KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført dårligt mæglerarbejde.

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. LokalBolig Køge ApS Søndre Allé Køge Nævnet har modtaget klagen den 9. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsprovenu og som følge heraf skal betale godtgørelse til klagerne. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført dårligt mæglerarbejde. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ejede en ejendom, som klagerne ønskede, at indklagede skulle sælge.

2 2 Den 4. april 2011 indgik klagerne og indklagede en formidlingsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: Det fremgik af det salgsbudget, der hørte til formidlingsaftalen bl.a.:

3 3 Den 26. april 2011 modtog klagerne og indklagede tilstandsrapport og energimærke fra det firma, som havde fået til opgave at udfærdige rapporterne. Den 27. april 2011 sendte indklagede udkast til salgsprospekt til klagerne til disses eventuelle kommentarer. Indklagede sendte samme dag besked til klagerne om, at deres ejendom var lagt på internettet. Den 30. maj 2011 underskrev en interesseret køber et tilbud om at købe klagernes ejendom til en kontantpris på kr. Det fremgik af købsaftalen, at køber ønskede, at klagerne skulle udbedre forskellige fejl og mangler ved ejendommen, samt at forskelligt løsøre skulle medfølge. Klagerne ønskede imidlertid ikke at acceptere købers tilbud. I forbindelse med modtagelse af nyt købstilbud fra køber skrev klagerne den 7. juni 2011 til indklagede, at klagerne var indstillede på at sælge ejendommen til en kontantpris på kr., dog således at klagerne ville udbedre forskellige forhold omtalt i tilstandsrapporten. Den 17. juni 2011 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelsesdag den 1. september Det fremgik af købsaftalen, at købers rådgiver skulle have skøde klar til sælgers og købers signering senest den 17. august 2011, samt at skøde skulle anmeldes til tinglysning senest den 29. august Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.:

4 4 [ ] [ ] [ ]

5 5 Samme dag udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning ud fra en kontantpris på kr. Indklagede beregnede klagernes overskud til ,04 kr., hvori der var medtaget følgende indfrielse af et lån i Totalkredit: Den 23. juni 2011 sendte indklagede en orientering om det videre sagsforløb til klagerne. Det fremgik heraf bl.a., at indklagede bad klagerne om at fremsende kopi af kvittering for klagernes betaling af ejendomsskat samt seneste opgørelse for vandforbrug og kvittering for betaling heraf. Indklagede oplyste endvidere, at refusionsopgørelse ikke kunne udarbejdes, før ovennævnte kvitteringer forelå. Den 3. september 2011 sendte indklagede aflæsningstal for el, vand og varme fra overtagelsen til forsyningsselskaberne samt til købers rådgiver. Indklagede oplyste videre klagernes nye adresse. Den 29. september 2011 blev disse oplysninger genfremsendt til parterne. Den 5. september 2011 skrev købers rådgiver til indklagede angående købers mangelsindsigelser vedrørende bl.a. ejendommens klimaanlæg/genvexanlæg samt en centralstøvsuger, og bad om klagernes kommentarer hertil. Den 7. september 2011 besvarede indklagede henvendelsen og oplyste, at indklagede havde drøftet mangelsindsigelserne med klagerne. Indklagede oplyste videre, at klagerne havde afvist, at der var fejl ved anlæggene og støvsugeren. Den 20. september 2011 skrev indklagede til klagerne og meddelte, at skødet nu var klar til signering. Skødet blev lyst den 26. september 2011.

6 6 Den 28. september 2011 skrev indklagede en til begge klagerne, hvoraf bl.a. fremgik.: Hej [begge klagernes navne] Vi har modtaget nedenstående skrivelse fra købernes rådgiver vedr. de defekter som de påtalte allerede på overtagelsesdagen. I vil høre nærmere, når jeg modtager tilbud på udbedring. Den 3. oktober 2011 blev klagernes lån i ejendommen indfriet. Det fremgik af indfrielsesopgørelsen, at lån til Totalkredit var indfriet med ,56 kr. Den 3. november 2011 skrev købers rådgiver til indklagede og meddelte, at købers mangelskrav nu kunne opgøres til kr. Indklagede svarede ved af 14. november 2011 købers rådgiver bl.a.: Sluttelig skal jeg venligst henlede opmærksomheden, at købesummen som bekendt skal frigives trods evt. uoverensstemmelser; dog er det kutyme at der tilbageholdes et beløb svarende til det evt. udestående og naturligvis til evt. refusionssaldo i købers favør. Samme dag skrev indklagede til klagerne bl.a.: Ved nærværende videresendes nedenstående mail med bilag fra købers rådgiver i forbindelse med ovennævnte ejendomshandel, idet jeg venligst beder jer acceptere, at købers krav kr ,- medtages over refusionsopgørelsen. Den 15. november 2011 skrev den ene af klagerne til indklagede og afviste alle købers krav, bl.a. med begrundelsen, at denne klager ikke før var blevet gjort bekendt med mangelsindsigelserne. Den 13. december 2011 sendte indklagede via udkast til refusionsopgørelse til klagerne. Det fremgik videre af indklagedes , at indklagede havde modtaget frigivelse af de hos indklagede deponerede midler, samt at saldo i klagernes favør var overført til klagernes pengeinstitut. Samme dag sendte indklagede en faktura til klagerne: Det fremgik heraf bl.a.:

7 7 Senere samme dag skrev den ene af klagerne til indklagede og bemærkede, at klager ville læse refusionsopgørelsen, men at klager hertil manglede kopi af ejendomsskat, kvittering for betaling af renovation samt kopi af tegnet police vedr. ejerskifteforsikringen. Den 21. december 2011 rykkede klager indklagede for kopi af købers betaling for ejerskifteforsikring og forbrugsafgifter. Indklagede oplyste samme dag, at han havde rykket klagers rådgiver. Den 5. januar 2012 modtog klagerne en inkassoopkrævning vedrørende skyldig el for perioden 16. august 2011 til 21. september Beløbet udgjorde 1.440,31 kr. Indklagede sendte på anmodning fra klagerne den 9. januar 2012 en kopi af de aflæsninger, som indklagede tidligere havde indsendt til forsyningsselskabet. Samme dag skrev klagerne til indklagede, at forsyningsselskabet havde oplyst at have

8 8 modtaget en aflæsning direkte fra købers rådgiver den 21. september 2011 på en anden aflæsning end den af indklagede foretagne. Den 26. januar 2012 sendte indklagede nyt oplæg til refusionsopgørelse til klagerne. Klagernes betaling for ½ ejerskifteforsikring fremgik ikke længere af opgørelsen. Det fremgik af opgørelsen, at Renteberegning af deponerede midler udgjorde 4.418,71 kr. I forbindelse med fremsendelse af refusionsopgørelsen anførte indklagede bl.a.: Indklagede har efter klagesagens indgivelse betalt klagerne kr., som udgør fejlagtigt opkrævet beløb for e-filing samt abonnementsgebyr i indklagedes faktura. Nævnet har hos realkreditinstituttet fået oplyst, at indfrielse af klagers lån pr. 17. juni 2011 kunne ske med ,92 kr. Det fremgik videre af indklagedes beregning bl.a.:

9 9 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne. Indklagede skal videre tåle en salærreduktion for dårligt mæglerarbejde, samt betale erstatning for klagernes tab af rente i forbindelse med, at handlen blev forsinket. Indklagede lovede, at såfremt klagerne underskrev formidlingsaftalen hurtigt ville klagernes ejendom kunne nå at blive annonceret inden påske. Dette skete imidlertid ikke. Først den 27. april modtog klagerne et udkast til annoncebeskrivelse på salgsprospektet, hvilket klagerne godkendte samme dag. Først senere denne dag blev ejendommen annonceret. Den 25. maj 2011 blev ejendommen første gang fremvist til de senere købere. Indklagede fulgte op på fremvisningen over for den af klagerne, som beboede ejendommen. Den anden klager gjorde herefter indklagede opmærksom på, at da klagerne var skilt, og da klagerne ikke nødvendigvis talte sammen, ønskede denne klager også at blive orienteret om sagens forløb, idet begge klagere stadigvæk ejede ejendommen. Den 31. maj 2011 fremlagde indklagede et købstilbud på kr. for klagerne. Klagerne afslog dette tilbud. Indklagede forsøgte at overtale klagerne til at acceptere købstilbuddet, idet indklagede forklarede, at ejendommen var udbudt til en høj pris. Klagerne spurgte i den forbindelse indklagede om, hvorledes han 2 måneder forinden kunne have fastsat en anden pris, hvortil indklagede forklarede, at udbudspriserne var drastisk faldende, hvilket indklagede ikke var herre over. Trods klagernes protester indsatte indklagede en bestemmelse i den endelige købsaftale, hvoraf fremgik, at forskelligt løsøre skulle medfølge. Købsaftalen lød på udbudsprisen. Klagerne underskrev i første omgang ikke købsaftalen, idet klagerne var i tvivl om, hvorvidt indklagede gav klagerne den rigtige rådgivning. Først nogle dage senere underskrev klagerne købsaftalen. Efter indklagede på klagernes opfordring havde foretaget en rettelse af salgsprovenuet, underskrev den ene klager på begge klageres vegne det endelige salgsprovenu, men den ene klager fik ikke en kopi af salgsprovenuberegningen. Det er ikke korrekt, at købsaftalen blev grundigt gennemgået, og det var først efterfølgende, at klagerne blev opmærksomme på, at diverse ekstra løsøre skulle medfølge. Klagernes pengeinstitut har på et senere tidspunkt gjort klagerne opmærksomme på, at det fremlagte salgsprovenu ikke var i overensstemmelse med de faktiske omstændigheder. Det faktiske provenu ligger langt under det provenu, som klagerne fik forelagt af indklagede.

10 10 Den 20. september 2011 blev den ene af klagerne kontaktet af en af indklagedes medarbejdere. Indklagedes medarbejder oplyste, adspurgt af klager, at skødet var til tinglysning. Denne klager oplyste nu, at klagerne endnu ikke havde underskrevet skødet. Senere samme dag modtog klagerne link til tinglysning.dk, således at skødet kunne underskrives. Skødet blev først tinglyst den 26. september 2011, hvilket bl.a. har medført, at klagerne har betalt termin til og med 3. oktober 2011, selvom skæringsdatoen var 1. september Klagerne har modtaget en inkassosag fra elforsyningsselskabet for et krav mod klagerne for perioden 16. august 2011 til 21. september Det viste sig, at forsyningsselskabet ikke har modtaget den aflæsning på 896 KWh, som indklagede påstår at have indsendt. Forsyningsselskabet havde derimod modtaget en aflæsning fra købers rådgiver af 21. september 2011 på 1073 kwh. På refusionsopgørelsen har der været medtaget et beløb for udgift til ejerskifteforsikring i købers favør. Da klagerne bad indklagede om købers kvittering for betaling af ejerskifteforsikring viste det sig imidlertid, at køber ikke havde tegnet en sådan forsikring. Den deponerede købesum blev tilbageholdt frem til 13. december 2011, idet køber ønskede at bibeholde retten til stempelrefusion. Klagerne har imidlertid ikke accepteret at forlænge fristen herfor. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne samt bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Det bestrides videre, at indklagede skal betale erstatning til klagerne for med tab af rente i forbindelse med mangelsindsigelserne. Før en ejendom kan annonceres til salg, skal der foreligge et energimærke. Da aftalen med den byggesagkyndige først blev indgået af klagerne 2 dage inden påske, har det ikke været muligt for indklagede at annoncere ejendommen på internettet eller avisen op til påske. Desuden har indklagedes fotograf forgæves forsøgt kontakt til klagerne for aftale om fotografering af ejendommen. Dette forsinkede også processen i forhold til annoncering i påsken. Klagerne påstår, at de ved formidlingsaftalens indgåelse specifikt gjorde opmærksom på, at de begge ønskede orientering om sagen. Dette er ikke korrekt. Tværtimod beboede den ene klager ejendommen og fik derfor altid tilbagemeldinger. Denne klager nævnte selv, at han ville orientere den anden klager. Den anden klager har ved telefonisk kontakt med indklagede virket uinteresseret og uengageret i forløbet, idet hun ikke beboede ejendommen. Prisen på ejendommen er fastsat ud fra ejendommens generelle helhedsindtryk, og der

11 11 er i prisfastsættelsen ikke taget højde for konkrete fejl og mangler nævnt i tilstandsrapporten, da denne først er blevet udarbejdet efter indgåelsen af formidlingsaftalen. I forhandlingen mellem køber og klagerne kom klagerne frem til, at de ikke ville acceptere et nedslag i prisen til udbedring af konkrete punkter i tilstandsrapporten, da det ville være billigere for dem selv at udbedre punkterne, da den ene klager er håndværker. Det er korrekt, at køber startede med et bud på , og at indklagede ved forhandling fik løftet buddet til kr., hvilket var det maksimale beløb, som køberne kunne købe for, såfremt de selv skulle stå for udbedring af de i tilstandsrapporten nævnte punkter. Da klagerne imidlertid afslog tilbuddet, kontaktede indklagede på ny køber for at fortsætte forhandlingen, hvilket også lykkedes, således at den udbudte pris blev opnået, dog således, at der var krav om, at forhold nævnt i tilstandsrapporten skulle udbedres af klagerne. Købsaftalen blev grundigt gennemgået med klagerne, herunder punkt 16, hvori der blev oplyst om det øvrige medfølgende løsøre samt om de 3 punkter i tilstandsrapporten, som skulle udbedres. Det tilrettede salgsprovenu blev underskrevet og udleveret til den ene klager, som lovede at videregive dette til den klager, som ikke beboede ejendommen. Indklagede har i hele forløbet regnet med de mest aktuelle indfrielseskurser og den korrekte obligationsrestgæld. Indklagedes sagsbehandlingsystem vælger den på dagen billigste indfrielsesmetode. Klagernes budgetterede provenu er grundet ændringer i kursen steget med ,66 kr. fra formidlingsaftalens underskrift til købsaftalens underskrift. At klagernes indfrielseskurs har ændret sig efter købsaftalens underskrift til ulempe for klagerne, kan indklagede ikke være ansvarlig for. I det fremsendte bilag fra Totalkredit er der beregnet ud fra en straks indfrielse. At klagernes rådgiver har benyttet den dyreste løsning, må være indklagede uvedkommende. Grundet ferie på indklagedes kontor blev det skøde, som indklagede modtog den 16. august 2011, først videresendt til klagerne, således at klagerne kunne signere skødet den 20. september Skødet blev således tinglyst 28 dage for sent, hvilket indklagede skal beklage, og indklagede vil tage konsekvensen heraf. Dog skal indklagede bemærke, at der ved en beregning skal tages højde for eventuelle renter samt skattefradrag, som er kommet klagerne til gode. Indklagede gjorde i af 23. juni 2011 klagerne opmærksomme på, at indklagede skulle bruge kvitteringer til refusionsopgørelsen. Da indklagede modtog refusionsopgørelsen den 13. december 2011, anmodede indklagede telefonisk købers rådgiver om at fremsende kvitteringer for købers betaling af forbrugsafgifter og ejerskifteforsikring. Indklagede modtog flere ukorrekte refusionsopgørelser, og

12 12 indklagede kontaktede hver gang købers rådgiver for en korrekt opgørelse. Den 26. januar 2012 sendte indklagede endnu en refusionsopgørelse til klagerne til godkendelse inklusive renter af for sent frigivne midler. Indklagede har endnu ikke modtaget klagernes godkendelse heraf. Det var kun den ene af klagerne, som var til stede ved nøgleoverdragelse og aflæsning af forbrugsmålere. Denne klager har underskrevet og godkendt aflæsningen. Aflæsning af forbrugsmålere blev herefter sendt til elforsyningsselskabet den 3. september 2011 umiddelbart efter overtagelsen den 1. september Senere påstod elforsyningsselskabet, at de ikke havde modtaget aflæsningen, hvorfor indklagede sendte denne på ny den 29. september Købers rådgiver havde imidlertid den 21. september 2011 fremsendt en højere aflæsning til elforsyningsselskabet. Indklagede har fra selskabet fået oplyst, at den senere aflæsning er elektronisk og som sådan overtrumfer den aflæsning, der er lavet manuelt på overtagelsen, da denne ifølge forsyningsselskabet først er modtaget hos dem den 29. september Differencen skal køber naturligvis betale over refusionsopgørelsen. Indklagede har imidlertid ikke modtaget den seneste opgørelse fra klagerne, hvorfor indklagede ikke har de korrekte tal til refusionsopgørelsen. Hvorfor købers rådgiver har indberettet et andet aflæsningstal, end det der blev aflæst på overtagelsesdagen, kan indklagede ikke kommentere på. Den ene af klagerne var til stede ved overdragelsen og blev derfor orienteret om mangelsindsigelserne. De yderligere aspekter og indsigelser vedrørende disse må være et mellemværende mellem klagerne og køber. Indklagede skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at køber har indledt civilt søgsmål mod klagerne om fejl og mangler ved ejendommen. Indklagede er enig i, at købers rådgiver ikke er berettiget til at tilbageholde deponeringen, hvilket indklagede da også flere gange har informeret købers rådgiver om såvel telefonisk som skriftligt. De deponerede midler har købers rådgiver således tilbageholdt grundet tvister om fejl og mangler ved overtagelsen og ikke tilbageholdt i forbindelse med stempelrefusion. Renter i forbindelse med for sen frigivelse af deponering er medtaget i refusionsopgørelsen. Den ene af klagerne er selv uddannet ejendomsmægler, og denne klager har således kendskab til salg af ejendomme. Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagernes opstart af salg af ejendommen blev forsinket på grund af forhold, som kunne bebrejdes indklagede, og nævnet finder ikke grundlag for kritik af indklagede i den forbindelse. Spørgsmålet, om indklagede havde udbudt ejendommen til en for høj salgspris, skønnes

13 13 uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder, at det af købsaftalen fremgik, at diverse løsøre skulle medfølge, og finder derfor ikke anledning til yderligere over for indklagede i den forbindelse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det var aftalt, at klagerne hver især skulle informeres yderligere, ud over det af allerede af indklagede foretagne. Såfremt indklagede ved salgsprovenuberegningens udarbejdelse havde indhentet korrekte oplysninger om lånets restgæld og indfrielseskurs, ville beregningen have vist et mindre provenu til klagerne, idet indklagede ikke havde medtaget obligationsafdrag på klagernes lån for perioden 1. oktober 2010 til 16. juni 2011, i alt ,35 kr. Det korrekte indfrielsesbeløb på lånet udgjorde således ,35 kr. mere end anslået af indklagede. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder, at klagerne var i god tro. Nævnet finder herefter, at indklagede skal godtgøre klager ,35 kr. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for, at klagerne fik meddelelse om, at skødet lå klar til underskrift på Nævnet finder derfor, at handlens forsinkelse tinglysningsmæssigt kan bebrejdes indklagede. Nævnet finder herefter, at indklagede som følge af det dårlige mæglerarbejde skal betale den del af klagernes rentetab, der kan bebrejdes indklagede, hvilket beløb herefter skønsmæssigt kan fastsættes til kr kr., idet der herved er taget højde for, at renteudgifter er fradragsberettigede samt rentegodtgørelse af de deponerede midler. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ukorrekt over for købers rådgiver tilkendegav, at det var kutyme, at der kunne tilbageholdes et beløb svarende til et eventuelt udestående mellem klagerne og sælger. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede ved af 14. november 2011 uden videre rådgivning bad klagerne acceptere, at købers mangelskrav blev medtaget på refusionsopgørelsen. Nævnet finder det tillige kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med gennemgang af refusionsopgørelsen indhentede relevant kvittering hos køber for købers betaling af ejerskifteforsikring, idet beløbet var medtaget på refusionsopgørelsen. Nævnet finder, at indklagede som følge af det kritisable arbejde samlet skal tåle en salærreduktion på kr.

14 14 Indklagede har fejlagtigt opkrævet beløb for e-filing og abonnementsgebyr, i alt kr. Da indklagede imidlertid efter klagesagens indgivelse har tilbagebetalt klagerne kr., som udgør det fejlagtigt opkrævede beløb, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet finder, at indklagede har videresendt aflæsningstal til elforsyningsselskab og finder ikke anledning til yderligere over for indklagede i den forbindelse. Konklusion: Indklagede skal herefter betale ,35 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 9. november 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand