurant, café, natklub og spillehal. Der fremgik bl.a. følgende af lejekontrakten: 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

17 14 Lejemålets stand ved indflytning x- ikke istandsat og med følgende mangler Art: Lejemålet overtages af lejer som beset i enhver henseende og det bliver ikke istandsat af udlejer. Udlejer indestår ikke for funktionsdygtigheden af inventar eller installationer. 20 Særlige vilkår Lejemålet overtages som beset i enhver henseende. Dette indebærer, at såfremt der er defekter på installationer, herunder el-ledninger, stikkontakter, lamper, afløb, inventar og lignende i lejemålet, er det op til lejer for egen regning at udbedre disse forhold. Udlejer sørger for at rulletrapper og elevator er funktionsdygtig. Frem til 31. januar 2008 betalte L i alt ,42 kr. ud af en samlet leje på i alt ,78 kr. og U afgav gentagne gange påkrav og ophævelser. Allerede fra lejemålets påbegyndelse fremsatte L indsigelser overfor U på grund af mangler vedrørende bl.a. manglende el i lejemålet, rulletrapper, kunde- og vareelevatorer, ventilation, rengøring, vinduespudsning, vandskader, kloaksystemet og vagtordning. U begærede i august 2007 L udsat af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning på grund af betalingsmisligholdelsen, men fogedrettens behandling af udsættelsesbegæringen blev flere gange udsat på grund af forligsforhandlinger mellem parterne. Under fogedsagen fremlagde L bl.a. en fra Copenhagen International Film Festival, hvori den festivalansvarlige på ny beklagede sig over en lang række problemer ved L s lejemål bl.a. vedrørende rulletrapper, rengøring og oprydning efter byggerod. Under fogedsagen forklarede U, at lejemålene i ejendommen var udlejet som beset, og at L var kompenseret herfor gennem en lav leje. U forklarede endvidere, at der havde været problemer med elevatorerne i bygningen, at den elevator som var nævnt i lejekontrakten havde været ude af drift i lange perioder, og at vareelevatorerne også havde været ude af drift af og til. U forklarede endelig at problemerne med ventilation var L s egne, at vand- og kloakskader var udbedret løbende, og at nogle af de problemer, som L havde påpeget, ikke havde været så store som hævdet af L. L forklarede bl.a. at han foreløbig havde brugt 10 mio. kr. på istandsættelse af lejemålet, at han ikke havde fået tilladelse til at vise Hollywood-film på grund af de manglende adgangsforhold, at han havde mistet en kontrakt med Copenhagen International Film Festival på grund af adgangsforholdene og at han risikerede at miste endnu en kontrakt. U gjorde gældende, at der var taget højde for de påberåbte mangler ved fastsættelsen af lejeniveauet, og at det ikke var berettiget at foretage modregning i det omfang, som L havde gjort, uanset om L eventuelt måtte have ret til en vis kompensation. L gjorde gældende, at sagen burde afvises, da L havde krav på erstatning efter ELL 20. Fogedretten udtalte: Det kan efter de samstemmende forklaringer lægges til grund, at de rulletrapper og elevatorer, der fører op til L s lejemål, i stort omfang har været ude af drift eller i øvrigt behæftede med mangler. Efter det i øvrigt fremkomne kan det endvidere lægges til grund, at L på grund af disse og andre mangler har mistet omsætning. L har dermed sandsynliggjort at have et modkrav af ikke ubetydelig størrelse. Uanset at dette driftstab ikke er dokumenteret nærmere finder fogedretten, at L s muligheder for at gøre brug af det lejede som forudsat ved lejekontraktens indgåelse har været forhindret i en sådan grad, at det er betænkeligt at fremme sagen som betalingsmisligholdelsessag, hvorfor den afvises. Landsretten udtalte: L har pr. 31. marts 2008 alene betalt ,42 kr. ud af en samlet leje m.v. på ,62 kr., og der er ikke sket nogen form for indbetaling i tiden efter den 15. november Efter de i fogedretten afgivne forklaringer er det ubetænkeligt at lægge til grund, at ejendommens rulletrapper og elevator, hvis funktionsdygtighed det ifølge lejekontraktens 20 påhviler U at sørge for, i perioder har været ude af drift. Uanset dette findes eksistensen og størrelsen af L s påståede krav på afslag i lejen samt erstatning efter ELL 20 ikke at have en sådan klarhed, at kravet kan benyttes til modregning i U s krav på betaling af leje m.v. Herefter og da det er ubestridt, at der har været sendt gentagne påkrav, findes U s ophævelse af lejemålet at være sket med rette. Kendelse afsagt den 6. marts 2008 af Retten i København (F /2007). Kendelse afsagt den 25. april 2008 af Østre Landsret (23. afd. kære nr. B ). Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/

18 Grundejernes Domssamling GD 2008/52 V LL 46 j Ikke særskilt opkrævning af vand i et lejemål uden vandmålere U opkrævede særskilt betaling for vand selvom der ikke var opsat forbrugsmålere i ejendommen. Ejendommen var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt lejefastsættelse. I forbindelse med L s fraflytning opstod der tvist om U s ret til at kræve særskilt betaling for vand. L fik medhold i, at U var uberettiget hertil, fordi der ikke var opsat forbrugsmålere, og U blev pålagt at tilbagebetale de a conto betalinger, som L havde indbetalt L lejede i 2003 en lejlighed hos U. Det fremgik af lejekontrakten, at vandforbruget ikke blev fordelt efter individuelle forbrugsmålere, men U opkrævede særskilt betaling for vandforbruget hos L i lejeperioden. I juli 2005 fraflyttede L lejligheden og i forbindelse hermed opgjorde U sit fraflytningskrav til ,24 kr. efter modregning af L s depositum. Kravet vedrørte primært udgifter til istandsættelse af lejligheden. I forbindelse med fraflytningen opstod der imidlertid også tvist imellem U og L om, hvorvidt U havde været berettiget til at kræve særskilt betaling for vand. Tvisten om betaling for vand blev indbragt for huslejenævnet, som traf afgørelse om, at U ikke havde været berettiget til at opkræve særskilt betaling for vand. Huslejenævnet pålagde samtidig U at tilbagebetale de a conto bidrag, som L havde betalt. Huslejenævnets afgørelse blev indbragt for boligretten og behandlet sammen med tvisten om U s fraflytningskrav. Under sagen nedlagde U bl.a. påstand om, at L skulle anerkende, at U havde været berettiget til at kræve særskilt betaling for L s vandforbrug. L nedlagde bl.a. påstand om, at U skulle tilbagebetale a conto vandbidrag og betaling i henhold til et vandregnskab på i alt godt 4.000,00 kr. Med hensyn til spørgsmålet om særskilt betaling for vand henviste U til GD 2004/05 V og gjorde endvidere gældende, at GD 2005/43 Ø lagde for stor vægt på beskyttelseshensynet til lejerne. Boligretten udtalte bl.a.: Med hensyn til sag nr. bemærkes, at det er ubestridt, at der ikke er vandmålere i de enkelte lejligheder. Efter lejekontrakten er opkrævet særskilt vandbidrag, men det fremgår ikke af kontrakten, hvorledes fordelingen på de enkelte lejligheder foretages. Efter ordlyden af LL 46 j og efter forarbejderne til bestemmelsen kan lægges til grund, at udgifter til vand er indeholdt i huslejen, og at en udlejer kun gyldigt kan kræve særskilt betaling uden om lejen, såfremt forbruget betales på grundlag af individuelle vandmålere. Herefter og efter seneste retspraksis herom tager boligretten herefter L s påstand i denne sag til følge.. Boligrettens afgørelse blev anket til landsretten. Under landsretssagen forklarede U, at der var blevet aflagt vandregnskab overfor lejerne, at vandforbruget var blevet fordelt efter lejemålenes areal, og at lejefastsættelsen i ejendommen skete efter reglerne om omkostningsbestemt leje. U gjorde bl.a. gældende, at opkrævning af særskilt betaling for vandforbruget ikke var i strid med LL 46 j, da lejefastsættelsen skete efter reglerne om omkostningsbestemt leje, og vandudgiften derfor kunne være medtaget i det omkostningsbestemte budget. Landsretten stadfæstede boligrettens dom. Dom afsagt den 20. august 2007 af Retten i Sønderborg (BS /2006). Dom afsagt den 15. maj 2008 af Vestre Landsret (VL B ). GD 2008/53 B LL 5 og 98 Upåanket forkert huslejenævnsafgørelse havde ikke retskraft under senere tvist. Individuel lejekontrakt var ikke blanket eller standardiseret Under en tidligere sag havde huslejenævnet tilsidesat nogle lejevilkår i en individuel lejekontrakt med henvisning til LL 5. Afgørelsen blev ikke anket. Senere traf huslejenævnet en afgørelse, som forudsatte, at disse vilkår ikke var ugyldige. Denne afgørelse blev indbragt for boligretten, som fandt at den første afgørelse fra huslejenævnet var ukorrekt, da lejekontrakten ikke var en blanket eller standardiseret. Boligretten fandt, at den første huslejenævnsafgørelse ikke havde retskraft, hvorfor boligretten nu kunne vurdere, om lejevilkårene var gyldige. I 2007 anmodede L huslejenævnet om at tage stilling til nogle vedligeholdelsesmangler i L s lejemål, og L anmodede samtidig huslejenævnet om at tage stilling til lejekontraktens 6, som indeholdt nærmere vilkår om fraflytning og vedligeholdelse i forbindelse med opsigelse af lejemålet. 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008

19 Det fremgik af lejekontrakten, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhvilede L, men U havde ikke anvendt en autoriseret typeformular ved indgåelsen af lejeaftalen med L. Den 11. maj 2007 traf huslejenævnet afgørelse i sagen og pålagde U at udføre nærmere angivne vedligeholdelsesarbejder. Huslejenævnet tilsidesatte samtidig lejekontraktens 6 med henvisning til, dels at der ikke var anvendt en autoriseret typeformular ved indgåelsen af lejeaftalen, dels at L herved var pålagt en større forpligtelse end angivet i LL. Denne afgørelse blev ikke indbragt for boligretten. I juli 2007 blev lejemålet ophævet på grund af betalingsmisligholdelse, og efter L s fraflytning traf huslejenævnet den 5. september 2007 afgørelse i en tvist mellem U og L om omfanget af L s istandsættelsespligt. I denne afgørelse lagde huslejenævnet til grund, at L skulle betale for afslibning og lakering af gulve i stue og køkken, og at L skulle betale for maling af vægge, lofter samt gulv- og dørpaneler. I afgørelsen var det forudsat, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede L. Huslejenævnets afgørelse af 5. september 2007 blev indbragt for boligretten af L. Under boligretssagen nedlagde L bl.a. påstand om, at U skulle anerkende at huslejenævnets afgørelse blev ændret, således at L ikke skulle betale noget beløb for istandsættelse i forbindelse med fraflytningen af lejemålet. L gjorde bl.a. gældende, at huslejenævnets afgørelse af 5. september 2007 stred imod den tidligere afgørelse af 11. maj 2007 fra huslejenævnet, og at afgørelsen af 11. maj 2007 havde retskraft, da den ikke var blevet indbragt for boligretten. L gjorde endvidere gældende, at lejekontrakten sammenholdt med nogle andre fremlagte lejekontrakter udgjorde en standardiseret kontrakt, og at lejekontraktens 6-7 derfor var ugyldige. U gjorde gældende bl.a., at huslejenævnets afgørelse af 5. september 2007 var korrekt, at lejekontrakten var en individuel lejekontrakt, og at boligretten under den aktuelle sag godt kunne tage stilling til, hvorvidt de relevante bestemmelser i lejekontrakten var ugyldige i medfør af LL 5. U gjorde også gældende, at lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og at L i henhold til LL 98, stk. 1, skulle aflevere lejemålet nyistandsat, uanset om lejekontraktens 6-7 var ugyldige. Boligretten udtalte: Sagen angår ikke prøvelse af huslejenævnets afgørelse af 11. maj 2007, som ikke blev indbragt for domstolene inden udløbet af søgsmålsfristen, og som derfor står ved magt. Ved denne afgørelse blev lejekontraktens 6 tilsidesat og den fastsatte leje godkendt. Endvidere blev U pålagt at udføre visse istandsættelsesarbejder m.v. Sagen angår en afgørelse, som er truffet af huslejenævnet den 5. september Ved denne afgørelse blev det bestemt, at L skal betale for afslibning og lakering af gulvene i stuen og køkkenet, men ikke i de øvrige rum, og at de endvidere skal betale for maling af vægge, lofter samt gulv- og dørpaneler. Det fremgår af begrundelsen for huslejenævnets afgørelse af 11. maj 2007, at man var af den opfattelse, at L ikke kan pålægges en større forpligtelse end den, der følger af loven, når der ikke er anvendt en autoriseret kontraktsformular. Denne opfattelse er imidlertid forkert. Der gælder således ikke nogen regel om, at man ikke kan pålægge lejeren vilkår, som er mere byrdefulde end dem, der er angivet i loven, når der ikke er anvendt en autoriseret kontraktsformular. Retten er ikke under denne sag bundet af en forkert retsopfattelse, som indgår i begrundelsen for huslejenævnets afgørelse af 11. maj Det følger af LL 5, stk. 2, at hvis der anvendes en ikke autoriseret blanket ved indgåelse af en lejeaftale, er vilkår, som er mere byrdefulde end dem, der er angivet i loven, ugyldige. Denne bestemmelse får ingen betydning i denne sag, hvor der ikke er anvendt en blanket ved indgåelse af lejeaftalen. Der er endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte lejekontrakten efter LL 5, stk. 3, idet lejevilkårene ikke fremtræder på en sådan måde, at L har måttet opfatte dem som standardiserede. Lejeaftalens 7, hvoraf det følger, at den indvendige vedligeholdelse påhviler L, kan derfor hverken tilsidesættes som ugyldig i henhold til LL 5, stk. 2, eller 5, stk. 3. Da huslejenævnet således ved afgørelsen af 5. september 2007 med rette har lagt til grund, at vedligeholdelsespligten påhviler L, findes der ikke grundlag for at tilsidesætte afgørelsen. Hvad angår de enkelte bestemmelser i afgørelsen om de vedligeholdelsesopgaver, som L skal betale for, er der ikke grundlag for tilsidesættelse af huslejenævnets skøn. Dom afsagt den 11. juni 2008 af Retten i Helsingør (BS 1599/2007). GD 2008/54 V LL ML 27 Etablering af mobilsug, gæsterum, vindfang m.v. og diverse facadearbejder var forbedring U etablerede mobilsug, vindfang, gæsterum og cykel- og barnevognsparkering i sin ejendom. U gennemførte samtidig arbejder på ejendommens facader og altangange, som bl.a. forbedrede udsynet og lysindfaldet. Alle arbejder var forbedring, men der skulle dog fradrages bl.a. ¼ af udgifterne til mobilsug som sparet vedligeholdelse. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/

20 Grundejernes Domssamling I maj 2006 varslede U forbedringsforhøjelse for en række forbedringsarbejder, herunder etablering af mobilsug til renovationen og viceværtrum samt gæsterum. U havde beregnet forbedringsforhøjelsen til 99 kr. pr. m², men U havde begrænset forhøjelsen til 81 kr. pr. m². Da L 1-56 fremsatte indsigelse imod varslingen, blev sagen indbragt for huslejenævnet, der godkendte 75 % af udgiften til etablering af mobilsug som forbedring. Huslejenævnet godkendte endvidere, at etablering af gæsterum, vindfang ved indgangen til bygningen og viceværtrum var forbedring. Afgørelsen blev indbragt for boligretten af L 1-56 med påstand om bl.a., at U skulle anerkende, at der ikke kunne gennemføres en forbedringsforhøjelse. Under sagen forklarede U bl.a. at tilbygningen af vindfanget gjorde det muligt at etablere et fællesrum i forbindelse med indgangene, at vindfanget var opvarmet med gulvvarme, og at det gav en mere behagelig indgang til vaskerummet, der før tilbygningen foregik via en mørk kældergang. U forklarede endvidere, der var lugtgener i stueetagen fra containerne, at der var et gæsterum i ejendommen før renoveringen, men at dette var uden eget bad og toilet, samt at det nye gæsterum med eget bad og toilet var placeret, hvor der før var skralderum. U forklarede endelig, at viceværtrummet var etableret, fordi der før renoveringen ikke var noget kontor eller andre faciliteter til viceværten, der brugte sin egen lejlighed som kontor. Boligretten udtalte:.to voterende bemærker vedrørende vindfang - at etableringen af vindfanget har medført en forbedring af ejendommens indgangsforhold og adgangsforhold til faciliteter i stueetagen, f.eks. vaskerum, hvilket må antages at øge brugsværdien for ejendommens lejere. Udgiften hertil kan derfor godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende skraldesug - at det efter de afgivne forklaringer lægges til grund, at der før etableringen af skraldesuget var lugtgener i stueetagen som følge af den centrale opbevaring af affaldscontainere og nedkastede skraldeposer, der ramte ved siden af containerne. Disse voterende lægger videre til grund, at etableringen af skraldesuget har elimineret disse lugtgener, og at L 1-56 endvidere på grund af etableringen af skraldesuget fortsat kan benytte affaldsskakterne på de enkelte etager. På denne baggrund medfører etableringen af skraldesuget en forøgelse af brugsværdien, der berettiger til forhøjelse af huslejen. Disse voterende er dog enige med Huslejenævnet i, at der i den afholde udgift til skraldesuget skal fratrækkes et beløb for sparede vedligeholdelsesomkostninger, og at dette beløb skønsmæssigt kan ansættes til 25 % af udgiften. vedrørende gæsterummet - at renoveringen af gæsterummet, der kan lejes af L 1-56, medfører en øget brugsværdi for disse, hvorfor udgiften hertil kan godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende viceværtrummet - at viceværtrummet forbedrer arbejdsforholdene for viceværten og håndværkere i ejendommen, hvilket må antages at øge brugsværdien for L Udgiften hertil kan derfor godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende fjernelse af betonbrystning, opsætning af galvaniseret stålværn, etablering af lys i stålværn og nye glasdøre på østfacaden - at de anførte arbejder har medført en modernisering af østfacaden, hvorved udsynet fra de enkelte etager, lyset på etagerne og belysningen er blevet forbedret. Samlet set medfører disse arbejder en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, hvorfor udgiften hertil kan godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende montering af nye skærme mellem lejligheder på vestfacade og ved sydlejligheder - at monteringen af de nye skærme udgør en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, idet L 1-56 nu er afskåret fra, at andre lejere kan færdes på deres altan. At nogle lejere selv havde opsat skærme kan ikke føre til en ændret afgørelse. Disse voterende finder derfor, at udgiften kan godkendes som forbedringsforhøjelse. Disse voterende finder endvidere, at udgiften til nye skærme ved sydlejligheder alene kan belaste disse lejemål. vedrørende ny cykel/barnevognsbygning - at det efter de afgivne forklaringer kan lægges til grund, at cykel- og barnevognsparkeringen er blevet forøget og forbedret ved opførelsen af den nye bygning. Disse voterende finder, at brugsværdien for L 1-56 herved er blevet forøget. Disse voterende er enige med Huslejenævnet i, at der i den afholde udgift, skal fratrækkes et beløb for sparede vedligeholdelsesomkostninger, og at dette beløb skønsmæssigt kan ansættes til 25 % af udgiften. En voterende bemærker vedrørende samtlige de udførte arbejder - De anførte arbejder kan ikke antages at medføre en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, hvorfor den samlede udgift ikke kan godkendes som forbedringsforhøjelse. Denne voterende bemærker særligt, at ejendommen er udstykket i ejerlejligheder, og at udgifterne til renoveringen alene må antages at øge ejendommens værdi. 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 7/2008