Japans tikkende ældrebombe

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Japans tikkende ældrebombe"

Transkript

1 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV nr 20 august 2015 Japans tikkende ældrebombe Japan er et af de lande i verden, der i øjeblikket oplever et radikalt skifte i befolkningens sammensætning. De ældres andel af befolkningen vokser eksplosivt, hvilket sætter sine tydelige spor på boligmarkedet og presser de offentlige udgifter. Læs side Nye lånetyper begrænser antallet af tvangsauktioner Modelberegninger foretaget i forbindelse med rapporten Tvangsauktioner i Danmark viser, at de afdragsfrie og variabelt forrentede lån har reduceret antallet af tvangsauktioner med 30 pct. LÆS SIDE 11 Fremgang på boligmarkedet Danskerne bliver mere og mere sikre på, at boligmarkedet er i fremgang, men forventer kun små prisstigninger. LÆS SIDE 3-7 Ny SMILE model Den uafhængige forskningsinstitution DREAM lancerer en ny udvidet mikrosimuleringsmodel, der gør det muligt at forudsige udviklingen på individniveau ude i de enkelte kommuner. Læs side ISSN ONLINE

2 Godt, at Finanstilsynet udviser rettidig omhu 2 I august kom det frem, at Finanstilsynet ser på, om bankerne er i gang med at slække på den såkaldte gældsfaktor ved udlån til boligkøb/belåning af friværdi. Gældsfaktoren er forholdet mellem husstandens lån og dens indkomst og er blandt boligøkonomer kendt som Loan to Income raten, ofte forkortet til LTI-raten. I Boligøkonomisk Videncenter betragter vi LTI-raten som en central faktor. Potentielt set kan en lempelse af LTI-raten under en opgangskonjunktur presse boligpriserne op og i værste fald skabe en boligboble. I starten af august har vi skrevet herom i et debatindlæg i Berlingske, på finans.dk og på boligsiden.dk. Det er imidlertid et forhold, vi har peget på i årevis. I juli 2014 præsenterede jeg således et paper ved ENHR-konferencen i Edinburgh, hvori det ud fra en matematisk model for boligmarkedet blev søgt illustreret, at der kan opstå boligbobler, når en lempelse af gældsfaktoren går hånd i hånd med stigende boligpriser. Den vanskeligt tilgængelige artikel kan findes på vores hjemmeside. Når den finansielle sektor oplever, at boligpriserne stiger, kan den enkelte aktør forledes til at tro, at den hellige grav er velforvaret, og at man roligt kan give los i gældsfaktoren og udlåne f.eks. 4 gange husstandsindkomsten i stedet for 3,5 gange til boligkøbet. Hvad pokker! Priserne stiger jo, og der er masser af sikkerhed i pantet. Kommer der problemer, kan boligkøberen blot låne lidt i friværdien eller sælge boligen igen! Men det farlige i en sådan tankegang er, at den i sig selv kan stimulere efterspørgslen og presse priserne op. I værste fald kan denne yderligere prisstigning føre til endnu en lempelse af kreditgivningen og skabe en uheldig vekselvirkning. Dén situation tror vi ikke på, at vi befinder os i her-og-nu. Faktisk har de danske boligpriser haltet et godt stykke efter priserne i Sverige og Norge. Vi kan ikke få øje på boblen, men vi ønsker heller ikke, at vi kommer til det. Ulykker skal tages i opløbet. Derfor er det en god idé at kigge på gældsfaktoren nu. Er der ikke noget at komme efter, og er der blot tale om løse rygter, så meget desto bedre. Men det er fint, hvis Finanstilsynet udviser rettidig omhu. I et par debatindlæg i starten af august pegede jeg på, at et særligt udvalg under Bank of England har indført regler for, at højst 15 pct. af de engelske bankers lånesager må have en LTI-rate over 4,5. Der er tale om et ikke særligt restriktivt indgreb her og nu, men hvis de engelske boligpriser fortsætter med at stige, vil grænsen på de 4,5 begynde at kunne mærkes. Der er altså tale om forebyggelse snarere end helbredelse. Dét kan vi lære noget af herhjemme. Der har været rigtig megen tale i pressen om de såkaldte uansvarlige boligejere, der har optaget flekslån og afdragsfrie lån. Der har været politisk debat om beskatning af værdistigninger på boliger, selvom en ændring af boligbeskatningen nok først sker, når det første menneske har vandret på Mars. I stedet bør man se på ondets rod: At en for let adgang til for megen kredit kan drive boligpriserne i vejret. Læren fra den amerikanske subprimekrise var netop, at uansvarlige banker lånte for meget ud i en kamp om at vinde markedsandele. Lad os få fokus på den finansielle sektors adfærd frem for at fortabe os i ideologiske diskussioner om boligbeskatning og frem for at pege fingre af den enkelte boligejer og kalde ham uansvarlig. Sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen Lad os få fokus på den finansielle sektors adfærd frem for at fortabe os i ideologiske diskussioner om boligbeskatning og frem for at pege fingre af den enkelte boligejer og kalde ham uansvarlig.

3 Fremgang på boligmarkedet 3 Befolkningen bliver mere og mere sikker på, at boligmarkedet er i fremgang, men der forventes kun små prisstigninger Både i hovedstaden og i provinsen spirer optimismen frem, når det gælder befolkningens forventninger til boligpriserne om ét år. Forventningerne udtrykt ved det såkaldte nettotal ligger nu på det klart højeste niveau, siden Videncentrets undersøgelse startede primo Dengang tilkendegav 47 pct., at priserne ville ligge på samme niveau, mens 8 pct. troede på lavere priser. Der er således sket et omsving i forventningerne i løbet af vinteren 2014/15 og foråret Tidligere har de midaldrende hvoraf mange er boligejere været de mest pessimistiske i undersøgelsen. Dette forhold har forandret sig i de seneste undersøgelser. De midaldrendes forventninger ligger nu på eller over niveauet for de yngre og de ældste interviewpersoner. Dertil kommer, at forskellen på forventningerne blandt de adspurgte i hovedstaden og i provinsen er indsnævret. Det skal understreges, at der ikke spørges til prisudviklingen i interviewpersonens lokalområde, men til hans/ hendes forventninger til prisudviklingen for et enfamiliehus på landsbasis. Tidligere har de interviewedes egen bopæl spillet ind, når der er blevet spurgt til graden af deres optimisme. Vendingen er især markant, hvad angår forventningerne i provinsen besvarelser Ændringen afspejler sig i den undersøgelse af befolkningens forventninger til boligmarkedet, som Danmarks Statistik har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter til og med april Den samlede undersøgelse kan læses på Videncentrets hjemmeside under Faglige udgivelser. I perioden marts-april 2015 svarede 55 pct. af de adspurgte, at de troede på, at boligpriserne om et år ville ligge højere eller meget højere. 37 pct. sagde, at priserne ville ligge på samme niveau som nu. 5 pct. svarede lavere, mens 3 pct. sagde ved ikke. I perioden december 2014-januar 2015 var der 43 pct., der troede på højere eller meget højere priser. FORDELINGEN AF DE INTERVIEWEDE EFTER FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN PÅ ÉT ÅRS SIGT 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Meget højere Højere På samme niveau Lavere Meget lavere Ved ikke Marts-april 2015 December 2014-januar 2015 September-oktober 2014 UDVIKLINGEN I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr '10 '10 '10 '10 '11 '11 '11 '11 '12 '12 '12 '12 '13 '13 '13 '13 '14 '14 '14 '14 '15 '15 Hele landet Provinsen Hovedstaden

4 4 På vej mod en boligboble? Dette er gode nyheder for boligmarkedet, men de stopper ikke her. Spørgsmålet er, om de positive takter kan udløse en decideret boligboble? Det vil sige, at der forventes så store prisstigninger på boliger, at det i sig selv stimulerer, at man vil købe bolig i forventning om at opnå en gevinst. En sådan udvikling er særdeles farlig, fordi markedet så drives af selvopfyldende profetier indtil det øjeblik, at boblen brister. Her viser undersøgelsen imidlertid, at forventningerne på enfamiliehusområdet er afdæmpede. I marts 2015 mente 3 pct. af de adspurgte, at boligpriserne ville stige med mere end 8 pct. det næste år. 20,1 pct. troede på en stigning mellem 4 og 8 pct. 29,2 pct. troede, at priserne ville blive et sted mellem 0 og 4 pct. højere. 36,6 pct. mente, at priserne ville forblive uændrede. Kun 3,3 pct. troede, at priserne ville falde et sted mellem 0 og 4 pct. 1,2 pct. troede, at faldet ville ligge på mellem 4 og 8 pct. 0,6 pct. troede på et fald større end 8 pct. 4,4 pct. svarede ved ikke. Mindre grupper tilkendegav, at de troede på stigninger eller fald, men ville ikke sætte tal på deres forventninger. Ud fra en række antagelser har Videncentret omregnet disse besvarelser til, at man i gennemsnit troede på en stigning på 2 pct. i løbet af det næste år. I de foregående kvartaler var tallet 1,4-1,6 pct. Det er meget afdæmpede forventninger i forhold til pressens omtale af udviklingen i boligpriserne, og også i forhold til den faktisk konstaterede prisudvikling. Undersøgelsen bygger på besvarelser, der er indsamlet i perioden marts-april måned. 55 % af danskerne troede i marts 2015 på højere eller meget højere boligpriser i løbet af det næste år

5 Hvad driver optimismen frem 5 Begrebet Odds ratio er vigtigt, når man skal forstå, hvad der ligger bag befolkningens forventninger til prisudviklingen I det sidste nyhedsbrev introducerede vi et begreb, der lyder som latin eller ægyptiske hieroglyffer for de fleste mennesker. Ordet Odds ratio er imidlertid et begreb, man med fordel kan studere og lære meget af. Derfor viser vi igen dette særlige forhold, og søger at forklare, hvordan det skal tolkes. I undersøgelsen om befolkningens forventninger til boligpriserne undersøges det, hvilke forhold det er, som påvirker disse forventninger. Det kan f.eks. dreje sig om Danmarks økonomiske situation, boligprisernes udvikling det sidste halve år, renten, udtalelser fra økonomiske eksperter m.m. Odds ratio er et udtryk for, hvor sandsynligt det er, at man er mere positiv i forhold til boligprisernes forventninger, når man har tænkt over ét bestemt forhold, sammenlignet med dem, der ikke har tænkt over dette forhold. Mere end snusfornuft Hvis man er optaget af rentefaldet i starten af 2015, og har tænkt på det i relation til boligpriserne frem til 2016, er man så mere optimistisk i sine forventninger i forhold til dem, der ikke har tænkt over renten? Svaret herpå kan findes i Odds ratio. Hvis dette tal er over 1, er man mere optimistisk. Er det under 1, er man mere pessimistisk. Da renten har været rekordlav ved årets start, må vi forvente, at de, der har tænkt over renten, er mere optimistiske. Det kan lyde som almindelig snusfornuft, hvad det også er. Men beregningerne går videre end det. Når vi bruger de statistiske beregninger som værktøjer, kan vi også se, om der er tale om tilfældigheder, eller om der virkelig er bund i sammenhængene. Viser både påvirkning og usikkerhed Beregningerne viser dels tal for påvirkningen mellem det enkelte forklarende forhold og boligpriserne, og dels usikkerheden på sammenhængen vist ved et orange interval. Det ses, at Odds ratio er over 1 for prisudviklingen det seneste halve år for renten, de økonomiske eksperters udtalelser, ejendomsmæglernes udtalelser samt realkredittens udmeldinger. De højeste Odds-ratioer findes for renten og dernæst for boligprisernes udvikling det seneste halvår. Realkreditinstitutternes udtalelser skulle også påvirke positivt, men det er imidlertid forbundet med en vis usikkerhed. Det ses ved, at usikkerhedsintervallet for dette forhold går ned og tangerer punktet 1. For ejendomsmæglernes vedkommende går usikkerhedsintervallet ned under 1. Det er altså ikke sikkert, at der reelt set er en sammenhæng mellem dette forhold og folks forventninger. Hvad taler så imod en fremtidig prisstigning? Det gør dels Danmarks økonomiske situation, og dels familie og venners udtalelser. De adspurgte vurderer altså, at den danske samfundsøkonomi ikke klarer sig så godt, og samtidig er familie og venner skeptiske over for udviklingen på boligmarkedet. Den vidende dansker Disse beregninger tegner et portræt af den gennemsnitlige dansker som en besindig og vidende person. Udviklingen i den effektive rente i starten af 2015 gav Danmark en historisk billig finan- ODDS RATIO ESTIMATER FOR PÅVIRKNINGEN AF FORVENTNINGERNE TIL BOLIGPRISERNE, MARTS-APRIL ,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 Danmarks økonomiske situation Prisudvikling det seneste halve år Renteudviklingen Økonomiske eksperters udtalelser Families, venners og bekendtes udtalelser Ejendomsmægleres annoncer/ udtalelser Realkreditinstitutternes annoncer/ udtalelser Bankrådgivers breve og udtalelser 95% konfidensinterval

6 6 siering, og det bør alt andet lige påvirke forventningerne positivt. Samtidig er det gået den rigtige vej med priserne for parcelhuse i slutningen af 2014 og starten af Det er imidlertid også korrekt, at Danmark i tiden op til perioden marts-april 2015 fortsat har været præget af en relativ lav økonomisk vækst, målt ved den reale stigning i landets bruttonationalprodukt. Samtidig tegner tallene også et billede af danskeren som en person, der i højere grad lytter til den økonomiske ekspert end til de kommercielle aktører i form af bankrådgivere, ejendomsmæglere og realkreditinstitutter. Det kan ikke tages som udtryk for, at danskerne ikke stoler på disse aktører, men indikerer, at der er en eller anden form for statistisk signifikant sammenhæng mellem disse forhold og forventningerne. Bredt forankret optimisme Helhedsbilledet af undersøgelsen i perioden marts-april 2015 er en bredt forankret, men stadigvæk behersket optimisme, som er begrundet af rationelle overvejelser hos de adspurgte. Det gælder for de adspurgte som helhed, når de får stillet spørgsmål til udviklingen på markedet for parcelhuse. Ud fra den foreliggende undersøgelse kan man ikke afvise, at der kan være irrationelle forventninger til et delmarked som ejerlejlighedsmarkedet i København, for i undersøgelsen spørges der til prisudviklingen for parcelhuse på landsplan. Er danskerne virkelig så snusfornuftige, som undersøgelsen antyder, eller forstiller de adspurgte sig lidt over for intervieweren (den såkaldte interviewer-effekt, hvor man svarer det, man tror virker mest sympatisk/troværdigt)? Når 43 pct. af de adspurgte har undersøgt boligpriserne i Danmark i løbet af de sidste tre måneder, giver det en antydning af svar. 43 pct. må vurderes at være en relativ høj andel, og det viser en stor interesse for emnet. 18 pct. har fået deres ejerbolig vurderet inden for de seneste tre måneder. Det er den højeste andel, der er målt, siden undersøgelsen startede i februar Det kan skyldes, at boligerne måske er blevet vurderet for at undersøge mulighederne for at konvertere i forbindelse med de gunstige renteforhold i Boligmarkedet her og nu Boligøkonomisk Videncenters undersøgelse af befolkningens forventninger til boligmarkedet peger på, at markedet nu er i en tydelig bedring, men at der på ingen måde er tale om jubelscener, når det gælder markedet for enfamiliehuse i Danmark som helhed. Samtidig har pressen været fuld af historier om boligboble, og om fremgang over hele landet. Hvordan kan det hænge sammen? Svaret er, at ord er taknemmelige, og at man let glemmer nuancerne i avisernes overskrifter. Én ting er, om boligmarkedet er i gang med at forbedre sig fra et meget lavt udgangspunkt. Et helt andet spørgsmål er, om der er tale om en situation, der svarer til de gyldne tider tilbage i midten af 2000-årene? Forsinkelser Et af problemerne for boligøkonomerne i den nuværende situation er, at de officielle tal kommer med forsinkelser på nogle måneder. Noget andet er, hvordan man skal tolke de prisstigninger, der beviseligt er på boligmarkedet, når de i nogle områder sker på baggrund af relativt få handler. For at nuancere billedet af boligmarkedet, fokuseres der her på nogle tal for udbud af boliger, samt antallet af solgte boliger. Disse tal sættes ind i et længere historisk perspektiv, så udsving fra kvartal til kvartal betyder mindre. Ser man på Realkreditrådets såkaldte Udbudsstatistik over den samlede mængde af udbudte parcel- og rækkehuse frem til og med juli 2015, kan man iagttage en faldende tendens siden I et længere tidsperspektiv er denne udvikling på ingen måde imponerende. Ser man på perioden virker udbuddet relativt uændret. Går man tilbage til perioden , ligger den udbudte mængde i dag groft sagt på det dobbelte. Starter man figuren i 2012, får man selvfølgelig et helt andet billede. Så kan fremgangen godt komme til at se imponerende ud. Især hvis man skærer den lodrette akse (y-aksen) lidt til og ændrer forholdet mellem de to aksers længde. En anden måde at kigge bag om prisstatistikkerne og give boligmarkedet et faktatjek er at se på antallet af handler. Her er der det særlige forhold, at der er forsinkelser i indberetningerne. Således indgår kun 90 pct. af handlerne i det seneste kvartal, og derfor skal tallene vurderes med det forbehold. Som det fremgår af figuren, ligger antallet af handler lavt, men med en opadgående tendens på det seneste. Man kan derfor udføre samme øvelse med tallene for handlerne, som er gjort med tallene for udbudte boliger, og så kan der hurtigt fortælles en anden historie. Se figurerne på side 7

7 Udbudte parcel- og rækkehuse januar 2004 juli M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M07 Udbudte parcel- og rækkehuse januar 2012 juli 2015 med tendenslinje M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M07 Solgte enfamiliehuse 1. kv kv K1 2004K2 2004K3 2004K4 2005K1 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 Solgte enfamiliehuse 1. kv kv med tendenslinje K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1

8 tvangsauktioner under lup 8 Ny rapport om danske tvangsauktioner i perioden kaster lys over dem, der opstod i kølvandet på boligboblen i 2006 Hvis man bor i et ældre hus i en mindre bebyggelse, er risikoen for at gå på tvangsauktion større end for andre ejendomstyper. Det samme men i mindre grad gør sig gældende for kategorierne det utidssvarende hus og husmandsstedet. Derimod er man mere sikker på at undgå tvangsauktionen, hvis ens bolig ligger i en større by. Det fremgår af rapporten Tvangsauktioner i Danmark en undersøgelse af de berørte ejendomme, gældsudvikling og ejere. Rapporten, som Boligøkonomisk Videncenter offentliggjorde før sommerferien, er udarbejdet af DREAM (Danish Rational Economic Agent Model) og Aalborg Universitet. Formålet med projektet har været at få en bedre forståelse af, hvad der udløste tvangsauktionerne for ejerboliger i Danmark i perioden årene med de tømmermænd, der fulgte i kølvandet på den såkaldte boligboble i Under krisen blev boligmarkederne i Syd- og Vestsjælland særligt hårdt ramt. Derfor omfatter projektet også detaljerede studier af 14 kommuner i Roskilde, Næstved og Nykøbing Falsters retskredse. Med en bedre forståelse af tvangsauktionerne i denne periode vil det måske være muligt at udvikle værktøjer, der kan forebygge lignende hændelser i fremtiden. Analysen skal således forklare, hvorfor vi fik en tvangsauktionsbølge i perioden , men også hvorfor den ikke blev mere omfattende, end tallene viser. Antallet af tvangsauktioner i perioden lå således markant lavere end under krisen i starten af 1990 erne. Tvangsauktioner i Danmark En undersøgelse af de berørte ejendomme, gældsudvikling og ejere KARIN HALDRUP JAN K. STAUNSTRUP JONAS ZANGENBERG HANSEN ESBEN HVID JØRGENSEN BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

9 9 Rapportens to spor Projektet har fulgt to spor. Det første spor er en empirisk analyse af tvangsauktionerne i i dels hele landet, der tegnede sig for sager, og dels en mere dybdegående analyse af de sager, der var i de 14 udvalgte kommuner. Det andet spor er en registeranalyse af alle boligejere i Danmark i året 2011, omfattende 1,5 mio. ejere og tvangsauktioner. På den baggrund er der opstillet og testet forskellige matematiske modeller til at forklare og forudsige tvangsauktioner. Når modellen skal forklare sandsynligheden for tvangsauktion, er det nødvendigt ikke kun at se på de sager, der ender med en tvangsauktion, men også på dem, der ikke gør det. Idéen med registeranalysen er, at man herved kan sammenkoble oplysninger om beboerne i de ejendomme, der er ramt af tvangsauktion, med beboernes CPR-data. Det skal understreges, at den slags analyser naturligvis foretages ud fra det sikkerheds- og fortrolighedskodeks, som Danmarks Statistik har opstillet. I registrene kan man finde en lang række socioøkonomiske oplysninger om husstandene, og analysen kan derfor også kaldes en socioøkonomisk model. Typologi for ejendomme De ejendomme, som analysen omfatter, er blevet afgrænset bl.a. er meget atypiske ejendomme blevet fjernet. Der ses på ejendomme med en privat ejer, og om ejendommens anvendelseskode skal være helårsbeboelse. Landbrugsejendomme under 10 hektar med boligareal regnes som bolig. Meget store ejendomme (over 400 m 2 ) og ejendomme med en meget høj andel erhvervsareal er valgt fra. Studiet af tvangsauktionerne har opstillet en typologi for ejendomme, som inddeler alle ejendomme i Danmark i kategorier, uanset om de har været ramt af tvangsauktion eller ej. Kategorierne vises i tabel 1. Definitionerne af kategorierne kan ses i rapporten. Her skal blot nævnes, at der med sommerhuset menes en bolig, der ligger i en sommerhuszone. Begrebet Luksus huset dækker over boliger vurderet til over kr., hvilket nødvendigvis ikke behøver at være luksus for et hus i Hovedstadsregionen. Det pæne hus dækker over boliger med en ejendomsværdi i det øverste kvartil for området. Geokodning De 14 kommuner, der er valgt ud, er Vordingborg, Guldborgsund, Næstved, Lolland, Lejre, Sorø, Stevns, Slagelse, Ringsted, Faxe, Solrød, Roskilde, Køge og Greve. De ejendomme, der har været på tvangsauktion, er blevet geokodet. Det vil sige, at deres geografiske beliggenhedsdata er blevet fastslået. Ejendommenes belåningshistorik er blevet kortlagt ud fra tvangsauktionens hoveddokument, salgsopstillingen. Ud fra opstillingen er informationerne i digital form blevet indtastet i et standardiseret modul. Der er medtaget hæftelser op til 12. prioritet. Kortlægningen har også kastet lys over, hvem der stod som rekvirent af tvangsauktionen. Der er store lokale variationer på dette felt. For de tvangsauktioner i de udvalgte kommuner under ét gælder, at realkreditinstituttet dominerer som rekvirent. De tegner sig for 55,2 pct. af sagerne. Derefter følger SKAT med 11,7 pct. og Anden panthaver med 11,4 pct. Kurator ved konkursbo tegner sig for 8,4 pct. og ved dødsbo for 7,6 pct. Gælden overstiger ejendomsværdien Kortlægningen af hæftelserne viser, at gælden i 70 pct. af tvangsauktionssagerne var højere end ejendomsværdien. I en tredjedel af sagerne (33,8 pct.) var gælden på 1,5 gange den kontante ejendomsværdi. I 14 pct. af sagerne var der hæftelser på mere end det dobbelte af ejendomsværdien. På baggrund af det empiriske materiale kan det anslås, at der i en tredjedel af tvangsauktionssagerne har været overbelåning som følge af lånernes adfærd. Materialet viser imidlertid også, at i en del sager har realkreditinstitutterne været for optimistiske i deres belåning. Ud fra materialet er det vanskeligt præcist at fastslå omfanget, men det kan forsigtigt skønnes til 15 pct. af sagerne. Her er det således spørgsmålet, om vurderingsbekendtgørelsen er blevet overholdt. FORDELING AF TVANGSAUKTIONER PÅ EJENDOMSTYPER SAMT DE ENKELTE EJENDOMSTYPERS TVANGSAUKTIONSRISIKO Ejendomstype Typens andel af Tvangsauktionsfrekvens alle tvangsauktioner for ejendomstypen Ejerlejlighed 13,7% 1,0% Luksus huset 6,3% 0,5% Det nye hus 6,5% 0,6% Sommerhuset 8,7% 0,5% Husmandsstedet 3,1% 1,5% Ældre hus i mindre bebyggelse 1,9% 2,3% Det utidssvarende hus 4,4% 1,9% Øvrige boliger i landområder 6,2% 1,1% Det pæne hus 10,1% 0,8% Øvrige boliger i lille by 4,9% 1,0% Øvrige boliger i mindre by 13,3% 0,6% Øvrige boliger i større by 20,9% 0,4%

10 En socioøkonomisk model 10 Som det er nævnt i den foregående artikel, er der som led i projektet opstillet en økonomisk model over de forhold, som kan udløse en tvangsauktion. Denne model baserer sig på informationer om de personer, der boede i ejendomme, der røg på tvangsauktion. Tallene vedrører ikke kun det år, hvor tvangsauktionen fandt sted, men også tiden forud. Selve modelarbejdet er teknisk, og interesserede henvises til rapporten, hvori det er beskrevet i detaljer. I det følgende refereres der til informationer om tvangsauktionsramte husstande for hele perioden En tvangsauktion følger typisk efter, at husstanden har oplevet en markant nedgang i indkomsten. En sådan nedgang kan hænge sammen med en række private forhold, herunder sygdom og dødsfald. Derfor er det vigtigt at kortlægge, i hvilken udstrækning de tvangsauktionsramte husstande har oplevet den slags hændelser. Private forhold vigtige, men De informationer, der kan findes om personerne, vedrører forhold, der potentielt set kunne udløse tvangsauktionen, men det er ikke nødvendigvis sådan, at disse forhold var afgørende i hvert konkret tilfælde. Andre forhold, såsom ufornuftig privatøkonomisk adfærd fra husstandens side, effekten af finanskrisen på boligpriserne og ejendomshandlen m.m. kan have været nok så afgørende. Ikke desto mindre har kortlægningen over de private forhold givet et godt grundlag til at udvikle en model for risikoen for tvangsauktioner. En vigtig udløsende faktor synes at være, at par går fra hinanden, men mange husstande oplever, at par splittes, uden at der af den grund kommer en tvangsauktion. Tvangsauktioner er en relativ sjælden hændelse i Danmark. Man kan derfor godt kortlægge faktorer, der forklarer en tvangsauktion, men man bør erindre, at disse faktorer ikke automatisk medfører en tvangsauktion så langt fra. Analyserne af registerdata viser, at ledighed eller sygdom har indtruffet for 33 pct. af de ramte husstande. 21 pct. har oplevet parsplittelse. 9 pct. har måttet konstatere en indkomstnedgang på mindst 40 pct. 9 pct. har oplevet, at ejeren dør. 8 pct. har haft en mindre indkomstnedgang på 0-20 pct. 6 pct. har oplevet, at ejers indkomst bortfalder helt. 4 pct. har oplevet en indkomstnedgang på pct. 4 pct. har oplevet partners dødsfald. 5 pct. er en restgruppe, der dækker over andre årsager. Tallene skal forstås på den måde, at en husstand kan godt have oplevet mere end én hændelse, men de er forsøgt rubriceret efter den dominerende hændelse. HÆNDELSER, DER KAN HAVE UDLØST EN TVANGSAUKTION. ANALYSE AF TVANGSAUKTIONSRAMTE HUSSTANDE I 2012 Indkomstfald 0 til 20% Andet Indkomstfald 20 til 40% 8% 5% Indkomstfald mindst 40% 9% 4% 33% Ledighed eller sygdom 6% Ejers indkomst bortfaldet 4% Partnes dødsfald 9% 21% Ejers dødsfald Parsplittelse

11 11 Nye låneformer har reduceret antallet af tvangsauktioner De modeller, som projektet har resulteret i, kan blandt andet bruges til at beregne, hvor galt det var gået på boligmarkedet, hvis ikke de afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån var blevet indført. Det antages normalt, at disse nye likviditetsmæssigt set billige lån har reduceret antallet af tvangsauktioner sammenlignet med perioden i starten af 1990 erne. Med modellerne bliver det muligt at give et bud på størrelsen af denne effekt. Modelkørslerne viser, at der ville være en stigning i antallet af tvangsauktioner på 30 pct., hvis de billige låneformer ikke havde eksisteret. Men her er tale om et minimumskøn. De billige låneformer har gjort det muligt for husstandene at kunne reducere anden gæld eller spare op. Indregnes denne effekt, ville antallet af tvangsauktioner have været op til 150 pct. højere. Rapporten Tvangsauktioner i Danmark en undersøgelse af de berørte ejendomme. gældsudvikling og ejere er frit tilgængelig på EFFEKT PÅ UDVIKLINGEN I ANTAL TVANGSAUKTIONER UDEN VARIABELT FORRENTEDE LÅN OG AFDRAGSFRIHED Antal bekendtgjorte tvangsauktioner (tusinde) Skønnet antal tvangsauktioner ved begrænsede lånemuligheder

12 Japan et Super-aged society 12 Urbanisering og aldring presser yderområder i Japan. 8 mio. boliger står tomme. Det fænomen var et af emnerne for den studietur, som Boligøkonomisk Videncenter gennemførte i maj I en række af verdens mest udviklede lande sker der i disse år en befolkningsmæssig revolution. Andelen af ældre er steget gennem de sidste tiår. Men nu vokser de ældres andel for alvor og skaber en voldsom forsørgerbyrde, sætter pres på de offentlige finanser og udgør en trussel mod den økonomiske vækst. Den økonomiske vækst i et samfund kan udtrykkes som et resultat af væksten i arbejdsstyrken og væksten i produktiviteten pr. arbejdende person. Når arbejdsstyrken falder, må produktiviteten stige så meget desto mere, hvis landet skal opretholde en positiv økonomisk vækst. I Japan kulminerede befolkningstallet med 128 mio. indbyggere i 2010, og det forventes at falde til 87 mio. i Ældreandelen vokser Samtidig med at befolkningstallet falder, stiger andelen af ældre på 65 år eller mere. Tilbage i 1985 var de ældres andel af befolkningen 10,3 pct. I dag er den 26,8 pct., og i 2060 forventes den at udgøre 39,9 pct. Derfor bliver den del af befolkningen, der er det naturlige grundlag for arbejdsstyrken, markant mindre. I 1998 toppede folketallet i Japan for de årige med 79,1 mio. mennesker. Den gruppe er nu faldet til 70,9 mio., og i de næste år bliver nedgangen alarmerende. Om ti år er befolkningsgruppen reduceret til 65,6 mio., og i 2060 er tallet 41,1 mio. Det er tæt på en halvering i forhold til Forsørgerbyrden, udtrykt ved andelen af ældre i forhold til antal årige, vil da være steget fra 17 pct. i 1985 til 84 pct. i 2060! Japan er det land i verden, hvor aldringen ses mest tydeligt. Men det er ikke et isoleret japansk problem. I dag er de værst ramte lande udover Japan Tyskland og Italien, men i løbet af nogle år vil flere og flere lande blive en del af den klub, man kalder the super-aged societies. Det er defineret som lande, hvor andelen af ældre overstiger 20 pct. I det seneste nyhedsbrev berørte vi de demografiske problemer på det engelske boligmarked. Vi sammenlignede England, der har en relativ kraftig befolkningstilvækst, med Tyskland, hvor folketallet stagnerer. I figuren nedenfor ser man de ældres andel i pct. af befolkningen for Japan og Tyskland, hvor der i 2015 er en ældreandel på henholdsvis 26,8 pct. og 21,7 pct. Til sammenligning har USA, med sin mere dynamiske befolkningsudvikling, en ældreandel på 14,8 pct. Mens folketallet vil falde i de kommende tiår i Japan, vil indbyggertallet i USA stige og ifølge prognoserne nå 420 mio. i Men også USA vil blive et superaged society med en ældreandel på over 20 pct. På længere sigt forventes et endnu større fald. National Institute of Population and Social Security Research (NISS) har opstillet en prognose for befolkningstallet i år I maksimum-scenariet ligger folketallet ifølge prognosen på 65 mio. indbyggere, mens det i minimum-forløbet er nede på 38 mio. indbyggere. På lidt kortere sigt slår det faldende folketal voldsomt igennem på det lokale plan. Når Japan inddeles i kvadrater på 1 km 2, vil 63 pct. af de i dag beboede kvadrater have oplevet en befolkningsnedgang på mere end 50 pct. i Affolkningen er så omfattende, at 19 procentpoint af disse områder vil være ubeboede. Kun i to pct. af arealerne vil folketallet være stigende. Udviklingen i ældreandelen i USA, Japan og Tyskland Andel af befolkningen i % der er 65 år eller ældre % Kilde: OECD Tyskland Japan USA

13 13 Demografiske forskelle De dramatiske forskelle mellem Japan og USA skyldes den lave fertilitet i Japan, samt at Japan har været nærmest hermetisk lukket for indvandring. Det gør Japan til et studieobjekt for, hvad de langsigtede konsekvenser af en sådan demografisk udvikling bliver for erhvervslivet og for boligmarkedet. Allerede nu kan konsekvenserne tydeligt registreres, men må forventes at træde endnu klarere frem i kommende år. Selv i USA med dets befolkningstilvækst og højere økonomiske vækst er store områder præget af affolkning. Et af de områder, hvor befolkningsændringerne sætter sine tydelige spor, er på boligmarkedet. Med ændringer i erhvervsstrukturen og indbyggertallet samt en vandring mod vækstområderne i de største byer er følgerne affolkning og tomme boliger i yderområderne. I maj 2015 foretog Boligøkonomisk Videncenter en studierejse til Japan, hvor vi i særlig grad ville undersøge ændringerne i befolkningen og konsekvenserne heraf for boligmarkedet. Det er de samme problemer, man kan finde i danske yderområder, hvor folketallet også svinder ind, og der sker en aldring. Men set i forhold til Japans udfordringer er Danmarks begrænsede størrelse, vores fremkommelige landskab og klima uden de store udfordringer, og det, at vi har manglet sværindustri og minedrift, har imidlertid mildnet forandringens vinde for os. Når medierne beskæftiger sig med boligøkonomi i Danmark er fokus ofte på helt kortsigtede forhold som rente eller skatteændringer. Boligmarkedet er imidlertid også påvirket af de mere dybtgående strukturelle forandringer i samfundet forandringer, der ikke er tydelige på et år-til-år basis, men som udvikler sig gradvist over år eller mere. Det er Japan et godt eksempel på. Kæmpemæssige udfordringer De fleste kender historien om den buldrende vækstøkonomi i Japan, der omkring år 1990 blev ramt af et økonomisk tilbageslag som tømmermændene efter en forudgående boble i ejendomspriser og værdipapirer. Et land, der gik fra høj vækst til stagnation og deflation, og med en økonomi, der udviklede en så langvarig krise, at man talte om Japans tabte årti. Et årti, der efterhånden blev til to. Dertil kom, at da Japan endelig så ud til at komme sig, blev landet ramt af Sendai-jordskælvet i 2011 og den efterfølgende katastrofe ved atomkraftværket i Fukushima. Japan er på trods af krisen fortsat en af verdens største økonomier med en nationalindkomst, der opgjort nominelt er den tredjestørste i verden. Hvad der sker i Japan, påvirker i høj grad den øvrige verdensøkonomi. Japans boligmarked er så meget desto mere interessant, fordi landets demografiske udvikling med faldende folketal og en hastig aldring demonstrerer de udfordringer, som også de europæiske lande kommer til at stå overfor i Japan ses de blot i en større skala. Den japanske geografi og de særlige naturforhold i landet er en faktor, der påvirker samfundet og boligmarkedet og forstærker problemerne med aldringen. Affolkningen i yderområderne skyldes også, at bjergterrænet fylder 73 pct. af landets areal. Hertil kommer Japans betydelige geografiske udstrækning sammenlignet med de fleste europæiske lande. Tokyo Metropolitan Government Bureau of Urban Development en af de institutioner, BVC besøgte. Bygningen til venstre i billedet er fra 1990 og er med sine 48 etager og 243 meters højde et eksempel på det jordskælvsikrede højhusbyggeri, som den moderne teknologi muliggør.

14 14 Afstanden fra nordspidsen af Hokkaido til den sydlige del af Kyushu er km. Det svarer stort set til afstanden fra Boston til Miami på den amerikanske østkyst eller til afstanden fra København til Palermo på Sicilien. Selv om Japan har en fremragende infrastruktur, påvirker disse betydelige afstande bosættelsesmønstret og ejendomspriserne voldsomt. Snelandet Oveni de geografiske afstande kommer de særlige klimatiske forhold. Store dele af nordsiden af Japans største ø, Honshu, samt den nordlige ø, Hokkaido, er det, japanerne poetisk betegner som Yukiguni, Snelandet (på engelsk kendt som Heavy snowfall area ). I dette område betyder kombinationen af vinterens vinde fra vest (Sibirien) og de høje japanske bjerge snefald, der kan resultere i et akkumuleret snedække på op til 5 meter. Sapporo, en by med 2 millioner indbyggere på Hokkaido, har et gennemsnitligt årligt snefald på 6 meter, mens Aomori, en by med indbyggere på nordspidsen af Honshu, oplever et snefald på 6,7 meter. Til sammenligning har et vintersportssted som Ischgl i Alperne kun 5 meter snefald. Det siger sig selv, at landsbyer og husklynger i bjergområder risikerer trafikal isolation om vinteren. Over halvdelen af Japans territorium ligger inden for områder, der er defineret som kraftige snefaldsområder med deraf følgende ret til særlige subsidier fra regeringen i kraft af Act on Special Measures Concerning Countermeasures For Heavy Snowfall Areas. 201 kommuner er defineret som special heavy snowfall -kommuner. De syd- og østvendte kyster på hovedøerne har et varmere klima, der mange steder er subtropisk. Men det er også i disse områder som f.eks. på Kii-halvøen på den største ø Honshu at tyfoner jævnligt slår ned, når de følger en bane fra syd og strejfer Japans østvendte kyster. Det giver ekstrem nedbør, og ud af alle subtropiske områder i Verden er Kii-halvøen det sted, der oplever den højeste nedbørsmængde. I bjergene når det 5 meter om året. Det gør det umuligt at dyrke landbrug, og området er et af de steder, som præges af affolkning. Krav til bygningsreglementer Oven i de udfordringer har Japan som alle ved vulkaner og hyppige jordskælv. 10 pct. af alle verdens aktive vulkaner ligger i Japan. De mange risici har medført successive stramninger i de japanske bygningsreglementer. Hver ny stramning har øget sikkerheden i nybyggeriet. Til gengæld har de haft den ulempe, at de ældre, eksisterende bygninger er blevet mindre værd. Det har medvirket til at fastholde den japanske byggesektor i en tradition, hvor enfamiliehuse bliver opført med en 20-årig levetid, som er en kort tidshorisont set med vores øjne. Derfor bygges der relativt billigt med træ som dominerende materiale. I 2008 var 58,6 pct. af boligerne opført af træ og blot lidt over halvdelen af træhusene var opført med en særlig brandbeskyttelse på ydervæggene. Tilbage i 1963 var 94 pct. af boligerne opført af træ en tradition, der på det tidspunkt var ganske fornuftig. Hvorfor ofre store ressourcer på en bolig, der alligevel forældes i løbet af få år som følge af ændrede myndighedskrav? Denne praksis er dog langsomt ved at forandre sig. Sneen ligger højt i gaderne i Motomachi et område i Hakodate-regionen på øen Hokkaido.

15 15 Masser af mennesker på en af de centrale pladser i Tokyo. Stor byggeaktivitet Fordi de japanske boliger har så kort levetid, er der et omfattende erstatningsbyggeri. Det har bidraget til, at Japan på trods af sin langvarige økonomiske krise stadig bygger forholdsvis mange boliger. Boligbyggeriet kulminerede i 1990, året før krisen startede, med 1.7 mio. påbegyndelser. Siden har det ligget lavere, men lå dog i 2005 alligevel på 1.36 mio. boliger. I 2012 blev der påbegyndt boliger. I forhold til indbyggertallet er byggeaktiviteten markant højere end i Danmark. Japan er på denne måde et paradoks: Et land præget af 20 års lavvækst, men som alligevel har stor byggeaktivitet. Samtidig er markedet for handel med eksisterende ejendomme lille sammenlignet med Europa og USA. Ejendomshandel sker primært med nybyggede boliger. Her er en væsentlig forskel i forhold til Danmarks ejerboligmarked, hvor nybyggede boliger udgør en begrænset del af boligkøbene. I USA blev der i 2009 handlet 9,3 brugte boliger for hver nybygget bolig. I UK var det tilsvarende tal 5,3 i I Frankrig 2,3. I Japan var det 0,16 altså helt omvendte proportioner. Kører man gennem et dansk udkantområde, finder man mange solide fuldmurede huse, der er 100 år gamle. Bevæger man sig rundt i et yderområde i Japan og ser på huse, vil man opleve langt flere tomme og faldefærdige huse opført i træ med mangelfuld isolering de såkaldte akiya. 80 mio. indbyggere i Tokaido-korridoren Sagt forenklet, flytter befolkningen i Japan i dag væk fra de nordlige og vestlige områder og fra bjergområderne og mod kystsletterne i områderne Tokyo Nagoya Osaka. I et km langt, men forholdsvist smalt bælte langs de østvendte kyster ligger Tokaidokorridoren med en befolkning på godt 80 mio. indbyggere. Et område, hvor mange store mega-byer er vokset sammen, kalder man for et megalopolis, og Tokaido-korridoren repræsenterer en af verdens største megalopolis er Fraflytningen fra yderområderne ses overalt. På den nordlige ø Hokkaido ligger nogle af de hårdest ramte områder. Det er byer i de tidligere kulmineområder i bjergene. Det kan sammenlignes med tilsvarende områder i det nordlige England som Manchester, Ruhrområdet i Tyskland eller Rustbæltet i USA med dets shrinking cities byer, hvor befolkningstallet svinder ind i takt med deindustrialiseringen. En af disse japanske byer er Yubari, hvor befolkningstallet nåede op på indbyggere. I dag lever knap i byen. Befolkningen forsvinder fra disse områder og vandrer til hovedbyen Sapporo eller mod syd til Tokaido-korridorens byer. Som

16 16 dansker tænker man på Detroit, når der tales om kriseramte byer med forladte boligkvarterer, men i Japan kan man finde områder, der er endnu hårdere ramt. Alene fra 2005 til 2010 voksede indbyggertallet med pct. i flere dele af korridoren. Omvendt faldt indbyggertallet tilsvarende med pct. i mange bjergområder samt på Hokkaido. I to distrikter beliggende på henholdsvis Hokkaido og Kii-halvøen faldt indbyggertallet med mere end 20 pct. Nedgangen i minedrift og landbrug Tilbagegangen i yderområderne skyldes ændringer i samfundets produktionsform. I 1940 erne blomstrede kulmineindustrien således på Hokkaido. Kulminerne toppede i 1948, hvor de beskæftigede personer. I 2003 var der 800 personer tilbage! Landbrugssektoren er som i alle andre udviklede økonomier gået dramatisk tilbage, men for Japans vedkommende indtrådte tilbagegangen relativt sent. I 1950 lå antallet af indbyggere i husholdninger inden for landbruget på 37,8 mio. mennesker. I 1970 var tallet 26,3 mio. I 1990 var det faldet til 17,3 mio. Herefter er befolkningstallet i landbrugshusholdningerne dykket voldsomt til 5,6 mio. i ÆNDRING I JAPANS BEFOLKNINGSTAL I PCT., ,0 og over 10,0-20,0 5,0-10,0 2,5-5,0 0,0-2,5 0,0-2,5 2,5-5,0 5,0-10,0 10,0-20,0 20,0 og over Stigning Fald Kilde: Statistics Bureau of Japan

17 De mange tomme boliger i Japan 17 Nybyggeriet favoriseres i Japan, hvor eksisterende boliger kaldes brugte. Her beskrives nogle karakteristiske træk ved det japanske boligmarked Japan har med over 8 mio. tomme boliger et særegent boligmarked. Det forhold, at der handles langt flere nybyggede boliger end eksisterende boliger, peger på et boligmarked, der fungerer under helt andre institutionelle rammer end dem, vi kender. Nybyggeri af boliger har været favoriseret i forhold til køb af eksisterende ejendomme gennem reduktioner i ejendomsskatterne i de første år efter boligernes opførelse. Det gælder for ejendomsskatter i form af en 1,4 pct. fixed asset tax og en 0,3 pct. city tax. Nybyggede og nyerhvervede boliger giver ret til et nedslag i skatten på 1 pct. af boliglånet årligt i de første 10 år. Det gælder dog kun for lån op til 40 mio. yen. Lolland, Tønder eller Langeland, Samsø eller Læssøe for at finde højere rater. I Japan er tomgangsraten som helhed over 13 pct. Problemet med tomme bygninger i Japan forstærkes af skattesystemet. En grund, hvorpå der ligger et tomt og nedslidt hus, pålægges en mindre grundskyld end en ledig byggegrund. Regeringen har dog bebudet, at man vil ændre dette forhold for nogle typer af tomme boliger. I et land, hvor folketallet forventes at falde med mio. af indbyggere i løbet af få år, kan tomme boliger ikke forventes at rejse samme forargelse, som når der samtidig er boligmangel. Ikke desto mindre er der dog en hed debat om de problemer, som de tomme boliger rejser i form af brandfare, sundhedsfare og risiko for liv og lemmer, hvis nogen vover sig ind i de nedslidte konstruktioner. Debatten om de tomme huse har i maj 2015 medført lovgivning på området, så kommunerne får ret til at rive farlige bygninger ned. Det virker dog som om, at man kun kradser lidt i overfladen af problemet. I Europa og i USA er boligmarkedet først og fremmest et marked for eksisterende boliger. I Japan betegnes disse boliger som brugte boliger et noget pudsigt udtryk set med vores øjne. I Europa ville en høj andel af tomme og/eller usælgelige boliger ramme privatforbruget og hele samfundsøkonomien hårdt. I Japan, hvor ejendomshandel er koncentreret om nybyggeri af boliger, ser man ikke den samme skadelige effekt på økonomien af de tomme boliger, i hvert fald slet ikke i den skala, man måtte forvente i et europæisk land. Tabene på bygningerne er begrænsede, men ligger på grundværdien. Mange af de japanske reguleringer har betydet, at der har været og stadig er grænser for boligernes størrelse, hvis man skulle opnå subsidier. Det har ført til byggeri af boliger, der i dag betragtes som forældede alene på grund af deres størrelse. Det svarer til de grænser, vi opererede med i Danmark i 1950 erne for de såkaldte statslån huse. Konsekvensen af den japanske boligkultur kombineret med de demografiske forandringer i landet er boliger, der er teknisk forældede, hvor mange af dem er tomme. Det repræsenterer også et betydeligt spild af ressourcer, når relativt nye boliger rives ned. Tomgangsrate for det japanske boligmarked Tomme boliger i % af boligmassen % Kilde: Statistics Bureau of Japan I danske udkantkommuner ligger andelen af tomme boliger på omkring de 10 pct. Man skal til

18 Rapport PÅ VEJ 18 Ny udvidet SMILE model Endnu et BVC projekt nærmer sig sin færdiggørelse. DREAM Danish Rational Economic Model har færdiggjort en udvidelse af den såkaldte SMILE model SMILE er forkortelsen for modellens engelske navn: Simulation Model Individual Life Cycle Evaluation. Der er tale om en såkaldt mikrosimuleringsmodel, der fremskriver udviklingen i befolkningen helt ned på individplan. Modellen fremskriver den demografiske udvikling på forhold som etnicitet, køn, alder, husstandstype samt flytninger. Den fremskriver også individernes uddannelse og arbejdsmarkedsstatus, og endelig bestemmer den individernes boligvalg. Blandt mange andre ting kan modellen anvendes til at beskrive den fremtidige boligefterspørgsel. ANDEL PARCELHUSE I % AF ALLE BOLIGER I SMILE modellen blev oprindelig udviklet i perioden , finansieret af BVC/Realdania. Modellen kan beskrive udviklingen i landsdele og regioner, men der har været et ønske om at komme endnu længere ned i detaljerne og se på kommuner. Sideløbende hermed er modellen også udvidet til at inddrage indkomst og pensionsopsparing. ÆNDRINGER I PARCELHUSENES ANDEL I PROCENTPOINT FRA ( 16, 12] ( 12, 8] ( 8, 4] ( 4,0] (0,1] (1,2] (2,3] (3,4] (4,5] (5,6] En af årsagerne til, at BVC har ønsket at bruge SMILE modellen på kommuneniveau, er diskussionen om yderområder. Her er det for groft et mål kun at se på landsdele. Samtidig er det lettere at komme i dialog med lokale beslutningstagere og embedsmænd, når der tages afsæt i kommunen frem for i landsdelen. Allerede nu er et pilotprojekt med den reviderede SMILE model i gang i Guldborgsund og Lolland kommuner.

19 19 Fokus på det enkelte individ En mikrosimuleringsmodel er et helt anderledes værktøj end de økonomiske modeller, som f.eks. Finansministeriets regnedrenge anvender til at analysere økonomien. I mikrosimuleringsmodellen tages afsæt i hver enkelt dansker, og modellen anvender en lang række informationer om hvert individ. Modellen simulerer udviklingen i danskernes liv ét år frem ad gangen på en lang række områder, f.eks. flytning til en anden kommune. Det gøres ved at ved at bruge de kendte sandsynligheder for, at et individ med nogle givne kendetegn skulle flytte fra kommune X til kommune Y. Der er tale om et gigantisk regnearbejde, der kun kan lade sig gøre på grund af den kolossale datakraft, der i dag findes i moderne computere og avancerede beregningsprogrammer. arbejdsindsats, hvor modellen vil blive suppleret med andre informationer. Imidlertid er der allerede foretaget kørsler med modellen, der beskriver overordnede trends i samfundsudviklingen. Figuren på den foregående side viser et øjebliksbillede fra det danske boligmarked i 2013 suppleret med en fremskrivning af de ændringer, der beregnes at indtræde frem til Andelen af parcelhuse vil stige rundt om de store byer foranlediget af den generelle velstandsstigning, men udenfor vil andelen af parcelhuse gå tilbage i takt med affolkning, aldring og som følge af et stigende antal enlige. Hvor de økonomiske modeller, som vismænd eller f.eks. Nationalbanken anvender, ser på det samlede boligmarked og er bedst til at analysere udviklingen på kort sigt, dykker SMILE modellen ned og analyserer udviklingen på forskellige dele af boligmarkedet. Modellen ser på forskellige ejerformer som almene boliger, andelsboliger, privat udlejning og ejerboliger. Den skelner mellem etageejendomme og fritliggende enfamiliehuse. Der er således tale om en langt mere detaljeret analyse. Men det er ikke mindst analyserne på det lange sigt, der er modellens force. Man kan sammenligne dens evne til at se langt og detaljeret med et teleskop, der er bygget med stor omhu og besvær for at kunne analysere og stille skarpt på store afstande i universitetet. Eksempel på fremskrivning Den rapport, der er på vej, er især en dokumentation og metodebeskrivelse. I praksis vil analyserne af de enkelte kommuner blive udført med en betydelig ekstra ISSN ONLINE NYHEDSBREV NR 20 August 2015 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Scanpix og Istock

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet.

Denne analyse fokuserer på prisudviklingen i de større kontra prisudviklingen i resten af landet. BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 5 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE I 1. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for 4. gang et prisindeks for boliger. Indekset har det særlige kendetegn, at ændringer i sammensætningen

Læs mere

DANSKERNES FORVENTNINGER

DANSKERNES FORVENTNINGER DANSKERNES FORVENTNINGER TIl BOlIGMARKEDET En undersøgelse af forventningerne og deres baggrund februar 2010 SEPtEmBEr 2012 Boligøkonomisk Videncenter Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse... 1 Tabeloversigt...

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel

Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel - Sammenfatning af analyserapport Jonas Zangenberg Hansen, Peter Stephensen og Joachim Borg Kristensen April 213 Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik december 2010 70% 60% 60% 50% 49% 40% 30% 27% 20% 10% 0% 1% 6% 21% Meget højere Højere På samme

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA Nybyggeriet står stadigvæk stille Byggeriet holdes for tiden oppe af boligreparationer og anlægsinvesteringer, mens nybyggeriet af både boliger og erhvervsbygninger ligger historisk lavt. Vendingen er

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik august 2010 70% 60% 61% 50% 40% 33% 41% 30% 20% 10% 0% 0% 4% 19% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2010 70% 60% 62% 50% 44% 40% 36% 30% 20% 10% 0% 1% 8% 14% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 3. KVARTAL 2015 NR. 3 NYT FRA NATIONALBANKEN SKÆRPEDE KRAV TIL FINANSPOLITIKKEN Der er gode takter i dansk økonomi og udsigt til fortsat vækst og øget beskæftigelse de kommende år. Men hvis denne udvikling

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 60% 50% 51% 47% 40% 30% 22% 25% 28% 20% 15% 10% 0% 1% 4% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet

Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet 23. november 2015 Stor fremgang i friværdierne i 2015 især i dele af landet Fremgangen på boligmarkedet gennem 2015 sætter sine tydelige positive spor i danskernes friværdier. Alene i årets første halvår

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Storbymentalitet og flere ældre i samfundet øger boligbehovet

Storbymentalitet og flere ældre i samfundet øger boligbehovet Storbymentalitet og flere ældre i samfundet øger boligbehovet En analyse foretaget af Dansk Byggeri viser, at der i fremtiden vil være et stort behov for flere boliger i storbyerne, da danskerne fortsat

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013

Øjebliksbillede. 2. kvartal 2013 Øjebliksbillede. kvartal 1 DB Øjebliksbillede for. kvartal 1 Det første halve år af 1 har ikke været noget at skrive hjem om. Både nøgletal fra dansk økonomi generelt og nøgletal for byggeriet viser, at

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen Analyse 11. august 215 Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? Af Kristian Thor Jakobsen I andre vestlige lande har personerne med de allerhøjeste indkomster over de seneste

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

BOLIG&TAL 9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

BOLIG&TAL 9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 9 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGPRISERNE I 4. KVARTAL 215 Sammenfatning For første gang ser Boligøkonomisk

Læs mere

Formanden mener. Indhold: (Klik på teksten og gå direkte til artiklen). NYHEDSBREV NR. 16, 26. SEPTEMBER 2011. Hjørring i den bedste tredjedel side 2

Formanden mener. Indhold: (Klik på teksten og gå direkte til artiklen). NYHEDSBREV NR. 16, 26. SEPTEMBER 2011. Hjørring i den bedste tredjedel side 2 NYHEDSBREV NR. 16, 26. SEPTEMBER 2011 Indhold: (Klik på teksten og gå direkte til artiklen). Hjørring i den bedste tredjedel side 2 Boligmarkedet er ikke dødt, men heller ikke helt rask side 4 Boligpriser

Læs mere

Figur 1: Fordeling af tab på ejerboliger (i perioden 2009-2013) Milliardtab i land- og yderkommuner 35% 43% 23%

Figur 1: Fordeling af tab på ejerboliger (i perioden 2009-2013) Milliardtab i land- og yderkommuner 35% 43% 23% NR. 10 DECEMBER 2014 Milliardtab i land- og yderkommuner Selv om land- og yderkommuner står for 32 pct. af udlånsporteføljen, stammer hele 43 pct. af sektorens tab fra disse kommuner. Realkreditinstitutternes

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Befolkningsprognosen, budget 2016-2019

Befolkningsprognosen, budget 2016-2019 Befolkningsprognosen, budget 2016-2019 Der er udarbejdet en ny befolkningsprognose i februar marts 2015. Dette notat beskriver prognosens resultater og de væsentligste forudsætninger. NOTAT Center for

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik februar 2010 60% 57% 50% 48% 40% 30% 26% 20% 20% 17% 10% 9% 6% 6% 11% 0% 0% 1% 1% Meget lavere Lavere

Læs mere

Totalforvirring om prognoser

Totalforvirring om prognoser BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Totalforvirring om prognoser Danskerne har svært ved at holde styr på de mange prognoser om boligpriserne, der i en jævn strøm lanceres i medierne. Hele 80 pct. af de adspurgte

Læs mere

Handelsaktiviten i fremgang for fjerde år i træk

Handelsaktiviten i fremgang for fjerde år i træk 16. december 2015 Handelsaktiviten i fremgang for fjerde år i træk Handelsaktiviteten løftede sig betydeligt i 2015 i forhold til 2014. Meget tyder på, at det samlede antal frie handler af parcelhuse,

Læs mere

Befolkningen i de arbejdsdygtige aldre falder markant i udkantsdanmark

Befolkningen i de arbejdsdygtige aldre falder markant i udkantsdanmark Befolkningen i de arbejdsdygtige aldre falder markant i udkantsdanmark I løbet af de næste 25 år forventes befolkningen i de arbejdsdygtige aldre at falde i fire ud af fem kommuner i Danmark. Udfordringen

Læs mere

Forkert udbudsstrategi kan være dyr for boligsælgere

Forkert udbudsstrategi kan være dyr for boligsælgere 14.maj 212 Forkert udbudsstrategi kan være dyr for boligsælgere Det er fortsat udfordrende tider på boligmarkedet, og det er uden tvivl en situation, som kan give anledning til hovedbrud for boligsælgerne

Læs mere

BOLIG&TAL 8 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

BOLIG&TAL 8 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 8 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGPRISERNE I 3. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for

Læs mere

DANMARK SKAL HAVE VERDENS FINESTE BYGGESTATISTIK

DANMARK SKAL HAVE VERDENS FINESTE BYGGESTATISTIK DANMARK SKAL HAVE VERDENS FINESTE BYGGESTATISTIK DEN FINESTE STATISTIK Danmark skal have verdens fineste byggestatistik. Mindre kan ikke gøre det. For mange virksomheder i byggeriet må de fineste byggetal

Læs mere

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året

Guide Flex Vælg det rig etlilege r fast? boliglån12sider Spar 15.000 kr. om året Foto: Iris Guide April 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Flex eller fast? Vælg det rigtige boliglån 12 sider Spar 15.000 kr. om året Boliglån INDHOLD I DETTE HÆFTE: Spar 15.000 kr. om året...

Læs mere

Ti års vækstkrise. Ti år med vækstkrise uden udsigt til snarlig bedring DANSK ERHVERVS PERSPEKTIV 2016 # 5 AF CHEFØKONOM STEEN BOCIAN, CAND.

Ti års vækstkrise. Ti år med vækstkrise uden udsigt til snarlig bedring DANSK ERHVERVS PERSPEKTIV 2016 # 5 AF CHEFØKONOM STEEN BOCIAN, CAND. 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Ti års vækstkrise AF CHEFØKONOM STEEN BOCIAN, CAND. POLIT RESUMÉ Dansk

Læs mere

Befolkningsprognose 2014

Befolkningsprognose 2014 Befolkningsprognose 2014 Indledning Befolkningsprognosen bruges bl.a. som grundlag for beregning af tildelingsmodellerne på børneområdet og på ældreområdet, og resulterer i demografireguleringerne i forbindelse

Læs mere

Befolkningsprognose. Vallensbæk Kommune 2014-2026

Befolkningsprognose. Vallensbæk Kommune 2014-2026 Befolkningsprognose Vallensbæk Kommune 214-226 223 219 215 211 27 23 1999 1995 1991 1987 1983 1979 1975 5 1 15 2 25 3 35 4 45 5 55 6 65 7 75 8 85 9 95 1971-5 5-1 1-15 15-2 2-25 25-3 3-35 35-4 Prognosen

Læs mere

Regionalt boligoverblik Vest- og Sydsjælland og øer

Regionalt boligoverblik Vest- og Sydsjælland og øer Vest- og Sydsjælland og øer Boligøkonom Joachim Borg Kristensen jbkr@nykredit.dk 44 55 11 53 Oktober 2015 Stabiliseringsfase på boligmarkedet Prisstigning i 1. halvår oven på syv års prisfald Prognose:

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Verdensøkonomien er i dyb recession, og udsigterne for næste år peger på vækstrater langt under de historiske gennemsnit. En fælles koordineret europæisk

Læs mere

Håndværksrådet blev stiftet i 1879 og repræsenterer i dag over 20.000 små og mellemstore virksomheder, heraf godt 8.000 indenfor byggeri.

Håndværksrådet blev stiftet i 1879 og repræsenterer i dag over 20.000 små og mellemstore virksomheder, heraf godt 8.000 indenfor byggeri. HÅNDVÆRKSRÅDETS BYGGEANALYSE JANUAR 2007 HÅNDVÆRKSRÅDETS BYGGEANALYSE, JANUAR 2007 OM HÅNDVÆRKSRÅDET Håndværksrådet arbejder for at sikre små og mellemstore virksomheder de bedste betingelser for vækst

Læs mere

Flere på udkig efter en ejerbolig

Flere på udkig efter en ejerbolig NR. 5 JUNI 2015 Flere på udkig efter en ejerbolig Selv om foråret fortsat viser sig fra sin kølige side, tegner boligmarkedet en del lunere end for tre måneder siden. Det næste halve år kan ejendomsmæglere

Læs mere

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 20. juli 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 Resumé: BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006, selvom stigende renter har reduceret folks købsmulighed

Læs mere

Ro om ejendomsværdibeskatningen men boligejernes gevinst er blevet udhulet de senere år

Ro om ejendomsværdibeskatningen men boligejernes gevinst er blevet udhulet de senere år 23. juli 2012 Ro om ejendomsværdibeskatningen men boligejernes gevinst er blevet udhulet de senere år Politisk set er der givet håndslag på, at ejendomsværdiskatten fastholdes i forhold til gældende lovgivning

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

BOLIG&TAL 7 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

BOLIG&TAL 7 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 7 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGPRISERNE I 2. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for

Læs mere

fødsler dødsfald flyttemønstre (herunder forventninger vedr. indvandrere/flygtninge) det forventede boligbyggeri i kommunen (boligprogrammet)

fødsler dødsfald flyttemønstre (herunder forventninger vedr. indvandrere/flygtninge) det forventede boligbyggeri i kommunen (boligprogrammet) 1 2017-2029 1. Indledning Økonomiafdelingen har udarbejdet en prognose for befolkningsudviklingen i Randers Kommune fordelt på alder og forskelligt definerede delområder frem til 1. januar 2029. n beskriver

Læs mere

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske

Læs mere

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011

Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 Økonomisk regionalbarometer for Nordjylland, marts 2011 AF KONSULENT PIA HANNE HANSEN, ANALYSEKONSULENT MALTHE MIKKEL MUNKØE, CAND. SCIENT POL., MA. OG CHEFKONSULENT MIRA LIE NIELSEN, CAND. OECON Nøgletal

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Bilag 2. Følsomhedsanalyse

Bilag 2. Følsomhedsanalyse Bilag 2 Følsomhedsanalyse FØLSOMHEDSANALYSE. En befolkningsprognose er et bedste bud her og nu på den kommende befolkningsudvikling. Det er derfor vigtigt at holde sig for øje, hvilke forudsætninger der

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Præsentation af bosætningsanalysen

Præsentation af bosætningsanalysen Præsentation af bosætningsanalysen Første udvalgsmøde om bosætning og infrastruktur i Skanderborg Kommune Strategisk Center, Skanderborg Kommune Tirsdag den 9. august 20 Indhold. Præsentation af bosætningsanalysen

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

Befolkning. Prognose for Nuup kommunea 2003-2013. Rekvireret opgave

Befolkning. Prognose for Nuup kommunea 2003-2013. Rekvireret opgave Befolkning Rekvireret opgave Prognose for Nuup kommunea 2003-2013 Hermed offentliggøres en række hovedresultater fra Grønlands Statistiks prognose for Nuup kommunea 2003 2013. Prognosen offentliggøres

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015

Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 Øjebliksbillede 2. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 2. kvartal 2015 Introduktion Vores analyse synes at vise, at det omsving der har været længe undervejs, efterhånden er ved at blive stabilt. Om end

Læs mere

Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen

Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen N O T A T Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen Med introduktionen af den nye boligmarkedsstatistik fra Realkreditforeningen og tre andre organisationer er en række interessante tal blevet

Læs mere

Regional boligprisprognose prisfald til alle

Regional boligprisprognose prisfald til alle 13. november 28 Regional boligprisprognose prisfald til alle Boligmarkedet er i ubalance. Udbudet af boliger til salg er steget kraftigt, samtidig med at antallet af handler er faldet markant. Udviklingen

Læs mere

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 36 af 21. oktober 2015 (alm. del). Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Dennis Flydtkjær (DF).

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 36 af 21. oktober 2015 (alm. del). Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Dennis Flydtkjær (DF). Skatteudvalget 205-6 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 39 Offentligt Skatteudvalget 205-6 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 36 Offentligt 6. november 205 J.nr. 5-3020380 Til Folketinget Skatteudvalget

Læs mere

Landet er delt i to: Kun i nogle kommuner oplever familierne at deres formue vokser

Landet er delt i to: Kun i nogle kommuner oplever familierne at deres formue vokser 1 Landet er delt i to: Kun i nogle kommuner oplever familierne at deres formue vokser Familiernes formuer er på landsplan tilbage på samme niveau, som før finanskrisen; men uligheden er øget. I årene fra

Læs mere

Befolkningsprognose 2016-2028. 1. Indledning

Befolkningsprognose 2016-2028. 1. Indledning Befolkningsprognose -2028 1. Indledning Økonomiafdelingen har udarbejdet en prognose for befolkningsudviklingen i Randers Kommune fordelt på alder og forskelligt definerede delområder frem til 1. januar

Læs mere

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån

Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån 19.oktober 2009 Eksplosiv stigning i yngre boligejere med FlexLån Flere og flere danskere vælger at finansiere deres bolig med et rentetilpasningslån. Det har bragt andelen af boligejere med en renteafhængig

Læs mere

Befolkningsprognose 2015

Befolkningsprognose 2015 Befolkningsprognose Indledning Befolkningsprognosen bruges bl.a. som grundlag for beregning af tildelingsmodellerne på børneområdet og på ældreområdet, og resulterer i demografireguleringerne i forbindelse

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet

Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet 19. februar 2009 Andelslån via realkreditten kan koste foreningen livet Lavere renter til andelshaverne og dermed lavere boligomkostninger. Det lyder tillokkende og kan også blive til virkelighed for danske

Læs mere

Det skandinaviske boligmarked

Det skandinaviske boligmarked NR. 2 FEBRUAR 2014 Det skandinaviske boligmarked Den svage udvikling på det danske boligmarked siden 2007, kan ikke genfindes i Sverige og Norge, især på grund af en bedre økonomisk udvikling. Forskellene

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

UDVIKLINGEN I LØNMODTAGER- BESKÆFTIGELSEN AALBORG KOMMUNE

UDVIKLINGEN I LØNMODTAGER- BESKÆFTIGELSEN AALBORG KOMMUNE UDVIKLINGEN I LØNMODTAGER- BESKÆFTIGELSEN AALBORG KOMMUNE Indledning og datagrundlag Hvordan har beskæftigelsen udviklet sig i Aalborg Kommune i perioden januar 28 august 21?, er der i Aalborg Kommune

Læs mere

Øjebliksbillede. 1. kvartal 2014

Øjebliksbillede. 1. kvartal 2014 Øjebliksbillede 1. kvartal 1 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 1 Der er mange tegn på, at dansk økonomi er kommet godt ind i 1, men der er fortsat et stykke vej til, at man kan omtale fremgangen som selvbærende

Læs mere

BOLIGPRISFALD SPREDER SIG REGIONALT

BOLIGPRISFALD SPREDER SIG REGIONALT 31. oktober 28 Jeppe Druedahl og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: BOLIGPRISFALD SPREDER SIG REGIONALT De seneste tal fra Realkreditrådet viser et fortsat fald i boligpriserne på landsplan. Udviklingen

Læs mere

Vækstbarometer. Juni 2011. Befolkning, erhverv og arbejdsmarked. Ti indikatorer på udviklingen i Vejle, nabokommunerne og Århus

Vækstbarometer. Juni 2011. Befolkning, erhverv og arbejdsmarked. Ti indikatorer på udviklingen i Vejle, nabokommunerne og Århus Vækstbarometer Befolkning, erhverv og arbejdsmarked Juni 2011 Ti indikatorer på udviklingen i Vejle, nabokommunerne og Århus Direktionssekretariatet 1 Sammenfatning for juni 2011 De 5 østjyske Kommuner

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Ny boligmarkedsstatistik: Faldende huspriser og større enighed mellem sælger og køber

Ny boligmarkedsstatistik: Faldende huspriser og større enighed mellem sælger og køber PRESSEMEDDELELSE 20. december Ny boligmarkedsstatistik: Faldende huspriser og større enighed mellem sælger og køber Det seneste kvartal er det blevet lidt billigere at købe hus. Der er dog store regionale

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Udsigt til svag fremgang i byggeriet

Udsigt til svag fremgang i byggeriet November 13 Udsigt til svag fremgang i byggeriet Der ventes svag fremgang i de private bygge- og anlægsinvesteringer i 1 og 15. Baggrunden for disse skøn er en forventning om øget aktivitet i økonomien,

Læs mere

Overblik over det delte boligmarked

Overblik over det delte boligmarked NR. 4 APRIL 2015 Overblik over det delte boligmarked Boligmarkedet i Danmark ser stadig mere opdelt ud. Den lidt mere positive økonomiske udvikling og den meget lave rente, ses nu meget tydeligt på boligmarkedet

Læs mere

BoligBarometret. 4. udgave 2012. Almene boliger i Vejle Kommune. 9 indikatorer på udviklingen i den almene boligsektor

BoligBarometret. 4. udgave 2012. Almene boliger i Vejle Kommune. 9 indikatorer på udviklingen i den almene boligsektor BoligBarometret Almene boliger i Vejle Kommune 4. udgave 212 9 indikatorer på udviklingen i den almene boligsektor Forord I Vejle Kommune er der samlet fem almene boligorganisationer AAB, ØsterBo, boligselskaber

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2015

Øjebliksbillede 3. kvartal 2015 Øjebliksbillede 3. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2015 Introduktion Generelt må konklusionen være, at det meget omtalte opsving endnu ikke er kommet i gear. Både væksten i BNP, privat-

Læs mere