Omsætning stiger til EUR 15,2 mio. mod EUR 14,6 mio. sidste år, hvilket svarer til en stigning på 4%.

Transkript

1 Berlin IV A/S Nasdaq OMX Copenhagen A/S Selskabsmeddelelse nr. 14/2015 Aarhus, 15. september 2015 CVR. nr Berlin IV A/S Årsrapport 2014/2015 Omsætning stiger til EUR 15,2 mio. mod EUR 14,6 mio. sidste år, hvilket svarer til en stigning på 4%. Pengestrømmene i selskabet er forbedret markant og som konsekvens foreslås, at der udbetales et udbytte på 0,21 DKK pr. aktie, svarende til 6,5% selskabets aktuelle markedsværdi. Selskabet har foretaget en dagsværdiændring af ejendomsværdierne til EUR 292,9 mio., hvilket er en stigning på 14,8% i forhold til sidste år. Resultat før skat ekskl. dagsværdiændring på ejendomme og realiseret tab/gevinst på rentesikringsaftaler stiger i forhold til sidste år 39,5% til EUR 5,6 mio. Årets resultat efter skat udgør EUR 19,3 mio. svarende til en egenkapitalforrentning på 16 %. Egenkapitalen udgør EUR 138,8 mio. og fratrukket selskabets beholdning af egne aktier er den indre værdi pr. aktie DKK 3,72, hvilket er en vækst på 35%. Selskabet har i perioden gennemført en succesfuld refinansiering af størstedelen af selskabets lån med 10-årige afdragsfrie lånetilsagn. Aktuelt er 93% af koncernens lån er renteafdækket med en gennemsnitsperiode på 7 år og koncernens gennemsnitlige rente inklusiv marginal udgør 2,22%. Muligheden for udbetaling af det høje udbytte skyldes dels selskabets forsatte positive og solide driftsresultater men kan for ca. 50% vedkommende henføres til ekstraordinære forhold i form af likviditetsoverskud ved refinansiering, samt frigørelse af likviditetsreserver, som følge af etablering af en trækningsret. Konverteringen til ejerlejligheder fortsætter og for at imødegå yderligere politiske indskrænkninger i muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder, er pipelinen udvidet fra kvm til kvm hvoraf 70% nu er opdelt. Forventning om yderligere fremgang i 2015/2016: Ledelsen forventer, at den gode udvikling på såvel leje- som ejerlejlighedsmarkedet i Berlin fortsætter og forventer 4% vækst i omsætningen til ca. EUR 15,8 mio. Der forventes et driftsresultat (EBVAT) på ca. EUR 7,5 mio. hvilket svarer til ca. 35% vækst. Selskabets ordinære generalforsamling afholdes torsdag d. 8. oktober 2015 kl hos Kromann Reumert på adressen Sundkrogsgade 5, 2100 København Ø. Aarhus, september 2015 Erik Stannow, bestyrelsesformand Kontaktpersoner: Eventuelle henvendelser vedrørende selskabsmeddelelsen rettes til selskabets administrerende direktør Søren Krarup på tlf eller til bestyrelsesformand Erik Stannow på tlf Berlin IV A/S ejer og driver en portefølje bestående af i alt ca bolig og erhvervslejemål beliggende i Berlin. Berlin A/S B-aktier har siden 2007 været noteret på NASDAQ OMX Copenhagen. Strategien er at optimere driften og udnytte potentialet i ejendommene med henblik på at forbedre porteføljens værdi og selskabets resultat. Berlin IV A/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N Side 1 af Selskabsmeddelelse nr. 14/2015

2 BERLIN IV A/S Årsrapport 2014/2015 CVRnr.: Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling 8. oktober 2015 dirigent

3 Årsrapport 2014/2015 LEDELSENS BERETNING Hoved og Nøgletal... 3 Ejendomsporteføljen... 5 Berlin IV... 6 Selskabets økonomiske udvikling... 8 Ejendomsmarkedet i Berlin Værdiansættelse af ejendomme Forventninger til 2015/ Risikofaktorer Aktionærforhold Selskabsoplysninger Vederlagspolitik Lovpligtig redegørelse om virksomhedsledelse Redegørelse om samfundsansvar Redegørelse om interne kontroller og risikostyring i forbindelse med regnskabsprocessen Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors erklæringer Resultatopgørelse 1. juli juni Balance pr. 30. juni Egenkapitalopgørelse 1. juli juni Pengestrømsopgørelse 1. Juli Juni Noter Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

4 Hoved og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforeningens Anbefalinger & Nøgletal fra Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis i note 30. HOVEDTAL 2014/ / / / /2011 RESULTATOPGØRELSE teur. teur. teur. teur. teur. Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før skat Periodens resultat før skat ekskl. dagsværdiændring på ejendomme og realiseret tab/gevinst på swap Værdiændring på ejendommene Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Årets investeringer til anskaffelsessummer Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet ) Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider FINANSIELLE NØGLETAL EPRA indtjening EPRA NAV (Net Asset Value) ROIC (Afkastningsgrad) 15,7% 13,0% 13,8% 9,1% 14,7% Soliditetsgrad 45,6% 39,4% 34,9% 27,1% 26,9% Likviditetsgrad 4,28 0,66 0,44 0,21 0,21 Forrentning af egenkapital før dagsværdiændring 4,6% 4,3% 4,0% 2,5% 2,0% Forrentning af egenkapital efter dagsværdiændring 16,0% 24,4% 28,0% 17,8% 54,7% Aktiekurs, ultimo 3,10 2,55 1,37 1,09 0,57 Antal medarbejdere 2,00 2,00 2,00 1,00 0,50 Afkast på ejendomsporteføljen 4,7% 5,0% 4,8% 4,8% 4,9% Indre værdi pr. aktie, DKK 3,50 2,60 2,13 1,53 1,46 Indre værdi pr. aktie ekskl. egenbeholdning, DKK 3,72 2,75 2,15 1,54 1,46 Indtjening pr. aktie (EPS), DKK 0,49 0,60 0,52 0,30 0,59 Indtjening pr. aktie ekskl. egenbeholdning, DKK 0,52 0,61 0,52 0,30 0,59 1) 2010/11 har været påvirket af forlig vedr. Greta 60 Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

5 Hoved og nøgletal 2014/ / / / /2011 IKKE FINANSIELLE NØGLETAL Ejendomsværdi pr. m 2 i EUR Ist faktor anvendt ved værdifastsættelsen 18,90 17,10 16,21 15,22 15,10 Lejepotentiale boliger 29,4% 24,3% 21,7% 18,9% 21,1% Tomgang I alt, kvm Tomgang I alt t.eur Tomgang I alt %(kvm) 3,2% 2,8% 2,4% 3,2% 4,3% Samlet akkumulerede fluktuation i %. 9,9% 10,1% 9,6% 14,4% 12,3% Antal kvm Boliger Antal kvm Erhverv Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm Boliger, eur. 6,29 6,01 5,66 5,47 5,17 Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm Erhverv, eur. 8,82 8,25 8,10 8,22 8,35 Restancer Boliger, % af lejeindtægt for boliger 0,8% 0,8% 1,1% 1,6% 1,9% Restancer Erhverv, % af lejeindtægt for erhverv 1,2% 1,4% 1,2% 2,0% 14,4% Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

6 Ejendomsporteføljen Berlin IV A/S portefølje af boligudlejningsejendomme består af 135 ejendomme med i alt boligenheder, 243 er- hvervslejemål og 425 ppladser. Det samlede udlejningsareal udgør ca kvm heraf er ca. 50% opdelt eller i gang med at blive opdelt i ejerlejligheder. Af de 135 ejendomme er 134 beliggende i Berlins 12 centrale distrikter, mens en enkelt ejendom ligger i en forstad til Berlin. Selskabets investeringer er koncentreret i Berlin og ejendomsporteføljen indeholder en fornuftig spredning af risiko fordelt på såvel geografiske placeringer som de enkelte ejendommes strukturer. Ejendomsporteføljen rummer således en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som CharlottenburgWilmersdorf, der er et af Berlins mest velha- vende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som FriedrichshainKreuzberg, der tidligere var socialismens høj- borg. En stor del af porteføljen ligger i Neukölln, der i de senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og senest også børnefamilier. Inden for de enkelte områder i Berlin er der en betydelig variation i tomgang og udlejningspriser, hvilket fremgår af neden- stående figur, der viser ejendommenes nøgletal på boligsegmentet opdelt efter placering i Berlin. Signaturforklaring:/ Gennemsnitlig*leje*pr.*KVM*bolig*:*Tomgang*baseret* på*tomme*kvm*bolig* Bydelene*er*markeret*e<er*antal*lejemål*i*bydelen:* Reinickendorf/ 5,43/ /:/2,50/%/tomgang/ Pankow/ 6,40/ /:/0,98/%/tomgang/ Lichtenberg/ 5,83/ /:/2,35/%/tomgang/ Spandau/ 5,37/ /:/4,94%/Tomgang/ CharloQenburg(Wilmersdorf/ 7,05/ /:/6,05/%/tomgang/ MiQe/ 5,68/ /:/1,52%/tomgang/ Friedrichshain(Kreuzberg/ 6,73/ /:/0,54/%/tomgang/ Marzahn(Hellersdorf/ 5,94/ /:/5,74/%/tomgang/ Tempelhof(Schöneberg/ 6,33/ /:/2,52/%/tomgang/ Steglitz(Zehlendorf/ 6,87/ /:/1,12/%/tomgang/ Neukölln/ 6,12/ /:/2,67/%/tomgang/ Treptow(Köpenick/ 5,86/ /:/7,38/%/tomgang/ TOMGANG OG LEJEROMSÆTNING Tomgangen målt på antal ledige kvadratmeter var 3,2% pr. 30. juni 2015 (2,8% i 13/14) fordelt med 2,3% på boliger (2,6% 13/14) og 7,9% på erhvervslejemål (3,9% 13/14). Værdien af den aktuelle tomgang udgør på årsbasis EUR 0,5 mio. (EUR 0,6 mio. i 2013/2014). Den akkumulerede fluktuation (lejeromsætning) for perioden er med 9,9% på niveau med sidste år (10,1%) Den relativt høje lejeromsætning er positiv i relation til selskabets muligheder for at hæve huslejen i forbindelse med genudlejning. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

7 Berlin IV INVESTERINGSSTRATEGI Berlin IV investerer primært i boligudlejningsejendom- me beliggende i Berlin, idet lejepotentialet for dette segment er stort, og risikoen er begrænset. Selskabet har et positivt syn på mulighederne for den fremadrettede vækstudvikling, herunder ikke mindst den løbende drift med positive pengestrømme og mu- ligheden for fortsat aktiv porteføljepleje. Samtidig vurderes såvel udviklingen i Berlin som helhed og det nuværende finansielle klima som værende yderligere faktorer, der vil være medvirkende til at styrke selska- bets fremadrettede drift. Flere detaljer herom kan læses i afsnittet Ejendomsmarkedet i Berlin (side 10). Selskabet har en langsigtet investeringshorisont, med fokus på løbende at investere i og optimere ejendom- mene, således at værdierne i selskabet udvikles. Strate- gien indeholder følgende nøglepunkter: af omsætningen. Likviditetsreserven kan udgøres af en kassekredit eller anden trækningsret. c. Berlin IV tilstræber, at mindst 70% af selskabets lån afdækkes med rentesikringsaftaler, som har en gennemsnitlig løbetid på mere end fem år. Aktuelt er 95% af selskabets lån afdækket med en gennemsnitlig rentesikringsperiode på 7 år. d d. Berlin IV har, som målsætning, at opnå følgende resultater: Årligt resultat før værdiregulering af ejen- domme, kursregulering af gæld og andre fi- nansielle instrumenter og skat (EBVAT) > 25% af den årlige omsætning. Årlige frie pengestrømme > 25% af den årlige omsætning Årlig udlodning eller aktietilbagekøb i størrel- sesordenen 3 % af egenkapitalen. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Berlin IV vil løbende udlodde overskydende likvi- ditet til aktionærerne i form af udbytte eller tilba- gekøb af egne aktier. Berlin IV har foreløbigt identificeret og igangsat en opdeling af ejendomme til ejerlejligheder sva- rende til ca. 50% af porteføljen (ca kvm) og vil fokusere på løbende at frasælge disse. DRIFT OG EJERLEJLIGHEDER Selskabet har fortsat optimering af driften, som ud over genforhandling af eksisterende aftaler og renovering af ledige lejemål, i høj grad er fokuseret på en løbende tilpasning af genudlejningspriserne i et marked i kraftig bevægelse. Denne optimering indebærer også opsigelse af erhvervslejere, hvis det vurderes, at markedslejen er væsentligt højere end hvad eksisterende lejere betaler. Berlin IV vil løbende udnytte det potentiale, som den eksisterende portefølje rummer i form af mu- ligheder for at udbygge tagrum, nybyggeri m.v. Berlin IV vil aktivt købe og sælge ejendomme. Berlin IV vil, idet den historiske begrundelse for selskabets to aktieklasser ikke længere er til ste- de, aktivt afsøge muligheden for at sammenlægge aktieklasserne i selskabet. Selskabet arbejder ud fra en række konkrete målsæt- ninger til de fremadrettede finansielle resultater: a. Berlin IV tilstræber, at selskabets egenkapital udgør mindst 30 % af aktiverne (soliditetsgrad). Den aktuelle soliditetsgrad er 45,6 %. b. Berlin IV tilstræber, at have en likviditetsreserve, der udgør mindst 25 % af den årlige omsætning (ca. EUR 3,8 mio.) den aktuelle likviditetsbe- holdning udgør EUR 8,3 mio. svarende til 54,8 % Det prioriteres fortsat at investere i ejendommene herunder ikke mindst at opgradere ledige lejemål til tidssvarende standard, så ejendommene til stadighed er i en god stand. Der er i finansåret igangsat renovering af i alt 86 lejligheder, hvoraf de 64 er færdigrenoverede inden finansårets udløb. 61 af de renoverede lejligheder er udlejet i finansåret og den gennemsnitlige lejeind- tægt for disse enheder steg med 41 % fra 6,07 EUR/kvm pr. måned til 8,53 EUR/kvm pr. måned. Salget af ejerlejligheder forløber planmæssigt og ved udgangen af finansåret resterede der en enkelt lejlighed i projekt I. I projekt II, er der underskrevet salgsaftaler for ca. 50% af lejlighederne og yderligere ca. 10 % er reser- veret. Selskabet har besluttet at indlede salg af ejerlejligheder fra yderligere seks ejendomme, således at den samlede salgspipeline udgør ca kvm. Det forventede årlige frasalg planlægges øget fra ca kvm til kvm. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

8 Selskabet har efter indførelsen af begrænsninger i mulig- heden for frit at opdele ejendomme i ejerlejligheder (jf. nedenfor), øget antallet af kvadratmeter, som skal opde- les i ejerlejligheder, så det omfatter ca. 50% af porteføl- jen (ca kvm). Dette sker for at sikre opdelingen i områder, som forventes underlagt begrænsninger på sigt. Ved udgangen af finansåret var 35% af porteføljen (ca kvm) opdelt og yderligere 15% (ca kvm) i proces. På trods af en meget lang sagsbehand- lingstid hos myndighederne, forventes at størstedelen af arbejdet hermed at blive afsluttet i finansåret 2015/2016. Potentialet i porteføljen i relation til udbygning af tag- rum, tilbygninger og nybyggeri udgør ca kvm. I løbet af finansåret er arbejdet med indhentelse af byggetilladelser intensiveret og der forventes inden udgangen af 2015, at være opbygget en pipeline, som giver mulighed for opførelse af ca kvm. Ved udgangen af finansåret var ca. 50% af denne pipeline sikret. Merindtægterne sammenholdt med risici ved at gennemføre de konkrete projekter i eget regi er blevet vurderet grundigt, og det er besluttet at forsøge at frasælge disse på projektstadiet. FINANSIERING Selskabet har i finansåret indgået aftale om refinansie- ring af størstedelen af selskabets seniorlån inklusiv de tilhørende rentesikringsaftaler, jf. selskabsmeddelelse nr. 2/2015. Med gennemførelse af refinansieringen har selskabet udnyttet det attraktive renteniveau til at sikre en langsig- tet optimering af selskabets finansieringsstruktur. Den nye struktur, vil give selskabet en højere grad af fleksibili- tet, bl.a. i forbindelse med opdeling og frasalg af ejerlej- ligheder samt i den overordnede likviditetsstyring. Selskabet har optaget et 10årigt afdragsfrit lån på real- kreditlignende vilkår hos Nykredit. De nye lån er optaget i Euro og er for 93% vedkommende afdækket via rente- sikringsaftaler. Den samlede gennemsnitlige renteaf- dækningsperiode for koncernens lån er 7 år med en indledende gennemsnitlig rente inklusiv marginal ca. 2,22%. Indeholdt i den gennemsnitlige rente er fortsat et fast- forrentet lån på EUR 23 mio. (rentesats 4,08% inkl. mar- ginal), som vil blive refinansieret ved udløb i marts Kombinationen af rentebesparelser og afdragsfrihed, forbedrer selskabets frie pengestrømme med ca. EUR 5 mio. p.a., heraf EUR ca. 3 mio. p.a., i form af rentebespa- relser med direkte effekt for resultatet før skat og før værdiregulering af ejendomme, kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter. Refinansieringen er gennemført med fuld effekt fra 31. marts POLITISKE INDGREB 1) Begrænsninger i mulighederne for at opdele ejen- domme i ejerlejligheder Der er i løbet af finansåret indført regler, som begrænser mulighederne for opdeling af ejendomme i ejerlejlighe- der i visse områder af Berlin. Selskabet forventer, at antallet af berørte områder i de kommende år vil stige markant. Med de nye regler, har de lokale myndigheder fået mulighed for at etablere nye særligt beskyttelsesværdige områder, hvor der vil være begrænset mulighed for opdeling i ejerlejligheder. For at imødegå evt. negative konsekvenser heraf, er pipelinen af ejendomme til opde- ling blevet udvidet jf. ovenfor. 2) Begrænsning i den frie lejefastsættelse (Mietpreis- bremse) Med virkning fra 1. Juni 2015 er der trådt regler i kraft, som begrænser den frie lejefastsættelse. Effekten heraf har endnu ikke været mærkbar hverken i markedet generelt eller på selskabets egen drift. Hvis reglerne medfører en væsentlig ændring i afkastet ved opgradering af enkelte lejemål, vil investeringerne fremadrettet blive fokuseret på andre områder, herun- der bl.a. opgradering af ejerlejlighedsejendomme, ener- gibesparende renoveringer, nybyggeri, udnyttelse af tagrum m.v. 3) Regulering af hvem der skal betale udgiften ved udlejning af boliger (Bestellerprinzip) Der er i perioden indført regler, som medfører, at det som udgangspunkt er udlejer, som betaler udgifter til mægler i forbindelse med en udlejning. Dette kan føre til en stigning i udgifterne til salg og markedsføring, men selskabet arbejder løbende på alternative arbejds- gange, som sikrer en hurtig og effektiv udlejning samti- dig med at omkostningerne holdes på det nuværende niveau. INVESTORBESKYTTELSE FAIF Selskabet har styrket investorbeskyttelsen og er blevet godkendt som selvforvaltende alternativ investerings- fond, jf. selskabsmeddelelse nr. 1/2015. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Der er ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter årets afslutning. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

9 Selskabets økonomiske udvikling RESULTATOPGØRELSE 4% vækst i omsætningen 39,5% vækst i resultat før dagsværdiregulering, tab på indfrielse af swap og skat (driftsresultat) Koncernens samlede lejeindtægter steg med 4% til EUR 15,2 mio. mod EUR 14,6 mio. året før. Dette til trods for at selskabet har undladt at genudleje tomme lejemål i ejendomme, som er klargjort til salg. Omsætningsforholdet mellem erhverv og bolig er ca. 78% af omsætningen på beboelse og ca. 20% på Er- hverv. Jf. note 4. Resultatet før finansielle poster blev EUR 47,7 mio. mod EUR 34,1 mio. året før. Forbedringen kan primært henføres til den positive dagsværdiregulering af ejen- dommene. Selskabets ordinære resultat før dagsværdiregulering, skat og realiseret tab/gevinst på renteswap blev et overskud på EUR 5,6 mio. mod et overskud på EUR 4,0 mio. året før. Resultatet er i overensstemmelse med ledelsens forventninger. De finansielle omkostninger stiger med EUR 17,6 mio. sammenlignet med sidste år, hvilket primært kan henfø- res til effekten af førtidsindfriede rentesikringsaftaler i forbindelse med refinansiering. Årets resultat efter skat blev et overskud på EUR 19,3 mio. Selskabet arbejder løbende på at optimere omkost- ningsstrukturen og effektivisere driften yderligere, der har dog i indeværende år været afholdt ekstraordinære omkostninger i forbindelse med refinansiering. Korrige- res der herfor, er omkostningerne på niveau med sidste år. BALANCE Ejendomsværdier stiger med 14,8 % Soliditetsgrad stiger til 45,6% De samlede aktiver andrager EUR 304,2 mio., som pr. 30. juni 2015 hovedsageligt består af ejendomme og indestående på konti hos pengeinstitutter. Ejendomsværdierne på de 135 ejendomme ultimo regnskabsåret 2014/2015 opgøres til en markedsværdi på EUR 292,9 mio. mod EUR 255,2 mio. året før. De primære årsager til den positive udvikling, er dels vækst i lejeindtægter, udviklingen i de underliggende markeds- forhold samt indregning af ejendomme besluttet solgt og klargjort til salg som ejerlejligheder til forventet nettosalgspris. Værdien af selskabets ejendomme er fastlagt på bag- grund af en ekstern vurdering foretaget af det interna- tionalt anerkendte valuarfirma Jones Lang LaSalle. Der henvises til afsnittet Værdiansættelse af ejendomme (side 12) og til regnskabets note 2 for yderligere infor- mationer omkring værdiansættelsen Selskabet har fastlåst renten på en stor del af den lang- fristede gæld ved anvendelse af finansielle instrumenter (renteswaps). De finansielle instrumenter måles til dagsværdi og reguleringen føres direkte på egenkapita- len. Egenkapitalen udgør EUR 138,8 mio. svarende til en soliditetsgrad på 45,6% mod 39,4% på samme tidspunkt sidste år. Bestyrelsen anser periodens resultat for tilfredsstillende og anbefaler, at der udbetales et udbytte svarende til 0,21 DKK pr. aktie. Udbyttet kan for omkring halvdelens vedkommende henføres til ekstraordinære forhold i form af likviditetsoverskud i forbindelse med refinansie- ring samt frigørelse af selskabets likviditetsreserve, som delvist erstattes af en trækningsret. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

10 PENGESTRØMME Positiv pengestrøm på EUR 4 mio. Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var EUR 14,4 mio., hvilket primært skyldes førtidsindfrielse af rentesikringsaftaler i forbindelse med refinansiering. Pengestrømmen fra investeringsaktiviteten (herunder salg af ejendomme) udgør EUR 1,8 mio. Finansierings- aktiviteten i regnskabsåret var på EUR 20 mio., som følge af refinansieringen af lån. Koncernens likvider blev således forøget med EUR 4 mio. til i alt EUR 8,3 mio. KURSUDVIKLING OG MARKEDSVÆRDI Berlin IV aktien har i regnskabsåret udviklet sig posi- tivt med en kursstigning på 21,6%. (DKK 914,5 mio.) Aktiekursen har i periodens løb bevæ- get sig i intervallet DKK2,55 og DKK 3,49. Den indre værdi per aktie er DKK 3,50 og såfremt be- holdningen af egne aktier fratrækkes er den DKK 3,72. 4" 3,5" 3" 2,5" 2" 1,5" 1" Udvikling)i)ak+ekurs)og)indre)værdi) Kursen pr. 30. juni 2015 var DKK 3,10 pr. Baktie á 1 kr. svarende til en markedsværdi for Baktierne på EUR 112,3 mio. (DKK 837,0 mio.). Medtages Aaktierne ligeledes til børskursen pr. 30. juni 2015, udgør den samlede markedsværdi for selskabet EUR 122,8 mio. 0,5" 0" 2009/2010" 2010/2011" 2011/2012" 2012/2013" 2013/2014" 2014/2015" Ak-ekurs" Indre"værdi"(IV)" IV"ex."egne"ak-er" Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

11 Ejendomsmarkedet i Berlin MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME Fortsat stor transaktionsvolumen Stigende udbudspriser Transaktionsmarkedet har gennem hele finansåret været præget af stor omsætning, om end udbuddet af ejendomme til salg hen over året er blevet mindre. Volumenmæssigt, har der på markedet for boligudlej- ningsejendomme i Berlin jf. Jones Lang Lasalle (Residen- tial City Profile 1. Halbjahr 2015), i første halvår af 2015 været fire gange så stor omsætning som i samme perio- de sidste år. Perioden har været præget af stor aktivitet blandt de største børsnoterede aktører på det tyske marked i form af konsolideringer, overtagelsesforsøg og porteføl- jeoptimeringer. Berlin anses i internationale sammenhænge fortsat for at være en attraktiv by for ejendomsinvesteringer og er således på en 1. plads over europæiske byer med bed- ste muligheder for ejendomsinvesteringer foran såvel München, London og Paris, jf. Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (PWC/ULI). Der er i Wohnmarktreport 2015 (CBRE/Berlinhyp) kon- stateret en gennemsnitlig stigning i udbudspriserne på investeringsejendomme i de seneste 12 måneder på i alt 11,7% og den stigende tendens forventes, trods de nye politiske reguleringer, at fortsætte. Berlin er endvidere endnu en gang i Trendbarometer for ImmobilienInvestmentmarkt Deutschland 2015 (Ernst & Young) blevet ratet som den klart mest attraktive tyske by for investering i boligudlejningsejendomme. Det er ledelsens forventninger, at der grundet kombina- tionen af en positiv demografisk udvikling, stigende indtægter pr. indbygger, lav byggeaktivitet og det aktu- elle lave renteniveau fortsat er et attraktivt marked for boligudlejningsejendomme i Berlin såvel i relation til efterspørgsel som prisudvikling. BOLIGLEJEMARKEDET Fortsat stigninger i lejepriserne på trods af øget regulering Uændret stor efterspørgsel Boliglejemarkedet fortsætter den positive udvikling fra de seneste par år endda med øget styrke. Dette skyl- des primært en vækst i antallet af såvel indbyggere som husholdninger kombineret med et endnu meget lavt antal nybyggede boliger i forhold til efterspørgslen. Antallet af byggetilladelser og færdigbyggede boliger er dog kraftigt stigende, og der er i løbet af 2014 opført ca nye boliger og udstedt byggetilladelser til ca nye boliger. I første halvår 2015 er der blevet udstedt byggetilladelser til ca nye boliger. For at der er ligevægt imellem udbud og efterspørgsel, forven- tes der fremadrettet at være behov for ca nye boligenheder p.a. Aktuelt er det ca. 50% af de nyopfør- te boliger, som opføres med henblik på salg som ejerlej- ligheder. På trods af at markedet såvel på lejer som på udlejersi- den, siden offentliggørelsen af den nye tyske regerings planer om at gribe ind i den frie lejefastsættelse og gennemføre andre lejervenlige reguleringer har været præget af usikkerhed, har dette endnu ikke haft væ- sentlig indflydelse på udviklingen i priserne. Gennem- snitsprisen for udbudte lejemål er således for 1. Halvår 2015 opgjort til 9,05 /kvm, hvilket er en stigning på 5% sammenlignet med samme periode sidste år jf. Residen- tial City Profile Berlin 1. Halbjahr (Jones Lang Lasalle). Det forventes, at den positive udvikling på lejemarkedet fortsætter om end i mere moderat takt end de 40% stigning, som markedet har været præget af siden 2011 og det er fortsat ledelsens forventning, at lejeniveauet for porteføljen vil være stigende fremover. MARKEDET FOR EJERLEJLIGHEDER 9 % stigning i udbudsprisen Fortsat stor efterspørgsel Markedet for ejerlejligheder har fortsat de seneste års positive udvikling i 2014 jf. Wohnmarktreport 2015 (CBRE/Berlinhyp). Gennemsnitsprisen for udbudte lejligheder til salg er for 1. Halvår 2015 opgjort til EUR pr. kvm, hvilket jf. Residential City Profile Berlin 1. Halbjahr 2015 (Jones Lang Lasalle) er en stigning i ud- budsprisen på 9,1% sammenlignet med samme periode sidste år. Der er i Berlin blevet indført begrænsninger i forbindel- se med opdeling af ejendomme i ejerlejligheder i særli- ge områder af byen (Milieuschutz og Erhaltungsgebie- te). Det forventes, at disse begrænsninger i de kom- mende år som følge af politiske beslutninger, vil brede sig til flere og flere områder. Selskabet har dog for langt størstedelen af selskabets ejendomme sikret opdelingen af relevante ejendomme og porteføljen forventes ikke at blive berørt heraf i væsentlig grad. Kombinationen af de demografiske faktorer som er nævnt nedenfor, samt de stigende lejepriser og det lave Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

12 renteniveau gør, at det er ledelsens vurdering, at der fortsat i de kommende år, særligt i attraktive bydele, vil være en stabil og let stigende efterspørgsel på ejerlej- ligheder. DEMOGRAFISKE FAKTORER Fortsat stor vækst i befolkning og antal hushold- ninger Stigende men fortsat lav byggeaktivitet i forhold til behov Stigende indtægter per indbygger Forventningerne til den fremtidige udvikling på de enkelte markeder er hovedsageligt begrundet i de konjunkturmålinger og statistiske data ( og Amt für Statistik BerlinBrandenburg), som er til rådighed, herunder særligt nedenstående forhold: o Ejendomsmarkedet i Berlin er trods stigende priser, fortsat lavt prissat i forhold til andre storbyer i Europa, og såvel lejeniveauet som prisniveauet for ejerlejligheder er lavt sam- menlignet med andre større tyske og euro- pæiske byer. o o o o o BNP pr. indbygger i Berlin er stigende (+2,2%), men ligger fortsat under landsgen- nemsnittet for Tyskland. Berlin er regeringsby og hjemsted for en lang række organisationer samt uddannelses og forskningsinstitutioner. Arbejdsløsheden i Berlin er høj (10,7%) men kraftigt faldende og beskæftigelsen i byen udvikler sig markant mere positivt sammen- lignet med landsgennemsnittet for Tyskland. Lave etableringsomkostninger og forholdsvis billig og velkvalificeret arbejdskraft tiltrækker mange nye virksomheder særligt inden for servicefag, IT og biotech. Antallet af nybyggede boliger har i de seneste år ikke modsvaret behovet og trods en stig- ning i antallet af byggetilladelser, står antallet fortsat ikke mål med det stadigt stigende be- hov for boliger i byen. o o Berlin er hovedstad i Europas pt. stærkeste økonomi og centrum i det udvidede EU. Berlin er den største tyske by med mere end 3,5 mio. indbyggere (+4% i forhold til 2011 og + ca nye indbyggere i de seneste 12 måneder) næsten det samme som Ham- borg, Frankfurt og München tilsammen. For- ventet indbyggertal i 2030 er 4,0 mio. Areal- mæssigt er Berlin endvidere den næststørste hovedstad i Europa efter London. o o Der er et meget solidt marked for lejeboliger ca. 85% af alle berlinere bor til leje. Til sammenligning er landsgennemsnittet for Tyskland ca. 54%, for Hamburg ca. 77% og München ca. 49% Efterspørgslen efter ejerboliger er stigende. o Antallet af husholdninger stiger (+4,5% i for- hold til 2011), samtidig med at de indeholder færre personer, og der efterspørges flere kvadratmeter pr. person. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

13 Værdiansættelse af ejendomme Selskabet har en 3årig aftale med Jones Lang LaSalle omkring vurdering af ejendomsporteføljen og som et led heri, er der pr foretaget en Desktop opdatering af sidste års Full Scope vurdering, der inde- holdte en grundig besigtigelse og gennemgang af samt- lige ejendomme. På baggrund af input fra den tidligere fysiske gennem- gang af ejendommene, aktuelle data og andre kilder, er der foretaget en beregning med en 10årig tilbage- diskontering af det forventede fremtidige cashflow fra ejendommene. Selve værdiansættelsen er foretaget i overensstemmel- se med følgende standarder: RICS Appraisal and Valuation Standards, red book IVSC International Valuation Standards TEGOVA European Valuation Standards International Financial Reporting Standards Markedsværdien af ejendommene er fastsat på bag- grund af den gældende Fair Value definition ifølge International Financial Reporting Standards (IFRS 13). Værdien er herudfra defineret som: På baggrund af en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme som andre nøgletal har besty- relsen besluttet, at de 135 ejendomme ultimo regn- skabsåret 2014/2015 indregnes til en markedsværdi på EUR 292,9 mio. mod EUR 255,2 mio. året før. Porteføl- jens værdi har således udviklet sig positivt med EUR 37,7 mio. Denne værditilvækst kan henføres til bl.a. gennemførte investeringer på i alt ca. EUR 2,9 mio. og til årets dags- værdiregulering af selskabets ejendomme på EUR 36,2 mio. Der er foretaget et fradrag på EUR 1,4 mio. svaren- de til de bogførte værdier af de solgte ejerlejligheder. Ejendommenes markedsværdi på EUR 292,9 mio. er vurderet ud fra ejendommenes aktuelle anvendelse ved udløbet af finansåret og under hensyntagen til værdien af uudnyttede byggemuligheder m.v. Værdiansættelsen af ejendommene svarer til en gennemsnitlig faktor på 18,9 svarende til et bruttoafkast på 5,3% mod faktor 17,1 (bruttoafkast på 5,9%) i 2013/2014. Værdien svarer til en kvadratmeterpris på EUR For så vidt angår de ejendomme, som er opdelt i ejerlej- ligheder og hvor det er besluttet at indlede salg, svarer værdiansættelsen til EUR pr. kvm. The price that would be received to sell an asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date. Det er bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdi af ejendommene er udtryk for dagsværdien heraf. Følsomhed ved indregning og måling af investeringsejendomme (inkl. ejendomme i salgsproces) Ændring i faktor -1,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 Faktor 17,4 17,9 18,4 18,9 19,4 19,9 20,4 Bruttoafkast 5,7 5,6 5,4 5,3 5,2 5,0 4,9 Teoretisk markedsværdi (EUR mio.) Ændring i markedsværdi (EUR mio.) Kalkuleret egenkapital (EUR mio.) Bogført værdi (EUR/m2) Indre værdi pr. aktie, (ekskl. egenbeholdning), DKK 3,19 3,37 3,54 3,72 3,89 4,07 4,24 Følsomhed ved indregning og måling af investeringsejendomme opdelt i lejligheder i proces til salg Ændring i pris pr. kvm Gennemsnitlig salgspris pr. kvm Teoretisk markedsværdi (EUR mio.) 12,9 18,4 21,1 23,7 26,5 29,2 34,6 Ændring i markedsværdi (EUR mio.) -10,8-5,3-2,6 0,0 2,8 5,5 10,9 Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

14 Forventninger til 2015/2016 Selskabet forventer at fortsætte den positive udvikling, og vil fortsat gennemføre renoveringer og modernise- ringer i porteføljen og effektivisere driften med henblik på yderligere at forbedre porteføljens værdi og selska- bets resultat. Selskabet forventer i finansåret 2015/2016 en omsæt- ning på ca. EUR 15,8 mio. og et driftsresultat (EBVAT) på ca. EUR 7,5 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2015/2016 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventnin- gerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, det finansielle klima, ændringer i forudsæt- ninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende be- givenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

15 Risikofaktorer Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj og stabil indtjening. Ejendomsbranchen er konjunk- turfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede risiko parametre vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra såvel intern som ekstern rapportering. Der er udarbejdet en politik for risikostyring, som er tilgængelig på selskabets hjemme- side. Koncernen vurderes i dag at være eksponeret for ne- denstående risici. DRIFTSRISICI Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedlige- holdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner- kendte samarbejdsparter. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeind- tægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer alene har et begrænset retskrav på regulering af huslejen som følge af stigende omkostninger. Afholdelse af de planlagte omkostninger til mo- dernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for, samt at danne grundlag for nyudlejningspriser i den øvre ende af markedet. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger, ligesom en redukti- on af eller stigning i antallet af ledige boliglejemål i Berlin kan føre til en begrænsning i den almindelige markedsprisdannelse. Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nød- vendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværen- de huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppe- bære budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller redu- cerede lejeindtægter. Såfremt likviditetsbegrænsninger medfører, at de plan- lagte vedligeholdelses og forbedringsarbejder ikke kan afholdes, vil dette medføre en tilsvarende risiko. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau, antallet af ledige lejemål samt evt. ekstraordinære omstændigheder. Påvirkning af ejendommenes driftsresultater De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i: Samfundsøkonomien Udlejningsprocenten Kundernes betalingsevne og kreditrisici Reguleringer i lejeindtægter samt Omkostninger til drift og vedligeholdelse Berlin IV s økonomistyring er i samarbejde med den lokale forvalter og selskabets ledelse tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Berlin IV s udarbejdede detaljerede budgetter, estima- ter og prognoser på månedsbasis for de enkelte ejen- domme og selskaber i porteføljen. En negativ udvikling i ejendommenes driftsresultat påvirker koncernens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Samfundsøkonomien Den fremtidige udvikling i de globale finansielle og økonomiske markeder er fortsat præget af uvished, og selvom der på visse områder spores en begyndende optimisme, er det opfattelsen, at det ikke kan udeluk- kes, at en forværring af den aktuelle situation vil kunne påvirke Berlin IV fremover. Udlejningsprocenten Det er Berlin IV s strategi at renovere og forbedre porte- føljens ejendomme med henblik på at optimere udlej- ningsprocenten. Der er dog ikke sikkerhed for, at en ejendom, der i dag vurderes velbeliggende også i frem- tiden vil have samme potentiale for en øget udlejnings- procent. Dette kan påvirke porteføljens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen negativt. Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der endvidere usikkerhed om boligen kan genudlejes og til hvilken leje. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed, kvalitet, lovmæssige restriktioner og lejeniveau også påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet, som dog har størst effekt på erhvervslejemål. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten og kan derved påvirke resultatet og den økonomiske stilling. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

16 Nedenfor vises hvorledes en ændring i udlejningspro- centen vil påvirke porteføljens resultat: Ændring af tom- gangen i pct Tomgangsleje (teur) 2% 1% 0% 1% 2% Kundernes betalingsevne og kreditrisici Ved indgåelse af lejekontrakter stiller Berlin IV gennem den lokale forvalter som udgangspunkt krav til kredit- værdighed og betaling af deposita. Samtidig har selska- bet forsøgt at imødegå restancer ved at indarbejde incitamenter til den lokale administrator for at optimere inddrivelsesprocessen, ligesom der anvendes moderne teknologi og et eksternt inkassofirma i denne proces. Det kan imidlertid ikke udelukkes, at en del af porteføl- jens lejere på et tidspunkt ikke kan opfylde sine forplig- telser over for udlejer, hvilket medfører risiko for ekstra omkostninger og i sidste ende et muligt tab. Den primære kreditrisiko i selskabet er relateret til tilgodehavender hos og mellemregninger med kunder. Henset til spredningen, kundernes bonitet samt den løbende kortfristede udligning anses kreditrisikoen for normal for branchen. Der forventes et årligt tab på ca. 1% af selskabets omsætning. Kreditrisikoen knyttet til tilgodehavender og mellemregning med kunder svarer til den regnskabsmæssige værdi. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner. Selskabets tilgodehavender hos kunder er individuelt vurderet, og der er ikke fundet anledning til at foretage yderligere nedskrivninger. For nærmere beskrivelse henvises til note 3. Reguleringer af lejeindtægter Mulighederne for lejereguleringer afhænger af de kontraktuelle forhold og af de samfundsmæssige for- hold omkring blandt andet udbud og efterspørgsel. Den gennemsnitlige lejeindtægt pr. kvm pr. måned udgør for bolig og erhvervsdelen henholdsvis EUR 6,29 og EUR 8,82. En reduktion i den årlige leje vil have en negativ påvirkning på porteføljens driftsresultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Nedenfor vises, hvorledes porteføljen påvirkes af ændringer i den gen- nemsnitlige leje pr. kvm pr Ændring af leje i pct 2% 1% 0% 1% 2% Omsætning (teur) Omkostninger til drift og vedligeholdelse Såfremt de budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse ikke er tilstrækkelige, kan det påvirke porteføljen negativt. Berlin IV gennemgår i samarbejde med administrator løbende drifts og vedligeholdelsesposterne og i tilfælde af væsentlige budgetafvigelser kan alternative hand- lingsplaner iværksættes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter, og der gennemføres løbende budgetopfølgning. Porteføljepleje Til og afgang til porteføljen kan påvirke både driftsre- sultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Berlin IV arbejder som udgangspunkt med en langsigtet investeringshorisont, men en løbende tilpasning af porteføljen kan og vil forekomme. Finansielle risici Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsportefølje, da en portefølje, afhængig af den aktuelle gearing, vil have en stor rentebærende gæld. Bestyrelsen har udarbejdet en politik for gearing, der kan findes på selskabets hjemmeside. Porteføljens risikostyring forestås centralt og det forsø- ges til enhver tid at minimere selskabernes eksponering. De finansielle risici opdeles i: Valutarisici Renterisici Likviditetsrisici Der henvises til note 3 for en nærmere beskrivelse heraf. MARKEDSRISICI Til Berlin IV s aktivitet er knyttet en række risikofaktorer tilknyttet markedsforhold, der kan opdeles i følgende kategorier; Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Andre risikoforhold I løbet af året gennemgår og vurderer bestyrelsen relevante risikoområder for Berlin IV på grundlag af redegørelser fra den risikoansvarlige. Regnskabsmæssig opgørelse af den aktuelle dagsværdi Værdien af ejendomsporteføljen er opgjort på grundlag af en detaljeret vurdering foretaget af det anerkendte valuar og ejendomsmæglerfima Jones Lang LaSalle. Denne vurdering er desuden suppleret med interne opgørelser af ejendommenes værdier. Fremtidige inve- storers krav til nettoforrentning ved investering i ejen- domme (det markedsbestemte afkastkrav) er særligt følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflatio- nen, valutakursudviklingen samt de generelle markeds- vilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende ejendomme. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdian Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

17 sættelse. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grund- læggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. Andre risikoforhold Regnskabsmæssige skøn Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn indeholder vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådig- hed på tidspunktet for offentliggørelsen af årsrappor- ten. Det kan være nødvendigt at ændre i tidligere fore- tagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. Berlin IV har ved en ekstern valuar fået foretaget en vurdering af enkelte ejendomme, jf. note 2. Denne vurdering har resulteret i regnskabsmæssige værdiregu- leringer af de enkelte ejendomme, hvilket har haft en indflydelse på regnskabsaflæggelsen. Ændringer heri kan påvirke Berlin IV s resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Forsikring Det er Berlin IV s politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal tegnes således; eller ønskede omfang eller er pålagt større eller længe- revarende forpligtelser end ønsket eller planlagt. Berlin IV opererer gennem sin lokale forvalter med standardkontrakter til både bolig og erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løbende revideret og tilpasset såvel lovændringer, som udviklingen i markedet. For Change of Control klausuler henvises til note 3. Retstvister Berlin IV kan blive part i retssager og voldgiftssager, som kan påvirke porteføljens resultat, den økonomiske stilling og aktiekursen. Miljøforhold Bestyrelse og direktion er meget opmærksomme på, at man først og fremmest skal varetage selskabets interes- ser og således skabe størst mulig værdi for aktionærer- ne. Det er dog ledelsens klare opfattelse, at man ved hele tiden at tænke i økonomisk afkast og samtidig samfundsansvar og herunder særligt værdien af selska- bets ejendomme, vil skabe værdi for samfundet som helhed. Her tænkes særligt på aktionærer, lejere, nabo- er, leverandører og diverse offentlige instanser. Lovgivning og skat at skader på aktiver eller erstatningskrav fra 3. mand ikke påvirker koncernen i væsentlig grad at koncernens driftsmuligheder ikke forringes væsentligt at mindre risici selvforsikres Ved budgettering er det forudsat, at de gældende skattesatser og skattepraksis vil fortsætte uændret. Såfremt der sker væsentlige ændringer i disse forud- sætninger, kan det påvirke resultatet i væsentligt om- fang. Jura Berlin IV s juridiske risiko vedrører primært aftalegrund- lag relateret til den løbende drift. Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat, som kan indebære, at Berlin IV ikke kan gøre rettigheder gældende i det forventede Såfremt der vedtages ny lovgivning, der regulerer leje- markedet eller handel med fast ejendom i Tyskland, kan dette få en indflydelse på selskabets fremtidige drift og pengestrømme. Den politiske udvikling på dette område følges tæt. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

18 Aktionærforhold AKTIEKAPITAL Selskabet har en aktiekapital på nominelt 295 mio. kr. Aktierne er opdelt i to klasser med hhv. 25 mio. Aaktier af nominelt 1 kr. og 270 mio. Baktier af nominelt 1 kr. NOTERING AF UDSTEDTE AKTIER Moderselskabet har udstedt Baktier, der er noteret på Nasdaq OMX Copenhagen A/S: Berlin IV B, fondskode DK Aaktierne (fondskode DK ) er hverken optaget til notering eller handel på en fondsbørs, en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØSland. OPLYSNINGER OM AKTIERNES RETTIGHEDER OG FOR PLIGTELSER Aaktierne har 10 stemmer hver, og Baktierne har en stemme hver. Aaktierne har således tilknyttet i alt 250 mio. stemmer, mens Baktierne har tilknyttet i alt 270 mio. stemmer. Udover stemmeretsforskellen har Aaktionærerne tilknyttet følgende særlige vedtægtsbestemte rettighe- der: i henhold til vedtægternes 4.5 har Aaktionæ- rerne, når der udstedes Aaktier, fortegningsret til disse i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse, og Baktionærerne er tillagt samme rettighed vedrørende Baktierne. EJERFORHOLD Følgende aktionærer ejer pr. 30. juni 2015 mindst 5% af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder: FONDSBØRSMEDDELSER 2014/ august 2014 Offentliggørelse af dato for Ordinær generalfor- samling 27. august 2014 Ændring af finanskalender 2014/ september 2014 Årsrapport 2013/ september 2014 Indkaldelse til ordinær generalforsamling september 2014 Insidere handler 1. oktober 2014 Insidere handler 10. oktober 2014 Forløb af ordinær generalforsamling oktober 2014 Periodemeddelelse for perioden 1. juli til 30. september januar 2015 Styrker som første danske børsnoterede ejen- domsselskab investorbeskyttelsen gennem FAIF tilladelse. 2. februar 2015 Refinansierer lån for cirka en milliard kroner hos Nykredit. Samtidigt opjusterer selskabet forvent- ningerne til driftsresultat og stiller fremadrettet udbytte/aktietilbagekøb i udsigt. 24. februar 2015 Hovedpunkter i delårsrapport for Berlin IV A/S, perioden 1. juli 31. december februar 2015 Insidere handler 25. februar 2015 Insidere handler 2 marts 2015 Insidere handler 2. marts 2015 Insidere handler 3. marts 2015 Insidere handler 10. marts 2015 Insidere handler 20. marts 2015 Insidere handler 28. april 2015 Periodemeddelelse for perioden 1. juli 2014 til 31. marts juni 2015 Finanskalender 2015/2016 FINANSKALENDER 2015/ september 2015 Årsrapport 2014/2015 SK Berlin Invest ApS, DK Aarhus IEI Portefølje A/S DK Sorring Berlin IV A/S, DK Aarhus Berlin High End A/S, DK København K Aktier Ejerandel Stemme Antal % % ,1 16, ,4 20, ,7 4, ,6 25,0 8. oktober 2015 Ordinær generalforsamling november 2015 Periodemeddelelse (1. juli 30. september 2015) 23. februar 2016 Delårsrapport (1. juli 31. december 2015) 28. april 2016 Periodemeddelelse (1. juli marts 2016) 1. september 2016 Seneste dato for optagelse af punkt på dagsor- denen for den ordinære generalforsamling september 2016 Årsrapport 2015/ oktober 2016 Ordinær generalforsamling 2016 DELÅRSRAPPORTER Koncernen offentliggør halvårsregnskab og periode- meddelelser for 1. og 3. kvartal. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54

19 UDSKIFTNING AF SELSKABETS BESTYRELSESMEDLEM MER Der er ikke optaget særlige bestemmelser om valg af bestyrelsesmedlemmer i selskabets vedtægter, og det er således selskabslovens almindelige regler i 120, der finder anvendelse. ÆNDRING AF SELSKABETS VEDTÆGTER Vedtægterne indeholder ikke særlige bestemmelser om ændring af disse, og det er således selskabslovens sædvanlige bestemmelser herom i 107, der er gæl- dende. BEMYNDIGELSER TIL BESTYRELSEN På den ordinære generalforsamling 11. oktober 2010, blev der givet bestyrelsen bemyndigelse til at hjemkøbe op til 15% af aktiekapitalen i selskabet. Bestyrelsen stiller på årets ordinære generalforsamling forslag om en forlængelse af denne bemyndigelse med yderligere fem år. Bestyrelsen stiller på årets ordinære generalforsamling forslag, hvorefter bestyrelsen bemyndiges til i en perio- de frem til 30. Juni 2020, at træffe beslutning om udde- ling af ekstraordinært udbytte ad en eller flere omgan- ge. Berlin IV A/S - Årsrapport 2014/ af 54