Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Transkript

1 Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0003 af 11. januar 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 19. februar 2008 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, men fremsendte ikke kommentarer til denne. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 1. april 2008 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 23. februar 2009 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Styrelsen har efterfølgende modtaget den sagkyndiges høringssvar af 9. december Indsigelse fra den sagkyndige rejser i hørings-svaret indsigelse mod udkastet til påtale på vegne af den beskikkede bygningssagkyndige. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1501 af 12. december 2007, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk paragrafnumrene er ændrede. Der fremføres en konkret kritik af 11 af de 19 fejlangivelser i udkastet, som styrelsen har besvaret nedenfor under de pågældende punkter.

2 2/7 Behandlingen af indsigelsen har medført, at styrelsen har nedtonet vægten af to fejlangivelser, herunder er den ene af de anførte betydelige fejl nu rykket ned under øvrige fejl. Behandlingen har ikke medført ændringer i den samlede vurdering, og sagen afsluttes derfor med mindre justeringer og redaktionelle ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 29 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 18 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende i alt 19 forhold i tilstandsrapporten, herunder et forhold der vurderes af betydelig vægt. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, som styrelsen lægger til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Den betydelige fejl: Under pkt. 2.6 bygning A burde den sagkyndige have beskrevet at krybekælderen ikke er tilstrækkeligt ventileret, idet der kun er tre mindre og uhensigtsmæssigt placerede ventiler. Der er ikke målt unormal opfugtning i krybekælderens træværk, men vaskebrædtseffekten på stuens gulvbrædder indikerer, at der periodevis har forekommet forhøjet opfugtning. Forholdet skal karakteriseres med K3 og har væsentlig betydning i styrelsens vurdering, da der er risiko for betydeligt større følgeskader end de ujævne gulvbrædder. Den sagkyndige rejser indsigelse med den begrundelse, at der ikke er registreret forhøjet fugt i krybekælderkonstruktionen, og derfor er den utilstrækkelige ventilation ikke angivet, da den er helt normal for et hus med den givne alder og placering. Endvidere anføres, at vaskebrædtseffekten på gulvbrædderne ikke er registreret, da der var udlagt væg-til-væg tæppe. Karakteren K3 afvises. Hertil skal styrelsen bemærke, at ventilationsarealet er langt under halvdelen af, hvad der foreskrives af de alment anerkendte standarder på området, og at dette indebærer en skadesrisiko, der bør rapporteres og karakteriseres med K3. Vaskebrædtseffekten på gulvbrædderne burde være noteret, da den var synlig gennem tæpperne (jf. pkt. 6.2). Styrelsen fastholder fejlangivelsen. De øvrige fejl: Under Bemærkninger, termoruder er den sagkyndiges forbehold for generelt og efterlader tvivl om termoruderne overhovedet er besigtiget. Forbeholdet skal begrundes med de konkrete aktuelle forhold, der forhindrer besigtigelse, og ikke en generel standardformulering. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering.

3 3/7 Den sagkyndige rejser indsigelse mod kravet om en større og mere fyldig tekst med den begrundelse, at det ikke har belæg i en lov. Styrelsen skal hertil bemærke, at besigtigelsen er visuel, og det er ikke nødvendigt at tage forbehold for ikke konstaterbare punkteringer. Men har den sagkyndige en mistanke om sådanne, som han ønsker at oplyse om, skal denne sandsynliggøres med de aktuelle omstændigheder (eksempelvis vejrlig eller tilsmudsning). Formuleringen af et sådant forbehold skal jf. håndbogen kapitel 3, afsnit 4.05 være helt klar og entydig, og må ikke, som i nærværende fejlangivelse, give det indtryk, at termoruderne ikke er besigtiget. Bygning A: Under pkt. 3.7 bygning A er der givet K1 og anført, at flere indvendige vægge er beklædt med celotexplader, der er ulovlige på grund af manglende brandtekniske egenskaber. Ifølge teknisk revisor er der ikke anvendt celotexplader i huset, idet væggene i stueetagen er beklædt med spånplader og på 1.salen primært er rørpudsede. Den sagkyndige har således fejlregistreret forholdet, hvilket kan være en ikke uvæsentlig belastning for sælger i en handelssituation. Celotex-konstruktionen er ligeledes oplyst til ejerskifteforsikringen, hvilket kan belaste forsikringsvilkårene. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen og fastholder, at han har registreret celotexplader på gavl mod vest i stueetage og flere steder på 1. sal. Hertil skal styrelsen bemærke, at den sagkyndige har tilkendegivet, at pladerne har et udbredt omfang, men det er ikke på nogen måde beskrevet, hvor de er placeret. Teknisk revisor har trods nøje professionel gennemgang heller ikke kunnet eftervise forholdet. Styrelsen kan dog ikke afvise, at der forekommer celotexbeklædte indvendige vægge, men i givet fald i betragtelig mindre omfang. Fejlangivelsen nedtones derfor, men er ikke ubetydelig i styrelsens vurdering. Under pkt. 4.2 er det ikke beskrevet, at de tre vinduer i sydgavlen har nedbrudt træ i de indvendige bundrammer. Skaden skyldes kondensvand indvendigt samt utætheder og løstsiddende bundglaslister udvendigt. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering af rapporten. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at han ikke er enig i, at der kunne registreres nedbrydning. Styrelsen skal bemærke, at der her må være tale om en misforståelse, idet den sagkyndige har berigtiget forholdet i allonge dateret dagen efter kontrolrapportens datering. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 4.4 er der givet K1 og anført, at der er udfaldne fuger på flere sålbænke og at enkelte klinker er revnet, samt risiko for at enkelte ligger løst. Den sagkyndige beskriver her en skade i udvikling, og karakteren kan derfor ikke være K1. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at der er tale om et ukritisk normalt aldersbetinget forhold, der aldrig vil kunne karakteriseres med K2 (som anført af teknisk revisor i kontrolrapporten).

4 4/7 Styrelsen henholder sig til, at den sagkyndige har beskrevet en skade i udvikling, og ifølge teknisk revisors vurdering er der risiko for frostafsprængninger. Hvis denne skadesudvikling vurderes at medføre vandpåvirkning af brystningsmuren og/eller vinduet, bør karakteren være K3. Hvis klinkeunderlaget i sig selv vurderes at være vandafvisende og vandafledende, bør karakteren K2 anvendes. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 6.2 er det ikke beskrevet, at der kan ses en kraftig vaskebrædtseffekt i gulvbrædderne under gulvtæppet i stuen. Forholdet indikerer fugtpåvirkning fra den utilstrækkeligt ventilerede krybekælder. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at forholdet ikke kunne registreres på grund af væg-til-væg tæpper. Styrelsen skal hertil bemærke, at ifølge teknisk revisors fotodokumentation er vaskebrædtseffekten synlig gennem tæpperne, hvorfor fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 7.3 er der givet K1 og anført, at trappetrin er slidte med gennemslidt laklag. Det er ikke præciseret, at det drejer sig om kældertrappen. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 8.1 er det ikke beskrevet, at der er en del mosbegroning på tagplader specielt mod sydvest under birketræet. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men skal karakteriseres med K1. Under pkt. 8.8 er det ikke beskrevet, at der er spor efter bark- og borebiller i spærtræet. Forholdet karakteriseres med K1 og bør holdes under observation. Den sagkyndige gør indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at forholdet ikke skal nævnes, da det er uskadeligt og normalt for et hus af denne alder og geografiske placering. Styrelsen skal hertil bemærke, at selvom insektangrebet ikke aktuelt har svækket spærtræet, indikerer sporene efter aktive borebiller en mindre skadesrisiko, som den almindelige bruger bør være oplyst om. Den sagkyndige anfører herudover, at det er stærkt kritisabelt, at teknisk revisor artsbestemmer de trænedbrydende insekter, da dette formelt set kun kan ske på et egnet laboratorium. Styrelsen skal hertil bemærke, at trænedbrydende insekter gerne må artsbestemmes i rapporten (evt. for at indikere risikoniveau), men det er ikke et krav til den sagkyndige, da det kan være ansvarspådragende ud over hussynsordningens forsikringsdækning. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt er det ikke beskrevet, at loftslemmen mangler tætlukkende anslagsliste. Forholdet giver risiko for, at varm og fugtig luft trænger op i det kolde tagrum og kondenserer på lemmen og i tagrummet. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering, men skal karakteriseres med K3. Den sagkyndige vedgår, at forholdet burde være registreret, men at karakteren bør være K1, da der på trods af husets alder ikke ses følgeskader. Styrelsen medgiver, at forholdet kan vurderes at være uden risiko for følgeskader, og nedtoner fejlangivelsen.

5 5/7 Punkterne 8.16, 9.1, 9.3, 9.4 er fejlagtigt udfyldt med registreringer, der vedrører bygning B. Fejlen kan skabe forvirring, men har i øvrigt kun formel betydning. Bygning B: Under pkt. 1.3 er der givet K1 og anført, at betonpudsen på trappestenen ved bryggersindgangen har revnedannelser og begrænset vedhæftning flere steder. Den sagkyndiges beskrivelse indikerer, at skaden er i udvikling, hvorfor karakteren skal være K2. Den sagkyndige afviser fejlangivelsen med begrundelsen: Der spekuleres fra teknisk revisors side. Styrelsen fastholder fejlangivelsen, da den sagkyndiges karakteransættelse ikke er i overensstemmelse med skadesbeskrivelsen. Under pkt. 4.2 er det ikke beskrevet at termoruden i badeværelsesvinduet er punkteret, hvilket skal karakteriseres med K2. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 4.4 er der givet K1 og anført, at der er udfaldne fuger på enkelte sålbænke samt risiko for at enkelte ligger løst. Den sagkyndige beskriver her en skade i udvikling og karakteren kan derfor ikke være K1. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at der er tale om et ukritisk normalt aldersbetinget forhold, der aldrig vil kunne karakteriseres med K2 (som anført af teknisk revisor i kontrolrapporten). Styrelsen henholder sig til, at den sagkyndige har beskrevet en skade i udvikling, og ifølge teknisk revisors vurdering er der risiko for frostafsprængninger. Hvis denne skadesudvikling vurderes at medføre vandpåvirkning af brystningsmuren og/eller vinduet, bør karakteren være K3. Hvis klinkeunderlaget i sig selv vurderes at være vandafvisende og vandafledende, bør karakteren K2 anvendes. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt er det ikke beskrevet, at skorstenspiben har forvitrede og porøse mørtelfuger samt revnet mørtelinddækning i toppen. Forholdet skal karakteriseres med K2. Bygning C: Under pkt. 8.1 har den sagkyndige givet K3 og beskrevet, at tagpladerne er alge- og mosbegroede, og bør afrenses for at forhindre fugtopsugning samt løft af pladesamlinger. Det anføres, at der ved afrensningen må påregnes fremkomst af skader og eventuelle revnedannelser i tagpladerne. Ifølge teknisk revisor forekommer der en del mosbegroning, og hvor denne kan skrabes væk er tagpladen ubeskadiget. Efter styrelsens vurdering skal karakteren her være K1.

6 6/7 Herudover er enkelte plader delamineret i bølgetoppene, hvilket har medført fugtgennemtrængning til undersiden, men ifølge teknisk revisor uden risiko for følgeskade på anden bygningsdel. Karakteren skal her være K2. Den sagkyndige anfører i en note, at forholdet under punkt 8.15 (fugtskjolder på bagsiden af tagpladerne karakteriseret med K2) er en følgeskade af nærværende skade. Efter styrelsens opfattelse er skaden den samme og burde ikke være nævnt under andre punkter. Den sagkyndige rejser indsigelse mod fejlangivelsen med den begrundelse, at karakteren K2 aldrig kan anvendes på dette forhold. Styrelsen bemærker, at den sagkyndige synes at være enig med teknisk revisor om K2 for fugtgennemslag i bølgetoppe. Hvad angår tagpladernes tilstand under mosbelægningen, henholder styrelsen sig til teknisk revisors registrering. Fejlangivelsen fastholdes. Under pkt. 8.6 er der givet K3 og anført, at tagnedløbet mod øst på garage/udhus mangler tilslutning til regnvandsbrønd. Ifølge teknisk revisor er nedløbet korrekt ført til tagbrønd. Derimod er tagnedløbet fra carportens tagrende til garagens tagrende ikke fast monteret og vil kunne gå løs under en voldsom regnmængde. Der er hermed risiko for opfugtning af garagebygningen. Bygning D: Under pkt. 8.6 er der givet K3 og anført, at tagnedløbet mod nord på carporten mangler tilslutning til regnvandsbrønd. Ifølge teknisk revisor skal tagnedløbet lede vand fra carportens tagrende til garagens tagrende og skal således ikke føres til tagbrønd. Nedløbsrøret er dog ikke fast monteret og vil kunne gå løs under en voldsom regnmængde. Der er hermed risiko for opfugtning af garagebygningen. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10 stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 08-xxxxx-0003 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, og i beskrivelsen af skader og skadesfølger. Mere end halvdelen af de 19 fejlangivelser beror på oversete - eller fejlregistrerede forhold og et mindre antal drejer sig om manglende eller forkert vurdering af risiko for skadesfølger.

7 7/7 Tilstandsrapporten repræsenterer således ikke en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Samlet set har de 19 fejlangivelser efter styrelsens vurdering en vægt, der er en alvorlig fejl ved tilstandsrapporten, herunder vurderes den betydelige fejl som udslagsgivende. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 08-xxxxx Konsekvenser af afgørelsen Påtalen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Påtalen gælder i 3 år, jf. bekendtgørelsens 10, stk. 3. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel. Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 234 af 25. marts 2009 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 8. juli 2009 Jens Kieldsen Arkitekt