Stemmeberettigede i alt 15 husstande med hver 1 stemme. Fraværende andelshavere har afgivet skriftlig stemme fuldmagt til formand og næstformand.

Transkript

1 Referat fra Ordinær Generalforsamling onsdag d. 18. marts. kl Tilstede: Andelshavere fra 13 boliger ud af 15. Fraværende: Andelshavere Lissen Mønster, Linda & Rasmus Bonderup. Stemmeberettigede i alt 15 husstande med hver 1 stemme. Fraværende andelshavere har afgivet skriftlig stemme fuldmagt til formand og næstformand. Indkaldelse til den 8. ordinære generalforsamling, ifølge vedtægternes 24, 25, 26 og 28 vedtægter 2014 er overholdt. Dagsorden: 1. Valg af dirigent og referent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsrapport og evt. revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften. 5. Forslag fra bestyrelse & medlemmer. 6. Valg af bestyrelse. 7. Valg af revisor. 8. Evt. Punkt 1. Valg af dirigent og referent. H.C nr. 12 blev valgt til dirigent og Ane Kuhn nr. 4 til referent. Formand bød velkommen og H.C. åbnede mødet. Punkt 2: Bestyrelsens årsberetning ved Lajla spørgsmål til årsberetning. Rettelse til årsberetning. Marianne Ebersbach ønsker ikke genvalg. Årsberetningen blev godkendt. Punkt 3: Forelæggelse af årsrapport og evt. revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. Kasserer Marianne gennemgik årsrapport og revisionsberetning. Foreningen har et driftsoverskud på godt fordelt på vedligehold og afdrag på gæld. Beboerne blev orienteret om nedskrivning af andelsværdien som ifølge revisor er ren regnskabsteknisk på i alt ,-. I henhold til årsregnskabsloven skal der foretages nedskrivning til en lavere genindvindingsværdi, da årsregnskabet skal give et retsvisende billede Desuden indikerer udbudspriserne på andelsbeviser i foreningens ejendom grundlag for nedskrivning idet disse ligger langt under de oprindelige indskud og tilladte maksimalpriser og langt højere sammenlignet med øvrige afd. i Krebsen. Nedskrivningen vil ikke påvirke andelskronen ifølge revisor, da kostprisen beregnes i henhold til andelsboliglovens 5. Denne beregning har ikke noget med den regnskabsmæssige værdi at gøre. Har efterfølgende forespurgt revisor om den procentvise beregning af en andel (oprindeligt indskud) fortsat skulle beregnes udfra foreningens oprindelige samlede formue eller nuværende efter nedskrivning af andelsværdien hvor andelen af den samlede formue er faldet? Skal beregnes udfra nuværende formue og gæld i henhold til årsrapport Der er ikke noget til hindrer for at andelsværdien kan stige igen hvis boligerne igen kan sælges til priser der nærmer sig maksimalprisen. En årlig vurdering. Beboerne gav udtryk for at de fandt den nedskrevne vurderingspris retsvisende. 1

2 Endvidere blev beboerne informeret om fordeling af det driftsmæssige overskud på kr ,-, som blev fordelt med ,- til hensættelse til vedligehold af ejendommen og ,- Reserveret til kommende afdrag på gælden. Herefter blev Årsrapporten enstemmigt vedtaget.. Punkt 4: Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften. Kasserer Marianne gennemgik budget Der var ingen indsigelser. Budgettet er lagt med en uændret boligafgift, og med en hensættelse til vedligehold på og yderligere som bruges til det allerede vedtaget vedligehold for Endvidere er der i budget hensat til afdrag på gælden, og budgettet balancerer derved. Budgettet blev herefter enstemmigt vedtaget. Punkt 5: Forslag fra bestyrelse og medlemmer til afstemning i henhold til vedtægterne 25 med 15 mulige stemmer i alt. Forslag 1: Forældrekøb m. dertilhørende vedtægtsændringer m. ABFs forslag til vedtægtsændringer 3, stk.3. 3 stk. 3 og 4 bliver stk. 4 og stk. 1 ændres stk. 2 og stk. 3 til stk Ny 11 stk. 4 Ny 24 stk. 4 og stk. 5. Forud for afstemning om forældrekøb/ omvendt forældrekøb gennemgik Lajla forældrekøb, fordele v. fremleje og ulemper v. at lejer ikke er andelshaver m.m. Samt de ændringer og tilføjelser til vedtægterne v. fremleje. Ved forældrekøb/ omvendt forældrekøb skal forstås at forældre eller børn/adoptivbørn køber boligen og fremlejer den til enten forældre eller børn. Andelshaver bebor ikke selv boligen. Fordele og ulemper herved. Ulemper: Når andelshaver ikke selv bebor boligen og har lejet den ud til børn eller forældre bliver det svært at fastholde ikke herboende andelshavers interesse og deltagelse i fællesvedligehold og forpligtigelser i forhold til foreningen og vedtægterne, det kan blive svært at få en bestyrelse, en bestyrelse kan blive nærmest handlingslammet hvis ikke andelshaver møder op til generalforsamlinger, hvilket er særdeles vigtigt da lejer ingen stemmeret har. Andelstanken forsvinder. ABF s jurister fraråder forældrekøb, men har skriftligt oplyst at der er ingen juridisk lovgivning der forhindrer os heri. Fordele: Marianne gav udtryk for at der er fordele ved forældrekøb/omvendt forældrekøb. Der kan kun udlejes til forældre/børn. Ved at lejemålet bliver i familien mener Marianne at ansvarsfølelsen vil være større end hvis boligen var lejet ud til hvilken som helst anden. Forpligtigelser kan aftales med lejer omkring fælles vedligehold andelshaver og lejer imellem. Lejer vil kunne ansøge om boligsikring. Mht. foreningens økonomi er det en fordel hvis ikke boligen kan sælges. Her tænker vi alle på salg af bolig nr. 24. Nuværende ordning af 2014 med fremleje max. 2 år af gangen i henhold til vedtægternes 11 stk. 1 er de andelshavere der har deres bolig til salg ikke interesseret i at benytte sige af, netop fordi de skal flytte tilbage og bebo deres bolig i max. 1 år før der igen kan ansøges om fremleje. Forældrekøb er ikke tidsbegrænset og her åbnes en mulighed for at få boligafgiften ind og forebygge lignende sager som vi står i med bolig nr. 24. Alle forhold samt standard lejekontrakt A 38 skal godkendes af bestyrelsen samt i henhold til gældende vedtægter Lajla gør opmærksom på at bestemmelser i vedtægten om forældrekøb ikke vil kunne fjernes med et almindeligt kvalificeret flertal. Det vil således kræve enstemmighed, hvis ændringen skal gælde for samtlige andelshavere i foreningen. Søges bestemmelsen på et senere tidspunkt ændret, vil de andelshavere der stemmer imod ændringen således fortsat have ret til at leje andelen ud til børn eller forældre, i hele andelshavers ejer periode. Et flertal af beboerne mener at vi bliver nødt til at tænke alternativt og fremtidsorienteret. Nykredit har også forslået fremleje på vores sidste møde. 2

3 Ja 10 Nej 1 Blank 4 Forslaget er hermed vedtaget m. 2/3 flertal. Tillæg til de nye vedtægter 2015 vedr. fremleje blev vedtaget. Vedlægges referatet. Forslag 2: Boligsalg/boligpris. Lajla fremlagde salgsarbejdet m. bolig nr. 24. Vi drøftede salgsfremmende tiltag bla. en bredere annoncering i dagligvarer butikker og mulighed for fremhævning af annoncen på Boligas salgsside. Boligas statistik over besøgende og indhentning af salgsopstillinger er stærkt stigende især i den sidste uge. Interessant er at de fleste log in på annoncen er direkte log in. Der har været 2 par der har set på boligen. Det ene par virkede interesseret. Det er ikke salgsprisen der viser sig at være afgørende for købet, det er boligafgiften som afgør købet. Det er vigtigt at vi får talt med interesserede i arbejdet med salgsfremme. Blev enige i at bibeholde den nuværende salgspris på kr. da foreningens udlæg nærmer sig hastigt den udbudte pris. Håber at vedtagelse om forældrekøb vil øge interessen for køb af andelen og forebygge at beboere ikke bare fraflytter og ophører indbetaling af boligafgift og forbrug. Vedtagelse af forældrekøb vil blive fremhævet i salgsannoncen på boliga.dk. Idet vi alle håber på at boligen bliver solgt indenfor de næste par mdr. så foreningen ikke lider tab. Forslaget blev enstemmigt forslaget. Forslag 3: Nye vedtægter 2015 til godkendelse. Udarbejdet efter ABFs nye standardvedtægter 2014 og ny andelsboliglov 2014 Lajla gennemgik ændringerne samt tilføjelserne og fremhævede de væsentlige ændringer. Under 9 stk. 2 slettes ordene ruder og vinduer. Nye vedtægter bringes til afstemning. Forslaget blev enstemmigt vedtaget. Forslag 4: Drøftelse af låneomlægning 2015/lånetilbud (udsendt m. referat af d. 25. Jan.) Med udgangspunkt i BT s artikel og Ekstrabladets artikler af. d. 14. marts vedrørende henholdsvis lånetyper og hvilke lån der vil være mest fordelagtige samt den enorme øgning i Nykredits bidragssatser i perioden til 61 % udfra tilsendt Grafik fra Bent. Begrundelserne for at bidragene er steget, er ikke tabsrisikoen. For faktisk har tabene trods krisen ikke været alarmerende. En del af begrundelsen for stigningen i bidragssatsen skyldes skærpede kapital krav til kreditinstitutterne fra myndighederne. Ifølge John Norden direktør for prissamligningsportalen i Mybanker.dk så dækker bidraget renter, gebyrer, kursskæring. Ifølge Nationalbankdirektør Lars Rohde og kreditselskaberne er målet med de meget høje bidragssatser på F lånene at få folk til at afdrage på deres lån. Det er vigtigt at holde sig for øje at den sidste 1/3 af et lån med afdragsfrihed dvs. den del der afdrages fra 60% - 80% er lige så dyr som den første 2/3 af lånet. Der er enorm høje renter på afdragsfriheden. Helt op til flere hundrede % i rente i de første år af låneperioden. Efter de første 5 år ligger renten fortsat på omkring 18,4 %. 3

4 Der er sket meget på lånemarked siden vores møde med Nykredit i NU udbydes der fastforrentede lån til en lav rente. Det kan bedst betale sig at tage afdragsfrihed på de første 60 % af det samlede lån og så betale afdrag på den sidste del af belåningsprocenten fra de 60 % og opefter. Det er fordi bidragene i den sidste del af det samlede lån er gået helt amok, hvis de er uden afdrag. Gebyrerne for afdragsfrihed er banket så voldsomt i vejret at man i dag er bedre tjent med at betale afdrag på den sidste del af lånet, hvor det sparede bidrag bruges til at skære store lunser af foreningens gæld ifølge John Norden. Nykredit har tilbudt bestyrelsen et møde d. 30. April kl Efter denne drøftelse blev vi enige om at forespørge om mødet kunne blive for alle interesserede beboere og at Nykredit medbringer eksempler på de omtalte ønskede lån ved omlægning af F10 lånet med det formål at vi her kan blive enige om hvilke lån vi skal omlægge til når beregningerne fremlægges hvor det fremgår hvilken indflydelse lånene får på boligafgiften beregnet på de 3 str. boliger? I hører nærmere. Ane & Peter tilbyder at mødet kan afholdes i nr. 4. Beboerne blev informeret om at Nykredit skriftligt har meddelt os at de har indtil videre valgt at fastsætte den samlede rentesats til 0,00 % p.a., hvis den er negativ. Ved tlf. samtale oplyste Nykredit at de har dog ikke i sinde at følge de nye vilkår pr. 6. marts 2015 pt. om at opkræve negativ rente for indestående i banken men at vores rente nedsættes til 0,00 %. Forslag 5: Godkendelse af vedligeholdelsesplan Gennemgang v. Torben. Beboerne var indforstået med beregningen af det gennemsnitlige vedligeholdelsesbeløb på 475 kr. pr. mdr. pr. andel. Pt. får det ikke indflydelse på nuværende boligafgift. Idet vi håber på et overskud ved kommende låneomlægning ved den lavere rente så der kan afsættes et større årligt beløb til fælles vedligehold af boligerne, samt en nedsættelse af boligafgiften. På nuværende har vi også allerede hensat ca de tidligere år, og kan derfor holde boligafgiften i ro i Forslaget blev enstemmigt vedtaget. Forslag 6: Gennemgang af GSR s oversigt over udgifter til færdiggørelsen samt støtte til færdigbehandling af cases. GSR (Den Fælles Grundejerforening) har bedt de enkelt medlemsafdelinger om at de på deres respektive general- forsamlinger får afklaret, hvor langt GSR skal gå/føre med sagerne? Lajla gennemgik GSR s oversigt over udgifter til færdiggørelsen udfra kommunens mangelsliste, hvilke anlægs- opgaver, der udestår før området kan overdrages til GSR. Samt hvor langt GSR er i deres arbejde med sagerne. Svendborg Kommunes omgåelse af vores lokalplan 199 samt frigivelse af anfordringsgarantien før Krebsen var færdiggjort klage herover til Statsforvaltningen, og skrivelse til Justitsministeriet om hvilken lov der kan afgøre vedligeholdsforpligtigelsen over området m. stier og veje og støjvolde, belysning m.m. Da GSR har fået medhold i Natur- og Miljøstyrelsen, at GSR alene står for ansvaret for drift og vedligeholdelse af det grønne område syd for afd. A,B,C og D. Idet GSR har afholdt anlægsudgifter for ca kr. og GSR skønner at færdiggørelsen af de nord- sydgående stier vil koste ca kr..justitsministeriet har videresendt forespørgslen til Miljøministeriet. Mht. årskontingent til GSR har vi haft et kontingent frit år. Skal betale 700 kr. pr. bolig pr. år ud af fællesudgiften som hidtil idet der skal hensættes til vedligehold. Hvis GSR bliver pålagt al vedligehold vil kontingentet blive 1000 kr. og hvis ikke vil det kunne nedsættes til 350 kr. Derfor er det meget vigtigt at GSR får vores fulde støtte til at fortsætte kampen og sammen afvente en afgørelse på hvem der skal forestå vedligehold. Det vil blive betydeligt billigere for afd. hvis GSR får medhold. Håber ikke at det bliver nødvendigt at få juridisk bistand til evt. sagsanlæg mod Svendborg Kommune. 4

5 25. marts