Investeringsejendomme

Transkript

1 Forfatter: Niels Gjøl Jensen Studie nr: Vejleder: Claus Holm Investeringsejendomme Hvad er konsekvensen af ændringerne til årsregnskabsloven for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme, samt hvilken betydning har ændringerne for informationsværdien af en årsrapport? Hovedopgave HD. 2 del Business and Social Sciences Aarhus Universitet November 2016 Antal anslag:

2 Indholdsfortegnelse Executive summary Indledning Problemstilling Problemformulering Forkortelser Afgrænsning Afhandlingens opbygning Metode Kildekritik Stikprøve udvælgelse Udvælgelse af årsrapporter til analyse Udvælgelse af salgsprospekter Regnskabsbrugerens informationsbehov Årsregnskabslovens begrebsramme Årsregnskabslovens kvalitetskrav Regnskabsbrugeren Delkonklusion Hvad er en investeringsejendom, og hvorledes er kravene til indregning, måling og præsentation efter ÅRL 2013? Definition af en investeringsejendom Første indregning og måling Efterfølgende indregning og måling Kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger Dagsværdi Skemakrav og anvendt regnskabspraksis Noteoplysninger Delkonklusion Hvilke forskelle er der på den nye og gamle årsregnskabslov i forhold til indregning, måling og præsentation? Indregning og måling Anvendt regnskabspraksis...30

3 4.3. Noteoplysninger Delkonklusion Hvordan værdiansættes investeringsejendomme til dagsværdi? Kostprismetoden Afkastbaseret model Fase 1 Ejendommens driftsafkast Eksempel fase Fase 2 Afkastkravet Eksempel fase Fase 3 Tillæg og fradrag Eksempel fase DCF-modellen Fase 1 Opgørelse af det frie cash flow Eksempel fase Fase 2 Diskonteringsrenten Eksempel fase Centrale forudsætninger Centrale forudsætninger ved den afkastbaserede model og DCF-model Delkonklusion Hvilken påvirkning vil ændringerne af årsregnskabsloven have til årsrapporter for virksomheder med investeringsejendomme? Indledende bemærkninger Analyse af resultatopgørelse og balance Analyse af resultatopgørelse og balance for FB Erhvervsejendomme ApS Analyse af resultatopgørelse og balance for E-bolig A/S Analyse af anvendt regnskabspraksis Analyse af anvendt regnskabspraksis for FB Erhvervsejendomme ApS Analyse af anvendt regnskabspraksis for E-bolig A/S Analyse af noteoplysninger Analyse af noteoplysninger for FB Erhvervsejendomme ApS Analyse af noteoplysninger for E-bolig A/S Delkonklusion...60

4 7. Hvorledes påvirker de analyserede ændringer til årsrapporterne informationsværdien for regnskabsbrugeren? Afkastkrav Lejeniveau Udskudt vedligehold Hvordan påvirkes informationsværdien af årsrapporterne for FB Erhvervsejendomme ApS og E-bolig A/S Forslag til anvendt regnskabspraksis og noteoplysninger Delkonklusion Konklusion Litteratur liste Bøger Hjemmesider Lovtekster Publikationer Årsrapporter Bilag Bilag 1 Colliers salgsprospekt Bilag Specifikation af købesum Bilag Specifikation lejeindtægt Bilag Specifikation af driftsudgifter Bilag 2 Colliers MarkedsPULS 2. kvartal Bilag 3 Centrale oplysninger for udvalgte salgsprospekter Bilag 4 Udvalgte årsrapporter Bilag 5 Følsomhed DCF-modellen...81

5 Executive summary The Danish Financial Statements Act has been subject to changes in the year The changes have affected several areas, including the demands for recognition, measurement, and presentation, when investment properties are measured at fair value. This thesis will address recognition, measurement and presentation of investment properties according to the Danish Financial Statements Act with the following main issue: What is the consequence of the changes to the Danish Financial Statements Act for recognition, measurement and presentation of investment properties, and what is the significance of the changes for the value of the financial statements? The annual reports are considered to provide a true and fair view in accordance with the Danish Financial Statements Act 11. The Danish Financial Statements Act relies on the International Accounting Standards, which can be used for exposition of the Danish Financial Statements Act. The purpose of the Danish Financial Statements Act is to give the financial statement users relevant and reliable information. Relevance and reliability are the main qualitative characteristics in the Danish Financial Statements Act. Another qualitative characteristic is comparability, which can be discharged from the Danish Financial Statements Act 13 and 24. The above-mentioned qualitative characteristics are used for an evaluation of the value of the financial statements. The definition of investment properties are properties, which are possessed to obtain rental income or capital gains. The Danish Financial Statements Act does not define investment properties, why the definition is in accordance with IAS 40. Investment properties can be recognized as an asset, when they are in accordance with the definition of an asset. The investment properties are at first recognized at cost. Subsequently, the investment properties can be recognized at cost or fair value. The definition of fair value is the price that could be achieved by a sale of a property in a normal transaction between two market participants. The main difference between the old and the new Danish Financial Statements Act is the new presentation requirements in accordance with the Danish Financial Statements Act 58a. The Danish Financial Statements Act 58a requires, that the financial statements contains a presentation of the central conditions used for the estimation of the fair value. Side 1 af 81

6 The financial statement users can thereby evaluate, whether the fair value is realistic, seen from the financial statement users point of view. The Danish Financial Statements Act does not give any minimum requirements for compliance with the Danish Financial Statements Act 58a. The methods used for estimation of the fair value is therefore analyzed. The thesis is delineated from several fair value methods and are only analyzing two return-based methods as these methods are assessed as the most applied. The return-based methods apply several estimates and are therefore sensitive for changes in those estimates. One of the main purposes of the Danish Financial Statements Act 58a, is to give the financial statement users a possibility to evaluate the estimates. The following conditions are considered central: - Rate of return - Rental income and rent for vacant premises - Deferred maintenance and investments To identify how companies earlier have presented central conditions regarding investment properties, an analysis of two annual reports with investment properties measured at fair value is made. One annual report, which has presented few central conditions is analyzed, as well as one annual report, which has presented several central conditions. The presentation of central conditions is different in the two analyzed annual reports. The conclusion from the analysis is that neither of the analyzed annual reports presented all of the identified central conditions. The annual report, which has presented several central conditions, was the annual report with the highest information value. To assess whether the new requirements affects the financial statement users need for information, the identified central conditions are compared with the Danish Financial Statements Act s qualitative characteristics relevance, reliability and comparability. Based on the comparison, the conclusion is that the central conditions provide the financial statement users with additional information. The Danish Financial Statements Act s requirement for relevance, reliability and comparability can better be fulfilled by giving information on central conditions, which results in an increase of the information value from the annual reports. The increase in the information value is different from one annual report to another. The difference can be attributed to the difference in the previous presentation of central conditions in the two analyzed annual reports. Side 2 af 81

7 1. Indledning 1.1 Problemstilling Måling og præsentation af virksomheders aktiver til dagsværdi har i mange år været en problemstilling indenfor regnskab og revision 1. Problemstillingen kan henføres til, at dagsværdien skal opgøres i henhold til dagsværdihierarkiet, ligesom der skal gives oplysning om centrale forudsætninger anvendt ved opgørelsen af dagsværdien. Problemstillingen omhandler, hvorvidt det er muligt at opgøre dagsværdien pålideligt og give regnskabsbrugeren mulighed for at vurdere, om den foretagende dagsværdiansættelse er realistisk efter regnskabsbrugerens opfattelse. I mange danske virksomheder, hvor investering i ejendomme er virksomhedens hovedaktivitet, har målingen af investeringsejendomme til dagsværdi stor betydning for regnskabsbrugeren. Dagsværdien for investeringsejendomme i virksomhederne fastsættes typisk på baggrund af anerkendte værdiansættelsesmodeller, der i vidt udstrækning er afhængig af ledelsens skøn, hvorfor ændringer til disse skøn kan have stor betydning for værdiansættelsen af investeringsejendommene. Regnskabsbrugeren har således brug for betydelige oplysninger for at kunne vurdere, hvorvidt den foretagne dagsværdiansættelse er realistisk efter regnskabsbrugerens opfattelse 2. For at lette de administrative byrder for virksomhederne i Danmark samt tilpasse sig til de internationale regnskabsstandarder, blev årsregnskabsloven i 2015 ændret. Derfor er det nødvendigt at sondre mellem årsregnskabsloven og årsregnskabsloven Med vedtagelsen af ÅRL 2015, som trådte i kraft pr. 1. januar 2016, og derved har virkning for virksomheder med årsafslutning pr. 31. december 2016, er der kommet nye regler for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme. ÅRL 2015 blev vedtaget den 21. maj , og det har været muligt at førtidsimplementere de nye regler. ÅRL 2015 er i forhold til indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme, forskellig på flere punkter i forhold til ÅRL Et af punkterne er med vedtagelsen af 1 RR , artikel af Torben Johansen, side 1 2 RR , artikel af Torben Johansen, side 1 3 LBG nr. 738 af 1. juni 2015 efterfølgende benævnt ÅRL LBG nr af 1. november 2013 efterfølgende benævnt ÅRL Side 3 af 81

8 ÅRL 2015 blevet yderligere oplysningskrav, hvis virksomheden måler investeringsejendomme til dagsværdi efter dagsværdihierarkiets niveau 3 6. ÅRL 2015 sætter herved fokus på et øget oplysningsniveau for regnskabsbrugeren, når investeringsejendomme måles efter dagsværdihierarkiets laveste niveau. Problemstillingen er relevant for virksomheder, der indregner investeringsejendomme til dagsværdi efter dagsværdihierarkiets niveau 3. Virksomhederne skal i fremtiden tage stilling til, hvilke forudsætninger, der er centrale i deres dagsværdiberegninger, og oplyse dette i deres eksterne årsrapport. Problemstillingen er tilsvarende relevant for regnskabsbrugeren, der må forvente en forøget informationsværdi fra virksomhedernes årsrapporter. På baggrund af ovenstående problemstilling er nedenstående problemformulering udarbejdet: 1.2. Problemformulering Afhandlingen vil behandle indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme efter årsregnskabslovens bestemmelser med følgende hovedspørgsmål: Hvad er konsekvensen af ændringerne til årsregnskabsloven for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme, samt hvilken betydning har ændringerne for informationsværdien af en årsrapport? Hovedspørgsmålet besvares via følgende undersøgelsesspørgsmål: 1. Hvordan definerer årsregnskabsloven regnskabsbrugerens informationsbehov? 2. Hvad er en investeringsejendom, og hvorledes er kravene til indregning, måling og præsentation? 3. Hvilke forskelle er der på ÅRL 2015 og ÅRL 2013 i forhold til investeringsejendomme? 4. Hvordan værdiansættes investeringsejendomme til dagsværdi? 5. Hvilken påvirkning vil ændringerne af årsregnskabsloven have til årsrapporter for virksomheder med investeringsejendomme? 6. Hvorledes påvirker de analyserede ændringer til årsrapporterne informationsværdien for regnskabsbrugeren? 6 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 307 Side 4 af 81

9 1.3. Forkortelser Der er i forbindelse med udarbejdelsen af afhandlingen anvendt enkelte forkortelser. Forkortelserne er gengivet nedenfor: ÅRL Årsregnskabsloven ÅRL 2013 LBG nr af 1. november 2013 ÅRL 2015 LBG nr. 738 af 1. juni 2015 IAS International Accounting Standard IFRS International Financial Reporting Standard DCF-modellen Discounted cash flow model 1.4. Afgrænsning Udover den danske regnskabslovgivning i årsregnskabsloven anvendes regnskabsreguleringen IFRS også i Danmark. IFRS er en international regnskabsregulering, der skal anvendes af børsnoterede virksomheder i Danmark. Der vil ikke blive foretaget en analyse eller gennemgang af regnskabsstandarden IFRS, idet afhandlingen omhandler årsregnskabsloven. Årsregnskabsloven anvender IFRS s begrebsramme med særlige danske regler. Derved kan IFRS anvendes som fortolkning i de tilfælde, hvor årsregnskabsloven er tavs. En behandling af regnskabsposten udskudt skat, der er opstået som følge af forskelle på den regnskabsmæssige og skattemæssige værdi af investeringsejendomme, vil ikke blive omtalt. Afhandlingen vil ikke behandle evt. ændring af den regnskabsmæssige behandling af den dertilhørende gæld i investeringsejendomme, herunder behandlingen af realkreditlån, finansielle instrumenter, rentesikring og leasing, og afhandlingens fokus vil udelukkende være på indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme. Afhandlingen vil analysere DCF-modellen og den afkastbaserede model, idet disse er vurderet som de mest anvendte metoder til fastsættelse af dagsværdi af investeringsejen- Side 5 af 81

10 domme i praksis. Der afgrænses derved fra at analysere omkostningsmetoden, markedsmetoden og andre metoder til dagsværdiansættelse af investeringsejendomme, idet disse sjældent anvendes i praksis 7. Afhandlingen omhandler endvidere de forøgede oplysningskrav, der kun skal oplyses, hvis dagsværdien fastsættes efter niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Årsregnskabsloven giver i sin nuværende og fremtidige form mulighed for flere forskellige målingsmetoder for investeringsejendomme. Årsregnskabsloven giver bl.a. mulighed for, at måle investeringsejendomme til dagsværdi med regulering over egenkapitalen. Afhandlingen vil kun behandle måling til dagsværdi over resultatopgørelsen i henhold til ÅRL 38 og målingsmetoden kostpris, der er udgangspunktet for måling af investeringsejendomme. Dagsværdireguleringen af investeringsejendomme skal tillægges nettoomsætningen i forbindelse med beregningen af størrelsesgrænserne 8. Dagsværdireguleringen tillægges dog kun, hvis denne er af mindst samme størrelse som nettoomsætningen. Afhandlingen vil ikke behandle denne særskilte problemstilling. Afhandlingen vil ikke behandle de regnskabsmæssige problemstillinger i forhold til salg og indregning af tab/gevinst i resultatopgørelsen. Afhandlingen vil ligeledes ikke omhandle skift mellem de forskellige ejendomstyper domicilejendomme, investeringsejendomme og handelsejendomme. Disse vurderes som særskilte problemstillinger, og vil ikke hjælpe til besvarelsen af afhandlingens problemstilling. Virksomheder skal efter ÅRL 2013 have investeringsvirksomhed, som deres hovedaktivitet for at indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Reglen om hovedaktivitet bortfalder efter ÅRL 2015, hvilket medfører, at flere virksomheder kan indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Kravet om hovedaktivitet har tidligere givet udfordringer ved udarbejdelse af koncernregnskaber. Denne problemstillingen vil ikke blive behandlet i afhandlingen. Afhandlingen vil udelukkende have fokus på virksomhedsregnskaber og ikke koncernregnskaber. 7 RR , artikel af Torben Johansen, side 3 og KPMG investeringsejendomme side 45 8 RR , artikel af Torben Johansen, side 6. Side 6 af 81

11 Informationsværdien analyseres og vurderes med baggrund i ÅRL 12, der indeholder årsregnskabslovens kvalitative krav. Der afgrænses herved fra en beskrivelse af årsregnskabslovens grundlæggende forudsætninger i henhold til ÅRL 13. Side 7 af 81

12 1.5. Afhandlingens opbygning Indledning og problemfomulering 1.1. Problemstilling 1.2. Problemformulering 1.3. Forkortelser 1.4. Afgrænsning 1.5. Afhandlingens opbygning 1.6. Metode 1.7. Kildekritik 1.8. Stikprøveudvælgelse Del 1: Redegørende 2. Årsregnskabslovens begrebsramme og regnskabsbrugerens informationsbehov 3. Definition af investeringsejendomme og årsregnskabslovens krav til indregning, måling og præsentation Del 2: Analyserende 4. Analyse af forskelle mellem den nye og gamle årsregnskabslov i forhold til indregning, måling og præsentation 5. Analyse af værdiansættelsesmodeller 6. Analyse af udvalgte årsrapporter Del 3: Vurderende 7. Vurdering af de analyserede ændringer, samt forslag til best practice for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme. 8. Konklusion Afslutning Figur 1: Opgavens opbygning. Kilde: Egen tilvirkning. Side 8 af 81

13 1.6. Metode Afhandlingen vil behandle investeringsejendomme med fokus på de nye præsentationskrav, der er indført i forbindelse med vedtagelsen af ÅRL Afhandlingen er i henhold til afsnit 1.5. opdelt i fem dele, hvoraf del 1 udgør indledningen, og del 5 udgør konklusionen på afhandlingen. De tre midterste dele udgør afhandlingens redegørende, analyserende og vurderende del. Afhandlingens metodiske tilgang har sit udgangspunkt i den deduktive og induktive metode 9. Den induktive og deduktive metode kan sjældent adskilles, fordi de to analysemetoder er vævet ind i hinanden 10. Den deduktive metode anvendes i forbindelse med analysen af værdiansættelsesmodellerne. Værdiansættelsesmetoderne analyseres med baggrund i teorien om disse og årsregnskabslovens krav om relevans og væsentlighed. Den induktive metode anvendes også ved analysen af værdiansættelsesmodellerne. Dette kan henføres til, at der ud fra 5 salgsprospekter forsøges, at finde en sammenhæng, der kan danne baggrund for analysen af årsrapporterne. Den deduktive metode anvendes endvidere i forbindelse med en empirisk analyse af to udvalgte årsrapporter, der analyseres for påvirkningen af ÅRL De udvalgte årsrapporter analyseres på baggrund af teorien om investeringsejendomme og den gældende lovgivning ifølge årsregnskabsloven. Tilsvarende anvendes den induktive metode, idet der ud fra analysen af årsrapporterne vurderes om der kan findes en sammenhæng, der kan danne baggrund for en vurdering af ændringernes påvirkning på informationsværdien. Den anvendte fremgangsmåde og data til besvarelse af afhandlingens redegørende, analyserende og vurderende dele uddybes i det efterfølgende. Afsnittet er medtaget for at give læser et overblik over hvilke kilder, der er anvendt og hvilken fremgangsmåde, der er anvendt. Del 1: Afhandlingens redegørende del vil indledningsvist indeholde en redegørelse for årsregnskabslovens begrebsramme, der udgør fundamentet for udarbejdelsen af en årsrapport og 9 Den skinbarelige virkelighed side Den skinbarelige virkelighed side 31 Side 9 af 81

14 herudover en redegørelse og definition af regnskabsbrugerens informationsbehov. Afslutningsvist vil afsnittet indeholde en redegørelse for indregnings-, målings- og præsentationskravene efter ÅRL Formålet med afsnittet er at få en overordnet forståelse for begrebsrammen og indholdet af en årsrapport samt definere regnskabsbrugerens informationshov, der afslutningsvist anvendes i afhandlingens vurderende del. Endvidere er formålet at opnå viden omkring ÅRL 2013 s krav til indregning, måling og præsentation for senere at kunne sammenholde disse med kravene efter ÅRL Redegørelsen for begrebsrammen og regnskabsbrugerens informationsbehov vil primært have sit udgangspunkt i ÅRL 2015 og bogen Kommentarer til årsregnskabsloven. Endvidere vil revisionsvirksomhedernes 11 fortolkninger inddrages. Redegørelsen for indregnings-, målings- og præsentationskravene har sit udgangspunkt i ÅRL Dette begrundes med, at der senere i afhandlingen foretages en sammenligning med ÅRL Afsnittet vil tillige anvende bogen Kommentarer til årsregnskabsloven og udvalgte revisionsvirksomheders fortolkning til støtte for redegørelsen. Del 2: Afhandlingens del to indeholder indledningsvist en analyse af forskellene mellem ÅRL 2013 og ÅRL Analysen er foretaget med baggrund i en sammenligning af ÅRL 2013 og ÅRL 2015 samt bogen Kommentarer til årsregnskabsloven. Til støtte for analysen er revisionsvirksomhedernes fortolkning inddraget samt en publikation fra FSR 12 omhandlende ÅRL 2015 i tilknytning til investeringsejendomme. Afhandlingen vil herefter analysere værdiansættelsesmodellerne DCF-modellen og den afkastbaserede model. Analysen vil indledningsvist indeholde en teoretisk gennemgang af de to modeller på baggrund af et udvalgt salgsprospekt fra Colliers. Den teoretiske analyse vil have sit udgangspunkt i bogen KPMG Investeringsejendomme og bogen Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen. For at identificere værdiansættelsesmodellernes centrale forudsætninger er der foretaget følsomhedsanalyse på modellernes parametre. Værdiansættelsesmodellernes forskellige 11 Revisionshåndbøgerne fra EY og PwC er udelukkende anvendt. Der henvises til omtale under kildekritik. 12 RR , artikel af Torben Johansen Side 10 af 81

15 parametre påvirkes med sandsynlige ændringer for at identificere de mest centrale forudsætninger. Til brug for følsomhedsanalysen er der udvalgt fem salgsprospekter fra Colliers. Der henvises til afsnit for omtale af de foretagne overvejelser i forbindelse med udvælgelsen. Der vil afslutningsvist blive foretaget en analyse af to udvalgte årsrapporter. Der henvises til afsnit for omtale af overvejelserne i forbindelse med udvælgelsen. Årsrapporterne analyseres for at identificere, hvorvidt ÅRL 2015 vil have betydning for dem. Analysen vil have sin baggrund i de analyserede forskelle mellem den nye og gamle årsregnskabslov. Herudover vil de identificerede centrale forudsætninger fra analysen af salgsprospekterne blive projekteret fra salgsprospekterne over i de analyserede årsrapporter. Den foretagende projektering er en mulig fejlkilde i afhandlingen. Der henvises til omtale i afsnit Del 3: Afhandlingens tredje og afsluttende del vil indeholde en vurdering af, hvorvidt de analyserede ændringer i afhandlingens anden del påvirker regnskabsbrugerens informationsværdi. Vurderingen vil have sin baggrund i de analyserede ændringer i del to samt definitionen på informationsværdi fra afhandlingens første del. Afslutningsvis vil afhandlingens tredje del indeholde et forslag til anvendt regnskabspraksis med tilhørende noter for investeringsejendomme. Forslaget vil have baggrund i den opnåede viden i forbindelse med udarbejdelsen af afhandlingen Kildekritik Der er i forbindelse med besvarelsen af afhandlingen både anvendt primære og sekundære kilder. Afhandlingen har sit udgangspunkt i den primære kilde, årsregnskabsloven. Årsregnskabsloven er vedtaget af Folketinget og har derfor en høj reliabilitet og validitet. Der er i forbindelse med redegørelsen dels inddraget fortolkninger fra revisionsvirksomhederne EY og PwC og dels fra bogen Kommentarer til årsregnskabsloven, 6 og 7. udgave. For at sikre en høj reliabilitet og validitet, er der sket sammenholdelse af revisionsvirksomhedernes publikationer. Side 11 af 81

16 De to udgaver af kommentarer til årsregnskabsloven vurderes at have en høj reliabilitet og validitet. Dette kan henføres til, at de anvendte udgaver af kommentarer til årsregnskabsloven er udarbejdet af dels to faglige eksperter fra PwC og dels to chefkonsulenter fra Erhvervsstyrelsen. Som supplement til ovenstående er der anvendt publikation udgivet af brancheorganisationen FSR, der omhandler investeringsejendomme. Publikationen er sammenholdt med de øvrige kilders fortolkninger, hvorved validiteten og reliabiliteten sikres i størst muligt omfang. Der er i forbindelse med sammenholdelsen af de sekundere kilder ikke fundet modstridende fortolkninger. Til brug for analysen af DCF-modellen og den afkastbaserede model er bogen Investeringsejendomme udgivet af KPMG anvendt. Bogen er fra 2006, hvorved der kan være sket ændringer til modellerne i perioden Der er i forbindelse med analysen sket sammenholdelse med brancheorganisationen Ejendomsforeningen Danmarks publikationer om værdiansættelse af investeringsejendomme fra 2010 og 2013, og som vurderes som en pålidelig kilde. Der er i forbindelse med sammenholdelsen ikke fundet forskelle i modellernes grundlæggende opbygning. Der er i forbindelse med udvælgelsen af årsrapporter foretaget gennemgang af revisionspåtegningen. Der er udelukkende anvendt årsrapporter, der er revideret, og som ikke har en modificeret påtegning. Herved har revisor ikke haft bemærkninger til den foretagende revision, hvorfor reliabiliteten og validiteten af den anvendte data vurderes høj. Til brug for analysen af værdiansættelsesmodellernes centrale forudsætninger, er der udvalgt 5 salgsprospekter fra Colliers. Der er i afhandlingen udelukkende anvendt salgsprospekter fra Colliers, hvilket medfører en mulig fejlkilde i afhandlingen. Colliers formidler blandt andet salg af investeringsejendomme i Danmark, samt udarbejder mæglevurderinger af investeringsejendomme og har mange års erfaring hermed. Endvidere er Colliers en større international virksomheder, der vurderes at have de fornødne kompetencer, til at udarbejde korrekt og repræsentative mæglervurderinger. De anvendte salgsprospekter vurderes på denne baggrund at have en høj validitet og reliabilitet Side 12 af 81

17 1.8. Stikprøve udvælgelse Udvælgelse af årsrapporter til analyse Der er i forbindelse med udarbejdelsen af afhandlingen udtaget en stikprøve på fem årsrapporter, hvoraf de to er anvendt til analyse. Der er anvendt den senest tilgængelige årsrapport på udvælgelsestidspunktet, der var 20. september Der er foretaget udvælgelse med baggrund i, hvorvidt de enkelte årsrapporter opfylder følgende krav: Virksomheden aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven klasse B eller C Investeringsejendomme indregnes og måles til dagsværdi i henhold til ÅRL 38 Virksomheden har omtalt den anvendte værdiansættelsesmodel Der er udarbejdet en anlægsnote Central oplysninger vedrørende investeringsejendomme er oplyst o Afkastkrav o Beliggenhed o Ejendomstype o Lejeindtægter o Følsomhedsoplysninger Der er udvalgt 5 årsrapporter ved hjælp af Bisnode 15, der har ejendomme som deres primære branche, samt i større eller mindre grad opfylder ovenstående krav. Formålet med udvælgelsen har været at finde to årsrapporter, der i større eller mindre grad opfylder de for virksomhedernes regnskabers kommende krav til ÅRL Derved vil det kunne analyseres, hvad de nye oplysningskrav vil betyde for årsrapporterne. Det er i opgaven antaget, at oplysningsniveauet ville have været det samme, hvorom der var anvendt en afkastbaseret model eller DCF-model til dagsværdiansættelse af investeringsejendommene. Derved antages det, at regnskabet FB Erhvervsejendomme, som er et af de udvalgte regnskaber, ville have oplyst ligeså lidt om de centrale forudsætninger, som hvis de havde anvendt DCF-modellen. Tilsvarende antages det, at regnskabet for E-bolig ville have oplyst lige så meget om de centrale forudsætninger, hvis de havde anvendt DCF-modellen. 14 Der er efterfølgende offentliggjort ny årsrapport for E-bolig A/S Side 13 af 81

18 Der er på baggrund heraf udelukkende foretaget analyse af årsrapporter, der anvender den afkastbaserede model til dagsværdiansættelse af investeringsejendomme. På baggrund af en gennemgang af de udvalgte årsrapporter, er følgende to årsrapporter udvalgt til analyse 16 : E-bolig A/S, der opfylder de kommende krav i større grad FB Erhvervsejendomme ApS, der opfylder de kommende krav i mindre grad Udvælgelse af salgsprospekter Salgsprospekterne analyseres for at identificere de centrale forudsætninger heri. Endvidere er formålet at identificere, hvorvidt de centrale forudsætninger er tilknyttet bestemte forhold. For at sikre at de centrale forudsætninger ikke er tilknyttet bestemte forhold, er der i udvælgelsen taget højde herfor. Der er i forbindelse med udvælgelsen taget højde for følgende forhold: Samlet dagsværdi for den enkelte ejendom Afkastkrav Beliggenhed Ejendomstype/karakteristika Nedenstående tabel 1 viser de udvalgte salgsprospekter. Karakteristika: Beliggenhed: Dagsværdi jf. Colliers: Afkastkrav jf. Colliers: Salgsprospekt 1 Boligudlejningsejendom Aarhus ,80 % Salgsprospekt 2 Blandet ejendom Odense ,00 % Salgsprospekt 3 Boligudlejningsejendom Aarhus ,90 % Salgsprospekt 4 Retail Esbjerg ,50 % Salgsprospekt 5 Kontorejendom København ,50 % Tabel 1. Kilde: Egen tilvirkning. Som anført viser tabel 1 de 5 udvalgte salgsprospekter. For at reducere den mulige fejlkilde ved projekteringen fra de identificerede centrale forudsætninger og over i årsrapporterne er der udvalgt salgsprospekter med stor varians. Variansen i den udvalgte data øger reliabiliteten og validiteten af analysen af de centrale forudsætninger. 16 Der henvises til bilag 4. Side 14 af 81

19 2. Regnskabsbrugerens informationsbehov Det følgende afsnit vil indledningsvist indeholde en redegørelse for årsregnskabslovens begrebsramme, eftersom begrebsrammen udgør regelsættet for udarbejdelsen af en årsrapport. Efterfølgende vil afsnittet indeholde en redegørelse for regnskabsbrugerens informationsbehov, samt hvem der kan anses som regnskabsbruger for en virksomhed med investeringsejendomme Årsregnskabslovens begrebsramme Årsregnskabsloven er grundlæggende opbygget omkring de internationale regnskabsstandarder IFRS og IAS 17. Der er med ÅRL 2015 foretaget yderligere tilpasning til de internationale standarder 18. Det fremgår eksempelvis af lovbemærkningerne til lov nr. 738 af 1. juni 2015, at ÅRL 38 stk. 1, er en rammebestemmelse, der fortolkes i overensstemmelse med IAS De internationale standarder kan derved anvendes som inspiration til opfyldelse af årsregnskabslovens bestemmelser. Årsregnskabslovens 11 udgør det grundlæggende element i årsregnskabsloven og er lovens generalklausul. Årsregnskabslovens 11 fastslår lovens krav om det retvisende billede, der også er lovens målsætning. For at opfylde ÅRL 11 om det retvisende billede indeholder årsregnskabsloven en begrebsramme, der udgør de generelle retningslinjer for, hvordan en årsrapport skal udarbejdes for at give relevant og pålidelig information til regnskabsbrugeren 20. Begrebsrammen i årsregnskabsloven kan opdeles som følger: 17 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 49, 50, 51 og Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 57 Side 15 af 81

20 Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 Niveau 4 Niveau 5 Brugernes informationsbehov Kvalitetskrav Definition af elementer Indregning og måling Klassifikation Figur 2: Begrebsrammen. Kilde: EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 58 egen tilvirkning. Årsregnskabslovens generalklausul samt ÅRL 12, stk. 2 og 3 udgør de øverste niveauer i begrebsrammen 21. ÅRL 12, stk. 2 definerer niveau 1, og hvor ÅRL 12, stk. 3. definerer niveau 2. Niveau 1 udgør brugernes informationsbehov, og hvem der kan tilregnes son brugeren af en årsrapport. Niveau 2 udgør de kvalitative krav, som årsrapporten bør indeholde for at opfylde regnskabsbrugernes informationsbehov, og derved skabe størst nytteværdi for regnskabsbrugeren. I praksis udgør niveau 1 og 2 det grundlæggende fundament i begrebsrammen og derved målsætningen med årsrapporten. For at årsregnskabsloven kan opfylde sit grundlæggende formål om et retvisende billede, er der i ÅRL 13 udarbejdet grundlæggende forudsætninger herfor. De grundlæggende forudsætninger beskrives ikke yderligere i afhandlingen jf. afhandlingens afgrænsning. Niveau 3 til 5 udgør de overordnede regler, der skal opfylde begrebsrammen. Niveau 3 indeholder en definition af elementerne i en årsrapport og fremgår af bilag 1 C i årsregnskabsloven. Som eksempel på et element i et årsregnskab kan nævnes aktiver, der defineres som Ressourcer, som er under virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere 21 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 57 Side 16 af 81

21 begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden 22. En årsrapport må kun indeholde poster, der overholder definitionerne. Tilgodehavender må derved først indregnes i balancen som et aktiv, når definitionen for dette er opfyldt. Ud fra gennemgangen af bilag 1 C konstateres det, at det primært er balancens elementer der defineres, hvorved resultatopgørelsen i stort omfang er baseret på målingen af balancen. Niveau 4 definerer indregningen og målingen af aktiver og forpligtelser, samt hvornår disse kan indregnes i balancen og resultatopgørelsen. De generelle indregningskriterier fremgår af årsregnskabslovens kapital 7. Niveau 5 er det sidste niveau i begrebsrammen og vedrører klassifikation. Årsregnskabsloven har nogle generelle skemakrav, der fremgår af ÅRL bilag 2, skemaer for balancer og resultatopgørelser. Skemaerne skal følges i forbindelse med opstillingen af årsrapporten og klassifikationen af de enkelte regnskabsposter Årsregnskabslovens kvalitetskrav For at årsrapporten kan opfylde regnskabsbrugerens informationsbehov, skal informationerne være relevante og pålidelige. Pålidelighed og relevans udgør begrebsrammens kvalitetskrav. Relevanskravet knyttet sig til de beslutninger, som regnskabsbrugeren skal træffe. Relevans kan vurderes ud fra en betragtning om, at tilstedeværelsen af en given information kan medføre en ændring i regnskabsbrugerens beslutning. Forholdet skal tilsvarende have prognoseværdi, kunne sammenholdes med tidligere forhold og være aktuelt 23. En af årsregnskabslovens grundlæggende forudsætninger, væsentlighed, er en funktion af relevans kravet 24. En fastsættelse af væsentlighed, vil som minimum indeholde en vurdering af følgende tre faktorer 25 : Regnskabspostens/-oplysningens beløbsmæssige størrelse, Regnskabspostens/- oplysningens art/karakter og 22 ÅRL, bilag 1 C. Årsrapportens elementer 23 Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side 214 Side 17 af 81

22 De faktiske forhold, som fejlen eller udeladelsen indgår i Hvordan de enkelte faktorer skal vægtes i en væsentlighedsbetragtning kommer an på hvilken type/kategori information, der vurderes. Note og præsentationskrav skal følges i henhold til årsregnskabslovens bestemmelser medmindre en udeladelse af oplysningen er uvæsentlig. Det kan ud fra ovenstående udledes, at væsentlighed kan anvendes til brug for vurdering af, hvorvidt en given information bør medtages i årsrapporten. Pålidelighed indebærer, at informationerne i et rimeligt omfang kan efterprøves og ikke indeholder urealistiske forhold, der kan forvride regnskabsbrugerens indtryk af virksomheden 26. Pålidelighed indebærer også, at oplysningerne er troværdige og derved afspejler virkeligheden. Det er vigtigt at bemærke, at der i større grad lægges vægt på det værdibaserede regnskab, hvilket indebærer, at verificerbarheden må tilsidesættes for at få flere relevante forhold med. Dagsværdiansættelse af investeringsejendomme er et eksempel herpå. Dagsværdien på en investeringsejendom kan typisk ikke verificeres så nøjagtigt som ved måling til kostpris. Dette indebærer, at der i stedet skal tages stilling til de bagvedliggende forudsætninger. Ud fra ovenstående kan det konstateres, at det fra lovgivers side er vurderet mere givtigt at oplyse om flere og aktuelle oplysninger i årsrapporten, selvom verificerbarheden heraf er lavere 27. Udover de to nævnte forhold er det i følge revisionsvirksomheden EY 28 naturligt, at sammenlignelighed også indgår som et kvalitetskrav 29. Kravet om sammenlignelighed kan ikke direkte udledes af ÅRL 12, men kan implicit udledes af de grundlæggende forudsætninger konsistens og reel kontinuitet i ÅRL 13 samt af ÅRL 24, der angiver kravene til sammenligningstal. Et krav om sammenlignelighed betyder, at det er muligt at sammenligne to ens poster i forhold til tid og mellem to virksomheder. Dette kvalitetskrav sikrer, at regnskabsbrugeren eksempelvis kan gennemskue hvilken virksomhed, der er bedst at investere i. 26 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side 206, støtter den antagelse. 28 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side Kommentarer til årsregnskabsloven 7 udgave side 205, støtter denne antagelse. Side 18 af 81

23 Nærværende afhandling vil i de efterfølgende afsnit tage afsæt i definitionerne i ÅRL 12. Dette begrundes med, at afhandlingens fokus vil være på, hvorvidt de nye oplysningskrav med indførslen af ÅRL 2015 forbedrer kvalitetskravet i årsrapporter med investeringsejendomme og derved øger informationsværdien af årsrapporterne Regnskabsbrugeren Regnskabsbrugeren er defineret bredt i ÅRL 12 stk. 2, der definerer regnskabsbrugeren som mulige virksomhedsdeltagere, kreditorer, medarbejdere, kunder, alliancepartnere, lokalsamfundet samt tilskudsgivende og fiskale myndigheder. Omfanget af regnskabsbrugere afhænger af den enkelte virksomheds størrelse, art og offentlighedens interesse. Afhandlingens fokus er på investeringsejendomme, hvorved det antages, at de primære regnskabsbrugere er nuværende eller kommende investorer samt kreditorer i form af långivere og leverandører. Uanset om regnskabsbrugeren er en nuværende eller kommende investor, långiver eller leverandør, vil regnskabsbrugerens fokus være på værdien af investeringsejendommene. Långivere og kreditorer vil være sikre på, at værdien af investeringsejendommene er til stede. Forholdet kan henføres til, at långivere og kreditorer vil være sikre på, at de ikke påtager sig en unødig risiko, samt deres tilgodehavender kan indfries. Nuværende eller kommende investorer vil være sikre på, at værdien er målt korrekt, idet udsving i dagsværdien på investeringsejendommene påvirker det opnåede afkast og virksomhedens frie reserver. Fælles for dem alle er, at de skal have de fornødne oplysninger til at vurdere, hvorvidt dagsværdien er realistisk. Regnskabsbrugeren vil på baggrund af ovenstående være behandlet under et i afhandlingen Delkonklusion Det kan konkluderes, at årsregnskabslovens overordnede mål er, at virksomheders årsrapporter skal være retvisende i henhold til ÅRL 11. For at virksomhederne kan overholde årsregnskabslovens målsætning, er der udarbejdet en begrebsramme, der udgør de generelle retningslinjer for, hvordan en årsrapport skal udarbejdes. Begrebsrammen indeholder 5 niveauer, der enkeltvis er gennemgået i afsnit 5. Det blev anført, at årsregnskabsloven bygger på de internationale regnskabsstandarder, der anvendes til fortolkning af årsregnskabsloven og dennes begrebsramme. De internationale standarder vil derfor i den videre opgave blive anvendt som supplement til fortolkning af årsregnskabsloven. Side 19 af 81

24 Det konkluderes, at regnskabsbrugerens fokus vil være på værdien af investeringsejendommene, hvor regnskabsbrugeren primært er en nuværende eller kommende investor eller en kreditor. Regnskabsbrugeren behandles derfor under et. Afslutningsvist konkluderes det på baggrund af ovenstående redegørelse, at informationsværdien i de efterfølgende afsnit vil være defineret som årsrapporternes opfyldelse af årsregnskabslovens 12. En stigning i en årsrapports informationsværdi vil derved betyde at: Grundlaget for regnskabsbrugerens økonomiske beslutningstagen vil blive forbedret Informationerne er relevante Informationerne er pålidelige Informationerne er sammenlignelige 3. Hvad er en investeringsejendom, og hvorledes er kravene til indregning, måling og præsentation efter ÅRL 2013? Det følgende afsnit vil indeholde en definition af investeringsejendomme, samt en redegørelse for indregning og måling af investeringsejendomme i henhold til ÅRL Afsnittet vil endvidere indeholde en redegørelse for de krav, der tilknytter sig til præsentationen af investeringsejendomme i henhold til ÅRL Definition af en investeringsejendom Årsregnskabsloven giver ikke nogen definition af en investeringsejendom, men der henvises i lovbemærkningerne til IAS Ifølge IAS 40 defineres investeringsejendomme som investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af lejeindtægter og/eller kapitalgevinst ved videresalg 31. IAS 40 nævner ligeledes eksempler på, hvad der er og ikke er investeringsejendomme 32. Disse eksempler kan anvendes til brug for en vurdering af, hvorvidt den regnskabsmæssige behandling skal ske efter reglerne for investeringsejendomme, domicilejendomme eller handelsejen- 30 Kommentarer til årsregnskabsloven 6. udgave side IAS 40 side IAS 40 side Side 20 af 81

25 domme. Klassifikationen af ejendommene er vigtig, idet der ellers vil ske forkert indregning i årsrapporten. I tilfælde af at ejendommene vurderes at være handelsejendomme 33, skal disse indregnes og måles som varebeholdninger. I tilfælde af, at ejendomme vurderes at være domicilejendomme 34, skal disse indregnes og måles som materielle anlægsaktiver. Afhandlingen er som tidligere beskrevet afgrænset fra behandlingen af domicilejendomme og varebeholdninger Første indregning og måling En investeringsejendom skal indregnes i balancen som et aktiv, når investeringsejendommen opfylder de generelle bestemmelser for indregning af aktiver. I henhold til ÅRL 33 skal aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Definitionen opfyldes i praksis ved overtagelsen af ejendommen, hvilket vil sige på overtagelsestidspunktet og ikke på underskriftstidspunktet af købsaftalen. Ved første indregning måles investeringsejendomme til kostpris i henhold til ÅRL 36. Kostprisen består af de omkostninger, der er tilknyttet erhvervelsen af investeringsejendommen. Kostprisen indeholder købsprisen på investeringsejendommen, tinglysningsafgifter, advokatsalær og lignende udgifter der tilknytter sig til erhvervelsen af investeringsejendommen Efterfølgende indregning og måling Investeringsejendomme kan efterfølgende indregnes og måles på to forskellige måder. Investeringsejendomme kan enten måles til dagsværdi eller til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. 33 IAS 40 side IAS 40 side Side 21 af 81

26 Kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger Ved efterfølgende måling til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger, skal kostprisen opdeles i forskellige bestanddele. Kostprisen skal opdeles i bestanddele på baggrund af den forventede brugstid på disse i henhold til ÅRL 43. Kostprisen på en ejendom kan fx dekomponeres som følger: Bestanddel: Kostpris: Brugstid: Grund: Uendelig Fundament og mursten: år Vinduer: år Tagkonstruktion: år Installationer: år Ejendom i alt: Figur 3: Kilde: EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 283 For at sikre korrekt indregning og måling er det vigtigt, at ovenstående iagttages, således at ejendommen bliver afskrevet over den korrekte periode. Til brug for fastsættelsen af afskrivningshorisonten er der flere forskellige forhold der skal inddrages. Det er forhold som reparations- og vedligeholdelsesprogrammet på ejendommen og erfaringer fra andre ejendomme 35. Er erfaringen eksempelvis, at vinduer skal udskiftes en gang hvert 20 år, vil afskrivningsperioden være 20 år. Grundlaget for afskrivninger udgøres af kostprisen fratrukket restværdien, hvor afskrivningerne skal foretages systematisk og ud fra den af ledelsen fastsatte afskrivningsmetode, der understøtter den årlige værdiforringelse af aktivet. For materielle anlægsaktiver skal der fastsættes en restværdi på aktivet i henhold til ÅRL 43 stk. 2. Restværdien skal fastsættes på det tidspunkt, hvor aktivet tages i brug. En restværdi opstår, når der er forskel mellem den økonomiske levetid og den forventede brugstid på aktivet. Herudover kan der opstå en restværdi, hvis aktivet ikke værdiforringes over tid. Et eksempel på dette er grunden, hvorpå ejendommen er opført, og som typisk ikke værdiforringes. Restværdien kan i henhold til lovebemærkninger til ÅRL 35 EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side Side 22 af 81

27 43 revurderes. Det bemærkes, at restværdien ikke må revurderes på baggrund af prisændringer, men udelukkende på baggrund af ændringer i ledelsens skøn over eksempelvis brugstiden 36. Årsregnskabslovens 42 kræver, at der sker nedskrivning, hvis genindvindingsværdien er lavere end kostprisen. Genindvindingsværdien opgøres ved at fastlægge, hvad aktivet er værd ved et eventuelt salg med fradrag af salgsomkostninger eller ved beregning af nutidsværdien af de fremtidige nettopengestrømme svarende til kapitalværdien Dagsværdi Den anden mulighed for efterfølgende måling er dagsværdi. Dagsværdien er i årsregnskabslovens bilag 1, D nr. 2 defineret som, Beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem to af hinanden uafhængige parter. Dagsværdien er et udtryk for den pris, som en investeringsejendom kunne sælges til, hvor handlen er sket mellem to uafhængige parter, og hvor ingen af parterne var tvunget til handlen. Årsregnskabslovens 37 indeholder et dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, som også omfatter dagsværdien af materielle anlægsaktiver i henhold til ÅRL 38 stk.4. Dagsværdihierarkiet er i henhold til ÅRL 37 som følger: 1. Salgsværdi, der kan konstateres for de pågældende aktiver eller forpligtelser på et aktivt marked. 2. Markedssalgsværdi på aktivets eller forpligtelsens enkeltbestanddele 3. Dagsværdi måles til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af den for aktivet eller forpligtelsen relevante kapitalværdi beregnet ved hjælp af almindelige accepterede værdiansættelsesmodeller og- teknikker. 4. Kostpris Niveau 1 kan eksempelvis henføres til noterede aktier på fondsbørsen, og som købes og sælges på et aktivt marked. 36 Kommentarer til årsregnskabsloven 6. udgave side 460 Side 23 af 81

28 Niveau 2 kan henføres til aktiver, der ikke handles på et aktivt marked, men hvor de væsentligste faktorer til opgørelsen af dagsværdien på det pågældende aktiv kan observeres i et aktivt marked. Input kunne eksempelvis være renter og valutakurser 37. Niveau 3 kan henføres til aktiver, hvor der ikke findes markedspriser for tilsvarende typer af aktiver eller markedspriser for lignende aktiver 38. I praksis anvendes der til værdiansættelsen af disse aktiver typisk en DCF-model eller en afkastbaseret model. Niveau 4 kan henføres til, at hvis det ikke er muligt at fastsætte en pålidelig dagsværdi og derved niveau 1-3, skal grundreglen anvendes, og derved skal investeringsejendomme måles til kostpris. En situation, hvor en pålidelig dagsværdi ikke altid vil kunne opgøres, er ved opførsel af nye investeringsejendomme. Årsregnskabsloven tilskriver også, at disse ejendomme skal måles til kostpris, indtil disse er klar til brug 39. Ved en sammenholdelse af den internationale regnskabsstandard IFRS 13, der regulerer dagsværdimålingen indenfor IFRS, ses der ikke at være væsentlige modsætninger mellem årsregnskabsloven og bestemmelserne i IFRS IFRS 13 anses for at være best practice for måling af dagsværdi, og kan derved anvendes som inspiration til opfyldelse af årsregnskabslovens bestemmelser 41. Denne antagelse støttes ligeledes af lovbemærkningerne til årsregnskabsloven 42. Der findes som anført ovenfor overordnet 3 værdiansættelsesmetoder, men der foreligger hverken fra IFRS 13 eller årsregnskabsloven nogen specifik model, der skal anvendes ved opgørelsen af dagsværdien. Dette kan henføres til, at der for hver dagsværdimåling skal vurderes, hvilken værdiansættelsesmetode, der vil medføre den mest pålidelige dagsværdi 43. Dog udgør nedenstående rækkefølge udgangspunktet for, hvilken metode der giver den mest pålidelige dagsværdimåling. De 3 værdiansættelsesmetoder er: Markedsmetoden Indkomstmetoden 37 PwC regnskabshåndbogen 2016, side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side Kommentarer til årsregnskabsloven 7. udgave side EY, Indsigt i årsregnskabsloven 2015/16, side 78 Side 24 af 81

29 Omkostningermetoden Indkomstmetoden vil blive gennemgået i de følgende afsnit. Omkostningsmetoden og markedsmetoden behandles ikke i denne afhandling, idet afhandlingens hovedfokus er på måling til dagsværdi efter niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Set i forhold til afhandlingens problemstilling vedrørende investeringsejendomme, vil niveau 1 i dagsværdihierarkiet ikke være muligt at anvende. Dette begrundes i, at der ikke er noget aktivt marked for identiske ejendomme. Niveau 2 vil udgøre priser på sammenlignelige ejendomme på et aktivt marked. I de tilfælde, hvor der ikke kan findes sammenlignelige ejendomme skal niveau 3 anvendes. I praksis værdiansættes investeringsejendomme ofte ud fra DCF modellen eller den afkastbaserede model, hvor dagsværdihierarkiets niveau 3 anvendes Skemakrav og anvendt regnskabspraksis I resultatopgørelsen indgår årets dagsværdiregulering ofte på en særskilt linje. Dette fremgår ikke direkte ud fra årsregnskabslovens skemakrav, men ses ofte anvendt i praksis 45. Årsregnskabslovens skemakrav for balancen og materielle anlægsaktiver er: Grunde og bygninger Produktionsanlæg Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle anlægsaktiver under udførelse og forudbetalinger for materielle anlægsaktiver. Investeringsejendomme vil kunne indgå under kategorien grunde og bygninger. I praksis tilføjes der en linje med investeringsejendomme under materielle anlægsaktiver i balancen 46. Denne praksis anvendes, idet årsregnskabsloven foreskriver, at der skal anvendes den samme regnskabspraksis for hver enkelt kategori af aktiver 47. Kravet medfører, at virksomheder ikke kan måle halvdelen af dens investeringsejendommene til kostpris og halvdelen til dagsværdi. Anvendes dagsværdimetoden, skal denne anvendes konsekvent, 44 RR , artikel af Torben Johansen, side PwC regnskabshåndbogen 2016, side PwC regnskabshåndbogen 2016, side RR , artikel af Torben Johansen, side 3. Side 25 af 81