Delanalyse II: Udlejning efter annoncering

Transkript

1 Delanalyse II: Udlejning efter annoncering Det Boligsociale Fællessekretariat Aarhus Kommune Mette Jørgensen Camilla Maria Nielsen Juli 2012

2 Indhold 1. Introduktion Evalueringens formål og indhold Metode Dataanalyse Interviewundersøgelse Administration af reglerne om udlejning efter annoncering Regelsættet Administrativ praksis Administrative udfordringer Sammenfatning Udvikling i beboersammensætningen i Søndervangen, Kjærslund og Rosenhøj Kvalitativ vurdering af effekterne på beboersammensætningen Kvantitativ undersøgelse af effekterne på beboersammensætningen Voksne uden for arbejdsmarkedet Studerende/SU-modtagere årige Forbigående tendens eller vedvarende effekt Sammenfatning Image, tryghed og trivsel Kvalitativ vurdering af effekterne Kvantitativ undersøgelse af effekterne Hærværk og indbrud Fraflytning Sammenfatning Konklusion Side 2 af 27

3 1. Introduktion Fokus for denne delanalyse er udlejning af almene familiebolig efter annoncering. Udlejning efter annoncering blev en mulighed med ny lovgivning ( 60 a i almenboligloven), som trådte i kraft 1. januar Ifølge bestemmelserne kan en almen boligorganisation indgå aftale med kommunen om, at indtil 50 % af de ledige boliger i en problemramt 1 afdeling skal lejes ud efter annoncering. At afdelingen skal være problemramt er en skærpelse i forhold til almindelig fleksibel udlejning 2. Fælles for fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering er, at de giver fortrinsret til bestemte ansøgergruppe, såsom ansøgere i beskæftigelse, studerende, ældre, eller andre grupper, som kan bidrage til at skabe en bredere og stærkere beboersammensætning i en boligafdeling. Der er principielt set ingen grænse for hvilke kriterier, der kan give fortrin til en bolig, så længe disse er sagligt begrundede. Kriterierne aftales kommune og boligorganisation imellem. I Aarhus Kommune har udlejning efter annoncering været anvendt i fire almene boligafdelinger i Viby Syd. Den 1. juni 2010 blev der med udgangspunkt i den nye lovgivning indgået en aftale om 50 % almindelig fleksibel udlejning og 50 % udlejning efter annoncering for Alboas afdelinger Kjærslund og Søndervangen I & II. Aftalen er indgået for en fireårig periode og skal således genforhandles inden d. 31. maj Forud for aftalen i Kjærslund og Søndervangen har naboafdelingen Rosenhøj siden 1. december 2008 kørt med et annonceringsforsøg godkendt af Socialministeriet. Forsøget involverer en suspension af den almindelige venteliste, og derefter 100 % udlejning efter annoncering. Derudover blev der givet tilladelse til etablering af en nymoderniseret udstillingsbolig i afdelingen. En ny lejer kunne ud fra udstillingsboligen bestille modernisering af sin egen lejlighed, fx nyt køkken, som Århus Omegn herefter ville sørge for var klar til lejer ved indflytning. Omkostningerne herved finansieres af lejer over huslejen efter reglerne om individuel råderet. Dette forsøg udløb den 31. november Herefter udlejes boligerne på samme måde som i Kjærslund og Søndervangen I & II, således at 50 % af boligerne udlejes efter annoncering, mens de resterende 50 % lejes ud efter reglerne om fleksibel udlejning. Denne aftale er indgået således, at den udløber på samme tid som i de tre naboafdelinger. I samtlige fire afdelinger tildeles de annoncerede boliger med første prioritet til personer i beskæftigelse samt studerende. Som anden prioritet gives fortrinsret til familier uden børn på oprykningsventelisten. Ældre og personer med handicap, der i forvejen bor i afdelingerne, går forud for andre med fortrinsret. 1 Der er ikke nogen præcis definition på "problemramt", men en udsat afdeling er efter Landsbyggefondens retningslinjer almene boligafdelinger, hvor der er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af boligtagere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer. 2 Fleksibel udlejning betyder, at boligorganisationer efter aftale med kommunen kan give fortrinsret til udvalgte ansøgergrupper på ventelisten. Fleksibel udlejning kan principielt anvendes i alle almene familieboliger. Der behøver ikke være tale om et særligt belastet område. Side 3 af 27

4 I det følgende evalueres erfaringerne med udlejning efter annoncering i Kjærslund og Søndervangen I & II i perioden juni 2010 til december 2011 samt annonceringsforsøget i Rosenhøj i perioden december 2008 til november Evalueringens formål og indhold Evalueringens mål er primært at belyse i hvilket omfang udlejning efter annoncering er et effektivt redskab til at styre og styrke beboersammensætningen i udsatte boligområder. I tillæg hertil redegøres der for de administrative forhold omkring udlejning efter annoncering, herunder de eventuelle administrative udfordringer, der er forbundet med udlejning efter annoncering. Evalueringen består således af et effekt- og et proceselement: 1. Effektelementet består i en klarlægning af annonceringens betydning for områderne. Effekten af udlejning efter annoncering vurderes på to dimensioner: - Beboersammensætning - Image, tryghed og trivsel Det primære fokus er at klarlægge effekten på beboersammensætningen, og sekundært vurdere i hvilket omfang det bidrager til bedre image, samt større tryghed og trivsel i områderne. 2. Proceselementet består i et fokus på boligforeningernes administration af reglerne om udlejning efter annoncering og eventuelle problemstillinger i denne sammenhæng. Evalueringens delelementer er skitseret i nedenstående figur. Figur 1: Evalueringens delelementer Proces Hvordan administreres reglerne om udlejning efter annoncering i praksis? Beboersammensætning I hvilket omfang er udlejning efter annoncering i stand til at påvirke beboersammensætningen i boligområderne? Effekt Image, tryghed og trivsel I hvilket omfang påvirker de eventuelle ændringer i beboersammensætningen områdernes image samt tryghed og trivsel? Side 4 af 27

5 De to effektdimensioner vurderes på følgende parametre: Beboersammensætning - Voksne uden for arbejdsmarkedet - Studerende - Alderssammensætning (andel årige) Image, tryghed og trivsel - Fraflytning - Hærværk og indbrud Parametrene på beboersammensætning er udvalgt i overensstemmelse med de kriterier, som udlejning efter annoncering i Viby Syd giver fortrin efter. Som tidligere nævnt tildeles annoncerede boliger i samtlige fire afdelinger med første prioritet til personer i beskæftigelse, samt til studerende. Som anden prioritet gives fortrinsret til familier uden børn på oprykningsventelisten. Ældre og personer med handicap, der i forvejen bor i afdelingerne, går forud for andre med fortrinsret. Hensigten er altså at følge op på, om man med forsøget har formået at få de beboergrupper ind i afdelingen, som man har haft til hensigt. Det skal påpeges, at der i det efterfølgende gøres mest ud af udviklingen på beskæftigelsesområdet, da netop arbejdsmarkeds- og studietilknytning er et centralt fokuspunkt i udlejningstiltaget i de fire afdelinger. 3. Metode Evalueringen gennemføres som en kombineret dataanalyse og interviewundersøgelse. 3.1 Dataanalyse Dataanalysen gennemføres ved hjælp af data fra Aarhus Kommunes og boligforeningernes boligsociale monitoreringsredskab, BoSocData. Med henblik på at belyse effekten af annonceringstiltaget anvendes to sammenligningsmetoder i analysen af det statistiske materiale: - Sammenligning af udviklingen i Rosenhøj, Kjærslund, Søndervangen I & II før og efter: Situationen i boligafdelingerne før annonceringstiltaget bruges som kontrolgruppe og sammenligningsgrundlag for situationen i afdelingerne efter indførelsen af annonceringstiltaget. - Sammenligning af udviklingen i Rosenhøj, Kjærslund og Søndervangen I & II med udviklingen i andre almene boligafdelinger: Andre sammenlignelige almene boligafdelinger i Aarhus uden samme udlejningstiltag bruges som kontrolgruppe og sammenligningsgrundlag. Hermed kan det klarlægges i hvilket omfang udviklingen i de fire boligafdelinger med annoncering er unik, eller i højere grad må tilskrives konjunkturudviklingen i den givne periode. Det skal pointeres, at annonceringen i Kjærslund og Søndervangen evalueres efter blot 1 ½ års virke. Der er tale om en meget tidlig evaluering, hvorved resultaterne i dataanalysen kan være behæftet med en vis usikkerhed. Side 5 af 27

6 3.2 Interviewundersøgelse Interviewundersøgelsen omfatter interviews med administrative medarbejdere i boligforeningerne samt beboerrepræsentanter i form af afdelingsbestyrelsesmedlemmer. Formålet med interviewene er dels at afdække boligforeningsadministrationernes praktiske erfaringer med anvendelsen af redskabet, og dels at høre både de ansatte og beboernes umiddelbare vurdering af redskabets virkning både på beboersammensætningen og på image, tryghed og trivsel i området. Der er gennemført interviews med de to berørte boligforeninger, Alboa og Århus Omegn. Herudover er der gennemført interviews med afdelingsformænd fra Kjærslund (Alboa) og Rosenhøj (Århus Omegn). I det følgende præsenteres resultaterne af såvel dataanalysen som interviewundersøgelsen under tre hovedoverskrifter, der svarer til hovedelementerne i evalueringen som skitseret ovenfor: 1. Administration af reglerne om udlejning efter annoncering 2. Udvikling i beboersammensætning i Rosenhøj, Kjærslund, Søndervangen I/II 3. Image, tryghed og trivsel i Rosenhøj, Kjærslund, Søndervangen I/II 4. Administration af reglerne om udlejning efter annoncering 4.1 Regelsættet Inden boligforeningernes administrative praksis beskrives, redegøres kort for reglerne om udlejning efter annoncering. Ifølge reglerne om udlejning efter annoncering (Almenboliglovens 60a) skal kommunen og boligorganisationen aftale kriterier for, hvem boligerne kan udlejes til. Kriterierne offentliggøres senest samtidig med annonceringen af de ledige boliger. Af bekendtgørelsen om udlejning af almene boliger 35 fremgår det, at boligorganisationen er forpligtet til at annoncere efter boligsøgende på boligportalen, DanmarkBolig.dk og yderligere i ét eller flere andre relevante medier. Annoncen skal indeholde følgende oplysninger: 1) En beskrivelse af den eller de ledige boliger. 2) Kriterier for at komme i betragtning til en ledig bolig. 3) En passende frist inden for hvilken boligsøgende skriftligt skal tilkendegive deres interesse i én eller flere af de annoncerede boliger. 4) Tid og sted for en eventuel besigtigelse af én eller flere af de annoncerede boliger. 5) Oplysninger om hvornår afgørelsen om tildelingen af en bolig forventes at kunne foreligge. Af bekendtgørelsen fremgår det ydermere, at boligorganisationen skal trække lod om, hvem boligen udlejes til, hvis flere boligsøgende ønsker at leje den samme bolig og opfylder et eller flere af de fastsatte kriterier. Lodtrækningen skal foretages af boligorganisationens revisor. Side 6 af 27

7 Forsøget i Rosenhøj adskilte sig ved, at alle boliger blev udlejet efter annoncering, og at boligerne blev tildelt efter et først til mølle princip modsat revisorlodtrækningen herover. Derudover havde man udstillingsboligen, som kunne inspirere nye lejere til modernisering af lejligheden inden indflytning efter reglerne om individuel råderet. Endelig var forsøget bakket op af en aktiv mediestrategi, pjecer og egen hjemmeside. 4.2 Administrativ praksis Alboa og Århus Omegn anvender begge ugeavisen Aarhus Onsdag til at annoncere de ledige boliger i Søndervangen I & II, Kjærslund og Rosenhøj. I Århus Omegn annoncerer man ledige boliger i Rosenhøj ca. hver 14. dag, mens udlejningsafdelingen i Alboa annoncerer ledige boliger i Søndervangen I & II og Kjærslund ca. hver 3. måned. Variationen i annonceringsfrekvensen kan tilskrives flere forhold. For det første har man i Århus Omegn skullet udleje samtlige ledigblevne boliger i Rosenhøj efter annoncering, mens det kun er halvdelen i Kjærslund og Søndervangen I & II. Hertil kommer, at Rosenhøj er en større boligafdeling end Kjærslund og Søndervangen I & II tilsammen og samtidig en afdeling med en vis fraflytningsprocent 3. Hermed er der flere ledigblevne boliger, der skal genudlejes. Når boligerne er blevet annonceret, tildeles de på baggrund af de indkomne henvendelser. Er der flere kvalificerede henvendelser til samme bolig, skal der som beskrevet trækkes lod blandt disse. I både Århus Omegn (fra december 2011) og Alboa tildeles boligerne således ved lodtrækning blandt de indkomne henvendelser. I Århus Omegn har man indført en særlig service til de boligsøgende, der ikke kan tildeles en bolig, idet disse opføres på en interessetilkendegivelsesliste, så de ikke behøver reagere igen på en tilsvarende bolig. Hos Alboa skal ansøgere henvende sig på ny i forbindelse med næste annonceringsrunde. 4.3 Administrative udfordringer I relation til administrationen af udlejningsforsøget i Rosenhøj gives der ikke udtryk for markante administrative udfordringer. Vurderingen er, at forsøget har kørt rigtigt godt. Dog påpeger udlejningsafdelingen i Århus Omegn, at der har været en kommunikativ udfordring i forhold til eksisterende beboere, der har ønsket at flytte internt, men ikke har kunnet opfylde aftalens kriterier. Deres interne fortrinsret er med aftalen bortfaldet, og det har givet anledning til undren og ærgrelse hos beboere, men dog ikke resulteret i nævneværdige konflikter. I Alboa har man tilsvarende haft en udfordring med at udbrede og forklare ordningen til primært de eksisterende beboere, som ikke kan opfylde et af aftalernes kriterier, og som har mistet deres interne fortrinsret. Men for Alboa er den største udfordring imidlertid at skulle håndtere fleksibel udlejning og udlejning efter annoncering på samme tid. Kombinationen af venteliste og udlejning efter annoncering uden om ventelisten er vanskelig at kommunikere ud til potentielle nye beboere. De boligsøgende stiller spørgsmål ved, at de skal stå på venteliste, når der samtidig annonceres boliger. Udlejningsafdelingen påpeger, at mange boligsøgende tror, at der annonceres på grund af udlejningsvanskeligheder, og bliver forvirrede over at der samtidig er en 3 I Rosenhøj er der 840 husstande, mens der i Søndervangen (I og II) og Kjærslund er henholdsvis 156, 283 og 377 husstande svarende til 816 husstande i alt i de tre afdelinger. Fraflytningsprocenten i Rosenhøj var i 2011 på 10,2 %, mens den i Søndervangen I & II og Kjærslund var på henholdsvis 15,4%, 7,8% og 8,2% (BoSocData, årsstatus pr. 31. december 2011). Side 7 af 27

8 fleksibel venteliste til de pågældende afdelinger. Den udfordring undgås, når samtlige ledigblevne boliger udlejes via annoncering som med annonceringsforsøget i Rosenhøj fra I begge udlejningsafdelinger peges der på, at det er både omstændeligt og dyrt, at revisor skal forestå lodtrækningen blandt flere interesserede ansøgere. Det besværliggør og forlænger udlejningsprocessen og koster både i tid og penge. I Aarhus Omegn har man dog via en procedure med mail mellem revisor og boligforening forsøgt at smidiggøre forløbet mest muligt. 4.4 Sammenfatning Overordnet set er udlejning efter annoncering relativ nem at administrere dog er der nogle økonomiske omkostninger forbundet med inddragelse af revisor i lodtrækningen og annoncering i pressen. I det omfang udlejning efter annoncering kombineres med fleksibel udlejning er der administrative udfordringer, idet man på én og samme tid opererer med en fleksibel venteliste og tildeling efter lodtrækning. 5. Udvikling i beboersammensætningen i Søndervangen, Kjærslund og Rosenhøj 5.1 Kvalitativ vurdering af effekterne på beboersammensætningen I alle fire afdelinger kan de annoncerede boliger lejes ud til ansøgere, der opfylder de fastsatte kriterier. I relation til Søndervangen I & II og Kjærslund oplever udlejningsafdelingen i Alboa, at det først og fremmest er studerende og herefter erhvervsaktive, der gør brug af ordningen, mens annonceringen i Rosenhøj primært tiltrækker flere erhvervsaktive ansøgere, og i mindre grad studerende. I Århus Omegn pointeres det, at der med annonceringen ikke er mange par uden børn (2. prioritet), der tildeles en bolig, fordi der er tilstrækkeligt med ansøgere, der opfylder kriteriet om enten uddannelse eller beskæftigelse (1. prioriteten). I begge boligorganisationer er vurderingen, at mange af de personer, der kommer ind via annonceringsordningerne, er personer, der i forvejen er skrevet op på den almindelige venteliste, men som i kraft af annoncerne bliver opmærksomme på, at de kan komme foran i køen, hvis de er i arbejde eller uddannelse. Erfaringen er altså, at annoncering kun i begrænset omfang genererer nye ansøgere og i højere grad aktiverer de relevante ansøgergrupper på den eksisterende venteliste. Dette synes i størst udstrækning at gøre sig gældende i relation til Søndervangen I & II og Kjærslund. På baggrund heraf vurderer udlejningsafdelingen i Alboa, at annoncering ikke bidrager med noget ekstra i forhold til alene at køre med fleksibel udlejning, idet de samme personer kunne tildeles en bolig med fortrin fra den fleksible venteliste. Herudover påpeges det i Alboa, at det er fornemmelsen, at annoncering kun i begrænset omfang har påvirket beboersammensætningen positivt i Søndervangen og Kjærslund. Nok kommer der med annonceringstiltaget en del studerende ind i Søndervangen og Kjærslund, men det er ikke nødvendigvis den tilsigtede målgruppe af unge studerende, der enten flytter alene ind i en lille bolig i afdelingen, i bofællesskab eller etablerer sig som ung, nystartet familie. I stedet har man set mindre ressourcestærke udlændinge, der kommer ind ved at opfylde uddannelseskriteriet med blot 15 timers studieaktivitet på lær-dansk-kursus. Mange af Side 8 af 27

9 disse er ældre og tilflytter ofte med flere familiemedlemmer, som ikke er i arbejde eller under uddannelse. Dermed virker dette kriterium reelt ikke efter hensigten. I Århus Omegn er vurderingen af effekterne af udlejningsforsøget i Rosenhøj positive. Her mener man, at annonceringen af samtlige ledige boliger kombineret med en udstillingsbolig har gjort en stor forskel for beboersammensætningen. I den forbindelse fremhæves det, at der med annonceringsforsøget ikke længere tilflytter storfamilier, der efter endt integrationsperiode i en mindre kommune flytter til Aarhus. Dette opleves også i Alboa, hvor man stadig får henvendelse fra denne ansøgerkategori, men da de ikke opfylder kriterierne, tildeles de ikke en bolig. Vurderingen af effekterne af annonceringstiltagene er altså noget forskellige i de to boligorganisationer, om end der også er fællestræk. I den forbindelse er det vigtigt at holde sig for øje, at der er tale om to forskellige ordninger. Med annoncering af 100 % af de ledigblevne boliger og en udstillingsbolig er annonceringsforsøget i Rosenhøj fra langt mere omfattende end annonceringstiltaget i Søndervangen og Kjærslund, hvor kun indtil 50% af boligerne udlejes efter annoncering. Hertil kommer, at Rosenhøj er en stor boligafdeling sammenlignet med Søndervangen og Kjærslund og en boligafdeling med en vis flytteprocent. Hermed er der med annonceringsforsøget et større spillerum for ændringer af beboersammensætningen. En anden væsentlig forskel er, at Rosenhøj og de tre afdelinger Kjærslund og Søndervangen I & II har forskellige udgangspunkter. Rosenhøj lagde efter urolighederne på Torvet i 2006 en meget proaktiv linje, blandt andet med TV-spots og egen hjemmeside, hvor man sendte et stærkt signal om, at man med gennemgribende forandringer ville rette op på området. Annoncering kan således ses som en naturlig forlængelse af denne linje, der har skabt masser af positiv opmærksomhed omkring områdets udvikling. De tre andre afdelinger har slet ikke været eksponeret i samme grad. 5.2 Kvantitativ undersøgelse af effekterne på beboersammensætningen I det følgende udbygges ovenstående vurderinger af effekterne med kvantitative data fra BoSocData. Som tidligere nævnt vurderes udviklingen i beboersammensætningen på følgende parametre: - Andel voksne uden for arbejdsmarkedet - Andel studerende - Andel 0-18-årige Beboersammensætningen på disse tre parametre vurderes for de fire afdelinger før og efter indførelsen af annonceringstiltagene, samt sammenlignes med udviklingen i andre, udvalgte boligområder uden annoncering. Derudover sammenlignes udviklingen i de fire boligafdelinger med udviklingen i de almene boligområder i Aarhus samlet set, samt Aarhus Kommune i alt. De specifikke boligområder, der er udvalgt til sammenligning, er Rundhøj, Vejlby Vest og Kalmargade. Disse specifikke områder er udvalgt, da de ligner Viby Syd-afdelingerne med hensyn til boligtype og lejlighedssammensætning. Derudover har de ikke indført udlejning efter annoncering eller andre udlejningstiltag. Endelig er områderne udvalgt under hensyn- Side 9 af 27

10 tagen til, at der i alle områderne er iværksat en boligsocial indsats, ligesom det er tilfældet i Viby Syd. Hermed kan denne faktor holdes konstant 4, hvilket øger mulighederne for at isolere effekten af annoncering. Det skal bemærkes, at sammenligningsområderne ikke har helt samme grad af udsathed som Viby Syd-afdelingerne, men det er tilstræbt, at sammenligningsområderne alle er områder med risikofaktorer og sociale udfordringer Voksne uden for arbejdsmarkedet Rosenhøj, Kjærslund og Søndervangen før og efter indførelsen af annoncering Siden indførelsen af annonceringsforsøget i Rosenhøj i 4. kvartal 2008 er andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet mod forventning vokset med 3,5 procentpoint frem til 4. kvartal I Kjærslund og Søndervangen II kan der ligeledes registreres stigninger på henholdsvis 2,3 procentpoint og 0,3 procentpoint, siden indførelsen af annoncering i 2. kvartal 2010 og frem til 4. kvartal I Søndervangen I kan der til gengæld registreres et lille fald i andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet siden indførelsen af annoncering på 0,6 procentpoint. Det er vigtigt her at holde sig for øje, at data alene måler på arbejdsmarkedstilknytningen for den samlede beboergruppe. For at belyse betydningen af annonceringstiltagene nærmere skitseres tilflytternes arbejdsmarkedstilknytning særskilt i det følgende. Figur 2: Andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund før og efter indførelsen af annoncering Note: De to røde streger markerer indførelsen af henholdsvis annonceringsforsøget i Rosenhøj 1. december 2008 og udlejning efter annoncering i de tre øvrige afdelinger 1. juni Som det fremgår af nedenstående graf (figur 2) kan stigningen i andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet i Rosenhøj primært tilskrives en stigning i ledigheden blandt de fastboen- 4 Det anerkendes, at de boligsociale indsatser i de forskellige områder varierer i både indhold og omfang, men udgangspunktet er, at der i alle områder foregår en områdebaseret social indsats rettet mod de socialt udsatte beboere. Side 10 af 27

11 de. Andelen af tilflyttere, der står uden for arbejdsmarkedet, er nemlig lavere både 12, 24 og 36 måneder efter udlejningsforsøgets indførelse sammenlignet med 12 måneders perioden op til udlejningsforsøgets indførelse den Der er tale om et fald fra 28,4% i de 12 måneder før forsøget til 23,5% tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning 36 måneder efter forsøgets indførelse. I måneder efter annonceringsforsøgets indførelse er situationen den, at andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er lavere end andelen af fraflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning. Der er altså en større andel af dem, der fraflyttere Rosenhøj, der står uden for arbejdsmarkedet, end dem der tilflytter. Annonceringsforsøget har således skabt bedre social balance mellem til- og fraflyttere. Rosenhøj er ikke i samme omfang som tidligere et område, hvor beboere i beskæftigelse fraflytter og ressourcesvage tilflytter. Figur 3: Andel voksne (18-64 år) uden for arbejdsmarkedet blandt tilflyttere, fraflyttere og fastboende i Rosenhøj Note: Tidsangivelsen 12 mdr. før henviser til 12 måneders perioden op til annonceringsforsøgets indførelse den 1. december dvs. december 2007-november mdr. efter dækker perioden december 2008-november 2009 og så fremdeles. Udviklingen i Kjærslund ligner den vi har set i Rosenhøj med en faldende andel tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning siden indførelsen af annoncering i juni I 12 måneders perioden op til indførelsen af annoncering var 29,4% af tilflytterne uden for arbejdsmarkedet. I de 12 måneder efter indførelsen af annoncering er niveauet faldet til 17,4%. Inden indførelsen af annoncering var andelen af tilflyttere og fraflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning på samme niveau, men i perioden efter indførelsen af annoncering er andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning lavere end andelen af fraflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning. Side 11 af 27

12 Figur 4: Andel voksne (18-64 år) uden for arbejdsmarkedet blandt tilflyttere, fraflyttere og fastboende i Kjærslund Note: Tidsangivelsen 12 mdr. før henviser til 12 måneders perioden op til annonceringens indførelse 1. juni dvs. juni 2009-maj Tidsperioden 12 mdr. efter dækker perioden juni 2010 maj I de to afdelinger i Søndervangen er billedet mindre positivt. Her er andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning faktisk steget efter indførelsen af udlejning efter annoncering. Det er umiddelbart et lidt overraskende billede, men det kan hænge sammen med, at de nye beboere, der opfylder beskæftigelseskriteriet eller uddannelseskriteriet 5 tager et antal personer med sig i husstanden, der hverken er i arbejde eller uddannelse. Dette er som tidligere nævnt - en problematik, som udlejningsafdelingen i Alboa peger på. I forhold til Søndervangen I kan det forekomme overraskende, at andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er steget efter indførelsen af annoncering, når vi samtidig ser et samlet fald i andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet på 0,6 procentpoint fra 2. kvartal 2010 til 4. kvartal Det skyldes, at nedgangen i andelen af voksne uden arbejdsmarkedstilknytning først kan registreres fra 2. kvartal 2011 og frem altså i perioden der ligger ud over 12 måneder efter indførelsen af annoncering. Hvis vi ser på arbejdsmarkedstilknytningen blandt tilflytterne i den sidste halvdel af 2011 viser det sig, at andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er faldet helt ned til 20,9% i denne periode. Det kan være tegn på, at annonceringen begynder at fungere som et middel til at tiltrække nye typer af beboere i Søndervangen I. Samme positive udvikling kan ikke registreres i Søndervangen II, der i sidste halvdel af 2011 fortsat har en større andel tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning end før indførelsen af annoncering. Med hensyn til Søndervangen II må dog bemærkes, at andelen af tilflyttere udenfor arbejdsmarkedet var udsædvanligt lavt på tidspunktet inden indførelse af annoncering. 5 Er man i uddannelse regnes man ikke som udenfor arbejdsmarkedet. Side 12 af 27

13 Figur 5: Andel voksne (18-64 år) uden for arbejdsmarkedet blandt tilflyttere, fraflyttere og fastboende i Søndervangen I & II Note: Tidsangivelsen 12 mdr. før henviser til 12 måneders perioden op til annonceringens indførelse 1. juni dvs. juni 2009-maj Tidsperioden 12 mdr. efter dækker perioden juni 2010 maj På baggrund af ovenstående kan det ikke entydigt konkluderes, at udlejning efter annoncering bidrager til at tiltrække flere tilflyttere med arbejdsmarkedstilknytning. Det er sket i Kjærslund og Rosenhøj men ikke i Søndervangen II og heller ikke i Søndervangen I om end der begynder at være positive tegn at spore. Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder Med henblik på yderligere undersøgelse af annonceringens betydning for andelen af voksne uden arbejdsmarkedstilknytning sammenlignes Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund i det følgende med de tidligere nævnte udvalgte sammenligningsområder. Til dette formål anvendes en mere overordnet tidsserie med 12 måneders tal opgjort pr de pågældende kalenderår. Med dette datagrundlag foretages der en overordnet sammenligning af udviklingen i områderne hen over årene. Tabel 1: Andelen af voksne (18-64 år) uden for arbejdsmarkedet i Rosenhøj, Kjærslund og Søndervangen sammenlignet med øvrige boligområder Rosenhøj 45,1% 42,4% 39,7% 41,3% 43,4% 43,2% Kjærslund 40,1% 36,9% 33,3% 36,3% 39% 37,5% Søndervangen I 33,5% 32,1% 27,5% 35,2% 37,8% 34,7% Søndervangen II 36,1% 32,3% 31,7% 35,8% 35,4% 38,1% Generelle sammenligningsområder Almene boligområder i Aarhus 36,9% 34,1% 32,6% 35,2% 36,8% 37,3% i alt Aarhus Kommune 17,6% 16,0% 14,9% 16,5% 17,4% 17,4% Specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag Kalmargade 35,7% 31,2% 30,1% 29,3% 31,2% 32,1% Rundhøj 36,2% 31,3% 31,0% 36,7% 37,4% 36,9% Vejlby Vest 35,8% 34,6% 33,0% 34,5% 37,9% 39,5% Side 13 af 27

14 Sammenligningen af Rosenhøj med øvrige boligområder viser, at Rosenhøj ligger lidt under den gennemsnitlige stigningstakst i de almene boligområder i Aarhus i den periode annonceringsforsøget har kørt. Fra 2008 til 2011 er andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet steget med 3,5 procentpoint i Rosenhøj, mens det tilsvarende tal for de almene boligområder i Aarhus er 4,7 procentpoint. Hertil kommer, at udviklingen i Rosenhøj også har været mindre negativ end udviklingen i to af de tre specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag, nemlig Rundhøj og Vejlby Vest. Sammenligner vi med udviklingen i Aarhus Kommune har stigningen i andel voksne uden for arbejdsmarkedet været større i Rosenhøj, idet stigningen kun er på 2,5 procentpoint i kommunen som helhed. Dog skal det bemærkes, at den procentvise stigning i kommunen har været større end i Rosenhøj, idet stigningen i kommunen udgør 16,8%, mens den procentvise stigning i Rosenhøj kun er på 8,8%. Alt i alt indikerer sammenligningen med øvrige boligområder i Aarhus, at annonceringsforsøget i Rosenhøj har bidraget til at mindske en negativ udvikling på beskæftigelsesområdet i denne boligafdeling. Tager vi annonceringen i Kjærslund, viser sammenligningen med øvrige områder i Aarhus, at Kjærslund i 2011 har nedbragt andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet med 1,5 procentpoint. Tilsvarende kan der registreres et fald på 3,1 procentpoint i andel voksne uden for arbejdsmarkedet i Søndervangen I. Det er en positiv udvikling sammenlignet med de udvalgte sammenligningsområder, hvor der i samme periode har været enten stigninger eller fald der ligger under niveauet i Kjærslund og Søndervangen I. Det indikerer, at annonceringen har gjort en positiv forskel i disse to boligafdelinger i hvert tilfælde kan det konstateres, at lignende udviklinger ikke ses i andre boligområder. Udviklingen i Søndervangen II fra 2010 til 2011 er bemærkelsesværdig negativ, når vi sammenligner med udviklingen i både de generelle og specifikke sammenligningsområder. På det ene år er der sket en stigning på 2,7 procentpoint. Det er faktisk kun Vejlby Vest, der nærmer sig denne stigningstakst. De øvrige sammenligningsområder har enten oplevet fald, bevaret status quo eller kun haft meget beskedne stigninger. Med disse data må det konkluderes, at annonceringstiltaget ikke ser ud til at have den store effekt i Søndervangen II Studerende/SU-modtagere Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund før og efter indførelse af annoncering Annonceringstiltagene i såvel Rosenhøj som Søndervangen og Kjærslund har umiddelbart bidraget til at tiltrække flere studerende. Andelen af SU-modtagere er steget i samtlige afdelinger og særligt i Søndervangen I. Til gengæld er stigningen i Søndervangen II særdeles beskeden på blot 0,3 procentpoint. Dette billede stemmer overens med interviewpersonernes fornemmelse. Såvel udlejningsmedarbejdere som beboerrepræsentanter angiver, at de oplever, at flere studerende er flyttet til afdelingerne i Viby Syd. Det skal bemærkes, at det ikke er muligt at opgøre studietilknytningen særskilt for tilflytterne, hvorfor formodningen ikke kan efterprøves datamæssigt. Side 14 af 27

15 Figur 6: Andel SU-modtagere i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund Note: Andelen af SU-modtagere er beregnet med udgangspunkt i gruppen af voksne i alderen år Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder Når vi kigger på andelen af studerende i de almene boligområder fremgår det (jf. tabel 2), at der i stort set alle de udvalgte sammenligningsområder er sket en stigning i andelen af studerende igennem de senere år. Dette kan hænge sammen med, at børnefamiliers fortrinsret til større boliger bortfaldt pr 1. juni 2010, og at større boliger dermed generelt er blevet mere tilgængelige for studerende i bofællesskaber. Men sammenlignet med andre boligområder i Aarhus er stigningen i andelen af SU-modtagere i Rosenhøj, Søndervangen I og Kjærslund højere end i både de generelle og de specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag. Mens stigningen i Rosenhøj ligger på omkring 6 procentpoint/61% i perioden 2008 til 2011, er andelen af SU-modtagere i samme periode i de almene boligområder og kommunen generelt steget med omkring 3 procentpoint/20%. Særligt bemærkelsesværdigt er det, at man i Søndervangen I alene i 2011 har formået at øge andelen af SU-modtagere med hele 8,7 procentpoint svarende til en stigning på 53%. I kommunen som helhed udgør stigningen i samme periode 0,5 procentpoint eller 2,7%. I relation til Søndervangen II må det dog konstateres, at stigningen her er mindre, end det vi ser i både de generelle og specifikke sammenligningsområder (dog med undtagelse af Rundhøj). Side 15 af 27

16 Tabel 2: Andelen af SU-modtagere i Rosenhøj, Kjærslund og Søndervangen sammenlignet med øvrige boligområder Rosenhøj 7,4% 8,3% 10,1% 12,0% 14,3% 16,2% Kjærslund 6,7% 7,5% 9,0% 11,6% 12,4% 15,8% Søndervangen I 3,8% 7,4% 9,9% 14,0% 16,3% 25,0% Søndervangen II 7,7% 8,5% 11,6% 12,7% 14,1% 14,5% Generelle sammenligningsområder Almene boligområder i Aarhus i alt 11,0% 11,6% 11,9% 12,5% 14,0% 14,8% Aarhus Kommune 16,2% 16,7% 16,8% 17,7% 19,5% 20,0% Specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag Kalmargade 6 23,0% 24,1% 24,2% 25,2% 24,3% 25,5% Rundhøj Vejlby Vest 9,7% 9,0% 11,9% 10,8% 12,6% 11,7% 11,0% 10,4% 11,6% 11,4% 12,5% 13,4% årige Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund før og efter indførelse af annoncering Som tidligere nævnt er annonceringsforsøget i Rosenhøj samt annoncering efter 60a i Søndervangen og Kjærslund indrettet på en sådan måde, at der som anden prioritet gives fortrinsret til familier uden børn på oprykningsventelisten 7. Med henblik på en vurdering af, om dette kriterium har medført færre børn i afdelingerne, skitseres udviklingen i andelen af 0-17-årige i det følgende. Figur 7: Andelen af 0-17-årige i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund 6 Kalmargade består af 207 2, 3 og 4-rums boliger, samt 40 ungdomsboliger. 7 Følgende personer kan komme på oprykningsventelisten: beboere indenfor afdelingen, beboere fra andre afdelinger inden for samme boligforening. Før indførelsen af det fælles udlejningssamarbejde aarhusbolig.dk i marts 2011 kunne også beboere fra andre boligforeninger komme på oprykningsventelisten. Side 16 af 27

17 Som det fremgår af ovenstående figur, er andelen af børn og unge i Rosenhøj og Søndervangen II faldet siden indførelsen af annoncering i henholdsvis 4. kvartal 2008 og 2. kvartal Rosenhøj har over den 3 årige periode oplevet et fald på 3,1 procentpoint, mens Søndervangen II tegner sig for et fald på 2,1 procentpoint fra 2. kvartal 2010 til 4. kvartal I Kjærslund og Søndervangen I er der stigninger på henholdsvis 0,9 og 1,2 procentpoint fra 2. kvartal kvartal I absolutte tal er der tale om marginale ændringer på ganske få personer i Kjærslund og Søndervangen I. I Rosenhøj udgør nedgangen fra børn og unge i alt. Det kan måske synes overraskende, idet udlejningsmedarbejderne i Århus Omegn som tidligere nævnt fremhæver, at man i forhold til Rosenhøj sjældent udlejer efter 2. prioriteten, idet der er rigeligt med ansøgere, der opfylder 1. prioriteten. Når der så alligevel er sket en nedgang i børnetallet, kan det være udtryk for, at de andre kriterier omkring arbejdsmarkeds- og studietilknytning har en indirekte om end beskeden - indvirkning på børnetallet. Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder Sammenligningen med andre boligområder i Aarhus indikerer, at annonceringen i Viby Syd næppe har haft den store betydning for beboersammensætningen rent aldersmæssigt dog med undtagelse af Rosenhøj. Faldet på 3,1 procentpoint fra 2008 til 2011 er større end det vi kan registrere i både de specifikke sammenligningsområder samt i de generelle sammenligningsområder. Eksempelvis er andelen af børn og unge i samme periode faldet med blot 0,8 procentpoint i kommunen som helhed. For de øvrige Viby Syd-afdelinger er der imidlertid ikke tale om markante udviklinger, der afviger fra det vi ser i de øvrige almene boligområder og i kommunen som helhed. I Søndervangen I og II er der fra 2010 til 2011 sket et fald på lige knap 1 procentpoint i andelen af 0-17-årige, hvilket svarer til udviklingen i de øvrige områder. I Kjærslund kan registreres en stigning på 0,4 procentpoint i Tabel 3: Andelen af 0-17-årige i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder Rosenhøj 38,3% 38,0% 37,8% 36,4% 35,4% 34,7% Kjærslund 24,2% 25,2% 25,2% 26,5% 27,2% 27,6% Søndervangen I 21,4% 18,2% 15,6% 16,1% 19,1% 18,2% Søndervangen II 27,9% 26,1% 26,0% 24,9% 24,6% 23,9% Generelle sammenligningsområder Almene boligområder i Aarhus 25,6% 25,1% 24,6% 24,2% 23,9% 23,5% i alt Aarhus Kommune 20,8% 20,6% 20,4% 20,1% 19,9% 19,6% Specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag Kalmargade 35,3% 34,4% 32,7% 31,9% 32,8% 32,1% Rundhøj 30,5% 30,4% 29,8% 29,4% 29,4% 28,6% Vejlby Vest 25,4% 25,6% 25,5% 24,7% 26,5% 25,8% 5.3 Forbigående tendens eller vedvarende effekt I forlængelse af ovenstående kortlægning af effekterne på beboersammensætningen kigges i det følgende nærmere på bæredygtigheden i de registrerede ændringer. Hvis ændringerne i Side 17 af 27

18 beboersammensætningen skal have en betydning for afdelingerne på længere sigt, er det nødvendigt, at de nye, ressourcestærke beboere også bliver boende i afdelingen. Som det fremgår af nedenstående graf har fraflytningsniveauet (målt i antal personer) været relativt stabilt i perioden , hvor der har været annonceringstiltag i Viby Syd. Efter et mindre fald i 2010 og herefter en mindre stigning i 2011 er vi i 2011 på samme niveau som i 2008 inden nogle af afdelingerne havde indført annoncering. Hermed er der ikke tegn på, at annoncering skaber områder med høj fraflytning, hvor ansøgere benytter sig af fortrinsreglerne til at få en bolig for herefter at søge videre. Dette billede bekræftes yderligere, når vi ser på fraflytternes bevægelsesmønstre, idet der siden 2009 er færre af fraflytterne, der flytter til andre almene boligområder, og flere der flytter til de ikke-almene boligområder i Aarhus eller helt ud af kommunen (se figur 9). Figur 8: Antallet af fraflyttede personer pr. år i Viby Syd Note: Viby Syd inkluderer samtlige fire afdelinger med annoncering: Rosenhøj, Kjærslund samt Søndervangen I og II. Figur 9: Fraflyttere fra Viby Syd hvor flytter de hen? Side 18 af 27

19 Overordnet set tyder tallene altså ikke på, at annonceringen og prioriteringen af særlige ansøgergrupper skaber øget gennemstrømning med det mål for øje at udnytte ordningen til at opnå en bolig i andre almene boligafdelinger. Dog må det bemærkes, at alle boligforeningerne oplever, at fraflytningen i de almene afdelinger generelt er blevet lavere de seneste år, hvilket de tilskriver lavkonjunktur og krisen. Fraflytningen i de enkelte afdelinger i Viby Syd også sammenlignet med andre almene boligafdelinger i Aarhus - behandles yderligere i afsnittet om image, tryghed og trivsel. 5.4 Sammenfatning Ser man på effekterne af annoncering på beboersammensætningen i de 4 afdelinger i Viby Syd, er de ganske forskellige. Mest positiv er udviklingen i Rosenhøj og Kjærslund, hvor der ses en faldende andel tilflyttere udenfor arbejdsmarkedet siden indførelsen af annoncering. Lidt mindre positivt ser det ud i Søndervangen I og II, hvor andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning faktisk er steget i det første år efter indførelsen af annoncering. Dog skal det bemærkes, at der i Søndervangen I er positive tendenser at spore i anden halvdel af 2011, hvor andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning er reduceret til under det niveau, der gjorde sig gældende i perioden op til indførelsen af annoncering. Det er imidlertid endnu for tidligt at sige noget om, hvorvidt dette er udtryk for en begyndende positiv effekt af annonceringen. Når der ikke kan spores klare effekter på beskæftigelsesområdet i Søndervangen I og II kan det hænge sammen med, at kriterierne ifølge udlejningsafdelingen i Alboa tilsyneladende ikke helt virker efter hensigten. Det kan konstateres i udlejningsafdelingen, at flere ansøgere der opfylder kravet om studieaktivitet tager et antal familiemedlemmer uden arbejdsmarkedstilknytning med sig ind i husstanden. Herved udhules de potentielle gevinster ved ordningen i Søndervangen men bemærkelsesværdigt nok ikke i Alboas tredje annonceringsafdeling Kjærslund, hvor samme kriterium er gældende. I relation til de positive effekter i Rosenhøj og Kjærslund er det vigtigt at bemærke, at faldet i andelen af tilflyttere uden arbejdsmarkedstilknytning ikke er ensbetydende med en absolut fremgang i beskæftigelsen i området. I både Rosenhøj og Kjærslund kan der konstateres en stigende andel voksne uden for arbejdsmarkedet i indsatsperioden. Annonceringens positive indvirkning på tilflytternes karakteristika har altså ikke været nok til at sikre en absolut fremgang i beskæftigelsen i de to afdelinger. Dertil har de beskæftigelsesmæssige udfordringer blandt den fastboende beboergruppe været for massive og i øvrigt tiltagende gennem finanskrisen. Men når vi sammenligner med andre områder uden lignende tiltag, tyder meget imidlertid på, at annonceringen i Rosenhøj har bidraget til at mindske en negativ udvikling på beskæftigelsesområdet. Andelen af voksne uden for arbejdsmarkedet er ikke steget så meget i Rosenhøj som i andre afdelinger. Og i Kjærslund har udviklingen også været mere positiv relativt set. Med hensyn til andelen af SU-modtagere tegner der sig et tilsvarende billede som med beskæftigelsen. Mens der ikke kan dokumenteres nogen virkning af annonceringstiltaget i Søndervangen II er der positive resultater at spore i særligt Rosenhøj og Kjærslund. Hertil kommer yderligere effekt på dette felt i Søndervangen I. Ser man på andelen af børn og unge, har der ikke været mærkbare effekter på alderssammensætningen i afdelingerne dog med delvis undtagelse af Rosenhøj. Udlejningsmedar- Side 19 af 27

20 bejderne oplyser i denne forbindelse, at det også er yderst sjældent, at 2. prioriteten med fortrinsret til familier uden børn på oprykningsventelisten anvendes, idet der er tilstrækkeligt med ansøgere, der opfylder kravene om arbejdsmarkeds- eller studietilknytning. Der kan dog være en tendens til, at disse kriterier indvirker indirekte på børnetallet. Det overordnede billede er således, at der både er tegn på, at annoncering virker efter hensigten, og at det ikke gør. Igen understreges det, at forskellene skal ses i lyset af, at forsøget i Rosenhøj omfattede alle ledige boliger og var del af den større indsats, hvorimod indsatserne i Alboas afdelinger ikke har kørt særligt længe, kun omfatter 50 % af boligerne og ikke er en del af en overordnet strategi. Annoncering som udlejningsredskab ser ikke ud til at have negative sideeffekter i form af øget gennemstrømning. Fraflytningsniveauet i Viby Syd er ikke øget efter de fire afdelinger har indført annoncering. Og der er heller ikke tegn på, at flere beboere flytter ind i afdelingerne for at udnytte oprykningsretten til at komme ind i mere attraktive almene boligafdelinger. I hvert tilfælde er fraflytningen fra Viby Syd til andre almene boligområder faldet siden Set i dette lys forekommer de ændringer i beboersammensætningen, der kan registreres i nogle af afdelingerne, også bæredygtige på længere sigt. 6. Image, tryghed og trivsel I det følgende søges det klarlagt, i hvilket omfang effekterne på beboersammensætningen slår igennem på områdeniveau i form af mere rolige og stabile boligafdelinger med et bedre omdømme udadtil. Imageeffekterne vurderes via de kvalitative interviews med udlejningsmedarbejdere og beboerrepræsentanter, mens tryghed og trivsel primært vurderes via kvantitative data for omfanget af hærværk og fraflytning. Det skal understreges, at evalueringen i forhold til Kjærslund og Søndervangen foretages på et meget tidligt tidspunkt - særligt når vi taler områdeeffekter. I det omfang annoncering har en betydning for området som sådan og ikke blot beboersammensætningen, må det forventes, at der skal gå en rum tid, før effekterne slår igennem. Det er vigtigt at have dette forhold in mente i tolkningen af de resultater, der præsenteres i det følgende. 6.1 Kvalitativ vurdering af effekterne I relation til imageeffekterne er vurderingerne for henholdsvis Rosenhøj og Søndervangen/Kjærslund ganske forskellig både fra beboere og udlejningsmedarbejdere. I forhold til Rosenhøj vurderes det, at annonceringen har bidraget positivt til boligområdets omdømme. Sammen med udstillingslejligheden, åbent-hus-arrangementer og TV-spots har annoncerne været med til at ændre folks opfattelse af Rosenhøj, vurderer både afdelingsformanden og udlejningsafdelingen i Århus Omegn. Det påpeges, at der ikke opleves nogen negative konsekvenser for områdets image. Men man har også hele tiden gjort meget ud af at fortælle, at der er tale om et forsøg som en del af de mange nye udviklingstiltag i området. Man har fremhævet historien om det nye Rosenhøj og hermed gjort det klart, at man ikke annoncerer på grund af udlejningsvanskeligheder. Side 20 af 27

21 I Alboa er erfaringerne anderledes. Her er vurderingen, at annoncering ikke har bidraget positivt til Søndervangens og Kjærslunds omdømme snarere tværtimod. Mange boligsøgende tror, at der annonceres på grund af udlejningsvanskeligheder. Hermed kan annonceringen forstærke en eventuel negativ opfattelse af boligafdelingerne. Ifølge udlejningschefen i Alboa er betingelserne for annoncering af boliger i Søndervangen og Kjærslund nogle ganske andre end i Rosenhøj, og det bidrager til forskellen. I Rosenhøj kan man sælge historien om det nye Rosenhøj, men nu hvor der er stemt nej til helhedsplanen i Alboa-afdelingerne har de ikke samme positive grundlag at annoncere på. Man mangler ganske enkelt den gode historie. Denne erfaring vidner om, at de rette betingelser skal være til stede for, at annoncering kan styrke en boligafdeling. Hvad angår tryghed og trivsel oplever beboerrepræsentanterne, at der er blevet mere roligt ude i afdelingerne. Det anføres, at der stort set ingen hærværk er i afdelingerne mere. Det påpeges imidlertid, at dette ikke alene skal ses som et resultat af annonceringstiltagene der har i samme periode været en omfattende boligsocial indsats i området, der også har bidraget til fremgangen i området. 6.2 Kvantitativ undersøgelse af effekterne Hærværk og indbrud Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund før og efter indførelsen af annoncering Der er foretaget systematiske registreringer af hærværk og indbrud på tværs af boligforeningerne siden 3. kvartal Hermed er der ikke hærværksdata fra før annonceringsforsøget i Rosenhøj, som blev sat i gang i december Det er således ikke muligt at sammenligne situationen i Rosenhøj før og efter, men vi kan følge udviklingen i løbet af forsøgsperioden. Som det fremgår af grafen nedenfor, har omfanget af hærværk og indbrud i Rosenhøj været relativt lavt i hele perioden. Det samme gør sig gældende for Søndervangen I og Kjærslund, der begge har oplevet fald siden indførelsen af annoncering i juni I Søndervangen II har der siden indførelsen af annoncering i perioder dog været relativt høje niveauer af hærværk. Dog skal man være opmærksom på, at vi har at gøre med en relativ lille boligafdeling, hvor der i absolutte værdier er tale om et begrænset antal hærværkssager. Side 21 af 27

22 Figur 10: Andel hærværks- og indbrudssager i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund 3. kvartal kvartal 2011 Note: Andelen af hærværks- og indbrudssager er beregnet på grundlag af det samlede antal husstande i de enkelte afdelinger. Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder En sammenligning med andre almene boligområder i Aarhus viser, at hærværksniveauet i nogle af Viby Syd afdelingerne særligt Rosenhøj og Søndervangen I - er ganske lavt og har været det igennem de seneste 6-7 registrerede kvartaler. Det kunne tyde på, at annonceringen, og de ændringer det medfører i beboersammensætningen, i et vist omfang smitter af på området i form af mindre hærværk. De fleste af de specifikke sammenligningsområder har ligesom Viby Syd boligsociale indsatser, så det er næppe det, der er forklaringen på forskellen i hærværksniveau - om end det naturligvis anerkendes, at indsatserne kan være forskellige i omfang og indhold. Når dette er sagt, skal det dog påpeges, at hærværkstallene for de enkelte afdelinger er relativt små, hvilket svækker tallenes robusthed. Det er også derfor, der i nogle afdelinger fremkommer relativt store udsving hen over kvartalerne. På det grundlag kan der ikke drages alt for håndfaste konklusioner om annonceringens betydning for hærværk og indbrud. Tabel 4: Andel hærværks- og indbrudssager i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med øvrige områder 3.kv 09 4.kv 09 1.kv 10 2.kv 10 3.kv 10 4.kv 10 1.kv 11 2.kv 11 3.kv 11 4.kv 11 Rosenhøj 1,5% 2,0% 1,9% 0,7% 0,7% 0,6% 0,8% 0,4% 0,0% 0,7% Kjærslund 0,3% 4,0% 1,1% 1,6% 1,6% 1,1% 1,1% 1,6% 1,1% 0,5% Søndervangen I 3,2% 0,6% 1,9% 1,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,6% 0,0% 0,0% Søndervangen II 2,0% 1,8% 1,8% 0,7% 1,1% 4,4% 0,0% 1,1% 0,0% 0,4% Side 22 af 27

23 Generelle sammenligningsområder 8 Udsatte almene boligområder i Aarhus i alt 1,9% 2,0% 1,8% 1,8% 1,6% 1,6% 1,5% 1,8% 1,8% 2,5% Specifikke sammenligningsområder uden udlejningstiltag Kalmargade 7,2% 2,1% 1,5% 2,4% 1,2% 1,2% 1,2% 1,5% 1,2% 2,4% Rundhøj 1,0% 1,2% 0,9% 0,6% 0,0% 0,3% 0,0% 1,8% 2,3% 0,0% Vejlby Vest 0,0% 0,9% 1,2% 2,1% 2,0% 0,0% 0,0% 1,8% 0,5% 2,5% Fraflytning Fraflytningsniveauet i Viby Syd-afdelingerne samlet er berørt tidligere i forbindelse med ændringerne i beboersammensætningen. I det følgende ses der nærmere på fraflytningsniveauet i de enkelte afdelinger opgjort på husstandsniveau. Husstandsniveau er valgt, idet der derved korrigeres for fraflytning af storfamilier. I og med at andelen af fraflyttede husstande først er opgjort fra 3. kvartal 2009, inddrages antallet af fraflyttede personer som supplement i relation til annonceringsforsøget i Rosenhøj, idet disse data går tilbage til Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund før og efter indførelsen af annoncering Opgørelsen over andelen af fraflyttede husstande i Rosenhøj, Søndervangen I & II og Kjærslund viser ligesom som med hærværk og indbrud ganske svingende tendenser henover kvartalerne. Det hænger igen sammen med, at datagrundlaget er relativt lille. I de to mindre afdelinger i Søndervangen taler vi om en fraflytning på 6-8 husstande pr. afdeling pr. kvartal i de kvartaler, hvor fraflytningen er højest. Med dette forhold in mente foretages der i det følgende en forsigtig vurdering af udviklingen i fraflytningen. Hvis vi sammenligner fraflytningsniveauet i de fire kvartaler inden indførelsen af annoncering i Søndervangen I & II og Kjærslund med fraflytningsniveauet i de fire efterfølgende kvartaler, er der sket et mindre fald i Søndervangen II og Kjærslund. Der er imidlertid tale om marginale ændringer. Hvad angår Rosenhøj er der ligeledes tale om en svingende tendens. Der er således ikke umiddelbart tegn på en vedvarende nedadgående fraflytning i annonceringsperioden. 8 Da der ikke findes hærværksdata for de almene boligområder samlet samt Aarhus Kommune i alt anvendes her de udsatte almene boligområder som generelt sammenligningsområde. De udsatte boligområder i Aarhus er 21 boligområder, der i forbindelse med udviklingen af BoSocData er udpeget som særlige observationsområder. Side 23 af 27

24 Figur 11: Andelen af fraflyttede husstande i Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund 3. kvartal kvartal 2011 Note: Andelen af fraflyttede husstande er beregnet med udgangspunkt i samlede antal husstande i afdelingerne. Herefter ses ved hjælp af individopgørelser nærmere på fraflytningen før og efter annonceringsforsøget i Rosenhøj. Antallet af fraflyttede personer i Rosenhøj pr. år er faldet med 27 personer fra Hermed er der tale om et mindre fald i antallet af fraflyttede personer i Rosenhøj efter indførelsen af annonceringsforsøget i december Figur 12: Antal fraflyttede personer i Rosenhøj i 2008 og 2011 Rosenhøj, Søndervangen og Kjærslund sammenlignet med andre boligområder En sammenligning af de fire Viby Syd-afdelinger med andre boligområder i byen viser, at fraflytningen i disse afdelinger i 2011 ligger under niveauet i stort set alle sammenligningsområderne dog med undtagelse af Skovgårdsparken afdeling 24 og Frydenlund afdeling 30, der med 90% fleksibel udlejning har opnået ganske lave årlige fraflytningsprocenter på omkring 6-7%. Tilsvarende er den årlige fraflytningsprocent i 2011 i Rosenhøj, Kjærslund og Side 24 af 27