K/S Søborg Hovedgade 25-29, Gentofte Udbud af 18 brugte anparter

Transkript

1 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Udbud af 18 brugte anparter 18 ud af 190 anparter sælges til yield 6,5% Udbydes til 85% af indre værdi pr rabat pris kr Det budgetterede investorafkast overstiger 10% p.a. af den investerede kapital. Siden 2001 har de nuværende 10 investorer opnået en samlet egenkapital på kr. 44 mio. Fitness World A/S og REMA 1000 er som ankerlejer nu garant for et solidt cashflow frem til hhv og Alt er udlejet og der er 13 boliger, der overvejende er gennemgribende moderniserede. Handelsbanken i Ballerup har tilbudt en refinansiering, der frigør os for tidligere realkreditfinansiering og vilkårlige bidragsforhøjelser. Fra 2019 forventes der årlige udlodninger på over kr. 4 mio. p.a. Gælden nedbringes ifølge budget med kr. 18 mio. i perioden Frem til og med 2018 kan der udloddes kr p.a. Udlodningerne fordeles mellem kommanditisterne. Frem til og med 2008 blev der etableret en række 10mands K/S projekter i investeringsejendomme. Mange af disse projekter har haft et meget godt økonomisk forløb. De bedste af disse projekter har typisk haft en central beliggenhed i København, solide lejeindtægter og en finansiering i dansk realkreditinstitut og evt. 2. prioritet i solide danske banker. køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

2 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Investorernes motiver: Investorernes motiver har typiske været et langsigtet positivt investeringsafkast i form af værditilvækst og likviditet. I dette projekt, der her udbydes, er det brugte anparter med en værditilvækst frembragt ved en positiv værdistigning på ejendommen samt et positivt driftsresultat efter betaling af finansielle udgifter. Hertil kommer, at da de indkøbte ejendomme har været afskrivningsberettigede har investorerne opnået meget store skattemæssige besparelser igennem årene. Resultaterne har været langt bedre end forventet. Lejeindtægterne har overgået budgetterne og drifts og renteudgifterne har været lavere end budgetteret. Igennem årene har der været gentagne udlodninger til Kommanditisterne. Der forventes udlodninger udlodninger på kr p.a. frem til og med 2018 og dernæst meget solide udlodninger på niveau kr. 4 mio. pa. i årene fremover. Realiserede resultater og budgetter: KS Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Udbud af anparter 18 Antal anparter i alt: 190 årultimo balance tal (B) Ejendomsværdi kr kr kr kr kr Andre aktiver kr. kr kr kr kr. Samlet gæld kr kr kr kr kr Egenkapital kr kr kr kr Årlige lejeindtægter kr kr kr kr kr nettoleje kr kr kr kr kr KS administrationsudgifter kr kr kr kr kr Årlig finansieringsudgifter kr kr kr kr kr Nettodrift efter finansiering kr kr kr kr kr Udloddet i året kr. kr. kr. kr kr Investeringsresultat kr. kr kr kr kr Investeringsresultat pr. anpart kr. kr kr kr kr Udloddet i året pr. anpart kr. kr. kr. kr kr Egenkapital/anpart kr kr kr kr kr *udlodningerne i 2012 er sket. ** udlodningerne i 2013 er godkendelse af finansier på GF og forventes gennemført 3Q 2013 Betydningen af beliggenheden: Søborg Hovedgade 2529 er beliggende i Gentofte Kommune. Det har bl.a. den betydning, at der ikke opkræves dækningsafgift på erhvervsejendomme. Området er bebygget fra samt nyere ejendomme helt frem til vores tid. Området har siden 2001 fået et markant karakterløft med mange nye butikker og nye boliger. Vi er her ca. 7 km. fra Rådhuspladsen i København. Fortovene er under renovering i 2Q De aktuelle lejepriser for vel indrettede butikker kr /m2 for butikker i gadeniveau. De seneste nyudlejninger af dagligvarebutikker REMA 1000 f.eks. på Ålekistevej i Vanløse sniger sig op til kr /m2. Da lukkeloven blev liberaliseret i oktober 2012 er der nu mulighed for væsentlig flere åbningstimer samt søndagsåbent. Lejekontrakterne og ejendommen: Ankerlejekontrakten var med SATS DK men er fra December 2012 blevet overtaget af Fitness World A/S, der er en meget økonomisk stærk lejer. Kontrakten er fra december 1999 med køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

3 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar uopsigelighed til REMA 1000 er vores anden store lejer. REMA 1000 i 4Q 2012 indgået kontrakt på det eneste tidligere ledige lejemål tidligere Mols administration. REMA 1000 har i 4Q 2012 forlænget deres uopsigelighed til Vi har igennem årene haft en høj lejestabilitet på lejemålene. Efterhånden er de fleste af 13 boliglejemål blevet moderniserede efter BRL 5 stk. 2. Nyudlejning sker til kr /m2. Lejerspecifikation (i valuta, tusinder) ,47% ADRESSE AFSKR. M² I h.t. LEJE/ LEJE KONTRAKT ÅRSLEJE LEJER /ETAGE PCT. kontrakt M² FRA TIL Out door st. 5% 0, mdr. 0,000 2 Sats Fitness World 1. sal 5% 470, ,953 3 Sats Fitness World kælder 5% 2.300, ,543 4 Mols administration 5% 175, rema ,000 5 Lydstudio 5% ,643 6 Sonofon 5% 0 ##### xx 3 mdr. 43,709 7 Grønthandler 5% xx 3 mdr. 143,313 8 Fod terapeut 5% xx 3 mdr. 87,305 9 Boliger29 0% xx 3 mdr. 585, T.O Entreprise 5% 0 0 xx 3 mdr. 0, Air info 5% xx 3 mdr. 43, Boliger 25 0% xx 3 mdr. 204, Ny Rema 5% xx , rema % xx , Kælder ved parkering 5% mdr. 25,054 TOTAL ,599 heraf m² der ikke afsættes vedligeh. til (fx. kælder) 0 Areal jf. offentlige myndigheder Grundareal i m Lejen var ved projektets begyndelse pr kr for Vi forventer at den positive udvikling forsætter. Siden erhvervelsen i 2000 er det ofret mange penge på bygningsmæssige forbedringer. Blandt de største kan nævnes ny asfalt på åben parkeringsplads, parkeringkælder, varmeanlæg, indretning til lejere og modernisering af boliglejligheder. Finansiering: Ejendommen er tilbudt refinansieret hos Handelsbanken i Ballerup. Den nye finansiering forventes udbetalt pr Lånet fordeler sig på et banksprioritetslån på kr. 25 mio. med en F5 fast budgetteret rente 3,10% og anden prioritet kr på budgetteret 2,35%. Der afvikles på lånene jf. de vedlagte budgetter. Tilbuddet kan fremsendes på anfordring og de nuværende investorerne er kreditmæssigt godkendt til de nye lån K/S Søborg Hovedgade 2529 er således frigjort af vilkårlige realkreditbidragsforhøjelser. De af Wismann Property Consult A/S udførte budgetberegninger tager udgangspunkt i de aflagte regnskaber, indgåede aftaler og rapportering fra selskabet. Herudover har kommanditselskabet ingen lån udover de kontante deposita som pr var kr køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

4 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Hvorfor udbydes 18 anparter i så godt et K/S projekt: En af vore investorer ønsker efter 12 års deltagelse i projektet at udtræde og hermed realisere en kontant likviditetsfrigørelse. De resterende investorer ønsker alle at fastholde deres investering som en langsigtet pensionsmæssig opsparing. Udbudsvilkår af brugte anparter: Køber skal være en person med en høj kreditværdighed, der overfor finansier skal dokumenteres med fuld indsigt i købers indtægter og formue. Køber forpligter sig til at fremlægge disse oplysninger samtidig med fremsendelsen af en underskrevet købsblanket. Wismann Property Consult A/S vil herefter sørge for at køber bliver kreditmæssigt godkendt som køber. Såfremt køber ikke kan godkendes bortfalder handelen. Køber er forpligtet til, at deponere købesummen kontant på en spærret deponeringskonto i Handelsbanken i Ballerup samtidig med købers fremsendelse af den underskrevne købsaftale. Køber er forpligtet til at købe samtlige 18 brugte anparter. Formidler for udbyder Wismann Property Consult A/S er berettiget til at afvise køber uden angivelse af grund. Køber er berettiget til at få indsigt i samtlige relevante dokumenter til vurdering af handelen. Disse vil enten blive fremvist på udbyders kontor eller fremsendt. Følsomme investoroplysninger vil alene blive fremvist på vores kontor. Udbudsprisen pr. anpart er udfra en ejendomsværdi på kr. 74 mio. med et startafkast yield på 6,45% eller 13,7% af den investerede kapital. Da der er tale om brugte anparter er der ingen omkostninger til skødestempel, berigtigelse, stempel af pantebreve m.m. Aktiver Passiver Aareal lån* kr ,95 breakerage cost Aareal* kr DLR lån* kr Grund: kr ,16 Kortfristede gæld m.m. * kr Bygninger: kr ,47 Anden gæld kr Installationer: kr ,05 Komplementarlån pr * kr 884,21 Likvider ultimo 2012 * kr Deposita pr * kr 7.294,74 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,68 Egenkapital/kontant vederlag kr ,79 Summa passiver kr ,68 * Budgettal ifølge budgetberegninger! Prisen for 18 anparter kr ,21 Komplementarandelene kr ,79 Summa kr ,00 Udbudsprisen pr. anpart er kr ,79/anpart plus kr. 884,21/anpart for den medfølgende andel af komplementarselskabet. køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

5 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Prisen er beregnet på basis af budgetter udarbejdet af Wismann Property Consult A/S. Køber og sælger må acceptere at de realiserede driftsresultater og balancetal pr pr kan afvige med op til 2% af de anførte tal uden at der af denne grund skal ske en regulering på købesummen af anparterne. Denne 2% afvigelsestolerance gælder ikke for ansættelsen af ejendomsværdien der blev fastlagt af den ordinære generalforsamling i foråret Andre forhold: Lars Wismann erklærer, at han ikke har kendskab til, at lejen ligger over den markedsmæssige leje for tilsvarende ejendomme, eller at finansier er ved at stramme kreditvilkårene. Lars Wismann erklærer, at han kender K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte som et af de mest succesfulde K/S projekter han kender til samt at han forventer at den gode udvikling vil forsætte i årene fremover. Efterfølgende vedlægges en købsaftale samt budgetberegninger. Investorbudgettet er for køb af en andel. Det forventes at fra 2019 kan afviklingen af gæld nedbringes til kr. 1 mio. p.a. indtil gælden er fuldt afviklet. Dette vil muliggøre en udlodning på ca. kr. 4 mio. p.a. fra år Enhver er velkommen til at kontakte os for en uddybning af investeringsvilkårene. København d Lars Wismann, direktør & projektchef Cand. merc., stats. aut. ejd. mgl. & valuar køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

6 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Købsaftale for anparter i K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte og Komplementarselskabet Søborg Hovedgade 2529, 2000 Aps. Navn: Cpr. nr.: Bopæl: køber herved 18 kommanditandele á kr i K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte og en forholdsmæssig andel af anparterne i det medhørende komplementarselskab Søborg Hovedgade 2529, 2000 Aps. af sælger: Købesummens fordeling pr. andel pr der er fastsat til overtagelsesdagen: Aktiver Passiver Aareal lån* kr ,95 breakerage cost Aareal* kr DLR lån* kr Grund: kr ,16 Kortfristede gæld m.m. * kr Bygninger: kr ,47 Anden gæld kr Installationer: kr ,05 Komplementarlån pr * kr 884,21 Likvider ultimo 2012 * kr Deposita pr * kr 7.294,74 Andre aktiver kr Afrundings regulering kr Summa aktiver kr ,68 Egenkapital/kontant vederlag kr ,79 Summa passiver kr ,68 Jeg har inden min underskrift på købsaftalen læst det oprindelige prospekt fra udbudet i 2000 og gjort mig bekendt med forudsætningerne og foreliggende budgetter. Jeg har tillige modtaget kopi af årsrapport for 2012 og budget for Jeg tiltræder vedtægterne for kommanditselskabet samt for komplementarselskabet i hvilket jeg deltager med samme andel som i kommanditselskabet. Ved købet indtræder jeg i sælgers hæftelse overfor kommanditselskabet på kr pr. andel pr. handelsdagen d Købesummen udgør kr ,79 pr. andel i kommanditselskabet hertil kommer kr. 884,21 pr. andel i komplementarselskabet svarende til 100% af det tilsvarende nominelle køb af ejerandele i komplementarselskabet. Den samlede købesum for 18 anparter er derfor kr Mit køb udgør 18 andele á nom. kr med en kontant købspris kr kr. 884 pr. andel, der forfalder kontant til betaling, når købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger men først torsdag d. 27. juni Ved indbetaling efter forfaldsdagen d beregnes 1,5% i morarente pr. påbegyndt måned af det forfaldne beløb beregnet fra forfaldsdagen. Wismann Property Consult anviser en deponeringskonto i anerkendt pengeinstitut, hvorfra købesummen alene kan frigøres til sælger og i øvrigt betinget af, at køber registreres som ny ejer i kommanditselskabets ejerregister. Køber er bekendt med prospektets beskrivelser om krav til investordokumentation for at bevise kreditværdigheden i mine indkomst og formueforhold. Ved mit køb forpligter jeg mig til at dokumentere mine indkomst/formueforhold overfor projektets kreditorer til opfyldelse af investor kreditgodkendelseskrav overfor disse. Køber er ligeledes bekendt med de særlige deponerings og reguleringsregler vedrørende lejesagen. Denne handel forudsætter, at der inden overdragelsen ikke er sket udlodninger der forringer købers erhvervelse. Køber er bekendt med, at årsregnskabet Dato og sted Køber: Dato og sted Sælger: Dato og sted Kommanditselskabets godkendelse af Køber som ny ejer køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

7 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar Budgetter på grundlag af købers betaling af 85% af indre værdi på de 18 andele der er udbudt til salg. K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Selskabsbudgetpå kreditbevilling Driftsbudget i kr Handelsbanken lån kr. 25 mio. fra rente F5 3,10% inkl. bidrag 0% samt driftskredit kr. 10 mio. rente 2,35% q1q122 Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 2. Prioritet Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Investeringsresultat i % af køb 6,4% 13,7% 14,3% 14,9% 15,5% 16,1% 16,6% 17,1% 17,6% 18,1% 18,6% 19,1% 19,6% 20,1% 20,7% 21,2% 21,8% 22,4% 23,0% 23,6% 24,2% Likviditetsbudget i kr Likviditet fra drift Investering Købsomkostninger Investorbetaling / udlodning Komplementarselskab Prioritet Aareal DLR lån Depositum Aps. Lån Andre balance poster Årets likviditet Kassekredit Kassekredit maksimum Yield på ejendommen 6,45% 6,45% 6,46% 6,48% 6,49% 6,50% 6,51% 6,53% 6,54% 6,56% 6,58% 6,60% 6,62% 6,63% 6,66% 6,68% 6,70% 6,72% 6,75% 6,77% 6,65% Balancebudget i kr Ejendom incl. værdistigning Andre balance poster Indestående på kassekredit Prioritet Aareal DLR lån Kassekredit Aps. Lån Depositum Egenkapital Soliditet 54% 59% 64% 69% 74% 78% 79% 81% 82% 84% 85% 86% 88% 89% 90% 91% 92% 93% 94% 95% 96% køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

8 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Investorbudgetpå kreditbevilling Investorbudget uden finansiering af investorindskud Investorandel i pct. 9,5% Investorandel i tyr / Drifts og likviditetsbudget i kr Resultat før renter Renter selskab Renter indskudslån Resultat før afskrivninger Afskrivninger ialt Skatteresultat Marginalskatteprocent 25,0% 24,0% 23,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 22,0% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% 55,8% Skattebesparelse Reg. for virksomhedsskat Indskud/udlodning Ydelse investorlån Likviditet Rentevirkning af likviditet Akkumuleret likviditet Summa udlodning Likviditet i % af købesum 0,36% 0,64% 0,56% 0,49% 0,37% 3,96% 8,62% 8,54% 8,45% 9,42% 9,60% 9,77% 10,20% 10,64% 11,07% 10,97% 7,80% 8,06% 8,58% 9,09% 9,87% Anpartens værdiopgørelse i kr Primo år Ejendomsværdi Inventar Købsomkostninger Værdi af komplementarselskab Salgsomkostninger Indfrielse K/Sgæld Udlodning v/salg f/skat Indfrielse indskudslån Skat af genv. afskrivninger Ejendomsavancebeskatning Udskudt skat virksomhedsordn Udlodning v/salg e/skat Akkumuleret likviditet Formuetilvækst Årlig formuetilvækst Udlodning køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling

9 CVR: , Åboulevarden 1, 1635 København V, Tlf..: , Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte investeringsbudgetter udfra de aflagte årsregnskaber til den nye finansiering tilbud af Handelsbanken i Ballerup. K/S Søborg Hovedgade 2529, Gentofte Selskabsbudgetpå kreditbevilling Driftsbudget i kr Handelsbanken lån kr. 25 mio. fra rente F5 2,61% inkl. bidrag 0% samt driftskredit kr. 10 mio. rente 2,50% Lejeindtægter Driftsomkostninger Adm./revisor Resultat før renter Renteudgift, 1. Prioritet Renteudgift, 2. Prioritet Nettorente, kassekredit Nettorente, øvrige og aps Driftsmæssigt resultat Værdiregulering Samlet resultat Investeringsresultat i % af køb 3,9% 12,1% 12,5% 13,0% 13,4% 13,9% 14,3% 14,7% 15,0% 15,3% 15,7% 16,0% 16,4% 16,7% 17,1% 17,4% 17,8% 18,2% 18,6% 19,0% 19,4% Likviditetsbudget i kr Likviditet fra drift Investering Købsomkostninger Investorbetaling / udlodning Komplementarselskab Prioritet Aareal DLR lån Depositum Aps. Lån Andre balance poster Årets likviditet Kassekredit Kassekredit maksimum Yield på ejendommen 5,76% 5,73% 5,71% 5,69% 5,67% 5,65% 5,63% 5,61% 5,59% 5,57% 5,55% 5,53% 5,51% 5,49% 5,48% 5,46% 5,44% 5,43% 5,41% 5,39% 5,38% Balancebudget i kr Ejendom incl. værdistigning Andre balance poster Indestående på kassekredit Prioritet Aareal DLR lån Kassekredit anden gæld Aps. Lån Depositum Egenkapital Soliditet 56% 60% 65% 69% 74% 78% 81% 83% 84% 85% 87% 88% 89% 90% 91% 92% 93% 94% 95% 96% 97% køb salg vurdering finansiering optimering af lejekontrakter udvikling