VALLØ KOMMUNE LOKALPLAN NR INDHOLDSFORTEGNELSE

Transkript

1

2 VALLØ KOMMUNE LOKALPLAN NR INDHOLDSFORTEGNELSE Side Indledning... 1 Beskrivelse af lokalplanens indhold... 1 Lokalplanens forhold til kommuneplanen... 3 Lokalplanens retsvirkninger... 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER: 1. Lokalplanens formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Ledningsanlæg Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Kort nr. 1 Kort nr. 2 Tillæg til kommuneplan Rammer for kommuneplan Denne lokalplan er udarbejdet for Va11ø kommune af NELLEMANN A/S, rådgivende ingeniører og planlæggere i Århus i samarbejde med kommunens tekniske forvaltning.

3 1. VALLØ KOMMUNE LOKALPLAN NR Indledning Dette er en lokalplan for Solgårdsarealet i Strøby Egede. Hovedformålet med lokalplanen er først og fremmest at sikre parkens kvaliteter for områdets, kommunens og egnens borgere. Lokalplanen giver desuden mulighed for udnytte en del af arealet til kursuscenter og et antal boliger. Hidtil har arealet været i privat eje, men Vallø kommunes overtagelse af arealet har muliggjort, at der bliver offentlig adgang til de egentlige parkarealer. Til gengæld afståes en del af det areal, der ligger op til Stevnsvej, og på disse arealer, skal der i fremtiden kunne placeres kursuscenter og boliger, blandt åndet boliger for ældre. Lokalplanen stiller en række krav til anvendelsen af de enkelte arealer og deres fremtidige indretning. Men lokalplanen er ikke en detaljeret plan for, hvor byggeriet skal ligge inden for de enkelte områder, og hvordan det skal se ud. De forhold fastlægges, når kommunalbestyrelsen behandler de enkelte byggesager. Lokalplanen fastlægger nogle rammer for bygherrens arbejde med de enkelte projekter. Beskrivelse af lokalplanens indhold I lokalplanen opdeles Solgårdens areal i tre områder: - et område til park og strandareal for offentligheden, - et område til kursusejendom og - et område til boliger. Offentligt område Det offentlige område omfatter det meste af den - park og strand nuværende park. Hele området langs Tryggevælde å opretholdes uændret, medens forbindelsen frem til Stevnsvej og strandarealet sikres via et 70 m bredt område mellem de to fremtidige bebyggelser. Dette forbindelsesområde er i dag til dels bebygget med driftsbygninger fra det tidligere gartneri. Det er planen, at forbindelsesområdet skal udformes, så det på lang sigt får et park-

4 2. agtigt udseende, svarende til den nuværende park. Strandarealet indrettes med henblik på offentlighedens brug af arealet til badning og ophold. De dele af strandarealet, der kommer til at ligge overfor parken, indrettes med beplantning og udstyr, så sammenhængen i de to arealers anvendelse understreges. Parken kommer også til at spille en central rolle for kursuscentrets funktion, placering og udformning. Derfor er det tanken, at kursuscentret forestår den daglige drift af parkarealerne, ligesom lokalplanen stiller krav til byggeriet om, at det skal fremstå som fritliggende bygninger i parken, altså uden hegn omkring. Der bliver i forbindelse med salget af arealet til kursuscentret aftalt nærmere regler for denne vedligeholdelse. Område til kursuscenter Området til kursuscenter er afgrænset som et byggefelt. Inden for dette byggefelt skal kursuscentrets bygninger placeres, og lokalplanen giver mulighed for i alt m2 etageareal. Der er ikke i lokalplanen taget stilling til, hvor meget areal kursuscentret skal eje for at opføre de nødvendige bygninger. Det er gjort for at understrege den tætte sammenhæng, der skal være mellem kursuscenter og park. Derfor indeholder lokalplanen også bestemmelserne om, at byggeriet skal udformes, så det kommer til at ligge frit i parken. Det skal ikke være muligt at aflæse ejerforholdene i form af skel, beplantning, plankeværk eller lignende inde i parken. Lokalplanen stiller desuden en række krav til kursusbyggeriet. Det understreges blandt andet, at der ikke må indrettes hotel i bygningerne. Kravet er formuleret af de overordnede myndig heder. Der stilles også en række generelle krav til byggeriets maksimale størrelse, højde og etageantal, samt bestemmelser om, at bygge riet i sit materialevalg skal afstemmes med boligbebyggelsen på den anden side af det grønne område.

5 Hvilke materialer, der skal bruges, afklares først i den fortsatte planlægning. 3. Boligområde I boligområdet skal opføres en tæt lav boligbebyggelse af god kvalitet. Boligområdet er af grænset, så det kun optager en del af det tid ligere gartneris arealer. På den måde kommer boligbebyggelsen ikke til inddrage egentlige parkkvaliteter, men der stilles en række krav til byggeriets placering og udformning. Lokalplanen stiller blandt andet krav om, at bebyggelsen skal danne en sluttet helhed ud mod parken, at bebyggelsens friarealer indrettes og beplantes så naboskabet til parken understreges, og at materialevalget afstemmes med kursuscenteret på den anden side af den grønne kile. Lokalplanen fastlægger ikke nogen endelig bebyggelsesplan, men angiver kun nogen retningslinier for de bygherrer, der skal udarbejde den. Kommunalbestyrelsen skal godkende en samlet bebyggelses- og beplantningsplan inden byg herrens mere detaljerede projektering kan gå i gang. I området skal der i alt kunne opføres kvadratmeter etageareal. LOKALPLANENS FORHOLD TIL KOMMUNEPLANEN Kommuneplanen blev vedtaget i Heri er det fastlagt, at ejendommen Solgården skal opretholdes som en eller anden slags institution herunder kursusejendom og park med offentlig adgang, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 10 og at ændringer på bygninger eller i park skulle respektere parkens kvaliteter. Denne lokalplan giver desuden mulighed for et boligbyggeri, som kommunalbestyrelsen mener er foreneligt med de oprindelige tanker for området. Formelt betyder det, at der skal ændres i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning, og det foregår i form af et tillæg til kommuneplanen. Af praktiske grunde er tillægget indarbejdet i redegørelsen til denne lokalplan.

6 4. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

7 VALLØ KOMMUNE LOKALPLAN NR Lokalplan for Solgården i Strøby Egede - et område til park, kursuscenter og boliger. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) fast sættes herved følgende: 1.0 LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål: - at fastholde og udbygge parkens rekreative kvaliteter, - at sikre offentlighedens adgang til og ophold i parken og på strandarealerne, - at muliggøre, at der opføres et kursuscenter, - at dette kursuscenter får en udformning, der både udnytter og støtter parkens kvaliteter, - at muliggøre, at der kan opføres et vist antal tæt-lave boliger, - at boligområdet og kursuscentret udformes efter et sæt ensartede retningslinier, der giver bebyggelserne nogle fællestræk, - at bebyggelserne og parken i fremtiden bliver opfattet som helhed, - at strandarealet på den anden side af Stevnsvej bliver en del af denne helhed OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område afgrænses, som vist på kort nr. 1, og omfatter matrikelnummer 53-b, Strøby by, Strøby, samt alle parceller, der efter den 1. juni 1986 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanens område opdeles i delområder med betegnelserne I, II og III, som vist på kort nr Området er byzone. 3.0 OMRÅDETS ANVENDELSE Område I: 3.1 Området udlægges til park og strandareal.

8 Uanset ejerforhold skal der i hele parkområdet være adgang for offentligheden. Område II: 3.3 Området må bruges til opførelse af bygninger til under visnings-, kursus- og kongresvirksomhed. Der må ikke ind rettes hotelvirksomhed i bygningerne. 3.4 Den mere detaljerede disposition af arealet og udformning af bygningerne godkendes af Kommunalbestyrelsen ud fra et samlet forprojekt for bebyggelsen. Område III: 3.5 Området må med nedennævnte undtagelser (3.7) kun anvendes til boligformål, opført som tæt, lavt byggeri. 3.6 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på den enkelte ejendom udøves sådan virksomhed, som almindeligvis kan ud føres i boligområder, for eksempel arkitekt, ingeniør, revisor, frisør eller lignede, hvortil der ikke er knyttet produktion, lagervirksomhed, garageanlæg, butikslokale, og under forudsætning af, - at virksomheden udøves af den, der bor i ejendommen, - at virksomheden efter Kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, - at virksomheden ikke er til ulempe for de omboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.7 Kommunalbestyrelsen skal godkende en samlet bebyggelses og beplantningsplan for hele området, inden bebyggelse kan finde sted. 4.0 UDSTYKNING Område I: 4.1 Området må frastykkes et areal til brug for kursusvirksomhed beliggende i område II, men matrikelskel må ikke markeres med beplantning, plankeværk eller på anden måde, som kan aflæses i terrænet.

9 Område II: 4.2 Området må ikke udstykkes. Område III: 4.3 Ved udstykning må ingen grund blive mindre end 280 m2. Foretages der ingen udstykning, skal der beregnes et tilsvarende areal pr. bolig. En del af det anførte minimumsareal kan tillades udlagt som fælles friareal for områdets beboere. 5.0 VEJ- OG STIFORHOLD*) 5.1 Område II vejbetjenes fra Stevnsvej og område III fra Strandgårdsvej. Områdernes interne vejforhold fastlægges af Kommunalbestyrelsen i forbindelse med behandlingen af bebyggelsesplaner for de pågældende områder. Kommunalbestyrelsen ønsker dog et vejsystem, som giver de b1øde trafikanter sikre forhold. 5.2 I område III skal der sikres stiforbindelser fra Skovvangsvej og Engvangsvej til strandarealet, i princippet som vist på kort nr. 2. Den endelige placering fastlægges af Kommunalbestyrelsen, når en samlet bebyggelsesplan godkendes. 5.3 Antallet af parkeringspladser i område II fastlægges af Kommunalbestyrelsen, når kursusvirksomhedens størrelse og omfang afklares i forbindelse med Kommunalbestyrelsens behandling af bebyggelsesplanen. 6.0 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Område I: 6.1 I området må kun opføres eller forblive bygninger, der indgår i parkområdets drift. Område II: 6.2 Kommunalbestyrelsen fastlægger omfang og placering af kursuscenter i forbindelse med godkendelsen af en samlet plan for byggeriet. Det skal af planen fremgå, hvordan den samlede bebyggelse, der højst kan opføres i området, placeres. *) For ejendommen langs landevej Stevnsvej - er der pålagt byggelinie på 15 m fra vejmidte.

10 6.3 Der kan i alt opføres højst m2 etageareal til kursus formål. 6.4 Bebyggelsen må højst opføres i 2 etager og med en største højde af 8,5 m. Enkelte bygningsdele, for eksempel auditorium, centerhall eller lignende kan dog opføres i en højde af 10 m. Område III: 6.5 Bebyggelse kan ikke finde sted, før Kommunalbestyrelsen har godkendt en samlet plan for området. Såfremt bebyggelsesmulighederne ikke skal udnyttes i byggeriets første etape, skal udvidelsesmulighederne fremgå af bebyggelses planen. 6.6 Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke over stige 25 eller m2 etageareal. 6.7 Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager og gives en største højde på 8,5 m. 6.8 Bebyggelsen skal ud mod område I udføres som sluttet randbebyggelse. 6.9 Der må i det private haveareal mellem randbebyggelse og skel mod parken ikke opføres skure, udhuse eller drivhuse, med mindre placering og udformning fremgår af bebyggelses planen og dermed er godkendt af Kommunalbestyrelsen. 8. Fællesbestemmelser - område II og III: 6.10 Såfremt bebyggelsesplaner for område II og III ikke kan behandles samtidigt af Kommunalbestyrelsen, vil bestemmelser, der fastlægges for den først indkomne, blive retnings givende for den bebyggelsesplan, der kommer senere. Disse bestemmelser skal tinglyses i form af en deklaration på begge områder. 7.0 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Område II og III: 7.1 Der fastlægges ikke endelige bestemmelser for bebyggelsernes ydre udformning. Ved Kommunalbestyrelsens behandling af bebyggelsesplanerne fastlægges retningslinierne for byggeriernes udseende. Disse bestemmelser tinglyses på de to områder i form af en deklaration.

11 7.2 Såfremt bebyggelsesplaner for område II og III ikke kan behandles samtidigt af Kommunalbestyrelsen, vil bestemmelser, der fastlægges for den først indkomne, blive retningsgivende for den bebyggelsesplan, der kommer senere. 8.0 UBEBYGGEDE AREALER 9. Område I: 8.1 Bestemmelser for park- og strandarealernes indretning, stier m.v. fastlægges ud fra en samlet plan. Planen skal indeholde retningslinier for parkens retablering og dens vedligeholdelse. Retningslinierne tinglyses på ejendommen i form af en deklaration. Område II og III: 8.2 Bestemmelser for indretning af friarealer, veje, stier og deres beplantning m.v. fastlægges ud fra en samlet plan. Retningslinierne tinglyses på ejendommen i form af en deklaration. 9.0 LEDNINGSANLÆG Samtlige elforsyningsledninger, herunder til vej- og stibelysning, må kun udføres som jordkabler. 9.2 I område III må ikke opsættes udvendige antenner, men der skal være tilslutningspligt til en fællesantenne for området FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 Bebyggelse må ikke tages i brug, før de i punkterne 6, 7 og 8 nævnte deklarationer er udarbejdede og tinglyst på ejendommene Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de bygninger, der er beliggende i den 70 m brede passage mellem område II og III, er nedrevet.

12 11.0 GRUNDEJERFORENING Der skal i område III oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere inden for området Grundejerforeningen skal oprettes senest når Kommunalbestyrelsen kræver det Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. VEDTAGELSESPATEGNINGER Således vedtaget af Va11ø kommunalbestyrelse. Va11ø kommune, den 11. juni Jens P. Kure / Freddy Mortensen Borgmester Kommuneingeniør I henhold til 27 i lov om kommuneplaner vedtages foranstående lokalplan endeligt. Va11ø kommune, den 30. september 1986 Jens P. Kure / Freddy Mortensen Borgmester Kommuneingeniør

13

14

15 TILLAG TIL VALLØ KOMMUNEPLAN Kommuneplantillægget indeholder rammer for lokalplanlægningen for hele Solgårdens areal. I hovedsagen er tillægget kun en præcisering af de oprindelige rammebestemmelser, men tillægget indeholder desuden en mulighed for at opføre et mindre antal boliger i området. I hovedtræk disponerer rammebestemmelserne Solgårdens areal på følgende måde: Anvendelse Grundareal Etagemeter Boliger ca m m2 Kursus ca m m2 Park ca m2 0 m2 I alt ca m m2 Boligområdet Kursusområde Boligområdet optager ca m2 grundareal, som kan bebygges med ca m2 etageareal. Kursuscentrets største størrelse fastlægges til m2 etagemeter med et løst skøn for behovet for parkeringsareal på m2, svarende til ca. 100 parkeringspladser. Det forud sættes, at resten af kursusejendommens areal udlægges som en del af parkområdet således, at der i praksis er offentlig adgang også til kursusejendommens friarealer. Afgrænsningen af enkeltområde 2.C.4 skal derfor betragtes som et byggefelt. Parkområde Resten af Solgårdens areal friholdes for bebyg gelse og udlægges som friareal for kursuscentrets gæster, borgere i de nye boligområde og offentligheden i almindelighed. Områderne 2.B.4 og 2.C.4 er afgrænset således, at parken i en bred grøn kile forbinder det smalle strandareal med park- og engarealerne langs Tryggevælde å. Kommunalbestyrelsen mener herved også at have sikret en grøn forbindelseslinie mellem Vallø Slots skove fredede herregårdslandskab og turistområderne langs Køge Bugt.

16 VALLØ KOMMUNE TILLÆG TIL KOMMUNEPLAN Område 2.B.4 a. Områdets anvendelse fastlægges til boligfor mål - tæt-lav bebyggelse. b. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for det samlede område, eller m2 etageareal. c. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. d. Ved lokalplanlægningen skal det sikres, at bebyggelsen placeres og formes, så den får en sluttet karakter ud mod parken, og byggematerialerne i facader og tage skal harmonisere med kursusejendommen i område 2.C.4. e. Bebyggelsens placering og udformning skal planlægges på en sådan måde, at parkens kvaliteter tilgodeses. f. Områdets friarealer, parkeringsarealer, veje og stier skal udformes, så naboskabet til parken understreges. Område 2.C.4 a. Områdets anvendelse fastlægges til undervis nings-, kursus og kongresformål, men ikke hotelvirksomhed.

17 b. Bebyggelsen inden for området må ikke overstige m2 etageareal. c. Bebyggelsen må opføres med 2 etager, og høj den må ikke overstige 8,5 m. Enkelte bygnings partier, såsom auditorium, centerhall eller lignende, kan opføres i en højde af op til 10 m. d. Ved lokalplanlægning skal det sikres, at bebyggelsen placeres og udformes, så den kan ligge frit (uindhegnet) i parken, og at byggematerialerne i facader og tage skal harmonisere med bebyggelsen i område 2.B.4. e. En lokalplan skal sikre, at bebyggelsen placeres og udformes, så parkens terræn og beplantning tilgodeses mest muligt. f. Områdets friarealer, parkeringsarealer, veje og stier skal udformes, så naboskabet til parken understreges. Område 2.D.1 a. Områdets anvendelse fastlægges til offentligt, grønt område - park. b. Der må ikke opføres bebyggelse i parken med mindre de indgår i områdets drift. Der skal dog kunne indrettes kiosk eller lignende i de to eksisterende pavilloner ved Stevnsvej. c. En lokalplan (eventuelt suppleret med en de klaration) skal sikre, at parkens karakter fastholdes og eventuelt udbygges for den del af arealet, hvor der tidligere har været gartneri. Område 2.D.8 a. Områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål - offentligt strandareal. b. Området må ikke bebygges, dog kan det tillades at etablere mindre bygninger, der tjener områdets drift. c. Området er omfattet af tinglyst frednings kendelse. Således vedtaget af Va11ø kommunalbestyrelse. Va11ø kommune, den 30. september 1986 Jens P. Kure / Freddy Mortensen Borgmester Kommuneingeniør