AlmenVejledning. Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde

Transkript

1 AlmenVejledning Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde Program Projektering Udførelse Drift Innovation og læring

2 AlmenVejledning i helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde >3%)I'? >3%$I'#&'&E.? >3%$I'.? J'I$3'.'+,@".,:#5'76'+? :.*'23&%./=='? 9"".3$7'.$7%? -".&$3'? J'++$%'3'.? ;+1++'? 4)H"/+? 2. udgave 27 / 213 AlmenNet Studiestræde København V Sara Terp Uhre, Udviklingskonsulent Aaparken 2 74 Herning Käte Thorsen, Landsbyggefonden Lars Holmsgaard, Landsbyggefonden Grethe Wilmoes, Herning Kommune Anders Ravnemose, Aalborg Kommune 4$&),-"5&%)).3,6$'#&'78,9:!, Steen Ejsing, DAB Sven Buch, Himmerland Boligforening ;).),<'.=,>.'8,!"#$%&'#&()*'+,-./'12%)).3 AlmenNet -"+"?,!"#$%&'#&()*'+,-./'12%)).3,)@3A,BC,!.D73%E.3&=).('78,F'.7$7%A, Nye store altaner og terrasser har givet afdelingen nyt liv. Se G@+'.+.H(,$,/33.)%,+$##)3+8,5'7,(/7,5'3,($#3')7%$I'#&'7?, AlmenVejledning i helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde (213) Udarbejdet med støtte fra Landsbyggefonden Ene Esgaard, Ene Es

3 Indholdsfortegnelse Om AlmenNets publikationer Forord Indledning Fase 1 Forberedelse Indledende forberedelser Procesplan Deltagerne Organisering!"#$#%"&'"#(%)*+(*%,-,,&./"(1&2&' Fase 2 Idé- og projektudvikling 34+'2$#*%-(&'*.$#*+.*%,-,,&*4&2*56!7 Helhedsplanen Beboermøde/-orientering!'&.%&#2&%&*$8*$#%-(#"#(%.$,&'"$& Fase 3 Projektafklaring Behandling af ansøgningen i kommunen 6&1$#2"#(*$8*$#%-(#"#(&#*"*56!* Endelig helhedsplan og skema A Fase 4 Endelig vurdering og godkendelse Beboernes godkendelse Kommunens godkendelse Landsbyggefondens tilsagn om støtte Det videre arbejde Litteratur og andre henvisninger Bilag Side

4 Om AlmenNets publikationer AlmenNet er en forening for udviklingsorienterede almene boligorganisationer, hvor formålet er at skabe fremtidssikring for almene boliger og bebyggelser med fokus på både fysiske investeringer, boligsociale processer og nye organisationsformer. AlmenNet igangsætter, støtter og koordinerer udviklingsarbejder med henblik på at forbedre den almene boligs konkurrenceevne. Det sker i praksis ved at udvikle vejledninger,!"#$%&'(#) *+) $,#-(#.) -*/) $1) *2$!3456(#() 7() almene boligadministrationers kompetencer i varetagelse af bygherrerollen, samt understøtte et konstruktivt samarbejde med beboere, bestyrelser, myndigheder og byggeparter. Alle AlmenNets publikationer tager afsæt i en af nedenstående kategorier, der tilsammen udgør AlmenNets arbejdsområde og overordnede systematik for foreningens publikationsserie. som kan anvendes direkte af andre, samt at inspirere og udstikke retningslinjer for god praksis. Publikationerne henvender sig i sær til projektledere, og mere generelt til beslutningstagere og samarbejdspartnere, der er involveret i almene fremtidssikringsprojekter. Publikationerne er tænkt og skrevet ud fra Almen- 8(%-)9,17/(1%:);#,+(#7#(!(1)411*!%4*1<)=(%%() indebærer, at boligorganisationerne selv tager ansvar for egen udvikling, læring og fornyelse. AlmenNets publikationer udspringer typisk af et af foreningens udviklingsprojekter, der gennemføres af medlemmerne, og som dermed danner grundlag for efterfølgende formidling. Har du kommentarer eller spørgsmål til AlmenNets publikationer, er du velkommen til at kontakte foreningens sekretariat på almennet@almennet.dk eller tlf Program Projektering Udførelse Drift Innovation og læring Publikationerne er forfattet af foreningens egne og meget engagerede medlemmer og baserer sig på best practice i den almene sektor. Ønsket er at give konkrete værktøjer og viden videre, >?) *!(#;34$) 2?) eller download vores App på App store. God læselyst 4

5 Forord Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde hører til i AlmenNets serie af vejledninger, der omfatter det store, forberedende arbejde med fremtidssikringsprojekter. Denne vejledning hører således til under kategorien Program i Almen- Nets publikationsserie. Vejledningen kan med fordel læses og anvendes sammen med de to andre AlmenNet vejlednin-!"#$% &'#"()*+,-.-/,"&% 1!% &2"31"#+"(14#-)*,4% 5#16",&7%2"!!"%8"9/"+.*.!"#%4-.%:.+",%5;%<<<7 almennet.dk eller ved at downloade AlmenNets App fra App store. Denne AlmenNet vejledning er en revideret udgave af den tidligere vejledning fra 27. Ved revisionen er meget indhold blevet opdateret, og vejledningen er generelt gjort mere læsevenlig og bedre struktureret. Der har også været et behov for at kunne gøre vejledningen mere anvendelig på tablets, smartphones og som digitalt værktøj. Vejledningen er revideret i et samarbejde mellem repræsentanter fra Landsbyggefonden, boligorganisationer og to kommuner. Tak til deltagerne: Käte Thorsen, Landsbyggefonden Lars Holmsgaard, Landsbyggefonden Grethe Wilmoes, Herning Kommune Anders Ravnemose, Aalborg Kommune =*,-%'1(,!--#+%>*"/,".?%@A2% Steen Ejsing, DAB Sven Buch, Himmerland Boligforening B-#-%C"#5%DE#"?%21/*!,"/,4-3")%'#F"EG9!--#+ 5

6 !"#$%&'()*#+,-.#/#12)3(*+-(#4.5.#6272#89)*(:#89)*(:%(: 6

7 Indledning Vejledning i Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde er udviklet som støtte til almene boligorganisationer, der står foran en fremtidssikring af et boligområde, og som eventuelt vil!"#$% &'%!("(($% )*+%,+-.!/##$)&-.$-% 1,234% (56% 7-+-!5$*5-#$-8%9$:6$.-5-#$-%;+*%&<'=*>!&';$.% på helheden omkring en fremtidssikring, men har sit primære fokus på den fysiske renovering. Vejledningens vigtigste omdrejningspunkt er helhedsplanen, som blandt andet er påkrævet, når der!"#$!% &'% *$-&?$*5-#!!("(($% ;$6;$.- splan, der kun er udarbejdet for at opnå støtte fra,23a%;+*%.&#%5>>$%&<)6.(%!5(%)&*'b68%c$6;$.!<6+-6=#- ningens vigtigste formål er, at boligorganisationen opnår overblik over den enkelte afdelings situation, og på baggrund heraf kan planlægge strategisk og fremtidssikre afdelingen. Helhedsplanlægning - og dermed også dele af denne vejledning - er derfor &#!B%+-?$-.$65#%5%(56)=6.$A%;?&*%!("(($%)*+%,23%5>>$% er relevant, og hvor formålet alene er at forbedre boligorganisationens overblik over en afdelings situation, fremtidige drift og vedligehold. Helhedsplanlægningen, fra behovet for en renovering overvejes og frem til skema A er godkendt, #$--$'6"/$*%(<5!>% 7*$%)+!$*% D% E8% 3&*/$*$.$6!$A% 2. Idé- og projektudvikling, 3. Projektafklaring og 4. Vurdering og godkendelse - som hver især /*5-#$*%<*&F$!!$-%+)#"*$-.$%?5.$*$8%G$%7*$%)+!$*% fremgår af efterfølgende oversigt over proces for helhedsplanlægning. Helhedsplanen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endelige helhedsplan. 9.#1.+1()&(2.)")* &4(#* >?+"*.',?+4&.,* '@* %"* 1?#%")%"*+"1#"+*.1*4+(>*2#*")*$"#$"%&'#()J K*!"#$"%&'#()<* ()&D1))1*.1* &4",(* F* &4(#* 6%(+5 /"7%"&*"-2"+J*LM"16#(2>*.,*&2D22"*-+(*8()%&/311"5 -.)%")* 2#*.'+"2))1<* 6%/"%+)1<* >"%#1"$.#%"#&"<* forbedring, ombygning, sammenlægning af lejlig5 $"%"+*.1*,#7D-.+/"%+)1**(#,")2*/311"+<*&(,2*)5 -+(& ?)%+)1"+**1$"22..,+@%"+L*N89:<*,(+2&* 211). K*!"#$"%&'#()")*&4(#*6%(+/"7%"&*(-*/.#1.+1()&(5 2.)"+)"*6)%"+*(122(1"#&"*(-*+"1#"+)"*.,*/"/."+5 %",.4+(2**O*PQ**#.>*.,*(#,")"*/.#1"+*,;>;<*.1* 1.%4")%"&*(-*4.,,6)(#/"&23+"#&"); 7

8 Proces for helhedsplanlægning Forberedelse Idéudvikling og Projektudvikling Helhedsplan 1. version Projektafklaring Endelig helhedsplan Vurdering og godkendelse Godkendt helhedsplan og skema A Program AlmenVejledning i fremtidsanalyse AlmenVejledning i helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde AlmenVejledning i beboerdemokratisk proces Procesoversigten viser også sammenhængen!"#$%&!"'(")*$+",&"#'-'."/$1/"!)-#*2'2&3*"4$ Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde samt Beboerdemokratisk proces. Mange af de beslutninger, der skal træffes for at udarbejde en helhedsplan, genereres i en beboerproces. Beboerproces og processen med at udarbejde en helhedsplan er derfor sammenhængende og sker sideløbende. Beboerprocessen kan være lang eller kort, alt efter afdelingens størrelse, beboernes engagement med mere, og processen vil naturligvis påvirke arbejdet med helhedsplanen. Inspiration og værktøjer til at gen- '"!56/"$ "'$ 7"78"/9/8:"*$ ;'#"*$ -$ <",&"#'-'."'$ Beboerdemokratisk proces, og hvor det er relevant henvises der hertil. Når afdelingens status og muligheder for fremtidssikring undersøges i fase 1 og 2 henvises der )-&$ <",&"#'-'."'$ 1/"!)-#*2'2&3*"=$ >$ #"''"$ <",- &"#'-'.$;'#"/$!2'$<?/@)6,"/'"$)-&$#"'$56/*)"$25- klaring af afdelingens situation og behov for fremtidssikring. På baggrund heraf bliver det lettere at vurdere, om en renovering er relevant og om arbejdet med en helhedsplan skal påbegyndes. Det er en fordel at læse alle tre vejledninger 1/"!)-#*2'2&3*"4$ A"&B"#*9&2'&?.'-'.$ 8.$ myndighedssamarbejde og Beboerdemokratisk proces inden man går i gang med arbejdet, så man har skabt sig et overblik over opgaven og tidsperspektiverne heri. Derefter kan man udarbejde en procesplan med de elementer fra vejledningerne, som er relevante og anvendelige i 8

9 Indledning LBF s renoveringsstøtteordning!"#$%"&'#())*+**"$&,#'#("#-('%"&-.,"/)"))*+**"-*'/-&" 1/2&",'*/3#- - 21/,"*- 4)*+**","- /3#45-6//"- 1&7"8,"&9-,"&- 21#-)*+**")9-"&-"2)*&1$&,'#:&";- <- =>&"*#'#(-1?-7.(#'#(),"/"-@7.((")21,"&A5 <- =B7.(#'#(-$(-)1BB"#/:(#'#(-1?-7$/'("&--7/1#,*- 1#,"*-7",&"-?$&,"/'#(-1?-7$/'(*.>"&-'-1?,"/'#("#5 <- C'/(:#("/'(D",- *'/- 7$/'("&-?$&- )"/%D8E/>#"- 2+&" )*$/)7&E("&"--FGHI-JB5 <- K'/8+1&7"8,"&-'-E,"1&"1/"&--12*'%'*"*)-$(-*&.(D",)?&"BB"#,"-*'/*1(-'-"*1("7.(("&'5 <- L://")DE)"--'-)*+&&"-$(-E,)1**"-"*1("-7$/'($B&3 der. <- M#?&1)*&E2*E&--)217"/)"-1?-7",&"-*'/2#.*#'#(-*'/-$B ('%"#,"-7.-'-E,)1**"-7$/'($B&3,"&5 Renoveringsstøtteordningen støtter ikke: <- 6/B'#,"/'(- #",)/',#'#(9- )$B- "&- E)*+**"*- %",/'(" holdelse. <- K$,"&#')"&'#(9- )$B- N#1#)'"&")- %",- DE)/"8")*'( #'#(-$(-"("#-*&:2#'#()&"*-B%5 D#"$5+8"$"& +)92$.6;+2)& 2.& $")21"$+)8**;E;;"2$#)+)8")& ()- #"*&3/&FA<*&!?".."*+#"&GGG%5:9%#,&&!12$&.6)&28*/&()#"$H I& I& Vejledning- og Regulativ om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og #$+)8"$&+&8!";;22.$/#"$J&@FA<K&.6$;*&LMBBC%& miljøforbedring i alment byggeri, samt infrastrukturæn- NOPQPH&R")21"$+)8**;E;;"2$#)+)8")H&A>88";",)+*,&#2- kumentation og indhold mv. i ansøgninger om støttede 5/)&@FA<&S=5+&LMBBC% forhold til den enkelte afdelings behov og mulig-!"#"$%&'"$&()#"*&+,,"&-)&./#"&!12$3/&3$24"*- sen kan gennemføres. AlmenNets vejledninger er alene en anbefaling til, hvordan boligorganisationerne kan gøre det. Processer varierer. Det samme gør sig gældende for helhedsplaner. Helhedsplaner er meget forskellige i omfang og indhold, alt efter hvilke udfordringer, der er i den enkelte afdeling. Denne vejlednings anvisninger på helhedsplanlægning skal derfor også kun bruges som inspiration og anvendes i det omfang, det er relevant i den konkrete situation. Boligorganisationen skal blot være opmærksom på, at gældende regler og krav på området er overholdt. Vejledningen er opbygget således, at helheds- 356)578)+)8")*& ($"& 96*"$& :"*,$+1"*& +&!1"$;& *+;&,63+;"5%&<2$&!1"$;&,63+;"5&=##>:"*&3$24"**")&#"- ;65?"$";&@+&A+568&B&()#"$&.6)&";&",*".3"5&3/&")& 3$24"*356)&!12$69&#"&($"&96*"$&28*/&9$".8/$%C 9

10 Fase 1 Forberedelse I denne indledende fase er det ofte administrationen, afdelingsbestyrelsen og organisationsbestyrelsen, som først drøfter afdelingens udfordringer, og ved styringsdialogmøderne orienteres kom-!"#$#%&$'(!)%*%+$%,$-.$%./12+$3%$'%+$.%$#+#"% ikke nødvendigt at foretage en tilstandsvurdering, og der opnås derfor heller ikke det fulde overblik over afdelingens problemstillinger og muligheder. Derimod er det i denne fase, hvor processen planlægges og besluttes, viden om støtte- og 4#5#-/$'/#6-!"/6&$+$'% /#+&$#.$-3% 1"#+5!$#.$.% for organiseringen opbygges, styregruppen for projektet nedsættes, og de første samarbejder etableres. Styregruppens milepæle for fase 1 kan være: 1. Der er udarbejdet et budget for forløbet frem til skema A, samt en overordnet plan for proces og organisering for projektet 2. Afdelingsbestyrelse og organisationsbestyrelse har godkendt overordnet plan for proces og organisering, samt besluttet, at udgifterne for forløbet frem til skema A, dækkes af boligorganisationens dispositionsfond eller afdelingen 3. Der er nedsat en styregruppe og udpeget en projektleder 4. Kommunen er orienteret ved styringsdialogmøde og repræsentant herfra er eventuelt indtrådt i styregruppen Indledende forberedelser Ofte opstår de første overvejelser om behovet for en renovering hos afdelingsbestyrelsen eller i administrationen. Det kan anbefales, at man i de første +'71.$-$'%51%51+$/#6$#-%-/."5./(#%8(!!$'%(!8'/#69 :% Erfaringer fra drift og vedligehold og viden om byggetekniske udfordringer, herunder eventuelle tilstandsvurderinger, hvis sådanne har været foretaget :% ;58.5%(!%"+$<#/#6--/."5./(#$# :% ;58.5% (!% 51+$/#6$#-% 78(#(!/-8$% "+=/8/#6% >51+$/#6$#-%'$6#-85?$'3%?"+6$..$'%!=)@% :% ;58.5% (!%?$?($'-5!!$#-2.#/#6$#% >5#5Aser f.eks. Nøgletal på boligområdet, interview!$+%?$?($'#$3%51+$/#6-?$-.a'$-$%!=)@% :% Systematisk indkredsning af afdelingsbestyrelsens og administrationens bud på afdelingens muligheder og behov for renovering og fremtidssikring. (Dialogværktøjer til dette 5'?$<+$% 4#+$-% /% =$<$+#/#6$#% B;'$!./+-5#5- A-$B@ :% Overvejelser om organisatoriske forhold, herunder afdelingens robusthed i forhold til.(!65#63% 1'5,A.#/#6-C'(D$#.3% C$'-(#5$'$-- sourcer med videre. I forlængelse heraf bør det drøftes om en eventuel sammenlægning af afdelinger, kan føre til en styrket organisering, driftsbesparelser med videre, til gavn for afdelingen konkurrenceevne. :% Overvejelser om, hvad det koster at renovere og fremtidssikre afdelingen, herunder de 1

11 Fase 1 Forberedelse Nøgletal på boligområder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sekvens. 5' Overvejelser om, hvordan renoveringen og!#&,%6$$63#641&4'7!'7!&+641&4'374'8474$6&#&$9' Dernæst vil det være hensigtsmæssigt, at der udarbejdes et første udkast til en overordnet procesplan, der som minimum strækker sig fra fase 1 til fase 4, samt et budget for processen. Hent evt. inspiration i procesplanen i Bilag 1. Den overordnede procesplan og budgettet kan indgå i en indstilling til organisationsbestyrelsen, som skal beslutte, om arbejdet sættes i gang, og (,'/16!%&#4&'%6+'&'!"#$%&'8#&'!7$&#'$37+':33&$' af boligorganisationens dispositionsfond eller af afdelingen. Udgifter vil eventuelt senere kunne dækkes af projektet. Besluttes det at igangsætte arbejdet, bør der allerede nu nedsættes en styregruppe for projektet. Det er et krav, at kommunen kan godkende helhedsplanen som en løsning på afdelingens problemer. Det er derfor af stor betydning, at kommunen - så tidligt som muligt - er inddraget i arbejdet hermed, og at forventningerne til projektet er afstemt. Endvidere bør planerne for afdelingens udvikling, K'-45+H9";-'(*4&'43#1"#$%C"LM2"N()%&43-.&)C"O-5-"P8+*&)"P8+*&)4&) 11

12 Landsbyggefonden (LBF)!" K(," F&'".B%*+-" &%+) '" 4+*" ()&'*+,-'%:" 8*(,&4" (,&'4" %',12'%+, 'D" $.*'<'.4644'" 1-" 5(>+4(*A 4+*)6%.'*"32:"L'%".5(*"(*4+&"2B%'"',"&%+)4.651,13+.5" /'-%$,&'*.'")1%"(4"F&'".4644':!" 8'(,&*'%" (,.6-,+,-'%" 13" 2'%.+1,"()"'*'&.>*(,',D"$.*'<'.4644'D"5(>+4(*4+*A )6%.'*"32:!" 8'.+-4+-'%"()&'*+,-',"+")1%/+,&'*.'"3'&">%B52(*+A C5(4+1,',:!" =(3(%/'<&'%" 3'&" /1*+-1%-(,+.(4+1,'," 13" '*A '&.>*(,D" >%1<'54-%$,&*(-" 1-" >%1<'54)1%.*(-D" CA nansieringsmuligheder mv. Boligorganisation!" #$%&'%'%"()&'*+,-',."/'12")1%")%'34+&..+5%+,-"1-" )1%".4644'")%("789:"!" ;4(/*'%'%".(3(%/'<&'"3'&"5133$,'"1-"789"13" helhedsplan.!" =+5%'%" (4" '*'&.>*(," $&(%/'<&'." ')4'%" %'-*'%,'" 2'%.+1," ()" '*'&.>*(," 1-" (,.6-A,+,-"13">%B52(*+C5(4+1,D".(34")%'3.',&'%"&'44'"4+*" 5133$,'"1-"789:!"?&(%/'<&'%".5'3(" E" 1-" ',&'*+-" '*'&.>*(,D".(34")%'3.',&'%"&'44'"4+*"5133$,'"1-"789:!" M+2'%"4+*.(-,"4+*".5'3("E:!" NG"3+,+.4'%+'%.")1%'.>6%-.'*"$&(%/'<&'."+,&.4+**+,-" om salg og nedrivning. Kommune!" ;%"4+*.F,.3F,&+-'&"12'%)1%"/1*+-1%-(,+.(4+1,',"!" =(3(%/'<&'%"3'&"/1*+-1%-(,+.(4+1,"13"'*'&.>*(,!" 8'(,&*'%"1-"(,/')(*'%"(,.6-,+,-"13">%B52(*+A 8'(,&*'%"1-"-1&5',&'%".5'3("E"1-"',&'*+-"'*A '&.>*(,"12'%)1%"789!" =4+**'%"-(%(,4+")1%"%'(*5%'&+4*G,"3'&"%'-(%(,4+")%("789!" Styregruppen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

13 Fase 1 Forberedelse koordineres med kommunens planer for byområdet og for bosætning generelt, således at der skabes sammenhæng og synergi mellem de projekter, som igangsættes. Det kan anbefales, at kommunen er repræsenteret i styregruppen, og at styringsdialogmøderne mellem kommune og boligorganisation anvendes til de første drøftelser om afdelingens situation. Til disse møder kan boligorganisationen fremlægge fakta om afdelingens situation, samt overvejelser om, hvordan afdelingen renoveres og fremtidssik-!"#$%#&'(%)*+!,&-%.!+/"##"-%&-%1!23"#%&-4%5!&% kommunens side kan der fremlægges forslag til, hvordan der skabes sammenhæng mellem planerne for afdelingen og kommunens planer for bosætning og byområdets udvikling. Der udpeges en projektleder, som ofte vil være den, der er mødeleder i styregruppen, og den som planlægger og gennemfører det videre forløb. Projektlederen vil, afhængig af boligorganisationens ressourcer og projektets størrelse, enten være en medarbejder i administrationen eller en ekstern bygherrerådgiver. Vælges der en bygherrerådgiver, bør boligorganisationen sikre sig, at denne har erfaring med renoveringsprojekter i den almene boligsekter samt har en helhedsorienteret tilgang hertil. Boligorganisationen kan også vælge kun at inddrage rådgivere i enkelte dele af projektet, f.eks. beboerinddragelsen, analyseopgaver mv. Hvis der inddrages ekstern bistand, er det ekstra vigtigt, at den lokale forankring er sikret fra star- ("-$%+1%&(%+.1&*"!%+1%&!3"6,#,"72-1%"!%7&!(%,"8- neret. Når der udfærdiges kontrakter om ekstern bistand, skal der desuden tages højde for, at renoveringsprojektet ikke nødvendigvis realiseres. Eksempelvis kan arbejdet allerede afsluttes ved 9&#"% :$% )*2#% ;<5% 2"%.!=*&728/"!"!% &-#>1-2-- gen, eller i fase 4, hvis beboerafstemningen resulterer i et nej til en renovering. Procesplan Når afdelingsbestyrelse, boligorganisation og kommune er enige om at arbejde videre med mulighederne for renovering af en afdeling, kan styregruppen begynde at danne sig et overblik over projektets samlede forløb. Det er hensigtsmæssigt at lave en detaljeret procesplan, hvor der er taget højde for alle elementer i processen. Afhængig af omfanget af den beboerdemokratiske proces kan det anbefales, at der laves en særskilt procesplan for denne (Læs mere i vejledningen?<"3+"!,"'+!&(2#%.!+/"#?@4%% En detaljeret procesplan kan udarbejdes med inspiration i procesplanen vist som bilag 1. Procesplanen &-% A,3B11"#% '",%,"% 2-9+!'&(2+-"!$% '&-% 8-,"!% ->,*"-,21"$%#&'(%9+!7=-1"#%'",%9&#"!-"C%.!+6"("- ring, udførelse og drift, innovation og læring. Procesplanen skal medvirke til at skabe et kontinuerligt forløb og klare rammer gennem alle faserne. Herudover skal procesplanen udarbejdes '",%+.'=!#+')",%.D%;<5#%!"17"!%+1%!"(-2-1#- linjer om ansøgningsprocedurer og sagsgang E;<5% F"1A7&(2*% +1% G"67",-2-1% EH&!(#% IJKK@@$% +1% reglerne om beboerdemokrati ( 37 i Lov om al- '"-"% 3+721"!% '4*4@4% LD!%,"% 9+!'"77"%!&*% "!% +.- fyldt, er der fortsat en del spørgsmål, som styregruppen skal tage stilling til før procesplanen kan 9=!,211>!"#C M% Hvem skal inddrages og orienteres - og hvor- -D!N%E,"7(&1"!"%+1%2-("!"##"-("!@ 13

14 !"#$%&'($)*+$!,-./1+$2./,3415%6/4($78/$9'/%/%:/$,6%-/$-/'/$,%;;/4<=41$;/::/;$ 14

15 Fase 1 Forberedelse!" Hvad skal der gøres - og hvornår? (aktiviteter #$"%&'("!" Hvem kan træffe beslutninger, og hvem udfører aktiviteterne - og hvornår? (aktiviteter, del- %)$*+*,"-&.*/.*(!" Hvad er målene, og hvornår er de nået? (mi-.*/.*(!" Hvilke dokumenter skal udarbejdes i forløbet 1"#$"23#+45+6"7'#89-*4%*+("" Deltagerne og interessenter Det er grundlæggende for en god proces og en positiv udvikling i boligområdet, at projektets deltager og interessenter inddrages og klædes på til at være ambassadører for udviklingen. Det skal derfor, tidligt i forløbet, afklares, hvem der er projektets direkte deltagere og hvem der er relevante interessenter samt hvordan de mobiliseres og inddrages. Det kan være en hjælp for styregrup- /*4")%":5":;.$*4'*"94'*+<;$%"#$=*..*+"#/.&<%*%>!" Beboersammensætning (Kan ske ved interviews med beboerne og ved analyse af Nøg-.*%)."/5"?#.&$#-+5'*%"7@AB(("!" Eget driftspersonale i området!" Eksterne samarbejdspartnere, f.eks. kommu- 4*4"#$"CDE"!" Nøgleaktører i og omkring området f.eks. skolen, foreninger, klubber, daginstitutioner, kirke og nærpoliti m.v.!" Andre boligorganisationer i området Den næste beslutning, som styregruppen skal træffe, er hvornår og i hvilket omfang ovenstående personer og institutioner skal inddrages i /+#F*<<*4G"E#+")%"%+::*"'*44*"?*<.9%4&4$"*+"'*%" nødvendigt at have overblik over projektet, samt en realistisk tids- og procesplan, hvor der er taget højde for ventetid og forhandlinger med kom- -94*"#$"CDEG" Det kan være svært at afgøre, hvor meget og hvornår beboerne og lokale interessenter skal inddrages. Kommer de med for tidligt, kan det blive svært at bevare engagementet hele vejen igennem forløbet. Kommer de omvendt med for <*4%,"45+"'*"&88*")%":5"*4"+&-*.&$"&4'HI'*.<*"/5" /+#J*8%*%G"@*+"K4'*<"&88*"*%"*48*.%"<3)+"/5,"23#+når og hvordan man inddrager beboerne, men &4</&+)%&#4"#$"'*%).J*+*%"3*J.*'4&4$"2*+%&."K4'*<"&" vejledningen Beboerdemokratisk proces. En vellykket inddragelsesproces kan medvirke til )%>!" Afdelingens eksisterende muligheder, kvaliteter og ressourcer fremhæves - og ikke overses!" Der udvikles unikke løsninger tilpasset afdelingen!" Beboernes tilfredshed med resultatet højnes, og beboerne vil i højere grad bruge de nye faciliteter, passe på dem og tage ejerskab!" Beboernes trivsel og det sociale miljø forbedres 15

16 !"#$%&'$()*+,$-./$,#$,#,1$.*$,#+2/)*$.'*"#)(,')#*$"3$4'.5,+,+ Organisering Når det er fastlagt hvornår og hvordan deltagere og interessenter skal inddrages, skal styregruppen forholde sig til, hvem der har beslutningskompetence til hvad. Det er vigtigt, at de reelle beslut-!"!#$%&#'('$)(*++')"),(*-'.%'%)'()/'+'1!'('%2)*#)&%) der fra start er sikret et godt samarbejde. Så vil meget være vundet senere hen i processen, ikke mindst når de endelige beslutninger skal træffes. Når man skal beslutte, hvem deltagerne er og hvor beslutningskompetencen er placeret, kan det være hensigtsmæssigt at tegne et organisationsdiagram. Projektorganisationen bør ikke være statisk, men skal kunne forandres, efterhånden som processen skrider frem, og der kommer nye fokusområder og aktører til. Man bør endvidere sigte mod en enkel og entydig organisering af projektet, der klart afspejler de forskellige interessenters rol- +'()"),(*-'.%'%3)45)*(#&!"$'("!#'!)$.&+)'%)5('6#78 Eksempel på organisationsdiagram Organisationsbestyrelse Afd./Afd. møde!"#$%&$'$ Myndigheder!"(&))*+$+!",#- Styregruppe!"4$56"7'89+19:&+1%$1:6!"4$56";<=$>+81%$1:?'$>1$!"4$56"(&))*+$+!"4$56"@'<:"&8"9=)6!"4A=8B$'$!"2'&C$/:>$=$'$ Rådgivere!".$/+1/!"2'&3$1 Arbejdsgrupper Friarealer Fælleshus Boliger Nye boligformer 16

17 Fase 1 Forberedelse!" Hvem der har ansvar for hvad!" Hvordan beslutningskompetencen er fordelt!" Hvordan projektets vej gennem systemet foregår Finansierings- og støttemuligheder Boligorganisationen og/eller styregruppen bør på et tidligt tidspunkt i fase 1 gøre sig de første overvejelser om, hvordan renoveringen af afde- #$%&'%" ()%" *%)%+$','+-"." /,1$%2'#+'" 3',4'2" '," det nødvendigt at sætte sig grundigt ind i, hvilke *%)%+$',$%&+45#$&3'2',"2',"'(+$+6',',7"&"38$#('" ),1'92'," :;<" +6=66',-"." 2'" /=#&'%2'" )/+%$6" &$8'+" nogle generelle retningslinjer og beskrivelser af *%)%+$',$%&+45#$&3'2',7" &" 38$#('" ),1'92'," :;<" +6=66',-"<,">2',#$&','"$%/,4)6$%"3',4"3'%8$+'+" 6$#"?'&5#)6$8"&"@'9#'2%$%&"A4),6+"BCDDE7"+)46"6$#" :;<+"39'44'+$2'F"GGG-#1/-2(-"."/,1$%2'#+'"4'2" '%"'&'%6#$&")%+=&%$%&"6$#":;<7"1=,"(%(,'6'"*%)%- +$',$%&+42'##',"2,=/6'+"4'2":;<"&"(445%'-" H'," '," I','" 4J2',7" 38,KJ" '%",'%8',$%&" )/" '%" )/2'#$%&"()%"*%)%+$','+-"L',"/=#&',"(5%"%&#'"'%- ('#6'"1'4M,(%$%&',F!" Lejeforhøjelser skal, som udgangspunkt, dække afdelingens udgifter til renoveringsarbejder. Det skal sikres, at afdelingen - efter en lejeforhøjelse - fortsat er konkurrencedygtig på boligmarkedet.!" Afdelingens egne henlæggelser skal dække vedligeholdelse og genopretning. Arbejderne vedrører f.eks køkken og bad, malerarbejde, udskiftning af installationer, vinduer m.m. (Se Vejledning om drift af almene boliger mv., (%6"DDN"&"DBCE-"H'6"',"'%28$2','",'#'8)%6" at undersøge, om afdelingen har nogle tidligere optagne lån til forbedringer, som snart udløber. I stedet for at bruge disse til nedsættelse af huslejen, kan de bruges til nye ydelser.!" Boligorganisationernes egne midler skal bringes i spil i det omfang, det er forsvarligt, in- 2'%"2',"(44',"+6=66'"/,)":;<-"H'6"8M,'"+$&" egenkapital, tilskud og/eller lån fra dispositionsfond, egen trækningsret (retten til at hente K'%&'"$"+'#+()1'6+"'&'%"1>&&'/%2E-"O,&)%$sationsbestyrelsen beslutter, hvad trækningsretten skal bruges til, og hvor stor en sum den enkelte afdeling kan få. Der skal sendes an- +=&%$%&" 6$#" :;<7" 2'," )24$%$+6,',',",2%$%&'%" og sørger for, at arbejder er forbedrings- eller opretningsarbejder og ikke vedligeholdelse. Der kan maksimalt opnås støtte til 2/3 af arbejderne. Yderligere oplysninger om trækningsret ()%"*%2'+"KJ":;<+"39'44'+$2'"GGG-#1/-2(-!" Kommunen skal påtage sig garanti for alle lån ud over ca. 6 % af ejendomsværdien. Kreditforeningen beregner den konkrete garanti. :;<",'&),)%6',',"/,"PCQ")/"2'"+6=66'2'"#J%-!" :;<" >2'," +6=66'" '/6'," '%" (%(,'6" 85,2',$%&" )/" sagen, og kun i de tilfælde, hvor en renovering )/"'%")/2'#$%&"$(('"()%"*%)%+$','+")/"1#$&,&)- nisationen, afdelingen eller via lejeforhøjelser A:M+"4','"$"/)(6)"1(+F"<$%)%+$',$%&+45#$&3'- 2',"8$)":;<E-"H',"',"2&"/J"4$2#',"$":;<"6$#"()- pitaltilførsel og huslejestøtte. Der er derfor i de I'+6'"+)&',"8'%6'6$27"&"'%"2'#"+)&',"/J,")/+#)&- 17

18 !"#$"%$&'(#'(#)$*#$+*,$#'-.'(#$'$ /%1"23%.45"#$36%$*32#"+#$3%&",#,',("%," Finansieringsmuligheder via LBF Støttede og ustøttede lån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apitaltilførsel!"#$"%$+:.'(#$*#$24("$+$>*/'#*.#'.34%2".$I.6,$($#'.2>:-N$ #'.$*3-".',("%)$<&%$-"%$"%$&82",#.'("$4>,+'2>"$/%E 5."+"%B$ H*/'#*.#'.34%2.",$ 5"2#6%$ *3$ KOP$ QOP$ 3%*$ >++:,",)$ QOP$ 3%*$ %"*.>%"-'#',2#'#:#$ ($ QOP$ 3%*$ "(",$ 5.'(%(*,'2*#',B$ Særlig ("%)$<&%$-"%$"%$26$&82",#.'("$-%'3#24>,+'2>"$/%E 5."+"%)$ *#$ -'22"$ &'.$ >:,,"$ &*,2>".'((4%"$ *3-".',(",2$ 2>:-$".."%$.6,B$!"##"$2>"%$"3#"%$",$>,>%"#$&:%-"%',($*3$ -",$",>".#"$2*(B$IA%$;-"%.'("%"$',3%+*#',$2"J$M"(:E.*#'&$+$28%.'($-%'3#22#4##"$3%*$?*,-25;(("3,-",$/6$ DDDB.53B->N Udamortiserede lån R$3%5',-".2"$+"-$",$<".<"-2/.*,$>*,$-"%$24("2$+$ 3%'#*(".2"$3%$',-5"#*.',($*3$:-*+%#'2"%"-"$.6,B$S6%$-"$ /%',-".'("$.6,$I3%*$/34%".2",N$'$",$*3-".',($"%$',-3%'"#)$ 2>*.$KOT$*3$;-".2",$&"%34%"2$#'.$?*,-2-'2/2'#',23,E -",)$+",$-",$2'-2#"$QOT$',-(6%$'$5.'(%(*,'2*#',",2$ -'2/2'#',23,-B$ U3-".',(",$ >*,$ 24("$ +$ 3%'#*(".2"$ 3%$5"#*.',($#'.$5.'(%(*,'2*#',",2$-'2/2'#',23,-B Fritagelse for indbetaling af G-indskud U.."$ *3-".',("%$ -"%$ "%$ /34%#$ #'-.'("%"$ ",-$ QLVW)$ 2>*.$ ',-5"#*."$ XE',-2>:-$ U3$ -"#$ ',-5"#*.#"$ 5".45$ Y5"<.-"%Y$5.'(%(*,'2*#',",$2".&$ZW$[)$2+$',-28#E "(",$5;(("3,-B$M"2#",$',-(6%$'$?*,-2-'2/2'#',2E +$3%'#*(".2"$3%$',-5"#*.',($*3$XE',-2>:-B$!"#$"%$-($ fra. 18

19 Fase 1 Forberedelse Hvilke arbejder støtter LBF?!"#$%&'$("#$)*+$,-+$.///-1$23((-#$+-$./4#$53(/$ på, at et renoveringsprojekt er præget af god byggeteknisk standard, at det har høj arkitektonisk kvalitet, og at der tages hensyn til bevaringsværdier m.v. Det kan give uoverensstemmelser f. eks. ved indarbejdelse af energibesparende tiltag og ved forbedring af isolering, indeklima og tilgæn- (-2)(6-+$789-:.9$)$84#,$;8$<+5-*+)(-$-2-5;/4#-#=9$ Det er vigtigt, at man tidligt i procesforløbet får afstemt forventningerne, også hos kommunen som bygnings- og planmyndighed, så disse uoverensstemmelser, så vidt det er muligt, tages i opløbet. Udover krav til arkitektur og byggeteknisk standard er der en række betingelser, som skal opfyldes, før %&'$("#$)*+$,-+$.///-9$!4(2-$;8$+-$5)(/)(-$-#1$;/>?$ Arbejderne må ikke være påbegyndt?$ Byggerier, som er omfattet af Byggeskadefon- +-*$7&@'=$4($&A((-.:;+-84*+-*$5-+#9$BA84#- *A-2.-$7&5&=1$)::-$:;*$4C*"$.///-$8#;$%&'$/)2$ opretning. Byggerier, som efter 3. juni 1986 har fået tilsagn om offentlig støtte, er omfattet af &@'$)$DE$"#$-8/-#$;F-5-#)*(-*9$&A((-#)-#1$.4,$ har fået byfornyelsesstøtte, er ofte omfattet af &5&1$65)2:-/$4(."$-#$DE$"#$-8/-#$;F-5-#)*(-*?$ Der skal være en driftsøkonomisk begrundelse for at kunne opnå støtte?$ Renoveringsbehovet skal udgøre mere end GE$H$;8$BA(*)*(.53#+)-*$7B;(;/-2(#3*.-=?$ Der ydes kun støtte til ekstraordinære arbejder, som fremgår af 1 i regulativ om støtte 8#;$%&'$7,;#/.$DEGG=9$I)..-$;#B-J+-#$<++AB-.$ i det følgende. Opretning!"#$+-#$-#$/;2-$4,$.:;+-#$C"$BA(*)*(-#1$5)2$%&'$ normalt støtte. Skaden skal dog være forårsaget af svigt, som i denne sammenhæng forstås som fejl i materiale, udførelse eller projektering i forhold til gældende standard på opførelsestidspunktet. Almindelig ælde, slitage, manglende vedligehold kan ikke betragtes som svigt - og dermed heller ikke falde ind under begrebet opretning, heller ikke selv om man i dag vil afvise den dagældende standard som god byggeskik. Der er dog undtagelser. Det gælder frem for alt betonskader, hvor %&'$)$-/$5)./$4,8;*($.///-#$84#$;/$.):#-$,4+$A+-#2)- gere nedbrydning og måske ligefrem kollaps. Det gælder også smuldrende tegl- og eternittage, ;*+#-$84#,-#$84#$.,<2+#-*+-$/-(21$F;+-$/;(:4*- struktioner, stabilitetssvigt, utætte badeværelser m.v. Desuden kan afhjælpning af indeklimaproblemer pga. fugt, skimmelsvamp eller miljøfarlige stoffer støttes i nogle tilfælde. Der stilles store krav til registreringen af skader. Hvis der er tale om svigt, og hvis der er tale om følgeskader, som følge af svigtet, skal årsagen fastlægges og omfanget skal registreres. Registreringsmetoder og omfang bør drøftes med %&'$C"$B;((#<*+$;8$4C23($8#;$-*$BA((-.;(:A*- dig. Der skal udarbejdes rapport med relevante beskrivelse, undersøgelser og konklusioner - alt med bilag som tegningsmateriale, fotos, registreringer, statistik, analyser af materialeprøver m.v. Normalt anvendes en 1 % registrering, i mindre +-.<+-*$ %&'$!MNON>$ P-*45-#)*(..///-4#+- *)*(-*>$&A((-/-:*).:$+4:<,-*/;/)4*$4($)*+642+$,59$)$;*.(*)*(-#$4,$.///-+-$2"*$7Q<2)$DEGG=9 19

20 Sammenlægning, ombygning og tilgængelighed!"#$ %&'&&()$ %*++(,-./,,/1$ 2+34/,,/$ 2/$ etablering af tilgængelighed i de tilfælde, hvor det skønnes nødvendigt for at styrke afdelingens konkurrenceevne. Det er en forudsætning, at der kan opnås tilfredsstillende løsninger med hensyn til bl.a. brugsmæssig kvalitet, arkitektur, planløsninger i boligerne, gennemlyste boliger, funktionalitet m.v. Som dokumentation skal der fremsendes før- og eftertegninger med oplysnin- /()$2+$*,&*-$32-/()$5&46()$2/$+78$9')$2/$(9&():$;($ 92)(%-<(=($*)3(>=()$%?*-$3(/)@,=(%1$2/$!"#$92)(- tager en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. A$ Sammenlægning kan være små boliger, der sammenlægges for at skabe en bedre spredning af boligtyper i afdelingen og/eller minimerer antallet af meget små og/eller ensidige boliger. A$ Ombygning vil være relevant, hvis store boliger skal reduceres i størrelse og/eller der skal skabes tilstrækkeligt areal i forbindelse med f.eks. etablering af tidssvarende badefacili- &(&():$#2)$*&$9)(+%?*99($=(&$,'=B(,=/($*)(*-1$ kan der efter en konkret vurdering indgå f. eks. udnyttelse af birum eller andet som en kom- 6(,%()(,=($2+34/,,/$5@=B=(-%(8:$ A$ Generalt prioriteres det, at ombyggede boliger er gennemlyste. A$ Tilgængelighed er arbejder/foranstaltninger, der kan give adgang til boligen for en selv- C>@-6(,$?')(%&2-%3)@/()$5!"#$*,B(,=()$?)&(- )(&$B(,=(=*+(&()$DE$FGH$I+D8:$;(&$()$(,$92)- udsætning, at der skabes adgang fra fortov og ind i boligen - herunder adgang til badeværelse og eventuel altan. Tilgængelighedsarbejder kan føre til, at en vis ombygning er påkrævet for at skabe køkken-alrum og større 3*=(B.)(-%():$!"#$?*,$(9&()$(,$?2,?)(&$B@)=(- ring give tilskud til ombygning af badeværelser, bredde på døre m.v. Støtte til tilgængelighed gives dog primært til elevator. Ved etablering af en elevator er det væsentligt at sikre størst mulig udnyttelse, set i relation til det antal boliger, der betjenes af elevatoren. Der skal skitseres løsninger, hvor elevatoren er indeliggende til eventuel sammenligning med en løsning, hvor elevatoren ligger uden på bygningen. Tilgængelighed!"#$%$#&'(#)(*($+(+,-./.,!1./.2,%$3(45)3(',6'78,+%), +%)#9$#()%#4(3($,8(3,$":"##('%,5#,5*:"#$%$#(';, <=,>>>;&:%;36,?$3(',*7$,@!%A&,+B(6)%&+(',5#,C33":$%$#, $(,%,!"#$%$#&'(#)(*($+,-./.,!1/.2;,H$8%&$%$#,-G., (',#'7+%&,+%)#9$#()%#,I=,4++IJKK7$8%&$%$#(';36K-G. <=, >>>;3&;36,?$3(',*7$, L7$&6,@+7$37'3A&,&+7$37'F L@,/.O,PQ3(7'(7)(',D5',7))(M; Miljøforbedringer Arbejder, som vedrører afdelingens udearealer 2/$3(32()9*I-&(&()1$3(&(/,(%$$!"#$%2+$+->'- forbedringer. Miljøforbedringer omfatter f.eks. nye adgangs- og stiforløb, imødekommende indgangspartier, adgangskontrol, varieret be- 2

21 Fase 1 Forberedelse plantning, bedre belysning, opholds- og legepladser, kriminalpræventive foranstaltninger m.v. I særlige tilfælde - typisk i større problemramte af-!"#$%&"'("##"'()*'(+"'"(,)!"#$%&"'($(-,.."(*.'/!"( - kan der gives støtte til etablering af et fælleshus. *.(1!&,%&-21%34(&$5"'(678($33"(-4944"(4$#(1!"- arealer og fælleshuse i tæt/lave afdelinger. Infrastrukturændringer Særligt udsatte boligområder har mulighed for at ansøge om støtte til infrastrukturændringer. Det skal forstås som fysiske foranstaltninger i form af etablering eller ændring af f.eks. torve, pladser, sti- eller vejsystemer, som medfører større tilknytning til / synergi."!(!"%(*.&$5"%!"(:;<(8*'(;!"'#$&"'"($%)*'.,4$*%( -"(678=-(>"&1#,4$5(*&(?"@#"!%$%&(A.,'4-(BCDDE<( Særligt udsatte boligområder!"#$%&'()*+,''-(./$%&/#1*-#(-#('%*$%&-#-(.$-2-'(.-'-&3 4-'(+/(567-''//#1*-#5(/&(-#(4"#-#-(.-+8#-2-'(%( $/2(/(,$-4-(./$%&-#(929(:(;<, Arbejder vedrørende modernisering og vedligeholdelse F"#4(&"%"'"#4(-4944"'(678($33"(,':"@!"'G(-*.(5"!- rører moderniseringer og vedligeholdelse. H( Moderniseringsarbejder omhandler f.eks. køkkener, badeværelser, installationer, efterisolering, brandsikring, miljøstationer (reno- 5,4$*%EG(.,%!-3,:-),I$#$4"4"'(.<5<G(-*.(-4,!$&( er funktionsduelige, men hvor der ønskes en modernisering for at gøre dem tidssvarende eller mere funktionelle. Moderniseringsar- :"@!"'( J%,%-$"'"-( 5$,( K1-#"@"-4$&%$%&G( "&"%( trækningsret m.v. H( Vedligeholdelse kan være afhjælpning af aldersbetingede mangler eller nedslidte bygningsdele, som kræver udskiftning eller renovering. Som eksempler kan nævnes tag- og vinduesudskiftning, udskiftning af installationer, køkkener og badeværelser, belægninger.<5<(?"!#$&"k*#!"#-"(j%,%-$"'"-(5$,(k"%#l&- gelser, ustøttede lån m.v. =>?(,@*9(<AB(C7#%&-+2-D9(E-*(-4(4F(@,G,*-'%$.F&4%4&(-#(*-#(/H41-'($F+-( /&(#)-$%&-($-D$%&7-*-#(H1(./$%&.$/8(@#,(<IAJ9(!-(KKK9%4+H%#,'%/4+8,',$/&9*8 21

22 Idé- og Fase 2 projektudvikling Arbejdet i fase 2 indledes med at få klarhed over,!"#$%&'(%)$(*+,)*(#-(*.+..)(/$&(12(3(!"&%(*4&5()'( ansøgning og en helhedsplan indeholde? Dernæst udarbejdes ansøgningen og 1. version af helhedsplanen, hvilket indebærer udarbejdelse af en tilstandsvurdering og et dispositionsforslag med tilhørende budgetoverslag, samt gennemførelsen af et idé-udviklingsforløb i styregruppen og med beboerne. Idéudviklingsforløbet er grundigt beskrevet i vejledningen Beboerdemokratisk proces og be- *4$6")*(%)$/#$(47'(#")$8&%6*4(6(%)'')(")95)%'6',:( Overordnet er styregruppens opgave at sikre en balance, hvor der både er plads til beboernes idéer og ønsker, og til at projektlederen (og/eller )'($;%,6")$<(4&'(/#$).&,)(%)('+%")'%6,)(+4#'#- miske og tekniske vurderinger. Det er vigtigt at både beboerne og projektlederen (og/eller rådgi- ")$)'<()$(#=->$4*#-(=;(%)'(?&5&'@):( Det kan anbefales, at beboerne - eller som minimum styregruppen - er med til at prioritere ønskerne og idéerne. Dermed opnår de en forståelse for, hvad der skal til, for at projektet kan holdes inden for en realistisk økonomi og opfylder gældende krav og regler. I prioriteringen er det også vigtigt at være opmærksom på, hvor vedligeholdelseskrævende de ønskede tiltag er, og dermed også om det forventede budget til vedligeholdelse kan overholdes. Styregruppens milepæle for fase 2 kan være: 1. Der er udarbejdet en tilstandsvurdering, samt et dispositionsforslag 2. Beboerne er inddraget og orienteret i det omfang, som styregruppen har besluttet (der er )".:(7%&$?)9%).().(6%A4&.&5#,<( 3. Samlet ansøgningsmateriale (ansøgning, budget og bilag, 1. version af helhedsplan, tilstandsvurdering, dispositionsforslag med.65!+$)'%)(?7%,).#")$*5&,b(.6%*=5&'b( C'&'- *6)$6',*=5&'( #,(!7*5)9)4#'*)4")'*( -":<( )$( udarbejdet og via driftstoette.lbf.dk fremsendt.65(4#--7')(#,(12:(d#--7')(#,(12()$(#$6- enteret herom pr. mail. Hvordan søger man om støtte ved LBF? E;$( %)$( *+,)*( #-( &.(?56")( =$>4"&56C@)$).(.65( *.+..)( ")%( 12B( *4)$( %).( "6&( 12*( FG3=5&./#$-( driftsstoette.lbf.dk. Her udfyldes et digitalt ansøgningsskema og 1. version af helhedsplan, tilstandsvurdering og dispositionsforslag, samt øvrige bilag, vedhæftes. Hvad en ansøgning og en helhedsplan helt ")95)%'6',( HI&$.*( JKLL<:( M")$#$%').( 4&'( %).( *6-,)*B(&.(!"#$(&'*+,'6',**4)-&).(.65(=$>4"&56C@)- ringen er standardiseret og skal indeholde nogle bestemte faktuelle oplysninger, så er helhedsplanen mere analytisk og skal indeholde de strategiske overvejelser. Helhedsplanen skal skabe overblik over afdelingens situation og vise, hvorledes afdelingen kan sikres en fremtidig positiv udvikling. I dette analyse-, planlægnings- og udviklingsarbejde er der opmærksomhed på afdelin-,)'(*#-(!)5!)%n(%)(*#@6&5)b(/o*6*4)b(+4#'#-6*4)b( konkurrencemæssige og organisatoriske forhold. Ansøgningsskemaet kræver ikke en yderligere forklaring, da det påkrævede indhold fremgår entydigt &/(*4)-&).(#,(&/(")95)%'6',(!)$.65B(*#-(#,*;(C'%)*( på driftsstoette.lbf.dk. Derimod gives der i det følgende et forslag til, hvad en helhedsplan kan indeholde, og hvordan man kan gribe processen an. 22

23 Fase 2 Idé- og projektudvikling Helhedsplanen I fase 2 udarbejdes den 1. version af helhedsplanen.!"#$%&'()*+"+,-.+//+- (- &, &"3+4.+"-,56"+7"89-9+/2-(-.(&':7-;+.-$:;;8/+-:7-<=>2-%(.+"+2-(/.5('-.+nødvendige forhold er afklaret og justeret. Den endelige helhedsplan er således en tilpasset og uddybet version af helhedsplanen. Eksempelvis vil man ofte vente med at foretage de mere krævende byggetekni-,$+-8/.+",?7+',+"2-(/.5('-&,+-12-@%:"-<=>-@&"-7(%+5-+/- tilbagemelding på den 1. version af helhedsplanen. Det er styregruppens opgave at afklare, hvor meget der skal undersøges og fastlægges i den 1. version af helhedsplanen, og hvor meget der kan vente til den endelige helhedsplan. Med udgangspunkt i forslaget til en disposition for helhedsplan (se fakta 3:$,A2-7(%+,-.+"-(-?'7+/.+-&,/(5-+/-/#";+"+-8.- dybning af hvad en helhedsplan kan indeholde. Driftsstoette.lbf.dk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orslag til disposition for helhedsplan "5%6#.2#-."/@*# H# >;."-."#/+%#3<2$" H# >;1*4$#)".*$/$"#1%63+,3$%#34+*#*<3$ H# D$%#.;$"."6%$6$#;131.%# 2. 8.*12./"@6$,#.2#6$,3#$.$"$# H# I.//5%$%:#?$%#.2#%A"./"@6$,# H# Afdelingens bygninger, boliger, udeareal og $.$"-+C1*1,$,$"# H# 8$.$"%$#.2#6$#3.C1+*$#-."E.*6# H# J-6$*1%2$%3#<4.%./134$#31,5+,1.% 3. I.%4"$,$#/@* H# D$#-?3134$#-."E.*6#1#+-6$*1%2$% H# D$#3.C1+*$#-."E.*6#1#+-6$*1%2$%# H# J-6$*1%2$%3# <4.%./134$# -."E.*6#.2# 4.%45"( "$%C$$;%$# K=# J4,1;1,$,$"#.2#,1*,+2 H# 9?3134#.)"$,%1%2 H# L.C1+*$#,1*,+2 H# M4.%./134#.)"$,%1% $,:#B%+%31$"1%2#.2#E53*$F$4.%3$4;$%3# N=#!;+*5$"1%233,"+,$21# O=# Tidsplan 8. P".F$4,4.."61%$"1%2#.2#."2+%13+,."134$#"+//$"# D13).31,1.%$%#4+%#+%;$%6$3#@6$#1#Q=#;$"31.%#+-#E$*( hedsplan og i den endelig helhedsplan. 23

24 Baggrund og formål Helhedsplanens første afsnit skal være en kort sammenfatning og introduktion til, hvad helhedsplanen handler om og hvorfor den er skrevet, samt hvilke problemer (fysiske, økonomiske, sociale, administrative, organisatoriske og konkur-!"#$"%&''()"*+(#,'-.'"#+'/-+1'"2+ En vision for afdelingen beskrives også i dette afsnit. Visionen er en drøm med realisme, som formuleres i styregruppen og sammen med beboer- #"+34"5",#(#)+6)+(#'7(!-.(6#+8#,"'+(+4"5",#(#)"#+ 9:";6"!,"%6/!-.('/+7!6$"'9*2+<('(6#"#+'/-+4&!"+ =!"%-,!"..".>+-=,"(#)"#+'/-+9=!"%.(,''(/!"'9+6)+ afdelingens konkurrenceevne skal øges. Boligområdet og dets beboere I dette afsnit beskrives afdelingens udvikling og nuværende situation og de byggetekniske, økonomiske, sociale, organisatoriske og konkurrencemæssige forhold analyseres. Generelt skal man være opmærksom på, at det ikke kun er udfordringer og problemer, som beskrives, men også de kvaliteter, der kan gøre området attraktivt og give godt omdømme. :"'/!(4"'"#+/-#+=2"/'2+;?))"+7@A B+ Undersøgelse og analyse af, hvordan driftspersonalet og beboerne bruger, oplever og karakteriserer afdelingen. De har megen viden om, hvordan boligområdet fungerer i det daglige, og hvad der er ønskværdigt at bevare ""!+&#,!"2+C#'7(!-.(6#+D"!.(+/-#+8#,"'+(+4"5- ",#(#)"!#"+9E!"%.(,'-#-?'"9+6)+9:";6"!,"- mokratisk proces og på B+ F#-?'"+ -=+ G1)".-+ 7@+ ;6()6%!@,".+ 3HIJ*+ og øvrig statistik B+ Undersøgelse og analyse af samarbejdsparters (f.eks. kommunen og interesseorganisatio- #"!*+67=-.."'"+-=+;6()6%!@,".+6)+,".'+(%-)" B+ Teknikeres undersøgelser af bygninger og boligers tilstand B+ E6!'/#(#)+6)+K,!",#(#)"!+6%+-%"#"+;6()- områder generelt, f.eks. evalueringer og ana-?'"!+=!-+i:cl+iec+62-2 I det følgende gives en beskrivelse af de underafsnit, som medvirker til en beskrivelse af boligområdet og dets beboere. naboskabet.dk!"# $%&''&()*&+#,,,-+./(1./&2-*1# 3+*&4# '.+#.52# +6*7&+*)8#)+94'.2)+#8#'.2&4).5&#2)5#.2#1''&#)#8.+8# '&*#.2#8&++&'964&#&+#:+./(1./(;+*&4(68&5(&:#)#&+# afdeling. <&*# +./(1./&2-*1# 1.+# '.+# ;+*&4(68&# /&/&4+&(# A./(1./&2#?# B&/&4+&(#1+2.12&4#;*&+94#'4"*&2#?# D&((;4E&4#)#/5)8'4"*&2#?# FEE&=2#.9#94(1&55)8$&* 24

25 Fase 2 Idé- og projektudvikling Kommunen, byen og nærområdet hvor afdelingen er beliggende!"#$ %&$ '"#(&)$ %'*+,-./+.($ (-&%&-".$ 1%.$ *+&$ 23#+$ hensigtsmæssigt at zoome ud og se den i en større sammenhæng, i forhold til det lokalsamfund, som den er en del af, og den by, kommune og landsdel, som den ligger i. En beskrivelse af forskellige forhold i landsdelen, kommunen og/eller byen kan være med til at beskrive de udfordringer, som afdelingen må forholde sig til, samt belyse om det er udfordringer, som alene kan løses ved ændringer i afdelingen. Eksempelvis vil tomgang i en afdeling ikke alene kunne løses ved en '4(-(1$#+."2+#-./5$62-($*+#$/+.+#+,&$7.*+#$+.$%'- folkning sted i landsdelen og/eller i byen. På kom- 8.+#.+($69+88+(-*+#$2-,$8%.$"'&+$1..+$7.*+$ nyttig information om den aktuelle og forventede befolkningsudvikling. I forholdet mellem afdelingen og omverdenen kan *+&$23#+$23(+.&,-/&$%&$.*+#(:/+$"/$;+(1#-2+< =$ >'&+#(?:#/(+,5$1".1##+.@++2.+$"/$A4&&+8:.- stre. Disse forhold omhandler afdelingens attraktion på det lokale boligmarked. Dette undersøges bedst ved at se på sammenhæng mellem efterspørgsel, pris og kvalitet på for- (1+,,-/+$ ;",-/&4?+#$ -$ "/$ *+.$ '"#$ %'*+,-./+.<$ B2"#*%.$ +#$ *,+9.-./((-&%&-".+.$ "/$ A4&&+frekvensen i afdelingens forskellige boligtyper og generelt i afdelingen? Kan afdelingen konkurrere med det lokale ejer-marked, den private udlejning og andre almene lejemål i området? Og er der i det hele taget efterspørgsel nok til at fylde afdelingen, eller skal der overvejes alternative anvendelser (måske +#62+#2$ +,,+#$ +.$ 1"88.%,$ -.(&-&&-".C$ D$ "/$ -$ sidste ende salg eller nedrivning? =$ E8%/+5$ &#%71%,+$ '"#6",*$ "/$ (% /$ mellem by og boligområde. En undersøgelse af disse forhold kræver en besigtigelse af området, studie af kort og lokalplaner, samt gennemførelse af f.eks. workshops eller/og interviews med beboerne og/eller med områdets naboer. Afdelingens bygninger, boliger, udearealer og beboerfaciliteter I den overordnede beskrivelse af bygninger, boliger, udearealer og beboerfaciliteter skal styre- /#??+.$F"/$;+;"+#.+C$&%/+$(&-,,-./$&-,< =$ Hvordan fremtræder bebyggelsens bygninger og boliger, udearealer og beboerfaciliteter og hvordan er tilstanden af vedligehold? =$ Er funktionerne tidssvarende - og modsvarer de nuværende og kommende beboeres behov? =$ Er der oversete kvaliteter eller tilbud i området, der måske ikke umiddelbart opleves som en integreret del af området? En detaljeret beskrivelse af afdelingen kræver en gennemgang af eksisterende tegnings- og projekt- 8%&+#-%,+$F6+.&+($+2&G$-$1"88.+.C$"/$+.$&-,(&%.*(- vurdering. I forbindelse med udarbejdelse af den endelige helhedsplan vil det være nødvendigt at udbygge tilstandsvurderingen med yderligere byggeteknisk dokumentation. Den driftsansvarlige i boligorganisationen kan, med sine erfaringer om driften af afdelingen, inddrages i dette arbejde, men de byggetekniske undersøgelser skal foretages af en ekstern byggesagkyndig. 25

26 " <")/"2./1/;/"$.%&';/;/"/&&/" ;'&=A)"'"28+)/;N Boligorganisationen skal sikre sig, at den byggesagkyndige, som har ansvar for at udføre dette!"#$%&$'($"(#$)$*&+(,$&(-./()"!1(+23(+23+!*&- 14"&$"2*5( 65( #755$+$)*2)( &6)4,$*+!+26*( 89*- &$( 2( -./( 8A432( BCDDEEF( G!"( #63256"5!*2!+26*$*( 7&$"325$"$( spørgsmål vedr. de byggetekniske undersøgelsers indhold, form, metode og omfang, kan der "$++$( H$*1$*&$3$( +23( -./( I(.755$+$)*2)( J4*)- tion. Hvad en mere detaljeret beskrivelse af bygninger, boliger, udearealer og beboerfaciliteter kan indeholde i helhedsplanen, uddybes i det J@35$*&$>( K( Bygninger og boliger beskrives grundigt i tilstandsvurderingen. I helhedsplanen omfatter beskrivelsen af bygninger og boliger en kort- J!++$+(#$)"21$3$(!J>(DF(.75*2*5$"*$(H61$&- konstruktioner og klimaskærm, 2. Bygningsdele, hvor der er åbenbare svigt og skader, 3. Tilgængeligheden og adgangsforholdene til bygninger og boliger og 4. Boligernes kvalitet og vedligeholdelsesstand, samt boligtypefordeling, indretning, størrelse, funktionalitet og herlighedsværdi. Tilstandsvurdering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dearealer og beboerfaciliteter beskrives,$&( J@35$*&$( 61$")"2J+$">( DF( =&5!*5I( 65( stiforløbene, 2. Indgangspartierne og adgangskontrollen, 3. Zoneopdeling (privat, L"21!+M6JJ$*+325'(6JJ$*+325E(NF(.$L3!*+*2*5$*'(OF( Belysning og tryghed, 6. Opholds- og legepladserne, 7. De indendørs beboerfaciliteter 8JP33$H4$(,1FEF 26