NEXØ MOLE BORNHOLM. (ikke aktiv) TRANSFORMERING AF DLG S BYGNINGER TIL EN NY BORNHOLMSK ATTRAKTION 25 MAJ 2016

Transkript

1 NEXØ MOLE BORNHOLM TRANSFORMERING AF DLG S BYGNINGER TIL EN NY BORNHOLMSK ATTRAKTION 25 MAJ (ikke aktiv) 1

2 PARTNERSKAB Det er grovvareselskabet DLG, som sammen med Nexø Havn har taget initiativ til at undersøge mulighederne for transformere DLG s bygningsmasse på nordhavnen til anden anvendelse. S DLG a.m.b.a. Nexø Havn A/S MOE A/S PLH Arkitekter A/S PROJEKTGRUNDLAG DLG s interesser og behov for anvendelse faciliteterne på Nexø Havn er ikke længere aktuelle. Derfor har Ingeniørfirmaet MOE og PLH arkitekterne fået til opgave at undersøge mulighederne for at finde alternative anvendelsesmuligheder, ved at omdanne de nuværende bygningsmasser. Bygningssættene er gennemgået af MOE med henblik på en faglig vurdering af bygningstilstand og de fremadrettet anvendelsesmuligheder. Der er i den forbindelse udarbejdet et notat som beskriver de enkelte bygningstilstand. Det forslås at enkelte bygninger nedrives idet bygningstilstanden er ringe eller at en genanvendelse til andet formål vil være meget bekostelig. De bygninger som er forslået fjernet, har ikke umiddelbart nogen bevaringsværdi. Nexø Havn med fiskeri-, lystbåde- og færgeterminal er et eksempel på et område, hvor det eksisterende miljø bevares, og hvor det vil kunne videreudvikles med nye anlæg og bebyggelser i et forbedret samspil med byen og indenfor relative fysiske korte afstande, hvilket er med til skabe gode synergimuligheder. Når funktionen af havneområdet ved DLG ændres, åbnes der mulighed for at omdanne de mange tusindende m2 havneareal til by-relaterede formål, dette er dog ikke en del af dette projekt. Med beliggenheden direkte ud mod Østersøen udgør arealerne et potentiale for at skabe en ny attraktiv bydel, omgivet af vand og i tæt kontakt med rekreative arealer, lystbådehavne, kaj for færgetrafikken osv. Nordhavnens (angivet med II på kortet) store arealer og rumlige dimensioner byder på mulighed for at bygge i en større skala end den der kendetegner den eksisterende by. DLG området kan hermed i volumen blive en modvægt til de eksisterende erhvervshavnebebyggelser. 2

3 FORRETNINGSMULIGHEDER FOR DLG BYGNINGER. Vi har med et område at gøre, som ligger meget centralt i bycentrum, men alligevel meget for sig selv, men Nordhavn og indre by har gode muligheder for at smelte sammen, hvis man arbejder videre med helhedsplanen for området. Ejendommene vil skille sig ud, da de er noget af det første, man vil se, når man kører ind fra nordsiden. Ønsket er at skabe en ejendom, der bibeholder historien på stedet i form af det rustikke, industrielle look, men som samtidig vil falde godt ind i de mange kvadratmeter eksisterende bygninger. Bygningerne og området henvender sig i realiteten til mange typer af lejere, men vi har taget udgangspunkt i at kombinere offentlige og private aktører, da dette ofte er en kombination som bringer mange typer mennesker /kunder til området og dermed skabes der en synergi mellem lejerne i bygningerne. Endvidere er de offentlige aktiviteter med til at sikre en stabil strømning af mennesker det meste af året. Og netop denne del er vigtig for at skabe grobund for at området bliver en del af byen og ikke kun et område som har liv i sommerperioden hvor turisterne kommer til byen. Vi arbejder på, at projektet kommer til at rumme følgende aktiviteter: Hotel, lejligheder(timeshare), Restaurant og cafe, Markedshal /Auktionshus/Bazar, Micro bryggeri, Silo Galleri, Biblioteket m.m. møderum, Borger service, Fritidshus med teaterfaciliteter. Turistinformation og evt. en Attraktion - Udsigten (udkigspost på toppen af siloerne) Dette er vores nuværende bud på indhold efter møderne med en række aktører/ mulige lejere. NEXØ HAVN EMMER AF ATMOSFÆRE! Flere og flere steder er man ved at få øjnene op for kvaliteterne i det autentiske miljø. Ikke mindstnår det gælder revitaliseringen af gamle industribygninger, som mange steder bliver bevaret, fordi de indeholder en historie og et unikt miljø. En af de første renoveringer og største succeser i Danmark, er Brandts Klædefabrik i Odense, og siden er andre fulgt efter, så som Kødbyen/Øksnehallen i København, der nu er transformeret til et af de mest in steder i København. I præsentationsmappen beskrives hvordan man kan forandre DLG siloer i Nexø til en ny attraktion i Nexø. Projektet tager udgangspunkt i tesen Vi skal lære at grimt er smukt. Med Nexø Mole skabes en forandring af Nexø Havn ved at blande ny arkitektur ind imellem de gamle industribygninger, og udnytte den værdi som kulturhistorien kan tillægge de nye bygninger. Der skabes et unikt miljø, der bygger videre på det industrielle miljø og fiskerihavnens rige historie. NYT LIV TIL HAVNEN 3

4 Det autentiske er cool er overskriften for dette transformeringsprojekt. Visionen er at skabe et sted med karakter og autentisitet. Derfor skal istandsættelsen ikke være for pæn, man skal kunne se at bygningerne har en historie. Tre eksisterende bygninger samt et nybygget hotel indgår i udviklingsprojektet: Nexø Mole. Den store karakteristiske hal langs Østre Kajgade, bevares som et stort imponerende rum der huser mange funktioner under et samlet tag: markedshallen. Hallen mod Kystvej ombygges til Fritidshuset. Den sydlige høje silo ombygges til Hotel på toppen og galleri/turistinformation i bunden og yderst på molen opføres et nybygget hotel. En af de vigtigste faktorer er at der skabes liv hele året rundt på alle tider af døgnet. Idéen er at stedet bliver til et uformelt hus, hvor man som borger og turist kan gå på opdagelse. Et sted hvor private butikker med særlig profil, restauranter, kultur og borgerservice ligger samlet under samme tag. Restaurant og bryggeri placeres ud til Østre Kajgade, med mulighed for udeservering på den solrige side af hallen. 1+1 BLIVER TIL 3 Ved at samle mange forskelligartede aktiviteter på havnemolen, skabes en ny destination. Alle aktiviteterne i husene understøtter hinanden, i en atmosfære som kendes fra torvehaller. På stedet vil der være noget for alle at komme efter: God mad, teateroplevelser, koncerter, foreningsliv, bibliotek, borgerservice, Microbryg, et spændende indkøb i markedshallen, et unikt overnatningssted, og en helt særlig oplevelse i gallerigangen, hvor eksempelvis kunstgenstande sælges og udstilles i de helt specielle rum. Den høje silo syd, vil udover galleriet også huse hotelværelser på toppen. En udvendig elevator bliver en Eyecatcher på siloen og en ny spændende Bornholmsk turistdestination. Elevatoren vil fra turistkontoret kunne bringe turister op til en unik udsigtsplatform på toppen af siloen, men også kunne benyttes af hotellets gæster. Måske vil også rappelling blive mulig ned af silotårnet De mangfoldige oplevelserne på NEXØ MOLE gør stedet til en ny attraktion til gavn for Nexø s fremtidige udvikling. HELHEDSPLAN Vi ser et behov for en helhedsplan for hele Nordhavnen, hvor plangrundlaget for havneområdet beskrives således at, der sikres et ens udgangspunkt og sammenhæng mellem de enkelte områder på havnen og DLG projektet, samt med byområdet, således at de skabe en synergi mellem områderne. 4

5 BESKRIVELSE AF BYGNINGSDELE. Beskrivelse af de overordnede bygningsdele, i forbindelse med ombygning af de nuværende DLG anlæg, til nyt kulturcenter og markedsplads mm. Hal langs østre Kajgade Facader Udvendigt bliver facaderne renoveret og malet. Der bliver skåret store dør-/vinduespartier i facaden mod øst og vest. Ny nordgavlen bliver etableret i tung konstruktion som sandwichelement af beton eller mursten. Hele bygningen vil blive efterisoleret indvendigt og afsluttes med gipsplader der males. Væggene vil delvist blive beklædt med akustikpaneler. Gulv Der efterisoleres og støbes nyt terrændæk ovenpå eksisterende dæk, betonen slibes efterfølgende til færdig finish. Køkkengulvet afsluttes med fugefri polyuretan. Toiletter samt forrum beklædes gulvene med klinker. Tag og lofter Taget bliver skiftet til er nyt sort eternittag, som bliver efterisoleret og der monteres akustisk beklædning som eksempelvis træbetonplader som færdigloft. Fra lofterne vil der være steder med rumdannende nedhængte flåder af akustik dæmpende plader og belysning. I køkkenet monteres nedhængte hygiejne lofter. Vægge Indvendige vægge til køkken, arkiv, toiletter udføres i porebeton op til 1. sals højde. I teknik-, rengøringsrum samt mødelokale føres væggene helt til taget, mødelokalerne vil derudover blive udstyret med glasdøre og vægge i fronten. I midte af bygningen vil væggene bestå af ombyggede containere i to etager til bar og lounge. Vindfangene består af glasvægge. Installationer Ventilationsanlæggene vil blive placeret frit oppe over køkkenet og arkivet, og alle rørføringerne vil være synlige under loft. Elkabler føres synligt i kabelbakker. Varmetilførselen vil blive med synlige radiatorer lang væggene. Hal langs Kystvej Facader Facaden efterisoleres udvendigt og pudses op. Indvendigt bliver facadevæggene renset ned, så betonen står råt. Væggene vil delvist blive beklædt med akustikpaneler. Der bliver skåret store dør-/vinduespartier i facaden mod øst og vest. Gulv Der efterisoleres og støbes nyt terrændæk ovenpå eksisterende dæk i det store opholdsrum, toilet og køkken. Betonen i det store opholdsrum slibes efterfølgende til færdig finish. Køkkengulvet afsluttes med fugefri polyuretan. I toiletter samt forrum beklædes gulvene med klinker. I mødelokalerne samt den store sal etableres der trægulv på strøger. Tag og lofter Taget efterisoleres udvendig og der kommer nyt tagpap på. Loftet beklædes med akustisk beklædning som eksempelvis træbetonplader som færdigloft. Fra lofterne vil der være steder med rumdannende nedhængte flåder af akustik dæmpende plader og belysning. 5

6 Vægge Indvendige vægge til køkken, udføres i porebeton op til 1. sals højde. I toiletter, mødelokaler og den store sal føres væggene helt til loft, mødelokalerne vil derudover blive udstyret med glasdøre og vægge i fronten. Installationer Ventilationsanlægget vil blive placeret frit oppe over køkkenet og alle rørføringerne vil være synlige under loft. Elkabler føres synligt i kabelbakker. Varmetilførselen vil blive med synlige radiatorer lang væggene. Ny mellem bygning Facader Facaderne opføres som glasfacader i en bærende stålkonstruktion. Gulv Der efterisoleres og støbes nyt terrændæk oven på eksisterende dæk, betonen slibes efterfølgende til færdig finish. Tag og lofter Der laves fladt tag båret af stål drager med isolering i mellem og tagpap. Loftet beklædes med akustisk beklædning som eksempelvis træbetonplader som færdigloft. Fra lofterne vil der være steder med rumdannende nedhængte flåder af akustik dæmpende plader og belysning. Installationer Alle ventilations rørføringerne vil være synlige under loft. Elkabler føres synligt i kabelbakker. Varmetilførselen vil blive med synlige radiatorer lang væggene. Silo syd Hotellets indretning på toppen af siloen er uafklaret, indtil hotellet programmeres. Gulv Der efterisoleres og støbes nyt terrændæk oven på eksisterende dæk, betonen slibes efterfølgende til færdig finish. Facader Facaderne renses ned og male. I turist området bliver silovæggene efterisoleret indvendigt og afsluttet med gips. Udsigtsplatformen Taget udskiftes med nyt tagpap, og der etableres en platform ovenpå af strøer og terrassebrædder. Nyt værn etableres. Antennerne flyttes evt. til taget på hotellet, eller toppen af elevatoren. Silo nord Nedrives Udendørs Parkeringspladserne belægges med asfalt med fortovs belægning langs bygningen. Ved parkerings opdelingerne plantes træer og etableres belysning. 6

7 Broen over havnebassinet. Som en del af helhedsplanen på udvikling af Nordhavnen er påtænkt en bro forbindelse over havnebassinet til gående og til cykler, samt handicapknallerter. Der forslås en fast stålbro med en bredde på 3 til 4 meter og en længde på ca. 30 meter. INVESTOR Vi arbejder for at kunne skabe et projekt hvor vi kan forme et indhold som gør det muligt at få et samlet projekt, som private investorer finder interessant. Dette kræver at vi kan sammensætte en udlejningsprofil som rummer gode solide lejere og som er parat til at indgå et samarbejde for en længere årrække. Investorens interesse vil være at investere i en bygningsmasse med blandet lejerkreds, helst i en kombination af offentlige og private som ofte er den bedste sammensætning til disse by- og kulturprojekter. Forventninger fra investorerne vil i hovedtræk forsøges at anskueliggøres i nærværende skrivelse og økonomioversigter. Det forventes at DLG vil indgå en salgsaftale med en kommende investor om køb af bygningsmasserne på nordhavnen, som dermed vil blive den kommende bygherre. Projektstyring/risikostyring Projektet igangsættes ud fra en nøje vurdering af indtjeningspotentiale sammenholdt med projektets kompleksitet, kapitalbinding, gennemløbstid, herunder balancemæssig og likviditetsmæssig belastning og ressourceindsats i øvrigt. Der udover indgår overvejelser på projekternes beliggenhed, myndighedsforhold, forhåndsudlejning, byggetekniske forhold og afsætningsforhold. Investorerne vil ofte anvende en række værktøjer som er med til at sikre et tilfredsstillende projektforløb. Byggeriet igangsættes normalt først når der er opnået en tilfredsstillende forhåndsudlejning i projektet. Vi arbejder ud fra at opdele projektet i to hovedprojekter. Et hotelprojekt og et projekt der indeholder kulturhus og fritidshuset. Vi forventer at der vil være flere investorer om at løfte investeringerne. LEJEBETINGELSER: Aftalegrundlaget for udlejningen vil være efter erhvervslejeloven. Der konciperes en kontrakt baseret på arkitektgrundlaget, samt de øvrige aftalepunkter som der indgås med investor, entreprenør og Nexø Havn. Projektet vil være sammensat over følgende model: Vi kan tale om et leje flow. Investoren indgår en lejeaftale (Generelle bestemmelser for kontrakt om leje af havnearealer) med Nexø Havn og bliver dermed den kommende udlejer. Udlejeren/investoren indgår herefter lejeaftaler med de enkelte aktører i projektet Nexø Mole Kulturhuset og hotellet. 7

8 Driftsomkostning: Vi kan ikke på nuværende tidspunkt fastsætte tallene for de enkelte lejemål, derfor kan der tages udgangspunkt i erfaringspriser på forbrug af el, vand og varme samt spildevandsafgift. Byggeriet forventes udført efter det nye bygningsreglement pr. 1. juli Økonomi: Projektet er opdelt i to hoveprojekter hvor nærværende del omhandler Kulturhus og Fritidshus. Den samlet økonomi er sammensat ud fra ombygning af eksisterende bygningsmasser. I projektmappen fremgår hvilke bygninger, som fjernes og hvilke som ombygges. BIBLIOTEK OG BORGERSERVICE På baggrund af afholdte møder og modtaget på ønsket lokaler og funktioner fra kommunen har arkitekterne udarbejdet et forslag på en indretning af bibliotek og borgerservice med fælles faciliteter såsom toiletter, møderum, personalerum, samt indgang. Dette kan naturligvis tilpasse nærmere. Det skal bemærkes, at vi på nuværende projektstadie ikke har alle detaljer på projektet og dermed er der en række ukendte faktorer, men ud fra en kombination af konkret viden på opgaven, samt vores erfaringer fra lignende projekter har vi udarbejdet forskellige scenarier. Vores kalkulationer baserer sig på de forventninger, som investormarkedet stiller os i øjeblikket. Forventninger er: 8

9 Afkastkrav på min. 6,5% - Fordelt på forrentning til 6% med 0,5% til drift. Lejeperiode i mellem 10-15år. Som udgangspunkt vil kontraktgrundlag basere sig på erhvervslejeloven. Alle ovennævnte punkter er naturligvis en forhandling, som ville skulle ske mellem udlejer og lejer, men som nævnt er vores beregninger baseret på disse forudsætninger. Leje: Bibliotek/møde/borgerservice 465 m2. Lejeniveauet pr. m2 vil ligge omkring de kr. 890,- til kr. 950,- ex. moms. Til lejen skal tillægs omkostninger til driftsudgifterne el, vand, varme m.m., som må forventes at være rimelig da vi taler om et næsten nyt byggeri. Vi kender p.t. ikke alle forudsætninger, hvorfor vi ikke kan sætte tal på. Men det er forventelig at driftsomkostninger pr. m2 er mindre end kommunens nuværende faciliteter. De udvendige arealer p-pladser, adgangsveje og øvrige havneområde serviceres af Nexø Havn. Vi er godt klar over at prisniveau ikke er til den billige side. Men en super beliggende og som en del af nyt byrum mener vi godt, den kan bære igennem. Det er et byggeri som kræver meget, men igen det et unikt område 9

10 FRITIDSHUSET På baggrund af afholdte møder og modtaget behovslister fra kommunen har arkitekterne udarbejdet et forslag på en indretning af fritidshuset, som angivet i udsnittet fra projektmappen har vi placeret Fritidshuset i en separat bygning med fælles indgang/vindfang som til biblioteket og borgerservice. Indretningen kan naturligvis tilpasse senere. I oplægget har vi holdt fast i et større lokale til teater aktiviteter og til større forsamlinger. Med kendskab til Fritidshuset nuværende økonomi har vi forsøgt at undersøge, om vi på den baggrund kunne skabe nogle nye rammer til de aktiviteter, som man i dag har et anden sted i byen. Vi har desværre ikke kunnet ramme et niveau, som kan det. Vi taler her om et næsten nyt byggeri hvorfor prisen på lejen vil være højere end i de nuværende rammer. Vores kalkulationer baserer sig på samme investorvilkår som ved opstillingen for biblioteket. Dog skal det nævnes, at der er ønsker fra Fritidshuset på tilladelse til at have salg af fødevare til medlemmer, samt afholdelse af arrangementer/ udlejning af lokaler til medlemmer. Leje: Fritidshuset 590 m2 Lejeniveauet pr. m2 vil ligge omkring kr. 870,- til kr. 900,- ex. moms. Til lejen skal tillægs omkostninger til driftsudgifterne el, vand, varme m.m., som må forventes at være rimelig da vi taler om et næsten nyt byggeri. Vi kender p.t. ikke alle forudsætninger, hvorfor vi ikke kan sætte tal på. Men det er forventelig at omkostninger pr. m2 er mindre end kommunens nuværende faciliteter. De udvendige arealer p-pladser, adgangsveje og øvrige haveområde services af Nexø Havn. 10

11 FREMDRIFT. DLG, Nexø Havn, PLH og MOE har indgået en aftale på at undersøger muligheder for at transformere DLG s bygninger til anden anvendelse. Vi arbejder efter en tidsplan som løber frem til 1. september 2016, hvor vi gerne skulle have et overblik og et katalog på hvilke nye anvendelses- og finansieringsmuligheder som er realiserbare. HOTEL OG LEJELIGHEDS PROJEKT. Vedr. hotelprojekt delen så arbejdes der sideløbende med dette projekt. Vi har p.t. dialoger med hoteloperatører og investor. Projektet indeholder p.t. ca. 61 hotel værelser og 11 hotel lejligheder således at udgør ca. 4500m2. Hotelprojektet fordeler sig over hotelværelser på toppen af de store silorør og en ny bygning med placering mole fronten. Vi har bedt analysefirmaet Realise ApS om en hotelanalyse. Dette arbejde pågår i øjeblikket og vi forventer at have en endelig analyse klar inden 1. juli Vi står naturligvis til rådighed for yderligere information og måtte der være behov for gennemgang eller forklaring af nærværende så kontakt os endelig. Med venlig hilsen Allan Munk Bygherrerådgiver & Projektudvikler E: D: T: amk@moe.dk KONTAKTPERSONER MOE Rådgivende Ingeniører, Allan Munk Mobil PLH Arkitekter, Søren Mølbak Mobil DLG, Knud Rasmussen Mobil Nexø Havn, Carsten Andersen Mobil Bemærk at alle beløb i nærværende skrivelse er ex. moms. 11