Godkendelse af kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og institutioner, Venøsundvej og Tornhøjvej, Tornhøj (2.

Transkript

1 Punkt 11. Godkendelse af kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og institutioner, Venøsundvej og Tornhøjvej, Tornhøj (2. forelæggelse) By- og Landskabsudvalget indstiller, at byrådet godkender Kommuneplantillæg endeligt uden ændringer. Lokalplan endeligt uden ændringer. Magistraten anbefaler indstillingen.. Beslutning: Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag: Muligheden for at etablere fleksboliger tages ud af lokalplanen. For ændringsforslaget stemte 2 (Per Clausen (Enhedslisten) og Kirsten Algren (løsgænger). Imod stemte 24. Ændringsforslaget var herefter ikke godkendt. Indstillingen godkendt. Helle Frederiksen, Hans Henrik Henriksen, Cæcilie Andersen, Lasse P. N. Olsen og John G. Nielsen var fraværende. kl Side 1 af 6

2 Sagsbeskrivelse 1. forelæggelse By- og Landskabsudvalgets møde 18. august 2016 (punkt 5). Magistratens møde 29. august 2016 (punkt 5). Byrådets møde 12. september 2016 (punkt 5). Forslagene har været offentliggjort i perioden 21. september til 21. november Link til digitale planer Lokalplan Kommuneplantillæg Oversigtskort Formål og baggrund I blev der afholdt en Realdania støttet arkitekt-konkurrence med titlen City in Between, hvis formål var at definere fremtidens forstad. Projektområdet omfattede blandt andet området omkring Venøsundvej og Tornhøjvej. Vinderprojektet pegede på, at der skulle ske en udvikling af institutionsbåndet mellem Astrupstien og Venøsundvej/Tornhøjvej i form af fortætning og flere typer af anvendelser end institutioner. Vinderprojektet er efterfølgende blevet fulgt op af en supplerende planlægning gennem Fysisk Vision 2025, herunder nedslagspunktet ved Astrupstien. Nærværende lokalplan og kommuneplantillæg følger op på tankerne i disse projekter og konkretiserer dem i form af byggerettigheder og arealanvendelsesmuligheder. kl Side 2 af 6

3 Kommuneplantillæggets indhold Kommuneplanen er justeret for at sikre overensstemmelse mellem lokalplan og kommuneplan. Dette er sket i kommuneplantillæg som er fremlagt sammen med lokalplanen. Kommuneplantillægget øger bebyggelsesprocenten fra 40 til 50 og supplerer anvendelsen fra kun institutioner og offentlige formål til også at kunne rumme boliger, undervisning og rekreative formål. Desuden øges antal tilladte etager fra 2 til 3, hvor den 3. etage både kan være en regulær etage eller en ubebygget tagterrasse. Lokalplanens indhold Områdets bebyggelsesprocent fastlægges til 50, hvor den eksisterende lokalplan giver mulighed for 40 på den enkelte ejendom. Byggeriet kan opføres i 3 etager, hvor den 3. etage kan være en almindelig etage eller en tagterrasse. Efter byggeloven tæller en tagterrasse som en etage, men den vil visuelt ikke virke som en fuld etage. Den maksimale bygningshøjde er fastsat til 13 m. Byggeriet skal orienteres vinkelret på Astrupstien, og have gavlene placeret i en byggelinje langs stien. Dette greb er valgt for at understrege stiens krumme forløb med bygningerne. Bebyggelsen udføres i udvalgte farver i jordfarveskalalen, men kan i øvrigt opføres i nutidig arkitektur. Området trafikbetjenes fra henholdsvis Venøsundvej og Tornhøjvej. Den eksisterende bussluse opretholdes. Parkering skal fortrinsvist finde sted i fælles anlæg. Der lægges stiforløb ind i bebyggelsen, som muliggør krydsningen mellem Astrupstien og Venøsundvej henholdsvis Tornhøjvej. Langs Astrupstien etableres lommeparker, der inviterer til leg og ophold. De boligrelaterede friarealer etableres på terræn, altaner og tagterrasser. Ophævelse af lokalplaner Lokalplan , Institutionsområde, Tornhøj Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan for "Institutionsområde, Tornhøj", der er udlagt til institutions-og centerområde for et større område omkring Tornhøjskolen. Med den endelige godkendelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan ophæves Lokalplan i sin helhed. Lokalplan , Himmerland afd. 24 En mindre del af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan for "Himmerland, afd. 24", der er udlagt til boligformål, herunder tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Med den endelige godkendelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan ophæves den del af Lokalplan , der omfattes af nærværende lokalplan. Lokalplan , Tornhøj, Himmerland afd. 20 En mindre del af lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan for "Tornhøj, Himmerland, afd. 20", der er udlagt til boligformål, herunder tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Med den endelige godkendelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan ophæves den del af Lokalplan , der omfattes af nærværende lokalplan. Miljøvurdering Kommunen har ikke modtaget bemærkninger til miljøscreeningen og sin afgørelse om, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport. Økonomi Gennemførelsen af lokalplanen og kommuneplantillægget skønnes ikke at medføre direkte udgifter for kommunen. Gennemførelsen af lokalplanen og kommuneplantillægget betyder, at kommunen kan forvente at få indtægt ved salg af arealet. Det endelige salgspotentiale er ikke opgjort endnu, men skønnes at være et tocifret millionbeløb, som indgår i Budget 2016 i investeringsoversigten for AK Arealer. Indsigelser og bemærkninger Der er modtaget følgende henvendelser: 1. Erhvervsstyrelsen, Langelinie Alle 17, 2100 København Ø 2. Nordjyllands Historiske Museum, Algade 48, 9000 Aalborg 3. Michael Jensen, Tornhøjparken 133, 9220 Aalborg Øst 4. Tina Vestergaard, Oddesundvej 93, 9220 Aalborg Øst 5. Miljø- og Energiforvaltningen, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby. kl Side 3 af 6

4 Henvendelserne er behandlet i rækkefølge nedenfor. 1. Bemærkning fra Erhvervsstyrelsen, der ikke har indsigelser til planen, men bemærker at den øgede boligrummelighed som planerne giver, skal fremgå af kommuneplanens Bilag M. Svar: Taget til efterretning. Bilag M i kommuneplanen opdateres. 2. Bemærkning fra Nordjyllands Historiske Museum, der anbefaler en arkæologisk forundersøgelse af dele af arealet forud for evt. byggeri. Svar: Taget til efterretning. Undersøgelser af denne karakter foretages normalt forud for grundsalg. 3 Indsigelse fra Michael Jensen. 3a Indsigelse vedr. fortætning: Mener at lokalplanen giver mulighed for en fortætning, som ligger væsentligt ud over det normale for området. Især etageantallet (maks 3 etager) og bygningshøjden (maks 15 m) ligger væsentligt ud over de 1-1½ plans huse i omgivelserne. Anbefaler at bebyggelsesprocenten sættes ned til 40, og at der ikke bygges huse på mere end 2 etager, dog undtagen halbyggeri. Svar: Ikke imødekommet. Et af resultaterne af City in between -projektet og den efterfølgende Fysisk Vision 2025 var, at der skal ske en styrkelse af Tornhøjcenteret som samlingspunkt og ske en fortætning i denne lokalplans område. Det er vurderet, at området godt kan bære den volumen og scala, som lokalplanen muliggør. 3b Indsigelse vedr. friarealer: Oplyser at de ubebyggede arealer vest for Waldorfskolen, anvendes til boldbaner, og at de nu forsvinder. Mener ikke at forslaget til lokalplan sikrer alternative friarealer. Svar: Ikke imødekommet. Samme begrundelse som 3a. Den lokalplan, som hidtil har været gældende for området, tillader også bebyggelse af hele området, så boldbanerne har under alle omstændigheder haft en midlertidig karakter. 3c Indsigelse vedr. planbestemmelse 6.8 om solenergianlæg: Foreslår at solpanelernes rammer males med mat maling og foreslår, at der fastlægges yderligere bestemmelser om solpaneler. Svar: Delvist imødekommet. Det er ikke nødvendigt at rette planbestemmelsen, idet der allerede er stillet krav om refleksbehandling og et maks. glanstal på 20. Dette betragtes normalt som mat. Glanstal 20 anvendes også til at regulere solpaneler og glaserede tegl i andre lokalplaner. Indsigers ønske om ikke at få gener af panelerne er således allerede indeholdt i planbestemmelsen. 3d Indsigelse vedr. planbestemmelse 6.9 om belysning ved skilte. Foreslår at det præciseres, hvilke typer belysning, der tillades ved skilte. Svar: Ikke imødekommet. Der er tale om et almindeligt bolig- og institutionsområde, hvor en egentlig regulering af lys ved skilte forekommer overflødigt. Der vil være tale om belyste husnumre og evt. mindre henvisningsskilte. 4 Indsigelse fra Tina Vestergaard 4a Indsigelse om virksomhedslejligheder, der ønskes genovervejet, da indsigeren mener, at der er et stærkt sammenhold i bydelen blandt beboerne. Indsigeren mener ikke, at midlertidige lejere vil bidrage til sammenholdet. Svar: Ikke imødekommet. kl Side 4 af 6

5 Emnet er omtalt men ikke reguleret i lokalplanen. Der kan ikke fastsættes bindende bestemmelser i en lokalplan om fleksboliger, fordi det følger et andet regelsæt - Boligreguleringsloven. Reguleringen er indirekte, idet der ikke er stillet krav om helårsbeboelse. Aalborg Kommune har vedtaget, at boligreguleringsloven gælder i kommunen. Boligreguleringsloven regulerer, at boliger, der anvendes til helårsbeboelse, ikke uden videre kan overgå til andre formål end helårsboliger. Når en bolig tages i brug første gang, er den ikke omfattet af boligreguleringsloven. Derfor vil boligen kunne benyttes til bolig for personer, der har folkeregisteradresser andre steder. Først når boligen inden for de seneste 5 år har været anvendt til helårsbolig (med tilknyttet folkeregisteradresse) vil boligen være omfattet af boligreguleringsloven. Den, der bygger en ny bolig, har derfor en fleksibilitet til at vælge mellem helårsbeboelse eller andre boligtyper, f.eks. virksomhedslejligheder. Når lokalplanen indikerer (men ikke regulerer), at det kunne være ønskeligt at åbne mulighed for fleksboliger, skyldes det udviklingen af de omkringliggende områder: De mange specialiserede arbejdspladser forudsætter, at der for kortere eller længere perioder kan være tilknyttet specialister til virksomhederne, f.eks. turnuslæger, ingeniører eller andre typer af specialister. Lejligheder uden bopælspligt kan være et alternativ til egentlige hoteller og dermed muliggøre at specialisten kan tage sin familie med for en længere periode. 4b Indsigelse mod at de eksisterende boldbaner nedlægges. Svar: Ikke imødekommet. Samme begrundelse som 3a og 3b. Den lokalplan, som hidtil har været gældende for området, tillader også bebyggelse af hele området, så boldbanerne har under alle omstændigheder haft en midlertidig karakter. 4c Indsigelse mod fortætning af området. Mener at lokalplanen lægger op til for tæt byggeri, og at 3 etager vil være fremmed for stedet. Foretrækker de grønne områder. Svar: Ikke imødekommet. Samme svar som 3a 5 Bemærkninger fra Miljø- og Energiforvaltningen 5a Bemærkning om at Miljøscreeningens afsnit om jordhåndtering ikke er korrekt beskrevet. Teksten foreslås rettet, så det fremgår, at området er undtaget af områdeklassificering, og derfor ikke skal analyseres eller anmeldes ved jordflytning. Svar: Taget til efterretning. Der er tale om en faktuel fejl, som rettes. Dette påvirker ikke hverken kommuneplan eller lokalplan. 5b Bemærkning om eksisterende forsyningsledninger, der er taget ud af drift, og at deklarationerne for disse ledninger derfor aflyses. Svar: Taget til efterretning. kl Side 5 af 6

6 Bilag: Byrådet Kommuneplantillæg for området ved Venøsundvej og Tornhøjvej Lokalplan Boliger og institutioner, Venøsundvej og Tornhøjvej, Tornhøj Indsigelser i samlet PDF kl Side 6 af 6