Forslag til lokalplan nr. 821 Område til boliger og erhverv ved Hedevej og Lystrupvej i Vejlby-Risskov

Transkript

1 Den 8. april 2008 Forslag til lokalplan nr. 821 Område til boliger og erhverv ved Hedevej og Lystrupvej i Vejlby-Risskov Århus Kommune Teknik og Miljø Århus Kommune har udarbejdet et forslag til den fremtidige anvendelse af det viste lokalplanområde, der omfatter matr. nr. 6 k, 5 kø, 6 nø og 6 kø Vejlby by, Ellevang samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Samtidig har kommunen udarbejdet tillæg nr. 114 til Kommuneplan Forslaget betyder: Området må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse og til erhvervsformål i form af kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende. Forslaget kan ses på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek og Risskov Bibliotek Hovedbiblioteket, Mølleparken, Århus, Bygningsinspektoratet, Kalkværksvej 10, Århus, Risskov Bibliotek, Fortebakken 1, Risskov og fra onsdag den 9. april 2008 til onsdag den 4. juni Derefter vil kommunen tage endelig stilling til planen. I henhold til 3. stk. 2 i Lov om Miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klage over retlige spørgsmål i forbindelse med Århus Kommunes afgørelse kan påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1260 København K. Klage skal være indgivet inden 4 uger efter offentliggørelsen af denne afgørelse. Forslaget kan købes på: Borgerservice på Rådhuset, Åby Bibliotek og Risskov Bibliotek for 60 kr. Deres mulighed: Hvis De mener, at forslaget bør ændres, eller De i øvrigt har kommentarer til forslaget, bedes De sende Deres bemærkninger til Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, pob@aarhus.dk, senest den 4. juni VEND!

2 Lokalplanens indhold Område I, der består af storparcellerne 1,2,3,4,5, og 6 er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kædehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter. Det kan tillades at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. Dog må det ikke give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller anden gene. Område II er udlagt til fælles friareal for samtlige beboere i område I. Område III er udlagt til erhvervsformål i form af kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lign. Der må i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres en bolig for en person tilknyttet virksomheden. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lign, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end 125 m². Der skal sikres areal til en stiforbindelse mellem områderne og videre til Søndersøvej. Der skal reserveres areal til parkeringsformål. Ved nybyggeri, ændret anvendelse, udstykning m.m. i område III skal eksisterende adgange til Lystrupvej og Røllikevej nedlægges, og området skal udelukkende betjenes fra vej A-B. I område I må der max. opføres 7.235m² etageareal. Herudover kan opføres 10m² vinterhaver, udestuer, udhuse og lign. pr. bolig. Bygninger må højst opføres i 2 og 3 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en 2-etages bygnings ydervæg må være højere end 8,5m over terræn, og intet punkt af en 3-etages bygnings ydervæg må være højere end 10m over terræn. Bebyggelsen skal i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at de ikke er væsentlige indbliksgener. I område II kan opføres et fællesantenneanlæg og et fælleshus I område III må erhvervsbebyggelsen kun placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. Der må højst opføres 5,188m² etageareal. Erhvervsbygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Bygninger udelukkende til kontorformål må dog opføres i 3 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg må være højere end 10m over terræn. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune. I hegn mod færdsels- og parkeringsarealer og fælles opholdsareal må der på hver grund være én, højst 1m bred åbning. Langs den enkelte grunds skel mod fælles opholdsareal må kun etableres levende hegn. Langs lokalplanområdets afgrænsning mod Hedevej, Søndersøvej samt langs område III s afgrænsning mod øst skal der plantes træer. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i området. Den under 11. april 1956 af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 3 for Vejlby-Risskov Kommune ophæves for den del der er omfattet af lokalplan nr For lokalplanområdet som helhed er der fastsat bestemmelser om bl.a. formål, område og opdeling, anvendelse, udstykning, trafikforhold, teknisk forsyning, bebyggelsens omfang og placering m.m., bebyggelsens udseende, opholdsarealer, hegn og beplantning, støjforhold, særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse, grundejerforening og ophævelse af byplanvedtægt. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelse af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde. Retsvirkningerne af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelserne i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den pågældende dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Med venlig hilsen Torben Simonsen

3

4 Hedevej Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til boliger og erhverv ved Hedevej og Lystrupvej i Vejlby-Risskov Indeholder tillæg nr. 114 til Kommuneplan Forslag Viengevej Mosevej Lystrupvej Haldsøvej Vejlbjergvej Søndersøvej Spergelvej Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: 37 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Marts 2008

5 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Plusform arkitekter maa Mejlgade Århus C

6 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 821 Boliger og erhverv ved Lystrupvej og Hedevej, Risskov INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 114 TIL KOMMUNEPLAN Virksomhedsliste LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger Revideret Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 821

7 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område mellem Lystrupvej, Hedevej, Søndersøvej og Røllikevej. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Området er ved lokalplanens udarbejdelse et erhvervsområde med en større kontorbygning, nogle lagerbygninger og en oplagsplads for en entreprenørvirksomhed, samt en møbelfabrik. Området er mod nord og syd omkranset af boligområder fortrinsvis med fritliggende enfamiliehuse, og mod øst er der en lokalplan under udarbejdelse, som skal omdanne en erhvervsejendom til et tæt-lavt boligområde. Mod vest, langs Lystrupvej, er der et eksisterende kontorhus i 3 etager, og en erhvervsbygning i en etage. Kontorhuset, erhvervsbygningen og området på hjørnet af Lystrupvej og Hedevej, hvor der ved planens udarbejdelse er en møbelfabrik, indgår i et nyt erhvervsområde til kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende. Terrænet er helt fladt, og bærer præg af i lang til at have været anvendt som oplagsplads med fast belægning. Der er ikke noget ureguleret oprindeligt terræn intakt. Lokalplanområdet med det eksisterende kontorhus set fra Lystrupvej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 821

8 3 Lokalplanområdet set langs Hedevej. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at området kan anvendes til et erhvervsområde til kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende, samt en tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter og friarealer. Lokalplanområdet er opdelt i 3 områder, område I, II og III. Område I: Område II: Område III: er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. er udlagt til fælles friareal. er udlagt til erhvervsformål som kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende. Det maksimale etageareal til boligformål, der må opføres i område I, er m 2. Med en gennemsnitlig boligstørrelse på eksempelvis 125 m 2 vil der i området kunne opføres ca. 58 boliger. Det maksimale etageareal, der må opføres i område III, er m 2. Ny bebyggelse i område I og III skal placeres i overensstemmelse med de udlagte byggefelter, der er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 821

9 4 Illustrationsplan der viser hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. Planens hovedtræk Boligbebyggelsen tager afsæt i et ønske om at give alle boligerne den bedste solorientering, alle boligerne har således adgang fra øst og private haver mod vest. Boligerne opføres med lodrette lejlighedsskel i 1 til 3 etager. De fælles friarealer er placeret mod nord ud mod Røllikevej, så der er direkte adgang fra de blinde boligveje til det fælles friareal, og en gangforbindelse gennem friarealet der forbinder boligvejene. Boligbebyggelsen vejbetjenes fra Hedevej via en parallelvej til Hedevej og 6 blinde boligveje. Området til erhvervsformål ligger ud til Lystrupvej og skal for fremtiden udelukkende anvendes til kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende, så der ikke vil opstå miljømæssige gener med naboskabet til boligområdet, og således at kontorbebyggelsen vil virke som en afskærmning mellem boligområdet og den stærkt trafikerede Lystrupvej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 821

10 5 Bebyggelsen vil bestå af den eksisterende erhvervsbygning i 1 etage samt det eksisterende kontorhus i 3 etager, som kan udvides med ny bebyggelse 3 etager, så der opstår en samlet bebyggelse mod Lystrupvej. Erhvervsområdet vejbetjenes via Lystrupvej og på sigt udelukkende fra Hedevej via den i lokalplanen udlagte vej A-B. Bebyggelsens udseende Der er ingen specifikke bestemmelser om bebyggelsens udseende og udformning, ud over, at bebyggelsen indenfor område I skal have et ensartet udseende hvad angår arkitektonisk udformning og materialer. Beplantning Størstedelen af lokalplanområdets opholdsareal placeres nord for boligrækkerne mod Røllikevej. Opholdsarealet gennemløbes af en stiforbindelse fra den nye adgangsvej til erhvervsområdet og Røllikevej i vest og til Søndersøvej i øst. Ved lokalplanområdets afgrænsning mod Hedevej og Søndersøvej plantes der trærækker. Veje og stier Adgangen til lokalplanområdet sker fra Lystrup og Hedevej. Erhvervsområdet ved Lystrupvej opretholder den eksisterende adgang til Lystrupvej indtil der etableres ny bebyggelse, sker udstykning eller lignende i område III. Herefter skal vejadgang udelukkende ske fra Hedevej. Boligområdet får vejadgang fra Hedevej via en ny stamvej og 6 blinde boligveje. Der etableres fortov langs stamvejen og boligvejene, som i den blinde ende, grænser op til det fælles friareal, hvor der etableres stiforbindelser der forbinder de enkelte boligveje og den nye vejforbindelse fra Hedevej til Røllikevej og videre til Søndersøvej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 821

11 6 Oplagspladsen i lokalplanområdet. Lokalplanområdets afgrænsning mod Røllikevej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 821

12 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at en del af området anvendes til tæt-lav boligbebyggelse, en del af området anvendes til erhvervsformål i form af kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende der ikke er til ulempe for de nærliggende boligområder / kommende boligområder, området opdeles i mindre enheder, der sikrer en hensigtsmæssig opdeling mellem erhvervs- og boligformål, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 2. Område og opdeling Matrikelkort mål 1:2000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

13 8 Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 6k, 5kø, 6nø og 6kø Vejlby by, Ellevang samt alle parceller der efter den udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III som vist på lokalplankortet. Se fodnote Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Området, der består af storparcellerne 1, 2, 3, 4, 5, og 6 er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kædehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 3. Området er udlagt til fælles friareal for samtlige beboere i område I. Stk. 4. På de fælles opholdsarealer må grundejerforeningen etablere anlæg til fælles formål med relation til ophold (ikke parkering o.l.). Herudover må grundejerforeningen etablere anlæg til renovation. Område III Stk. 5. Stk. 6. Området er udlagt til erhvervsformål i form af kontorvirksomhed, liberale erhverv, lettere erhvervsformål og lignende. Virksomheder må kun etablere sig i området, hvis de er medtaget på listen side 25 under virksomhedsklasse 1 eller 2. Århus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1. Stk. 7. Der må i tilknytning til den enkelte virksomhed opføres eller indrettes én bolig for en person tilknyttet virksomheden. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

14 9 Stk. 8. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 9. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning samt fællesanlæg i henhold til stk. 4 skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Stk. 1. Stk. 2. Opdeling i områder og udstykning i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ved yderligere udstykning af området til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser, om mindste grundstørrelser, ikke for lokalplanområdet. Stk. 3. Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end 125 m Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B og C-D... 8,00 m bred. Se fodnote 2. Veje mrk. V... 9,00 m brede Vendeplads... mrk. G Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje medsendes et projekt for de i stk. 2 nævnte veje og stier. Der skal i område II sikres areal til en stiforbindelse mellem punkterne a-b, b-c, c-d, d-e, e-f, f-g og fra punkt g videre til Søndersøvej. Til vejene A-B og C-D må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde i område I. Fra veje V må der kun være direkte adgang til de tilgrænsende boliger i område I fra vestsiden af vejen, på østsiden etableres der længdeparkering, jf. lokalplankortet. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune". Par- 2. Vej A-B s tilslutning til Røllikevej må først etableres, hvis og når Røllikevejs tilslutning til Lystrupvej lukkes. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

15 10 keringspladserne i område I kan placeres som parallelparkering langs østsiden af vejene V, som vist i princippet på lokalplankortet. Stk. 8. Ved nybyggeri, ændret anvendelse, udstykning m.m. i område III skal eksisterende adgange til Lystrupvej og Røllikevej nedlægges og området skal udelukkende betjenes fra vej A-B. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19. stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I Stk. 1. Stk. 2. Ny boligbebyggelse og bebyggelse til garager, carporte, udhuse og lignende skal placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet viste byggefelter. Der må på storparcel nr.: 1 opføres maksimalt 650 m 2 etageareal 2 opføres maksimalt m 2 etageareal 3 opføres maksimalt m 2 etageareal 4 opføres maksimalt m 2 etageareal 5 opføres maksimalt m 2 etageareal 6 opføres maksimalt 535 m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Se fodnote 3. Der kan herudover opføres 10 m 2 vinterhaver, udestuer, udhuse og lignende pr. bolig, sammenbygget med og som en integreret del af den enkelte bolig. Stk. 3. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og bebyggelse i en etage placeres i en afstand på mindst 20 m fra midten af Hedevej, og 50 m fra midten af Lystrupvej. 3. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35. Beregnet af storparcellens areal fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

16 11 Stk. 4. Bygninger må højst opføres i 2 og 3 etager foruden eventuel kælder. På lokalplankortet er der vist byggefelter til henholdsvis maksimalt 2 og maksimalt 3 etager. Intet punkt af en 2-etages bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn, og intet punkt af en 3-etages bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 10,00 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Bebyggelsen skal i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Herudover gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. I tilknytning til hver bolig på terræn skal der være et, udendørs opholdsareal på mindst 40 m 2. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 4. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. Område II Stk. 8. I området kan opføres et fællesantenneanlæg og et fælleshus med placeringer godkendt af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri samt enkelte andre mindre bygninger til fælles formål for lokalplanområdets beboere. Område III Stk. 9. Stk. 10. Ny erhvervsbebyggelsen må kun placeres inden for det på lokalplankortet, viste byggefelt. Der må inden for området opføres maksimalt m 2 etageareal. Se fodnote Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 60. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

17 12 Stk. 11. Erhvervsbygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Bygninger udelukkende til kontorformål må dog opføres i 3 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 10,00 m over terræn, (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 12. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Område I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Boliger i område I skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende skal opføres sammenbygget med og som en integreret del af den enkelte bolig. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Opholdsarealer jf. 3, stk. 3, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Langs den enkelte grunds skel mod fælles opholdsareal må kun etableres levende hegn. Levende hegn med færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod færdsels- og parkeringsarealer og fælles opholdsareal må der på hver grund være én, højst 1m bred åbning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

18 13 Stk. 3. Stk. 4. Langs lokalplanområdets afgrænsning mod Hedevej, Søndersøvej samt langs område III s afgrænsning mod øst skal der plantes træer, i princippet som vist på illustrationsplanen. Såfremt der i delområde III etableres parkeringspladser grænsende mod delområde I og II, skal der etableres beplantning i form af hække til afskærmning af parkeringspladserne. 10. Støjforhold Trafikstøj Område I Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelse til boligformål og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Område III Stk. 2. Stk. 3. Det skal sikres, at støjniveauet på mindst en facade ikke må overstige 55 db (A) på døgnbasis fra trafikstøj, og at det konstante, indendørs støjniveau, som vejstøj påfører støjfølsomme opholds- og arbejdsrum i bebyggelsen, ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante, udendørs støjniveau, som vejstøj påfører opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Virksomhedsstøj Stk. 4. Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel i område I ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser samt de i 9 nævnte træer er plantet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

19 14 Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af område II. Se fodnote Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 7. Ejere af ejendomme inden for område I i lokalplanen skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 13. Ophævelse af byplanvedtægt Den under 11. april 1956 af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 3 for Vejlby Risskov Kommune ophæves for den del der er omfattet af lokalplan nr Såfremt anlæg af friarealer, plantebælter, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 821

20 15 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område ER, og byzone. Lokalplangrænse Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

21 16 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet kommuneplanen udlægger området udelukkende til erhvervsformål. Lokalplanen udlægger en del af området til boligformål og en del til erhvervsformål. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 114 til Kommuneplan for Århus Kommune, som udskiller et nyt boligområde fra erhvervsområdet og ændrer anvendelsesbestemmelserne for den resterende del af erhvervsområdet. Tillægget er gengivet på side 22. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes hovedsagligt fra Hedevej. Eksisterende erhverv i erhvervsområdet betjenes via eksisterende tilslutninger til Lystrupvej og Røllikevej. Fra Lystrupvej er der videre adgang til overordnede vejnet i kommunen. Ved nybyggeri, ændret anvendelse, udstykning m.m. i område III skal eksisterende adgange til Lystrupvej og Røllikevej nedlægges og området skal udelukkende betjenes fra vej A-B. Udlæg af vej A-B muliggør på et senere tidspunkt at Røllikevejs tilslutning til Lystrupvej lukkes og området langs Røllikevej betjenes via vej A-B og videre til Hedevej. En lukning af Røllikevejs tilslutning til Lystrupvej kan f.eks. komme på tale i forbindelse med et projekt for forbedring af trafikafviklingen af Lystrupvej eller f.eks. et projekt for sanering af tilslutningerne til Lystrupvej. For lette trafikanter er der via lokale veje i området forbindelse til skole, institutioner og serviceformål i lokalområdet. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har arkivalsk kontrolleret lokalplanområdet. Tæt op ad arealet er der registreret arkæologiske fund fra stenalderen. Man kan således ikke udelukke, at det aktuelle område ikke også skulle indeholde arkæologiske fund. Da området dækker over gammel havbund, kan de arkæologiske fund måske ligge i en meters dybe. Museet vil anbefale at der forud for byggemodningen etableres en række søgegrøfter tværs over arealet, for at se om der skule være arkæologiske levn, som evt. kan kræve yderligere arkæologisk udgravning. Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 21. maj 2007 oplysninger om, at det tidligere Århus Amt den 25. januar 2006 har kortlagt matr.nr. 5kø, Vejlby By, Ellevang og matr.nr. 6k, Vejlby By, Ellevang, og den 22. september 2005 kortlagt Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

22 17 matr.nr. 6nø, Vejlby By, Ellevang, alle 3 matrikler på vidensniveau 1, jf. Lov om forurenet jord. Matr.nr. 5kø er kortlagt, fordi der siden 1968 har været entreprenørplads med maskinværksted og betonværksted og maskinindustri fra 1980, som fortsat er i drift. Matr.nr. 6k er kortlagt, fordi der har været entreprenørplads og maskinværksted siden 1948 og som fortsat er i drift. Matr.nr. 6nø er kortlagt, fordi der har været træ- og møbelindustri fra 1982 og fortsat er i drift. Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har ikke oplysning om, at der er konstateret forurening på ovennævnte matrikler. På matr.nr. 6 kø, Vejlby By, Ellevang er der ingen miljøbemærkning pr. marts Ejendommene er ikke beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Ejendommene er ikke omfattet af Regionens indsatsområde. For de ejendomme, der er kortlagt, jf. Lov om forurenet jord, skal Århus Kommune, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde og før arealernes anvendelse ændres til daginstitution, bolig eller anden følsom arealanvendelse. Århus Kommune inddrager Region Midtjylland i de sager, hvor det er påkrævet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive indenfor lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommene, skal jordflytningen anmeldes til Århus Kommune, Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Omplacering og genanvendelse af eventuelt forurenet jord indenfor ejendommene skal forhåndsgodkendes af Århus Kommune, Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Støjmæssige forhold Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af vejtrafikstøj fra Hedevej og Lystrupvej. Støjniveauet fra vejtrafikstøj i en afstand på 10 m fra henholdsvis Hedevejs og Lystrupvejs vejmidter er beregnet til 58 db(a) og 67 db(a). Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

23 18 Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at bebyggelse til boligformål, ikke må påføres et udendørs støjniveau fra vejtrafikstøj der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. samt at støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau der overstiger 60 db(a) på døgnbasis. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må der ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det desuden, at vejtrafikstøj ikke må påføre de tilhørende friarealer et støjniveau, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Uden støjafskærmning betyder det, at bebyggelse til boliger i en etage og deres opholdsarealer skal placeres i en afstand på mindst 20 m fra Hedevejs vejmidte og 50 m fra Lystrupvejs vejmidte. For at sikre en rimelig udnyttelse af arealerne tættest på Lystrupvej til kontorformål, er kommuneplanens lempede støjbestemmelser taget i anvendelse. Dette betyder at støjniveauet på mindst én facade ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis, og at det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Kontorbebyggelsens opholdsarealer må ikke påføres et støjniveau der overstiger 55 db(a). Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 10 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger visse grænseværdier, som er afhængig af den planlagte og eksisterende anvendelse af delområdet og naboområderne. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er vist i skemaet på næste side. Værdierne er i db(a) og angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde i forhold til naboområderne. Grænseværdier for virksomhedsstøj. Ækvivalent, korrigeret støjniveau i db(a) Erhvervsområdet ER Områder for åben-lav boligbebyggelse, friarealer i byområder Hverdage kl Hverdage kl Alle dage kl Lørdage kl Lørdage kl Søn- og helligdage kl (55) (50) Grænseværdier for spidsværdier om natten er angivet i parentes. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

24 19 Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af eksisterende bybuslinje 9, 53 og 92 der alle kører af Lystrupvej, linje 56 og 58 der kører ad Grenåvej og linje 12 der kører ad Ravnsøvej samt en række regionalbuslinjer der alle kører ad Grenåvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Strandskolens distrikt. Der gøres opmærksom på at Skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Del af dagtilbud med afdeling på følgende adresse: Julsøvej 3 SFO med afdeling på følgende adresse: Nellikevej 1 (skolen) Teknisk forsyning Elforsyning sker fra:.. NRGi Dusager Århus N Eksisterende transformator ved Lystrupvej skal bibeholdes Varmeforsyning sker fra:. Kollektiv varmeforsyning. Vand og kloakforsyning sker ved: Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej Århus V. På forsyningens til enhver tid gældende bestemmelser. I henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune. Spildevand:.. skal afledes via eksisterende spildevandsledning i Søndersøvej til Egå Renseanlæg. Spildevandet skal afledes ved gravitation. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

25 20 Regnvand: skal afledes til eksisterende regnvandsledning i Lystrupvej.. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med kommunens Bygherrevejledning. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 821

26 21 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 821

27 22 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 114 til Kommuneplan 2001 Som det fremgår af redegørelsen om lokalplanens forhold til kommuneplanen, forudsætter lokalplanen en række justeringer af kommuneplanens rammebestemmelser. En del af det nuværende delområde ER samt en lille del af det nuværende delområde BO udskilles i et nyt delområde BO. De nye rammebestemmelser bliver hermed: Delområde BO Områdets anvendelse er fastlagt til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 m. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 821

28 23 Enkelte huse kan dog, ved fastlæggelse i en lokalplan, udformes som boliger i 3 etager. Huse i 3 etager må have en højde på maksimalt 10 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. Den resterende del af rammeområde ER får følgende nye rammebestemmelser: Delområde ER Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål for erhvervsklasserne 1-2. Bebyggelsen opføres i maksimalt 2 etager. Kontorbyggeri og lignende kan dog opføres i 3 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 10 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60. Der kan etableres en bolig i tilknytning til den enkelte virksomhed. Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 821

29 24 VIRKSOMHEDSLISTE Forklaring til listen Listenr.: Et bogstav + et tal, f.eks. A8, betyder, at virksomheden er optaget under punkt A8 på listen over godkendelsespligtig virksomhed, dvs. virksomhed som forudsætter godkendelse efter kapitel 5 i miljøbeskyttelsesloven. (Bekendtgørelse nr. 794 af 9. dec. 1991). Andet REG betyder, at virksomhedens forurening kan reguleres med hjemmel i 42 i miljøbeskyttelsesloven. BRA betyder, at virksomheden er omfattet af en branchebekendtgørelse, som fastsætter nærmere bestemmelser for indretning og drift af virksomheden. Et bogstav + et tal, f.eks. A54, betyder, at virksomheden er omfattet af anmeldeordningen (bekendtgørelse nr. 367 af 10. maj 1992). VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE LISTENR ANDET KLASSE 1 Detailhandel i form af kioskvirksomhed <100m2 * REG Kontorvirksomheder * REG Liberale erhverv * REG Servicevirksomheder *3 REG Undervisnings- og konferencevirksomheder * REG Værksteder med butik * REG KLASSE 2 Bogbinderier * REG Detailhandel i form af kioskvirksomhed <100m2 * REG Elektrotekniske virksomheder * A54 Laboratorier * REG Guld- og sølvsmedier. * A51 Anden værksteds- og servicevirksomhed svarende til klasse 2 * REG Virksomhedsliste Lokalplan nr. 821

30 EKSIST. BYGGERI NORD R Ø L L I K E V EJ B L Y S T R U P V E J Signaturforklaring II 1 Lokalplangrænse Færdsels- & trafikareal EKSIST. BYGGERI Område- og storparcelgrænse Områdenummer Storparcelnummer III A a b 1 G V P I I I II C P II 2 G c V P P H E D E V E J 3 d V P P G I 4 e V P P G I 5 f V P P G I 6 g V P P G S Ø N D E R S Ø V E J Principiel vejadgang Byggefelt for bebyggelse til erhvervsformål D II Byggefelt for bebyggelse til boligformål i maksimalt 2 etager Målestok Byggefelt for bebyggelse til boligformål i maksimalt 3 etager Fælles opholdsarealer / friarealer Støjbyggelinie, 50 m fra midten af Lystrupvej og 20 m fra midten af Hedevej m 20 m 100 m PLANLÆGNING & BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr Boliger og erhverv ved Lystrupvej, Hedevej Røllikevej og Søndersøvej i Vejlby-Risskov. Lokalplankort. 1:1000 December 2007 SP

31 25 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 821 i mødet den 26. marts 2008 Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 9. april 2008 til den 4. juni 2008 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 821 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 821