Vejleder: Claus Holm. Regnskabsmæssig behandling af Investeringsejendomme

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Vejleder: Claus Holm. Regnskabsmæssig behandling af Investeringsejendomme"

Transkript

1 Kandidatafhandling Institut for regnskabsvæsen Cand. merc. aud Forfattere: Anders Bentsen Steen Sønderby Vejleder: Claus Holm Regnskabsmæssig behandling af Handelshøjskolen i Århus Juli 2004

2 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse 1 Indledning Problemformulering Afgrænsning Metodevalg og fremgangsmåde Forkortelser Regnskabsteori Regnskabsvæsen og samfundets nytte heraf Interessenterne Offentliggørelse af regnskabsinformation Årsregnskabets formål Regnskabsteorier Den præstationsorienterede regnskabsteori Den præstationsorienterede regnskabsteori på investeringsejendomme Den formueorienterede regnskabsteori Den formueorienterede regnskabsteori på investeringsejendomme Conceptual framework Begrebsrammen fra FASB Niveau 1: Begrebsrammens målformulering Niveau 2: Kvalitative egenskaber Niveau 3: Definition på elementer Niveau 4: Indregning og måling Niveau 5: Klassifikation Grundlæggende forudsætninger Begrebsrammen i årsregnskabsloven af Definition og afgrænsning af investeringsejendomme Investeringsaktivitet Afgrænsning af ejendomme Definition af investeringsejendomme Hovedaktivitet Klassifikation i koncerner Regnskabsmæssig behandling Regnskabsmæssig behandling af domicil, handel og ejendomme under opførsel Regnskabsmæssig behandling af domicilejendomme Regnskabsmæssig behandling af handelsejendomme Regnskabsmæssig behandling af ejendomme under opførsel Opførsel af investeringsejendom som entreprise Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Årsregnskabsloven af Indregning Måling Første måling af investeringsejendomme Efterfølgende måling af investeringsejendomme Forbedring og vedligeholdelse... 64

3 Indholdsfortegnelse Præsentation Egenopførte investeringsejendomme Regnskabsvejledning Indregning Måling Første måling Efterfølgende måling Forbedring samt reparation og vedligeholdelse Reparation og vedligeholdelse Forbedring Overførsler mellem de forskellige ejendomstyper Afhændelse af investeringsejendomme Præsentation International regnskabsstandard Indregning Måling Første måling Efterfølgende måling Forbedring samt reparation og vedligeholdelse Overførsler mellem de forskellige ejendomstyper Afhændelse af investeringsejendomme Præsentation Den nye årsregnskabslov af 1. april Myndighedernes overvejelser Mulighed for praksisskifte Virksomheders begrundelser for et skifte Regnskabsmæssig behandling af forpligtigelser ved investeringsejendomme Indregning af forpligtigelse Første måling af forpligtelse Efterfølgende måling af finansielle forpligtigelser Dagsværdi af en finansiel forpligtigelse Måling af en forpligtigelse til amortiseret kostpris Værdiansættelse af investeringsejendomme Markedsprisen for en investeringsejendom Værdiansættelsesmodeller Ejendomstyper Sammenligning af de fire ejendomstyper Den afkastbaserede værdiansættelsesmetode Fastlæggelse af ejendommens driftsafkast Fastlæggelse af forrentningskravet Regulering af særlige forhold Discounted cash flow metoden Frie cash flows fra budgetteringsperioden Fastlæggelse af terminalværdien Fastlæggelse af den risikojusterede kapitalomkostning Dagsværdien af investeringsejendommen efter DCF-metoden Konkret vurdering af investeringsejendomme

4 Indholdsfortegnelse Direkte værdi Genanskaffelsesværdi Synergieffekter Diskussion omkring værdiansættelsen Sammenligning af afkastmodellerne Empirisk regnskabsanalyse Analyse af regnskaber korrigeret til kostpris Indtastning af regnskaberne Indtastning af regnskab fra Nordicom Indtastning af regnskab fra Ejendom Invest Udregning af nøgletal for regnskaberne Korrektioner af regnskaber til kostpris Korrektion vedr. investeringsejendommene Korrektioner på forpligtigelser tilknyttet investeringsejendomme Kommentar vedr. korrektioner af regnskaber Sammenligning af regnskaber med forskellig måleattribut Er regnskaber fra Nordicom og Ejendom Invest retvisende efter korrektion Diskussion om L71 kan betragtes som en valgmulighed Kan Nordicom eller Ejendom Invest med fordel skifte praksis Analyse af værdiansættelsesmodeller Indregning af lejeindtægter for uudlejede lokaler i afkastmodellen Indregning af uudlejede lokaler i Jeudan A/S regnskab Følsomhedsanalyse på diskonteringsfaktoren i DCF-modellen Sammenfatning på det empiriske kapitel Konklusion

5 Kapitel 1 Indledning 1 Indledning Investeringer i ejendomme har altid været et alternativ til mere traditionelle investeringer i værdipapirer og obligationer. Investeringerne kan foretages af forskellige individer og størrelser, svingende fra den private person, der ejer én udlejningsejendom, til et selskab der ejer ejendomme for flere milliarder kroner. Når en investor erhverver en investeringsejendom, er det ikke primært bygningerne man er interesseret i, men derimod den strøm af lejeindtægter og driftsudgifter investoren henholdsvis vil erhverve og betale i ejerperioden. Trækkes udgifterne fra indtægterne fås nettooverskuddet, som er det beløb investoren vinder ret til ved investering i en ejendom. Desuden vil investoren også kunne opnå en kapitalgevinst ved et senere salg, hvis og såfremt ejendommen er steget i værdi. Sammenlignet med investeringer i obligationer er der flere fordele, der taler for investering i fast ejendom. For det første har en ejendom et væsentligt større værdistigningspotentiale end en obligation, og for det andet har ejendomme altid en reel værdi, da de er lavet af bygningsmateriel, modsat et værdipapir, som har en reel konkursrisiko på den underliggende virksomhed. Historisk set har køb af fast ejendom altid været en værdifast og fornuftig langsigtet investering. Ser man på værditilvæksten over en tidshorisont på år, har den altid været stigende, især fordi ejendomspriserne typisk stiger gennemsnitlig mere end den løbende inflation. 1 Netop på grund af de stigende huspriser, er den regnskabsmæssige værdiansættelse et vigtigt element i regnskabet, idet historiske kostpriser for en ejendom, kun har ringe informationsværdi om virksomhedens nutidige beholdningsværdi af ejendomme. Da der ofte er tale om betragtelige værdistigninger på ejendomme, vil det regnskabsmæssigt være hensigtsmæssigt at indregne den løbende værdistigning i resultatet for at opnå en kontinuert fordeling af indtægten ved værdiforøgelsen, selvom gevinsten er urealiseret. Hermed undgås store positive udsving i resultatet i det år ejendommen realiseres, og desuden har regnskabsbrugerne mulighed for at se den reelle udvikling i regnskabet. 1 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme 1995, side 5-1 -

6 Kapitel 1 Indledning kan i regnskabet repræsentere forholdsvis store værdier i forhold til den samlede balancesum, hvorfor værdiansættelsen og præsentationen af disse ejendomme er meget vigtige for det retvisende billede i regnskabet. Ligeledes skal regnskabsbrugerne have mulighed for at træffe beslutninger på baggrund af relevant og pålidelig information. For virksomhederne opstår nu blot problemet, hvad der forstås som relevant og pålidelig information for regnskabsbrugerne, og hvem regnskabsbrugerne egentligt er. Årsregnskabsloven er en rammelov, der sætter de ydre rammer for regnskabsaflæggelse for erhvervsdrivende virksomheder i Danmark. Dette aspekt bevirker, at sammenligneligheden af to virksomheders regnskaber kan være særdeles svær. Hvis Årsregnskabsloven ikke angiver, hvorledes problemer omkring regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme skal løses, vil det være op til den enkelte virksomhed at præsentere informationen på den mest retvisende måde efter Årl. 11. For at udfylde årsregnskabslovens rammer og for at regnskabet bliver så retvisende som muligt, anvendes de Danske regnskabsvejledninger (RV) og internationale regnskabsstandarder (IAS) som retningslinier og inspiration. behandles i regnskabsvejledning 16 (RV 16) og i den internationale regnskabsstandard 40 (IAS 40). Fra og med 1. januar 2005 skal alle børsnoterede danske moderselskaber aflægge koncernregnskab efter IAS erne, men dette er ikke uden problemer, idet der er uoverensstemmelser mellem IAS erne og Årsregnskabsloven. Dette er netop tilfældet med IAS ernes behandlingen af investeringsaktiver. Der findes dog et lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven af 2001, så uoverensstemmelserne delvist ophører. Revisionen af Årsregnskabsloven ventes at træde i kraft 1. april Formålet med årsregnskabsloven er på sigt, at tilpasse dansk regnskabsregulering til den internationale udvikling, og det er sket inden for rammerne af de ændrede direktiver. Der er generel enighed om, at denne tilpasning er vigtig for at fremme sammenligneligheden, særligt hvis virksomhederne opererer på internationale kapitalmarkeder. 2 2 Årsregnskabsloven af 2001, af KPMG, side

7 Kapitel 1 Indledning 1.1 Problemformulering Hovedproblemstillingen i opgaven er en diskussion og analyse af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme og de tilhørende gældforpligtelser med særlig fokus på værdiansættelsen. Problemstillingen deduceres nedenfor. Med udgangspunkt i regnskabsteoriens udvikling fra en præstationsorienteret til en mere formueorienteret regnskabsaflæggelse, præsenteres det af FASB udarbejdede Conceptual Framework. Denne analyseres med henblik på at vurdere, hvilke krav regnskabsinformationen bør opfylde, før den tilgodeser regnskabsbrugernes behov. FASB s begrebsramme suppleres med detaljer fra IASB s begrebsramme, da denne danner ramme omkring den danske Årsregnskabslov. Der findes mange forskellige ejendomstyper, hvorfor det er nærliggende at definere de enkelte ejendommes karakteristika. Da der for investeringsejendomme foreligger fortolkningsmæssige problemer af begrebet Hovedaktivitet, der har væsentlig betydning for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, diskuteres dette begreb med henblik på at afklare fortolkningsproblemerne. I forlængelse af den teoretiske gennemgang analyseres deskriptivt den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme med udgangspunkt i Årsregnskabsloven, RV 16 samt IAS 40. Analysen klarlægger uoverensstemmelser herimellem, samt om en af bestemmelserne tilgodeser regnskabsbrugers informationsbehov bedre end en anden. Årsregnskabsloven af 2001 er revideret med ændringsforslag L71, som blandt andet påvirker investeringsejendommes regnskabsmæssige behandling, hvorfor denne ændring analyseres med henblik på en vurdering, om det er muligt for virksomhederne at benytte ændringen på grund af begrebet et retvisende billede De tilhørende gældsforpligtelser analyseres ikke i samme detaljeringsgrad som selve aktivet, men alligevel vurderes, om informationen giver relevant og pålidelig information til regnskabsbrugerne. Ejendomsmarkedet minder på mange måder om markedet for aktier og obligationer, men er dog ikke helt så effektivt. Alligevel er det muligt at måle dem til dagsværdi efter Årsregnskabsloven. Hermed opstår mange problemer med opgørelse af denne dagsværdi, nu hvor markedet ikke er helt effektivt. Derfor analyseres de to værdiansættelsesmodeller, afkastmodellen og DCF-modellen, med - 3 -

8 Kapitel 1 Indledning henblik på en vurdering af, hvilken model der bedst estimerer dagsværdien samt om den estimerede værdi hæver regnskabsbrugernes informationsniveau. Afslutningsvis foretages to empiriske undersøgelser, hvor den første undersøger forskellen ved at benytte henholdsvis dagsværdier og kostpriser som måleattribut for investeringsejendomme. Derved bidrages til diskussionen om, hvorvidt L71 skal opfattes som en valgmulighed for virksomhederne. Den anden undersøgelse tager udgangspunkt i en vurdering af de to afkastmodellers følsomhed ved en ændring af de indgåede elementer, hvorfor disse analyseres med henblik på at vurdere resultateffekterne. 1.2 Afgrænsning Afhandlingen tager alene udgangspunkt i investeringsejendomme, hvorfor andre investeringsaktiviteter, så som biologisk investeringsaktivitet og råstoffer ikke behandles. Investeringsaktivitet i Årsregnskabsloven 38 stk. 2 medtages dog i det omfang,, det er nødvendigt. Selvom virksomheder som forsikringsselskaber og banker typisk er store besiddere af investeringsejendomme, inddrages disse heller ikke i afhandlingen. Dette skyldes, at de ikke er underlagt Årsregnskabslovens regler omkring regnskabsaflæggelse. Disse vil i stedet være omfattet af speciallove, som på mange måder adskiller sig fra Årsregnskabsloven. Koncernbehandlingen af investeringsejendomme, er ikke et selvstændigt emne, hvorfor opgaven kun kort omhandler dette område. I det omfang det skønnes relevant af hensyn til indregnings- og målingsdiskussioner, inddrages de skattemæssige aspekter i afhandlingen, men afgrænses dog til en diskussion om behandlingen af hensatte forpligtigelser i form af udskudt skat. Da opgavens hovedproblemstilling er værdiansættelse af investeringsejendomme, fokuseres der mindre på forpligtigelserne, hvilket dog ikke skal ses som en afgrænsning væk herfra

9 Kapitel 1 Indledning 1.3 Metodevalg og fremgangsmåde I nedenstående figur illustreres afhandlingens struktur og fremgangsmåde.. Figur 1 Afhandlingens disposition og opbygning Kapitel 1 Indledning Kapitel 2 Regnskabsteori Kapitel 3 Definition og afgrænsning af investeringsejendomme Kapitel 4 Regnskabsmæssig behandling Kapitel 5 Værdiansættelse Kapitel 6 Empirisk regnskabsanalyse Kapitel 7 Konklusion Kilde: Egen tilvirkning Kap 2 Regnskabsteori For at få den grundlæggende forståelse for betydningen af en korrekt indregning, værdiansættelse og præsentation af investeringsejendomme, gennemgås Conceptual Framework. Gennemgangen danner baggrund for forståelsen af, hvorfor dagsværdier ved investeringsejendomme er vigtige for regnskabsbrugerne, samt hvilken informationsværdi dagsværdier har frem for kostpriser. Kapitlet bidrager endvidere til forståelsen af vigtigheden af at kommunikere relevant og pålidelig information omkring investeringsejendommene ud til regnskabsbrugerne. Gennemgangen tager udgangspunkt i den nytte regnskabsbrugeren har af regnskabsinformationen, samt hvilke krav brugeren har til informationen, før den er brugbar

10 Kapitel 1 Indledning Paradigmeskiftet til værdibaseret regnskabsaflæggelse analyseres med henblik på dets betydning for investeringsejendomme. Dette paradigmeskift skyldes blandt andet, at flere lande har valgt at lægge begrebsrammerne fra IASC og FASB til grund for deres lovgivning. Gennemgangen af Conceptual Framework belyses ud fra, at den danske regnskabslovgivning også bygger på en sådan begrebsramme, hvormed gennemgangen bidrager til forståelse af, hvorfor regnskaber efter FASB s og IASC s mening, skal være mere værdibaserede frem for kostprisorienteret. Kap 3 Definition og afgrænsning af investeringsejendomme afgrænses overfor andre ejendomme, herunder handelsejendomme og domicilejendomme, da den regnskabsmæssige behandling er vidt forskellig, hvilket også giver anledning til forskellig regnskabsinformation. Desuden defineres begreberne, hovedaktivitet og investeringsaktivitet, da dette får betydning for, hvilke regler der må/skal benyttes i regnskabsaflæggelsen. Kap 4 Regnskabsmæssige behandling Som indgang til hovedproblemstillingen omkring værdiansættelse af investeringsejendomme, foretages en deskriptiv sammenligning mellem Årsregnskabsloven af 2001, Regnskabsvejledning 16 og IAS 40 på aktivsiden og Årsregnskabsloven af 2001 og IAS 39 på passivsiden. Denne sammenligning tager udgangspunkt i, hvad de forskellige regler/standarder bestemmer, samt hvilke forskelle der findes, og hvilken betydning disse forskelle får i regnskabet. Der vil løbende blive tilført en normativ tilgang til problemstillingen således, at det vurderes, hvordan information og den regnskabsmæssige behandling bør være ifølge teorikapitlet. Desuden gennemgås betydningen af indførelsen af L71, samt hvilke argumenter virksomhederne og myndighederne har for henholdsvis at benytte ændringen og for at foretage ændringen af Årsregnskabsloven. Den regnskabsmæssige behandling tager udgangspunkt i indregning, måling og præsentation af domicil-, handels-, investeringsejendomme samt ejendomme under opførsel, hvor der primært fokuseres på investeringsejendomme. Den regnskabsmæssige behandling af de andre typer ejendomme er udelukkende medtaget for at fremhæve de forskellige regnskabsmæssige - 6 -

11 Kapitel 1 Indledning behandlingsmetoder, der fremkommer som konsekvensen af at blive klassificeret i de forskellige ejendomstyper. Som tidligere nævnt tager den regnskabsmæssige behandling af den tilhørende prioritetsgæld udgangspunkt i IAS 39 og Årsregnskabsloven af Denne gennemgang sammenholdes med Årsregnskabsloven af 2004, som tillader, at forpligtigelserne behandles til kostpris, hvis det underliggende aktiv også behandles til kostpris. Kap 5 Værdiansættelsesproblemer Når en virksomhed får mulighed for at måle investeringsejendomme til dagsværdi, opstår problemerne omkring fastlæggelsen af denne dagsværdi/markedspris. I årsregnskabsloven er begrebet dagsværdi defineret, men den kan dog være uhyre vanskelig at omsætte for virksomhederne i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskabet. Dette hænger naturligvis sammen med, at der mangler et effektivt marked for stort set alle typer ejendomme, hvorfor virksomhederne tvinges til at benytte værdiansættelsesmodeller, som i visse tilfælde kan komme med meget tvivlsomme værdiansættelser pga. af de mange skøn. Afhandlingen gennemgår og vurderer disse metoder, som omfatter den afkastbaserede værdiansættelsesmetode og discounted cash flow metoden, med henblik på deres anvendelighed og evne til at fremskaffe pålidelig information til regnskabsbruger. Analysen af de to modeller tager udgangspunkt i de indgående formlers elementer, for derved at redegøre for, om disse elementer kan frembringe en pålidelig dagsværdi. Endvidere fremhæves værdiansættelsesmodellernes åbenlyse svagheder, når de bruges uden tilpasninger, da svaghederne kan få store konsekvenser for regnskabets udseende. Afslutningsvis fremhæver forfatterne den model, de anser for den optimale værdiansættelsesmodel. Kap 6 Empirisk regnskabsanalyse Som en udvidelse af kapitel 4 s deskriptive analyse, foretages en empirisk regnskabsanalyse, der belyser resultateffekterne af det fremsatte lovforslag til ændring af Årsregnskabsloven 38, fra nuværende tvungen opgørelse til dagsværdi, til valg mellem dagsværdi og historisk kostpris fratrukket akkumulerede afskrivninger. Desuden fremhæves betydningen for værdiansættelsen af investeringsejendomme, da svingningerne i værdiansættelseselementerne har meget stor betydning for regnskabets udseende. Den empirisk regnskabsanalyse tager udgangspunkt i regnskaber fra - 7 -

12 Kapitel 1 Indledning virksomheder, der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme. Der foretages følsomhedsanalyser på disse regnskaber, for derigennem at vurdere betydningen af at benytte kostpriser henholdsvis dagsværdier. Derudover vurderes betydningen af at benytte forskellige skøn for elementer i de to værdiansættelsesmodeller. Gennemgangen tager udgangspunkt i to regnskaber, der henholdsvis benytter afkastmodellen og DCF-modellen, hvorfor resultateffekterne af variationerne kan fastlægges og vurderes. Analysen vurderer også hvilke forskelle dette får for indholdet af regnskabet, og om det får betydning for regnskabets retvisende billede. Kap 7 Konklusion Der konkluderes på opgavens problemstillinger. 1.4 Forkortelser D&T Deloitte FASB Financial Accounting Standards Board IAS Internationale Accounting Standards IASB Internationale Accounting Standards Board IASC Internationale Accounting Standards Committee IPO Indirekte produktionsomkostninger KPMG Klynveld Peat Marwick Goerdeler L71 Ændringsforslag til Årsregnskabsloven af 2001 PwC PricewaterhouseCoopers R & R Revision og regnskabsvæsen RV Regnskabsvejledning Årl 1981 Årsregnskabsloven af 1981 Årl 2001 Årsregnskabsloven af 2001 Årl 2004 Årsregnskabsloven af 2004, efter ændringer med bl.a. Lovændring

13 Kapitel 2 Regnskabsteori 2 Regnskabsteori Følgende kapitel tager udgangspunkt i bogen Accounting Theory, 5. udgave af Hendriksen og Van Breda suppleret med bogen Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv af Jens O Elling. Formålet med dette kapitel er at gennemgå den regnskabsteori, som ligger bagved udarbejdelsen af årsregnskaberne. Desuden bidrager kapitlet til forståelsen af, hvilken regnskabsinformation omkring investeringsejendomme der er vigtig for regnskabsbrugeren, samt hvilke egenskaber denne information skal besidde. Der bliver løbende refereret til dansk lov, hvor det synes hensigtsmæssigt. For at få en grundlæggende forståelse af, hvorfor der udarbejdes regnskaber og bagefter kommunikerer information ud til brugerne, gennemgås først begrebet Regnskabsvæsen og formålet med årsregnskabet. Derefter behandles Conceptual Framework af FASB 2.1 Regnskabsvæsen og samfundets nytte heraf For at kunne forstå hvorfor regnskabsvæsen er nødvendigt, og hvor regnskabsvæsenets opgaver ligger, vil en definition være nødvendig. Gennem tiden har der været en række forsøg på at definere regnskabsvæsen i de forskellige lande. American Institute of Certified Public Accountants (AICPA) forsøgte i 1953 med denne definition: Definition 1. Regnskabsvæsen: Accounting is the art of recording, classifying, and summarizing in a significant manner and in terms of money, transaction and events which are in part at least of a financial character, and interpreting the results thereof 3 Denne definition er det, som mange opfatter som den rette definition af regnskabsvæsen. Det er dog et spørgsmål, om den ikke fokuserer for meget på det regnskabstekniske, såsom bogføring og lignende, hvorved de mange andre funktioner regnskabsvæsen indeholder udelades. Dette omfatter blandt andet kommunikation af relevant og pålidelig information. Selve definitionen af regnskabsvæsen er ikke væsentlig i sig selv, men derimod mere relevant hvad regnskabsbrugerne 3 Årsregnskabsteori i Analytisk perspektiv, side

14 Kapitel 2 Regnskabsteori forstår ved fænomenet. Regnskabsbrugernes forståelse af fænomenet er ikke rykket væsentligt gennem tiden. Således ser regnskabsbrugerne regnskabsvæsenet som en kombination af ovenstående definition og et fænomen der sikrer relevant og pålidelig information til beslutningsrelevante formål. For investeringsejendomme vil regnskabsvæsenets opgave være at måle nogle relevante og pålidelige værdier, for derefter at kommunikere dem ud til regnskabsbrugerne via årsregnskaberne, så regnskabsbrugerne kan træffe bedre beslutninger omkring investeringer. Formålet med regnskabsvæsen er ligeledes beskrevet i Accounting Theory som: måling og kommunikation af information om økonomiske fænomener til beslutningsformål. Begrebet kendes fra en lang række forretningsområder, herunder eksempelvis det offentlige og det private. I afhandlingen fokuseres udelukkende på den private sektor, da der her foreligger den største bevågenhed fra regnskabsbrugerne. Derudover findes der intern og ekstern regnskabsvæsen i virksomhederne. Da intern regnskabsvæsen udelukkende er til internt brug, er intern regnskabsvæsen ikke underkastet eksterne love eller reguleringer, hvorfor kun de interne interessenters behov skal opfyldes. Derfor fokuseres udelukkende på det eksterne regnskabsvæsen. Et andet vigtigt argument for at vælge det eksterne regnskabsvæsen er, at der som udgangspunkt er interessekonflikt mellem udarbejder og modtager på det eksterne område, hvorfor dette har stor betydning for udarbejdelsen af informative årsregnskaber og blandt andet investeringsejendomme. Begrundelsen for at have ekstern regnskabsvæsen i de private erhvervsvirksomheder, ligger blandt andet i, at interessenterne ønsker information omkring den økonomiske situation i den virksomhed der besidder investeringsejendomme. Interessenter for en virksomheder generelt omfatter blandt andet investorer, långivere, leverandør, kunder, ansatte og derudover en række statslige myndigheder, som efterspørger hver deres information. Informationsstrømmen skal gøre det nemmere for interessenterne at træffe deres beslutninger om, hvorvidt de skal allokere ressourcerne hen til virksomheden eller indskyde ressourcerne i en anden koalition. Hvis der ikke fandtes regnskabsvæsen, var hver enkelt interessent nødsaget til selv at hente information og nedbryde den, hvilket er noget mere omkostningskrævende, og i mange tilfælde vil den enkelte interessent ikke have kompetensen til at nedbryde den regnskabsinformation, der modtages fra virksomheden

15 Kapitel 2 Regnskabsteori Interessenterne I ovenstående afsnit fremgår det, at interessenter efterspørger regnskabsinformation omkring investeringsejendommen til deres beslutningsformål. Disse interessenter kan inddeles i interne og eksterne regnskabsbrugere. Dette illustreres i Figur 2, hvor virksomheden ses som en koalition af interessenter, som alle har til formål at maksimere deres økonomiske gevinst. Sammenholdes dette, at interessenterne er ressourceejere, får det interessenterne til at vælge den sammenslutning, som enten giver bedste afkast eller hvor der er mindst sandsynlighed for at miste sine indskudte penge. Der vil mellem interessenterne være en række interessemodsætninger, som f.eks. giver sig til udslag i, at investorerne er interesseret i, at kreditorerne får så lidt i rente som muligt, hvorved investorerne har mulighed for at få et større udbytte. Det svarer til, at en maksimering af økonomiske gevinst kræver, at de andre interessenter får så lav en fortjeneste som muligt. En interessemodsætning findes også mellem regnskabsaflægger og regnskabsbruger. Regnskabsbruger vil have så meget information om blandt andet investeringsejendomme som muligt, mens regnskabsaflægger af konkurrencemæssige årsager offentliggør mindst mulig information, jf. afsnit Figur 2 Koalitionsmodellen Långivere Eksterne interessegrupper Ledelse Passive ejere Leveran dører Ansatte Interne interessegrupper Kunder Aktive ejere Det offentlige Kilde: Årsregnskabetsteori i analysisk perspektiv af Jens O. Elling, side

16 Kapitel 2 Regnskabsteori Som illustreret i Koalitionsmodel findes der mange interessenter, som alle har uensartede krav til regnskabsinformationen.. Derfor er det en stor opgave for regnskabsvæsenet at lave regnskabsinformation, som tilfredsstiller alle brugerne. Her tales om, at interessenterne har heterogene informationsbehov, dvs. de efterspørger forskellig regnskabsinformation. Senere i afhandlingen fremgår hvilke brugergrupper FASB og IASC anser som den primære gruppe, samt om disse brugergrupper også kan betragtes som værende de primære ved investeringsejendomme. Endvidere om virksomhedens økonomiske sammensætning og forretningsområde har betydning for valget af brugergruppe, jf. afsnit En interessent står løbende over for valget mellem at blive i den enkelte virksomhed eller at trække sine ressourcer ud og indskyde dem i en anden virksomhed. Derfor er det nødvendig for denne interessent at indhente information for at kunne træffe denne beslutning. Den information interessenterne efterspørger hos en virksomhed, der besidder investeringsejendomme, er som før omtalt generelt meget forskellig mellem interessenterne. Investorer: Denne brugergruppe vil i forhold til en virksomhed der investerer i investeringsejendomme være dens primære interessent 4, og bruger derfor årsregnskabet som en vigtig informationskilde. Specielt har afkastet på deres investerede kapital samt virksomhedens udbyttepolitik interesse for investorerne. En anden vigtig faktor for investorerne er risiko, da denne som udgangspunkt er risikoaverse. Generelt kan det anskues, som om investorerne søger information, der kan være med til at anskueliggøre virksomhedens fremtidsmuligheder i relation til, om investorerne skal købe eller sælge deres andel i virksomheden. Investorer kan opdeles i store og mindre investorer, hvor den første gruppe ikke udelukkende vil stille sig tilfreds med årsregnskabet som informationskilde, hvorfor der kræves mere information, mens den mindre investor kan nøjes med årsregnskabet. En stor investor vil alt andet lige kunne miste flere penge, hvis vedkommende ikke er ordentlig informeret omkring virksomhedens økonomiske situation. 4 Investorer er primær interessent i begrebsrammerne fra IASC og FASB, hvorfor det forudsættes også, at være tilfældet for en virksomhed der invester i investeringsejendomme

17 Kapitel 2 Regnskabsteori Leverandører: Disse har interesse i virksomheden som en bæredygtig konstruktion, hvorfor der lægges mere vægt på virksomhedens solvens og likviditet. Derudover kan virksomhedens indtjeningsevne også være relevant, da de ønsker at vide, om virksomheden er en fremtidig samarbejdspartner, som de også kan forvente og basere deres handler på i fremtiden. Långivere: Denne gruppe søger stort set det samme som leverandører, dog over en noget længere tidshorisont, da de primært ønsker vished omkring, hvorvidt virksomheden kan betale deres lån som aftalt tilbage med dertilhørende renter. Store långivere/kreditorer vil ikke lade sig løjes med årsregnskabet som primær informationskilde ved investeringsejendomme, men derimod efterspørges også specifikke oplysninger omkring sikkerhedsstillelse og lignende, da investeringsejendomme ofte er store projekter. Långivere er efter FASB en primær interessent, jf afsnit Ansatte: Deres interesse i årsregnskabet kan siges at være mindre, men dog alligevel væsentlig. Hvis en medarbejder står over for valget mellem at arbejde for en given virksomhed, kan det være nyttigt at vide, om virksomheden har en fremtid på sigt. Ligeledes hvis medarbejderne er resultatlønnet, har virksomhedens indtjeningsevne interesse. Selvfølgelig vil ansatte også have en form for insiderviden, hvorfor årsregnskabet ikke vil være den primære informationskilde, men alligevel veje tungt i beslutningsgrundlaget. Kunder: De har en interesse i at finde en virksomhed, som de kan basere deres handler på i fremtiden. Kunderne har selvfølgelig ikke indskudt midler direkte i virksomheden (medmindre forudbetalinger), men virksomheden kan have garantiforpligtigelser og lignende overfor kunden. For investeringsejendomme vil kunder/lejere have interesse i at få oplysning omkring risikoen for, at udlejer sælger ejendommen eller går konkurs. Det offentlige: Det er mere vanskeligt at begrunde hvorfor regnskabsinformation er vigtig for de offentlige myndigheder. Skattemyndighederne skal bruge regnskaber til kontrol af virksomheden, mens lokalsamfundet har en generel interesse i at vide, hvordan det går i en bestemt branche 5 eller virksomhed. 5 Socialdemokratisk politik kritiseres for at pålægge brancher i vækst flere afgifter, mens der lempes steder, hvor væksten er minimal

18 Kapitel 2 Regnskabsteori Offentliggørelse af regnskabsinformation Regnskabsvæsenet benytter hovedsageligt årsregnskaberne til kommunikation af regnskabsinformation. Dette gælder også for regnskabsinformation omkring investeringsejendomme. Årsagen til at kommunikere information ud til brugerne, kan enten være tvungen eller frivillig. I Danmark og i de fleste andre lande er det et lovkrav, at en lang række registrerede virksomheder skal offentliggøre deres regnskaber. Det kan diskuteres, om dette lovkrav er nødvendigt, for selv uden dette lovkrav vil langt de fleste virksomheder alligevel offentliggøre deres regnskaber 6. Dette skyldes, at virksomhedens interessenter jf. Figur 2 Koalitionsmodel ønsker information, før en allokering af ressourcerne hen til virksomheden kan finde sted. Virksomhederne lever netop af disse ressourcer, hvorfor der er et incitament til at offentliggøre informationen. Endvidere kan det udledes af Agent-principal teorien, at ledelsen i virksomheden har incitament til at udarbejde informative årsregnskaber, som tilgodeser ejerne og andre brugere 7. Debatten for og imod regulering fremstår tydeligt i forskelligheden i de enkelte landes lovgivninger. England er meget lidt lovreguleret, da de på baggrund af ovenstående argumentation overlader det til markedskræfterne at udfylde rammerne. Dog stiller de en række etiske og moralske krav til regnskabet. På den anden side finder man USA og Tyskland, hvor der stort set er love for alt. Imellem disse yderpunkter ligger Danmark, der har love for det mest grundlæggende, og desuden på en række specifikke områder, men derudover er det op til regnskabspraksis at udfylde rammerne. Problemet omkring offentliggørelsen af regnskabsinformation ligger ikke i, om virksomhederne er interesseret i at offentliggøre deres årsregnskaber, men i stedet om den information de offentliggør er objektiv og dækkende. Selve den kvalitative del af dette problem opstår, da ledelse kan have forskellige skøn over visse aktiver og forpligtigelser. Herved kan en virksomheds rådata generere to meget forskellige regnskaber alt afhængig af ledelsens skøn. Selv indenfor den enkelte regnskabslov er der mulighed for at tolke bestemmelser forskelligt, alt efter om ledelsens skøn er optimistiske eller pessimistiske. 6 Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv, side Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv, side

19 Kapitel 2 Regnskabsteori Ledelsens syn på risiko og sandsynlighed får altså stor betydning for kvaliteten af indholdet af regnskabet. Dette gør sig særligt gældende for virksomheder, der investerer i investeringsejendomme, da de har mulighed for at indregne værdireguleringer i resultatopgørelsen. Hvis ledelsen er optimistisk, vil disse værdireguleringer være store og derved få årets resultat til at stige, og modsat hvis ledelsen er pessimistisk. Den anden side er kvantiteten, som omfatter hvor meget information ledelsen i den regnskabsaflæggende virksomhed er villig til at offentliggøre. Problemet er, at også virksomhedens konkurrenter læser deres regnskaber, og derved reduceres den regnskabsaflæggende virksomheds incitament til at offentliggøre alt for meget information, da dette eventuelt kan give strategiske fordele til konkurrenten og ulemper for den regnskabsaflæggende virksomhed. Dette aspekt illustreres i Figur 3. Et eksempel ved investeringsejendomme kan være, hvor virksomhedens ledelse er i besiddelse af viden omkring en ejendom, som vil være til glæde for regnskabsbrugere, men som ikke oplyses af konkurrencemæssige årsager. Figur 3 Venndiagram Den samlede information Den offentliggjorte information Kilde: Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv af Jens O. Elling, side 21 Den ydre cirkel illustrerer hele den information, som virksomheden har om sig selv og deres ejendomme samt de markeder den opererer på. Det vil sige information om produkter, nye produkter, deres strategier, deres planer, prognoser på investeringsejendomme osv. Det er måske informationer, som virksomheden er villig til at forelægge interessenterne, men derved kan det ikke udelukkes, at konkurrenter også får fingre i disse informationer. Derfor vælger virksomheden kun at offentliggøre en mindre del af hele informationsmængden. Denne del mener den regnskabsaflæggende virksomhed er tilstrækkelig til at dække interessenternes behov, uden samtidig at give informationer væk til konkurrenterne. Virksomheden skal selvfølgelig afgive den information som lovgivningen kræver, også selvom den eventuelt kan misbruges af konkurrenterne

20 Kapitel 2 Regnskabsteori 2.2 Årsregnskabets formål Der er gennem tiden fremkommet mange definitioner eller fortolkninger på årsregnskabets formål, og i RV 1 afsnit 21 defineres formålet med årsrapporten og dermed det eksterne regnskab som: Definition 2. Årsregnskabets formål efter RV 1: Formålet med årsrapporten aflagt til brug for offentligheden er at give information om virksomhedens aktiver og forpligtigelser, egenkapital, finansielle stilling, resultat og pengestrømme. Definitionen stemmer overens med definitionerne i IASC 8 og FASB, men er dog meget mindre detaljeret. Blandt andet supplerer IASC med en præcisering af regnskabets tre hovedformål: prognoseopgave, fordelingsopgave og kontrolformål. 9 Prognoseopgave. Regnskabet skal kunne bruges til at prognosticere de fremtidige pengestrømme, hvilket især har betydning for investorerne, som vil have det største afkast til den mindste risiko. Informationer om investeringsejendommens fremtidige indtjening skal altså kunne forudsiges gennem historiske regnskabstal. Om dette er tilfældet er tvivlsomt, eftersom indtjeningen f.eks i en investeringsejendom er meget afhængig af udbud og efterspørgsel på lejemål, men selvfølgelig kan historiske regnskabstal give en indikation om næste års tal. Fordelingsopgave. Regnskabet skal endvidere tjene som en fordelingsnøgle til relevante interessenter. Dvs. regnskabet skal redegøre for, hvor meget de forskellige interessenter skal have, og hvor meget der skal blive i virksomheden til senere år. Kontrolopgave. Som tidligere nævnt er regnskabet en kontrol af ledelsens beslutninger. Interessenterne placerer deres ressourcer i virksomheden, og kan gennem regnskabet kontrollere, hvordan ledelsen i virksomheden forvalter ressourcerne. Dette kan også udledes af agentteorien, hvor principalen (investorerne) ønsker at overvåge agenten (ledelsen). Hvis interessenterne ikke har det eksterne årsregnskab, er de nødsaget til selv løbende at overvåge driften, der foretages af 8 IASB s begrebsramme, afsnit Regnskabsteori i analytisk perspektiv, side

21 Kapitel 2 Regnskabsteori ledelsen (agenten). Ved investeringsejendomme fokuserer interessenterne på, om ledelsen har købt/solgt de rigtige ejendomme så virksomhedens profit maksimeres. De tre hovedformål er med til at give interessenterne en mere realistisk gennemgang af, hvad regnskabet skal indeholde, og hvad formålet med regnskabet er. Derfor kan den første definition fra RV 1 siges at være meget lidt konkret, hvorfor den kan bruges i de lovgivninger, der er meget liberale og overladt til markedskræfterne. Fokuseres på dansk lovgivning, kan flere af de tre hovedområder genkendes, da der er i dansk lov er krav om fordeling af evt. overskud (Årl ). Ligeledes kan regnskabet bruges til en kontrol af ledelsen, og sidst kan regnskabet være med til forudsige fremtidige cash flow for blandt andet investeringsejendomme. Det der kan ønskes mere fremhævet i dansk lov, er en øget kontrol af de udmeldinger som ledelsen kommer med, dvs. en form for en kontrol af om ledelsen lever op til disse udmeldinger, eller om det er ren luft. For at de ovenstående hovedformål giver interessenterne den ønskede information, skal informationen overholde nogle overordnede kvalitetskrav. Informationerne skal være forståelige, relevante, pålidelige og sammenlignelig. Disse begreber behandles nedenfor i afsnit Regnskabsteorier Regnskabsteorier har relevans i relation til den regnskabsmæssige behandling af blandt andet investeringsejendomme, da regnskabspraksis har gennemgået en ændring fra en præstationsorienteret til en formueorienteret regnskabsaflæggelse. De to mest omtalte regnskabsteorier der omhandler opgørelse af overskud er Den præstationsorienterede regnskabsteori Den formueorienterede regnskabsteori De to teorier har forskellige indgangsvinkler til resultatopgørelsen og balancen, hvor den præstationsbaserede regnskabsteori har resultatopgørelsen som det primære og balancen som det sekundære. Det modsatte gælder for den formueorienterede regnskabsteori. Jf. afsnit og for en nærmere beskrivelse af de to teorier

22 Kapitel 2 Regnskabsteori Regnskabsteori og regnskabspraksis har gennem de sidste mange år været præget af valget mellem de to teorier. Det har givet anledning til vekslen mellem de to teorier, hvor der fra midten af forrige århundrede og frem til dette århundredets begyndelse, blev lagt mest vægt på balancen og dermed den formueorienterede regnskabsteori. Begrundelsen herfor var, at datidens regnskabsbrugere primært var kreditorer, banker og andre långivere, som interesserede sig for balancens poster for at vurdere virksomhedens solvens. Med tiden fik aktionærerne en stigende betydning for virksomhederne som finansieringskilde, hvorfor denne gruppe er blevet en ny primær gruppe, der benytter regnskabet. Dette betød, at resultatopgørelsen kom i højsædet, da investorerne fokuserede meget på virksomhedens indtjeningsevne og evne til at udbetale udbytte, hvorved virksomhedens soliditet kom i anden række. I første halvdel af 1980 blev der i USA udviklet en begrebsramme, der tog udgangspunkt i den formueorienterede regnskabsteori. Denne begrebsramme er siden i grove træk blevet kopieret af mange lande samt den internationale organisation IASC. Begrebsrammen har til formål at give retningslinier for udarbejdelsen af regnskabsstandarder til regulering af regnskabspraksis, jf. den senere gennemgang af begrebsrammen. For Danmark har det betydet, at regnskabsaflæggelsen vedrørende investeringsejendomme er blevet mere værdibaseret. I takt med indførelsen af den nye årsregnskabslov som trådte i kraft for regnskabsår der påbegyndtes 1. januar 2002 eller senere, måles investeringsejendomme til dagsværdi, hvorimod de tidligere måltes til kostpris Den præstationsorienterede regnskabsteori Denne teori opfatter virksomheden der investerer i investeringsejendomme som en kontinuerlig strøm af drifts-, investerings- og finansieringstransaktioner, som virksomheden gennemløber over dens levetid. Derfor kaldes teorien også for Den transaktionsbaserede regnskabsteori. Med udgangspunkt i ovenstående er formålet med teorien at videreformidle disse transaktioners økonomiske virkninger i periodevise resultatmålinger i resultatopgørelsen til brugerne, så længe virksomheden er i drift på grundlag af relationen. 10 Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv, side

23 Kapitel 2 Regnskabsteori Indtægter Omkostninger = Overskud Hermed kommer resultatopgørelsen i højsædet, hvorimod balancen vil have en sekundær betydning. Balancen opsamler uafsluttede transaktioner i periodeovergangene med henblik på indregning i kommende perioders opgørelser. 11 Da resultatopgørelsen er det primære i denne teori, tillægges der størst vægt på definition, indregning og måling af indtægter, omkostninger og overskud, hvorfor balancens poster bliver afledt heraf. Det vil sige, at denne teori definerer omkostninger, hvornår de skal indregnes, og hvordan de skal måles. Teorien tager udgangspunkt i kostpriser i forbindelse med købstransaktioner og salgspriser i forbindelse med salgstransaktioner. Virksomhedens indtjeningsevne måles ikke direkte i denne teori, men som en tilnærmelse i form af forskellige definitioner på regnskabsmæssigt overskud. Da salgspriser giver indbetalinger og kostpriser giver udbetalinger, kan indtægter og omkostninger tolkes som surrogater for henholdsvis ind- og udbetalinger, og differencen mellem indtægter og omkostninger (regnskabsmæssigt overskud) vil være et mål for indtjeningsevnen. Det vil sige, at denne teori er nært knyttet til pengestrømopgørelsen, da pengestrømmene periodiseres til de perioder de vedrører, og dermed opnår et mål for virksomhedens evne til at generere nettopengestrømme. Periodiseringsprincippet Resultatopgørelsen og balancen bygger på det fundamentale regnskabsprincip, periodiseringsprincippet. Ved dette princip måles de finansielle konsekvenser af en virksomheds transaktioner og andre begivenheder i de perioder, hvor transaktionerne opstår, frem for i de perioder, hvor der sker betaling. Det betyder, at lejeindtægter fra en investeringsejendom skal indtægtsføres i de perioder hvor lejligheden udlejes, og ikke i de perioder hvor betalingen sker. 11 Årsrapporten, side

24 Kapitel 2 Regnskabsteori Realisationsprincippet Indtægter indregnes efter realisationsprincippet, hvilket vil sige, at indtægter først indregnes, når der er stor sandsynlighed for, at de bliver realiseret i indbetalinger og når indtægterne er indtjent. Realisationsprincippet benyttes ikke i den formueorienterede regnskabsteori, da denne teori ikke bygger på transaktioner, og derfor principielt ikke sondrer mellem realiserede og urealiserede indtægter 12. Ved investeringsejendomme kan lejeindtægter fra en lejer altså indregnes i den periode, hvor lejer benytter lejemålet, da lejeindtægter ofte er forudbetalt og dermed sikre. Matching - princippet Når de transaktioner der skal indtægtsføres er valgt, skal ressourceforbruget der er medgået til at skabe indtægterne også indregnes. Dette kaldes matching-princippet. Indtægterne periodiseres til de perioder de vedrører, og omkostninger matches til de registrerede indtægter. De omkostninger som ikke kan henregnes til et produkt, bliver en periodeomkostning, hvilket er lidt imod matchingprincippet. Når der er en lejeindtægt i en investeringsejendom, skal alle udgifter, som er medgået til at fremskaffe indtægten medtages i resultatopgørelsen. Dette kunne eksempelvis være fælles el, rengøring, afskrivninger og viseværtomkostninger, selvom disse udgifter ofte falder til betaling senere end forbrugstidspunktet Den præstationsorienterede regnskabsteori på investeringsejendomme Da teorien tager udgangspunkt i kostpriser, vil investeringsejendomme i balancen blive målt til kostpris fratrukket de akkumulerede afskrivninger. Teorien opfatter ikke værdistigninger på ejendomme som en indtægt, da de ikke opfylder indtægtsdefinitionen, hvorfor de ikke indgår i resultatopgørelsen. Ligeledes opfattes et værdifald heller ikke som en omkostning, hvorfor denne heller ikke indregnes i resultatopgørelsen. Metoden opfylder kun en af interessenternes informationsbehov, som er det årlige driftsafkast. Den oplyste værdi i balancen kan ikke tillægges betydelig værdi, da denne er baseret på ejendommens kostpris. 12 Årsrapporten, side

25 Kapitel 2 Regnskabsteori Den formueorienterede regnskabsteori Modsat den præstationsorienterede regnskabsteori som er transaktionsorienteret, er den formueorienterede regnskabsteori værdibaseret. Det vil sige, at regnskabet sigter mod at opgøre virksomhedens reelle værdier i balancen, frem for alene at tage udgangspunkt i historiske kostpriser. Udgangspunktet tages i markedsværdien af aktiver og forpligtelser, og overskuddet måles som fremgangen i værdien af nettoaktiver eller egenkapitalen fra primo til ultimo. Værdiansættelse og vedligeholdelse af egenkapitalen har samme betydning for måling af overskuddet i de formueorienterede teorier, som matching-princippet har for måling af overskuddet i de præstationsorienterede teorier. 13 Værdiændringer indregnes i balancen, når de opstår på grund af ændringer i markedsprisen, eller hvis kapitalværdien ændres. Det vil sige, at der ikke skelnes mellem urealiserede ændringer i værdien og værdiændringer der realiseres via et salg. Begge værdiændringer indregnes i resultatopgørelsen som en del af overskuddet 14, hvilket betyder, at de formueorienterede regnskabsteorier ikke er nær så knyttet til pengestrømme, som de præstationsorienterede teorier. Der tales om, at denne teori er fremadrettet, da gamle værdier (kostpris) ikke er interessant, hvilket modsætningsvis gælder i den præstationsorienterede teori, hvorfor denne betegnes som bagudrettet. Teori prioriterer som tidligere beskrevet balancen højest, og definition, indregning og måling foregår derfor primært i balancen. Definition af indtægter og omkostninger er afledte heraf. Det afgørende for om en post kan optages i balancen er derfor, om posten opfylder definitionen på et aktiv, og er det ikke tilfældes, må omkostningen straksafskrives i resultatopgørelsen, selvom det er i strid med matching-princippet. Efter denne teori vil resultatopgørelsen blive sekundær, og overskuddet vil vise større udsving end efter de matching-baserede regnskabsteorier Den formueorienterede regnskabsteori på investeringsejendomme For investeringsejendomme får det den betydning, at ejendommens markedsværdi skal fremgå af balancen, hvilket skal være så tæt på den værdi, som et salg vil kunne indbringe. Værdiændringer 13 Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv, side Der sker en binding af denne værdiændring på egenkapitalen jf. ÅRL 38 stk

26 Kapitel 2 Regnskabsteori ved investeringsejendommen skal indregnes i resultatopgørelsen. Desuden er der ifølge dansk lov være en binding på egenkapitalen af positive reguleringer. Da investeringsejendomme opfylder definitionen på et aktiv, indregnes den efter denne teori i balancen, jf. afsnit Ud fra investorernes synspunkt, er den formueorienterede metode mest informativ, idet den er mere fremadrettet og mere værdibaseret. Blandt andet opfylder metoden to af investorernes informationsbehov, da den oplyser ejendommens formodede markedsværdi samt det årlige nettoafkast. Dermed kan der argumenteres for, at denne metode umiddelbart tilgodeser regnskabsbruger mest. Hermed forkastes den præstationsbaserede regnskabsteori dog ikke, da den kan benyttes til at give informationer om investeringsejendommes løbende indtjeningsmuligheder. 2.4 Conceptual framework Begrebsrammens formål er at optimere sammenhænge mellem mål og midler inden for regnskabsvæsen med henblik på at opnå optimale løsninger 15. Desuden kan begrebsrammen være med til at fremme en mere harmonisk regnskabsaflæggelse 16, som kan være til nytte for regnskabsbrugerne. Det første ambitiøse forsøg på at lave en begrebsramme, blev gjort af FASB i USA. Den begrebsramme som de udviklede, var på et normativt regnskabsteknisk niveau, således at det blev fastlagt, hvordan regnskabsaflæggelsen burde finde sted, for at den bedst muligt varetog regnskabsburgerne og samfundets interesser. Begrebsrammen skal ses som en overbygning til den eksisterende lovgivning, og meningen med at indarbejde en sådan begrebsramme i lovgivningen er bl.a. Vejlede regelsætterne i de enkelte lande, så reglerne tilgodeser brugerne Normdannende i de tilfælde hvor der ikke er lovgivning på et givet område, hvormed den regnskabsaflæggende virksomhed og revisoren falder tilbage til begrebsrammen. Fremme forståelsen hos brugerne og øge sammenligneligheden mellem regnskaber. 15 Årsregnskabsteorier i analytisk perspektiv, side Begrebsramme i de internationale regnskabsstandarder 2003, side

EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME

EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME EKSTERNT REGNSKAB 1 INTRODUKTION BEGREBSRAMME HVAD ER REGNSKABSVÆSEN? HVAD ER ET REGNSKAB? AAA: A Statement of Basic Accounting Theory (1966).... the process of identifying, measuring, and communicating

Læs mere

LOGOCARE INVEST ApS. Krogsbøllevej Roskilde. Årsrapport 1. juli juni 2017

LOGOCARE INVEST ApS. Krogsbøllevej Roskilde. Årsrapport 1. juli juni 2017 LOGOCARE INVEST ApS Krogsbøllevej 1 4000 Roskilde Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/12/2017 John Holm Dirigent Side

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

Undervisningsnote 4: Transaktionsbaceret teoriopfattelse

Undervisningsnote 4: Transaktionsbaceret teoriopfattelse HD-R, 5. SEMESTER 2002 ÅRSREGNSKAB Undervisningsnote 4: Transaktionsbaceret teoriopfattelse Valdemar Nygaard Emnet fokuserer på den transaktionsbacerede teroriopfattelse og omhandler i stikord denne teoris

Læs mere

Medarbejder Holding af 15/ ApS. Årsrapport for 2011/12

Medarbejder Holding af 15/ ApS. Årsrapport for 2011/12 Uglevej 3 7700 Thisted CVR-nr. 30533879 Årsrapport for 2011/12 4. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. august 2012 Martin Kjølhede Dirigent

Læs mere

C. Nielsen Holding ApS Ravnsøvej Risskov. CVR-nr: ÅRSRAPPORT 1. januar december 2016

C. Nielsen Holding ApS Ravnsøvej Risskov. CVR-nr: ÅRSRAPPORT 1. januar december 2016 Ravnsøvej 52 8240 Risskov CVR-nr: 29 31 50 00 ÅRSRAPPORT 1. januar - 31. december 2016 (11. regnskabsår) Godkendt på selskabets generalforsamling, den 15. februar 2017 Dirigent, Claus Loldrup Nielsen INDHOLDSFORTEGNELSE

Læs mere

TMC Group ApS. Årsrapport for 2015

TMC Group ApS. Årsrapport for 2015 Lygten 65, 4. th. 2400 København NV CVR-nr. 28308795 Årsrapport for 2015 11. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18. maj 2016 Claus Holm Jacobsen

Læs mere

Rekord Rens Nord ApS. Årsrapport 1. juli juni 2017 (Opstillet uden revision eller review)

Rekord Rens Nord ApS. Årsrapport 1. juli juni 2017 (Opstillet uden revision eller review) Kirkepladsen 5A 9900 Frederikshavn CVR-nr. 35816631 Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 (Opstillet uden revision eller review) 3. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

SETHI EJENDOMME III ApS

SETHI EJENDOMME III ApS SETHI EJENDOMME III ApS Årsrapport 1. januar 2013-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24/05/2014 Faisel Sethi Dirigent Side 2 af 11 Indhold

Læs mere

De Fire Heste ApS. Ørholmvej Kongens Lyngby. CVR-nr Årsrapport for regnskabsår

De Fire Heste ApS. Ørholmvej Kongens Lyngby. CVR-nr Årsrapport for regnskabsår Ørholmvej 59 2800 Kongens Lyngby CVR-nr. 29317127 Årsrapport for 2016 11. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24. maj 2017 Lars Thuesen Dirigent

Læs mere

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår)

Klein Klejner K/S. Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december CVR-nr (2. regnskabsår) Klein Klejner K/S CVR-nr. 38 11 13 37 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 218 (2. regnskabsår) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26. maj 219

Læs mere

Blyde Holding ApS. Årsrapport for 2017

Blyde Holding ApS. Årsrapport for 2017 Blyde Holding ApS Sørupvej 72, 3480 Fredensborg Årsrapport for 2017 CVR-nr. 28 15 98 89 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18/6 2018 Jørgen Nielsen Dirigent

Læs mere

Kapital 31/8 ApS. Sødalsparken 18, 8220 Brabrand. Årsrapport for 2016/17. (regnskabsår 28/ /8 2017) CVR-nr

Kapital 31/8 ApS. Sødalsparken 18, 8220 Brabrand. Årsrapport for 2016/17. (regnskabsår 28/ /8 2017) CVR-nr Kapital 31/8 ApS Sødalsparken 18, 8220 Brabrand CVR-nr. 37 77 72 85 Årsrapport for 2016/17 (regnskabsår 28/4 2016 31/8 2017) Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Reborn Incorporated IVS. Årsrapport

Reborn Incorporated IVS. Årsrapport Hovedgaden 11, 1. th. 3460 Birkerød CVR-nr. 36690615 Årsrapport 20-03-2015-31-12-2015 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 23-06-2016 Kevin Sass

Læs mere

PACTA SUNT SERVANDA ApS

PACTA SUNT SERVANDA ApS Halsskovgade 4 3 305 2100 København Ø CVR-nr. 31170672 Årsrapport for 2017 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15-03-2018 Christian Petri Dirigent

Læs mere

LE AF 30. JUNI 2014 A/S under frivillig likvidation Lundvej 14, 8800 Viborg

LE AF 30. JUNI 2014 A/S under frivillig likvidation Lundvej 14, 8800 Viborg LE AF 30. JUNI 2014 A/S under frivillig likvidation Lundvej 14, 8800 Viborg CVR-nr. 27 40 98 73 Årsrapport 1. januar - 31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Sunset-Boulevard ApS. Årsrapport for 2016/17

Sunset-Boulevard ApS. Årsrapport for 2016/17 Ringstedgade 31 A 4000 Roskilde CVR-nr. 35645160 Årsrapport for 2016/17 3. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 18-12-2017 Søren Steen Rasmussen

Læs mere

Byhusene Holstebro ApS. Årsrapport for 2017/18

Byhusene Holstebro ApS. Årsrapport for 2017/18 Byhusene Holstebro ApS c/o Kris Andersen, Porsevej 5, 7500 Holstebro Årsrapport for 2017/18 (regnskabsår 19/11 2017-31/12 2018) CVR-nr. 39 09 83 26 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære

Læs mere

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER

AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER AKTIV REVISION REGISTREREDE REVISORER STL Holding ApS Holmevej 6 7361 Ejstrupholm CVR-nr. 27594255 Årsrapport for 2013 10. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

KD Projekt ApS. Industrivej Skanderborg. Årsrapport 7. april december 2017

KD Projekt ApS. Industrivej Skanderborg. Årsrapport 7. april december 2017 KD Projekt ApS Industrivej 6 8660 Skanderborg Årsrapport 7. april 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 05/03/2018 Kim Andersen Dirigent

Læs mere

POPPELSTYKKET 8 ApS. Vingårds Alle Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2017

POPPELSTYKKET 8 ApS. Vingårds Alle Hellerup. Årsrapport 1. januar december 2017 POPPELSTYKKET 8 ApS Vingårds Alle 37 2900 Hellerup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/05/2018 Ulrik Bjerg-Pedersen

Læs mere

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS

DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS DEN FORENEDE GRUPPE KØBENHAVN IVS Produktionsvej 1 2600 Glostrup Årsrapport 4. juli 2014-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 20/06/2016 Juliett

Læs mere

HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/ ApS

HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/ ApS HOLDINGSELSKABET JEA AF 1/10 2013 ApS Nordvangen 6 7120 Vejle Øst Årsrapport 1. juli 2017-30. juni 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30/11/2018 Jørgen

Læs mere

Bangs Have Selskabet af 1911 ApS Strandparken Bandholm. CVR-nr:

Bangs Have Selskabet af 1911 ApS Strandparken Bandholm. CVR-nr: Strandparken 21 4941 Bandholm CVR-nr: 24 04 10 18 INTERNT ÅRSREGNSKAB 1. januar - 31. december 2017 INDHOLDSFORTEGNELSE Påtegninger Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning mv. Ledelsesberetning... 5 Internt

Læs mere

MD Thai Cucine ApS. Knabrostræde København K. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018

MD Thai Cucine ApS. Knabrostræde København K. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018 MD Thai Cucine ApS Knabrostræde 3 1210 København K Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er godkendt den 19/09/2018 Kritsakda Suraphut Dirigent Side 2 af 11 Indhold Virksomhedsoplysninger

Læs mere

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015

Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Lovforslag til ændring af årsregnskabsloven 2015 Den 28. januar 2015 blev der stillet lovforslag til ændring af årsregnskabsloven. Ændringerne skyldes primært, at Danmark skal implementere det EU-regnskabsdirektiv,

Læs mere

FISKER+ UDLEJNING ApS

FISKER+ UDLEJNING ApS FISKER+ UDLEJNING ApS Årsrapport 4. december 2012-31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16/05/2014 Anders Fisker Jørgensen Dirigent Side 2

Læs mere

Årsrapport for 2016/ (1. regnskabsår)

Årsrapport for 2016/ (1. regnskabsår) Årsrapport for 2016/17 28.10.16-30.06.17 (1. regnskabsår) Bygman IVS H. C. Ørsteds Vej 50 C, 1 1879 Frederiksberg C CVR-nr. 38139886 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Priorparken 680 K/S. Vesterbrogade 33, 1620 København V. Årsrapport for

Priorparken 680 K/S. Vesterbrogade 33, 1620 København V. Årsrapport for Priorparken 680 K/S Vesterbrogade 33, 1620 København V Årsrapport for 2015 CVR-nr. 26 43 28 04 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. maj 2016. Michael Jordan

Læs mere

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002

Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Årsregnskab Cand. Merc. Aud. 2002 Finansielle aktiver Docent Tage Rasmussen Institut for Regnskab Handelshøjskolen i Århus Definition af finansielle aktiver Aktiver i form af: 1. Likvider 2. Aftalt ret

Læs mere

Clavis Fond I A/S. Bøgstedvej Vallensbæk Strand. Årsrapport 2. november december 2016

Clavis Fond I A/S. Bøgstedvej Vallensbæk Strand. Årsrapport 2. november december 2016 Clavis Fond I A/S Bøgstedvej 12 2665 Vallensbæk Strand Årsrapport 2. november 2015-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29/05/2017 Lars Henneberg

Læs mere

Murerfirmaet Jens M S.M.B.A. Årsrapport for 2013

Murerfirmaet Jens M S.M.B.A. Årsrapport for 2013 c/o Peter Esbensen, A.F. Beyers Vej 20 C 2720 Vanløse CVR-nr. 34617066 Årsrapport for 2013 2. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. maj 2014

Læs mere

K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr Årsrapport 2014

K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr Årsrapport 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk K/S Dalumvej 48, Odense CVR-nr.

Læs mere

K/S Oliehavnsvej, Århus CVR-nr Årsrapport 2014

K/S Oliehavnsvej, Århus CVR-nr Årsrapport 2014 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk K/S Oliehavnsvej, Århus CVR-nr. 26360625

Læs mere

MQM Biler ApS. Årsrapport 17. marts juni Gl. Landevej Fredericia. CVR-nr

MQM Biler ApS. Årsrapport 17. marts juni Gl. Landevej Fredericia. CVR-nr Gl. Landevej 86 7000 Fredericia CVR-nr. 35805176 Årsrapport 17. marts 2014-30. juni 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. november 2015 Qais Ahmad Habibi

Læs mere

4audit rådgivning ApS. Årsrapport 2015/16

4audit rådgivning ApS. Årsrapport 2015/16 Goldschmidtsvænget 6 5230 Odense M CVR-nr. 34054657 Årsrapport 2015/16 5. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 6. december 2016 Johnny Hast Hansen

Læs mere

Næss Invest ApS. Årsrapport for CVR-nr Næsset Horsens

Næss Invest ApS. Årsrapport for CVR-nr Næsset Horsens Næss Invest ApS Næsset 13 8700 Horsens CVR-nr. 26 53 44 61 Årsrapport for 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 24/05 2018 Benthe Midtgaard Dirigent Næss

Læs mere

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern

Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning 2. Going concern 6. marts 2009 /pkj Udvalgte revisionsmæssige forhold, som revisor skal overveje i lyset af de ændrede markedsforhold 1. Indledning Den nuværende finansielle krise påvirker det danske og internationale

Læs mere

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2015/16

Juridisk Kontor CPH ApS. Årsrapport 2015/16 Palægade 3, 4. th. 1261 København K CVR-nr. 32478786 Årsrapport 2015/16 7. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. marts 2017 Johnny Hast Hansen

Læs mere

Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS)

Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS) Regnskabsanalyse for beslutningstagere (5 ECTS) November 2014 Fagets formål og indhold: Fagets formål er, at klæde de studerende og kommende økonomichefer bedre på til at indgå i dialog med en revisor

Læs mere

Kjærgård Trading ApS. Årsrapport for 2015

Kjærgård Trading ApS. Årsrapport for 2015 c/o Ole Kjærgård Husebyvej 19 3200 Helsinge CVR-nr. 25314123 Årsrapport for 2015 16. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27-05-2016 Ole Kjærgård

Læs mere

HIGH CLASS RACING ApS

HIGH CLASS RACING ApS HIGH CLASS RACING ApS Følfodvej 3 9310 Vodskov Årsrapport 1. juli 2016-30. juni 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 06/12/2017 Søren Fjorback Dirigent

Læs mere

Kimco International ApS Miravej 10, 7100 Vejle. Årsrapport regnskabsår

Kimco International ApS Miravej 10, 7100 Vejle. Årsrapport regnskabsår Miravej 10, 7100 Vejle CVR-nr. 34802734 Årsrapport 2016 4. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 29. juni 2017 Flemming Kops Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Europaudvalget Økofin Bilag 2 Offentligt

Europaudvalget Økofin Bilag 2 Offentligt Europaudvalget 2009 2948 - Økofin Bilag 2 Offentligt 26. maj 2009 Supplement til samlenotat vedr. ECOFIN den 9. juni 2009 Dagsordenspunkt1b: Internationale regnskabsstandarder Resumé På ECOFIN den 9. juni

Læs mere

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2014

Brd. Klee A/S. CVR.nr Delårsrapport for perioden 1. oktober marts 2014 Brd. Klee A/S CVR.nr. 46 87 44 12 Delårsrapport for perioden 1. oktober 2013 31. marts 2014 For yderligere oplysninger kan direktør Lars Ejnar Jensen kontaktes på telefon 43 86 83 33 Brd. Klee A/S Delårsrapport

Læs mere

Årsrapport 2014 (sammendrag)

Årsrapport 2014 (sammendrag) Dansk Revision Korsør godkendt revisionsaktieselskab Jens Baggesens Gade 35 DK-4220 Korsør korsoer@danskrevision.dk www.danskrevision.dk Telefon: +45 58 37 34 24 Telefax: +45 58 37 30 23 CVR: DK 29 91

Læs mere

Ocean Hills ApS. Årsrapport for 2015

Ocean Hills ApS. Årsrapport for 2015 Vibevej 50 7330 Brande CVR-nr. 36907142 Årsrapport for 2015 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30-05-2016 Kim Tranholm Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS

BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS BARFOED GROUP HOLDING 1 ApS Nedergade 35 5000 Odense C Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/05/2017 Gert Vikkelsøe

Læs mere

Ejendomsselskabet af 12. december 2013 IVS. Årsrapport for 2016

Ejendomsselskabet af 12. december 2013 IVS. Årsrapport for 2016 Ejendomsselskabet af 12. december 2013 IVS Mariane Thomsens Gade 1C, 3, 8000 Aarhus C Årsrapport for 2016 CVR-nr. 35 80 82 21 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

UNIWATCHES ApS. Toldbodgade 8, Roskilde. Årsrapport 1. januar december 2015

UNIWATCHES ApS. Toldbodgade 8, Roskilde. Årsrapport 1. januar december 2015 UNIWATCHES ApS Toldbodgade 8, 1 4000 Roskilde Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/05/2016 Finn Dirigent (Urevideret)

Læs mere

Martin V. Olsen Holding ApS. Årsrapport for 2014

Martin V. Olsen Holding ApS. Årsrapport for 2014 Mølleåparken 57, 2 f 2800 Kongens Lyngby CVR-nr. 31744229 Årsrapport for 2014 6. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 27. januar 2015 Martin Vesterskov

Læs mere

Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund

Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund Præstensgaard Holding ApS Mosehøjvej 18, 2920 Charlottenlund CVR-nr. 35 47 53 03 Årsrapport 1. januar - 31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn

Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændring i regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn Ændringer kan opdeles i områderne ændring i regnskabspraksis og ændring af regnskabsmæssige skøn. Herudover kan der være ændringer som følge af fejl.

Læs mere

Kim Hersland Holding ApS. Årsrapport for 2017

Kim Hersland Holding ApS. Årsrapport for 2017 Rustenborgvej 9a 2800 Kongens Lyngby CVR-nr. 37352764 Årsrapport for 2017 2. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31-05-2018 Kim Hersland Dirigent

Læs mere

Årsrapport for regnskabsår

Årsrapport for regnskabsår Årsrapport for 2017 14. regnskabsår Nereus Holding ApS Bækhusevej 6 9520 Skørping CVR-nr. 27 51 03 45 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 13. juni 2018. Dirigent:

Læs mere

Thy Elektro Holding ApS

Thy Elektro Holding ApS Industrivej 36 C CVR-nr. 25081536 Årsrapport for 2015 17. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30. marts 2016 Jacob Schousgaard Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

SkatteInform Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Årsrapport 2017

SkatteInform Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Årsrapport 2017 CVR-nr. 35394206 Årsrapport 2017 5. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 30-05-2018 Inge Nilsson Dirigent Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning

Læs mere

NOVACAP ApS. Dragebakken Aarup. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 02/02/2018

NOVACAP ApS. Dragebakken Aarup. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er godkendt den 02/02/2018 NOVACAP ApS Dragebakken 22 5560 Aarup Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er godkendt den 02/02/2018 Hans Henrik Jensen Dirigent Side 2 af 10 Indhold Virksomhedsoplysninger Virksomhedsoplysninger...

Læs mere

CFH Holding ApS Skovagervej Charlottenlund CVR-nr Årsrapport 2016

CFH Holding ApS Skovagervej Charlottenlund CVR-nr Årsrapport 2016 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk CFH Holding ApS Skovagervej 6

Læs mere

SOULUTIONS ApS. Christian den IX gade 3, København K. Årsrapport 1. januar december 2015

SOULUTIONS ApS. Christian den IX gade 3, København K. Årsrapport 1. januar december 2015 SOULUTIONS ApS Christian den IX gade 3, 2 1111 København K Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 04/06/2016 Finn

Læs mere

Akelius Domus Vista ApS

Akelius Domus Vista ApS Frederiksborggade 15, 2. 210 1360 København K CVR-nr. 38271458 Årsrapport for 2016 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 17. marts 2017 Peter

Læs mere

ABC Lækagesporing teknik ApS. Årsrapport for 2017

ABC Lækagesporing teknik ApS. Årsrapport for 2017 Tornbjergvej 6 4140 Borup CVR-nr. 32887090 Årsrapport for 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 26.maj 201826. maj 2018 Bo Jesper Christiansen Dirigent

Læs mere

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende:

ASL 4 INVEST ApS. OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: OBS: Dette er et udkast af årsrapporten. For at færdiggøre indberetningen til EogS skal du gøre følgende: 1. 2. 3. Først afslutte indtastningen af årsrapporten. Det gør du på den sidste side under punktet

Læs mere

K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet CVR-nr Marselis Tværvej Aarhus C. Årsrapport Dirigent

K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet CVR-nr Marselis Tværvej Aarhus C. Årsrapport Dirigent Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr. 33963556 City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk K/S Jysk Detail, Rema 1000 Hornslet

Læs mere

AROS ADMINISTRATOR ApS

AROS ADMINISTRATOR ApS AROS ADMINISTRATOR ApS Terp Skovvej 111 8270 Højbjerg Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/05/2018 Palle Neistskov

Læs mere

Beregnerservice Nord ApS. Årsrapport for. 1. juli juni CVR-nr

Beregnerservice Nord ApS. Årsrapport for. 1. juli juni CVR-nr Årsrapport for 1. juli 2012-30. juni 2013 CVR-nr. 33592868 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25. november 2013 Bjarke Kjær Dirigent Indholdsfortegnelse Virksomhedsoplysninger

Læs mere

Superb Group ApS. Nordre Fasanvej 7, st th 2000 Frederiksberg. Årsrapport 1. januar december 2017

Superb Group ApS. Nordre Fasanvej 7, st th 2000 Frederiksberg. Årsrapport 1. januar december 2017 Superb Group ApS Nordre Fasanvej 7, st th 2000 Frederiksberg Årsrapport 1. januar 2017-31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/05/2018 Zaedo

Læs mere

SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT

SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT Tlf: 63 21 6000 svendborg@bdo.dk www.bdo.dk BOD Statsautoriseret Frederiksø 2, 2 DK-5700 Svendborg CVR-nr. 20222670 revisionsaktieselskab SÆRLIG FOND ÅRSRAPPORT 2014 CVR-NR. 8261 0928 1 INDHOLDSFORTEGNELSE

Læs mere

Fyrværco Import A/S Niels Bohrs Vej 24, 8670 Låsby

Fyrværco Import A/S Niels Bohrs Vej 24, 8670 Låsby Fyrværco Import A/S Niels Bohrs Vej 24, 8670 Låsby CVR-nr. 21 48 42 02 Årsrapport 1. juni 2017-31. maj 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31. oktober

Læs mere

DEN DANSKE MARITIME FOND

DEN DANSKE MARITIME FOND DEN DANSKE MARITIME FOND Årsrapporten er fremlagt og godkendt af bestyrelsen den 29. marts 2010 (dirigent) CVR-nr. 28 89 38 25 Årsrapport 2009 AMALIEGADE 33 B * DK - 1256 KØBENHAVN K * TLF.: +45 77 40

Læs mere

Valeur Invest ApS. Årsrapport for 2017

Valeur Invest ApS. Årsrapport for 2017 Droshoved 8 B 7120 Vejle Øst CVR-nr. 34737207 Årsrapport for 2017 5. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28-05-2018 Jais Stampe Li Valeur Dirigent

Læs mere

Sea Albaek Future ApS Rislundvej 7, 8240 Risskov

Sea Albaek Future ApS Rislundvej 7, 8240 Risskov Sea Albaek Future ApS Rislundvej 7, 8240 Risskov CVR-nr. 36 50 18 47 Årsrapport 19. januar - 31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31. maj

Læs mere

A.Drew Holding ApS. Årsrapport for 2017

A.Drew Holding ApS. Årsrapport for 2017 Kattegatvej 39 2150 Nordhavn CVR-nr. 37137723 Årsrapport for 2017 2. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19-02-2018 Alexander Drew Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven

Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Lovforslag om ændring af Årsregnskabsloven Konsekvenser for Venture Capital og Private Equity selskaber ved indregning og måling af kapitalandele i andre virksomheder Kontakt Niels Henrik B. Mikkelsen

Læs mere

Vest Frugt og Grønt IVS. Årsrapport 22. februar december 2018

Vest Frugt og Grønt IVS. Årsrapport 22. februar december 2018 Edwin Rahrs Vej 32 B, st. 32. 8220 Brabrand CVR-nr. 39373122 Årsrapport 22. februar 2018-31. december 2018 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

Læs mere

AC Lundbæk A/S CVR-nr

AC Lundbæk A/S CVR-nr AC Lundbæk A/S CVR-nr. 28 27 94 77 Årsrapport 1. januar - 31. december 2013 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 14. maj 2014. Claus Lundbæk Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

EKSTERNT REGNSKAB 13 PENGESTRØMSOPGØRELSEN

EKSTERNT REGNSKAB 13 PENGESTRØMSOPGØRELSEN EKSTERNT REGNSKAB 13 PENGESTRØMSOPGØRELSEN PENGESTRØMSOPGØRELSE DET ORDINÆRE REGNSKAB viser: Balance: Resultatopgørelse: Øjeblikkelig økonomisk position Periodens ændring i egenkapitalen Basis: Periodisering

Læs mere

Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V

Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V Annasvej 2-4 I/S c/o Salling Ejendomsadministration A/S, Gammel Kongevej 11, st., 1610 København V CVR-nr. 36 48 01 57 Årsrapport 1. januar - 31. december 2017 Årsrapporten godkendt 7. marts 2018. Chalotte

Læs mere

RGM HOLDING ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den

RGM HOLDING ApS. Årsrapport 1. januar december Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den RGM HOLDING ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 25/06/2013 Robert Gade Madsen Dirigent Side 2 af 13 Indhold

Læs mere

D. Bil Holding ApS. Årsrapport for 2013/14

D. Bil Holding ApS. Årsrapport for 2013/14 Grønttorvet 1 2500 Valby CVR-nr. 35475125 Årsrapport for 2013/14 1. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22-12-2014 Per Kronborg Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

CØP A/S. Klosteralleen Ringsted. Årsrapport 1. maj april 2018

CØP A/S. Klosteralleen Ringsted. Årsrapport 1. maj april 2018 CØP A/S Klosteralleen 6 4100 Ringsted Årsrapport 1. maj 2017-30. april 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 02/10/2018 Carsten Øhauge Pedersen Dirigent

Læs mere

MCS Invest Fond 1 K/S

MCS Invest Fond 1 K/S Navervej 16 C, 7000 Fredericia CVR-nr. 36 46 46 90 Årsrapport for perioden 1. januar til 31. december 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 08/06 2018 Henrik

Læs mere

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015

Spektrum Retailpark Viborg K/S. Årsrapport 2015 Spektrum Retailpark Viborg K/S Jens Baggesens Vej 90N 8200 Aarhus N CVR-nr. 30 73 99 06 Årsrapport 2015 (9. regnskabsår) Årsrapporten er godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/4 2016

Læs mere

Thomsen 2016 Holding ApS

Thomsen 2016 Holding ApS Thomsen 2016 Holding ApS Skæring Skolevej 157 8250 Egå Årsrapport 1. juli 2015-30. juni 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 28/11/2016 Klaus Kimose Thomsen

Læs mere

DANSKE SHARE INVEST III ApS

DANSKE SHARE INVEST III ApS DANSKE SHARE INVEST III ApS Værkmestergade 25, 14 8000 Aarhus C Årsrapport 1. januar 2015-31. december 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10/05/2016

Læs mere

Oluf Nielsen Fonden Stadion Allé Aarhus C CVR-nr Årsregnskab 2018

Oluf Nielsen Fonden Stadion Allé Aarhus C CVR-nr Årsregnskab 2018 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 96 35 56 City Tower, Værkmestergade 2 8100 Aarhus C Telefon 89 41 41 41 Telefax 89 41 42 43 www.deloitte.dk Oluf Nielsen Fonden Stadion Allé

Læs mere

Bangs Have Selskabet af 1911 APS v/ib Frederiksen Sdr. Boulevard Maribo. CVR-nr

Bangs Have Selskabet af 1911 APS v/ib Frederiksen Sdr. Boulevard Maribo. CVR-nr Sdr. Boulevard 38 4930 Maribo CVR-nr. 24041018 ÅRSRAPPORT for perioden 1. januar 2015 til 31. december 2015 104. regnskabsår INDHOLDSFORTEGNELSE Påtegninger Ledelsespåtegning... 3 Ledelsesberetning mv.

Læs mere

BENT DALL HADERSLEV HOLDING ApS

BENT DALL HADERSLEV HOLDING ApS BENT DALL HADERSLEV HOLDING ApS Årsrapport 1. januar 2012-31. december 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 22/02/2013 Bent Dall Dirigent Side 2 af 15

Læs mere

GK AGIO ApS. Årsrapport for CVR-nr Stensballe Strandvej Horsens

GK AGIO ApS. Årsrapport for CVR-nr Stensballe Strandvej Horsens GK AGIO ApS Stensballe Strandvej 195 8700 Horsens CVR-nr. 26 73 91 95 Årsrapport for 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 15/03 2016 Gert Kristiansen Dirigent

Læs mere

Time Solution ApS. Industriparken Ballerup. Årsrapport 1. oktober september 2018

Time Solution ApS. Industriparken Ballerup. Årsrapport 1. oktober september 2018 Time Solution ApS Industriparken 12 2750 Ballerup Årsrapport 1. oktober 2017-30. september 2018 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 21/03/2019 Johnni Hanson

Læs mere

Thai Køkken & Butik ApS

Thai Køkken & Butik ApS Thai Køkken & Butik ApS Silkeborgvej 27 7400 Herning Årsrapport 1. januar 2016-31. december 2016 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 19/06/2017 Henrik Linde

Læs mere

MNGT4 RL ApS Norasvej Charlottenlund CVR-nr Årsrapport 2017

MNGT4 RL ApS Norasvej Charlottenlund CVR-nr Årsrapport 2017 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Weidekampsgade 6 Postboks 1600 0900 København C Telefon 36 10 20 30 Telefax 36 10 20 40 www.deloitte.dk MNGT4 RL ApS Norasvej 35 2920

Læs mere

Udviklingsgruppen Sønderborg ApS

Udviklingsgruppen Sønderborg ApS Udviklingsgruppen Sønderborg ApS CVR-nr. 78 33 54 16 Årsrapport 2017 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 16.06.2018 Claus Schmidt Dirigent Udviklingsgruppen

Læs mere

Brd. Klee A/S. CVR.nr. 46 87 44 12. Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015

Brd. Klee A/S. CVR.nr. 46 87 44 12. Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015 Brd. Klee A/S CVR.nr. 46 87 44 12 Delårsrapport for perioden 1. oktober 2014 31. marts 2015 For yderligere oplysninger kan direktør Lars Ejnar Jensen kontaktes på telefon 43 86 83 33 Brd. Klee A/S Delårsrapport

Læs mere

Svenska Byg ApS. Årsrapport for 2018

Svenska Byg ApS. Årsrapport for 2018 Nyholms Alle 36 B 2610 Rødovre CVR-nr. 34590508 Årsrapport for 2018 7. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 1. juli 2019 Svend-Erik Eskeland Friis

Læs mere

Revisionsfirmaet Per Kronborg ApS. Årsrapport for 2017

Revisionsfirmaet Per Kronborg ApS. Årsrapport for 2017 Fuglebækvej 3A, 1 2770 Kastrup CVR-nr. 26659817 Årsrapport for 2017 16. regnskabsår Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 10-07-2018 Per Kronborg Dirigent Indholdsfortegnelse

Læs mere

Undervisningsnote til emne 10:

Undervisningsnote til emne 10: HD-R, 6. SEMESTER Årsregnskab Undervisningsnote til emne 10: Strømningsregnskaber Valdemar Nygaard Temaet gennemgås med udgangspunkt i lærebogens kapitel 13. Indledning: Der er 3 vigtige områder i information

Læs mere

HS Revision & Rådgivning Komplementarrevisionsanpartsselskab

HS Revision & Rådgivning Komplementarrevisionsanpartsselskab godkendt revisionspartnerselskab Torvegade 7 DK-9490 Pandrup hs@hsrevi.dk www.hsrevi.dk Telefon: +45 99 73 03 00 CVR: DK 36 92 02 89 Bank: 9070 0450042145 Torvegade 7 9490 Pandrup CVR-nummer 36919485 Årsrapport

Læs mere

IA Invest ApS. Årsrapport for 2016/17

IA Invest ApS. Årsrapport for 2016/17 IA Invest ApS Vestervangen 6, Skt Klemens, 5260 Odense S Årsrapport for 2016/17 (regnskabsår 1/7-30/6) CVR-nr. 32 83 91 34 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere

Chr. Olesen Finans ApS. Årsrapport for 2017/18

Chr. Olesen Finans ApS. Årsrapport for 2017/18 Chr. Olesen Finans ApS Fjerritslevvej 9, Aggersund, 9670 Løgstør Årsrapport for 2017/18 (regnskabsår 1/5-30/4) CVR-nr. 28 33 23 19 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling

Læs mere