Indstilling. Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige. Til Århus Byråd via Magistraten. Magistratens 3. Afdeling. Den 18.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Magistratens 3. Afdeling Den 18. juli 2005 Århus Kommune Bygningsafdelingen Magistratens 3. Afdeling Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige 1. Resume Magistratens 3. Afdeling har i samarbejde med det lokalt nedsatte byggeudvalg og arkitektfirmaet Per Kristensens Tegnestue udarbejdet et dispositionsforslag som kan danne grundlag for det videre arbejde. I dispositionsforslaget indgår byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal placeret på hjørnet af Gartnerparken og Smedebroen i Trige tæt på Lokalcenter Bjørnshøj. Alle boligerne er to-rums boliger og vil blive indrettet som moderne plejeboliger med badeværelser i overensstemmelse med de arbejdsmiljømæssige krav der stilles. I forbindelse med boligerne indrettes der fælles opholdsrum og køkken for beboerne. Ved udformningen af dispositionsforslaget er der blevet lagt vægt på, at byggeriet er med til at skabe rammerne for en hverdag præget af fleksibilitet, individuelle hensyn, omsorg og tryghed. Anlægsgruppen Søren Frichs Vej 36M 8230 Åbyhøj Sagsnummer M3/2003/00317 Journalnummer P00 Sagsbehandler Jesper Dahlsen- Jensen Telefon Direkte telefon Fax For tiden er et lokalplanforslag for området til høring. Projekteringen af dette byggeri fortsætter dog under lokalplanforslagets høringsfase. Samtidig med byggeriet foreslås det, at der nedlægges 4 udlejningsboliger og en korttidsplads ved Lokalcenter Bjørnshøj. Boligerne ønskes nedlagt fordi de er små og uhensigtsmæssigt indrettet. Anskaffelsessummen pr. bolig forventes at blive på ca. kr og er dermed højere end forudsat i projekteringsbevillingen og ca. 6,5 % højere end den normale ramme. Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige

2 2. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 8. januar 2003 Magistratens 2. Afdelings indstilling om opkøb af arealer til byudvikling - boligformål. Indstillingen beskriver bl.a. mulighederne for at erhverve jord ved frivillige aftaler eller ved ekspropriation, herunder de skattemæssige aspekter. På Byrådets lukkede møde den 4. juni 2003 blev Magistratens 3. Afdelings indstilling 24 plejeboliger i Trige - erhvervelse af byggemuligheder og anlægsbevilling til planlægning og projektering" vedtaget. Den 12. juni 2003 vedtog Byrådet en indstilling om udmøntning af afsatte rådighedsbeløb i 2003 og Beskrivelse af indstilling 3.1 Baggrund I Magistratens 3. Afdelings moderniserings- og udbygningsplan, fase II, 1. del som blev vedtaget 2. juni 2002, indgik 100 nye plejeboliger. 24 af disse plejeboliger er planlagt placeret ved Lokalcenter Bjørnshøj i Trige. Plejeboligerne placeres på Gartnerparken 2 og en del af Smedebroen 16. Århus Kommune købte i 2003 grunden Gartnerparken 2 (i indstilling til Byrådet vedtaget den 4. juni 2003 benævnt Smedebroen 20). Århus Kommune har option på køb af Smedebroen 16, frem til 31. december Det var oprindeligt en forudsætning for byggeriet af de 24 plejeboliger, at stuehuset og driftsbygningerne på Smedebroen 16 skulle nedrives for at give plads til byggeriet. Udvalget for Bygnings- og Miljøbevarelse har i brev af 20. oktober 2004 vurderet at alle bygningerne på matriklen har arkitektoniske værdier der er værd at bevare. Ud fra denne vurdering indledtes en ny disponering af grunden hvor de 24 plejeboliger søges bygget på et areal ved siden af bygningerne. 3.2 Lokalplan Opførelsen af 24 plejeboliger på ovennævnte areal forudsætter en ændring af plangrundlaget. Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 2 af 9

3 Der er udarbejdet forslag til lokalplan for området, lokalplan 748, som på Byrådets møde den 22. juni er sendt til offentlig høring. Høringsperioden er fra den 6. juli til den 14. september Af hensyn til en hurtig færdiggørelse af boligerne projekteres der samtidig med den offentlige høring. Såfremt høringsperioden skulle afstedkomme ændringer i projektet vil disse blive indarbejdet. 3.3 Byggeriet På baggrund af beslutningen om projekteringsbevilling blev der nedsat et lokalt byggeudvalg. Byggeudvalget består af repræsentanter fra lokalcentret, forskellige faggrupper og Brugerrådet. Idégrundlaget for den valgte disponering af projektet er at skabe et tidssvarende plejeboligbyggeri bestående af boliger opdelt i boenheder i størrelser, der danner trygge og overskuelige rammer for beboernes hverdag. Der skal være mulighed for privatliv for den enkelte beboer, men også mulighed for et socialt fællesskab når dette ønskes. Oprindeligt var det planen at byggeriet af plejeboligerne skulle placeres i et plan på et areal omfattende både Smedebroen 16 og Gartnerparken 2. Da Udvalget for Bygnings- og Miljøbevaring vurderede at alle bygningerne i forbindelse med gården på Smedebroen 16 var bevaringsværdige måtte projektet ændres. Byggeriet omfatter 24 plejeboliger opdelt i to boliggrupper med hver sit fællesareal og serviceareal og hver sin hovedindgang henholdsvis fra Gartnerparken og Smedebroen. På grund af de meget skrånende grundforhold er de to grupper placeret i hver sit niveau og er koblet sammen via to trappehuse - det ene mod Gartnerparken også med en elevator. Elevatoren har stop i begge niveauer og i kælderen. Oprindeligt var det ikke forventet at der skulle være sengeelevator med tre stop eller to trappehuse, men disse er nødvendige med et byggeri i to niveauer. Fællesarealerne er opdelt i en køkken/spise afdeling og et mindre opholdsrum. Det mindre opholdsrum er bl.a. tiltænkt som opholdsrum for demente beboere. Arkitekten har skønnet at rådighedsbeløbene afsat i investeringsplanen ikke er tilstrækkelige til at gennemføre projektet. Derfor foreslås en forhøjelse af rådighedsbeløbene som angivet i afsnittet om økonomiske konsekvenser. Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 3 af 9

4 I forbindelse med byggeriet planlægges der mulighed for på et senere tidspunkt at etablere en overdækket overgang fra de kommende plejeboliger til Lokalcenter Bjørnshøj, som vist på skitsen nedenfor. I forbindelse med plejeboligbyggeriet spærres Gartnerparken på stedet hvor overgangen til Lokalcenter Bjørnshøj senere forventes etableret, dog vil der fortsat være passage for gående og cyklister. Samtidig etableres portoverkørsel fra Smedebroen til Gartnerparken. Lukning af Gartnerparken for anden trafik end gående og cyklister medfører dels at Magistratens 3. Afdeling køber Gartnerparken fra Smedebroen til og med den planlagte overgang til Lokalcenter Bjørnshøj og dels at Magistratens 2. Afdeling etablerer alternativ kørselsadgang til vejene der ellers er trafikbetjent via Smedebroen og Gartnerparken. Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 4 af 9

5 3.4 Boligerne Boligerne er udformet som en karré omkring en lukket gårdhave. De er placeret omkring et fælles gangforløb med adgang til fællesrum og servicefaciliteter. Alle boligerne er to-rums boliger med køkkenniche og stort badeværelse. Fra gangen går man ind i stuen med køkkennichen. Fra stuen er der adgang til en mindre terrasse/altan. Fra stuen føres man ind i soveværelset hvor der igen er adgang til badeværelset. Boligens indretning lever op til Magistratens 3. Afdelings krav til en moderne plejebolig samt plejepersonalets krav til et godt arbejdsmiljø. 3.5 Tidsplan Den forventede byggestart er februar 2006 og byggeriet forventes afsluttet i februar Nedlæggelse af 4 udlejningsboliger og 1 korttidsplads I forbindelse med opførelsen af de 24 plejeboliger foreslås det, at der nedlægges 4 udlejningsboliger og 1 korttidsplads placeret i centerbygningen på Lokalcenter Bjørnshøj. Boligerne er små og badeværelserne er uhensigtsmæssigt indrettet. Arbejdstilsynet har i 1999 bemærket at der ikke er den nødvendige plads for hjælpere på badeværelserne i forbindelse med arbejde med beboere med et behov for fysisk pleje. Beboerne i boligerne har ikke en fælles opholdsstue i tilknytning til boligerne, men må benytte en dagligstue et andet sted. Nedlæggelsen af boligerne er drøftet med beboerne, pårørende, brugerråd, MEDudvalg og det berørte personale. Det foreslås at de nedlagte boliger overgår til lokalcentret. Lokalcentret har planer om bl.a. at benytte de nedlagte boliger til hvilepladser for brugere af lokalcentret og til en hjemmeplejegruppe. 4. Økonomiske konsekvenser 4.1 Anskaffelsessum I investeringsplanen er byggeriet af 24 plejeboliger med serviceareal, budgetlagt til nedenstående, inklusive budgetfremskrivning af overført rådighedsbeløb fra 2005: Tabel 1 Lokalcenter Bjørnshøj, 24 plejeboliger (2006-priser) Boliger Serviceareal 1000 kr. inkl. moms 1000 kr. ekskl. moms Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 5 af 9

6 I dispositionsforslaget er anskaffelsessummen for 24 boliger beregnet til: Tabel 2 Lokalcenter Bjørnshøj, 24 plejeboliger (2006-priser) Boliger Serviceareal 1000 kr. inkl. moms 1000 kr. ekskl. moms Anskaffelsessummen for plejeboligerne svarer til kr pr. bolig. Den gennemsnitlige ramme for en plejebolig udgør kr i 2006-priser. Rådighedsbeløbet til boligerne foreslås tilvejebragt således: Tabel kr. Indeholdt i investeringsplan Forhøjelse af rådighedsbeløb I alt Boligernes anskaffelsessum finansieres med: Tabel kr. Realkreditlån 91% Beboerindskud 2% 509 Kommunal grundkapital 7% I alt Forhøjelsen af rådighedsbeløbet med ca. kr , medfører en kommunal merudgift på 7 % grundkapital svarende til ca. kr Denne udgift samt kapitaliseret afledt kommunal merudgift til boligydelse på kr , i alt kr foreslås finansieret ved brug af de anlægsmidler, der i 1999 blev reserveret til nedskrivning af ejendomsværdien for ombyggede plejehjem. Servicearealerne finansieres ved: Tabel kr. Investeringsplan Forhøjelse af rådighedsbeløb 123 I alt Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 6 af 9

7 Forhøjelsen af rådighedsbeløbet med ca. kr foreslås ligeledes finansieret ved brug af de anlægsmidler, der i 1999 blev reserveret til nedskrivning af ejendomsværdien for ombyggede plejehjem. Når byggeriet er afsluttet og byggeregnskabet godkendt af Byrådet, udbetales et statstilskud til servicearealerne. Tilskuddet andrager kr pr. bolig, svarende til kr for de 24 boliger. Bruttoinvesteringen forventes anvendt således: Tabel 6 Lokalcenter Bjørnshøj, 24 plejeboliger kr. Boliger inkl. moms Service ekskl. moms Før I alt Overførsel af rådighedsbeløb, boliger inkl. moms: Tabel kr. Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Det fremgår af tabellen, at der overføres kr fra 2005 til forbrug i 2006 og I henhold til sædvanlig praksis er dette beløb fremskrevet med budgetfremskrivningsprocenten for budget Overførsel af rådighedsbeløb, serviceareal ekskl. moms: Tabel kr. Før I alt Nuværende behov Tidligere afsat Overføres i alt Det fremgår af tabellen, at der overføres kr fra 2005 til forbrug i 2006 og I henhold til sædvanlig praksis er dette beløb fremskrevet med budgetfremskrivningsprocenten for budget Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 7 af 9

8 4.2 Husleje På baggrund af den budgetterede anskaffelsessum på kr for 24 plejeboliger og med et gennemsnitligt bruttoareal på ca. 72 m2 vil huslejen udgøre brutto ca. kr ekskl. forbrug pr. måned. Den maksimale boligydelse for gennemsnitsplejeboligen vil udgøre ca. kr for en enlig pensionist uden anden indkomst end folkepension og ældrecheck, hvilket giver en nettohusleje på kr Konsekvenser i forhold til mål Denne indstilling er et led i opfyldelsen af Magistratens 3. Afdelings overordnede mål på boligområdet, hvor et delmål er at borgerne skal have mulighed for at blive boende i nærområdet. Ved udgangen af 2009 vil Region Nords dækningsprocent for over 80- årige være på 46,6 % såfremt dette projekt og andre planlagte projekter gennemføres. Målet er en dækning på 48,3 % for kommunen som helhed. 6. Beslutningspunkter At 1) dispositionsforslaget med 24 boliger godkendes. At 2) rådighedsbeløbet vedrørende plejeboligerne forhøjes med kr , svarende til en kommunal nettomerudgift på kr ved 7 % grundkapital. At 3) den kommunale nettomerudgift på kr samt den kapitaliserede værdig af merudgifter til boligydelse på kr , i alt kr finansieres ved brug af de anlægsmidler, der i 1999 blev reserveret til nedskrivning af ejendomsværdien for ombyggede plejehjem. At 4) rådighedsbeløb vedrørende serviceareal forhøjes med kr At 5) beløbet på kr finansieres ved brug af de anlægsmidler, der i 1999 blev reserveret til nedskrivning af ejendomsværdien for ombyggede plejehjem. At 6) der overføres de nødvendige rådighedsbeløb som anført i tabel 7 og tabel 8. At 7) der nedlægges 4 udlejningsboliger og 1 korttidsplads ved Lokalcenter Bjørnshøj. Niels Erik Eskildsen Sundhedsrådmand / Bent Peter Larsen Direktør Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 8 af 9

9 Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Udtalelse fra Ældrerådet (vedlagt til alle/+elektronisk) Bilag 2: Arkitekttegninger fra forprojekt (vedlagt originalsagen /- elektronisk) Byggeri af 24 plejeboliger med serviceareal i Trige Side 9 af 9