Bygherrestrategi STRATEGI FOR NYBYGGERI OG RENOVERINGER, LEJERBO KØBENHAVN, 2014 SIDE 1

Transkript

1 AF T Bygherrestrategi FI 03 NA L DR STRATEGI FOR NYBYGGERI OG RENOVERINGER, LEJERBO KØBENHAVN, 2014 SIDE 1

2 Lejerbo vil bygge rum for liv Rum for liv Flere flytter til København i disse år, og Lejerbo Københavns boliger skal være et attraktivt tilbud til byens beboere såvel som tilflyttere. Ved at arbejde med forskellige behov og fleksibilitet skal det være muligt for mange forskellige at finde et hjem i Lejerbo København. Selve boligen er naturligvis kernen i det daglige liv, men en bolig er ikke kun de indendørs kvadratmetre. Uderummene skal prioriteres som en del af bolig-pakken. Der skal være mulighed for at gå ud på altanen eller terrassen, der skal være gode små hjørner, hvor man lige kan mødes og større, fælles offentlige rum. Det skal være trygt for alle og med særlig vægt på hverdagsstederne: postkasserne, opgangen, et par kvadratmetre lige uden for døren, skraldesorteringen osv. Og så skal boligområderne forbindes endnu bedre til byens tilbud lige fra den daglige transport og indkøb til fredelige oaser, kulturtilbud og legepladser. Lejerbo Københavns boliger er for alle, men det er ikke alle bebyggelser, der skal kunne alt. De enkelte projekter må vurderes på deres egne præmisser, så Lejerbo København samlet set får en bred vifte af boligtilbud. Målet er ikke at bygge prangende arkitektur, men god hverdagsarkitektur der holder med gennemtænkte detaljer i øjenhøjde. Denne bygherrestrategi skal være et værktøj for administrationen og organisationsbestyrelsen, når nybyggeri og større renoveringssager skal vurderes. Den kan som dialogredskab med interne og eksterne parter kvalificere projekter og hjælpe til at prioritere indsatsen. I takt med nye behov, krav og muligheder må bygherrestrategien opdateres. Den er et dynamisk dokument, der er til at for at blive brugt. København, den 21. november Jan Hyttel, formand, Lejerbo København

3 Bygherrestrategien er inddelt i tre hoveddele: Først handler det om beboerne og livet, dernæst om uderummene og til sidst om arkitekturen. Foto: Borneo-Sporenburg, Amsterdam Beboere Uderum Arkitektur 3

4 Beboerne Lejerbo vil bygge boliger for alle... 1Boliger for alle De almene boliger huser i særlig grad borgere med sociale og økonomiske udfordringer. Det stiller store krav til både boliger og udearealer. For at sikre social robusthed må der arbejdes med at blande boligtyper, størrelser og ejerformer både ved nybyggeri og renoveringer. Husk: Københavns reelle boligbehov også på kvartersniveau København har mange børnefamilier og unge Der mangler billige boliger i København Ikke alle har samme behov Alt skal ikke løses hver gang tænk i flere og fleksible tilbud Målet er altid en husleje, der er til at betale på SU, pension eller med en såkaldt almindelig indkomst. Lejerbo København vil bygge boliger for alle, men det betyder ikke, at der i hvert projekt kan være boliger til alle aldersgrupper og forskellige behov. Til gengæld kan fleksibilitet, fx. i form af lette vægge gøre, at flere behov kan opfyldes. I dag (2014) er Lejerbo Københavns nybyggeri: 20-25% 2 rums boliger 50-60% 3 rums boliger 25-30% 4 rums boliger Case: Flere børnefamilier bliver i København Lejerbo Akacieparken, Valby 4

5 Et levende og trygt bymiljø I Vauban i Freiburg arbejdes ud fra et menneskeligt perspektiv. Det gælder bygningerne, kantzonerne såvel som veje og byrum. Resultatet er et kvarter, der ikke bare er en samling velfungerende boliger, men et levende, varieret og trygt bymiljø. Kvarterets kommende beboere har været tidligt involveret i byggeprocessen. Pct Antal pers. pr. husstand, Københavns Kommune % % % % % % % % % Alder 2014 (i alt personer) 2024 (i alt personer) Indbyggere i Københavns Kommune Den procentvise fordeling af aldersgrupper i Københavns Kommune (Danmarks Statistik). Udviklingen i antallet af personer per husstand i Københavns Kommune (Danmarks Statistik). Københavnerne bliver ligesom befolkningen i I resten af landet bliver der flere boligkvadratmetre resten af landet generelt ældre. Men i København per person, mens tallene i København falder svagt: vil der ikke være tale om en aldrende befolkning Fra 42,5 m 2 i snit per person i 2010 til 41,2 m 2 i i modsætning til resten af landet. Prognoserne Det betyder, at det bliver endnu vigtigere at fortæller, at fordelingen mellem aldersgrupper vil bruge hver kvadratmeter klogt. Der er også markant være den samme om ti år som i dag. Derfor bliver flere, der bor mere end en i husstanden i dag (2014) København ved med at være en ung by og en by sammenlignet med for 15 år siden. med mange børnefamilier. 5

6 ... men ikke alle har samme behov 2Alsidige boliger Der er behov for at imødekomme mange forskellige behov, aldersgrupper, en større variation i husstande osv. Derfor må der tænkes ud over standardløsninger. Der arbejdes allerede i Lejerbo København med forskellige koncepter (fx. Startbo og Almene storbyboliger ), der skærper fokus ift. forskellige behov. Husk: Forskellige boligbehov igennem livet: børnefamilien mange rum og opmagasinering; ældre stor tilgængelighed osv. Stuelejligheder med have er særligt attraktive for børnefamilien Ældre skal have nem adgang til udearealer og føle sig trygge Boligerne og området skal være tilgængelige Det kræver, at man også tør bruge sin sunde fornuft og se projekterne i øjenhøjde og stille spørgsmål til, om det er et sted en gangbesværet vil kunne bo, børnefamilier, unge, eller hvem det nu måtte være. Som det er vist på illustrationen på næste side, gælder det både for selve boligerne, men også uderummene. Case: Gyldenrisparken er en blanding af funktioner og beboere: børn i børnehuset, ældre på plejecenter, små lejligheder konverteret til ungdomsboliger, stueetager har fået forhaver og en blok er indrettet særligt handicapvenligt med niveaufri adgang og uden dørtrin. 6

7 Ældre og nærhed til jorden Studier viser, at jo højere oppe børn og ældre bor, jo mindre kommer de ud. Derfor må småbørnsfamilie- og seniorboliger i højere grad tænkes i de nedre etager og særligt i stueetagen til børnefamilier (ref. Jeanne Morville). BUTIK STATION Offentligt byen Gode forbindelser til butikker og offentlige funktioner Koblinger til offentlig transport, gader og byrum, cykelruter Halvoffentligt/offentligt lokalt Gode forbindelser Gode legepladser Lokale mødesteder En defineret ankomst Halvprivat/Privat ved bygningerne Opgangsområde (naboskab) Bløde kantzoner (altaner, forhaver) Plads til individualitet Illustrationen viser, hvordan boligen hænger sammen med de nære omgivelser og kan være indrettet til forskellige behov. Nogle vil skynde sig ud i byen, andre har brug for en god forbindelse til de lokale butikker, mens fx. mindre børn har brug for at kunne udfolde sig lige uden for døren. En klar opdeling og gruppering af de private, halvprivate (røde) og halvoffentlige og offentlige (orange og gule) områder giver bedre overskuelighed og større kendskab til de beboere, der hører til. 7

8 Uderum Lejerbo s uderum skal bruges... 3Gode uderum Uderummene skal kunne invitere til mange forskellige aktiviteter: En kop kaffe udenfor døren, et spil bold, kvartersfesten, nyttehaverne, en tur med hunden, et sted man kan sidde for sig selv, se på forbipasserende, legende børn osv. Det er ikke bare bygningerne, men i høj grad også uderummene, der giver et område karakter og gør det trygt. Det er vigtigt, at der ikke er utrygge områder med for høje hække eller strækninger, der er mørke om aften. Husk: Beboernes behov: aktiviteter, ro, se på Uderummene ift boligerne (fx at små børn kan ses fra køkkenvinduet) Både små og store steder, hvor man kan mødes (fx lige uden for opgangen) Klimasikre løsninger Let vedligehold og rengøring for beboere og ejendomsfunktionærer Klimasikre løsninger En menneskelig skala (husk de små rum) Uderummene skal i højere grad prioriteres som en del af boligpakken. Hvis det udenfor skal blive som en udvidet dagligstue, er det nødvendigt at skabe gode hjørner med læ til ophold og gøre det til både oplagt og en god oplevelse at mødes hvad enten det er ved skraldesorteringen eller på legepladsen. Case: I Sluseholmen, hvor Lejerbo København også er, kommer man op fra parkeringskælderen i gården og derfra til lejligheden. Denne model har vist sig at give et bedre socialt sammenhold. 8

9 Nye gårdrum med mindre vedligehold I Rosengård i Malmø førte en borgerdialog til, at man fik åbnet stueetager, lavet legepladser for små børn i gården, hvor de voksne kan se dem fra køkkenet og aktiviteter for teenagere tæt, men ikke for tæt på. Efterfølgende sparede boligselskabet 16% i vedligehold. Overfladerne er gennemtrængelige og bidrager til klimasikring. Privat De private rum som forhaver og terrasser skal beskyttes helt, uden at der er tale om høje hegn. De ekstra kvadratmetre lige uden for døren er populære. Når der er gode private rum, bruger rigtig mange forhaven. Det giver liv til området. Offentligt De offentlige rum skal være klart definerede med ankomst og omtanke for beboerne. Det skal være rum, der kan fungere i hverdagen, men også til fest. Det er de officielle rum, og her gæster og beboere bydes velkommen. Derfor har de også en stor signalværdi både mht. udformning og drift. Halvoffentlig De halvoffentlige, lokale rum har stor betydning for vores sociale liv. Det er der, der er hjørner, hvor man lige kan falde i snak. De er særligt vigtige for børn og ældre, der har en mindre radius. Det kræver, at hverdagens steder som cykelparkering, skraldesortering og tøjstativer prioriteres, og at der også arbejes på en lille skala med små rum på fx. på 50 m2. 9

10 ... så uderummene har værdi for beboerne 4Gode kanter Det er afgørende at skabe gode fællesrum til leg og ophold, men det er i aller højeste grad også væsentligt at skabe gode kanter, dvs. der hvor bygningerne møder omgivelserne. Husk: Funktioner i stueetagen med relevans for uderummet: private haver eller fællesfunktioner Klar opdeling (uden skilte og hegn) mellem private, halvoffentlige og offentlige arealer Kantzoner, der inviterer til, at beboerne tager et positivt ejerskab til fællesrummene Rigtig mange sætter pris på gode faciliteter i stueetagerne. Faktisk viser studier af en række nybyggede boligområder i København, at selv om kun en ud af fem bor i stueetagen, så foregår to tredjedele af alt udelivet i stueetagen på terrasser og i forhaver. Beboerne sætter altså pris på at have et par kvadratmetre lige uden for havedøren, hvor det er let at gå ud, og man kan sætte sit personlige præg. Det bidrager samtidigt til at gøre området levende og trygt. Og så er der også den fordel, at forhaver og lignende oftest driftes af beboerene selv. Case: Gyldenrisparken har mange fælles funktioner i stueetagerne, som giver naturlige samlingspunkter og liv til området. 10

11 Sluseholmen De få kvadratmetre lige uden for døren er vigtige for et levende miljø og en stor kvalitet i hverdagen for beboerne. Her i kantzonen kan man læse avis og drikke kaffe eller sætte barnevognen ud. Det kræver klare overgange mellem (halv)offentlig og (halv)privat, så der ikke er tvivl vel at mærke uden, at det kræver hegn eller skilte. SEMI- PRIVAT PRIVAT SEMI- PRIVAT PRIVAT OFFENTLIG SEMI- PRIVAT PRIVAT Haver eller terrasser i stuetagen bruges to til tre gange så meget som en altan i stueetagen. Livet i stueetagen påvirker livet i det fælles gårdrum positivt. Det giver tryghed, at der tages ejerskab. At have et afgrænset fællesareal per opgang bidrager også til et positivt ejerskab og bedre social sammenhæng. Man kender sin nabo og tager ansvar, når det er overskueligt. 11

12 Arkitektur Lejerbo bygger god arkitektur hver dag... 5Hjem ikke bygninger En bolig eller bygning er noget, der fungerer, mens et hjem er et bestemt sted. Der er mange faktorer, der gør, at et hjem bliver et godt sted at bo. Det gælder indretningen, materialer, at der er trygt, ikke ligger skrald og flyder osv. Det handler både om den enkelte bolig og helheden. Husk: At skabe identitet, bl.a. gennem variation At skabe rum og sammenhænge i stedet for fritstående bygninger At sikre en god, defineret ankomst At understøtte et godt mikroklima (læ osv.) At bebyggelsen er en del af kvarteret (koble til lokale kvaliteter) Arkitektur, lysindfald, altaner og indretning er naturligvis tidssvarende i Lejerbo København. En del af det tidssvarende er dog også, at det ikke er en ensartet boligmasse. Det er individuelle boliger, der samlet set bidrager til et miljø. Det skal være muligt at udpege, at det altså er herovre jeg bor. Inde skal man selv kunne sætte sit præg på indretningen, fx. med fleksible vægge, køkkenøer og plads til krydderurter, sin egen nyttehave osv. Case: Bo01, Malmø. Bygninger og byrum danner tilsammen et varieret bymiljø. 12

13 Birkholm, Sluseholmen, Lejerbo København Her kan man sige, at jeg bor i det blå hus, eller ovre ved terrassen med den store grill, der ved træterrasserne osv. De små og store forskelle giver variation. At arbejde med variation giver mulighed for at skabe et bredere udbud af boligtyper og udtryk. Fra enkeltstående, ensartede bygninger......til et bymiljø. At udnytte bygningerne bedst muligt, så de skaber definerede rum (fx ankomst) og variation. Bygningerne bidrager til at skabe et godt miljø med læ, sol og interessante rum med kig og forbindelser ud i kvarteret. Vi har haft en tendens til at bruge en byggeteknisk logik. Den tilgang overser ofte helheden og fokuserer meget på bygningens kvaliteter. Det gør det rumligt fattigt, og alt for ofte giver det også for megen vind. Ved at arbejde med de lokale kvaliteter kan de enkelte bygninger i højere grad bidrage til et godt miljø med definerede rum, gode hjørner med læ og bedre forbindelser til omgivelserne. Det handler om at få mere ud af de kvaliteter, der allerede er der. 13

14 ... som holder for fremtiden... 6 Bæredygtige hjem En væsentlig udfordring ift. udledning af CO 2 er transport. Lejerbo København bidrager i høj grad med bæredygtige boliger, fordi boligerne slet og ret ligger tæt på offentlig transport, indkøb osv.. Husk: At leve op til DGNB standard At tænke langsigtet (helhedsøkonomi) At tænke bæredygtighed bredt: socialt, miljømæssigt og økonomisk At bebyggelsen kobler sig på byens netværk: offentlig transport, grønne rum og byrum, gang- og cykelforbindelser At arbejde med nye muligheder og teknikker Ligesom i resten af landet skal Lejerbo Københavns byggeri være med til at gøre Lejerbo førende inden for bæredygtighed. Det sker bl.a. gennem Lejerbos koncept for Bæredygtigt Byggeri og en konstant opdatering for at være førende på dette felt. Netop København er kendt for at være en grøn by, og det image kan Lejerbo København være med til at udvikle i fremtiden fra den almene sektor. Bæredygtighed skal forstås i den bredeste forstand, og særligt det sociale spiller en væsentlig rolle i Lejerbo København. Case: Hammerby Sjöstad, Stockholm. Ved at placere grønne transportmuligheder tæt på eksisterende boligbebyggelser spares fem så meget CO 2 i forhold til at bygge nye 0-energihuse, der er afhængige af bil. 14

15 Den mest bæredygtige bygning er den, der ikke skal bygges Når vi fortætter og energirenoverer, er vi med til at styrke målet om en CO 2 -neutral hovedstad. Lejerbo Københavns afdelinger Det Hvide Snit og Sluseholmen har været med i et pilotprojekt med solceller sammen med HOFOR. Det har givet besparelser på elregningen også når løbende udgifter til vedligehold trækkes fra. Miljø Kvalitet Social Kvalitet Økonomisk Kvalitet Teknisk Kvalitet Proceskvalitet Lejerbo København arbejder med de krav, der stilles fra nationalt hold (DGNB) og fra Københavns Kommunes side (2020 krav). Med hensyn til bæredygtighed er det vigtigt, at det er hele spektret, der tilgodeses. Hvis den sociale bæredygtighed glemmes, kan det have store konsekvenser. En sund økonomi på den lange bane er afgørende for at sikre, at det er boliger for alle og ikke de få. Lejerbo arbejder i disse år i hele landet med at afsøge nye muligheder inden for energibesparelse, bæredygtighed osv. Lejerbo København skal fortsat være på forkant og arbejde med de nye muligheder og teknikker, der er bedst egnede i det enkelte projekt. 15

16 ... og virker i hverdagen 7Drift og holdbar Arkitekturen i Lejerbo København er ikke eksklusive lejligheder med meget dyre køkkener. Det er ærlige løsninger med materialer og drift, der også økonomisk er rentable i det lange løb. Det kræver en skarp prioritering og et kvalificeret arbejde med løsninger, så de bliver tilpasset de lokale behov og skaber identitet og stemning. Husk: At holdbare kvalitetsmaterialer tænkes ift., hvor de bruges mest i dagligdagen At det skal være nemt at gøre det rigtige At skraldespande står logisk i forhold til brugen af området At man med forhaver overdrager en del af driften (og glæden) til beboerne Altid at spørge varmemesteren og ejendomsfunktionæren (også ved nybyggeri) Både ved nybyggerier og renoveringer må udgangspunktet være beboernes hverdag, så det både fungerer, men også har en kvalitet på de rette steder. Det kan fx. være at prioritere materialer til gode dørhåndtag og døre i stedet for fancy facader, lidt rå kælderrum, men kvalitet i de daglige vaskefaciliteter, et ordentlig sted at komme af med skraldet osv. Det handler om at skabe et godt sted i øjenhøjde. Fleksible løsninger, fx lette vægge eller flytbare køkkener som her i ex. fra Lejerbo København. 16

17 Prioritet til hverdagen I Gyldenrisparken (Lejerbo København) blev facaderne opgraderede i en nutidig lettere version, uden at man gik på kompromis med den oprindelige arkitektur. Samtidig er der sket en opprioritering af de materialer, man er i kontakt med i dagligdagen ved at bruge gode materialer på vinduerne. Fleksible planløsninger gør det muligt at imødekomme flere behov, når de skifter over tid. Det kan være for den enkelte familie, der fx. får børn, eller i takt med skift i efterspørgsel. Placeringen af vægge og vinduer er afgørende for at kunne skabe forskellige løsninger. Som eksemplet illustrerer, er det muligt at skabe flere løsninger i en. Gode, holdbare løsninger til hverdagens behov må prioriteres, fx. parkeringsmuligheder til de markant flere ladcykler og cykelanhængere.det afgørende er løsninger, der fungerer i dagligdagen. Det skal være nemt at gøre det rigtige, fx. når det gælder skraldesortering og cykelparkering. For at sikre de gode løsninger, er det afgørende at inddrage den viden, der er hos varmemestre, ejendomsfunktionærer og andre ressourcepersoner tidligt i processen. 17

18 Proces/dialog- værktøj 1 Boliger 2 for alle Københavns reelle boligbehov også på kvarters-niveau København har mange børnefamilier og unge Der mangler billige boliger i København Ikke alle har samme behov Alt skal ikke løses hver gang tænk i flere og fleksible tilbud Alsidige boliger Forskellige boligbehov igennem livet: børnefamilien mange rum og meget opmagasinering; ældre stor tilgængelighed, osv. Stuelejligheder med have er særligt attraktive for børnefamilien Ældre skal have nem adgang til udearealer og føle sig trygge. Boligerne og området skal være tilgængelige 3 Gode uderum Beboernes behov: aktiviteter, ro, se på Uderummene ift boligerne (fx at små børn kan ses fra køkkenvinduet) Både små og store steder, hvor man kan mødes (fx lige uden for opgangen) Klimasikre løsninger En menneskelig skala (husk de små rum) 4 Gode kanter Funktioner i stueetagen med relevans for uderummet: private haver eller fællesfunktioner Klar opdeling (uden skilte og hegn) mellem private, halvprivate og offentlige arealer Kantzoner, der inviterer til, at beboerne tager et positivt ejerskab til fællesrummene 5 Hjem ikke 6 bygninger At skabe identitet, bl.a. gennem variation At skabe rum og sammenhænge i stedet for fritstående bygninger At sikre en god, defineret ankomst At understøtte et godt mikroklima (læ osv.) At bebyggelsen er en del af kvarteret (koble til lokale kvaliteter) 7 Drift og holdbarhed At holdbare kvalitetsmaterialer tænkes ift., hvor de bruges mest i dagligdagen At det skal være nemt at gøre det rigtige At skraldespande står logisk i forhold til brugen af området At man med forhaver overdrager en del af driften (og glæden) til beboerne Altid at spørge varmemesteren og ejendomsfunktionæren (også ved nybyggeri) Bæredygtige hjem At leve op til DGNB standard At tænke langsigtet (helhedsøkonomi) At tænke bæredygtighed bredt: socialt, miljømæssigt og økonomisk At bebyggelsen kobler sig på byens netværk: offentlig transport, grønne rum og byrum, gang- og cykelforbindelser At arbejde med nye muligheder og teknikker 18

19 ARKITEKTUR 7. Drift og holdbar 6. Bæredygtige hjem 1. Boliger for alle 2. Alsidige boliger BEBOERNE Brugsvejledning Huskelisterne på modstående side bruges som tjekliste for hvert af de syv punkter. Der er tale om en samlet, lokal vurdering. Hvert projekt må altså vurderes på sine egne præmisser. De fleste punkter på huskelisten gælder dog i alle tilfælde hvad enten det er nybyggeri eller renoveringer. Der vurderes på en firpunktskala: 1: dårligt 2: middel 3: godt 4: rigtig godt 5. Hjem ikke bygninger 4. Gode kanter UDERUM Gode uderum Proces Værktøjet kan bruges til at vurdere et projekt og starte en dialog. Redskabet gør det synligt, hvor det står godt og mindre godt til og giver mulighed for at tage en mere åben dialog om prioriteringen. Hvis det skal være bedre her, hvor er det så, vi skal spare? Eller giver andre løsninger mere på både på den ene og anden konto? Det er et redskab til at kvalificere projekter og gøre dialogen omkring dem med forskellige parter mere fokuseret samtidig med, at man ser på helheden. Milepæl Milepæl Milepæl Bestyrelsen Varmemesteren Beboere Andre Samarbejdspartnere Lejerbo Københavns Kommune Projektteam 19

20 Bygherrestrategi Udarbejdet for: København 20 Konsulent: