Notat Om indsigelser og bemærkninger fra offentlighedsfasen til Forslag til Lokalplan 20/2008 for Fruensgaard Plads i Mariager

Transkript

1 Planafdelingen den 12. marts 2009 Notat Om indsigelser og bemærkninger fra offentlighedsfasen til Forslag til Lokalplan 20/2008 for Fruensgaard Plads i Mariager Forslag til Lokalplan 20/2008 for Fruensgaard Plads i Mariager har været i offentlig høring i perioden fra den 5. november 2008 til den 8. januar Der er i forbindelse med den offentlige høring indkommet indsigelser/bemærkninger fra følgende inden udløbet af offentlighedsfasen: Nørlem & Rasmussen på vegne af Rema1000 Miljøcenter Århus Mariager Handelsstandsforening Villy Mose (tandlæge) og Steen Dollerup (revisor), Havnevej 2 og Havnevej 4 Mariager Brugsforening Danmarks Naturfredningsforening Fonden til bevarelse af gamle bygninger i Mariager Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S repræsenteret ved Landinspektørfirmaet LG98 Aps/Henning Elmstrøm. Mariagerfjord Kommune har drøftet indsigelserne/bemærkningerne med Henning Elmstrøm og arkitekt Arne Sander Mikkelsen på et møde den 26. januar I det følgende er hovedindholdet af de enkelte indsigelser/bemærkninger gengivet og fulgt af Planafdelingens kommentarer. Hvor flere indsigelser omhandler samme emne, er disse kommenteret samlet. Der har blandt de indsendte indsigelser/bemærkninger været udtrykt generel tilfreds med planen. 3 Lokalplanområdets anvendelse Miljøcenter Århus gør opmærksom på at lokalplanforslaget ikke indeholder bestemmelser vedrørende maksimale butiksstørrelser. Mariager Handelsstandsforening mener, at det er vigtigt, at butikker etableres i stueetagen for at styrke udviklingen af detailhandlen indenfor området. Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S skriver, at der i lokalplanens 3.1, som gælder for delområde 1, også bør gives mulighed for liberale erhverv i stueetagen, og ikke kun 1.sal. Samtidig bør det præciseres, at der kan etableres dagligvarebutikker og ikke kun én dagligvarebutik. Side 1 af 8

2 Som en følge af bemærkningen fra Miljøcentret, foreslår Plan, at der under 3 Lokalplanområdets anvendelse indsættes en ny bestemmelse før de øvrige bestemmelser med følgende tekst for delområde 1: 3.1 Området er et centralt butiksområde med større dagligvare- og udvalgsbutikker, samt butikker der bidrager væsentligt til at styrke udbuddet og bredden i detailhandlen. Butikkerne skal opfylde følgende arealkrav: Dagligvarebutikker kan opføres med et bruttoetageareal på op til 3000 m² og Udvalgsbutikker kan opføres med et bruttoetageareal på op til 1500 m². I lokalplanens redegørelse beskrives det nærmere, at kravene tager udgangspunkt i Kommuneplan for Mariager Kommune, og at der ved realisering af lokalplanen er givet mulighed for op til 4000 m² nye butikker. Inden for delområde 1, er det Plans vurdering, at der i stueetagen på de tre bygninger langs Fjordgade længst mod øst bør gives mulighed for etablering af liberalt erhverv. Detailhandlen for den øvrige del af delområdet bør fastholdes. Dette skal skrives ind i 3.1 samtidig med, at Plan vurderer, at det af bestemmelsen bør fremgå, at der kan etableres dagligvarebutikker (og ikke kun dagligvarebutik). 4 Ny bebyggelses omfang og placering Nørlem & Rasmussen foreslår, at der til lokalplanens kapitel 4 om beskrivelse af delområder tilføjes følgende til delområde 3 og 4: Inden for delområde 3 ligger en dagligvarebutik, der med denne lokalplan får mulighed for at bygge til den eksisterende bebyggelse og udvide butikken op til 1000 m 2. Bebyggelsen kan samtidig udvides i højden til 2 ½ etage ud mod pladsen. Mariager Brugsforening udtrykker ønske om at bygge på det areal, som på kortbilag 2 er udlagt som parkering. Brugsforeningen ønsker endvidere at kunne bygge i op til 2 ½ etages højde. Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S foreslår, at der i lokalplanens 4.1 bør stå, at ny bebyggelse i lokalplanområdet skal placeres inden for de udlagte retningsgivende byggefelter som vist på kortbilag 2. Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S mener, at bebyggelsen i delområde 1 bør være indtil 13 meter i overensstemmelse med nuværende Lokalplan M Side 2 af 8

3 Plan vurderer, at lokalplanforslaget allerede giver mulighed for den foreslåede bebyggelse for Rema1000. Dog indstiller Plan, at teksten, som Nørlem & Rasmussen foreslår, tilføjes lokalplanens kapitel 4.1 for delområde 3 og 4. For ikke at begrænse detailhandlen erstattes de 1000 m 2 med 3000 m 2, hvilket fremgår af beskrivelsen af 3.1 ovenfor. Plan indstiller, at byggefeltet udvides mod sydøst. Samtidig vurderer Plan, at bebyggelse i 2½ etage mod Fruensgaard Plads vil give en mere ensartet plads rummeligt set se revideret kortbilag 2. Plan vurderer, at det inden for delområde 1 vil være hensigtsmæssigt med en ændring af byggefelt type B så det omfatter hele arealet bag hjørnebebyggelsen ud mod Havnegade/Fjordgade. Dette vil muliggøre etablering af et mere varieret udbud af butikstyper og samtidig skabe mulighed for, at der kan etableres udeareal/tagterrasse for hele 1. sal. Samtidige med udvidelse af byggefeltet skal der tilføjes en bestemmelse, der fastlægger, at der kun kan opføres i alt 500 m 2 bebyggelse i byggefelt type B inden for delområde 1. I forbindelse med at byggefeltet udvides til også at omfatte de arealer, som på kortbilag 3 er vist som vejudlæg og parkeringsareal bør 8.7 revideres til følgende: 8.7 Der udlægges parkeringsarealer i princippet som vist på kortbilag 3. Inden for delområde 1, kan der etableres parkeringspladser uden for de byggefelter af type B, som ikke udnyttes til byggeri. Inden for delområde 2 kan der på den del af byggefeltet, som ikke udnyttes til byggeri, etableres parkeringspladser i princippet som vist på kortbilag 3. Plan vurderer, at bygningshøjden for lokalplanområdet som helhed kan ændres til maksimalt 13 meter i overensstemmelse med nuværende Lokalplan M.1.36 uden det har væsentlige følger for områdets karakter og sammenhæng med de øvrige områder. 5 Bevaringsværdig bebyggelse Plan vurderer, at lokalplanens 5.2 om bevaringsværdig bebyggelse er uigennemskuelig og irrelevant, hvorfor bestemmelsen bør udgå af lokalplanen. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Mariager Brugsforening mener ikke, at lokalplanens 6.15 om, at minimum 30 % af facadearealet mod Fruensgaard Plads skal være vinduer, er forenelige med moderne butiksindretning. Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S foreslår, at lokalplanens 6.5 om, at der ikke må udføres tagterrasser som en del af saddeltaget, hverken som indbyggede tagterrasser eller som altaner, udtages af planen. Side 3 af 8

4 Endelig foreslår Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S, at lokalplanens 6.11 om, at der må isættes op til 3 tagvinduer per facadeudsnit og etableres op til 2 ens kviste på hver tagflade, hvor kviste skal placeres harmonisk på tagfladen i overensstemmelse med den underliggende facade, udgår af lokalplanen. Det er Plans vurdering, at etablering af min. 30 % af facadearealet som vinduer netop er forenelig med tidens tendens indenfor butiksindretning, hvor der arbejdes med mere åbne facader med henblik på at gøre gadebilledet mere interessant og varieret og dermed tiltrække de handlende. Det er samtidig vigtigt, at Fruensgaard Plads får en åbenhed i bebyggelsens underetage for at styrke pladsen som aktivt butikstorv. Det er således Plans vurdering, at bestemmelsen skal fastholdes. Plan vurderer samtidig, at lokalplanens 6.1 om at bebyggelsens facader skal inddeles i selvstændige stykker på maksimal 15 meters længde bør suppleres med en ny bestemmelse umiddelbart herefter med følgende tekst: 6.2 Facaden på de tre bygninger langs Fjordgade længst mod øst skal enten inddeles i to selvstændige stykker på 10 meters længde eller som én sammenhængende facade. I forhold til lokalplanens 6.5 vurderer Plan, at bestemmelsen om forbuddet mod etablering af altaner og tagterrasser i saddeltage bør fastholdes. Lokalplanen giver dog allerede nu mulighed for at etablere altaner, det skal dog præciseres at dette ikke er tilfældet for bygningerne ud mod Fjordgade på grund af generne fra trafikstøj. Plan vurderer, at etablering af altaner og tagterrasser er et fremmed og markant element i forhold til bebyggelsen i Mariager midtby. Det skal bemærkes, at byggeri af denne karakter tidligere er blevet afvist i midtbyen. Plan vurderer, at lokalplanens 6.11 om at tagvinduer og kviste bør fastholdes for at sikre, at områdets bebyggelse får en optimal arkitektonisk kvalitet og viderefører Mariager bys karakteristika. Plan indstiller, at lokalplanens 6.7 om, at vinduer og døre skal udføres i træ, bør præciseres på en sådan måde, at det fremgår, at bestemmelsen ikke gælder for skydedøre. For at skabe en aktiv sammenhæng mellem Fruensgaard Plads og Mariager Havn foreslår Plan, at der gives mulighed for en mere arkitektonisk bearbejdning i form af et mere markant og åbent indgangsparti i et kommende byggeri på hjørnet af Fjordgade og Havnevej. Plan foreslår derfor, at der tilføjes følgende bestemmelse under lokalplanens 6 om bebyggelsens ydre fremtræden: Side 4 af 8

5 6.12 Bebyggelsen på hjørnet af Fjordgade og Havnevej kan gives en anden arkitektonisk udformning jf. redegørelsens kapitel 4. Denne del af bebyggelsen er således ikke omfattet af 6.1, 6.2, 6.4., 6.5, 6.8 og Dog skal bestemmelsen om, at mindst 30 % af facadearealet i stueetagen være vinduer, overholdes. Se også 6.9. I sammenhæng med dette skal 6.9 udformes som følgende: 6.9 Der kan dog tillades en anden tagudformning, såfremt den er afstemt med den øvrige bygningsvolumen og arkitektur efter Byrådets nærmere vurdering. Se også Vej-, sti-, og parkeringsforhold Mariager Handelsstandsforening vil gerne fremhæve, at der tidligere har været en stiforbindelse mellem Havnegade og torvet bag ved postgården. De vil gerne både som turistog handelsfremmende element se den reetableret som et stiforløb i sammenhæng med Fruensgaard Plads. Mariager Tømmerhandel og Byggecenter A/S mener, at der i lokalplanens 8.7 bør stå, at der udlægges antal parkeringspladser mindst svarende til bilag 3. Der er i nærværende lokalplan udlagt et areal til en stiforbindelse mellem Fruensgaard Plads og Havnegade. Denne sti vil på længere sigt give mulighed for at etablere et stiforløb som det ovenfor ønskede. I lokalplanens 8.6 henvises til parkeringsregulativet for Mariagerfjord Kommune. Det er imidlertid ikke lovligt at henvise til et regulativ, som ikke har undergået en offentlighedsprocedure tilsvarende en lokalplan. Derfor indstiller Plan, at lokalplanens 8.6 ændres til følgende: 8.6 Der skal etableres 1 p-plads pr. 50 m 2 erhverv og 1½ p-plads pr. bolig. Samtidig skal det præciseres i 8.7, at parkeringspladserne skal udlægges i princippet som vist på kortbilag 3 jf. bemærkningerne til 4. Endelig bør det præciseres, at der for delområde 4 og 5 kan indbetales til en parkeringsfond, hvis en sådan er etableret. 11 Støj Plan vurderer, at der til lokalplanens 11.1 bør tilføjes i en fodnote, at der ikke kan etableres altaner ud mod Fjordgade jf. støjkonsekvenskort i redegørelsens kapitel 5.9. Side 5 af 8

6 Lavenergibebyggelse Danmarks Naturfredningsforening foreslår at alle boliger og anden bebyggelse i lokalplanområdet bør opføres som lavenergihuse. Samtidig bør der være mulighed for supplerende varmekilder, som f.eks. solanlæg. I forbindelse med en revision af Planloven blev det i juni 2007 muligt i en lokalplan at stille krav om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse. For at bebyggelse kan betegnes som lavenergibebyggelse skal den opfylde de særlige standarder der er i bygningsreglementet. Der kan i denne forbindelse fastsættes bestemmelser i lokalplanen om, hvilken lavenergiklasse, som byggeriet skal leve op til. Planafdelingen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt at opføre lavenergibebyggelse inden for lokalplanområdet og der er intet til hinder for, at de kommende ejere vælger en sådan type byggeri, selvom der ikke opstilles krav i lokalplanen om lavenergibyggeri. Plan vurderer, at det bør være op til den enkelte bygherre, om der ønskes opført lavenergibyggeri. Udearealer Mariager Handelsstandsforening og Mariager Brugsforening gør opmærksom på, at de vil foretrække et mere sammenhængende byrum med fælles parkeringsarealer for alle butikker i området. Mariager Brugsforening ønsker ligeledes at sikre mulighed for last- og varevognskørsel til butikkens lager via parkeringsarealet forbundet med en eventuelt kommende vej henover matr. 24 b. Endelig påpeger Mariager Brugsforeningen, at det ikke er muligt at etablere torvedannelse inden for den 3 meter brede gangsti, der er udlagt foran butikken. Mariager Handelsstandsforening og Mariager Brugsforeningen ønsker fortsat, at kunne bevare det eksisterende tankanlæg på hjørnet af Havnevej og Fjordgade. Lokalplanen lægger op til, at der etableres to mindre torve frem for ét stort for fortsat at styrke både den rumlige skala og de mindre byrum, der er kendetegnede for Mariager. Der differentieres yderligere mellem de to byrum, idet det største bytorv Fruensgaard Plads omkranses af butikker og er mere af offentligt karakter end det mindre og mere private torv. Side 6 af 8

7 Der er i nærværende lokalplan udlagt et areal til servicevej på matr. 24 b, der skal sikre varelevering til butikken. For at mindske kørslen med last- og varevogne ind over de mere offentligt tilgængelige parkeringsarealer for dermed at øge sikkerheden for de gående/cyklende trafikanter på Fruensgaard Plads, ønskes denne forbindelse ikke forbundet med de øvrige ankomstarealer. Pladsen er i øvrigt udformet på en måde, der muliggør kørsel med lastvogne i henhold til vejreglernes bestemmelser om venderadius m.v. For at sikre de gående en direkte og visuel forbindelse mellem Fruensgaard Plads og butikkerne på Løvetorvet og den øvrige bymidte er der ligeledes udlagt et areal på 3 meter foran butikken. I stedet for at anvende dette areal har Brugsen mulighed for at anvende arealet mod Fjordgade. Det skal dog bemærkes, at det vil være muligt at aflukke hele eller dele af parkeringsarealet på Fruensgaard Plads i forbindelse med torvedage og lignende arrangementer. Lokalplanen gælder for fremtidige forhold og der vil dermed ikke være noget til hinder for at fastholde det eksisterende tankanlæg. På denne baggrund vurderer Plan, at det ikke er nødvendigt at indføje en bestemmelse herom. Vandstandsstigning Danmarks Naturfredningsforening bemærker, at lokalplanområdet er lavt beliggende, hvorfor det bør sikres mod den stigende vandstand, der kan forventes som følge af kommende klimaændringer. For at undgå oversvømmelser på grund af overbelastning af kloaksystemet foreslås det, at man på ubebyggede arealer, eller i det mindste på P-pladser og gangarealer anvender underlag, der tillader nedsivning af regnvand. Under ekstreme forhold står der vand op nogle steder på den modsatte side af Fjordgade. Fruensgaard Plads ligger minimum 1 meter over disse områder, hvorfor der ikke umiddelbart forventes problemer på pladsen. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at belægningen på den store centrale parkeringsplads skal udføres i asfalt og granit, mens mindre arealer kan suppleres med andre materialer som eksempelvis brosten og beton. Belægning på gangarealerne skal udføres i granit. På de øvrige arealer i lokalplanområdet skal belægningen udføres i asfalt, granit eller beton samt kombinationer af disse materialer. Anvendelsen af nogle af disse materialer muliggør en nedsivning af regnvand, hvilket vil indgå i kommunens overvejelser, når lokalplanen skal realiseres. Diverse Tandlæge Villy Mose og Revisor Steen Dollerup ønsker, at deres ejendomme Havnevej 2 og 4 udtages af lokalplanen. Dette ønske begrunder de med, at de eksisterende bygninger Side 7 af 8

8 er specialindrettede til centerfunktionerne tandlægeklinik og revisionskontor, hvori der er foretaget store investeringer. En eventuel investor vil, ved erhvervelse af bygningerne og efterfølgende nedrivning samt opførelse af ny bebyggelse, pådrage sig så store udgifter, at det kan vanskeliggøre en fremtidig udlejning af bygningerne og i værste fald hindre fremtidig etablering af centerfunktioner på de nævnte ejendomme. DN foreslår, at Maren Finds bækken, som formodes at løbe i rør under pladsen, fritlægges så vidt muligt, idet det visuelt/æstetisk vil give pladsen et betydeligt løft. DN mener, at telefoncentralen i delområde 2 bør flyttes, dels fordi den skæmmer et i øvrigt udmærket lokalplanforslag og dels fordi den kommer til at virke som et fremmedelement, når Fruensgaard Plads skal tænkes sammen med havnepladsen. Ejendommene Havnevej 2 og 4 vil kunne fortsætte deres hidtidige drift som tandlægeklinik og revisionskontor. Det er kun i tilfælde af at disse funktioner ikke ønskes videreført, at lokalplanens bestemmelser træder i kraft. Plan vurderer, at Fruensgaard Plads ikke vil få den samme værdi som byrum uden den bygningsmæssige afgrænsning mod syd, som en ny bebyggelsen inden for delområde 3 og 4 vil bidrage med. Det er således Plans vurdering, at de to ejendomme ikke bør tages ud af lokalplanen. Danmarks Naturfredningsforenings forslag om at fritlægge Maren Finds bækken forventes taget med som element i den kommende masterplan for Mariager Havn. Plan har henvendt sig til TDC for at undersøge hvorvidt at det er muligt, at flytte telefonbygningen. Det har vist sig, at det vil være besværligt og uforholdsmæssigt dyrt. Side 8 af 8