Besigtigelsesrapport. Besigtigelse torsdag d. 8. oktober Eggertsvej 31, kl. tv., 5700 Svendborg. Matr. nr. 6cæ, Svendborg Markjorder

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse torsdag d. 8. oktober 2015 Eggertsvej 31, kl. tv., 5700 Svendborg Matr. nr. 6cæ, Svendborg Markjorder Udført for Svendborg Kommune 30. oktober 2015

2 Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Svendborg Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Lejers repræsentant. Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning Søren Byø, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om et beboet lejemål, der er registreret som ejet af Svend Erik Hegelund Espensen og Else Riggelsen Bygningen er opført i 1900 i 1 etage med udnyttet tagetage og kælder med et samlet boligareal på 330 m ² jf. BBR. Den besigtigede lejligheds boligareal er på 50 m ² jf. BBR. Bygningens facader er udført i blankt murværk og tagdækning er udført med cementsten. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb og andre forhold i et omfang i den besigtigede bolig, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med 75 i Byfornyelsesloven (LBK nr af 31/08/2015). Det vurderes, at sundhedsfaren er nærliggende. Det vurderes, at de registrerede mangler ikke kan udbedres, mens boligen er beboet,

3 de registrerede forhold kan ikke udbedres uden en gennemgribende renovering af boligen. B.2. Anbefaling Det anbefales, at forbud mod ophold træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. byfornyelseslovens 76 stk. 2. Anbefaling begrundes med sundhedsfare som følge af: Aktiv skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum i boligen. Boligen kan ikke benyttes under renovering. Utilstrækkeligt brandskel mellem lejlighed og fællesareal Boligen er indvendigt beklædt med brandfarlige Cellotex-plader på hovedparten af ydervægge Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone ud til fra offentlig vej. C.2 Udvendig besigtigelse. Bygningens sokkel bærer præg af fugtpåvirkning fra opstigende grundfugt. Dette har resulteret i flere afskalninger i puds og maling. Der kan måles kraftigt forhøjet fugtniveau i bygningens ydervægge op til 1,5-1,8 meter over terrænniveau. Der observeres udlagt fugtmembran mod kældervægge mod indkørsel og vej. Membranen er ikke fastgjort og forseglet i top, hvorved regnvand der rammer facader ledes ned bag fugtmembran og opfugter kældervægge. C.3 Indvendig besigtigelse. Ved besigtigelsen af lejemålet kan der måles forhøjet fugtighed i alle ydervægge med forsatsvægge op til 1,6-2,2 meter over gulvniveau.

4 Ved ydervæg i stue mod sydøst ses mindre skimmelbegroning på opfugtet ydervæg. Der hultages på forsatsvæg og bagvedliggende ydermur måles kraftigt opfugtet. Det registreres at forsatsvægge er opbygget af brandfarlige Cellotexplader. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieanalyse på ydervæg bag forsatsvæg. Analysen viste begrænset forekomst af levedygtige sporer. Under fast tæppe i stuen ses tydelig vækst af skimmelsvamp og terrændækskonstruktionen måles kraftigt opfugtet, og der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieanalyse på underside af isoleringsmåtte under gulvtæppe. Analysen viste høj koncentration af levedygtige svampesporer i prøven. I prøven forekommer art med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. Ved ydervæg i soveværelse, ses mindre skimmelbegroning på kraftig opfugtet ydervæg. Der blev opskåret tapet på ydervæg, hvor der ses skimmelbegroninger. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieanalyse på ydervæg bag tapet og analyse viste forekomst af sterile sporer. Loftbrædder i stue måles kraftigt opfugtede mod sydøstligt hjørne og op til ca. 0,5 meter fra ydervæg.

5 Linoleumsgulv i entre og underliggende gulvplader måles kraftigt opfugtet mod badeværelse og stue. Der måles kraftigt forhøjet indvendig relativ luftfugtighed i boligen. Ud fra beboers beskrivelse vurderes det at udluftning af boligen burde være tilstrækkelig ventilation for normal bolig. Der registreres rumtemperaturer på C i boligen. Ved besigtigelsen registreres det at udgangsdør til fællesareal ikke er BD30 klassificeret. Det vurderes at der er tilstrækkelig adgang for lysindfald i boligen i overensstemmelse med Byfornyelseslovens 75 stk. 3. C.4 Årsag Hovedårsag til fugt og skimmelvækst i boligen vurderes at være opstigende grundfugt kombineret med udvendig fugtmembran der tilføjer fugt til kældervægs konstruktionen. Derudover er der opsat forsatskonstruktion indvendigt, der vurderes medvirkende til at fastholde fugt i murværk. Målinger ved besigtigelsen D.1. Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Ydervægge, forsatsbeklædte, cm over gulvniveau Ydervæg uden forsatsvæg, cm over gulvniveau X X X X Skillevægge, generelt X X X Betongulv, stue X X Bræddeloft stue X X X Linoleumsgulv, entre, ved stue og badeværelse X X * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen.

6 **Meget høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Våd fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Derfor vil det kunne opleves at samme konstruktion har flere afkrydsninger. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2. Relativ luftfugtighed RH (%) Normal Fugtig Meget fugtig Våd Udvendig luftfugtighed 59% Boligrum 80% De registrerede luftfugtighedsværdier for lejligheden vurderes at være for høje i forhold til udvendig målt luftfugtighed. For høj luftfugtighed i en bolig er ikke i sig selv bevis på sjusket udluftning. Det er udelukkende tegn på utilstrækkelig udluftning ift. den fugtighed boligen tilføres ved menneskeophold, fugtige konstruktioner m.m. Den relative luftfugtighed i en bolig har stor betydning for indeklimaet. Sidestående tabel fra Arbejdstilsynet viser den optimale luftfugtighed i en bolig.

7 Typiske tegn på for høj luftfugtighed er kondens på ruder. Det er at forvente at der vil opstå kondens på ruder i soveværelse i løbet af natten, men ved kondens på ruder i løbet af dagen, er der ikke tilstrækkeligt luftskifte og/eller varme i boligen. Når den relative fugtighed i boligen i længere tid overstiger 75-85% vil der med stor sikkerhed opstå skimmelvækst. D.3. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 3 skimmelprøver på adressen. Goritas A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag Prøve nr. 1, aftryksprøve, udtaget på forsatsvæg bag tapet i stue, viste at der er begrænset aktiv sporeforekomst med begrænset individuel forekomst af arterne Aspergillus versicolor til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på isoleringsplade under fast tæppe i stue, viste at der er høj koncentration af typen Acremonium sp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 3, aftryksprøve, udtaget på forsatsvæg bag tapet i soveværelse, viste at der er begrænset aktiv sporeforekomst med begrænset individuel forekomst af sterilt mycelium til stede på udtagsstedet. Aspergillus versicolor er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner. Arten hører under de såkaldt særligt biologisk aktive skimmelsvampe, der kendetegnes ved kraftig sporespredning og produktion af sundhedsskadelige mykotoksiner. Jf. Statens Byggeforskningsinstituts By og Byg Anvisning 204 bør rum, hvor tilstedeværelsen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe forekommer, ikke benyttes i perioden indtil renovering. Dette er gældende selv ved mindre forekomster. Der bør udvises særlig opmærksomhed og krav til sundhedsmæssig beskyttelse ved håndtering af materialer inficeret med denne skimmelart. Acremonium sp. er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Væksten ses som vatagtig bevoksning på fugtige bygningsdele. Ved optimal temperatur på ca. 25 C og rette fugtforhold udvikler væksten sig med ca. 1-3 cm om dagen. Arten påvirker typisk personer med nedsat immunforsvar.

8 Den 30. oktober 2015 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør Tlf Rapport juridisk vurderet af: Søren Garde, SGR Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse

9 Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er foretaget destruktive undersøgelser på adressen i form af opskæring af tapet på ydervæg. Der er taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: Ydervæg, stue, bag forsatsvæg - Prøve nr. 1 Betongulv, stue - Prøve nr. 2 Ydervæg, soveværelse Prøve nr. 3 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.

10 3. Billeder fra besigtigelsen Facade mod vej Tegn på opstigende grundfugt i sokkel

11 Fugtstoppende membran på kælderydervæg ikke udført korrekt Fugtmåling på 99,9 digits i mur bag forsatsvæg Aftrykssted nr. 1

12 Fugtmåling på 26% i forsatsvæg i stue, lige under loft Kraftigt opfugtet gulvisoleringsplader under tæpper, stue Synlig skimmelvækst

13 Skimmelvækst under opfugtet gulvisoleringsplade i stue Aftrykssted nr. 2 Partiel forsatsvæg på ydervæg i soveværelse

14 Opfugtet forsatsvæg soveværelse Aftrykssted nr. 3 Fugtmåling på 99 digits i ydervæg uden forsatsvæg i soveværelse

15 Fugtmåling på 19% i plader under linoleum, entre Udgangsdør til fællesareal er ikke brandklassificeret

16 Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.

17 Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA Sag: Telefon: Telefax: lab@goritas.dk Søren Garde Rådgivning Jens Ilum Bock Voldbyvej 8B 8450 Hammel Vedr.: Eggertsvej 31 Vi har den modtaget 3 aftryksplader fra Dem til analyse på vort laboratorium. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi. Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: Fax: goritas@goritas.dk Goritas A/S CVR nr.: Danske Bank konto: Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK

18 AS/SA Sag: Side: 2 Prøve nr. Lokale/ Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 1 ydervæg i stue, SØ Aspergillus versicolor 3 I alt 3 CFU 2 gulv i stue, SØ Peniillium chrysogenum. Acremonium sp. Mucor sp. 8 >50 3 I alt >61 CFU 3 ydervæg i soveværelse Sterilt mycelium 4 I alt 4 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. Beskrivelse af konstaterede skimmelsvampe Aspergillus er en slægt af skimmesvampe som kaldes vandkandeskimmel, da sporekæderne er placeret som strålerne fra bruseren på en vandkande. Der kendes over 200 arter, som findes verden over, især i det tropiske klima. Farven varierer afhængig af den enkelte art fra sort, brun og gul til grønt. Aspergillus er meget almindelig indendørs og findes oftest i husstøv. I bygninger vokser Aspergillus på celluloseholdige materialer, især på trækonstruktioner, på tapeter og pladematerialer samt især isoleringsmateriale og polyurethanskum. Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne. Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring.

19 AS/SA Sag: Side: 3 Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Acremonium arter findes vidt udbredt i jord samt på planter. Kolonier kan være hvide, gule, orange, gråbrune eller gulgrønne med ofte flade, pulveragtige eller slimede overflader eller med lavt luftmycelium, der er vatagtigt eller ser sammenfiltret ud. Mest almindelig er arterne A. charticola og A. strictum, som optræder ofte ved fugtskader i bygninger. Arterne ses hyppigt på fugtige kældervægge og tapeter. Mucor sp. kaldes også hovedskimmel idet sporerne dannes i et lukket sporangie, der ser ud som et hoved på en stilk. Den er vidt udbredt og forekommer hyppigt i jordlag og frisk eller tørret frugt. Svampen er hurtigt voksende ved et temperaturoptimum mellem C. I forbindelse med bygningsmaterialer optræder arten på frisksavet eller malet træ, samt på bagsiden af malerier, hvor især limen angribes. Idet Mucor sp. regelmæssigt kan findes i husstøv, vil den ofte kunne påvises på bygningsoverflader. Skimmelvækst kan forekomme alle steder, hvor overfladen eller luften er tilbagevendende eller konstant fugtig. En sådan fugtighed kan stamme fra defekter i overfladestrukturen (revner), utætheder i rør og kondensering af vanddampe fra det indre miljø. Af disse årsager er kondenseringen den langt hyppigste. Skimmelsvampene ses ikke kun på træets overflade, men også på forskellige andre fugtige byggematerialer. Som næringskilde kan Skimmelsvampe benytte enhver form for fugtigt organisk materiale, selv husstøv kan danne et tilstrækkeligt næringsgrundlag. Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder, eller at give en samlet vurdering af skimmelforekomsterne i bygningen, herunder omfanget og eventuelle nødvendige udbedringsarbejder.

20 AS/SA Sag: Side: 4 Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas A/S Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog