E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T

Transkript

1 Lejemål nr.: E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T EJER: Hobrovej 42, Pensam ApS CVR nr LEJER: AAK Bygninger, Aalborg kommune CVR nr LOKALERNE: Hobrovej 42D, st. th., 9000 Aalborg

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Parterne og det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden 4. Opsigelse 5. Afståelse og genindtrædelse 6. Fremleje 7. Overlevering af det lejede 8. Årlige ydelser og depositum 9. Forbrugsregnskab (varme, vand mv.) 10. Driftsregnskab (drifts- og serviceudgifter) 11. Øvrige udgifter og udgiftsarter 12. Skatter og afgifter 13. Pristals-/procentregulering 14. Regulering af leje til markedslejen 15. Vedligeholdelse og fornyelser 16. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 17. Ansvar og risiko 18. Fraflytning og aflevering af det lejede 19. Moms 20. Tvister 21. Tinglysning og omkostninger 22. Betingelse slettes hvis lejekontrakten IKKE er betinget Side 2 af 16

3 LEJEKONTRAKT 1. Parterne og det lejede 1.1 Hobrovej 42, Pensam ApS v/administrator, DEAS, Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg, Udlejer herved til AaK Bygninger Aalborg kommune CVR-nr Borgmesterens Forvaltning Danmarksgade 19, 1. sal 9000 Aalborg 1.2 Følgende lokaler på Hobrovej 42D, st. th., 9000 Aalborg i ejendommen matr. nr. 80gø, bi Ålborg markjorder. Kontorlokale med et samlet bruttoareal på ca. 576 m 2 I alt ca. 576 m som vist på den som bilag 1 vedlagte tegning og med det af Lejer besigtigede omfang. 1.4 Beregningen af bruttoarealet er bindende foretaget af Udlejer, og arealbekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 finder ikke anvendelse. Udlejer har til enhver tid ret til at ændre i ejendommens fællesarealer med den konsekvens, at Lejers bruttoareal samt fordelingstal ændres. Anvendelse Det lejede skal anvendes til kontor og må ikke uden Udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Lejemålet må ikke anvendes til beboelse eller natophold. 2.2 Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. 2.3 Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for Lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Lejer har derfor ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves, med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. Side 3 af 16

4 2.4 Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for øvrige lejere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede, omgås dette forsvarligt. 2.5 Ændringer af det lejede må kun foretages med Udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter Udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Udlejer kan forlange, at Lejer, inden en ændring foretages, indbetaler et efter Udlejers skøn rimeligt depositum til sikkerhed for retableringspligten. Et sådant depositum indestår dog ikke alene til sikkerhed for førnævnte udgifter, men tillige til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem Lejer og Udlejer. 2.6 Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af Lejers installationer, ombygninger eller øvrige råden over det lejede. 2.7 Udlejer er berettiget til at udleje eller selv benytte andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som Lejers. 2.8 Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt etablering af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter Udlejers forud indhentede skriftlige godkendelse. Skiltningen mv. etableres af Lejer og for dennes regning, og det påhviler Lejer at opfylde alle myndighedskrav og indhente myndighedsgodkendelse. 2.9 Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af Lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes Ved fraflytning skal Lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, herunder retablere facader mv., medmindre Udlejer skriftligt frafalder kravet herom. Ikrafttræden Lejemålet træder i kraft den 1. november Senest på ikrafttrædelsestidspunktet afholdes en overtagelsesforretning, og Udlejer udarbejder på grundlag heraf en indflytningsrapport. Lejer skal senest 14 dage efter modtagelsen af indflytningsrapporten meddele Udlejer eventuelle indsigelser mod denne. Udlejer har ret og pligt til at afhjælpe eventuelle mangler inden for rimelig tid. Mangler, som ikke forringer brugsværdien af det lejede, har Udlejer dog ikke pligt til at afhjælpe. Opsigelse Lejemålet er fra Udlejers side uopsigeligt indtil den [indsæt dato], hvorefter det kan opsiges med [indsæt antal mdr.] måneders forudgående varsel til den 1. i et kvartal. Side 4 af 16

5 4.2 Fra Lejers side er lejemålet uopsigeligt indtil den [indsæt dato], hvorefter det kan opsiges med [indsæt antal mdr.] måneders forudgående varsel til den 1. i et kvartal. 4.3 Herudover kan lejemålet fra Udlejers side opsiges i henhold til kontraktens Udlejer har ret til at anbringe eget udlejningsskilt eller tilsvarende på og i lejemålets facade i opsigelsesperioden. I samme periode er Lejer forpligtet til på Udlejers anmodning at give mulige fremtidige lejere adgang til besigtigelse af lejemålet. Afståelse og genindtrædelse Lejer har i forbindelse med overdragelse af den virksomhed, der drives fra de lejede lokaler, ret til at afstå det lejede til samme koncern og til en person, der skal videreføre virksomheden fra de lejede lokaler. Udlejer skal godkende den indtrædende Lejer, men afslag kan kun gives, såfremt Udlejer har berettiget indsigelse mod erhververens økonomiske forhold eller faglige kvalifikationer, eller dersom der foreligger andre vægtige grunde, der berettiger Udlejer til at modsætte sig afståelsen, herunder Lejers forpligtigelser overfor tredjemand. 5.2 Såfremt Lejer er et aktie- eller anpartsselskab, vil en overdragelse af det bestemmende flertal af aktier eller anparter blive anset som en afståelse, som kræver godkendelse fra Udlejer efter reglerne anført i første afsnit. 5.3 Forud for en påtænkt overdragelse af den bestemmende indflydelse i selskabet påhviler det Lejer skriftligt at informere Udlejer herom. Udlejer er til enhver tid berettiget til at afkræve lejer nærmere dokumentation for, hvem der er indehaver af den bestemmende indflydelse i selskabet. 5.4 Ved overdragelse til et interessentskab skal hver af interessenterne opfylde de anførte krav til branchekendskab, økonomi m.v. 5.5 I forbindelse med afståelse er Udlejer berettiget til at fastsætte nye vilkår for det lejede, herunder for lejen, lejens regulering, depositum og tilsvarende sikkerhedsstillelse, vedligeholdelsesforpligtelser og alle andre vilkår, dog bortset fra vilkår om det lejedes afgrænsning, det lejedes anvendelse, aftalt uopsigelighed fra Udlejers side og Lejerens afståelsesret, idet disse sidstnævnte vilkår skal fortsætte uændret. 5.6 Udlejer er berettiget til at nægte godkendelse af afståelse, dersom der over for erhververen stilles urimelige vilkår såsom overdragelsessummer, der efter Udlejers skøn i væsentlig grad overstiger det afståedes værdi, eller vilkår der efter Udlejers skøn forringer erhververens evne til at betale leje m.v. 5.7 Såfremt ejendommen er momsregistreret, kan overdragelse kun ske til en virksomhed, som er momsregistreret eller i øvrigt accepterer at betale moms af lejen og andre ydelser ifølge nærværende kontrakt. Side 5 af 16

6 5.8 Såfremt Lejer driver virksomhed, som kan danne grundlag for afskrivning for ejendommen, kan overdragelse kun ske til en ny Lejer, som fortsætter denne virksomhed. 5.9 Den meddelte afståelsesret giver ikke Lejer ret til at meddele leverandører, finansielle investorer eller lignende ret til at indtræde i lejemålet. Lejer har ikke ret til at pantsætte sine rettigheder i henhold til denne kontrakt Lejer er forpligtet til at fremsende et eksemplar af overdragelsesdokumentet til Udlejer og til på forlangende at dokumentere indtrædende Lejers branchekendskab og økonomiske forhold ved fremsendelse af årsopgørelser, regnskaber, driftsbudgetter m.v.. Udlejer skal snarest muligt efter modtagelsen af fornødne oplysninger om den foreslåede ny lejer meddele Lejer, om afståelsen kan godkendes. Ny lejer må under ingen omstændigheder flytte ind i lejemålet eller forestå driften af den virksomhed, der drives i lokalerne, før Udlejers godkendelse foreligger Udgifter i forbindelse med afståelse af lejemålet er Udlejer uvedkommende, og Lejer hæfter for betaling af vederlag til Udlejer eller dennes administrator for udarbejdelse af tillæg til denne lejekontrakt eller eventuel ny lejekontrakt Fristen for lejeforhøjelse i henhold til Erhvervslejelovens 13 regnes fra det tidspunkt, hvor en sådan er gennemført over for den udtrædende Lejer Den indtrædende Lejer indtræder i alle den udtrædende Lejer påhvilende forpligtelser, herunder vedrørende vedligeholdelse, aflevering og eventuel retableringspligt ved fraflytning Såfremt indtrædende Lejer misligholder lejekontrakten inden udløbet af en Lejer påhvilende uopsigelighedsperiode, er udtrædende Lejer pligtig at genindtræde i lejemålet og betale samtlige restancer. Udtrædende Lejer er pligtig at informere Udlejer om sin adresse på afståelsestidspunktet og om eventuelle senere adresseændringer Denne bestemmelse træder i stedet for Erhvervslejelovens 55, der således ikke er gældende. Lejer har således ikke genindtrædelsesret. Fremleje Lejer har ret til at fremleje det lejede helt eller delvist til samme koncern, idet fremlejeforholdet dog skal godkendes af Udlejer. Udlejer kan kun nægte fremleje, dersom Udlejer har berettiget indsigelse mod fremlejetagerens økonomiske forhold eller faglige kvalifikationer, eller dersom der foreligger andre vægtige grunde, der berettiger Udlejer til at modsætte sig fremlejeforholdet. Overlevering af det lejede Det lejede overtages ny-istandsat, det vil sige med nymalede hvide vægge og lof ter, nye gulvtæpper overalt, nye vægge i kontorer, glasvæg til køkken samt udligning af høj gulvkant ved køkken jf. bilag? og i øvrigt i god og velvedligeholdt stand. Side 6 af 16

7 8. Årlige ydelser og depositum 8.1 Den årlige leje udgør kr ,00 hvilken fremkommer således: Kontorlokale: 576,00 m 2 a kr. 750,00 kr ,00 I alt kr , Lejen forfalder til betaling kvartalvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Lejer afholder gebyrer forbundet med betaling af leje mv. 8.3 Første betaling finder sted pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af det pågældende kvartal. 8.4 Ud over lejen betaler Lejer 10 % i afkast for udlejers istandsættelsesudgifter for lejemålet svarende til 60,76 kr. pr. m² i alt kr , Ud over lejen betaler Lejer endvidere en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 9, samt en andel af udgifterne, jf Alle krav, som udspringer af denne kontrakt eller Erhvervslejeloven, er pligtige pengeydelser. 8.7 Lejer kan ikke undlade at betale leje eller andre ydelser på forfaldsdagen eller gøre fradrag heri, selv om han måtte have modkrav mod Udlejer. Forbrugsregnskab (varme, vand mv.) Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer er pligtig til at aftage hele sit forbrug af varme og varmt vand efter Udlejers anvisning herom, og Lejer betaler herfor efter nedenstående retningslinjer. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden Udlejers skriftlige samtykke. 9.2 Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for lokaler i ejendommen eller for enheder, som har fælles varmeforsyning med denne. Udlejer kan indskrænke eller udvide de enheder, som har fælles varmeforsyning med ejendommen samt ændre i fordelingen blandt de enheder, som deltager i den fælles varmeforsyning. 9.3 I forbrugsregnskabet indgår de nedenfor anførte udgifter, idet der tages forbehold for ukendte og/eller nye udgifter. 9.4 For regnskabsåret 2016/2017 er udgifterne for hele ejendommen budgetteret som følger: Side 7 af 16

8 Ejendommens areal: 7.249,00 Lejemålets andel: 576,00 Udgifter: Ejendommens andel Lejemålets andel Varmeforbrug inkl. energi- og belastningsafgift Kr , ,00 Andel af viceværtsløn kr , ,00 Vedligeholdelse af varmeanlæg kr ,00 320,00 Energimærkning Kr ,00 200,00 Energistyring kr ,00 560,00 Afskrivninger Kr , ,00 Administration varmeregnskab kr ,00 495,00 Honorar udarbejdelse af varmeregnskab Kr ,00 520,00 I alt ekskl. moms kr , , Lejemålets andel af udgifterne til varmeforbrug og energimærkning er anslået til kr ,00 p.a. ekskl. moms, og lejemålets andel af de øvrige udgifter er anslået til kr ,00 p.a. ekskl. moms. 9.6 Udgifterne til varmeforbrug fordeles mellem lejerne indbyrdes dels på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang, sådanne findes, og dels efter kriterier opstillet af en varmeingeniør valgt af Udlejer, bl.a. under hensyn til areal og værelses- og haneandele. Alle øvrige udgifter fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til det enkelte lejemåls areal set i forhold til ejendommens til enhver tid samlede areal, som er 7.249,00 m². Udgifter, som alene kan henføres til et eller flere af de enkelte lejemål i ejendommen, fordeles dog blandt disse lejere i forhold til de involverede bruttoarealer. 9.7 Hvis Udlejer skønner, at en lejers virksomhed afstedkommer en stigning ud over det sædvanlige i udgifterne til eksempelvis renovation eller andre udgifter, kan Udlejer pålægge Lejer en forholdsmæssig større betaling af de pågældende udgifter og således fravige de i øvrigt gældende fordelingsprincipper. 9.8 Til dækning af forbrugsudgifterne betaler Lejer månedsvis et acontobidrag, der fragår i den endeligt opgjorte udgift for vedkommende regnskabsår. Dette acontobidrag kan når som helst og uden varsel ændres således, at det altid dækker de faktiske udgifter. 9.9 Endelig opgørelse over forbrugsregnskabsudgifterne foretages én gang årligt, for tiden pr. 1. september til 31. august. Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder Hvis Udlejer som følge af en fejl eller forglemmelse har undladt at medtage en udgiftspost på regnskabet eller medtaget denne med et for lille beløb, er Udlejer uanset størrelsen heraf berettiget til enten at overføre den undladte udgiftspost eller en eventuel difference til det følgende forbrugsregnskab eller foretage opkrævning af beløbet, når fejlen konstateres Udlejer har ikke ansvar for forbigående forstyrrelser i varme- og varmtvandsforsyningen, men skal snarest afhjælpe sådanne forstyrrelser. Side 8 af 16

9 9.12 Selv om kontrakten omfatter levering af varme og varmt vand hele året, kan Udlejer i sommertiden uden erstatning afbryde varmtvandsforsyningen i nødvendigt omfang af hensyn til eftersyn af anlægget mv Såfremt Lejer gør indsigelse mod forbrugsregnskabet, og Udlejer afviser denne, anses Lejers indsigelse for bortfaldet, med mindre Lejer senest 2 uger efter modtagelsen af Udlejers afvisning skriftligt meddeler Udlejer, at indsigelsen fastholdes, og at Lejer derfor ønsker sagen indbragt for boligretten. 10. Driftsregnskab (drifts- og serviceudgifter) 10.1 Ud over den aftalte leje og de i 9 og 11 nævnte udgifter er Udlejer berettiget til at kræve refusion af samtlige driftsudgifter af enhver art vedrørende ejendommen. Medmindre andet er anført, forestår Udlejer alle tiltag vedrørende ejendomsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor I driftsregnskabet indgår de nedenfor anførte udgifter, idet der tages forbehold for ukendte og/eller nye udgifter For regnskabsperioden 2016/2017 er udgifterne for hele ejendommen budgetterede som følger: Ejendommens areal: 7.520,5 Lejemålets andel: 576 Udgifter: kr. Ejendommens andel Lejemålets andel Bygningsforsikring kr , ,00 Fælles EL inkl. Afgifter Kr , ,00 Ren/vedl. Fællesareal indvendig og udvendig kr , ,00 Beplantning og vedligehold grønne arealer Kr ,00 385,00 Snerydning/glatførebekæ,,pelse Kr , ,00 Drift og vedligehold af maskiner Kr ,00 360,00 Renovation og containerleje Kr , ,00 Sikkerhedsforanstaltninger kr ,00 215,00 Løn- og driftsudgifter Kr , ,00 Ventilationsomkostninger kr , ,00 Solafskærmning Kr ,00 385,00 Administrationsomkostninger kr ,00 705,00 Regulering vedr. tidligere regnskab kr ,00 80,00 Fælles EL D kr , ,00 Elevator A, C og D Kr , ,00 Ren/vedl. Indvendige fællesarealer C og D Kr , ,00 Udgifter i alt, ekskl. moms, kr , , Lejemålets andel af de anførte udgifter er anslået til kr p.a. excl. moms. Side 9 af 16

10 10.5 Ejendomsudgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til det enkelte lejemåls areal set i forhold til ejendommens til enhver tid samlede areal, som er 576 m². Udgifter, som alene kan henføres til et eller flere af de enkelte lejemål i ejendommen, fordeles dog blandt disse lejere i forhold til de involverede bruttoarealer Hvis Udlejer skønner, at en lejers virksomhed afstedkommer en stigning ud over det sædvanlige i udgifterne til eksempelvis renovation eller andre udgifter, kan Udlejer pålægge Lejer en forholdsmæssig større betaling af de pågældende udgifter og således fravige de i øvrigt gældende fordelingsprincipper Til dækning af ejendomsudgifterne betaler Lejer månedsvis et acontobidrag, der fragår i den endeligt opgjorte udgift for vedkommende regnskabsår. Dette acontobidrag kan når som helst og uden varsel ændres således, at det altid dækker de faktiske udgifter Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages én gang årligt for tiden pr. 1. september 2016 til 31. august Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge driftsregnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder Hvis Udlejer som følge af en fejl eller forglemmelse har undladt at medtage en udgiftspost på regnskabet eller medtaget denne med et for lille beløb, er Udlejer uanset størrelsen heraf berettiget til enten at overføre den undladte udgiftspost eller en eventuel difference til det følgende forbrugsregnskab eller foretage opkrævning af beløbet, når fejlen konstateres. Øvrige udgifter og udgiftsarter Ud over lejen, jf. 8, og de i 9 og 10, nævnte udgifter, skal Lejer betale følgende udgifter direkte over for leverandøren: - Elforbrug i det lejede. - Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere skal ske efter Udlejers anvisning Såfremt Udlejer trods det direkte kundeforhold mellem Lejer og leverandøren hæfter over for leverandøren for nogle af de nævnte leverancer, kan Udlejer forlange et særskilt depositum til sikkerhed for Lejers betalinger. Skatter og afgifter Udlejer er endvidere berettigede til at kræve lejen reguleret, når ejendomsskatter, herunder dækningsafgiften mv., vedrørende grund og bygninger samt offentlige afgifter til vand, afløb, renovation mv. forøges eller der bliver pålagt nye skatter og afgifter på grund og bygninger, eller forbruget forøges, jf. Erhvervslejeloven Udgangspunktet for en sådan regulering er de ejendommen pr. 1. januar påhvilende ejendomskatter og afgifter. Side 10 af 16

11 12.2 Tilsvarende gælder enhver udgift, der pålægges ejendommen af det offentlige til specielle formål, fx bidrag til brandvæsen, civilforsvar og lignende eller til opfyldelse af myndighedernes krav om indretning af beskyttelsesrum, anskaffelse af materiel mv Selv om de nævnte skatter, afgifter m.v. måtte bortfalde eller blive nedsat, vil lejen ikke blive nedsat, og Erhvervslejelovens 12 er således ikke gældende Skatter og afgifter fordeles forholdsmæssigt mellem lejerne efter gældende leje på varslingstidspunktet, men Udlejer har ret til at ændre fordelingsmetoden til fordeling efter kvadratmeter. Pristals-/procentregulering Lejen reguleres en gang årligt med den procentvise ændring i nettoprisindekset. Procenten beregnes med to decimaler. Det anvendte nettoprisindeks har 2015 = 100 og er nærmere defineret i lovbekendtgørelse nr. 76 af 3. februar Reguleringen sker hvert års 1. november akkumulerende på grundlag af den på reguleringstidspunktet gældende leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset. Første regulering finder sted pr. 1. november 2017 på grundlag af den procentvise ændring i nettoprisindekset 1. august 2016 til 1. august Såfremt den beregnede pristalsændring udgør en stigning på mindre end 3 % af den på reguleringstidspunktet gældende leje, forhøjes gældende leje med 3 % Såfremt lovbekendtgørelse om beregning af nettoprisindekset eller beregningsmetoderne herfor ændres, skal regulering af lejen ske efter regler, der mest muligt svarer til de principper, der er gældende i den oven for nævnte lov, og de principper, der på nuværende tidspunkt anvendes Selv om Udlejer måtte glemme at foretage én eller flere reguleringer af lejen i henhold til denne bestemmelse, mister Udlejer dog ikke retten til på et hvilket som helst senere tidspunkt at foretage de glemte reguleringer og således afkræve Lejer den heraf følgende lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft, medmindre Udlejer udtrykkeligt har givet afkald herpå Såfremt den årlige leje reguleres til markedslejen jf. 14 eller reguleres som følge af skatter og afgifter jf. 12, samt i øvrigt reguleres som følge af forbedringer eller andre reguleringsbestemmelser som måtte blive indføjet ved ændringer i lejelovgivningen, skal nettoprisindeksregulering fortsætte således at nettoprisindeksregulering beregnes på grundlag af den nye regulerede leje. Regulering af leje til markedslejen Hver part kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens Ved markedslejen forstås ikke kun den leje, som vil kunne opnås ved udlejning af lejemålet til den i denne kontrakt fastsatte anvendelse, idet der således ligeledes vil kunne tages hensyn til den leje, som vil kunne opnås ved udlejning til anden anvendelse. Side 11 af 16

12 14.3 Lejer vil ingensinde kunne forlange lejen nedsat til et beløb, der er lavere end lejen ved lejemålets ikrafttræden med tillæg af reguleringer i henhold til Ændringer af lejevilkår genforhandling - opsigelse 15.1 Udlejer er i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens 14 berettiget til at kræve lejevilkårene ændret, hvorved bemærkes, at parterne er enige om, at lejemålet ikke er omfattet af Erhvervslejelovens 62, der omhandler erhvervsbeskyttede lejemål. Herved forstås lejemål, hvorfra der drives en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden Såfremt Udlejer benytter sig af sin adgang til at kræve lejevilkårene ændret, og parterne ikke kan nå til enighed om de fremtidige vilkår, har Udlejer ret til at opsige lejeforholdet i medfør af Erhvervslejelovens 14, stk Hvis Udlejer opsiger lejeforholdet efter Erhvervslejelovens 14, stk. 8, og Lejer vil kræve erstatning, er det udtrykkeligt aftalt, at størrelsen af det maksimale erstatningskrav ikke kan overstige et beløb svarende til 3 måneders leje opgjort pr. ophørstidspunktet. Vedligeholdelse og fornyelser Udgifter til vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm, hvorved forstås tag, facader og den udvendige side af døre og vinduer dog ikke butiksdøre- og vinduer afholdes endeligt af Udlejer, hvorimod øvrige vedligeholdelses-, renholdelsesog fornyelsesudgifter betales af lejerne over ejendomsregnskabet, jf Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af lejemålet påhviler således Lejer. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. fornyelse af maling, vægbeklædning, hvidtning, gulvbelægning mv., vedligeholdelse og udskiftning af låse, nøgler, beslag, ruder, vandhaner, vaske- og wc-kummer samt øvrige sanitære installationer, elektriske installationer, herunder hårde hvidevarer og armaturer af enhver art, rensning af vandlåse med afløb fra vask samt rensning og vedligeholdelse af alle øvrige installationer i de lejede lokaler. Førnævnte opregning af elementerne i Lejers vedligeholdelsespligt er ikke udtømmende, men blot eksempler Enhver indvendig ren- og vedligeholdelse af lejemålet som følge af forringelse ved slid og ælde påhviler Lejer og skal foretages så ofte, det er påkrævet, af hensyn til ejendommens og det lejedes karakter Udlejer kan forlange, at Lejer lader de ham påhvilende vedligeholdelses- og istandsættelsesarbejder udføre straks, når en mangel er konstateret Opfylder Lejer ikke uden opsættelse et ham påhvilende vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejde efter dertil at være skriftligt opfordret af Udlejer, kan Udlejer lade arbejdet udføre på Lejers bekostning Lejer kan ikke kræve nedslag i lejen eller nogen form for erstatning for den tid, der medgår til ovennævnte vedligeholdelses-, reparations- og/eller ombygningsarbejder. Udlejer har dog erstatningspligt efter dansk rets almindelige regler, såfremt arbej- Side 12 af 16

13 der, der i denne forbindelse påhviler Udlejer, er af et sådant omfang, at de udelukker Lejer fra at udøve sin virksomhed Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand mv Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som uden for dette i overensstemmelse med reglerne i Erhvervslejelovens kapitel 5. Ændringerne kan gennemføres, uanset om de væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. 17. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer 17.1 Det påhviler Lejer at iagttage, at der er god orden i og omkring det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at Udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves at Lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, at der ikke må parkeres cykler uden for de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende Lejer og hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter Udlejers anvisninger Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregulativer, som Lejer er pligtig til nøje at overholde Såfremt Lejer uden Udlejers godkendelse eller i strid med vilkårene i en sådan opsætter skilte, flagstænger, markiser eller lignende på eller ved ejendommen, jf. herved kontraktens 2, er Udlejer berettiget til uden forudgående varsel at bortfjerne de omhandlede effekter for Lejers regning og risiko. På samme måde er Udlejer berettiget til at bortfjerne effekter, såsom reklamer, tøjstativer, udstillingsskabe mv., som Lejer uden Udlejers godkendelse eller i strid med vilkårene i en sådan har opstillet på ejendommens udenoms- og/eller fællesarealer. Sådanne bortfjernede effekter opbevares af Udlejer for Lejers regning og risiko Lejers manglende overholdelse af Udlejers anvisninger og krav med hensyn til skiltning, reklamer, tøjstativer, udstillingsskabe mv. betragtes som en væsentlig misligholdelse af lejeforholdet og berettiger Udlejer til at opsige og ophæve dette efter reglerne i Erhvervslejeloven, kapitlerne 11 og Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum inden for den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme Uanset om en del af ejendommens fællesareal er indregnet i bruttoarealet for det lejede, disponerer Udlejer suverænt over ethvert fællesareal såvel som over alle udenomsarealer, det være sig fortove, gårdarealer samt alle øvrige fællesarealer, fx trapper, elevatorer mv. Dette indebærer, at Udlejer suverænt disponerer over disse arealer, herunder også til fordel for tredjemand og såvel mod vederlag som uden vederlag. Fx er det tilladt Udlejer at udleje til reklamepladser, mobilantenner mv. 18. Side 13 af 16

14 Ansvar og risiko 18.1 Lejer drager selv omsorg for inden ikrafttrædelsestidspunktet, dvs. inden indretningen af det lejede med inventar mv., at tegne erhvervsforsikring omfattende brand, tyveri og driftstab Skulle der i lejeforholdets løbetid opstå skader på Lejers ejendom (fx på inventar o.l.) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved det lejede, kan Udlejer kun gøres ansvarlig herfor, såfremt Udlejer har handlet uagtsomt Ifalder Udlejer i medfør af foranstående erstatningsansvar, kan erstatningsansvaret pr. skadesbegivenhed maksimalt udgøre et beløb svarende til det af Lejer aktuelt indbetalte depositum på skadestidspunktet. 19. Fraflytning og aflevering af det lejede 19.1 Ved lejemålets ophør skal Lejer senest kl. 12 den dag, det lejede fraflyttes, selvom det er en helligdag eller dagen før en helligdag, aflevere det lejede med, hvad dertil hører, i samme stand som ved overleveringen, dvs., ny-istandsat jf. 7, dvs. malet på alle malbare flader, med nyrensede og vedligeholdte tæpper og alle installationer rengjorte og i fuld funktionsduelig stand og i øvrigt velvedligeholdt samt rengjort. Den fraflyttende Lejer er pligtig til at betale leje i den tid, det tager at istandsætte lokalerne Enhver af parterne kan forlange, at der senest 14 dage før flyttedagen afholdes en fælles besigtigelse af det lejede med henblik på at aftale omfanget og gennemførelsen af Lejers istandsættelsesforpligtelse. Såfremt istandsættelse ikke er udført eller efter Udlejers skøn ikke udført tilfredsstillende inden det lejedes aflevering, sker istandsættelse ved Udlejers foranledning og for Lejers regning Udlejer kan forlange, at de Lejer påhvilende istandsættelsesforpligtelser kapitaliseres, og at det således fastsatte beløb betales kontant af Lejer ved lejemålets ophør. I så fald er Lejer ikke berettiget til at lade lejemålet istandsætte, og den nærmere fremgangsmåde vil være den, at der afholdes en fælles besigtigelse af lejemålet med henblik på udarbejdelse af en beskrivelse af de Lejer påhvilende istandsættelsesarbejder. Umiddelbart efter afholdelsen af denne besigtigelse indhenter Udlejer to tilbud fra anerkendte håndværkere på udførelsen af de beskrevne istandsættelsesarbejder. Lejer er herefter forpligtet til ved Udlejers påkrav at betale Udlejer beløbet i henhold til det laveste tilbud samt teknikerhonorar og leje for istandsættelsesperioden Lejers ændringer af eller særindretninger i det lejede skal fjernes, og lokalerne retableres, medmindre Udlejer bestemmer, at særindretningerne skal forblive i lejemålet, i hvilket tilfælde disse skal afleveres i samme gode stand som lejemålet i øvrigt Lejer er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre o.l., herunder også sådanne låse, som Lejer selv har anbragt Alt, hvad Lejer har installeret eller senere måtte installere af inventar i det lejede, såsom diske, skabe, borde, maskiner mv., tilhører Lejer og skal medtages ved lejemålets ophør, og der skal foretaget fuldstændig retablering efter fjernelsen Det er mellem parterne aftalt, at fristen i Erhvervslejelovens 74, stk. 2 fastsættes til 3 måneder. Side 14 af 16

15 Moms Samtlige ydelser i henhold til denne lejekontrakt tillægges den til enhver tid gældende momssats. Tvister Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med denne lejekontrakt, skal indbringes for boligretten i første instans Tvister om de Lejer påhvilende istandsættelsesforpligtelser i henhold til kontraktens 19 afgøres dog af en sagkyndig udpeget af Det Danske Voldgiftsinstitut. Tinglysning og omkostninger Såfremt Lejer i henhold til denne kontrakt har erhvervet videregående rettigheder, end der tilkommer Lejer efter Erhvervslejeloven, er han berettiget til på egen foranledning at lade en ekstrakt af lejekontrakten tinglyse på ejendommen matr.nr. 80gø, bi Ålborg markjorder, dog med respekt af nuværende og kommende byrder, servitutter og uden præjudice for nuværende og fremtidige pantehæftelser Kontrakten kan aflyses efter begæring af Udlejer enten mod forevisning af Lejers opsigelse, Udlejers ophævelse eller udskrift af fogedbogen, der bekræfter Lejers udsættelse af lejemålet, eller Udlejer på anden måde godtgør, at Lejer er fraflyttet lejemålet. Lejer afholder eventuelle omkostninger ved aflysning Parterne afholder hver især egne omkostninger i forbindelse med forhandlinger og udarbejdelse af denne lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat mv. Bilag: -----ooo0ooo Tegning 2. Tegning ove4r udlejers istandsættelse i lejemålet Side 15 af 16

16 3. Energimærke 4. By- og Boligministeriets checkliste Det originale eksemplar af kontrakten forbliver hos Udlejer, idet Lejer modtager en kopi heraf. Frederiksberg, den For Udlejer:, den Som Lejer: Hobrovej 42, Pensam ApS v/deas A/S Tegningsberettiget for AaK Bygninger Aalborg kommune Side 16 af 16