INVESTERINGSEJENDOM SALE & LEASE BACK. C.F. Tietgens Vej 25, Taulov, 7000 Fredericia Sag 8807

Transkript

1 INVESTERINGSEJENDOM SALE & LEASE BACK C.F. Tietgens Vej 25, Taulov, 7000 Fredericia Sag 8807

2 Arealet, der er indrammet af en stiplet linje, er en ubebygget grund, som kan erhverves alene eller sammen med C.F. Tietgens Vej 25 efter nærmere aftale med sælger.

3 BAGGRUND: Som led i en strategisk beslutning ønsker DSV at udbyde nærværende lager-/ logistikejendom til salg i forbindelse med et sale & lease back arrangement. DSV anvender i dag terminalen i Taulov aktivt i sine driftsmæssige aktiviteter i Danmark. I forbindelse med salget indgår DSV en sædvanlig erhvervslejekontrakt med 5 års uopsigelighed fra lejers side omfattende den samlede ejendom. DSV ejer tillige nabomatriklen, hvilket er et ubebygget grundareal på m². Grundarealet kan ligeledes erhverves efter nærmere aftale. OMRÅDET: Ejendommen er beliggende i ét af Danmarks mest betydende områder for logistikvirksomheder ved Taulov i Trekantsområdet. Området er hjemsted for en lang række speditions- og logistikvirksomheder samt produktionsvirksomheder. Logistikvirksomheder i området udvider og nye flytter til. Der er direkte adgang til motorvejsnettet E20/E45. Inden for relativ kort afstand er der adgang til havne i Kolding, Fredericia og Vejle. I 2014 udpegede EU området som et særligt europæisk transportknudepunkt. Transportstrømmene for både vej-, bane- og skibsgods passerer gennem området med direkte adgang til motorvej, godsterminal og havn. Motorvej E20 JERNBANEBESPORING: Ejendommen er én af de få, der har jernbanespor ført ind på matriklen i området. Jernbanespor Besporingen fører helt op til en rampe ved lagerbygningen og benyttes til aflæsning fra godstog. Ejendommen er klar til at imødegå ønskerne om, at en større del af godstransporten flyttes fra lastbiler til godstog, der ligger i tråd med EU s ønsker og intentioner inden for blandt andet den internationale godstransport.

4

5 BYGNING OG UDENOMSAREALER: Lagerafsnittet er opført i betonelementer og har built up tag belagt med tagpap. Læsserampen er overdækket med i alt 8 porte. Hertil kommer en læssegrav, der muliggør indendørs af- og pålæsning. Gulve og vægge er af beton. Loftshøjden under spær er ca. 6 m. Der er indrettet terminalkontor indeholdende et mindre mødelokale på 1. sal. Endvidere er der personalefaciliteter i form af omklædnings- og baderum, toiletter samt frokoststue. Administrationsbygningen er opført i røde sten med gavlpartier af skiferplader. Taget er opført som en saddeltagskonstruktion belagt med tagpap. Der er trævinduer og -døre. Administrationsdelen indeholder kontorlokaler i varierende størrelser. Der er mødelokaler, kantinefaciliteter, receptionsafsnit mv. Gulvet er fortrinsvist belagt med linoleum og tæppe. Lokalerne er til dels indrettet med lette vægge og systemlofter. Endelig er der kælder til brug for arkiv mv. Udenomsarealet er hovedsagligt befæstet med sten. Arealet anvendes dels i forbindelse med af- og pålæsning og dels til parkeringsplads (ca. 50 p-pladser). Der er endvidere opsat udhus til brug for cykelparkering. Arealet bag bygningens kontorafsnit er fortrinsvist beplantet med græs. Der er opsat hegn omkring ejendommen.

6 FAKTA: FAKTA: Matr. nr. 11 K Taulov By, Taulov. Zonestatus Byzone. Postadresse C.F. Tietgens Vej 25, 7000 Fredericia. Kommune Fredericia. Off. ejendomsværdi Kr , heraf grundværdi kr (inkl matr. 1 CE, Taulov By, Taulov). Lokalplan Lokalplan nr. 31A er gældende for ejendommen. Lokalplanen har blandt andet til formål at - udlægge området til erhvervsbebyggelse - området er opdelt i 2, hvor ejendommen er beliggende i område 2. Anvendelse Ejendommen, der anvendes som lagerterminal for DSV Road A/S, er velegnet til enhver form for logistik og lagerførende virksomhed, alternativt lettere produktions og montagevirksomhed med tilhørende administrationsafsnit. Området skal anvendes til erhvervsformål for ikke-risiko betonede større og mindre virksomheder med udsendelse af støj som væsentligste miljøbelastning, og fortrinsvis virksomheder med behov for besporing. Grundareal Etageareal iht. BBR m² ifølge tingbogen, heraf vej 0 m². Ejendom men er samvurderet med matr. nr. 1 CE Taulov By, Taulov, som er et ubebygget grundareal. I forbindelse med salget retter sælger henvendelse til vurderingsmyndigheden med henblik på at lade samvurderingen af de to matrikler ophøre. Det er muligt at indgå aftale om køb af grundarealet matr. nr. 1 CE Taulov By, Taulov efter nærmere aftale. Det samlede etageareal andrager if. BBR m², heraf 91 m² kælder. Herudover er der et overdækket areal ved læsseramperne på ca. 446 m² ifølge BBR. Servitutter Der må opføres eller indrettes bebyggelse til industri og større værkstedsvirksomheder, oplag, engroshandel samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv. Lokalplanen fastlægger endvidere, at bygningernes rumfang for den enkelte ejendom ikke må overstige 4 m³ pr. m² grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige 40 % af grundarealet. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 8,5 meter over terræn. Der henvises til tingbogsattesten, der kan rekvireres hos CBRE. Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Fredericia Kommune under delområderne TD.E.1C. Og TD.E.1A. Området, hvor ejendommen er beliggende, kan anvendes til erhvervsformål. Det bemærkes, at servitut lyst 2. december 1988 vedrørende Fredericia Kommunes forkøbsret er frafaldet pr. 11. februar 2008 og aflyses i det omfang det er muligt.

7 LEJEFORHOLD: I forbindelse med salget er DSV indstillet på at indgå en sædvanlig erhvervslejekontrakt vedrørende den samlede ejendom baseret på nedenstående hovedlejevilkår: Areal: Bygning 1, kontor ca m² Bygning 1, kælder ca. 91 m² Bygning 2, lager ca m² Bygning 2, eksp. mv. ca. 120 m² I alt ca m² Årlig leje: Den samlede årlige leje andrager kr ekskl. moms specificeret som følgende: Kontor m² á kr. 375 = kr Kælder 91 m² á kr. 75 = kr Lager m² á kr. 275 = kr Pers. 120 m² á kr. 275 = kr I alt m² kr Depositum: Lejebetaling: Lejeregulering: Kontant, svarende til 6 måneders leje. Leje, a conto forbrugsudgifter mv. erlægges kvartalsvis forud. Årlig regulering i henhold til stigningen i nettoprisindeks. Forbrugsudgifter: Udover lejen betaler lejeren udgifterne til eget forbrug af el, vand og varme samt renovation. Driftsudgifter: Udover lejen afholder lejer ejendommens driftsudgifter, herunder blandt andet grundskyld, dækningsafgift, bygningsforsikring, besporing og udvendig renholdelse dog med undtagelse af udgifter til udlejers administration og udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm).

8 LEJEFORHOLD: Opsigelsesvarsel: 12 måneder. Uopsigelighed: 5 år fra lejers side. 10 år fra udlejer. Renholdelse: Udvendig renholdelse påhviler lejer. Fremleje/afståelse: Ja/ja. P-pladser: Lejer har eksklusiv ret til at benytte de til ejendommen hørende p-pladser og udenomsarealer samt besporing til ejendommen. Brugsretten indgår i lejen. Moms: Lejemålet er momsregistreret, og lejen m.v. pålægges moms. Overtagelse: af ejendommen Lejekontrakt vedr. lejemålet indgås betinget af samtidigt salg og efter nærmere aftale mellem parterne. Overtagelsesstand: Lejemålet overtages som det er og forefindes og i øvrigt efter nærmere aftale. Der udarbejdes indflytningsrapport som dokumentation for lejemålets stand. Lejemålet fraflyttes i den stand det er overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet.

9 DRIFTSBUDGET: Årlig leje i henhold til lejerfortegnelse kr Lejers refusion af driftsudgifter kr kr Grundskyld (lejer) kr Dækningsafgift (lejer) kr Rottebekæmpelse 2016, anslået (lejer) kr Forsikring anslået - (lejer) 10 kr./m² kr Eftersyn, smøring, vedligeh. af spor anslået (lejer) kr Udvendig ren og vedligeholdelse, anslået (lejer) kr kr Administration 2,00% kr Udvendig vedligehold, 30 kr./m² kr kr Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr Driftsudgifter pr. m² kr 68 heraf refunderer lejer (pr. m²) kr 33 DSV afholder alle ejendommens driftsudgifter med undtagelse af udvendig bygningsvedligeholdelse (klimaskærm) samt udlejers egen administration. Som følge af samvurdering af matriklerne 11 K og 1 CE Taulov By, Taulov er grundskyld og dækningsafgift vejledende forholdsmæssigt beregnet. For så vidt angår udgifter til forsikring, er ejendommen i dag omfattet af en koncernpolice. Det påhviler derfor køber at tegne forsikring i sædvanligt omfang og på sædvanlige vilkår fra overtagelsesdagen, idet sælger dog skal kunne godkende den indgåede forsikringsaftale i sin helhed, ligesom sælger er berettiget til at indhente et alternativt tilbud. Forholdet vedrørende forsikringen aftales i øvrigt nærmere mellem parterne.

10 AFSKRIVNINGER: V ejledende opgør else af afskr ivningsgr undlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund inkl. købsomkostninger kr Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr ( ) Bygning og installationer kr Værdi af tekniske installationer 10% kr Restbygningsværdi kr Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m² Afskrivningsberettiget del af ejendom m² Afskrivningsberettiget del 100,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr Bygningsværdi 4% kr Installationer 4% kr I alt kr Ovennævnte grundværdi er forholdsmæssigt opgjort på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering 2015, der omfatter grundværdien for henholdsvis matrikel nr. 11 K og 1 CE Taulov By, Yaulov. I Nærværende beregning er det forudsat, at det samlede lejemål inkl. kontordelen er afskrivningsberettiget.

11 ØVRIGE OPLYSNINGER: OVERTAGELSE: Ejendommen overtages efter nærmere aftale. GÆLD UDENFOR KØBESUMMEN: Køber overtager ingen gæld udover købesummen. REFUSION: Det af lejer indbetalte depositum refunderes af sælger. Depositum andrager kr jf. lejefortegnelsen. Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. En eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. ENERGIFORHOLD: Bygningerne opvarmes med naturgas. ØVRIGE OPLYSNINGER: FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret via en koncernpolice hos IF Skadesforsikring under policenr. LP og kan derfor ikke overtages af køber. Al Risks forsikring dækker bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse samt restværdi. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen, idet der henvises til afsnittet vedrørende driftsbudgettet. UBEBYGGET GRUNDAREAL: Efter nærmere aftale er der mulighed for at købe naboejendommen (matr. nr. 1 CE Taulov, Taulov By), som er et ubebygget grundareal på m². Anvendelsesmuligheder mv. er uddybende beskrevet i førnævnte vedr. de gældende planforhold. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S. Kontaktpersoner: Ejendommen er omfattet af reglerne om energimærkning. MILJØFORHOLD: Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. MELLEMSALG: Ret til mellemsalg forbeholdes. TINGLYSNING: Det forudsættes, at sælger betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Morten Nøhr Peter Svendsen M: M: T: T: E: morten.noehr@cbre.com E: peter.svendsen@cbre.com

12 FOTOS:

13 FOTOS:

14 LEJEFORTEGNELSE: Ejendommen: C. F. Tietgens Vej 25, 7000 Fredericia Matr. nr.:11 K Taulov By, Taulov Nr. Lejer A dresse Type: A fskriv- A real ex A real Å rlig leje pr. Leje Deposita Opsig.- Uopsigelighed Leje- Regulering til Moms ning kælder m² ikrafttrædelse pr. m² varsel Udlejer Lejer regulering markedsleje (+/-) 1 DSV Road A/S C F Tietgens Vej 25 Kontor mdr 10 år 5 år 100% NPI Ja 1) + Kælder Lager Værkfører mv I alt Noter 1) Regulering til markedsleje kan først ske efter lejers uopsigelighedsperiode.

15 KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING: Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov ( anslået): Købspris, kontant kr ½ tinglysningsafgift inkl. gebyr. kr Advokat m.v. anslået kr kr Refusion deposita kr ( ) Køber s kapitalbehov ved kontant handel kr Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 følgende forrentning af den investerede kapital: Star tfor r entning kontant handel: * 100 % = 7,53% Pris pr. m² kr 3.404

16 CBRE - DENMARK CBRE er verdens største erhvervsejendomsmægler. Men vi er også en af verdens mest lokale. I Danmark er vi f.eks. noget så overskueligt som 60 medarbejdere fordelt på kontorer i København og Aarhus. Uanset hvor du møder os, så lægger vi vægt på høj faglig viden, indgående markedskendskab og en tæt personlig dialog med masser af lydhørhed, fleksibilitet og hurtig handling. CBRE Danmark A/S er en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end medarbejdere på over 500 kontorer fordelt i 70 lande. CBRE Inc. er børsnoteret på NY Stock Exchange. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler. Version: 8. november 2016 Verdens største. Lige rundt om hjørnet.